廣州市x生活小區(qū)物業(yè)管理制度?一、總則1.目的為了加強廣州市[X]生活小區(qū)的物業(yè)管理，保障小區(qū)物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于廣州市[X]生活小區(qū)內(nèi)的所有物業(yè)及相關(guān)人員，包括業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員等。3.基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、依法管理與文明服務(wù)相結(jié)合、服務(wù)第一與經(jīng)濟效益兼顧的原則，保障業(yè)主的合法權(quán)益，促進小區(qū)的和諧發(fā)展。二、物業(yè)基本情況1.小區(qū)概況廣州市[X]生活小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米。小區(qū)共有[X]棟住宅樓，[X]戶業(yè)主，配套設(shè)施包括停車場、綠化景觀、休閑廣場、物業(yè)管理用房等。2.物業(yè)構(gòu)成小區(qū)物業(yè)由房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、車輛停放管理等部分組成。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準1.房屋管理與維修養(yǎng)護對房屋共用部位進行日常巡查，每月不少于一次，做好巡查記錄。按照房屋裝飾裝修管理規(guī)定，對裝修活動進行監(jiān)督管理，確保裝修行為符合規(guī)范，不影響房屋結(jié)構(gòu)和外觀。對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的損壞及時進行維修，一般維修項目在接到報修后[X]小時內(nèi)到達現(xiàn)場，緊急維修項目立即響應(yīng)。定期對房屋進行安全檢查，重點檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、屋面、外墻等部位，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時采取措施并上報相關(guān)部門。2.共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的型號、規(guī)格、運行狀況、維修保養(yǎng)情況等。對共用設(shè)施設(shè)備進行日常巡檢，每天不少于一次，確保設(shè)備正常運行。按照規(guī)定的周期對電梯、消防設(shè)施、供電供水設(shè)備等重點設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng)，確保其性能完好，安全可靠。對設(shè)施設(shè)備的故障及時進行維修，一般故障在[X]小時內(nèi)修復(fù)，重大故障在[X]小時內(nèi)采取應(yīng)急措施，并盡快組織修復(fù)。3.環(huán)境衛(wèi)生管理小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每日清掃[X]次，保持整潔干凈，無雜物、無積水。定期對樓道、電梯轎廂、垃圾桶等進行消毒，每月不少于[X]次。及時清理小區(qū)內(nèi)的生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。加強對小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角的清理，每月至少進行[X]次集中清理。4.綠化養(yǎng)護管理制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。確保綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，綠化覆蓋率達到[X]%以上。對損壞的綠化設(shè)施及時進行修復(fù)，保持綠化景觀的完整性。5.公共秩序維護實行24小時值班制度，對小區(qū)出入口、巡邏路線等進行定時巡邏，每天巡邏不少于[X]次，做好巡邏記錄。對外來人員和車輛進行登記，嚴格控制外來人員和車輛進入小區(qū)，確保小區(qū)安全。協(xié)助有關(guān)部門做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并采取相應(yīng)措施。定期組織開展安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的安全意識。6.車輛停放管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識。對車輛停放進行管理，引導(dǎo)車輛有序停放，確保消防通道、人行通道暢通。按照規(guī)定收取停車費用，做到收費合理、公開透明。對小區(qū)內(nèi)的車輛進行日常巡查，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。四、物業(yè)服務(wù)費用管理1.收費標(biāo)準物業(yè)服務(wù)費用按照政府指導(dǎo)價結(jié)合小區(qū)實際情況確定，具體收費標(biāo)準為[X]元/平方米·月。物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。2.收費方式物業(yè)服務(wù)費用采取預(yù)收的方式，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每季度首月的前[X]日內(nèi)繳納本季度的物業(yè)服務(wù)費用。3.費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用如需調(diào)整，應(yīng)提前[X]個月書面通知業(yè)主，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。4.費用使用物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)專項用于本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，不得挪作他用。費用使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。主要用于以下方面：物業(yè)工作人員的工資、福利等支出。共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)費用。環(huán)境衛(wèi)生清潔費用。綠化養(yǎng)護費用。公共秩序維護費用。辦公費用。法定稅費等。五、業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負責(zé)召集。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員人數(shù)為[X]人，任期[X]年，可連選連任。業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。六、房屋使用與管理1.業(yè)主使用房屋的規(guī)定業(yè)主應(yīng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途或進行其他危害房屋安全的行為。業(yè)主需要對房屋進行裝飾裝修的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。裝修過程中應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，不得影響其他業(yè)主的正常生活。業(yè)主應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等相關(guān)費用。2.物業(yè)使用人的規(guī)定物業(yè)使用人在使用物業(yè)過程中應(yīng)遵守本管理制度及業(yè)主公約，接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)使用人應(yīng)按照與業(yè)主的約定使用物業(yè)，并按時向業(yè)主支付相關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求物業(yè)使用人提供必要的資料，以便進行管理和服務(wù)。七、共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用部位管理小區(qū)內(nèi)的房屋共用部位（如屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等）屬全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)使用人不得擅自占用、損壞。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對共用部位的巡查和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘共用部位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。2.共用設(shè)施設(shè)備管理共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、供電供水設(shè)備、排水排污管道等）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)統(tǒng)一管理和維護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維護保養(yǎng)計劃，定期進行維護保養(yǎng)和安全檢查，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。業(yè)主和物業(yè)使用人不得擅自拆改、損壞共用設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐晒灿迷O(shè)施設(shè)備損壞的，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障需要維修時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時組織維修，維修費用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支或由責(zé)任人承擔(dān)。八、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理1.環(huán)境衛(wèi)生管理業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)保持房屋及周邊環(huán)境整潔，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在樓道、電梯轎廂等公共區(qū)域堆放物品。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準，做好小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔工作，及時清理各類垃圾和廢棄物。加強對小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角、下水道等部位的清理和疏通，防止污水外溢和垃圾堆積。鼓勵業(yè)主和物業(yè)使用人積極參與環(huán)境衛(wèi)生維護，共同營造良好的居住環(huán)境。2.綠化管理業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)愛護小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得隨意踐踏、攀折、砍伐樹木花草，不得在綠化區(qū)域內(nèi)種菜、堆放雜物等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對綠化植物的養(yǎng)護管理，定期澆水、施肥、修剪、防治病蟲害，確保綠化景觀美觀、整潔。對損壞的綠化設(shè)施及時進行修復(fù)，對缺失的綠化植物及時進行補植。鼓勵業(yè)主和物業(yè)使用人參與綠化養(yǎng)護活動，如認養(yǎng)樹木花草等。九、公共秩序維護管理1.人員出入管理小區(qū)出入口實行24小時值班制度，對進出人員進行登記和詢問，核實身份后予以放行。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)主動配合門崗人員的管理，出示有效證件或證明。外來人員和車輛進入小區(qū)應(yīng)進行登記，并經(jīng)業(yè)主確認后方可進入。嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒等危險物品進入小區(qū)。2.巡邏制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細的巡邏路線和巡邏時間，安排專人進行定時巡邏。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識，攜帶必要的巡邏工具。巡邏過程中應(yīng)重點檢查小區(qū)內(nèi)的治安情況、消防安全、設(shè)施設(shè)備運行狀況等，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并采取相應(yīng)措施。做好巡邏記錄，對巡邏中發(fā)現(xiàn)的異常情況進行詳細記錄，并及時向上級匯報。3.安全防范措施小區(qū)內(nèi)設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，對公共區(qū)域進行24小時監(jiān)控，確保小區(qū)安全。加強對小區(qū)內(nèi)停車場、電梯轎廂等重點部位的安全防范，防止發(fā)生盜竊、搶劫等事件。定期組織開展安全演練，提高物業(yè)服務(wù)人員的應(yīng)急處置能力和業(yè)主的安全意識。與公安機關(guān)等相關(guān)部門保持密切聯(lián)系，及時了解周邊治安情況，共同做好小區(qū)的安全防范工作。十、車輛停放管理1.停車位管理小區(qū)內(nèi)的停車位分為地上停車位和地下停車位，業(yè)主和物業(yè)使用人可根據(jù)需要申請租用停車位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定合理分配停車位，確保公平、公正。停車位應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識，注明車位編號、使用規(guī)定等信息。2.車輛停放規(guī)定業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)定的車位停放車輛，不得隨意占用他人車位或消防通道、人行通道等公共區(qū)域。車輛停放應(yīng)保持整齊有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。停車后應(yīng)關(guān)好門窗，鎖好車輛，貴重物品請勿留在車內(nèi)。3.停車費用管理停車費用按照物價部門核定的標(biāo)準收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示收費標(biāo)準和收費方式。停車費用應(yīng)專款專用，主要用于停車場設(shè)施設(shè)備的維護、管理等支出。對拖欠停車費用的業(yè)主和物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定采取相應(yīng)措施。十一、專項維修資金管理1.專項維修資金的繳存本小區(qū)按照規(guī)定繳存專項維修資金，專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的[X]%。2.專項維修資金的使用專項維修資金專項用于本小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。維修、更新和改造項目需使用專項維修資金的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定程序辦理，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。專項維修資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。3.專項維修資金的續(xù)籌專項維修資金余額不足首期繳存額的[X]%時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)籌。續(xù)籌方案由業(yè)主大會決定，續(xù)籌標(biāo)準按照國家和地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。十二、違約責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人的違約責(zé)任業(yè)主或物業(yè)使用人違反本管理制度、業(yè)主公約或物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。未按時繳納物業(yè)服務(wù)費用等相關(guān)費用的，應(yīng)按照合同約定支付違約金，并補繳欠費。擅自改變房屋用途、損壞共用部位共用設(shè)施設(shè)備等行為，給其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理制度或物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。未按照規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、公共秩序混亂、設(shè)施設(shè)備損壞等情況的，應(yīng)及時整改，并向業(yè)主道歉。給業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。擅自提高物業(yè)服