商業地產知識分享商業地產知識分享商業地產知識分享一、商業物業產品類型一、商業物業產品類型商業地產：

用于商業用途的房地產，區別于住宅地產和工業地產。產品類型〔概念理解〕狹義理解：

僅指零售業不動產，不包括寫字樓和酒店。廣義概念：

通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等

經營用途的房地產形式，也包括寫字樓和酒店。代碼codes用地類別中文名稱Chinese英文同（近）義詞EnglishR居住用地residentialA公共管理與公共服務用地administrationandpublicservicesB商業服務業設施用地commercialandbusinessfacilitiesM工業用地industrialW物流倉儲用地logisticsandwarehouseS交通設施用地streetandtransportationU公用設施用地municipalutilitiesG綠地greenspace城市用地分類與規劃建立用地標準商業地產對應的國家建立用地標準類別：B—商業效勞業設施用地產品類型〔配套土地〕傳統寫字樓類別超甲級寫字樓甲級寫字樓

乙級寫字樓

SOHO明天廣場（甲級）超甲級寫字樓產品類型傳統酒店類別星級酒店主題商務酒店

經濟型酒店君悅度假酒店

建業置地廣場泰達商務酒店君悅度假酒店產品類型商業類型上海七浦服裝批發市場（專業市場）成都東華電腦城（專業市場）迪卡儂運動專業超市（專業賣場）蘇寧/國美/大中/五星等電器賣場（專業賣場）楚河漢街前門23號會所（其他產品）產品類型傳統購物中心類別鄰里中心NSC（neighborhood）社區中心CSC(community)區域中心RSC(regional)超區域中心SRSC(supperregional)CPG鄰里中心產品類型特色購物中心類別時尚/專賣中心（Fashion/SpecialtyCenter）能量中心（PowerCenter）主題/歡樂中心（Theme/FestivalCenter）直銷中心（OutletCenter）生活方式中心（LifestyleCenter）Ravenswood101RetailCenter（能量中心）加拿大西埃德蒙頓購物中心（主題/歡樂中心）北京賽特奧特萊斯（直銷中心）產品類型公寓類別酒店式公寓普通公寓（學生、職員）

主題公寓（老年、球員、青年等）

SOHO（商住兩用）酒店式公寓普通公寓老年公寓產品類型商業地產的開發規律模式設計招商運營商業地產是一個多方溝通的過程商業地產的獲利方式開發收益經營收益租金收益資產溢價業主業主開發商自持時：業主=開發商二、商業業態根本知識什么是商品？什么是商品？三種定義：商品是為交換而產生〔或用于交換〕的對他人或社會有用的勞動產品。商品是滿足人們某種需要的，用來交換的勞動產品。商品是經過交換且非進入使用過程的勞動產品。123狹義、廣義的商品有形產品狹義廣義有形產品無形效勞衣、食、住、行……保險、金融……商業業態的概念商業業態1、針對特定消費者的特定需求2、按照一定的戰略目標3、有選擇的運用經營手段商品經營構造店鋪位置、規模、形態價格政策銷售方式銷售效勞4、提供銷售和效勞的類型化效勞形態購物需求飲食需求視聽需求個性化需求便利性需求單店連鎖城市內省域化全國國際化獲取銷量獲取高毛利獲取品牌獲取資金占領渠道零售業&非零售業商業業態零售業態非零售業態有店鋪無店鋪零售業態非零售業態零售業、零售業態、商圈的概念零售業零售業態商圈以向最終消費者提供所需商品和效勞為主的行業零售企業為滿足不同的消費需求和目標顧客而形成的不同經營理念、經營方式的表現形式零售企業經營、效勞輻射的有效空間、領域有店鋪零售有店鋪零售

是有固定的進展商品陳列和銷售所需要的場所和空間并且消費者的購置行為主要在這一場所內完成的零售業態零售——有店鋪——1、食雜店以香煙、酒、飲料、食品為主獨立、傳統的無明顯品牌形象的零售業態食雜店零售——有店鋪——1、食雜店數量多、易生存無品牌形象煙酒店食雜店副食店奶站糧油店零售——有店鋪——1、食雜店經營條件選址：街角、社區、學校、胡同商品構造：煙、酒、飲料、零食商圈/目標顧客：就近、臨時購置經營方式：個體經營、夫妻店、管理松散，個體老板決定營業時間營業面積規模：＜80㎡，常見于10-30㎡零售——有店鋪——2、便利店以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態便利店零售——有店鋪——2、便利店便利、高毛利高連鎖度7-11VANGO全家快客零售——有店鋪——2、便利店經營條件選址：中心、車站、街口、學校、娛樂、辦公等商品構造：食品、煙酒小百貨，即時應急性商圈/目標顧客：居民、單身、年輕人為主經營方式：開架自選、統一收銀，營業16小時以上，有增值效勞工程〔效勞類、電信類、繳費〕營業面積規模：100㎡左右零售——有店鋪——3、折扣店以銷售自有品牌和周轉快的商品為主，限定品種，有限經營面積、店鋪裝修簡單、低廉的經營本錢，向消費者提供“物有所值〞的商品為主要目的的零售業態。折扣店工廠店、折扣店、換季優惠店、OUTLETS零售——有店鋪——3、折扣店品牌折扣店非品牌折扣店低本錢adidas折扣超繼100燕莎OUTLETS奧特萊斯〔OUTLETS〕英譯“直接通道〞銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心〞零售——有店鋪——3、折扣店經營條件選址：地區中心、專業街、百貨店、購物中心內商品構造：某品牌為主，表達折扣，限定品種商圈/目標顧客：選擇某類商品低價區間的顧客經營方式：一般為開架自選，局部柜臺；品牌性強，但商品可能存在局限，如尺碼、季節營業面積規模：不確定零售——有店鋪——4、超市開價售貨，集中收款滿足社區消費者日常生活需要的零售業態超市標超零售——有店鋪——4、超市平價生鮮商品居住區正道思達丹尼斯面積影響品類、品種、價格帶面積：便利店<超市<大型超市通常在家門口或回家的路上OLE’零售——有店鋪——4、超市經營條件選址：地區中心、居住區商品構造：食品、生鮮、日用品商圈/目標顧客：半徑，居民為主經營方式：自選方式，出入口分設，集中收銀；營業時間12小時以上，面積大于便利店營業面積規模：500㎡左右零售——有店鋪——5、大型超市實際營業面積6000㎡以上品種齊全滿足顧客一次性購齊的零售業態大型超市綜超零售——有店鋪——5、大型超市家樂福沃爾瑪品種齊全一站購全世紀聯華華潤萬家北京華聯大潤發零售——有店鋪——5、大型超市經營條件選址：城郊結合部、交通要道、大型居住區商品構造：食品、生鮮、紡織、日用品、家電商圈/目標顧客：半徑＞3KM，居民、流動顧客經營方式：自選方式，出入口分設，集中收銀；有獨立的停車區域，以及適當的外租區域營業面積規模：＞6000㎡零售——有店鋪——6、倉儲會員店以會員制為根底實行儲銷一體、批零兼營以提供有限效勞和低價格商品為主要特征的零售業態倉儲會員店零售——有店鋪——6、倉儲會員店麥德龍山姆會員店低價格倉場合一批零合一會員制零售——有店鋪——6、倉儲會員店經營條件選址：城鄉結合部的交通要道商品構造：群眾化商品齊全，自有品牌多，低價格、批量銷售商圈/目標顧客：半徑＞5KM，小店、餐飲、集團購置和流動顧客經營方式：自選方式，出入口分設，集中收銀；停車區域大，會員制營業面積規模：1萬㎡左右零售——有店鋪——7、百貨店在一個建筑內，經營假設干大類商品實行統一管理、分區銷售滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態百貨店零售——有店鋪——7、百貨店大商新瑪特丹尼斯百貨品類齊全統一管理王府井百貨萬千百貨新世界百貨零售——有店鋪——7、百貨店經營條件選址：市中心、地區中心、新城以及傳統商圈商品構造：綜合性，品類齊全，以銷售服裝、化裝品、禮品為主商圈/目標顧客：流動顧客為主經營方式：柜臺銷售和開架面售方式；注重效勞，效勞工程、設施功能齊全。營業面積規模：＞5000㎡左右零售——有店鋪——8、專業店以專門經營某一大類商品為主的零售業態例如辦公用品、玩具、家電、藥品、服飾、化裝品等專業店零售——有店鋪——8、專業店迪卡儂〔運動〕國美〔家電〕專業圖途〔戶外〕屈臣氏〔個人護理〕迪信通〔手機〕玩具反斗城已進駐鄭州萬象城零售——有店鋪——8、專業店經營條件選址：城郊結合部、交通要道、大型居住區商品構造：表達專業性、深度性、品種豐富商圈/目標顧客：半徑＞3KM，居民、流動顧客經營方式：柜臺銷售或開架面售方式，從業人員具有豐富的專業知識。營業面積規模：＞2500㎡左右零售——有店鋪——9、專賣店以專門經營或被授權經營某一主要品牌商品為主的零售業態專賣店零售——有店鋪——9、專賣店NIKELVAPPLE汽車4S店海爾專賣店銷量少質優毛利高零售——有店鋪——9、專賣店經營條件選址：市中心、專業街以及百貨店、購物中心內商品構造：表達專業性、深度性、品種豐富商圈/目標顧客：中高檔消費者和追求時尚的年輕人經營方式：柜臺銷售或開架面售方式，從業人員具有豐富的專業知識營業面積規模：＞2500㎡左右零售——有店鋪——10、家居建材店以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業態家居建材店零售——有店鋪——10、家居建材店宜家歐凱龍無印良品紅星美凱龍居然之家單價高毛利高品種齊全零售——有店鋪——10、家居建材店經營條件選址：城郊結合部、交通要道、大型居住區商品構造：一個大類或幾個大類，品種齊全商圈/目標顧客：以有目的選擇某類商品的流動顧客為主經營方式：自選銷售和開架面售，提供相關技術和效勞營業面積規模：＞5000㎡左右零售——有店鋪——11、購物中心多種零售店鋪、效勞設施集中在由企業有方案地開發、管理、運營的一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性效勞地商業集合體。購物中心零售——有店鋪——11、購物中心萬達廣場華潤萬象城功能齊全購物、休閑娛樂、餐飲一體購物中心嚴格來講購物中心不是一種商業的業態而是有方案地實施的全新的商業聚集形式，有著較高的組織化程度在開發、建立、經營管理中均作為一個單體來操作鄭州萬象城4月19日開業零售——有店鋪——11、購物中心經營條件選址：市級中心、城鄉結合部的交通樞紐交點商品構造：主力店、各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂商圈/目標顧客：半徑10公里以上，以流動顧客為主經營方式：有方案地開設，統一規劃布局運營管理，店鋪分散承租，獨立經營，功能齊全，注重停車等交通功能營業面積規模：10萬㎡左右零售——有店鋪——12、廠家直銷中心指由生產商直接設立或獨立經營者設立，專門經營企業品牌商品，并且多個品牌集中在一處銷售的零售業態。廠家直銷中心零售——有店鋪——12、廠家直銷中心經營條件選址：許多不同廠家集中在一起銷售自己的產品商品構造：廠家對應生產的商品，如歐洲商品、溫州商品直銷中心商圈/目標顧客：中低層消費者經營方式：有方案地開設，統一規劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經營營業面積規模：＞5萬㎡左右無店鋪零售無店鋪零售

不通過店鋪銷售由廠家或商家直接將商品遞送給消費者的零售業態零售——無店鋪——1、電視購物以電視作為向消費者進展商品推介展示的渠道并取得訂單的零售業態電視購物零售——無店鋪——1、電視購物懶惰創造的市場時機與市場上商品同質化不強中央電視臺——中視購物安徽電視臺——家家購物湖南電視臺——快樂購物山西電視臺——優購物重慶電視臺——時尚購物……零售——無店鋪——1、電視購物優勢：電視為傳統權威媒體電視+〔短信〕+直郵目錄長版本優于短時間廣告美國電視購物的銷售額約占美國零售總額的8%缺乏：缺少標準的操作虛假宣傳信任度零售——無店鋪——2、郵購以郵購商品目錄為主向消費者進展商品推介展示的渠道并通過郵寄的方式將商品送達給消費者的零售業態郵購直郵廣告目錄零售——無店鋪——2、郵購資訊轉變為商機相對而言繁瑣或便捷上海麥考林國際郵購：郵購目錄+網購+實體店1、以地理位置較遠的顧客為主2、繁瑣:郵寄目錄—獲取訂單—付款—郵寄商品麥考林中國郵政，中秋月餅郵購方便繁瑣零售——無店鋪——3、電子商務原指通過互聯網進展買賣活動的零售業態目前電子商務已不僅僅局限為買賣活動電子商務C2BB2BC2CB2GO2OBusinesstoConsumer企業—消費者BusinesstoBusiness企業—企業電子商務模式OnlineToOffline線上—線下ConsumertoConsumer消費者—消費者B2CBusinesstoGovernment企業—政府ConsumertoBusiness消費者—企業政府采購政府網上辦事效勞高速收費ETC/網上繳費/反購豬八戒網〔威客〕零售——無店鋪——3、電子商務迎合了消費者消費習慣、消費方式的轉變正所謂要迎合消費者，而不要去引導消費者一切市場的存在都是立足于需求的存在的中國網絡零售市場十強2021年天貓B2B2C模式天貓為店鋪模式京東為貨架模式天貓更近似逛商場零售——無店鋪——4、自動售貨亭通過售貨機進展商品售賣活動的零售業態自動售貨亭零售——無店鋪——4、自動售貨亭√：節省人工本錢、快速布設網點、購置迅速，便利性消費X：前期投入大、占用資金大、維修本錢高便利、快捷！自動飲料販賣自動售票自動賣報零售——無店鋪——5、直銷采用銷售人員直接與消費者接觸，進展推介以到達銷售其產品或效勞目的直銷零售——無店鋪——5、直銷面對面直銷人員三要素1、公眾消費意識；2、一對一關系的建立與形成；3、現場展示與焦點促銷。零售——無店鋪——6、購物主要通過完成銷售或購置活動的一種零售業態購物零售——無店鋪——6、購物商品單一以某類品種為主購物逐步被網絡購物所取代購物局限性：1、了解產品有限；2、付款有局限。非零售業態三、商鋪相關知識商鋪類型按照開發形式對商鋪分類專業市場類商鋪社區商鋪住宅底層商鋪商場內商鋪寫字樓商鋪交通設施商鋪商業街商鋪不同的形態決定了商鋪的價值、功能、升值空間、銷售方式等商鋪投資兩種獲利方式資金回報率、投資回報年限升值空間、風險長期收取租金升值后賣出壞的結果：多年租不上價、商戶頻繁更換、升值慢租金回報率=〔稅后月租金-每月物業管理費〕×12購房總價例如：一個買入價為300萬的商鋪，月租金2萬元。投資回報率=2*12/300=8%投資回收期限=300/〔2*12〕=12.5年〔未計算租金遞增〕投資收益計算方法一，適用于無貸款此算法簡單，對一次性付款的分析比較準確，但由于只考慮了租金和房價，沒有考慮所有的投入與產出，也沒有考慮資金的時間本錢，應用范圍比較局限，不適用于有按揭貸款的情況。投資收益計算方法二，適用于有按揭貸款租金回報率=〔稅后月租金-按揭月供款〕×12(首期房款＋期房時間內的按揭款)優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比算法一適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具投資收益計算方法三，內部收益率法IRR內部收益率=累計總收益累計總收益=月租金×投資期內的累計出租月數優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算弊病：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數累計總投入累計總投入=按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具及其他投入+累計按揭款+累計物業管理費投資收益計算方法四，簡單投資價值評估如：物業年收益×15年=優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算弊病：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數房