某集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理辦法?一、總則（一）目的為加強(qiáng)某集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算與控制，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，確保集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于集團(tuán)內(nèi)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理。（三）基本原則1.成本效益原則：以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，確保成本控制與項(xiàng)目整體目標(biāo)相契合。2.全過(guò)程控制原則：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行成本控制，從項(xiàng)目前期策劃到后期交付使用，每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格把控成本。3.目標(biāo)管理原則：明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并將其分解到各個(gè)部門和崗位，進(jìn)行量化考核。4.動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和措施，確保成本處于可控狀態(tài)。二、成本管理組織與職責(zé)（一）成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組由集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)組成，負(fù)責(zé)制定成本管理戰(zhàn)略和政策，審批項(xiàng)目成本預(yù)算和重大成本調(diào)整事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問(wèn)題。（二）成本管理部門1.職責(zé)負(fù)責(zé)制定和完善集團(tuán)成本管理辦法和相關(guān)制度。參與項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作，提供成本建議和控制目標(biāo)。編制項(xiàng)目成本預(yù)算，跟蹤成本執(zhí)行情況，定期進(jìn)行成本分析和預(yù)警。審核工程變更、簽證等費(fèi)用，控制項(xiàng)目成本支出。負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)的收集、整理和歸檔，建立成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)。2.人員配備部門負(fù)責(zé)人應(yīng)具備豐富的房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。配備專業(yè)的造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師等人員，負(fù)責(zé)具體的成本核算和控制工作。（三）項(xiàng)目公司1.職責(zé)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目成本管理的具體實(shí)施，落實(shí)成本管理目標(biāo)和措施。組織編制項(xiàng)目成本計(jì)劃，經(jīng)集團(tuán)成本管理部門審核后執(zhí)行。嚴(yán)格控制項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用支出，對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本進(jìn)行綜合管理。及時(shí)向集團(tuán)成本管理部門報(bào)告項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)情況，配合做好成本分析和考核工作。2.人員配備項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本管理的全面工作，應(yīng)具備較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力和成本意識(shí)。項(xiàng)目公司設(shè)置造價(jià)員、資料員等崗位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算和資料整理等工作。（四）其他部門1.工程部門負(fù)責(zé)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，合理安排施工順序，避免因施工組織不當(dāng)導(dǎo)致成本增加。嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，減少因質(zhì)量問(wèn)題引起的返工和維修成本。審核工程變更和簽證，確保變更內(nèi)容合理、費(fèi)用準(zhǔn)確。2.設(shè)計(jì)部門在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，充分考慮成本因素，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程造價(jià)。配合成本管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的編制，對(duì)設(shè)計(jì)變更引起的成本變化進(jìn)行評(píng)估。3.營(yíng)銷部門制定合理的營(yíng)銷策劃方案，控制營(yíng)銷費(fèi)用支出，確保營(yíng)銷效果與成本相匹配。提供準(zhǔn)確的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)，為成本核算和資金安排提供依據(jù)。三、成本預(yù)算管理（一）成本預(yù)算編制依據(jù)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等相關(guān)資料。2.集團(tuán)成本管理目標(biāo)和歷史成本數(shù)據(jù)。3.市場(chǎng)價(jià)格信息和行業(yè)成本指標(biāo)。（二）成本預(yù)算編制流程1.項(xiàng)目公司準(zhǔn)備階段收集項(xiàng)目相關(guān)資料，包括土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)等。組織各部門對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行初步估算，確定成本構(gòu)成和大致范圍。2.成本管理部門審核階段成本管理部門對(duì)項(xiàng)目公司提交的成本估算進(jìn)行審核，結(jié)合集團(tuán)成本管理要求和市場(chǎng)情況，提出修改意見(jiàn)。與項(xiàng)目公司共同分析成本構(gòu)成和影響因素，確定成本控制重點(diǎn)和目標(biāo)。3.成本預(yù)算編制階段項(xiàng)目公司根據(jù)審核意見(jiàn)，組織各部門編制詳細(xì)的成本預(yù)算，包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。成本預(yù)算應(yīng)按項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分解，明確各階段的成本支出計(jì)劃。4.審批階段成本預(yù)算編制完成后，報(bào)集團(tuán)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。集團(tuán)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)成本預(yù)算的合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，審批通過(guò)后下達(dá)執(zhí)行。（三）成本預(yù)算調(diào)整1.調(diào)整原則因項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)、政策調(diào)整等原因?qū)е略杀绢A(yù)算無(wú)法執(zhí)行時(shí)，可進(jìn)行調(diào)整。成本預(yù)算調(diào)整應(yīng)遵循必要性、合理性和經(jīng)濟(jì)性原則，確保調(diào)整后的成本預(yù)算仍在可控范圍內(nèi)。2.調(diào)整流程項(xiàng)目公司提出成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，詳細(xì)說(shuō)明調(diào)整原因、調(diào)整內(nèi)容和預(yù)計(jì)增加或減少的成本金額。成本管理部門對(duì)調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行審核，會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行成本評(píng)估，提出審核意見(jiàn)。成本預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)集團(tuán)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批后執(zhí)行。四、成本核算管理（一）成本核算對(duì)象1.以獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.對(duì)于規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按開(kāi)發(fā)階段或區(qū)域劃分成本核算對(duì)象。（二）成本核算項(xiàng)目1.土地成本：包括土地出讓金、契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)：如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)用等。3.建筑安裝工程費(fèi)：涵蓋土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：如幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指項(xiàng)目公司為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。7.營(yíng)銷費(fèi)用：包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)等。8.管理費(fèi)用：集團(tuán)總部及項(xiàng)目公司為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。9.財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的利息支出、匯兌損益等。（三）成本核算方法1.采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本分為直接成本和間接成本。2.直接成本直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，間接成本按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。3.成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行核算，確保成本數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確。（四）成本核算流程1.費(fèi)用歸集項(xiàng)目公司各部門按照成本核算要求，及時(shí)收集和整理本部門發(fā)生的成本費(fèi)用原始憑證，如發(fā)票、合同、審批單等。將收集到的原始憑證進(jìn)行分類、匯總，分別歸集到相應(yīng)的成本核算項(xiàng)目中。2.成本分配對(duì)于間接成本，根據(jù)成本核算對(duì)象的占地面積、建筑面積、直接成本等因素，選擇合理的分配方法進(jìn)行分配。例如，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可按各成本核算對(duì)象的建筑面積比例進(jìn)行分配。3.成本計(jì)算根據(jù)歸集和分配后的成本數(shù)據(jù)，計(jì)算各成本核算對(duì)象的總成本和單位成本。編制成本計(jì)算表，詳細(xì)反映各成本核算對(duì)象的成本構(gòu)成和計(jì)算過(guò)程。4.成本報(bào)表編制定期編制成本報(bào)表，如成本明細(xì)表、成本分析表等，向集團(tuán)成本管理部門和項(xiàng)目公司管理層報(bào)送。成本報(bào)表應(yīng)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整，為成本分析和決策提供依據(jù)。五、成本控制管理（一）土地成本控制1.在土地獲取階段，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，合理確定土地價(jià)格和競(jìng)拍策略。2.關(guān)注土地出讓條件和相關(guān)政策，爭(zhēng)取有利的土地條款，降低土地成本。3.對(duì)于舊城改造等項(xiàng)目，妥善處理拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，嚴(yán)格控制拆遷成本。（二）前期工程費(fèi)控制1.優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，降低設(shè)計(jì)成本。2.采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選擇勘察、設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格控制勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用。3.加強(qiáng)對(duì)前期工程各項(xiàng)費(fèi)用的審核，杜絕不合理支出。（三）建筑安裝工程費(fèi)控制1.實(shí)行工程招標(biāo)制度，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選擇施工單位，確保工程質(zhì)量的前提下降低工程造價(jià)。2.加強(qiáng)工程合同管理，明確合同價(jià)款、付款方式、結(jié)算辦法等條款，嚴(yán)格控制工程變更和簽證。3.定期對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行檢查，避免因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致返工和增加成本。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)控制1.根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)際需求，合理確定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，避免過(guò)度建設(shè)。2.對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施工程，同樣采用招標(biāo)方式選擇施工單位，控制工程費(fèi)用。3.加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督和管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)控制1.按照規(guī)劃要求合理配置公共配套設(shè)施，避免不必要的配套設(shè)施建設(shè)。2.對(duì)于公共配套設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)行成本核算和效益分析，確保投資合理。3.嚴(yán)格控制公共配套設(shè)施建設(shè)過(guò)程中的成本支出，防止浪費(fèi)。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)控制1.精簡(jiǎn)項(xiàng)目公司管理機(jī)構(gòu)，合理配置管理人員，控制人員費(fèi)用支出。2.加強(qiáng)對(duì)辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等費(fèi)用的管理，制定合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審批程序。3.提高工作效率，降低開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的其他不合理支出。（七）營(yíng)銷費(fèi)用控制1.制定合理的營(yíng)銷策劃方案，根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)情況，合理安排營(yíng)銷費(fèi)用。2.優(yōu)化營(yíng)銷渠道，提高營(yíng)銷費(fèi)用的使用效率，避免無(wú)效投入。3.加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的審核和監(jiān)控，確保費(fèi)用支出合規(guī)、合理。（八）管理費(fèi)用控制1.集團(tuán)總部和項(xiàng)目公司應(yīng)嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，制定費(fèi)用預(yù)算和控制指標(biāo)。2.加強(qiáng)對(duì)辦公設(shè)備購(gòu)置、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的管理，嚴(yán)格審批流程。3.提高管理效率，降低管理成本。（九）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制1.合理安排項(xiàng)目資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低資金成本。2.加強(qiáng)資金管理，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，減少利息支出。3.關(guān)注金融市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，適時(shí)調(diào)整融資策略，降低融資成本。六、成本分析與考核（一）成本分析1.定期分析項(xiàng)目公司每月對(duì)項(xiàng)目成本執(zhí)行情況進(jìn)行分析，編制成本分析報(bào)告，報(bào)送集團(tuán)成本管理部門。集團(tuán)成本管理部門每季度對(duì)集團(tuán)內(nèi)各項(xiàng)目成本情況進(jìn)行綜合分析，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)和存在的問(wèn)題。2.專項(xiàng)分析針對(duì)項(xiàng)目成本控制中的重大問(wèn)題或異常情況，進(jìn)行專項(xiàng)成本分析。例如，對(duì)工程變更導(dǎo)致成本增加的情況進(jìn)行詳細(xì)分析，找出原因，提出改進(jìn)措施。3.分析內(nèi)容成本分析應(yīng)包括成本構(gòu)成分析、成本指標(biāo)完成情況分析、成本變動(dòng)原因分析等。通過(guò)與成本預(yù)算、歷史數(shù)據(jù)和同行業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)比，找出成本管理中的優(yōu)勢(shì)和不足。（二）成本考核1.考核指標(biāo)建立成本考核指標(biāo)體系，包括成本降低率、成本控制目標(biāo)完成率等。成本降低率=（預(yù)算成本實(shí)際成本）/預(yù)算成本×100%成本控制目標(biāo)完成率=實(shí)際成本/成本控制目標(biāo)×100%2.考核對(duì)象對(duì)項(xiàng)目公司及