富城投資振興路項目營銷策劃報告項目分析項目印象項目位置項目地塊指標總用地面積：4882.5㎡建筑面積：33000㎡商業面積——3500㎡住宅面積——29500㎡容積率：6.75覆蓋率：40%車位數：150項目四至

東南西北項目街區商業概況物業類型——街鋪：工業區廠房、舊住宅樓一層改造；商場：商業大廈裙樓。物業形態——街鋪面寬4-5米、進深3-8米，層高4米。大多有展示櫥窗，商業氛圍好。經營規模——小型居多；萬佳百貨規模較大。經營狀況——好。出租率高，無停業或轉租。街區價值分析街區商業氣氛濃，內街商業得益、前景利好。業態豐富形成行業共榮，較具規模的商業業態集中，特色商圈逐漸形成，本項目商業發展條件成熟。商業聯動住宅銷售、投資前景增大。項目SWOT分析優勢（S）地段優勢：成熟便利大區域，配套及交通資源豐富，擁有優越的商務、生活環境。規模優勢：體量小、易消化。一期開發無后續工程干擾。地塊優勢：地塊方正，商業和住宅易于規劃布局。景觀優勢：東南向中高層戶型有荔枝公園景觀。商業優勢：四面臨片區次干道，商業價值提升前景好。劣勢（W）周邊舊廠房陳舊，較為雜亂擁擠，影響低層采光及景觀。次干道交通擁擠，車流不暢，有噪音影響。地塊占地面積小，戶型布局擁擠降低產品品質。機會（O）發展前景：華強北商圈和工業區改造，區域形象和價值提升，價格有提升空間。客戶資源：緊鄰華強北旺區和園嶺、通心嶺老生活區，投資客和原住民購買潛力大。市場競爭：與片區新物業狀況迥異，回避區域競爭。威脅（T）深圳整體市場供應量放大形成壓力。區域其他項目將分流客戶。項目發展策略片區商務、生活環境成熟，本項目宜打造成“小而精”功能多元化物業。極大吸引區域小型商務和居住客戶。規模小、體量少，清晰定位以求快進快出。樹立品牌、爭做片區物業新貴。住宅定位定位原則圖示參考區域物業發展現狀針對

本項目地塊特征本項目價值最大化物業定位華強北·新復合型服務式公寓定位分解華強北·新復合型服務式公寓技術復合服務復合住家服務酒店服務商務服務住宅功能商業功能商務功能投資功能功能復合產品創新商用\居住投資價值導入服務理念導入提高項目品牌創造項目的增值服務快速實現住宅銷售增加商業售賣的品牌籌碼住宅客戶定位客戶類型劃分投資型；商務置業型；自住型。投資型客戶本區域小私營企業主、高級白領人士；其他片區的投資客（含港客）。特征：

30歲以上；多次置業經歷；付款方式多樣；看中物業投資價值；對朝向、樓層關注少，對價格較敏感，希望付款方式輕松靈活；希望物業有基本裝修。商務置業型客戶

片區商務人士；成長型小公司、駐深辦事處；自由職業者SOHO一族。特征：

對物業位置、交通、服務等較為關心；與投資者同樣關心物業的保值、增值性；智能化要求較高，管理要求好；希望建筑布局靈活，易間隔和組合。

他們喜愛的辦公空間自用型客戶（一）

過渡型置業——購買中小戶型的片區白領人士。

特征：

25-35歲；首次置業；居住人口多為1-2人，有子女者較少；文化層次較高，受過高等教育者居多；月收入5000元/月以上；對價格較敏感，付款方式希望輕松靈活；較偏愛單身公寓、一房一廳。自用型客戶（二）——購買偏大戶型

片區原住民；公務員、附近工作的企業管理階層、高級白領、經商人士；為子女就讀本區域名校的人士；外地駐深機構高層人士。

特征：

35歲以上；多次置業為主，理性置業；居住人口多為3-4人以上、有子女；文化層次較高，受過高等教育；經濟基礎雄厚，價格敏感度低；喜愛三房以上戶型，室內功能布局要求高，對景觀、朝向有要求；要求管理好，同樣關注保值與增值。居家室內環境形象定位華強北·多功能服務式公寓

優·豪斯（U-house）

釋義：1．樓盤珍貴地段、高品質形象與質素的綜合表述，具有一定國際感；2．氣勢逼人，張揚樓盤個性。項目命名建議1．新族·國際公寓2．環亞新都市3．嘉景·國際公寓4．柏仕晶舍項目備用命名建議戶型定位在售項目戶型比例一覽表戶型群星廣場閣林網苑都會100航天立業瑋鵬花園富怡雅居公寓2%/////一房26%92%45%9%12%/兩房34%8%38%70%62%/三房33%/12%21%26%6.5%四房/////60%五房5%/5%//33.5%總計100%100%100%100%100%100%項目名稱東方時代廣場新亞洲中心廣場富寧達項目公寓82.5%//一房14%8.5%35%兩房3.5%33.1%35%三房/36.4%20%四房/22.0%10%總計100%100%100%待售項目戶型比例一覽表本項目戶型定位建議戶型分布建議（兩種）北3-8層平面布局建議以商務辦公間為主北9層以上平面布局建議以一房為主以兩房為主1．商務辦公間：3-8層

避免由于低樓層景觀、視野、采光等因素帶來的銷售壓力，整體提高項目的銷售價格。開發要點：①框架結構、便于打通；②不設廚房、隱蔽洗手間；③智能化綜合布線設施。2．普通住宅：9層以上

采光、通風較好，東南朝向有荔枝公園景觀資源，售價可提高。開發要點：①帶景觀方位安排偏大戶型；②保證房、廳、廚、衛比例關系，實現均好性；③采光、通風良好，避免經過廚房進入洗手間；④避免排水、排氣向公共走道；⑤開放式陽臺、大凸窗設計，景觀單位考慮落地窗；⑥戶型設計考慮可拆合。戶型面積區間（m2）面積比面積套數套數比商務公寓25-3014%402014619%單身公寓28-3530%891828837%一房一廳35-5043%1274027735%二房一廳55-6513%3822648%總計/100%29500775100%本項目戶型及面積定位定位闡述：以單身公寓、一房為主的中小戶型定位模式，符合片區市場的需求狀況。考慮總價原則定位戶型面積，價格提升空間大。項目周邊建筑物密度較大，景觀資源缺乏，中小戶型的項目定位降低銷售風險。住宅價格策略價格定位策略——產品分解定價策略

即：針對本項目產品形式，比較市場同類產品的價格，得出項目各種不同產品的價格，最終合成項目整體價格。本項目產品形式戶型面積區間（m2）面積比套數套數比商務公寓25-3014%14619%單身公寓28-3530%28837%一房一廳35-5043%277436%二房一廳55-6513%648%總計/100%775100%統計分析：

一房以上的戶型占總面積的50%；單身公寓與一房戶數平分秋色；結論：

銷售主攻方向是公寓與一房單位。

選擇競爭樓盤做市場比較的原則同地域片區競爭同品質競爭同定位競爭（戶型與客戶定位一致）同概念競爭（主賣點的推廣）同客戶源競爭比較樓盤列表項目名稱位置戶型定位均價（元/m2）銷售率瑋鵬花園上步中路/振中路102m2三房、77-81m2兩房為主、46m2一房為輔，4梯10戶8000元/m2已賣3月銷售30%富怡雅居振華路東段117-331m2三房以上大戶型，一梯兩戶9000元/m2已賣兩年銷售率90%航天立業華庭振華路東段、富怡雅居旁45m2一房、69-87m2兩房、107m2三房，3梯14戶7600元/m2已賣兩年銷售率97%閣林網苑振興路/燕南路商務式公寓，36-53m2單房、62m2一房、60多m2兩房，三梯26戶7800元/m2賣一年多銷售率75%群星廣場華強北路/紅荔路住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、兩房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2

8000元/m2賣近兩年住宅售罄都會100中航路東一房38-56m2、兩房61-84m2、三房117m2、2復式170m8500元/m2售罄100%價格比較評分表比較內容權重瑋鵬花園航天立業華庭閣林網苑群星廣場都會100我們項目備注位置25222020232220

交通10866986

景觀5333322

周邊配套8666776

人氣10776999

樓盤形象1512129141414

戶型10775889

軟件設施4323333

小區配套4322323

交樓時間4332334

物業管理5322444

合計100777064868280

項目合成均價測算表計算內容代碼瑋鵬花園航天立業華庭閣林網苑群星廣場都會100我們項目合計權重值Q777064868280實際均價

80007600780080008500

權重值比例

1.0391.1431.2500.9300.976

權重均價PI83128686975074428293

樓盤所占權重WI20%28%22%15%15%

樓盤權重價PI*WI166224322145111612448600通過以上計算，本項目初步合成的市場參考實收均價為：

均價8600元/平方米內部產品價格策略不同產品種類的市場價值體現根據我們多年的操作經驗，公寓與酒店式公寓、商務寫字間的市場價值范圍如下：1．酒店式公寓：公寓價＋300～600元/㎡2．酒店式商務公寓：公寓價＋500～900元/㎡本項目產品價格指導表商務公寓單身公寓一房一廳二房一廳9500-98008700-90008600-89008600-8900價格分析

商務公寓單身公寓一房一廳二房一廳均價9600890088008800平均面積（㎡）/套28324860平均售價/套268800284800422400528000

商務公寓單身公寓一房一廳二房一廳均價9600890088008800合計面積40208918127403822合計售價385920007937020011211200033633600價格策略——低開高走，逐步攀升銷售節奏與價格的關系銷售階段銷售時間段推出單位比例入市價格內部認購期第一階段（9.1～9.30）商務公寓：20%單身公寓：30%一房一廳：20%二房一廳：20%8700元/㎡第二階段（10.1～10.20）第三階段（10.21～11.17）公開發售期第四階段（11.18～11.25）商務公寓：35%單身公寓：35%一房一廳：30%二房一廳：30%8900元/㎡第五階段（11.26～12.20）第六階段（12.21～1.20）調整期第七階段（1.21～2.28）9100元/㎡持續期第八階段（3.1～10.15）9200元/㎡尾銷期第九階段（10.16～）尾盤促銷9000元/㎡商業部分商業定位步行街·精品廊·主題商場方案一：商業布局規劃一層定位：開放式街鋪與外部步行街結合二層定位：主題商場商業經營模式外向型，片區鄰近商家互動共贏,共同打造整體商業形象。經營品種規劃表

樓層經營品種經營模式招商對象二層（文化藝術品專業市場）書畫、古董、工藝品、樂器、特色書刊、民風藝術品、時尚裝飾品、玻璃制品、陶瓷制品、蠟制品等帶租銷售特色專賣店一層（分隔獨立街鋪）精品時裝廊品牌皮具店香水世界名表店高級飾品店銷售品牌專賣店具有鮮明娛樂、休閑特色的大型·一站式消費·娛樂城方案二：一、二層：考慮統一的經營模式布局規劃一層：

接待大堂、溫泉藥浴（男、女部）、桑拿室、腳底按摩、沖涼兼寄存區（男、女部）、美容美發……二層：

健身運動（乒乓球、棒球、高爾夫球練習場）、大電影院、小電影院（投影）、棋牌麻將室、餐廳、網吧、酒吧、男女睡眠區……經營品種規劃商場價格市場租金比較法（投資回報法）二級次商圈出租狀況表商場名稱樓層月租金(元/㎡)空置率商業檔次恩維廣場(全街鋪)1F300—5000%中檔海潤廣場（原）1F28010%中低檔2F/

/3F100—150/中閣音像城1F300—5000%中檔2F150—25010%園嶺鞋城1F180—3200%中檔

2F80—13020%本項目可實現的商場租金樓層一層二層月租金范圍(元/㎡)350--200200--150周邊一級核心商業圈回報率商場名稱樓層年投資回報率（年租金/總價）賽格廣場一層14.4%二層12.4%中電信息時代廣場一層11%二層10%佳和電子一層9%二層6%本商場銷售價格區間表樓層最高價（元／ｍ２）最低價（元／ｍ２）均價（元／ｍ２）一層525003000037500二層300002250025500總體//31500可以看出：

通過上述計算得出的商場售價，與前述商場價格預估（與周邊商場售價的比較分析）結果基本相符，故：

商場平均售價約為：22500-52500元/M2平均售價銷售價格：

1F街鋪37500元/平方米2F25500元/平方米租金擬訂：150～350元/平方米平均租金：210元/平方米銷售原則一層：

獨立鋪位直接銷售；并為業主提供代理招租服務；適當指導經營品種，不做強令限制；餐飲娛樂等因油煙、噪音等問題加以限制。二層：

帶租約返租銷售。方案二經營風險較大，利潤難以及時兌現我司建議：優選第一方案物業發展建議公共空間及外立面建議平面布局構想剖面圖構想首層平面圖構想立面透視圖構想戶內功能設置功能區類型面積區間（m2）功能安排形式

廚房商務辦公間///

住宅單身公寓2

清洗、烹飪

開放式一房一廳2.5-3開放式、半開放式兩房一廳3.8-4.5封閉式

衛生間商務辦公間///

住宅單身公寓1.5-2

洗漱、淋浴盥洗臺置外、設噴頭及家居設施一房一廳2.5-2.8盥洗臺內外均可、設噴頭、家居設施兩房一廳2.9-3.3盥洗臺置內、設噴頭及家居設施

陽臺商務辦公間4-6觀景、休閑、堆放雜物封閉式、開放式

住宅單身公寓2-2.5

觀景、休閑

開放式

一房一廳2.6-4兩房一廳3.8-5.5設計說明：戶型方正，設計凸窗、小陽臺，豐富使用功能，整齊外立面。設計說明：保證臥室及廳的方正，發揮邊角價值設計廚衛，平衡樓層布局。

設計說明：保證主臥及客廳陽臺朝南，雙陽臺設計、臥室均設凸窗，室內功能分區明確。裝修風格建議類別突出點裝修風格備注

商務辦公間

精巧實用簡單、整體感強，辦公空間個性化，現代風格隱蔽洗手間或室外設公共洗手間

普通住宅公寓精巧、實用簡約、個性化、現代感裝修風格模糊廚房空間一房精致、實用，基本功能分區廚房半開放式、封閉式兩房寬敞、舒適、功能分區感強簡約、功能區裝修風格差異化封閉式廚房室內設計效果商住型小戶型設計居家型小戶型設計室內空間裝飾公共部分功能設置——大堂項目內容裝修風格簡約的現代風格，講求精致感、品質感，有特色裝修檔次高檔裝修材質地面、墻身鋪砌優質石材裝飾品及設施豪華藝術吊燈、墻體掛件、沙發、茶幾、服務接待臺色調以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結合音樂輕音樂、鋼琴曲功能區大堂公共區、休閑休息區、服務接待區電梯及電梯間

項目內容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數量每棟塔樓2-3部內部設施閉路監控攝像頭、背景音樂

電梯間裝修風格簡約的現代風格，品質感強裝修檔次高檔裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品設施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結合音樂輕音樂、鋼琴曲公共走廊項目內容裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品及設施壁燈、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結合會所（開放式經營）

項目地點內容

泛會所

轉換層平臺或結合二層商業的部分區域設置二樓商業的部分區域平臺花園休閑區、露天酒吧書吧健身房、游泳池、桌球室中西餐吧、酒吧、茶吧陶藝吧、女紅坊美容美發、纖體中心物業管理建議【比普通公寓更完善】深圳已形成高級商務人士階層，這一階層商務消費能力可觀，傳統物業管理已不適應他們的快節奏生活需求。度身定造完全切合其消費需求的物業項目，可擁有此巨大市場。【比酒店更自由】

酒店是公共場所。且家私統一、服務標準統一、標準高卻不適應個性化需求。我們的策略：通過各種硬件與軟件向住客提供家庭住房格局，真正實現賓至如歸。客廳、廚房、衛生間、壁櫥、衣柜、餐桌與家一致，配國際國內直撥電話，寬帶快捷上網，整套廚房器具、家居情結濃厚。

【具備更高的投資價值】完善的商務功能、尊重人性的個性化設計，能吸引大批高收入租客。

上海、北京，30～50平方米左右的此類公寓（兩房兩廳）月租金達600～1500美金，遠遠高出普通住宅和普通寫字樓，租客主要為外企高級白領、小型專業咨詢公司。【酒店式服務公寓的支撐】

酒店服務健康服務四代服務商務中心服務：商務打字、傳真、復印、訂票等清潔、換洗、園藝設計及修剪等服務代訂報刊、家私搬運、電器安裝與維修、室內裝修等其它服務：照看老人、幼托、女傭代聘等服務設立健康醫療站，提供24小時候診健康中心健康網：提供國內外專家“特服”服務醫藥網：提供上門急診及定期體檢等全程租售服務：提供代租、代售、代管、代收等服務代贖買服務輕松付款服務：提供靈活付款方式，輕松入住家政服務金融服務連鎖藥店網：提供送醫送藥等服務醫藥國際網：提供遠程健康醫療服務等全城租售服務