蘇州工業(yè)園區(qū)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定x版?一、總則1.目的與依據(jù)本規(guī)定旨在加強(qiáng)蘇州工業(yè)園區(qū)城市規(guī)劃管理，保障城市規(guī)劃的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)城市的科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展。依據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)劃編制標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況制定本規(guī)定。2.適用范圍本規(guī)定適用于蘇州工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)各類建設(shè)用地的規(guī)劃管理，包括土地使用性質(zhì)、建筑容量、建筑高度、建筑間距、綠地率等規(guī)劃控制指標(biāo)的確定與管理。3.基本原則遵循以人為本、生態(tài)優(yōu)先、集約節(jié)約、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的原則，確保城市功能布局合理、空間形態(tài)優(yōu)美、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、建設(shè)用地規(guī)劃管理1.土地使用性質(zhì)分類與代碼園區(qū)建設(shè)用地分為居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地等大類，并進(jìn)一步細(xì)分中類和小類，各有明確的代碼標(biāo)識(shí)，便于規(guī)劃管理與統(tǒng)計(jì)。2.土地使用性質(zhì)變更建設(shè)用地如需變更土地使用性質(zhì)，應(yīng)符合園區(qū)總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求。變更申請(qǐng)需提交詳細(xì)的可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等材料，經(jīng)規(guī)劃主管部門組織論證、公示等程序后，按規(guī)定審批。3.混合用地規(guī)劃鼓勵(lì)發(fā)展混合用地，以提高土地利用效率和城市活力。混合用地應(yīng)明確主導(dǎo)功能，并合理配置其他功能，確保不同功能之間相互協(xié)調(diào)、互不干擾。規(guī)劃主管部門應(yīng)在用地布局、交通組織、配套設(shè)施等方面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與引導(dǎo)。三、建筑容量規(guī)劃管理1.建筑容積率（FAR）建筑容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與凈用地面積的比值。不同土地使用性質(zhì)的地塊有相應(yīng)的容積率上限規(guī)定，以保證土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的合理性。例如，居住用地容積率根據(jù)居住類型、配套設(shè)施等因素確定不同的控制范圍；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地容積率根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)、區(qū)位等進(jìn)行差異化控制。2.建筑密度建筑密度是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與凈用地面積的比例。各類用地建筑密度的設(shè)定旨在控制建筑物的基底規(guī)模，保障公共空間和綠化用地。如工業(yè)用地建筑密度相對(duì)較高，以滿足生產(chǎn)設(shè)施的布局需求；而居住用地建筑密度則需保持在合理范圍內(nèi)，以營(yíng)造舒適的居住環(huán)境。3.計(jì)算規(guī)則建筑容量指標(biāo)的計(jì)算應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。總建筑面積計(jì)算應(yīng)包括地上建筑面積和地下建筑面積（按規(guī)定計(jì)容部分）。凈用地面積以土地出讓合同或相關(guān)規(guī)劃文件確定的面積為準(zhǔn)。在計(jì)算過(guò)程中，應(yīng)扣除代征道路用地、代征綠化用地等公共用地面積。四、建筑高度規(guī)劃管理1.建筑高度控制根據(jù)園區(qū)不同區(qū)域的功能定位、空間形態(tài)和景觀要求，對(duì)建筑高度進(jìn)行分類控制。如在核心商務(wù)區(qū)、重要景觀節(jié)點(diǎn)等區(qū)域，設(shè)置嚴(yán)格的建筑高度上限，以塑造標(biāo)志性天際線；在居住區(qū)內(nèi)，建筑高度應(yīng)符合日照、通風(fēng)等要求，保障居民的生活質(zhì)量。2.計(jì)算方法建筑物高度計(jì)算應(yīng)遵循規(guī)范要求。平屋頂建筑按建筑物室外地面至屋面面層的高度計(jì)算；坡屋頂建筑按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算；同一座建筑物有多種屋面形式時(shí)，分別計(jì)算后取最大值。局部突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等輔助用房，其高度在一定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)可不計(jì)入建筑高度。3.特殊情況處理對(duì)于一些特殊建筑，如塔、煙囪、水塔等，其高度計(jì)算和控制有特殊規(guī)定。同時(shí)，在滿足安全、技術(shù)等要求的前提下，經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，可根據(jù)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新和城市景觀需求，對(duì)建筑高度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但需進(jìn)行詳細(xì)的論證和公示。五、建筑間距規(guī)劃管理1.居住建筑間距居住建筑間距應(yīng)滿足日照、通風(fēng)、消防、衛(wèi)生等要求。根據(jù)不同緯度地區(qū)和居住建筑類型，確定相應(yīng)的日照標(biāo)準(zhǔn)和最小間距系數(shù)。例如，在冬至日，多層居住建筑的日照時(shí)數(shù)應(yīng)不少于一定時(shí)長(zhǎng)，相鄰建筑之間應(yīng)保持足夠的間距，以保障居民的采光權(quán)益。2.非居住建筑間距非居住建筑之間的間距應(yīng)根據(jù)建筑性質(zhì)、規(guī)模、消防等要求確定。如工業(yè)建筑之間應(yīng)滿足生產(chǎn)安全和運(yùn)輸通道的要求；商業(yè)建筑之間應(yīng)考慮人流疏散和空間關(guān)系，保持合理的間距。非居住建筑與居住建筑之間的間距，還應(yīng)充分考慮對(duì)居住環(huán)境的影響，采取有效的防護(hù)措施。3.特殊情況間距調(diào)整當(dāng)遇到地形復(fù)雜、現(xiàn)狀建筑限制等特殊情況時(shí)，建筑間距可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。但調(diào)整后的間距應(yīng)通過(guò)日照分析、交通影響評(píng)價(jià)等技術(shù)手段進(jìn)行評(píng)估，確保符合相關(guān)規(guī)范和要求，并保障周邊居民的合法權(quán)益。調(diào)整方案需進(jìn)行公示，征求利害關(guān)系人的意見(jiàn)。六、綠地率規(guī)劃管理1.綠地率指標(biāo)各類建設(shè)用地應(yīng)按照規(guī)定的綠地率指標(biāo)進(jìn)行綠化建設(shè)。居住用地綠地率應(yīng)達(dá)到一定比例，以提供良好的居住環(huán)境；公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等也應(yīng)配套建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的綠地，滿足使用人群的休閑、景觀等需求。2.綠地分類與計(jì)算綠地包括公共綠地、附屬綠地、防護(hù)綠地等。公共綠地是指供公眾使用的公園、游園等；附屬綠地是指建筑物附屬的庭院綠地、屋頂綠地等；防護(hù)綠地是指用于隔離、防護(hù)等功能的綠地。綠地率計(jì)算應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)各類綠地面積，并扣除不符合綠地定義的用地。3.綠地建設(shè)要求綠地建設(shè)應(yīng)注重植物多樣性、生態(tài)功能和景觀效果。合理配置喬、灌、草等植物，形成多層次的綠化空間。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置完善的綠地設(shè)施，如步道、休息亭等，方便居民使用。新建項(xiàng)目的綠地應(yīng)與周邊綠地系統(tǒng)相銜接，形成連續(xù)、完整的綠地網(wǎng)絡(luò)。七、道路交通規(guī)劃管理1.道路系統(tǒng)規(guī)劃園區(qū)構(gòu)建完善的道路系統(tǒng)，包括主干道、次干道、支路等不同等級(jí)道路。道路布局應(yīng)符合城市功能分區(qū)和交通流量需求，保障交通順暢。主干道應(yīng)具備較強(qiáng)的交通疏導(dǎo)能力，次干道和支路則應(yīng)優(yōu)化區(qū)域交通微循環(huán)，提高道路通達(dá)性。2.停車設(shè)施規(guī)劃根據(jù)不同用地性質(zhì)和交通需求，合理規(guī)劃停車設(shè)施。居住小區(qū)應(yīng)配建足夠數(shù)量的停車位，滿足居民停車需求；商業(yè)中心、公共活動(dòng)場(chǎng)所等應(yīng)設(shè)置充足的公共停車位，并鼓勵(lì)建設(shè)立體停車庫(kù)等集約化停車設(shè)施。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)停車設(shè)施的管理，規(guī)范停車秩序。3.交通影響評(píng)價(jià)對(duì)于大型建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)。評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響程度，提出相應(yīng)的交通改善措施和對(duì)策。交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告需經(jīng)專家評(píng)審和規(guī)劃主管部門審查通過(guò)后，項(xiàng)目方可實(shí)施，以確保項(xiàng)目建設(shè)與周邊交通環(huán)境相協(xié)調(diào)。八、配套設(shè)施規(guī)劃管理1.公共服務(wù)設(shè)施配套按照不同居住人口規(guī)模和用地類型，配套建設(shè)相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施，如教育、醫(yī)療、文化、體育等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)布局合理、服務(wù)半徑適宜，方便居民使用。新建居住區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，同步建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施，并確保其按時(shí)投入使用。2.市政設(shè)施配套完善園區(qū)的市政設(shè)施配套，包括供水、排水、供電、供氣、通信等設(shè)施。市政設(shè)施應(yīng)與城市建設(shè)同步規(guī)劃、同步建設(shè)，保障城市正常運(yùn)行。規(guī)劃主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市政設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理，確保設(shè)施建設(shè)質(zhì)量和安全。3.社區(qū)服務(wù)設(shè)施注重社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，打造宜居社區(qū)。社區(qū)服務(wù)設(shè)施應(yīng)涵蓋社區(qū)管理、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)等多種功能，滿足居民日常生活需求。鼓勵(lì)利用社區(qū)閑置空間，整合資源，建設(shè)綜合性社區(qū)服務(wù)中心，提高社區(qū)服務(wù)水平。九、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)1.城市風(fēng)貌特色塑造園區(qū)獨(dú)特的城市風(fēng)貌特色，注重建筑風(fēng)格、色彩、材質(zhì)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在不同功能區(qū)域，形成各具特色的城市形象，如現(xiàn)代商務(wù)區(qū)展現(xiàn)高端大氣的商務(wù)氛圍，歷史文化街區(qū)保留傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代元素相融合的韻味。2.公共空間設(shè)計(jì)優(yōu)化城市公共空間設(shè)計(jì)，打造舒適、宜人的公共活動(dòng)場(chǎng)所。加強(qiáng)公園、廣場(chǎng)、街道等公共空間的景觀設(shè)計(jì)和功能布局，增加公共藝術(shù)設(shè)施、休閑設(shè)施等，提升公共空間的品質(zhì)和吸引力，促進(jìn)市民的交流與互動(dòng)。3.建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則制定建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則，對(duì)建筑的體量、形態(tài)、立面等方面進(jìn)行引導(dǎo)。鼓勵(lì)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新，體現(xiàn)地域文化特色和時(shí)代精神。建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，尊重城市天際線和景觀視線通廊，形成良好的城市空間形態(tài)。十、規(guī)劃審批與監(jiān)督管理1.規(guī)劃審批程序建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批遵循嚴(yán)格的程序，包括項(xiàng)目申請(qǐng)、受理、審查、公示、聽(tīng)證、審批等環(huán)節(jié)。建設(shè)單位需提交完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等申請(qǐng)材料，規(guī)劃主管部門按照規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)涉及公共利益和利害關(guān)系人的項(xiàng)目進(jìn)行公示和聽(tīng)證，充分聽(tīng)取意見(jiàn)后作出審批決定。2.批后監(jiān)管加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目批后的監(jiān)督管理，建立健全巡查制度。定期檢查建設(shè)項(xiàng)目是否按照規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)建設(shè)行為，及時(shí)責(zé)令整改。對(duì)整改不力的，依法進(jìn)行處罰，確保規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。3.違法建設(shè)查處嚴(yán)厲打擊違法建設(shè)行為，對(duì)未