廈門市房產(chǎn)面積測算細則?一、總則1.目的本細則旨在規(guī)范廈門市房產(chǎn)面積的測算工作，確保房產(chǎn)面積測算結(jié)果的準確性和公正性，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障當事人的合法權(quán)益。2.適用范圍本細則適用于廈門市行政區(qū)域內(nèi)各類房屋建筑面積的測算。包括新建商品房、二手房、保障性住房等的面積測算。3.測算依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.12000）《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T503532013）國家和地方相關(guān)法律法規(guī)及政策文件廈門市房地產(chǎn)市場的實際情況和管理要求二、術(shù)語和定義1.房屋建筑面積房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有永久性頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)的。2.套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。3.套內(nèi)使用面積建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。4.套內(nèi)墻體面積套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積，其中各套之間的分隔封墻和套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。5.陽臺建筑面積建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計算建筑面積：原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積。6.共有建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。7.房屋產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。三、建筑面積測算方法1.計算原則房屋建筑面積應(yīng)按建筑物勒腳以上各層水平投影面積之和計算，包括陽臺、地下室、室外樓梯等具有永久性頂蓋的部分。建筑物高度不足2.20m者，應(yīng)計算1/2面積；建筑物高度超過2.20m者，應(yīng)計算全面積。計算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋。2.一般規(guī)定建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。建筑物間無圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯，應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算建筑面積。建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計算建筑面積：原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積。建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。3.套內(nèi)建筑面積計算套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積之內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積按上述術(shù)語定義中的規(guī)定計算。陽臺建筑面積按上述術(shù)語定義中的規(guī)定計算。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積4.共有建筑面積計算共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。共有建筑面積的分攤方法：住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。其分攤系數(shù)等于整幢建筑物的共有建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。各套房屋分攤所得的共有建筑面積=各套房屋套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)。商住樓的住宅部分和商業(yè)部分應(yīng)分別計算建筑面積和共有建筑面積，分別分攤共有建筑面積。多功能綜合樓應(yīng)根據(jù)各功能部分的建筑面積和使用功能，分別計算建筑面積和共有建筑面積，分別分攤共有建筑面積。四、測算程序1.前期準備收集相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計圖紙、建筑施工圖紙、竣工圖紙等。對資料進行審核，確保資料的準確性和完整性。準備測量工具，如全站儀、激光測距儀、鋼卷尺等，并進行校準。2.現(xiàn)場測量根據(jù)測量規(guī)范和設(shè)計圖紙，對建筑物的外墻、門窗、陽臺、樓梯等進行實地測量。測量時應(yīng)注意測量點的準確性和代表性，確保測量數(shù)據(jù)的可靠性。對于復雜的建筑結(jié)構(gòu)或部位，應(yīng)進行詳細的測量和記錄，并繪制草圖。3.面積計算根據(jù)測量數(shù)據(jù)和測算方法，計算建筑物的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積。在計算過程中，應(yīng)嚴格按照規(guī)范要求進行，確保計算結(jié)果的準確性。對計算結(jié)果進行反復核對，如有疑問應(yīng)及時進行復查和修正。4.成果審核由專業(yè)技術(shù)人員對測算成果進行審核，檢查計算方法是否正確、數(shù)據(jù)是否準確、資料是否齊全等。審核通過后，出具房產(chǎn)面積測算報告，報告應(yīng)包括測算依據(jù)、測算方法、測算結(jié)果等內(nèi)容。5.成果公示將房產(chǎn)面積測算報告在項目現(xiàn)場進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示期間，如有業(yè)主對測算結(jié)果提出異議，應(yīng)及時進行核實和處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。6.歸檔備案將房產(chǎn)面積測算報告及相關(guān)資料進行歸檔保存，以備后續(xù)查詢和使用。同時，將測算結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門備案。五、特殊情況處理1.不規(guī)則形狀房屋對于不規(guī)則形狀的房屋，應(yīng)根據(jù)其具體形狀進行分割和組合，按照相應(yīng)的測算方法計算建筑面積。在分割時，應(yīng)盡量以建筑物的自然結(jié)構(gòu)為界，確保分割后的部分符合建筑面積測算的規(guī)定。2.層高不一致房屋當建筑物內(nèi)存在層高不一致的情況時，應(yīng)分別計算不同層高部分的建筑面積，并按照相應(yīng)的規(guī)定進行匯總。對于結(jié)構(gòu)層高不足2.20m的部分，應(yīng)按照1/2面積計算；對于結(jié)構(gòu)層高超過2.20m的部分，應(yīng)按照全面積計算。3.臨時建筑臨時建筑的建筑面積測算應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行。對于符合永久性建筑條件的臨時建筑，應(yīng)按照永久性建筑的測算方法計算建筑面積；對于不符合永久性建筑條件的臨時建筑，可不計算建筑面積。4.建筑物改造建筑物進行改造后，其建筑面積測算應(yīng)根據(jù)改造后的實際情況進行。如增加或減少了建筑面積，應(yīng)重新進行測量和計算，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。5.地下建筑地下建筑的建筑面積測算應(yīng)按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于地下室、半地下室等地下建筑，應(yīng)根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式和使用功能，分別計算建筑面積和共有建筑面積。六、質(zhì)量控制1.人員資質(zhì)從事房產(chǎn)面積測算的人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)和技能，經(jīng)過專業(yè)培訓并取得相關(guān)證書。2.測量工具測量工具應(yīng)定期進行校準和維護，確保其準確性和可靠性。3.測量方法嚴格按照規(guī)定的測量方法進行測量，確保測量數(shù)據(jù)的準確性。在測量過程中，應(yīng)采用多種測量手段進行相互驗證，減少誤差。4.計算審核計算過程應(yīng)進行嚴格審核，確保計算方法正確、數(shù)據(jù)準確。審核人員應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗，對計算結(jié)果進行全面細致的檢查。5.成果抽檢對房產(chǎn)面積測算成果應(yīng)進行一定比例的