1羅湖區商業發展總體情況介紹2羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析3羅湖區商業未來發展趨勢判研羅湖區商業發展趨勢專題研究——目錄4附件羅湖區商業總體發展情況介紹

經濟穩定增長，市場成熟穩健

各區域商業發展差異大，片區消費特色鮮明

零售業行業集中度增加，向大型購物中心消費過渡

挑戰增加，分流情況加劇

羅湖區商業總體發展情況介紹——目錄經濟穩定增長，市場成熟穩健

近年來，羅湖區GDP，社會消費品零售總額，人均可支配收入，人均消費性支出等各項指標穩步提高，增長率穩定，市場成熟穩健羅湖區商業總體發展情況介紹各區域商業發展差異大，片區消費特色鮮明

“金三角”貢獻突出

東門-人民南-寶安南構成的“金三角”是羅湖區商業的主體架構

2007年實現零售額116億元，占全區社零總額的27.4%

各區域商業發展差異大

受“金三角”輻射作用影響，東門、南湖、桂園街道成為羅湖區商貿業最集中的區域，三區2007年全年零售額占全區社零總額的49.1%，2004年-2007年新增的零售業企業也主要集中于南湖、桂園、東門片區

清水河、蓮塘、東曉、東湖片區商品流通網絡滯后，商業網點分散、設施不配套，

商業發展水平明顯落后于其它片區，四區2007年全年零售額僅占全區社零總額的12.9%

片區消費特色鮮明

綜合零售桂園、東門、翠竹、南湖汽車黃貝、筍崗（兩區汽車零售額全區79.4%）、蓮塘、清水河家私、建材筍崗黃金珠寶翠竹羅湖區商業總體發展情況介紹零售業行業集中度增加，向大型購物中心消費過渡

人均GDP主導商業業態1000美元百貨商店2000-3000美元大型綜合超市6000美元專業商店12000美元大型購物中心2007年深圳人均GDP79646元，羅湖區人均GDP79743元，已超過10000美元，屬于向大型購物中心消費時代邁進的中間階段根據國際上發達國家和地區商業發展

經驗，商業業態與經濟發展水平之間

存在著一定規律：

零售行業集中度增加超級市場、百貨連鎖企業商品配送中心的不斷發展和完善，外資大型零售企業的進駐，對中小型零售企業的沖擊明顯，行業集中度增加2007年8月份羅湖區零售業商業企業法人單位數量比2004年減少139個，業務收入卻增長34%規模以上零售業企業（149個）比2004年減少5個，但平均資產由2004年的100196萬元提高到2007年的127169萬元，提高12.7%羅湖區商業總體發展情況介紹挑戰增加，分流情況加劇

隨著福田、南山、龍崗、寶安四區區域經濟的快速增長，其商業配套設施的不斷完善，已初步形成了各自的商業圈

區域項目名稱開業時間體量福田區Cocopark20068.5萬花園城中心20067.05萬怡景中心城20078萬晶島國際廣場在建11萬南山區海岸城200712萬保利文化廣場200815萬益田假日廣場200810萬京基百納廣場200812萬龍崗區世貿中心20027.3萬五洲風情MALL200515萬寶安區港隆城20066.4萬這在一定程度上削弱了區外居民來羅湖消費的購買力，致使羅湖區商貿業的市場份額不斷下降

近年來福田、南山、龍崗、寶安新增大型購物中心

2003年至2007年，羅湖區社會零售品消費總額占全市的比重逐年下滑，2005年下滑更達8.5%羅湖區商業總體發展情況介紹本章小結：羅湖區商業市場成熟穩健，近年來維持平穩增長。羅湖區各個片區商業發展差異很大，片區消費特色明顯。其中“金三角”片區是羅湖區商業的主體架構，受其輻射影響的東門、南湖、桂園街道成為羅湖區商貿業最集中的區域。黃貝筍崗以汽車銷售為主，翠竹片區黃金珠寶銷售興旺。清水河、蓮塘、東曉、東湖片區商品流通網絡滯后，商業網點分散、設施不配套，商業發展水平明顯落后。隨著經濟的發展，羅湖區零售業行業集中度越來越高，中小型零售企業受大型零售企業沖擊明顯，企業數量減少，但經濟總量上升，規模以上企業平均資產增加。商業業態屬于向大型購物中心消費時代邁進的中間階段。隨著福田、南山、龍崗、寶安四區區域經濟的快速增長，其商業配套設施不斷完善，一定程度上削弱了區外居民來羅湖消費的購買力，致使羅湖區商貿業的到挑戰，市場份額不斷下降。羅湖區商業總體發展情況介紹1羅湖區商業發展總體情況介紹2羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析3羅湖區商業未來發展趨勢判研羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——目錄4附件東門商圈：持續繁榮發展，輻射力增強新興商業低端定位少，東門商圈面臨競爭小歷史價值難以匹敵效益持續走高，產生規模效應市級商圈地位難以撼動軌道交通建設，輻射能力增強羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈新興商圈低端定位少，東門商圈面臨競爭小深圳新興商圈多定位中高端，定位低端的項目較少，僅龍崗墟一個商圈市場定位主要消費群體東門商圈提供大眾化、潮流化消費為主本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民華強北商業區提供時尚實惠的中高檔商品和服務中等收入的深圳居民、商務人士、國內外旅游觀光人士以及產業中游零售商和產業上游的供貨商福田中心商業區提供高檔商品、餐飲和娛樂服務國內外商務客人及游客，在中心區進行商務及文化等活動的深圳居民，福田區中高收入居民南山后海商業區提供高檔商品和服務為主深圳高收入居民、高消費水平的國內外游客和商務人士寶安新中心提供中高檔零售、餐飲和文化娛樂服務為主區內常住居民，包括新中心區內的新增居民、107國道沿線居民、香港及深圳特區內游客龍城中心提供中高檔零售服務為主周邊社區的中高收入居民、商務人士以及周邊地區的游客龍崗墟提供品類齊全的大眾化零售、餐飲和休閑娛樂服務主要消費群體是區內中心組團及工業組團、生態組團內的居民羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈歷史價值難以匹敵東門作為商業聚集地的歷史可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳商業的發源地和深圳商業之根，其歷史價值和傳統地位其他商圈無法匹敵深圳目前以及未來新興商業多發展現代商業，求新求變，東門依托悠久的歷史文化，保留傳統風貌，以傳統商業文化為賣點，揉合現代商業模式，走差異化路線，營造購物、旅游旺區羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈2007年:平日客流量40-50萬人節假日客流量（2007.5.1）80.6萬人確認有效消費者70.6萬人平均每位消費者消費298元當日東門成交額2.1億元

1999年改造完畢：平日客流量30萬人節假日50-60萬人東門商戰正在形成一個品牌，規模效應凸現東門各大商家以“夜間不打烊”為特色的深圳東門商戰，運作六年因其特殊的形式、較低的折扣，已成為深圳市民最為關注的年度商業盛事，并吸引來自香港、東莞、惠州等外地的消費者，為商圈帶來良好的商業收益2007年商戰期間，茂業東門店客流量日均50萬人次左右，68小時銷售額突破1.2億元，同比增長20％太陽百貨總體銷售額同比增加了50％，四天總客流達100萬人次

效益持續走高，產生規模效應作為深圳最知名的傳統商業區，東門商圈旺盛的人氣和巨大的零售額持續增長羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈市級商圈地位難以撼動由于在知名度、規模等級、地理位置等方面均無法與東門商圈相提并論，因此龍崗墟在吸引外地游客、香港居民方面無法與東門商圈產生競爭在區內游客部分，龍崗墟僅能對龍崗游客產生部分分流，這部分人群所占比重小，不足以動搖東門商圈的市級商圈地位羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈輻射能力增強地鐵的開通將帶動東門商圈的發展東門商圈商品定位是中低檔產品，對關外消費者吸引較大地鐵擴大了東門商圈的輻射范圍，有利于發展

地鐵開通后（特別是地鐵3號線和5號線），寶安，龍崗（特別是布吉、橫崗）沿線消費者節省了交通時間，進出特區也更加方便自由長遠看來，地鐵8號線更將吸引蓮塘和鹽田區居民羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈東門商圈小結東門商圈未來發展以提供大眾化、潮流化消費為主,主要消費人群為本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民。其未來發展主要依靠市場力量，政府發揮引導作用，推動商業設施的特色經營和差異化。由于東門商圈未來面臨的競爭小，且商圈擁有較高的歷史價值，并已形成規模效應，其市級商圈地位難以撼動。

地鐵的開通將增加東門商圈的輻射能力。隨著地鐵3號線和5號線的開通，商圈對寶安，龍崗（特別是布吉、橫崗）沿線消費者吸引力增加，從長遠看來，地鐵8號線更將吸引蓮塘和鹽田區居民。

羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——東門商圈寶安南商圈：繼續領跑高端市場，吸引力持續增加分流加強，競爭激烈成熟運作，先發效應實力強勁，后勁充足領跑高端市場，地位難以動搖羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈分流加強，競爭激烈深圳高端定位的新興商圈——福田中心商業區和南山后海商業區將對寶安南商圈發起有力挑戰商圈市場定位主要消費群體寶安南商圈提供高檔、一站式消費為主消費群體是高收入的本地居民和港澳居民華強北商業區提供時尚實惠的中高檔商品和服務中等收入的深圳居民、商務人士、國內外旅游觀光人士以及產業中游零售商和產業上游的供貨商福田中心商業區提供高檔商品、餐飲和娛樂服務國內外商務客人及游客，在中心區進行商務及文化等活動的深圳居民，福田區中高收入居民南山后海商業區提供高檔商品和服務為主深圳高收入居民、高消費水平的國內外游客和商務人士寶安新中心提供中高檔零售、餐飲和文化娛樂服務為主區內常住居民，包括新中心區內的新增居民、107國道沿線居民、香港及深圳特區內游客龍城中心提供中高檔零售服務為主周邊社區的中高收入居民、商務人士以及周邊地區的游客龍崗墟提供品類齊全的大眾化零售、餐飲和休閑娛樂服務主要消費群體是區內中心組團及工業組團、生態組團內的居民福田區的中信城市廣場，Cocopark，怡景中心城，晶島國際廣場；南山區的益田假日廣場、京基百納廣場、海岸城、保利文化廣場、花園城中心，南油購物公園；

這些項目的建設和發展，將與寶安南核心項目萬象城產生競爭羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈對比萬象城與其主要競爭對手各項指標，萬象城已經占領深圳高端商業市場先機，品牌號召力、美譽度帶來先發效應（指標表見下頁）萬象城——良性發展階段商品檔次：不斷提高，國際一線品牌增加，檔次相對較低的品牌逐漸被淘汰租金：遠高于競爭對手水平客流量：2007年人流量比2006年增長49.1%營業額：萬象城2007年營業額26億，比2006年18億，漲幅達到45%萬象城開發取得的巨大成功，被視為商業成功的典范競爭對手——市場培育期在品牌檔次、租金水平、經營情況各方面均與萬象城有著較大的差距運作成熟，先發效應羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈項目名稱開業時間建筑面積經營策略品牌檔次租金水平空置率中信城市廣場20027.38萬只租不售，統一經營，對外招租國際一、二線B1-L1:400-700基本無空置萬象城200418.8萬只租不售，統一經營，對外招租國際一、二線B1-B2：500-800

1-2F：1000-1500

5F：90-300基本無空置Cocopark20068.5萬只租不售國際二線，國內品牌B1-B2:300-70015%花園城中心20067.05萬只租不售國際二線，國內品牌————基本無空置海岸城200712萬只租不售，統一經營，對外招租國際二線，國內品牌B1-L1:500-6003%怡景中心城20078萬只租不售，統一經營，對外招租國際二線，國內品牌平均：200-70026%保利文化廣場200815萬只租不售，統一經營，對外招租國際二線，國內品牌B1-L1:400-50012%益田假日廣場200810萬只租不售，統一經營，對外招租國際二線，國內品牌開業兩個月，招商率90%，有待觀察京基百納廣場200812萬只租不售，統一經營，對外招租國內一線、二線開業兩個月，招商率85%，有待觀察晶島國際廣場在建11萬部分店鋪出售，不利于統一經營管理

————————南油購物公園規劃中5-7萬————————萬象城與其主要競爭對手各項指標對照羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈實力強勁，后勁充足周邊氛圍成熟：萬象城地處深圳最重要的金融區內，商業、商務氛圍成熟，周邊的辦公人群成為消費群體的重要組成吸引游客消費：與地王觀光、小平畫像等景點為鄰，共享觀光游客資源通達性好：路面交通：毗鄰深南大道，交通便捷軌道交通：未來地鐵一號線和二號線的換乘站，可達性好前景良好：萬象城二期新增的高端住宅，世界頂級酒店君悅酒店；周邊地塊在建的京基金融中心廣場（新增18萬平方米的甲級寫字樓、星級酒店和15萬平方米的高級公寓，其中蔡屋圍金融中心將高達約400米，建成后將取代地王大廈成為深圳第一高樓）將提高片區價值，鞏固片區金融中心地位，為寶安南商圈帶來良好的發展環境

羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈世界頂級品牌產生規模效應：萬象城二期廣場尚在建設，但商鋪已經被各世界頂級品牌瓜分完畢除了2000平方米的LV旗艦店外，FENDI也將開出第二家旗艦店，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進入深圳，而且面積全部在1000平方米以上，8個1000平方米以上國際頂級品牌旗艦店，這在大中華區的商場上，是前所未有的

萬象城2期的開業，將使其南中國第一購物中心的地位在幾年內牢不可破羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈項目名稱區位條件交通條件商務環境商業氛圍旅游資源綜合萬象城CBD以東5公里地鐵密度較高

毗鄰城市主干道次市級金融中心市級商業中心

商業氛圍濃厚鄧小平畫像，地王觀光等深圳傳統景點2144454Cocopark

怡景中心城

晶島國際CBD內地鐵密度高

毗鄰城市次干道市級金融中心次市級商業中心

CBD以商務功能為主，各寫字樓群商將對大型購物中心產生沖擊以CBD都市景觀為賣點的都市旅游業2154534海岸城

保利文化廣場

花園城中心CBD以西10公里地鐵密度中毗鄰城市次干道一般商務區次市級商業中心旅游吸引因素較小1533333領跑高端市場，地位難以動搖

從各大型商業中心所處片區未來發展判研，萬象城和中心區的3家購物中心均有著良好的發展前景，未來競爭激烈羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈從各大商業購物中心單體比較，萬象城18.8萬平方米的規模體量產生的規模效應，和眾多高端品牌凝聚的聚集效應，競爭對手難以僭越

深圳現有的大型商業中心規模都不算龐大，一般建筑面積都在5萬平米以上，主要集中在10萬平方米左右深圳城市面積較小，商業密度較高，每一個商業的商圈規模都受到來自其他商圈的擠壓，商業開發企業都在開發前進行的理智的分析和市場研究，明確了商業項目在全市商業分布中的地位和影響力，測算了可能被市場接受的最佳體量因此隨著深圳未來商業競爭加劇，市場份額逐步被瓜分短期內關內難以產生體量超越萬象城18.8萬平方米體量的商業項目關外消費能力，消費檔次與關內有著較大差異，即使出現大型商業項目，檔次定位也無法與萬象城競爭在檔次與規模上，萬象城將在未來一定時期內仍將領跑深圳高端商業市場羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈寶安南商圈小結寶安南商圈未來發展定位為：提供高檔、一站式消費為主，消費群體是高收入的本地居民和港澳居民。其高端發展路線面臨著福田中心商業區和南山后海商業區多間大型購物中心的分流和挑戰。目前競爭對手多處于市場培育期，而寶安南的核心項目萬象城運作成熟，處于良性發展時期，擁有先發效應和規模效應。寶安南片區未來良好的發展前景，令片區后勁充足。新增的萬象城2期，更使萬象城短期內在檔次與規模上無法僭越，持續領跑深圳高端市場。羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——寶安南商圈人民南商圈：服務羅湖區為主，地鐵開通帶來利好對手強勁，競爭激烈區位條件，物質環境競爭力下降同質化嚴重，以羅湖為主要服務對象地鐵開通，帶來生機羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——人民南商圈對手強勁，競爭激烈市場定位：人民南片區以提供中高檔、時尚化消費為主主要消費群體：本地白領、中高收入港澳居民、國內外商務游客人民南面臨的是目前深圳競爭最為激烈的中高端商業競爭競爭對手：cocopark，怡景中心城，晶島國際，海岸城，保利文化廣場，花園城中心羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——人民南商圈區位條件，物質環境競爭力下降區位條件下降：隨著深圳向西發展不斷推進，地處羅湖區東南的人民南區位條件逐漸下降，難以與中心區cocopark，怡景中心城一較高下物質環境競爭力下降：作為深圳最老的商圈之一，上世紀90年代后期人民南商圈由于物業老化、經營管理缺少創新、缺少適合新消費特點的主力業態，成為第一個被邊緣化而進入衰退的羅湖商圈盡管經過一系列改造，目前人民南經營狀況有所復興，但受制已有格局，與新興商業中心高起點、高水平的規劃設計相差甚遠，吸引力無法匹敵

羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——人民南商圈同質化嚴重，以羅湖為主要服務對象目前人民南各主力商家（金光華等）與其競爭對手所經營的品牌很大程度上有所重疊，同質化嚴重市外游客被分流：隨著深圳CBD都市旅游業發展，中心區同類型的商業中心將得到更多游客的關注，將分流人民南現有部分客源羅湖區外深圳消費者被分流:由于同質化嚴重，羅湖區外的居民會傾向就近選擇自己本區內的同類型商業中心進行購物，金光華對羅湖區外消費者吸引力下降由于目前人民南羅湖區消費者占了較大比重，因此未來的分流情況影響不會很大，人民南以羅湖為主的格局仍將繼續羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——人民南商圈地鐵開通，帶來生機地鐵3號線和5號線開通后人民南商圈對布吉、橫崗片區的消費者吸引力有所增強但地鐵8號線（國貿－文錦—黃貝嶺---新秀—蓮塘—沙頭角—鹽田區政府—鹽田港西—鹽田路—東海道—鹽田港東—大梅沙—小梅沙，其中國貿為1號線與8號線換乘站，黃貝嶺、新秀站為2號線與8號線換乘站）對商圈帶動作用將更為顯著商圈對東部的蓮塘和鹽田區居民吸引力增加，輻射范圍增加鹽田區東部華僑城、大小梅沙是深圳重要的旅游景點，國貿作為1號線與8號線換乘站，人流量將大大增加，提供潛在客源地鐵的開通為人民南帶來新的生機，有助其商業發展羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——人民南商圈人民南商圈小結人民南商圈未來發展定位為：以提供中高檔、時尚化消費為主，主要消費群體為本地白領、中高收入港澳居民、國內外商務游客。面臨的是目前深圳競爭最為激烈的中高端商業市場競爭。隨著深圳建設重點西移，人民南片區區位條件下降；由于競爭對手多為2006年后新建的大型購物中心，高起點、高水平的規劃設計，策劃運營，令人民南商圈物質環境競爭力下降。人民南各主力商家與其競爭對手同質化嚴重，將致使市外游客和羅湖區外深圳消費者被分流，人民南80年代深圳購物圣地的地位難以再現，未來以服務羅湖區為主。地鐵3號線和5號線開通后人民南商圈對布吉、橫崗片區的消費者吸引力有所增強；但地鐵8號線拉動深圳東西向人流，對商圈帶動作用將更為顯著，為人民南帶來生機。羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析——人民南商圈1羅湖區商業總體發展情況介紹2羅湖區主要商圈未來發展趨勢分析3羅湖區商業未來發展趨勢判研羅湖區商業發展趨勢專題研究——目錄4附件羅湖區商業持續穩步發展羅湖區經濟發展實現由投資、出口、消費拉動向以消費拉動為主轉變羅湖區在全社會固定資產投資連續4年負增長的情況下，社會消費品零售總額連續11年、出口總額連續6年超過GDP增長，GDP保持約10%增長2007年羅湖區以占全市4.0％的土地面積和5.3％的全社會固定資產投資實現了占全市10.0％的GDP和22.1％的社會消費品零售總額深圳市和羅湖區對其區域性購物中心和消費天堂的定位，有利于商業發展深圳市國民經濟和社會發展第十一個五年總體規劃：全市區域性購物中心、服務業強區和網絡服務基地羅湖區國民經濟和社會發展第十一個五年總體規劃

立足深圳、服務全國的集金融、物流、信息、專業服務等現代服務功能于一體的商務活動中心區，以現代商貿、都市旅游、娛樂休閑為支撐的消費天堂，以創意產業為導向的文化產業基地羅湖區商業未來發展趨勢判研“金三角”市級商圈地位穩固，短期內難以撼動由于東門商圈的中低端發展和寶安南的高端路線地位穩固，前景良好，盡管人民南片區在未來競爭中面臨較大競爭，但深圳市其余商圈均定位單一，商圈內大型購物中心同質化嚴重，“金三角”仍是深圳規模最大、業種業態最全的商圈。東門-人民南-寶安南互成犄角之勢，獲得業態、層次互補，產生更大的整體輻射能力，為羅湖商業在與其它區商業競爭中嬴得制高點羅湖區商業未來發展趨勢判研東門、南湖、桂園仍將是商貿業集中發展的區域未來市區兩級政府積極推進羅湖大“金三角”的綜合改造。這一計劃以“金三角”商業區為核心，通過市政環境綜合改造，優化空間布局，整合周邊的空間資源，將“金三角”范圍拓展到紅嶺路、筍崗路、文錦路和深圳河。整個工程改造完成后，大“金三角”面積將由目前的３平方公里增加到６．２５平方公里。政府的大力引導將引發社會資源的積極投入，因此東門、南湖、桂園片區仍將是商貿業未來發展的熱點區域

羅湖區商業未來發展趨勢判研連鎖商業進社區成為發展趨勢羅湖區貿工局08年以來開展關于推進連鎖商業進社區的相關調研，走訪包括有沃爾瑪、華潤萬家、新一佳、萬店通、莊信百里臣、7-11等企業，探索推進連鎖商業進社區之路，以期在政策上更有針對性和有效性地扶持和鼓勵連鎖商業在社區的發展目前連鎖商業進社區存在物業難覓現象，因此隨著連鎖商業進社區的發展，社區小型商業物業開發也將成為熱點商品流通網絡滯后，商業設施不配套的清水河、蓮塘、東曉、東湖片區將成為此類開發的熱點區域羅湖區商業未來發展趨勢判研片區商業特色持續發展筍崗片區是規劃中未來五年羅湖商業發展的熱點。市政改造工程后，該區商業改造將以家居建材、汽車展銷、醫藥配送等項目為重點，不斷完善城市消費品供應鏈，使片區朝區域性的倉儲、配送、批發、展覽中心發展市有關部門規劃在清水河片區改造和建立布局一個永久性的汽車物流、銷售及維修服務聚集基地，進一步拓展深圳市汽車消費市場規模，引進世界級汽車服務品牌。未來清水河倉庫區將發展成為以汽車物流及維修服務為特色的聚集基地水貝國際珠寶交易中心為龍頭的珠寶交易市場的建設，將另水貝地區成為面向國內外的珠寶配套市場羅湖區商業未來發展趨勢判研地鐵帶來發展機遇地鐵3號線和5號線增強了羅湖區對關外，特別是布吉、橫崗片區的輻射能力未來8號線的修建是影響羅湖商業發展最大的因素，一方面，將增強羅湖對東部蓮塘、鹽田消費者的輻射能力；另一方面，大小梅沙等重要景點的吸引力將拉動羅湖以西的人流前來羅湖地鐵換乘站，交通便捷，人流量大，將成為商業建設的重點區域未來地鐵3號線和5號線沿線存在出現新的商業點，截流關外客流的可能羅湖區商業未來發展趨勢判研存在新增大型購物中心可能羅湖區商業發展十一五規劃提出未來羅湖區在目前已有華潤萬象城、金光華的基礎上，再建設1—2個大型購物中心泰寧路百仕達在建的喜薈城是深圳市“十一五”商貿業重點建設項目，為全新概念社區型購物中心，集休閑購物,文化娛樂，特色餐飲，體育健身等多功能為一體，建筑面積6萬平方米，預計09年中開業目前，羅湖區計劃利用在深南大道最東端建設地鐵２號、５號、８號線綜合換乘站的時機，結合黃貝嶺舊村改造項目，規劃建設８萬平方米的立體商業空間，激活、整合周邊的深圳市古玩城、汽車交易市場等商業資源，在深南東路再造一個商圈和高端服務業集聚地未來新建大型購物中心將回避“金三角”內的激烈競爭，選擇商業欠發達的羅湖區東部，在交通便利，人口密集，具有成為商業中心潛力的地段進行開發建設，受制于目前羅湖區商業激烈競爭，其體量不會過大，建筑面積預計在10萬平方米以下羅湖區商業未來發展趨勢判研附件1：深圳六區各項經濟指標對比羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件附件2：各區主要零售商圈商家分析區域2007年地區生產總值（單位：億元）寶安1829.52南山1467.23福田1284.61龍崗1278.68羅湖694.69鹽田210.69區域2007年地區生產總值增長率寶安18.1%龍崗18%鹽田16.1%深圳14.8%福田12.3%羅湖11.5%南山10.8%深圳六區GDP比較羅湖區GDP總量持續平穩增長，位列深圳市第5，僅高于鹽田區2007年前羅湖區GDP增長率全市最低，但近三年保持著良好的上升勢頭，且增長率均維持在10%左右。羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件區域2007年地區人均生產總值（單位：億元）南山157492福田107880鹽田95800羅湖79743深圳79646龍崗66839寶安53599區域2007年地區人均生產總值增長率寶安15.6%龍崗15.2%鹽田14.7%深圳12.6%羅湖10.6%福田8.2%南山8.2%深圳六區人均GDP比較羅湖區人均GDP位列第4，與深圳市人均GDP水平基本相同，已超過10000美元羅湖區人均GDP增長率低于深圳市平均水平，2007年上升勢頭良好，在開發較成熟的關內三區中排行首位羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件區域2007年產業結構羅湖0.10:10.30:89.60福田0.01:21.74:78.25鹽田0.04:33.32:66.64深圳0.10:50.10:49.80南山0.04:64.93:35.03寶安0.15:66.62:33.23龍崗0.20:66.60:33.20深圳六區產業結構比較羅湖區產業結構最為優化，第三產業比例接近90%福田區和鹽田區第三產業比重高于深圳市平均水平，分別為78.25%和66.64%南山區、龍崗區和寶安區第二產業仍占主導地位，三產比重約30%-35%羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件區域2007年固定資產投資（單位：億元）寶安384.12龍崗379.98南山269.00福田170.00鹽田70.83羅湖70.79區域2007年固定資產投資增長率鹽田16.1%寶安15.3%龍崗14.0%深圳5.6%福田-5.5%羅湖-7.1%南山-7.2%深圳六區固定資產投資比較作為深圳市最早的建成區，羅湖區于上世紀90年代基本全部建成，近年來沒有新批可供開發的土地，土地資源瓶頸束縛區域發展羅湖區固定資產投資總量最少，且連續4年負增長羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件區域2007進出口總額（單位:萬美元）寶安1217.05福田707.16龍崗333.18南山231.83羅湖231.24鹽田124.5區域2007年進出口總額增長率龍崗30.5%羅湖30.3%福田28.5%寶安23.0%深圳21.1%南山20.7%鹽田12.3%深圳六區進出口總額比較羅湖區進出口總額排名第5，與寶安、福田區有著較大的差距2007年羅湖區進出口總額增長率有著較大的增幅羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件區域2007年社會消費品零售總額（單位：萬元）福田595.67羅湖423.00寶安384.82龍崗248.16南山240.23鹽田23.13區域2007年社會消費品零售總額增長率龍崗18.0%鹽田16.1%寶安15.6%深圳14.6%南山14.2%羅湖14.0%福田13.2%深圳六區社會消費品零售總額比較羅湖區社會消費品零售總額一直處于第2的位置，僅次于福田區羅湖區社會消費品零售總額增長穩定，其增長率與深圳平均增長水平基本持平龍崗、寶安兩區增長率波動較大，走勢不明朗，市場在成熟度和穩健性方面仍與羅湖有一定差距羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件區域2007年城鎮居民人均可支配收入（單位：元）福田28871南山25996深圳24870羅湖24612龍崗21867寶安22864鹽田22012區域2007年人均消費性支出（單位：元）福田20356羅湖19498深圳18753鹽田18548寶安18355南山18006龍崗16731深圳六區收入支出比較羅湖區的收入支出水平在深圳市處于較高水平羅湖區城鎮居民人均可支配收入略低于深圳平均水平，排名第3羅湖區人均消費性支出排名第2，高于深圳平均增長水平基本羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件經濟指標2007年數值數值排名增長率增長率排名GDP694.69511.50%5人均GDP79743410.60%4產業結構0.10:10.30:89.601------固定資產投資70.796-7.10%5進出口零售總額231.24530.3%2社會消費品零售總額423214.00%5人均可支配收入2461236.20%4人均消費性支出18753215.30%22007年羅湖區以占全市4.0％的土地面積和5.3％的全社會固定資產投資實現了占全市10.0％的GDP和22.1％的社會消費品零售總額羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件羅湖福田南山寶安龍崗產業結構最為優化產業結構較為優化第二產業占主導地位經濟增長以消費拉動為主、投資和出口拉動為輔向消費拉動轉型經濟增長以投資拉動為主擺脫了依靠土地、能源、資源等物質消耗的增長方式軟資源成為發展的主要動力內涵式、效益型發展方式初步確立向內涵式增長方式轉型粗放型、外向型增長經濟增長平穩經濟增長率有所放緩經濟增長迅猛社會消費品零售總額和人均消費性支出位居第2社會消費品零售總額和人均消費性支出位居第1與福田、羅湖區仍有一定差距作為傳統商業旺區，羅湖區商業市場成熟和穩健保持著良好的增長勢頭，進三年增長率均維持在14%左右成為羅湖之外，另一重要商業區域目前社會消費品零售總額和人均消費性支出已超越羅湖區，近2年增長率較羅湖區略低，為羅湖商業主要競爭對手目前區域商業氛圍與羅湖、福田有著較大的差距，但隨著區域快速開發，商業市場將經歷快速成長期，但波動性大，成熟性和穩健度有待提高羅湖區商業發展趨勢專題研究——附件各區主要零售商圈商家分析——羅湖區各區主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈羅湖金三角（東門片區）現狀：1.銷售模式：以零售為主，兼顧批發；零售比例約占東門商圈的60%；2.租金：范圍約在300－950元/平方米/月3.檔次：低端為主，兼有一定中檔產品；4.經營方式：以傳統攤位式商城為主體，商場規劃、管理不規范；5.商圈業態組合：購物、餐飲、娛樂分別為87%，7%，6%東門商業發展趨勢：1、一站式購物：百貨商場綜合更多業態，營造購物、休閑、娛樂的一站式消費；2、小型商城主題化：如有動漫城、東門鞋城、新女人商城名稱開業時間營業面積增設業種茂業百貨1997-3400003F：西點屋6F：美容美發；11F：美食廣場太陽百貨1999.11550001F：休閑餐飲3F：美容美發；6F：電影院、書城、游戲廳天虹百貨2000.04170005F：兒童樂園東門主要百貨店業態變化資料來源：DTZ戴德梁行市調資料各區主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈寶安南片區重點商家介紹：萬象城——基本情況：1.面積：總建筑面積154,000㎡；2.商品風格及消費群：以中高端潮流消費為主；3.業態構成：購物為主，餐飲、娛樂為輔；（資料來源：DTZ市調資料）主力店名稱分布所屬業態主要消費群年齡收入特征百貨店芮歐生活時尚百貨B1－3F購物20-35中高個性、浪漫、氣質超市Ole超市B1購物30以上中高體驗生活影城嘉禾3F－4F娛樂15-30中青春、浪漫滑冰場冰紛萬象滑冰場4F娛樂25以下中朝氣大型餐飲王子國宴飯店5F餐飲30以上高熱鬧&安靜留園飯店3F30以上高安靜大型專業店順電4F購物——中高——大型專賣店UnirVogue紳士館2F購物35以上高紳士GUCCI1F-3F高典雅NOVO1F20-30中高時尚

備注：購物業態主要包含百貨、超市、零售等；餐飲包括各式餐飲形態；娛樂包含電影院、溜冰等；各區主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈萬象城——業態變化及租金1.提升商場檔次：引入更多國際化一線、二線品牌；2.更明確各樓層分工，營造一站式購物：各樓層分別以生活便利、國際品牌體驗、休閑驛站、動感地帶等為主題；3.租金水平：最高租金達1500元/㎡/月樓層主要業種租金變化案例B1;生活便利：飲食、禮品、飾品500-1000新引進知名珠寶飾品品牌8個，禮品品牌6個，餐飲品牌5個，周大福替潤金店；周生生替兆美珠寶L1層&L2層:國際品牌：奢侈品牌、國際一線品牌1000-1500引入國際頂級品牌，替換原有國際品牌1.L1引入:FENDI、COACH、OMEGA、VERSACE、GIVENCHY、GUCCI（主力店）、ARMANI等國際品牌2.L2引入UNIRVOGUE優惟紳士館替換原有I.T.次主力店3F：休閑驛站國際二線品牌及鞋包品牌500-700引入更多國內外中端品牌及少女服飾：1.引入：G2000男裝、COZZI、LACOSTE等2.將原L2層二線品牌移至L3層，如FINITY由235移至3703.增開恒生、浦發銀行以及ATM機多臺；4F動感地帶兒童天地350-450以國際一線童裝品牌代替原有國內童裝品牌引入Annil等5F餐飲美食廣場、國內外風味90-300無大變化無大變化各區主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈萬象城——發展趨勢1.繼續擴容：華潤中心二期將增加商業面積約2萬㎡，使萬象城的商業面積達17萬平方米；2.發展奢侈品牌：二期商業主要定位做奢侈品牌，進一步提升商場的品位；3.發展廣場商業：二期商業建筑形態定位為室外休閑廣場，與一期的室內商業形成互補；4.商業成為“華潤中心”的核心：商業面積占該都市綜合體建面的36%期數物業形態建筑面積（㎡）引入商家特點一期寫字樓76,000匯豐銀行、日本財險等甲級寫字樓商業154,000GUCCI等——二期商業20,000LV等室外休閑廣場商業酒店120,000君悅酒店（五星級）環球凱悅集團在大中華區開出的第6家店住宅110,000——高尚住宅合計480,000————資料來源：DTZ戴德梁行市調資料各區主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈人民南片區重點商家介紹：金光華廣場——發展趨勢1.優化業態比例：增加餐飲及娛樂業態的比例；2.發展區域型購物中心：貼近周邊人群的消費習慣，如引入英語培訓機構、健身中心、大型餐飲店；各區主要零售商圈商家分析——羅湖金三角商圈各區主要零售商圈商家分析——福田區市級商圈華強北介紹電子專業市場處于強勢地位，百貨業占有一定優勢華強北商圈商業總建筑面積約76萬㎡，主要商業種類是電子類專業市場和百貨，分別占商業總面積的53%和28%。資料來源：DTZ戴德梁行市調資料各區主要零售商圈商家分析——福田區華強北商圈華強北百貨業分析1.以中檔產品為主2.華強北路沿街百貨商場經營情況較好百貨名稱建筑面積（㎡）項目特點 經營情況產品檔次茂業華強店63388華強北目前面積最大的綜合百貨，商品品類齊全，購物環境舒適B1及9F經營一般，其他樓層經營情況較好中檔為主，含部分高檔茂業深南店10507定位時尚和活力，與茂業華強店有一定錯位

經營一般中檔女人世界名品店11000業態布局合理，業種選擇很好了滿足女性需求經營較好中檔曼哈時尚廣場40000綜合了購物、餐飲、娛樂等多種業態，是復合業態最多的商場經營較好中低檔天虹鼎城國際店20000商場布局較為零亂，天虹深南店剛搬遷進入鼎城國際店，正處于調整中1F、2F經營較好

中檔紫荊城7000突出時尚定位，在商場建筑、商品組合等方面形成鮮明的特色經營一般中檔資料來源：DTZ戴德梁行市調資料各區主要零售商圈商家分析——福田區華強北商圈中心商業區——發展趨勢：1.購物中心：百貨類業態縮減，快餐式餐飲比例提升；2.群樓商業：以高檔餐飲、休閑會所為主，服務于寫字樓內消費者；（資料來源：DTZ戴德梁行市調資料）各區主要零售商圈商家分析——福田中心區商業商圈區域商業市場分析——福田中心區次市級商圈——中心商業區：1.商業形式：以購物中心及寫字樓商業為主；購物中心總建筑面積約22.5萬平方米，占區域商業面積約50%;2.業態構成：購物中心以餐飲、娛樂為主，百貨類商業經營困難；寫字樓群樓商業以餐飲及休閑性業態為主；3.經營情況：購物中心和群樓商業經營情況一般中心區代表性商業分析福田中心商業區,總占地2.33平方公里、商業總面積將達到50萬平方米左右——深圳市商業網點規劃（2006-2010）（資料來源：DTZ戴德梁行市調資料）名稱建筑面積商業形式主要業態業態比例租金情況代表商家金中環大廈20000寫字樓群樓商業餐飲、會所國際會所66%；酒樓21%;快餐13%200-500678國際會所、金中環會所怡景中心城140000購物中心購物、娛樂、餐飲餐飲21%;娛樂8%；超市26%；購物21%;百貨24%（目前空置）200-700家樂福、金逸影城、反斗樂園購物公園85000購物中心購物、娛樂、休閑餐飲36%；娛樂15%；超市10%；購物39%；空置15%200-700吉之島、百老匯影城中信城市廣場:1.租金水平：與中心區的租金水平相當；2.經營情況：總體經營尚可3.發展趨勢：高端百貨及酒吧街會受到區域內外競爭對手的沖擊區域商業市場分析——福田區其他區域重點商家建筑面積（㎡）主力店租金經營特點經營情況及趨勢73,800吉之島、西武百貨中航健身、新南國影城王子廚房B1：400-700L1：500－7501.為西武百貨福田區最高檔的百貨商場；2.營造廣場酒吧文化1.酒吧街、超市經營情況不錯；2.高檔百貨受到其他區域的競爭；（資料來源：DTZ戴德梁行市調資料）福田區商業規模：各商業聚集區總體商業規模約130萬平方米，其中零售商業面積約110萬平方米；區域不足：

1.區內購物中心體量偏小，未形成影響全市的購物中心；

2.中心區商務功能的強化，導致居住氣氛不濃；發展趨勢：

1.強化商務功能的、片區改造升級，吸收中高收入人群

2.服務于辦公人群的業態會增多，如餐飲、休閑場所、娛樂等區域商業市場分析——福田區商業總結（資料來源：DTZ戴德梁行市調資料）各區主要零售商圈商家分析——南山區區域商業市場分析——南山區商業名稱建筑面積（㎡）主力店經營特色海雅百貨35,0001F珠寶、化妝品、鞋：周大福、OLEY、百麗；2F少女裝：Olny、VEROMODA3F男裝：鱷魚恤、七匹狼、花花公子4F淑女裝：奈瑞兒、鄂爾多斯5F兒童裝、床品：雅芳婷6F運動休閑裝：apple、Lee

、班尼路等1.百貨店常規布置形式，只是男裝替換淑女裝放置于3F2.檔次以中低端為主；經營品牌以國際二、三線、國內品牌為主海岸城120,000B1&B2吉之島3F海岸影城、順電、江南廚子4F海岸滑冰場、英孚教育、瑪花纖體5F中森名菜、大飽口福、反斗樂園1.