上海市區都市工業招商市場報告上海市區都市工業招商市場報告基礎知識1市場形勢2經驗分享3機構服務4CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－基礎知識基本特征產業內容定義認識都市型工業CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－基礎知識都市型工業的定義都市型工業是指依托大都市獨特的信息流、人才流、現代物流、資金流等社會資源，以產品設計、研究開發、營銷管理、技術服務和加工制造為主，以都市型工業園區、樓宇為載體，能夠在市中心區域生存與發展、與城市功能和生態環境相協調的，具有增值快、就業廣、適應市場快速反應的現代綠色工業。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－基礎知識都市型工業的基本特征

3.

生存空間

2.

環境形象

4.

產業特點

5.

企業類別

1.

布局范圍

主要位于中心城區相對集中在都市型工業園區和工業樓宇勞動密集型、技術密集型、研究開發型和輕加工型良好的建筑外形，與城市生態環境相協調個體、私營、民營等多種所有制形式并存、多元投資，以小企業為主體

CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－基礎知識都市工業的行業范圍，主要包括十大領域：(1)電子信息產品研究、開發和組裝；(2)軟件開發、制造業；(3)室內裝飾裝潢產品設計、開發與組裝業；(4)鉆石珠寶等工藝美術品和旅游品業；(5)廣告印刷與包裝業；(6)鐘表眼鏡業；(7)模型及模具設計制造業；(8)食品加工業；(9)服裝服飾業；(10)化妝品及日用洗滌用品業等。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢市場形勢剖析發展背景發展現狀分析發展的必要性發展過程中存在的問題持續發展的對策思路CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海發展都市型工業的背景

90年代初，上海市委、市政府提出了“三二一”的產業發展戰略“市區不需要保留工業，工業應該從市區搬出去”？都市工業的發展在發達國家的中心城市美國紐約的服裝業擁有20多萬就業人群法國巴黎的化妝品業僅其對外貿易占法國貿易總額的30％CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海發展都市型工業的必要性1發展都市型工業是盤活國有資產存量、增加就業崗位的新路子。對環境產生污染等因素而閑置不適應城市擴容和城市功能發生變化的要求也處于閑置發展都市型工業是地區經濟發展的新一輪增長點。發展都市樓宇經濟入住企業注冊產稅2CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海都市型工業的發展現狀－－總體發展狀況截至目前，上海11個市中心區已建成近300個都市型工業園區（樓宇），建筑面積達到500萬平方米以上。上海都市型工業整體運行態勢良好，盈利能力不斷提高。上海都市型工業的總產值于過去十年實現了年復合增長率10.61%，利潤率持續上升，目前達5.59%，在全市工業中處于中上游水平。表1上海都市型工業的基本情況（2008年）工業總產值工業銷售產值主營業務收入利潤總額都市型工業合計（億元）3101.193043.763180.39144.3占全市工業比重（%）12.3412.2712.214.92資料來源：上海統計網，2009統計年鑒CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海都市型工業的發展現狀－－總體發展狀況圖1都市型工業對上海工業的貢獻（2008）

上海都市型工業2008年末的從業人數為75.74萬，擁有資產達2522.14億元，分別占當年全市工業同一指標的25.62%和11.09%，可見在上海工業經濟中具有相當重要的地位。具體見表1和圖1。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海都市型工業的發展現狀－－總體發展狀況

從上海都市型工業行業角度分析，以工業總產值分析指標可以知道，服裝服飾業和食品加工業是上海都市型工業中的兩大支柱。具體參見圖2。圖2上海都市型工業行業分析（2008年）CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海都市型工業的發展現狀－－總體發展狀況上海都市型工業企業的構成在所有制形式上是多元的。如圖3、圖4所示。圖3上海都市型工業企業注冊類型結構分析（2008）圖4上海都市型工業企業注冊類型（內資）結構分析（2008）CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海都市型工業的發展現狀－－產業結構特征

行業多元化

上海都市型工業既包括傳統的勞動密集型產業，也包括資金密集型產業，還涵蓋精密電子設備開發制造、軟件開發和各類工業與民用設計等高技術、“頭腦型”行業。產業清潔化

上海都市型工業為無污染或少污染產業。如“頭腦型”行業是典型無污染產業；服裝、電子等傳統產業主要是從事設計與開發；印刷行業目前清潔水平大幅提高。發展差別化

因各行業產業環境的差異，上海都市型工業各行業發展快慢不一。如電子信息產品制造業、包裝印刷業發展很快，而服裝服飾業等受市場影響年度波動較大。區域特色化

各區根據在全市功能布局中的定位，發展特色產業，如楊浦區的家用紡織品行業、長寧區的服裝服飾業。企業小型化

都市型工業企業絕大多數為小型企業。據統計，小型都市型企業占94.1％。

所有制多元化

上海都市型工業企業包括內資企業和外資企業。內資企業中，以集體企業和股份合作制企業為主；“三資”企業中以中外合資經營企業和港澳臺合資企業為主。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海都市型工業的發展現狀－－區域分布特征一是園區化、樓宇化特征日益顯著。*都市型工業企業集聚園區和樓宇二是內外有別。即內環線內外都市型工業的產業規模、類型和聚集形態都有較大差異。*從產業規模和結構來看

*從園區規模和發展來看三是南北分工。即中心城區北部的都市型工業以勞動、資金密集型的加工制造業為主，而南部區域以技術密集型的設計業、高科技產業為主，呈現明顯的產業分工態勢。*通過我們對中心城區都市產業園的調研可以看出，位于中心城區南部的長寧區的多數都市產業園的入駐企業以設計類和中介服務類為主，而位于中心城區北部的楊浦區的各都市產業園中小型加工類企業的入駐量明顯增多。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢上海在發展都市型工業園區過程中存在的問題

1根據國際化大都市的要求和增強城市綜合競爭力的目標，目前對都市型工業園區的定位認識，在觀念上還存在著一定的偏差。①園區建設和開發依賴于政府經濟扶持和政策優惠的陳舊觀念；②園區殼體企業經營上的短期意識；③企業之間的封閉行為，即園區內企業間“供應鏈”意識的缺乏。2從都市型工業園區(樓宇)現有的布局看，存在不盡如人意之處。①園區建設和標準良莽不齊；②園區有忽視不同企業入駐要求的現象。3從目前都市型工業園區的管理模式看，亦有一些不足之處。①園區物業管理與服務水準有待提高；②管理和服務體系有待進一步健全。4從都市型工業園區目前的運作形式看，尚有需要進一步完善的地方。①都市型工業園區在運作機制上仍帶有明顯的計劃經濟痕跡；②園區內大部分企業的經濟外向度較低，缺乏融入國際競爭的經驗；③各園區發展不平衡的狀況還普遍存在，資源的合理配置也難以得到充分的落實。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－市場形勢1科學化管理

①強化綜合服務經營理念，完善專業化物業管理、工商注冊、財務代理、人力資源、知識產權、法律咨詢等方面配套服務。

②通過專業化的的培訓，提高園區相關管理人員的專業能力，以此提高園區管理的專業化水平。3市場化運作

①強化“企業本位論”的理念。入駐企業“唱戲”，園區經營企業“搭臺”，相互扶持共努力。②深化專業研究，加強國際交流。研討會、論壇、人才交流等。規范化布局

①重視園區招商與區域特色的結合。②重視“園區產業鏈”建設。2進一步推動上海都市型工業園區持續發展的對策思路

CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享上海市區都市產業園的南北差異－－以長寧、楊浦為例由圖5可以看出：長寧區被調研的20家都市產業園中，租金價格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的園區分別占4.76%，租金價格在2-5元/平米/天的園區占90.48%，其中租金價格在2-3元/平米/天的園區占到61.9%，租金價格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的園區分別占到14.29%。圖5長寧區被調研的20家都市產業園的租金分布情況數據來源：上海工業房地產測評研究中心CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享上海市區都市產業園的南北差異－－以長寧、楊浦為例圖6長寧區被調研的20家都市產業園的出租率分布情況數據來源：上海工業房地產測評研究中心長寧區被調研的20家都市產業園區的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%﹣60%、60%﹣70%、70%﹣80%以及滿租的園區分別占5%；出租率介于80%﹣90%的園區占20%；出租率介于90%﹣100%的園區占60%。同時，調研數據也顯示，20家被調研園區的總空置量只占總面積的7.64%，其中還有相當一部分是由金融危機導致租戶退租造成的。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享上海市區都市產業園的南北差異－－以長寧、楊浦為例圖7長寧區被調研的20家都市產業園的可租面積分布情況數據來源：上海工業房地產測評研究中心長寧區被調研的20家都市產業園的高出租率、低空置率，反映了該區域內此類型物業的受歡迎程度。此外，在我們調研走訪的過程中亦發現，長寧區都市產業園的入駐企業以各類型的設計公司、高科技公司、服務性公司居多，幾乎很難覓到生產型企業的蹤跡。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享上海市區都市產業園的南北差異－－以長寧、楊浦為例楊浦區被調研的18家都市產業園中，租金價格低于1元/平米/天的園區、介于2-3元/平米/天的園區分別占21.05%；租金價格介于1-2元/平米/天的園區占到52.63%；租金價格高于3元/平米/天的園區只占5.27%。由此可見，楊浦區被調研的18家都市產業園區的租金價格主要集中在1-2元/平米/天。圖8楊浦區被調研的18家都市產業園的租金分布情況數據來源：上海工業房地產測評研究中心CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享上海市區都市產業園的南北差異－－以長寧、楊浦為例楊浦區被調研的18家都市產業園中，可租面積小于1000平米的占23.53%；可租面積為1000-2000平米的占47.06%；可租面積為2000-3000平米的占11.76%；可租面積大于3000平米的占17.65%，這其中包含兩家零出租的園區（其中一家是剛改造好，處于招商初期，一家因為糾紛，處于停工狀態）。圖10浦區被調研的18家都市產業園的可租面積分布情況數據來源：上海工業房地產測評研究中心CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享上海市區都市產業園的南北差異－－以長寧、楊浦為例四平路沿線都市產業園的租金均價最高，達到2.5元/平米/天，主要是此次采樣的四平路沿線的都市產業園均為高層商務辦公樓；作為楊浦區主要干道的長陽路和楊樹浦路，其沿線的都市產業園的租金均價位居第二梯隊，這除了受到園區的品質影響外，還應該與園區的交通便利性有關。圖11調研的18家都市產業園所處主要路段的租金均價數據來源：上海工業房地產測評研究中心CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享典型園區案例（一）表2優秀都市產業園代表的具體信息區域長寧區楊浦區園區名稱新十鋼紅坊園赤峰路63號創意設計工場地址淮海西路570號赤峰路63號總建筑面積（㎡）4500041869.5最小可租面積（㎡）47300可租面積（㎡）4560租金（元/㎡/天）4.5-6.52.7（含物業）入駐率（%）98100物業管理費用（元/㎡/月）180停車位（個）/停車費（元/月）/300400/300入駐企業類型設計、中介服務業建筑與城市規劃設計CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享典型園區案例（二）表3發展情況欠佳園區代表的具體信息區域長寧區楊浦區園區名稱上海時尚園品牌中心鑫融工業園地址北翟路163弄30號平涼路540號總建筑面積（㎡）80003000最小可租面積（㎡）20018可租面積（㎡）4000268租金（元/㎡/天）2-30.9入駐率（%）50%91%物業管理費用（元/㎡/月）61.5停車費（元/月）300100入駐企業類型服裝服飾設計、制造業小型加工、倉儲CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－經驗分享園區優勢的專業挖掘利用及宣傳到位園區規劃定位與區域及行業市場的一致性園區招商人員的市場意識、專業化水平及對目標客戶的了解及判斷園區對提供入住企業綜合服務等軟環境建設重視程度上海都市工業園經營成功要素CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－機構服務上海大之商企業發展機構上海招商網上海大之商企業登記代理有限公司

上海大之商投資咨詢有限公司服務內容：中小企業創業及經營管理策劃、咨詢；投資項目開發引進及咨詢；各類內外資企業登記注冊；各類分公司、分支機構注冊登記；企業收購與兼并策劃咨詢；各類商標注冊咨詢；項目開發可行性研究及投資策劃；各項政策法規咨詢。服務內容：1.代辦稅務登記、變更登記、注銷登記手續；代辦一般納稅人認證；2.代辦納稅申報事宜；3.擔任常年稅務、會計顧問，提供會計、稅務咨詢服務；4.代理建帳、記帳、設計企業財務制度，為企業提供財務報表分析；5.代辦減稅、退稅、免稅事項；6.代辦財產損失、投資損失鑒證，代辦報批手續；7.開展稅收籌劃工作；8.培訓財務人員稅收、會計等專業知識；9.協助企業進行改組、改造，設計企業經營管理制度；10.開展網上稅收，財務咨詢服務；11.代理網上申報。服務內容：政府招商；園區招商；項目合作；物業租售；策劃咨詢；投資測評；精準選址；投資顧問。CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－機構服務財務代理規劃定位策劃宣傳招商服務

公司注冊提高園區市場競爭力提供匹配服務提升園區軟硬環境CompanyLogo上海市區都市工業招商市場報告－－機構服務期待您的參與！定制個性化招商培訓提供專業解決方案市場調研項目分析CompanyLogoThankYou!9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Saturday,April5,202510、人的志向通常和他們的能力成正比