住宅產品研究研究住宅產品根本體系集合住宅價值研究廈門市場表現住宅產品研究在展開對住宅產品的研究之前我們首先需要確立研究的視角以及貫穿研究過程的一些根本觀點住宅產品研究住宅產品價值提升的“五個途徑”安全感舒適度歸屬感個性化

……空間尺度的放大空間結構的優化空間形式的豐富外部資源的占有空間個性的體現住宅產品研究住宅產品“兩個價值傾向”住宅產品“兩個價值傾向”住宅的建筑形式與產品價值的上下并不存簡單的對位關系：通過某一個或某幾個途徑發力，任何一種形式的住宅產品都有可能超越形式的“等級”而實現較高的產品價值。當然，不同的建筑形式，其對于“私家化”和“城市化”兩個價值端的傾向性是不同的。私家化意向城市化意向私家尺度——城市尺度——

Keywords親切的、豐富的、細節的Keywords高、大、闊私家氣質——城市精神——

Keywords閑逸的、自然融合的Keywords多元化、時代感的私家感受——城市效率——

Keywords領屬的、傳承的Keywords集約的、共享的獨棟雙拼聯排疊加花園洋房多層小高層高層住宅產品研究住宅產品的價值提升模型住宅產品的價值提升模型

Lowhigh歸宿感舒適度…………個性化平安度CitySingleHouse自然傾向，領地傾向…………城市尺度、城市效率居住需求獨棟聯排〔雙拼〕花園洋房多層、小高層、高層·更優化的結構、更豐富的空間——居住空間“質”的提升·更大的面積——居住空間“量”的增加住宅產品研究在這一局部我們分類別研究不同的產品形式——它們有哪些根本特征在不同的工程中通常扮演什么角色以及市場表現中有哪些規律和要點可循住宅產品研究市場適用性集合住宅產品集合住宅的特征：聚集性、秩序性、共享性(高層、小高層〕集合住宅產品的市場適用性：高層產品在解決方案中的常見角色1〕在較低市場開展階段，高層可以作為升級類產品，彰顯城市中的身份感。2〕提高開發強度，特別是在大盤中后期進一步挖掘利潤空間。3〕混合物業的社區中，用以限定社區邊界感、圍合社區空間。4〕用以突出強烈的城市意向。小高層產品在解決方案中的常見角色1〕往往先于高層產品獲得市場認知，作為城市居住升級的先導。2〕社區中用以平衡開發本錢與開發強度。3〕高層社區中的高端產品。住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品

以“舒適度”為核心的功能導向戶型設計

集合住宅的產品價值分析住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品以舒適度為核心的功能導向戶型設計戶型競爭價值提升的兩種方式一種是”更舒適”，單純的舒適度的增加；〔如凸窗、陽臺等〕另一種那么是”更劃算”，舒適度的保持或提升以”贈送”的方式出現〔入戶花園、陽光花房等可變空間〕通過分析兩房、三房及以上戶型挖掘兩種方式的應用住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品以舒適度為核心的功能導向戶型設計1、兩房產品競爭特征分析

競爭價值軸產品軸

性價比提升舒適度提升基本舒適度戶型緊湊干濕分區動靜分區客廳、主臥朝南明廚明衛南北通透南北陽臺生活陽臺270度景觀窗雙衛生間挑空入戶花園挑空露臺普通凸窗落地凸窗半地下室空間躍層住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品廚房全明陽臺朝南，與客廳相連，增加采光面景觀凸窗，增加采光面景觀凸窗，增加采光面中駿藍灣尚都89㎡兩房兩廳根本舒適度提升：戶型端正，南北通透，客廳與陽臺相連景觀面寬闊，主次臥均配有凸窗，采光好。根本舒適度提升住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品根本舒適度提升：現在產品都是通過景觀陽臺、生活陽臺等空間的贈送沿展室內景觀陽臺景觀凸窗景觀凸窗上海萬宇逸林灣景觀陽臺景觀凸窗景觀凸穿廈門翔鷺香悅四季景觀陽臺景觀凸窗景觀凸窗廈門住宅蓮花尚院住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品2房戶型設計開展趨勢：通過送入戶花園、雙陽臺、雙衛生間的設計提高性價比。性價比提升景觀陽臺生活陽臺陽光書房上海尚成府邸建筑面積90㎡贈送陽光書房兩房可變三房生活陽臺景觀陽臺注：各城市贈送面積按相關部門的規定計算住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品2房戶型設計開展趨勢：通過送入戶花園、雙陽臺、雙衛生間的設計提高性價比。性價比提升上海嘉寶紫提灣建筑面積87㎡贈送設備陽光兩房可變三房玄關設計景觀陽臺注：各城市贈送面積按相關部門的規定計算設備陽臺景觀陽臺玄關住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品2房戶型設計開展趨勢：通過送入戶花園、雙陽臺、雙衛生間等的設計提高性價比。性價比提升廈門禹洲大學城建筑面積92㎡贈送陽光書房兩房可變三房入戶花園景觀陽臺注：各城市贈送面積按相關部門的規定計算入戶花園陽光花房景觀陽臺景觀陽臺住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品2房戶型設計開展趨勢：通過送入戶花園、雙陽臺、雙衛生間等的設計提高性價比。性價比提升廈門綠苑新城建筑面積85-93㎡景觀陽臺功能小陽臺雙衛生間設計景觀凸窗注：各城市贈送面積按相關部門的規定計算主臥落地窗雙衛生間景觀陽臺凸窗功能小陽臺住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品兩房戶型設計上由舒適度提升向性價比提升轉變

性價比提升舒適度提升明廚明衛南北通透南北陽臺生活陽臺270度景觀窗雙衛生間挑空入戶花園挑空露臺普通凸窗落地凸窗陽光花房除部分豪宅外，目前市面上普通兩房主要解決的是住宅的“舒適度”，看重住宅的性價比。住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品以舒適度為核心的功能導向戶型設計2、三、四房產品競爭特征分析

競爭價值軸產品軸

性價比提升舒適度提升基本舒適度戶型緊湊干濕分區動靜分區客廳、主臥朝南明廚明衛南北通透南北陽臺生活陽臺270度景觀窗雙衛生間挑空入戶花園挑空露臺普通凸窗落地凸窗半地下室空間躍層功能空間彈性空間預留空間可分可合可變空間空間細化衣帽間中西餐儲藏間工人房玄關處理主仆分道住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品預留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據自己需要決定功能的分配廈門禹洲城上城入戶花園改書房或次臥入戶花園改書房或次臥廈門特房山水新座超大入戶花園在滿足舒適度的同時提高戶型的性價比增加戶型的功能彈性，客戶可根據自己的需求自由變化。廈門萬科湖心島住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品空間功能細節：在提高住宅舒適度的同時更加提升了主人的歸屬感和自我認同感1女主人獨立化妝室276543步入式衣帽間家庭圖書館早餐廳主臥連接的私屬陽臺

180度景觀餐廳服務區家政空間表示主人行走路線主仆分道表示傭人行走路線主仆分道1234567展廊主臥空間住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品空間功能細節：雙主臥設計，滿足三代同堂家庭，三衛生間設置提高舒適度廈門世茂湖邊首府112223123雙主臥滿足三代同堂家庭舒適度提升及功能空間細化，設置3個衛生間主臥設有衣帽間，衛生間最大限度的保證主人活動的私密性住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品三房及以上戶型在滿足了空間的充裕度，空間的利用效率更多的是向空間的功能分化和空間細分開展。更加表達住宅的歸屬感和客戶的自我認同感明廚明南北通透南北陽臺生活陽臺270度景觀窗雙衛生間挑空入戶花園挑空露臺普通凸窗落地凸窗半地下室空間躍層空間預留空間可分可合可變空間衣帽間中西餐儲藏間工人房玄關處理主仆分道

性價比提升舒適度提升功能空間彈性空間細化由“量”向“質”轉變住宅產品研究產品價值分析集合住宅產品市場多層及小高層、高層產品暢銷戶型特征總結物業類型

戶型特征分析兩房緊湊型南北通透，方正實用，明衛，270度凸窗贈送舒適度

+入戶花園、凸窗贈送，空中露臺，彈性空間（陽光房等）（性價比）三房緊湊型南北通透，凸窗贈送，明廚明衛

舒適度+入戶花園，空中露臺、雙衛生間、主人套房（主衛、衣帽間、化裝間/書房）主臥觀景陽臺或者凸窗、空間彈性（入戶花園等）（性價比、彈性空間）豪華型

+橫廳設計，功能房、工人房、主仆分道（功能細化）四房舒適度中西廚、各類凸窗設置、主人套房（主衛、衣帽間、化裝間/書房）、儲藏室、帶工人房、主仆分道（功能細化）豪華型

+雙主臥住宅產品研究廈門市場表現集合住宅產品通過對市場集合住宅〔小高層、高層〕戶型的研究，在政策的影響下廈門市場〔集合住宅〕的主要表現住宅產品研究廈門市場表現一、關于陽臺《廈門市城市規劃管理技術規定》：住宅建筑陽臺，無論凹陽臺、挑陽臺、封閉式陽臺、未封閉陽臺進深不應超過1.8米，進深超過1.8米的，超過局部按水平投影面積的全部計算建筑面積和容積率。二、關于空調外機擱板〔一〕居住建筑及辦公、酒店等建筑的空調外機擱板的總寬度不應大于60CM；采用分戶式中央空調的，空調外機擱板總寬度不應大于1米。空調外機擱板不得封閉，不得設欄板。〔二〕每戶空調外機擱板的投影面積不應大于2平方米。三、關于居住建筑挑空空間居住建筑中挑空的戶內空間：除躍層住宅客廳可挑空外，其余均不得挑空。躍層住宅客廳的挑空面積應小于本套底層戶內面積的30%。四、關于凸窗凸窗挑出建筑外墻局部的高度應小于2.2米，挑出外墻局部的窗臺板總寬度不得大于0.6米，且窗臺底面距本層樓板的高度應不小于0.45米，上下二層凸窗之間的樓層板不得超出建筑主體外墻。五、“陽臺、廊道”及陽臺、入戶花園投影面積總量不應大于套內建筑面積的15%。廈門市政府于2010年1月發布城市規劃管理技術規定，對戶型空間設計進行了更加嚴格的控制方案于2010年2月18日后生效。廈門政策產品分析住宅產品研究廈門市場表現在嚴格的產品規劃政策背后，廈門市場的產品會有怎樣的變化呢？通過對新政前后產品類型的分析，尋求未來產品開發走向。禹洲大學城住宅產品研究廈門市場表現贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積大學城贈送面積的的方式主要有：入戶花園、陽光花房、大陽臺等戶型主要特點：大尺度的贈送陽光花房，一房可變兩房，兩房可變三房；大面積的入戶花園、景觀陽臺增加住宅舒適度。廈航高郡住宅產品研究廈門市場表現贈送大面積露臺、陽臺；“墻體外移”增加使用面積戶型主要特點：大面積的贈送露臺、陽臺增加住宅舒適度。通過“墻體外移”增加使用面積，根本做到零公攤。注：局部墻體可在房屋買賣交易完成后人為的外移贈送一半面積贈送面積贈送面積贈送一半面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積禹洲城上城住宅產品研究廈門市場表現贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送一半面積贈送面積贈送面積通過贈送多功能起居室、入戶花園、陽光花房，提高樓盤性價比戶型主要特點：通過贈送多功能起居室、陽光花房增加使用面積，可做到兩房變四房；通過贈送入戶花園，可靈活改變用途，提高靈變空間。產品總結住宅產品研究廈門市場表現通過對新政前，典型樓盤產品的分析，我們發現在沒有政策約束的情況下。大多產品都通過大量贈送面積來提高樓盤的性價比。贈送主要手段集中在以下幾個方面：贈送大面積多功能起居室、陽光花房等，增加使用面積；贈送大面積入戶花園，提高靈變空間；通過”墻體外移“的形式，提高使用面積；通過贈送大露臺、大陽臺等提高居住的舒適度。新政出臺后，以上的很多贈送手段都將受到限制。翔鷺香悅四季住宅產品研究廈門市場表現凸窗，贈送全部面積凸窗，贈送全部面積凸窗，贈送全部面積陽臺，贈送一半面積陽臺，贈送一半面積陽臺，贈送一半面積凸窗，贈送全部面積凸窗，贈送全部面積贈送面積主要集中在凸窗、陽臺戶型主要特點：通過贈送凸窗和陽臺提高居住的舒適度；大客廳連接大陽臺增加景觀面。明發半島祥灣住宅產品研究廈門市場表現贈送面積主要集中在飄窗、景觀陽臺戶型主要特點：南北雙陽臺設計，自然采光通風好；臥室景觀飄窗，寬景享受；根據新政，入戶花園〔超出規定范圍〕要算全面積。贈送一半面積贈送一半面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積贈送一半面積贈送一半面積入戶花園贈送一半面積中駿藍灣尚都住宅產品研究廈門