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房地產估價原理與方法

上海城建職業學院袁媛房地產經營與管理國家教學資源庫收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規律不同的公式、預知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產凈收益的測算、凈收益測算應注意的問題報酬率的確定報酬率的實質、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數法的種類、資本化率和收益乘數的求取方法、資本化率與報酬率的區別和關系投資組合技術和剩余技術土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術、建筑物剩余技術、自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術收益法總結估價中的公式轉換、凈收益與資本化率的匹配報酬率的求取方法求取報酬率的三種基本方法累加法市場提取法投資收益率排序插入法前提條件如，要求房地產市場比較發達也稱為安全利率無風險投資的報酬率資金的機會成本承擔額外的風險所要求的補償超過無風險報酬率以上部分的報酬率估價對象房地產自身及其所在的區域、行業、市場等報酬率的求取方法（一）累加法無風險報酬率風險報酬率報酬率報酬率的求取方法（二）市場提取法市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。報酬率的求取方法可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）報酬率（%）l1210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8在V＝A/Y的情況下，是通過V＝A/Y來求取Y，即可以將市場上類似房地產上的凈收益與其價格的比率作為報酬率。通常為避免偶然性，應盡量搜集較多的可比實例，求其凈收益與價格之比的平均數。表中6個可比實例報酬率的簡單算術平均數為：（11.8%＋12.1%＋11.4%＋12.0%＋12.5%＋12.8%）÷6＝12.1%報酬率的求取方法（三）投資報酬率排序插入法報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率操作步驟和主要內容（1）調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料。（2）將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出

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