深挖數據價值，提升管理績效

大數據時代下成本管理的轉型升級

建設項目投資管理現狀01成本戰略的轉型升級02造價指標-應用現狀03造價指標的深層次應用04目錄CONTENTS01開發建設項目-投資管理現狀成控戰略思想的發展歷程管理高度專業價值1.0計量核算型按圖計算算得快又準2.0目標管控型追求不突破定期回顧差異：管理高度、專業協同和精細度；3.0供應鏈管理規模+標準化集中采購案例：規劃設計對（住宅項目）開發成本的影響比較內容目標成本拿預售證CFA：總建筑面積100,000m2101,000m2SFA：總可售面積78,000m274,500m2可售比78%74%總投資10億元10億元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增減比例+5%案例：##商業項目/成本超支原因細分序號成本增加種類成本增加金額歸類統計（萬元）原因占比1設計影響532021%1.1設計錯漏碰缺256010%1.2A-E版圖紙出圖25106%1.3施工過程中的一般設計變更12405%2項目定位影響1140044%2.1上部結構變更引致540021%2.2蘋果店改造（合同+變更）276011%2.3租務及相關部門要求320012%3關聯影響910035%3.1地鐵相關380015%3.2其他施工影響15306%3.3延期影響（窩工及人工材差補償）377015%

合計25800100%局限性：核算型成控思路下的目標管理局限性&瓶頸產品基因對租售端的有效成控，常造成成本錯配成本測算事后核算型、隨意性業務研發（數據庫、作業手冊、對標及復盤）難以解決管理短板造成的無效成本發生形同虛設動態成本監控滯后成本管理力量分配和價值點錯配思考如何破解上述局限性？如何突破管理瓶頸？02成本戰略的轉型升級成控戰略思想的發展歷程管理高度專業價值1.0計量核算2.0目標管控4.0數據驅動差異：管理高度、專業協同和精細度；3.0供應鏈管理4.0數據驅動型-引領各職能端和協同管理提升！數據驅動三大要點通過數據的智慧-投入產出對標+復盤，找出管理短板與責任所在；協同+倒逼相關責任端，補短板、促提升；VE-優化成本結構強調投資管控的系統性、前瞻性和針對性。成本管理4.0：轉型什么？1、管理理念跳出成本講成本：從關注成本核算，轉變至關注“對成本管理績效的影響因素“上，即“”功夫在詩外；營銷/招商：土地價值&產品組合、產品定位（租售價格&大小配置標準）、開發時序（庫存和現金流）、營銷策略（恒基&碧桂園；定價機制&快速去化？先租后賣？）規劃設計：可租售比（從元/m2CFA到SFA）、分期開發策略、設計參數取值（結構活荷載、室溫、用電量等）、豎向設計（土方、圍護措施和工期影響）；精準估算：從總建面的平米指標，到“構件/單元法”估算；工程中心（施工順序-現金流、質量標準、現場簽證、結算協力）、財稅（分期開發策略、成本分攤）和物管和運維（運營成本、商鋪重置、維修改造）。案例（1）：住宅項目-土地價值最大化方案一容積率0.93別墅比例28%住宅比例72%收入（億元）23.1成本（億元）20.6稅前利潤（億元）2.5方案二0容積率0.93別墅比例48%住宅比例52%收入（億元）26.3成本（億元）20.8稅前利潤（億元）5.5案例（1）：土地價值最大化同等容積率，不同產品組合，實現土地價值不同案例（2）：產品組合，令土地價值最大化！產品配比對比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產品構成產品比例構成全部11層小高層全部18層小高層11層小高層＋聯排別墅（富貴2）11層小高層＋18層小高層＋聯排別墅11層小高層＋18層小高層18層小高層＋聯排別墅18層小高層＋情景洋房＋聯排別墅總容積率2222222財務指標比較綜合單方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38單方凈利潤

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99項目凈利潤

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39項目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市場機會比較銷售速度評價

價格空間評價

直接競爭評價

產品創新評價

開發節奏比較開發速度評價

首期開盤時間評價

現金流評價

填寫部門：藍色區域——市場；黃色區域——成本+財務；綠色區域——財務；橘紅色區域——項發（交地）+設計+工程注：此表的目的是通過不同產品的組合得出最優解。項目策劃的成功案例從“元/m2”CFA或GFA，到“元/m2”租售面積或“間”可售（租）比（=租售面積*/總建筑面積）*不含可銷售的地下車庫面積地下室面積占比（=地下室面積/上部建筑面積）地下停車效率（m2/輛）地下機房/庫房面積，占上部面積比例星級酒店（80-160m2/間）、各功能區面積占比寫字樓：標準層得房率（整層出租78%-分割出租73%）案例：與報董事會版本對比（面積/售價）可租售比：從72.46%下降至71.38%，減少1.08%案例：合作項目董事會準備（面積/售價）

已知：第一次董事會時，開發成本為35000元/m2建面；根據第二次董事會時的設計方案，可租售比下降1.08%

（=71.38%-72.46%）；求：每平米租售面積的開發成本單價增加多少？解：35000*（1/0.7246-1/0.7138）=731元/m2SFA成本管理4.0：升級什么？2、目標成本的確定，增加：成本對標與配置檢討優化環節風險提報：外電、主要建材走勢、類似工程超支原因等。3、動態成本監控內容，增加：成本變動的原因分析和責任追溯目標成本（升級版）收集資料：競品租售及配置標準指標數據、地域特點、前一版測算指標等；梳理數據：設計指標驗證、基于稅籌下的成本分攤等；初步測算：不同設計深度下的“量*價”測算思路；對標與優化：分列租售價格、建造標準，以及相應的結構、功能、敏感性成本指標，必要時做出（價格、標準和成本）調整，向老板說清自己；確定成本目標+風險提報：外電、主要建材走勢、類似工程超支原因等。各業態成本對標：老板要這樣看建造成本！敏感性成本功能性

成本結構性成本若附加功能成本還屬于敏感性成本，則可形成銷售賣點，為銷售產生附加值及溢價能力，從而達到加快去化速度、產生品牌效應及提高成本回報的結果。樁基基礎柱、梁板、墻園林景觀工程垂直運輸外立面裝修公共部位精裝修智能化工程等嚴控投入合理基本功能：實現項目用途必不可少的功能

附加功能：是基本功能之外的其他功能03數據現狀建筑業（造價）數據現狀造價部門施工企業行業協會政府項目咨詢企業地產企業1成本管理意識強，對數據庫建設開始重視；2已有嘗試在ERP內自動完成數據采集和加工，但其數據分析模型不統一，且專業水平參差不齊；3對行業內橫向成本對比數據需求巨大；4華潤、萬科、平安不動產、中信等公司均已開始研發自己的數據平臺；1對部分地區已實現代建制的（教育、醫療建筑等），已積累大量造價數據；2其余，均散落在和項目/個人，未能從中提煉出經驗，有相當潛力可挖。1關注企業內部定額和材料價格的積累和應用；2但數據多限于各專業工種，對一個工程項目，其積累的數據并不完整。1一線港資QS的數據管理流程體系已較成熟，以各建筑類型的“基準預算或工程量清單+交易價格”為數據基礎，定期更新，數據加工仍以”手工+EXCEL”為主；2國內咨詢企業已意識到數據積累的重要性，部分企業已有嘗試在ERP內自動完成數據采集和加工，或建立大數據聯盟，但大多數咨詢企業，其數據散落在個人處且相當不完整，遠未建成企業數據庫并形成生產力。已制定統一的咨詢行業規范標準，內容和管理思路仍停留在造價核算/估概預結。1已著手制定信息化國家標準并已進入征詢意見階段；2開展信息價及指標指數發布多年；

數據來自供應商、甲方、咨詢公司上報的出廠價、備案價及填報的造價指標；和英美的最大不同：以交易價為主要數據來源；3加工手段：以”手工+EXCEL”為主，且缺乏跨地區/橫向對比。造價數據應用現狀數據應用每年萬億項目的海量造價數據，均分散在各家手里而難以實現其應有的價值；應用場景：僅限于前期成本測算、少量用于內部對標、工程量清單質量控制；如何深挖數據價值，實現管理創新，并形成生產力，仍甚少見到！數據建設常規路徑分析標準（不重視）組織采集數據加工數據應用（淺層）04造價數據-深層次應用數據指標與成本管理01是管理手段，不是目的；02以終為始-以數據應用為體系搭建的導向；03數據是生產資料-你的資產！數據變現路徑建立標準組織采集數據加工數據應用大數據應用4個層級數據應用—建設過程項目造價數據流立項階段設計階段招采階段施工階段結算階段設計多方案比選和優化精準估算/成本對標/優化基因/風控預案模擬清單編制投標價自動生成數據庫清單組價或校驗清單質量控制協助審計、合約外單價審核項目開發管理后評估風控預案-類似工程目標偏差原因分類和責任追溯成本大數據平臺清標/回標分析開展限額設計以終為始，深挖數據價值0504030201改變現有的事后核算型思路下的目標管理模式，借助大數據技術，通過對影響功能造價深層次因素的比對和分析，從而優化配置標準，實現成本預控。功能指標（可租售比、m2/座位、建筑體型/超高層的長寬比、建造標準）；設計參數取值（結構活荷載/室內溫度設定/用電量等）；現場環境（地下水位、地耐力/持力層、抗震、風荷載）；分期開發策略、運營數據（高峰期用電量與設計取值改進）；新技術應用（費效比）1.管理創新-改良項目成本基因案例：政府保障房造價指標對比，提煉出最佳實踐！對標案例：超高層建筑電梯3.（指標法）輔助定標指標法：..\超高層、EPC\超高層電梯指標.xlsx..\..\..\《大數據》\附錄\Fwd_數據的智慧-附錄表格迭代2-整理確認\數字的智慧-附錄整理-迭代2\數字的智慧-附錄整理-迭代2\L-附錄8機電設備價格指標.xlsx以終為始，深挖數據價值清單質量管理供方管理等（VE+指標法）輔助定標清標與數據庫打通快速估算自動組價2.崗位提效以終為始，深挖數據價值3.（指標法）輔助定標

空調主機項目編號定標情況中標機型數量[臺]單臺冷量[RT]單臺冷量[KW]總制冷量[RT]單價[萬元]合價[萬元]均價[元/RT]冷媒品牌1水冷離心機110003517100069.3069.30693.00R134a約克26100035176000100.00600.001000.00R134a26002111120069.00138.001149.79R134a338002814240082.17246.511027.06R134a開利44100035174000114.00456.001140.00R123特靈54110038694400119.50478.001086.26R123625001758100066.50133.001330.00R123水冷離心機算術平均指標數量

總制冷量[KW]總制冷量[RT]

合同總價

[萬元]（元/RT）（元/KW）

合計22

7034120001

21211060302

（10KV）變壓器算術平均指標數量總面積(萬M2)總負荷（KVA）總價（萬元）單方指標(元/M2)負荷指標（元/KVA）單臺指標（元/臺）合計21129222238529941013514189717變壓器SGB10-20KV21.62400049.0030123略18變壓器SGB10-20KV2025.2718550245.0010132（20KV）變壓器算術平均指標數量總面積(萬M2)總負荷（KVA）總價（萬元）單方指標(元/M2)負荷指標（元/KVA）單臺指標（元/臺）合計2226.8972255029411130133636以終為始，深挖數據價值4.組織提升-風控預案分類統計變更簽證（即比較結算/合同價）引致造價變化的原因和責任主體找出影響（某類型建筑）成本的主要因素和管理短板，倒逼相關責任端制定改進措施，優化管理流程案例：商業項目-因招商滯后造成大量拆改費用的發生；案例：醫院建筑-使用方（人事、功能布局等）變動；案例：幕墻、電梯定標應先于總包。案例：成本監控成本變化原因分析（從2月-7月）：其中：C類可控的原因占到73%計9213萬元，其中，設計引致的成本增加占到5956萬元。WI變更原因分類匯總其中：C類原因細分案例：成本監控3.2.1C1設計管理類典型案例1、上海A項目，發放關于40厚鋼板Z向性能、基坑大樣、柱腳連接板等修改圖紙及設計修改通知單，增加金額424萬元；2、根據體育場項目銷售中心工程待批之延期申請以及施工單位提出的相關索賠申請（外裝飾簽審設計變更較多，更換屋面保溫板，增設配電機房、發電機房、消防水池等等），此WI增加金額455萬元（合約2170元/m2銷售中心面積），其中80%金額約364萬元列入設計管理原因，其余20%金額約91萬元列入工程管理原因；3、鞍山體育場項目因原圖紙陽臺、空調板等部分節點遺漏保溫做法（原預算內亦未包含此部分節點保溫），故補充該節點保溫圖，增加金額281萬元；4、蘇州B項目為便于施工，將原總包內范疇內外墻“巖棉保溫-氟碳漆一體板”中部分不規則部位，變更為幕墻分包工程內之“巖棉保溫-鋁板復合幕墻系統”，涉及金額259萬元；5、上海A項目，關于澄清配電線路敷設方式、澄清設備監控管線核算參考圖紙及樓梯間吸頂燈光源型號變更事宜的指令，涉及金額246萬元；激活你的數據資產分類數據（設計+造價指標，超支原因分析）造價資料（設計指標+工程量+投標價+合約價+結算資料）經驗提煉（分類項目管理總結）行業報告（最佳實踐+分類項目風控預告）造價指標分析標準-內容和口徑設計指標1234建造標準&技術規格單元法-造價指標含量指標建筑面積及各功能塊占比（如：餐飲、酒店、金融面積）、（住宅類）附送面積占比；可租售比、地下停車（m2/輛）；功能指標（如：酒店客房或文體建筑的座位數及m2/間.座）；層高、建筑體型（外立面系數、超高層的高寬比）；停車位配置、酒店星級、綠建標準、抗震等級、地下水位、結構l形式、結構活荷載/風荷載/室溫取值、電梯等候時間等；元/m2（樁基、基礎底板、鋼結構）受益面積；元/m2立面面積等；結構+功能+敏感性成本及其比例；二級指標：基坑圍護、機電設備等；影響造價因素+智慧標簽基礎底板/結構含量；外立面系數；（酒店、商業等）各功能區面積占比；外裝飾&外保溫等（m2/m2）；電梯（m2/臺站）、人材機消耗量；各功能區內裝（元/m2）；外立面裝飾等（元/m2）5綜合單價案例：影響超高層建筑成本的主要因素建筑體型1）高寬比H/B（合理值7-9）2）中心筒高寬比H/b（合理值14-17）3）合理的抗震、抗風體型：平面方正、對稱，立面均勻收進4）地下室（突出主體建筑之抗浮）影響因素深圳京基廣州西塔廣州東塔上海環球天津117沈陽寶能H/B9.57.29.18.59.19.9H/b19.113.116.113.916.119推薦：數據分析的內容和口徑標準單元法-造價指標元/m2（樁基、基礎底板、鋼結構）受益面積元/m2立面面積等結構、功能及敏感性成本及其比例二級指標：基坑圍護、機電設備等影響造價因素與智慧標簽技術案例：測算難點-樁基A超高層樁基指標：193-341元/m2..\..\..\資料\專業\est\思凱SK275辦公樓\思凱SK275辦公樓\上海超高層建筑樁基造價分析（2015.11.04）.pdfD數據加工&測算基數塔樓下：包括塔樓（標準層）+其投影面積下的裙房/地下室部分面積裙房下地下室凸出底層部位-抗拔樁

B

影響樁基造價因素地耐力和工程現場地質情況（持力層--地勘報告）建筑物自重和（活）荷載取值：鋼砼&鋼結構、體育場（大雨棚）、附送面積；地下水位下地下室體積（浮力）地下室&上部建筑受力形式（抗壓&抗浮：承壓樁&抗拔樁）樁型與新技術引用：PC樁、灌注樁+樁頭注漿、灌注樁、鋼管樁付款方式，以及市場競爭環境、物料價格、定額水平（灌注樁充盈系數）C常見錯誤&關注事項數據采集：清單內同時包含圍護樁（鉆孔灌注樁）而未予以剔除；分析和測算口徑/基數：塔樓下、裙房及凸出底層之地下室不同地塊、不同項目之間，不適合做不同樁基選型比較樁基指標常見錯誤影響因素基數數據指標案例：深基坑圍護工程案例：地下室底板/砼&鋼筋量指標案例：基礎底板案例：地下室底板/砼&鋼筋量案例：量-GCIS引用量：

謹慎引用結算數據：反映的是某房企整體管理水平；價格標簽定標方式（政府&民企）采購策略（集采？）數量標簽付款方式項目&地域特征數據類型（概/合同/結算價）價格影響因素+智慧標簽技術數據分析模板比較數據分析優勢不足適用范圍或改良途徑定額計價+合約規劃僅按總包（并按建筑、裝飾及安裝工程定額分類）+專業分包工程計算每平米總建筑面積的造價指標，數據加工簡單；因業內沒有統一的合約規劃，難以做有效的橫向對比和進一步的優化；未將造價占比較大的建筑工程、內外裝飾細分，今后難以引用此數據按“單元法”作精細估算；人材機消耗量指標不完整，僅包含總包工程的。適用于幼兒園、普通學校、公租房等簡單、合約規劃較定型的工程;將專業分包工程按“單元法”進行組合或拆分。國標清單+專業分包工程同上，且按工程量清單的分部分項分類，較按定額類型稍前進一步；

費用分類和計算基數未能完全反映數據內在的邏輯關系，如：基坑圍護及土方工程，不應簡單按總建筑面積計算指標；工程特征描述僅限于部品部件的做法，對造價有更大影響的功能及控制指標上，著墨甚少；其余同上。適用于模擬清單編制、質量控制；適當調整指標計算基數，如：基坑圍護及土方工程，按地下室建筑面積；基礎工程（包括地下室底板）按總建筑面積等。將專業分包工程按“單元法”進行組合或拆分。RICS造價分析標準指標及工程特征描述完整，能滿足“單元法”估算和造價對標之需；費用分類和計算基數未能完全反映數據內在的邏輯關系；工程特征采集工作量偏大，且對造價有更大影響的功能及控制指標卻著墨不多。按數據邏輯修正計算基數，比如：基坑圍護及土方工程，按地下室建筑面積計算指標；補充完善工程特征/功能及控制指標。推薦版完全系“數據驅動型成本管理”模式的數據應用為主導；若在工程量清單設置時未考慮并結合后期的數據分析標準，數據清洗仍不能完全脫離人工處理；須結合數據分析標準，合理設置工程量清單，同時，引入數據清洗軟件協助數據加工。對標基礎：建立數據分析和測算標準數據邏輯分析模板推薦模板抓住影響造價的主要功能，或單元塊；便于成本對標、合約規劃、現金流編制；按定額分部分項？按清單分部分項？按工程合約規劃（如：樁基&圍護）按RICS標準：僅一級指標尚不能滿足成控思路；..\..\..\《大數據》\附錄\RICS造價分析指標.xlsx單元法-5要素..\..\..\《大數據》\附錄\Fwd_數據的智慧-附錄表格迭代2-整理確認\數字的智慧-附錄整理-迭代2\數字的智慧-附錄整理-迭代2\5.3更新-附錄2-a)：房屋建筑造價指標分析標準.xlsx推薦：數據分析的內容和口徑標準模板特點數據邏輯四表合一應用為先房屋建筑-造價指標分析標準序號費用或項目名稱設計和工程說明總造價

（萬元）造價指標（1）

=造價/計算口徑含量指標（2）

=工程量/計算口徑框算指標（3）

=（1）/（2）單方造價

(元/m2)計算

口徑計量

單位單方

含量綜合單價

一主體建筑工程

總建筑面積

1基礎工程

總建筑面積

1.1樁基礎地基承載力、持力層

總建筑面積m3

1.2土（石）方土質情況

地下建筑面積m3

1.3基坑圍護與支撐

地下建筑面積m3

1.3.1圍護結構措施方案簡介；

特別說明（鄰近地鐵、施工棧橋、兩墻合一、逆作法等）；

開挖立面面積m2

1.3.2支撐系統

地下建筑面積m3

1.3.3基坑坑底加固

地下室底面積m3

1.3.4基坑監測

地下建筑面積點

1.4地基處理

總建筑面積

1.5鋼砼基礎

總建筑面積m3

1.6基礎墊層等其他項

總建筑面積

2地下結構工程

地下建筑面積m3

3地上結構工程

地上建筑面積m3

4建筑及附屬工程

總建筑面積

5外立面

地上建筑面積m2

6室內裝修

總建筑面積m2

二主體安裝工程

總建筑面積

推薦：數據分析的內容和口徑標準綜合單價砼、鋼筋各功能區內裝（元/m2）外立面裝飾等