v某地產(chǎn)成本管理制度?一、總則1.目的為加強(qiáng)公司成本管理，規(guī)范成本管理行為，降低成本費(fèi)用，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司及所屬各項(xiàng)目公司的成本管理工作。3.成本管理原則成本最低化原則：通過優(yōu)化成本決策、采取有效措施，使成本降低到最低水平，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。全面成本管理原則：將成本管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。成本責(zé)任制原則：明確各部門、各崗位在成本管理中的職責(zé)，將成本控制目標(biāo)分解落實(shí)到具體責(zé)任人，實(shí)行責(zé)權(quán)利相結(jié)合。成本管理科學(xué)化原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，提高成本管理的效率和效果。二、成本管理組織與職責(zé)1.成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理副組長(zhǎng)：公司副總經(jīng)理成員：財(cái)務(wù)部、成本管理部、工程管理部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部等部門負(fù)責(zé)人職責(zé)：負(fù)責(zé)制定公司成本管理戰(zhàn)略和目標(biāo)。審議批準(zhǔn)公司成本管理制度和流程。協(xié)調(diào)解決成本管理工作中的重大問題。對(duì)成本管理工作進(jìn)行監(jiān)督和考核。2.成本管理部部門職責(zé)：負(fù)責(zé)編制公司成本管理制度和流程，并監(jiān)督執(zhí)行。參與項(xiàng)目前期策劃，提供成本相關(guān)建議和數(shù)據(jù)支持。負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本預(yù)算的編制、審核和調(diào)整。組織開展成本核算和成本分析工作，及時(shí)掌握成本動(dòng)態(tài)。對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控和預(yù)警，提出成本控制措施和建議。負(fù)責(zé)供應(yīng)商的考察、評(píng)估和管理，參與采購(gòu)合同的談判和簽訂。協(xié)助工程管理部進(jìn)行工程變更管理，審核工程變更費(fèi)用。定期向成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)成本管理工作情況。崗位設(shè)置及職責(zé)：成本經(jīng)理：負(fù)責(zé)部門的日常管理工作，制定部門工作計(jì)劃并組織實(shí)施。組織編制項(xiàng)目成本預(yù)算和成本控制方案。協(xié)調(diào)各部門之間的成本管理工作，解決成本管理中的問題。審核成本核算報(bào)表和成本分析報(bào)告，為公司決策提供依據(jù)。成本主管：協(xié)助成本經(jīng)理開展成本管理工作，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的成本核算和分析。審核項(xiàng)目成本費(fèi)用支出，對(duì)不合理的支出提出整改意見。參與供應(yīng)商的考察和評(píng)估工作，建立供應(yīng)商信息庫(kù)。負(fù)責(zé)收集、整理成本管理相關(guān)資料，建立成本管理檔案。成本專員：負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的收集、統(tǒng)計(jì)和錄入工作。協(xié)助成本主管進(jìn)行成本核算和成本分析，編制相關(guān)報(bào)表。參與工程變更費(fèi)用的審核工作，負(fù)責(zé)變更資料的整理和歸檔。3.財(cái)務(wù)部部門職責(zé)：負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算流程。負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌集、調(diào)配和使用，確保項(xiàng)目資金的合理流動(dòng)。組織開展項(xiàng)目成本核算工作，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，提供成本核算數(shù)據(jù)。對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行審核和監(jiān)督，確保成本支出的合規(guī)性。參與項(xiàng)目成本預(yù)算的編制和審核工作，提供財(cái)務(wù)專業(yè)意見。定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，為公司決策提供財(cái)務(wù)支持。崗位設(shè)置及職責(zé)：財(cái)務(wù)經(jīng)理：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部的日常管理工作，制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施。組織編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算和項(xiàng)目成本預(yù)算，審核財(cái)務(wù)報(bào)表。負(fù)責(zé)資金的籌集和管理，優(yōu)化資金配置，降低資金成本。參與公司重大經(jīng)濟(jì)決策，提供財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。會(huì)計(jì)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的會(huì)計(jì)核算工作，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度進(jìn)行賬務(wù)處理。編制成本核算報(bào)表，定期與成本管理部核對(duì)成本數(shù)據(jù)。審核成本費(fèi)用報(bào)銷憑證，確保報(bào)銷手續(xù)合規(guī)、金額準(zhǔn)確。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理和保管工作。出納：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的收付工作，確保資金安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)和銀行對(duì)賬。協(xié)助會(huì)計(jì)進(jìn)行成本核算和財(cái)務(wù)報(bào)表編制工作。4.工程管理部部門職責(zé)：負(fù)責(zé)制定工程管理制度和施工流程，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。組織工程招標(biāo)和工程發(fā)包工作，選擇合適的施工單位和供應(yīng)商。負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)，及時(shí)解決工程施工中的問題。嚴(yán)格控制工程變更，按照規(guī)定程序辦理工程變更手續(xù)。配合成本管理部進(jìn)行工程成本核算和成本分析工作，提供相關(guān)工程資料。崗位設(shè)置及職責(zé)：工程經(jīng)理：負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的整體管理工作，制定工程進(jìn)度計(jì)劃和質(zhì)量目標(biāo)。組織工程招標(biāo)和合同簽訂工作，選擇合適的施工單位和供應(yīng)商。協(xié)調(diào)各參建單位之間的關(guān)系，解決工程施工中的重大問題。控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本，確保工程項(xiàng)目順利完成。工程主管：協(xié)助工程經(jīng)理開展工程項(xiàng)目管理工作，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常管理。審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，提出優(yōu)化建議。監(jiān)督工程質(zhì)量和施工安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理質(zhì)量安全問題。負(fù)責(zé)工程變更的初審工作，提供工程變更相關(guān)資料。工程師：負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督工作，解決工程技術(shù)問題。審核工程計(jì)量和工程進(jìn)度款支付申請(qǐng)，確保計(jì)量準(zhǔn)確、支付合理。參與工程驗(yàn)收工作，提供工程驗(yàn)收相關(guān)資料。5.設(shè)計(jì)部部門職責(zé)：負(fù)責(zé)制定設(shè)計(jì)管理制度和設(shè)計(jì)流程，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)委托工作，選擇合適的設(shè)計(jì)單位。負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審核和優(yōu)化，控制設(shè)計(jì)成本。配合成本管理部進(jìn)行設(shè)計(jì)成本核算和成本分析工作，提供相關(guān)設(shè)計(jì)資料。崗位設(shè)置及職責(zé)：設(shè)計(jì)經(jīng)理：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部門的日常管理工作，制定設(shè)計(jì)工作計(jì)劃并組織實(shí)施。組織設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)委托工作，選擇合適的設(shè)計(jì)單位。審核設(shè)計(jì)方案，確保設(shè)計(jì)方案符合公司要求和成本控制目標(biāo)。協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與其他部門之間的關(guān)系，解決設(shè)計(jì)過程中的問題。設(shè)計(jì)師：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，按照設(shè)計(jì)任務(wù)書和相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。提供多種設(shè)計(jì)方案供選擇，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。配合成本管理部進(jìn)行設(shè)計(jì)成本核算，提供設(shè)計(jì)變更相關(guān)資料。6.營(yíng)銷部部門職責(zé)：負(fù)責(zé)制定營(yíng)銷管理制度和營(yíng)銷策劃方案，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格和營(yíng)銷策略。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售推廣工作，組織銷售活動(dòng)，提高項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)。配合成本管理部進(jìn)行銷售成本核算和成本分析工作，提供相關(guān)銷售資料。崗位設(shè)置及職責(zé)：營(yíng)銷經(jīng)理：負(fù)責(zé)營(yíng)銷部門的日常管理工作，制定營(yíng)銷工作計(jì)劃并組織實(shí)施。組織市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷策劃工作，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格和營(yíng)銷策略。協(xié)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)與其他部門之間的關(guān)系，解決銷售過程中的問題。控制銷售成本，提高銷售業(yè)績(jī)，完成銷售目標(biāo)。銷售主管：協(xié)助營(yíng)銷經(jīng)理開展銷售工作，負(fù)責(zé)銷售團(tuán)隊(duì)的日常管理。制定銷售計(jì)劃和銷售方案，組織銷售活動(dòng)，完成銷售任務(wù)。負(fù)責(zé)客戶接待和銷售談判工作，簽訂銷售合同。收集客戶反饋信息，及時(shí)解決客戶問題，提高客戶滿意度。銷售員：負(fù)責(zé)客戶開發(fā)和客戶維護(hù)工作，按照銷售流程進(jìn)行銷售。向客戶介紹項(xiàng)目情況，解答客戶疑問，促成銷售交易。協(xié)助客戶辦理購(gòu)房手續(xù)，負(fù)責(zé)銷售資料的整理和歸檔。三、成本預(yù)算管理1.成本預(yù)算編制原則合法性原則：成本預(yù)算的編制應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)和公司相關(guān)規(guī)定。準(zhǔn)確性原則：成本預(yù)算應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，確保預(yù)算數(shù)據(jù)的可靠性。完整性原則：成本預(yù)算應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開發(fā)的全過程，包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用。時(shí)效性原則：成本預(yù)算應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和市場(chǎng)變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，確保預(yù)算的時(shí)效性。2.成本預(yù)算編制流程項(xiàng)目啟動(dòng)階段：成本管理部根據(jù)項(xiàng)目策劃書和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，制定成本預(yù)算編制計(jì)劃，明確預(yù)算編制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人。資料收集階段：成本管理部組織相關(guān)部門收集項(xiàng)目成本預(yù)算所需的資料，包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市場(chǎng)價(jià)格信息、歷史成本數(shù)據(jù)等。成本估算階段：成本管理部會(huì)同工程管理部、設(shè)計(jì)部等部門，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和市場(chǎng)價(jià)格信息，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行估算。成本預(yù)算編制階段：成本管理部根據(jù)成本估算結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和公司成本控制目標(biāo)，編制項(xiàng)目成本預(yù)算草案。預(yù)算審核階段：成本預(yù)算草案編制完成后，提交成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核。成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門對(duì)預(yù)算草案進(jìn)行審核，提出修改意見。成本管理部根據(jù)審核意見對(duì)預(yù)算草案進(jìn)行修改完善，形成正式的項(xiàng)目成本預(yù)算。預(yù)算審批階段：正式的項(xiàng)目成本預(yù)算經(jīng)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過后，提交公司總經(jīng)理審批。公司總經(jīng)理審批通過后，成本預(yù)算正式生效。3.成本預(yù)算調(diào)整在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、政策法規(guī)調(diào)整等原因?qū)е鲁杀绢A(yù)算需要調(diào)整的，由成本管理部提出成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)。成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)應(yīng)包括調(diào)整原因、調(diào)整內(nèi)容、調(diào)整金額等詳細(xì)信息，并附相關(guān)證明材料。成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)成本管理部負(fù)責(zé)人審核后，提交成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行審批，必要時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行論證。成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批通過后，成本管理部按照審批意見對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，并及時(shí)更新成本預(yù)算相關(guān)資料。四、成本核算管理1.成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)和成本管理要求確定，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以按開發(fā)期分階段確定成本核算對(duì)象。2.成本核算項(xiàng)目及內(nèi)容土地成本：包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等。前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、三通一平等費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化等費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)：包括項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等間接費(fèi)用。3.成本核算方法成本核算應(yīng)采用制造成本法，將開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用劃分為直接成本和間接成本。直接成本直接計(jì)入成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入成本核算對(duì)象。直接成本的核算：土地成本：按照土地出讓合同或相關(guān)協(xié)議約定的金額，直接計(jì)入相應(yīng)的成本核算對(duì)象。前期工程費(fèi)：按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，直接計(jì)入相應(yīng)的成本核算對(duì)象。建筑安裝工程費(fèi)：按照與施工單位簽訂的合同金額，直接計(jì)入相應(yīng)的成本核算對(duì)象。對(duì)于采用招標(biāo)方式確定施工單位的項(xiàng)目，應(yīng)按照中標(biāo)價(jià)格進(jìn)行核算；對(duì)于采用成本加酬金方式確定施工單位的項(xiàng)目，應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的成本加上約定的酬金進(jìn)行核算。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，直接計(jì)入相應(yīng)的成本核算對(duì)象。公共配套設(shè)施費(fèi)：按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，直接計(jì)入相應(yīng)的成本核算對(duì)象。對(duì)于多個(gè)成本核算對(duì)象共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按照合理的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。間接成本的核算：開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。分配標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇，如建筑面積、占地面積、直接成本等。間接成本分配計(jì)算公式為：某成本核算對(duì)象應(yīng)分配的間接成本=該成本核算對(duì)象的分配標(biāo)準(zhǔn)×間接成本分配率間接成本分配率=間接成本總額÷各成本核算對(duì)象分配標(biāo)準(zhǔn)之和4.成本核算流程成本數(shù)據(jù)收集階段：成本管理部組織相關(guān)部門收集項(xiàng)目成本核算所需的資料，包括工程合同、發(fā)票、付款憑證、工程進(jìn)度報(bào)表等。成本數(shù)據(jù)錄入階段：成本專員將收集到的成本數(shù)據(jù)錄入成本核算系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。成本核算階段：成本管理部按照成本核算方法和流程，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，生成成本核算報(bào)表。成本分析階段：成本管理部對(duì)成本核算報(bào)表進(jìn)行分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)和存在的問題，提出成本控制措施和建議。成本報(bào)表編制階段：成本管理部根據(jù)成本核算和成本分析結(jié)果，編制項(xiàng)目成本報(bào)表，包括成本明細(xì)表、成本匯總表、成本分析表等。成本報(bào)表審核階段：成本報(bào)表編制完成后，提交成本管理部負(fù)責(zé)人審核。成本管理部負(fù)責(zé)人對(duì)成本報(bào)表的準(zhǔn)確性、完整性和合規(guī)性進(jìn)行審核，提出修改意見。成本專員根據(jù)審核意見對(duì)成本報(bào)表進(jìn)行修改完善，形成正式的項(xiàng)目成本報(bào)表。成本報(bào)表報(bào)送階段：正式的項(xiàng)目成本報(bào)表經(jīng)成本管理部負(fù)責(zé)人審核通過后，提交公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門。成本管理部定期向公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門報(bào)送項(xiàng)目成本報(bào)表，為公司決策提供依據(jù)。五、成本控制管理1.土地成本控制在土地獲取階段，通過市場(chǎng)調(diào)研和分析，合理確定土地價(jià)格，避免盲目高價(jià)拿地。加強(qiáng)與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，降低土地成本。嚴(yán)格控制土地閑置費(fèi)用，確保土地按時(shí)開發(fā)利用。2.前期工程費(fèi)控制優(yōu)化項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和質(zhì)量要求的前提下，降低設(shè)計(jì)成本。嚴(yán)格控制項(xiàng)目前期可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等費(fèi)用，選擇資質(zhì)良好、收費(fèi)合理的單位進(jìn)行委托。加強(qiáng)對(duì)三通一平工程的管理，合理確定工程范圍和造價(jià)，避免浪費(fèi)。3.建筑安裝工程費(fèi)控制通過招標(biāo)方式選擇合適的施工單位，采用合理的招標(biāo)方式和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，確保中標(biāo)價(jià)格合理。加強(qiáng)工程合同管理，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，嚴(yán)格控制工程變更和簽證，避免合同糾紛和費(fèi)用增加。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度，避免因質(zhì)量問題和工期延誤導(dǎo)致成本增加。定期對(duì)工程