云南省2024年房地產估價師《案例與分析》：估價對象實物狀況描述

與分析考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題

意)

1、某城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供應基本平衡，但

同時顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過于求，70m2以下的住宅供不應

求，則該城市的住宅市場處于()狀態。

A.均衡

B.周期性失衡

C.結構性失衡

D.區域性失衡

2、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界

址邊長等，可查閱—而得到這些資料。

A.具體規劃圖

B.分丘圖

C.分幅圖

D.宗地圖

3、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算的方法

叫做。

A：單元估算法

B：單位指標估算法

C：工程量近似匡算法

D：概算指標估算法

E：借款合同

4、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，

屬于。

A.金品房建設投資

B.土地開發投資

C.其他投資

D.生產性投資

5、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是

A.與財務報表中的成本完全不一樣

B.應依據實際發生費用記錄來確定

C.與財務報表中的成本一樣

D.是對項目將來將要發生的費用的預料和估算

6、某承租人與一寫字樓全部權人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10

年，月租金固定不變為100元/m2,現市場上類似寫字樓的月租金為120元/m2,

而市場價格為12000元/m2o假設折現率為10%,則該寫字樓目前出售時的正

常價格為O元/m2。

A.10925

B.10935

C.10945

D.10955

7、—的頒布，標記著中國房地產業的發展邁入了法制管理的新時期。

A.《中華人民共和國土地管理法》

B.《城市房地產管理法》

C.《中華人民共和國城市規劃法》

D.《中華人民共和國土地運用法》

8,在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于

A.物業的交通通達程度

B.停車的便利程度

C.物業的四周環境

D.物業所處區域的繁華程度

9、一筆貸款的名義利率是10%,當計息周期趨于無窮大時，實際利率是

A.10.2%

B.10%

C.11.5%

D.10.52%

10、房地產估價采納。

A：差額定率累進計費

B：足額定率累進計費

C：差額定率累退計費

D：足額定率累退計費

E：執行層的組織協調

11、收益法的本質是以房地產的—為導向求取估價對象的價值。

A.預期收益大小

B.預期收益實力

C.預期價格凹凸

D.預期價格漲落

12、開發商定價有三類方法，下面方法不在這三類方法之中的是

A.成本導向定價法

B.購買者導向定價法

C.競爭導向定價法

D.政府導向定價法

13、某商場建成于200。年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預

料將來正常運行年潛在毛收入為12()萬元，年平均空置率20%,年運營費用50

萬元。目前該類物業無風險酬勞率為5%,風險酬勞率為平安利率的60%,則該

商場在2024年1()月的價值最接近于萬元。

A：536

B：549

C：557

D：816

E：工業用地的監測點評估價格

14、物業管理是一種—的管理。

A.企業化

B.人性化

C.協助型

D.引導型

15、某宗地的面積為100()m2,采納市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的

比準價格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,假如給予這三個價格

的權重分別為0.3,0.4和0.3,則采納加權算術平均法得到的比準價格為—元加2。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

16、房地產估價師從某個特定投資者的角度動身評估出的價值屬于()。

A.市場價值

B.清算價值

C.快速變現價值

D.投資價值

17、某居民樓總建筑面積為5000nV,總價值為1000萬元，其中土地總價值為

500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總價

值為35萬元。若依據土地價值進行分排，該人占有的土地份額為。

A：3%

B：3.5%

C：7%

D：4%

E：工業用地的監測點評估價格

18、甲、乙兩個物業2024年10月的價值均為1000萬元，預料甲物業2024年

10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%,預料乙物業2024年10

月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%,甲、乙兩個物業投資風險

比較的結果是

A.甲物業投資風險大

B.乙物業投資風險大

C.甲、乙兩個物業投資風險相同

D.無法推斷

19、評估某宗房開發用地2024年10月16日的價值，要將在將來發生的支出和

收入都折算到2024年10月16日。假如預料該宗土地2024年10月15日開發完

成后的房價為3000萬元，折現率為12%,則需將這3000萬元折現到2024年10

月16H,即在2024年10月16Id的房價實際為()萬元。

A.2526

B.2241

C.2135

D.2985

20、房地產估價專業看法的作用可分為性質不同的兩類，即

A.一類是詢問性、參考性的，另一類是法律性、證據性

B.一類是參照性、詢問性的，另一類是簽證性、證據性

C.一類是詢問性、參考性的，另一類是簽證性、證據性

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率

E.速動比率

3、在工程項目施工階段，質量限制的任務主要是

A.在施工過程中剛好發覺施工工藝規程是否滿意設計要求和合同規定

B.對所選用的材料和設備進行質量評價

C.對整個施工過程中的工程質量進行評估

D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、

規定進行比較，并做出評判

E.確定質量限制的對象

4、按貸款運用期限的長短，可將貸款分為。

A：短期貸款

B：中期貸款

C：長期貸款

D：抵押貸款

E：保證貸款

5、失業一般分為三類。

A：摩擦失業

B：非摩擦失業

C：困難失業

D：自愿失業

E：非自愿失業

6、不屬于稅收制度的陶成要素的是。

A：納稅人

B：課稅對象

C：納稅時間

D：稅基

E：稅點

7、因為估價的目的不同，所以一。

A.估價的依據不同

B.應評估的價值類型可能不同

C.估價時點的選取不同

D.估價中應考慮的因素可能不同

E.選用的估價方法可能不同

8、依據《房屋建筑工程質量保修方法》，在正常運用時房屋建筑工程的最低保修

期限為。

A：屋面防水工程為3年

B：裝修工程為1年

C：給排水管道為2年

D：供冷系統為2個供冷期

E：設備安裝為2年

9、廠商經營決策的利潤最大化原則的內容是

A.邊際收益等于邊際成本

B.邊際收益小于邊際成本

C.總收益等于總成本

D.邊際收益大于邊際成本

1()、下列項目中的資產負債表中，屬于非流淌負憒的項目是。

A：應付票據

B：應付賬款

C：應交稅費

D：應付債券

E：執行層的組織協調

11、依據工程量清單計價法，下列應計入建筑安裝工程費用稅費的包括。

A：營業稅

B：教化費附加稅

C：城鄉維護建設稅

D：企業所得稅

E：個人所得稅

12、短期償債實力指標主要是。

A：流淌比率

B：速動比率

C：資產負債率

D：存貨周轉率

E：存貨周轉天數

13、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原

則上不得少于工程合同價的一。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

14、取得建設用地運用權的途徑有。

A：通過行政劃撥方式取得

B：通過國家出讓的方式取得

C：通過房地產轉讓方式取得

D：通過房地產租賃方式取得

E：通過買賣方式取得

15、據調查，某城市2024年初總家庭數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬

元，約有15%的家庭準備當年購房，平均住房需求80肝/戶，則2024年該市

新建商品住房的總市場潛量是萬m二

A：1260

B：1380

C：1440

D：2100

E：借款合同

16、依據凈收益的求取的不同，收益法可分為。

A：干脆資本化法

B：投資法

C：收益乘數法

D：利潤法

E：現金流量折現法

17、銀行為某人供應期限為1()年，年利率為6%,首期月還款為1000元，月還

款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等

額還款額是一元。

A.1005.56

B.1010.56

C.1110.56

D.1115.56

18、民事法律關系由—所構成。

A.形式

B.主體

C.客體

D.內容

E.主見

19、在物業管理中常常用到的預算形式主要有。

A：年度運營預算

B：資本流預算

C：資本支出預算

D：長期預算

E：資本收入預算

2()、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括。(過

時，刪除)

A：折舊和攤銷

B：投資回收

C：投資回報

D：未安排利潤

E：權益融資

21、確定房地產開發項目，應當符合的要求。

A：國土規劃

B：年度建設用地安排

C：城市規劃

D：土地利用總體規劃

E：房地產開發年度安排

22、在房地產估價中，假如估價目的不同，則

A.估價的依據有可能不同

B.估價的方法有可能不同

C.估價對象的范圍有可能不同

D.不影響估價結果的公正性

E.不影響估價報告的用途

23、潛在毛收入乘數考慮的因素不包括房地產的。

A：租金

B：租金以外