裝飾公司物業(yè)管理制度?一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司物業(yè)管理，提升服務(wù)質(zhì)量，營(yíng)造安全、整潔、舒適的工作和生活環(huán)境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有裝飾工程項(xiàng)目涉及的物業(yè)區(qū)域，包括辦公場(chǎng)地、施工場(chǎng)地及相關(guān)配套區(qū)域。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定。2.服務(wù)至上原則：以客戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.預(yù)防為主原則：注重安全防范，加強(qiáng)日常巡查和維護(hù)，及時(shí)消除安全隱患。4.責(zé)任明確原則：明確各部門及人員在物業(yè)管理中的職責(zé)，確保各項(xiàng)工作有序開(kāi)展。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）物業(yè)管理部門1.部門負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，制定工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。協(xié)調(diào)與公司內(nèi)部其他部門及外部相關(guān)單位的關(guān)系，確保物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)物業(yè)管理工作情況，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。2.物業(yè)管理員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的日常巡查，包括安全、衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備等方面，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并記錄問(wèn)題。接待客戶咨詢和投訴，協(xié)調(diào)處理各類物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，跟蹤處理結(jié)果并及時(shí)反饋。協(xié)助組織物業(yè)區(qū)域的各類活動(dòng)，維護(hù)公共秩序。3.安全管理員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，包括門禁管理、巡邏防控、車輛停放管理等。制定安全應(yīng)急預(yù)案，組織開(kāi)展安全演練，確保物業(yè)區(qū)域的安全。協(xié)助處理突發(fā)事件，及時(shí)報(bào)告并配合相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理。4.保潔員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔工作，包括公共區(qū)域、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間等。定期對(duì)垃圾桶進(jìn)行清理和消毒，保持環(huán)境整潔。協(xié)助做好垃圾分類工作，確保垃圾得到正確處理。5.維修員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。制定設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃和保養(yǎng)方案，定期進(jìn)行巡檢和維護(hù)。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障，保障物業(yè)區(qū)域的正常使用。（二）其他部門職責(zé)1.工程部門在裝飾工程施工前，與物業(yè)管理部門溝通協(xié)調(diào)，提供相關(guān)施工圖紙和資料，協(xié)助制定施工期間的物業(yè)管理方案。施工過(guò)程中，配合物業(yè)管理部門做好安全、環(huán)保等方面的管理工作，督促施工單位遵守物業(yè)管理規(guī)定。負(fù)責(zé)裝飾工程竣工驗(yàn)收后設(shè)施設(shè)備的交接工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.行政部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算編制和審核工作，確保費(fèi)用合理使用。協(xié)助物業(yè)管理部門開(kāi)展員工培訓(xùn)、考核等工作，提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)。負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)文件、資料的歸檔和管理工作。3.業(yè)務(wù)部門在項(xiàng)目洽談和簽約過(guò)程中，向客戶宣傳物業(yè)管理規(guī)定，明確雙方在物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)。協(xié)助物業(yè)管理部門處理客戶在使用物業(yè)過(guò)程中遇到的問(wèn)題，維護(hù)公司與客戶的良好關(guān)系。三、物業(yè)區(qū)域管理（一）物業(yè)接管驗(yàn)收1.裝飾工程竣工后，物業(yè)管理部門應(yīng)參與工程驗(yàn)收，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)區(qū)域的房屋建筑、附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行檢查驗(yàn)收。2.對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)記錄并反饋給工程部門，要求施工單位限期整改。整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保物業(yè)符合接管條件。3.接管驗(yàn)收合格后，辦理物業(yè)接管手續(xù)，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，建立物業(yè)檔案。（二）日常巡查1.物業(yè)管理員應(yīng)按照規(guī)定的巡查路線和時(shí)間間隔，對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行每日巡查。巡查內(nèi)容包括房屋建筑外觀、公共區(qū)域衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、安全防范等方面。2.安全管理員應(yīng)加強(qiáng)巡邏防控，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)區(qū)域的出入口、停車場(chǎng)、樓梯間等部位，確保安全無(wú)事故。3.保潔員應(yīng)在每日上班前對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行全面清掃，保持環(huán)境整潔。在巡查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生問(wèn)題應(yīng)及時(shí)清理。4.維修員應(yīng)定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備故障和隱患。對(duì)于一般性問(wèn)題，應(yīng)立即進(jìn)行維修；對(duì)于較為復(fù)雜的問(wèn)題，應(yīng)制定維修方案并組織實(shí)施。5.每次巡查均應(yīng)做好記錄，詳細(xì)記錄巡查時(shí)間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理情況等。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題或突發(fā)事件，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域應(yīng)保持整潔衛(wèi)生，無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)異味。定期進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。2.衛(wèi)生間應(yīng)定時(shí)清掃，保持清潔衛(wèi)生，及時(shí)補(bǔ)充衛(wèi)生紙、洗手液等用品。3.垃圾桶應(yīng)定期清理，垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，嚴(yán)禁在物業(yè)區(qū)域內(nèi)焚燒垃圾。4.加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域的管理，定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化景觀美觀。5.鼓勵(lì)業(yè)主和使用人積極參與環(huán)境衛(wèi)生管理，共同維護(hù)物業(yè)區(qū)域的整潔。（四）安全保衛(wèi)管理1.實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，嚴(yán)格控制人員和車輛出入。外來(lái)人員和車輛應(yīng)進(jìn)行登記，經(jīng)核實(shí)后方可進(jìn)入。2.加強(qiáng)巡邏防控，制定巡邏路線和時(shí)間表，確保物業(yè)區(qū)域24小時(shí)有人巡邏。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，攜帶必要的巡邏工具。3.做好安全防范工作，安裝監(jiān)控設(shè)備，確保監(jiān)控覆蓋物業(yè)區(qū)域的重點(diǎn)部位。定期檢查監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀況，保證設(shè)備正常使用。4.加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的管理，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛停放安全。設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)車輛有序停放。5.制定安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織安全演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行處理，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。（五）設(shè)施設(shè)備管理1.建立設(shè)施設(shè)備檔案，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.制定設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃和保養(yǎng)方案，按照規(guī)定的周期和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，維修員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。對(duì)于緊急故障，應(yīng)采取應(yīng)急措施，盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常使用。4.加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備操作人員的培訓(xùn)，確保操作人員熟悉設(shè)備性能和操作規(guī)程，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作。5.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用效率和安全性。四、客戶服務(wù)管理（一）客戶接待1.物業(yè)管理員應(yīng)熱情、禮貌地接待客戶，及時(shí)解答客戶的咨詢和疑問(wèn)。2.設(shè)立客戶意見(jiàn)箱，收集客戶的意見(jiàn)和建議，定期進(jìn)行整理和分析，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。3.對(duì)于客戶的投訴，應(yīng)認(rèn)真傾聽(tīng)，詳細(xì)記錄，及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行處理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給客戶。（二）客戶溝通1.定期組織客戶座談會(huì)，了解客戶需求和意見(jiàn)，加強(qiáng)與客戶的溝通與交流。2.通過(guò)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、電話回訪等方式，收集客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意度評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以改進(jìn)。3.及時(shí)向客戶傳達(dá)物業(yè)管理的相關(guān)政策、規(guī)定和通知，確保客戶了解物業(yè)管理工作的動(dòng)態(tài)。（三）社區(qū)文化建設(shè)1.組織開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，如節(jié)日慶祝活動(dòng)、文體比賽、公益活動(dòng)等，增強(qiáng)業(yè)主之間的凝聚力和歸屬感。2.設(shè)立社區(qū)文化宣傳欄，宣傳物業(yè)管理知識(shí)、社區(qū)動(dòng)態(tài)、文明風(fēng)尚等內(nèi)容，營(yíng)造良好的社區(qū)文化氛圍。3.鼓勵(lì)業(yè)主和使用人積極參與社區(qū)文化建設(shè)，共同打造和諧、文明的社區(qū)環(huán)境。五、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量要求，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電費(fèi)、維修基金等項(xiàng)目。2.物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。（二）費(fèi)用收繳1.物業(yè)管理部門應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和方式向業(yè)主和使用人收取物業(yè)管理費(fèi)用。2.對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催繳，通過(guò)電話、短信、上門拜訪等方式，了解欠費(fèi)原因，并督促其盡快繳納費(fèi)用。3.建立欠費(fèi)臺(tái)賬，對(duì)欠費(fèi)情況進(jìn)行跟蹤管理，對(duì)于長(zhǎng)期欠費(fèi)且拒不繳納的業(yè)主，可通過(guò)法律途徑解決。（三）費(fèi)用使用1.物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)專款專用，嚴(yán)格按照預(yù)算進(jìn)行使用。費(fèi)用支出應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，確保費(fèi)用使用的合理性和透明度。2.定期公布物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主和使用人提出的疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行解答和說(shuō)明。六、培訓(xùn)與考核（一）培訓(xùn)計(jì)劃1.根據(jù)物業(yè)管理工作的需要和員工的實(shí)際情況，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)師資等方面。2.培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)涵蓋物業(yè)管理法律法規(guī)、服務(wù)技能、安全知識(shí)、職業(yè)道德等方面，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。（二）培訓(xùn)實(shí)施1.按照培訓(xùn)計(jì)劃組織開(kāi)展培訓(xùn)工作，培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、在線學(xué)習(xí)等多種形式。2.內(nèi)部培訓(xùn)應(yīng)邀請(qǐng)公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)骨干或?qū)＜覔?dān)任培訓(xùn)講師，結(jié)合實(shí)際工作案例進(jìn)行講解和分析。外部培訓(xùn)應(yīng)選擇專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或院校，確保培訓(xùn)質(zhì)量。3.鼓勵(lì)員工自主學(xué)習(xí)，通過(guò)閱讀專業(yè)書(shū)籍、參加行業(yè)研討會(huì)等方式，不斷提升自身的業(yè)務(wù)能力。（三）考核評(píng)價(jià)1.建立員工考核評(píng)價(jià)制度，定期對(duì)員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。考核評(píng)價(jià)內(nèi)容包括工作業(yè)績(jī)、工作態(tài)度、專業(yè)技能等方面。2.考核評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)與員工的薪酬、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤，激勵(lì)員工積極工作，提高工作效率和質(zhì)量。3.對(duì)于考核評(píng)價(jià)不合格的員工，應(yīng)進(jìn)行誡勉談話，提出改進(jìn)措施，并組織補(bǔ)考或培訓(xùn)。如仍不能達(dá)到要求，可按照公司規(guī)定進(jìn)行處理。七、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況，制定各類應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、地震應(yīng)急預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、治安突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施、應(yīng)急物資保障等內(nèi)容，確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對(duì)。（二）應(yīng)急演練1.定期組織應(yīng)急演練，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性，提高員工的應(yīng)急處置能力。2.應(yīng)急演練應(yīng)包括演練方案制定、演練實(shí)施、演練評(píng)估等環(huán)節(jié)，演練結(jié)束后應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行修訂和完善。