本文格式為Word版下載后可任意編輯和復制第第頁淺談房屋租賃合同法效力及風險本頁是關于淺談房屋租賃合同法效力及風險的范本，本篇內容里，針對淺談房屋租賃合同法效力及風險做了肯定整理修編，一起來看一下。

淺談房屋租賃合同法效力及風險

房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有全部權或經營權的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協議，直接影響當事人的利益。【房屋租賃合同法效力】成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

(一)合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為力量人或限制民事行為力量人，或出租人是否為房屋全部人或合法使用權人等。

(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。依據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋全部權證的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權屬有爭議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合平安標準的;

(7)已抵押，未經抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同商定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種商定因滯納金過高有失公正，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的狀況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律愛護，租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案。《____市房地產管理法》、《____市房屋租賃管理方法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍舊有效，但不具有對抗第三人的效力。【房屋租賃合同法風險】在現實中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽視了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題商定不明，往往導致租賃糾紛產生。我律師事務所結合多年來辦理房屋租賃糾紛案的實踐，針對一些簡單被當事人忽視，而又可能引起爭議的問題，提出風險防范措施，盼望能為當事人簽訂房屋租賃合同時供應法律關心。

一、無效租賃合同及其處理根據《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定，房屋租賃合同確認無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自擔當相應的責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避開簽訂無效合同。以下介紹幾種常見的無效合同。

1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。有這么一個案子，某房產公司將大廈出租給某公司，雙方商定了租期、租金及違約條款。承租方進入后對大廈進行了裝修。幾個月后，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產公司返還其已經收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經查，房產公司系大廈的建設單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格看法書》未簽發。法院認為，依照我國《建筑法》的規定，工程未閱歷收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件;房產公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續，承租方對房屋進行裝修后，也未辦理消防驗收手續，依據我國《消防法》的規定，消防未閱歷收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規定。依據《合同法》的規定，違反法律強制性規定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定，應認定為無效。依據我國《合同法若干問題的解釋》第4條的規定，人民法院確認合同效力時，應當以全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制訂的行政法規為依據。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強制性規定，當然無效。現實中，房屋未閱歷收或驗收不合格就入住的狀況許多，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避開此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中商定無效合同處理條款，以愛護自己一方權益。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。這里定義的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種狀況：一是建筑人未合法取得土地使用權即擅自建筑房屋，這種狀況不但違反了《土地管理法》、《____市房地產管理法》相關規定，而且侵害了他人或國家的土地使用權，不能取得建筑物的合法全部權;二是已取得土地使用權，但尚未取得建筑規劃許可證、施工許可證等相關批準文件的狀況下擅自建筑房屋。這種狀況下，建筑人違反了《城鄉規劃法》、《建筑法》的強制性規定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律強制性規定而歸于無效。雖然現實中這兩種狀況下，建筑人可能通過補辦相關手續后，還可以取得建筑物的合法全部權，但租賃合同雙方究竟要擔當無效合同的風險;三是違反土地使用權出讓合同用途的商定，將房屋轉變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《____市房地產管理法》、《城鄉規劃法》和《____鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規定，實踐中違反土地用途的商定將房屋轉變用途出租的大多是將非商業用途的房屋作為商業用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產市場，這種租賃合同當然認定無效。依據我國《____市房屋租賃管理方法》第6條規定，“未依法取得房屋全部權證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租”。違章房屋的建筑人不能取得全部權，因此也不能享有合法的使用權。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一方法就是租賃前仔細查看出租人的房產證照，沒有產權證或與產權證登記不符的房屋不能租賃。當然，個別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應在簽訂租賃合同中商定無效合同處理條款，或要求出租方供應擔保，但這種風險未必能規避。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。《____市房屋拆遷管理條例》第12條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(三)租賃房屋”。因《____市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規，該條為強制性規定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規定，簽訂的租賃合同為無效合同。律師看法：承租人在簽訂租賃合同時，應對該區域動遷狀況進行調查，避開因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。

二、租賃合同登記備案問題網上看到一個案例：張X將自有的200㎡商業用房出租給李X經營飯店，雙方簽訂________年期租賃合同，并對租金、支付及合同解除等條款做了明確商定。合同簽訂后，李X依約交付了租金并裝修了房屋，開頭營業。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場租金普遍上漲，張X有些懊悔，于是以租賃合同未經備案為由，主見合同無效，要求解除合同，雙方因此產生爭議。那么，租賃合同未經備案是否無效呢

1、關于租賃合同登記備案的法律規定依據《____市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，商定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利義務，并向房屋管理部門登記備案”。《____市房地產管理法》屬于全國人大制定的法律，該條規定以“應當”對登記備案加以規定，立法宗旨在于要求對租賃合同進行備案。因此確認租賃合同是否有效關鍵在于該條規定是否為強制性法律規定。《____市房屋租賃管理方法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣政府房地產管理部門登記備案”;第32條規定：“違反本方法有下列行為之一的，由政府房地產管理部門對責任者賜予行政懲罰;

(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款;

(二)不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款;

(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款”。《____市房屋租賃管理方法》雖然直接規定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒于它屬于部門規章層面的法律文件，不能規定合同效力問題。公安部的《租賃房屋治安管理規定》規定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋全部權證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請登記;單位房屋出租的，出租人須持房屋全部權證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請登記，經審核符合本規定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書”。可見出租私人或單位全部房屋用于他人居住，既要到房管部門，又要到公安機關登記。筆者認為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應認定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成全都合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對房屋租賃的合同進行備案，主要是便于行政機關管理的需要，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，在理論上屬于對抗要件主義，不是一個合同成立或生效的要件。依據《合同法解釋》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物全部權及其他物權不能轉移”，因此《____市房地產管理法》第53條不應成為強制性規定。現實中由于法律宣揚及管理環節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩及規避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出于交易平安的必要，律師建議租賃雙方應進行登記備案，以削減合同風險。

2、出租房屋應辦理的法律手續⑴出租人與承租人簽訂書面租賃合同;⑵雙方在合同簽訂后____日內，到市、縣政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關文件：書面租賃合同、房屋全部權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、____市政府規定的其他文件;⑶在市、縣政府房產管理部門審查合格后頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

三、房屋修理責任的相關法律問題房屋修理責任應當是《租賃合同》中最常見的條款，合同雙方一般會依據《合同法》第220條規定，即“出租人應當履行租賃物的修理義務，但當事人另有商定的除外。”來商定修理責任。但現實中往往不是簡潔的適用該條規定就能解決修理爭議的，由于修理責任往往隱蔽在其他事項中，造成責任劃分不清楚問題。本人認為修理包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中。因此租賃合同雙方在商定修理責任時，應全盤考慮。

1、房屋修繕責任房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的修理責任由哪一方擔當的問題。依據《____市房屋租賃管理方法》的規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同商定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不準時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身損害的，應當擔當賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中商定”。因此出租人有對房屋及其設備準時、仔細地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的平安的義務。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。”從律師角度認為,應將“承租人過錯”進行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責任條款中，以削減不必要的爭議。

2、承租人裝修轉變房屋構造后的返修責任《合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。現實中出租人同意承租人對租賃房屋轉變構造(當然不涉及主體結構平安)，使用中產生的返修責任爭議較多。我們曾代理過這樣一個案子：王X將自己私有的二層二室住房租賃給張X，合同商定租賃用途為中介服務，并同意張X的裝修方案，將原衛生間拆除移至陽臺，將衛生間通風和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內有效使用面積。使用中樓上用戶發覺下水不暢，樓下住戶發覺衛生間通風不暢，于是與出租人聯系，要求其修理。承租人在出租人要求下也同意并實際簡潔進行了處理，但效果不是特別明顯。在樓上樓下用戶劇烈要求下，出租人要求承租人恢復原構造或是拆除裝修進行徹底返修，承租人堅持當時改造方案是經出租人同意并認可的，否則也不會同意承租。因此雙方就返修期租金及費用擔當問題產生爭議，訴至法院。這是一個典型的因出租人同意狀況下產生的返修爭議，由于當時對轉變房屋構造的后果雙方商定不足，造成修理責任不明確。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽臺窗探出，因物業或樓上住戶要求必需拆除等等，都涉及返修責任擔當問題。為避開此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，商定好如消失返修責任擔當主體，切不行為把房先租出去，而回避返修責任問題。

3、承租人惡意添附的補償責任實踐中，對于承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，假如是征得出租人同意的，或者按合同商定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下狀況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有商定的按商定處理;二是合同沒有商定而又協商不成的，拆除后并不會嚴峻影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人全部，并對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同商定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有商定而又協商不成的，拆除后并不會影響其價值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不賜予補償。上述做法符合最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的看法》第86條規定。所以在簽定租賃合同時，對添附物或改善物處理做商定是最好的。上述處理原則只具有一般性，每個案件都是有其獨特性，不能一概而論。現實中也存在承租人惡意添附的狀況。本文定義的惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對添附處理商定不明的狀況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人全部，并對承租人予以適當補償”的規定，以期在租賃合同終止時獲得更多補償的行為;客觀上進行為牟利而亂添附。通常承租人會實行在裝修時就出具一些偽發票證明自己購買的質次價低的添附物價值很高或是將一些沒有價值的產品有意進行添附來訛取補償等手段，造成出租人不堪補償的嚴峻后果，侵害出租人合法權益。因此,在訂立合同或者在租賃期間，承租人應與對方明確商定添附物種類、價值及補償標準等，并對裝修過程進行盡職調查，以愛護自己合法權益不受侵害。

四、租賃房屋的拆遷補償問題租賃期間，房屋遇到拆遷的狀況大量消失在我們的生活中。那么如何愛護租賃合同雙方的合法權益是我們最關懷的問題。現實中，有些合同商定房屋拆遷屬于不行抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認定為不行抗力，但這種商定從法律上應認定是有效的，是雙方真實的意思表示。有些合同對此沒有商定，遇到拆遷問題時就簡單產生爭議。下面我們了解以下相關的法律規定：

1、承租人是合法的被拆遷主體根據《____市房屋拆遷管理條例》第13條規定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”;第16條規定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”。可以看出在拆遷行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。

2、承租房屋拆遷時承租人享有權利國務院頒布的《____市房屋拆遷管理條例》規定拆遷人應當對被拆除房屋承租人賜予安置。《____市房屋拆遷管理條例》第27條規定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”;第31條規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行支配住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人供應的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費”。《____市____市房屋拆遷管理方法》第15條規定，“拆遷人或被托付的房屋拆遷單位，須嚴格遵守房屋拆遷有關規定，在房屋拆遷公告發布后做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發送房屋拆遷通知書;向被拆遷人及房屋承租人宣揚解釋并現場公示有關政策規定及拆遷事項”;第38條規定，“拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產權調換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關系連續保持。被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人;屬于非住宅房屋的，貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。因此假如出租人隱瞞了出租房屋的事實，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協議，從而使承租人的權益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可以依據詳細狀況主見原拆遷補償安置協議無效，并重新簽訂拆遷補償安置協議。但是，假如《房屋租賃合同》中對拆遷補償問題有明確商定的，應當按商定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，對此作出明確商定，以免將來產生糾紛或者患病財產損失。

五、承租人優先購買權問題

1、優先購買權的法律性質________年1____月國務院發布的《____市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋全部人出買出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權”。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的看法(試行)》(以下簡稱看法)第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，有優先購買權。”《合同法》第230條規定：“出租人出賣房屋的，應當在出賣