房地產中介服務開業指導手冊上海萬嘉經濟信息編制前言黨十七大匯報提出，要促進以創業帶動就業，激勵更多勞動者成為創業者。歷史歷來沒有給我們今天這么良好創業環境，經過創業來展示自我能力，實現自我價值，新一代創業者正在茁壯成長。自主創業，既充滿著艱辛和歡樂，也伴伴隨求索和奉獻！自主創業，更需要把夢想激情化作理性行動。在和眾多創業者接觸交流當中，我們發覺，在上海這片創業熱土上，很多好友志存高遠，有志創出一番大業，但她們又缺乏對一個行業具體認知，不熟悉行業特點，使得創業夢想停留在懵懂和迷茫階段。為此，我企業組織人員進行了大量走訪、問卷調查，搜集行業相關信息，并廣泛聽取成功創業者和專業人士意見，精心編寫了開業指導系列手冊。指導手冊立足于向您提供進入各創業行業所要關注相關信息，并提供盡可能詳盡介紹和指導。假如您已經選定您創業投資項目，而且該投資項目屬于系列指導手冊范圍，那么，我們相信，指導手冊將成為您在創業路上參考讀本。指導手冊所羅列事實和數據來自上海創業者個案，編寫時受地域經濟和時間價格限制，其絕對值可能存在波動和差異，僅供參考。我們提議創業者更多關注本手冊內容舉例和關鍵步驟描述。我們十分感謝在百忙之中對本手冊編寫提供提議和意見各位教授、老師和同仁。我們也期待讀者提供寶貴提議和案例，以幫助我們不停完善指導手冊編寫。在此，呈上我們真誠祝福，祝您創業成功！本市扶持創業相關政策信息，讀者可經過登錄上海創業公共服務信息網（）查詢。二○○九年十一月房地產中介服務項目導引圖目錄第一篇項目介紹…………….......第二篇項目認知…………….......基礎概況…………….......設備設施…………….......行業特征…………….......專業培訓…………….......投資規模…………….......市場描述............…………………….......第三篇開業籌備…………….......選定經營場所……………籌措投資資金……………場所裝潢裝飾……………招聘服務人員......………………………申請和注冊……....………………………辦理工商、稅務登記……………………辦理銀行開戶手續………………………第四篇經營管理…………………房地產中介企業和從業人員為用戶提供服務及承諾………………完善房地產中介機構應含有條件…………………用戶在接收中介服務時權利義務……………………中國房地產中介服務行業前景展望…………………房地產中介服務小常識…………………大中型城市房地產經紀企業創新經營…………………第五篇相關資訊…………………房地產中介服務政策和法規……………房地產中介服務資訊媒體………………第一篇項目介紹房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供多種媒介活動服務總稱，它包含房地產咨詢、房地產價格評定、房地產經紀等活動。廣義房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費各個步驟和各個方面，為房地產生產、流通、消費提供多元化中介服務；狹義房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、幫助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目標而進行房地產租售經紀活動、委托代理業務或價格評定等活動總稱。房地產中介服務行業在國外已經有近百年歷史，在中國僅發展了二十多年，仍屬于年輕朝陽行業。其發展過程能夠分為1988-1995年萌芽階段，1996-1999年起步階段和至今快速發展階段。萌芽階段(1988-1995年)1988年12月深圳成立了國際房地產咨詢股份，成為中國第一家房地產中介服務企業。1991年，深圳房地產經紀企業發展到11家。90年代前后，上海也出現了少許房地產經紀企業。1993年，深圳房地產經紀機構達成了近70家，同時來自港臺達利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動了本土代理企業紛紛成立。起步階段(1996-1999)1996年《城市房地產中介服務管理要求》頒布施行后，房地產經紀行業地位逐步為社會所認可。1997年房地產市場調整使房地產中介服務企業紛紛登上舞臺，深度介于房地產產業鏈。1998年出臺“23號文”停止福利化分房，首先促進了大量存量房進入流通渠道，其次也使增量房成交放大，從而使房地產中介服務行業取得了快速發展。快速發展期(至今)1998年開始全方面住房體制改革使房地產中介服務行業開始進入快速發展時期。保守估量，現在房地產中介服務機構超出3萬家，從業人員逾百萬。該時期行業中成長起一批門店過百、人員過千大型企業，如世聯地產、易居中國、合富輝煌、偉業顧問等。房地產中介服務在促進中國房地產市場快速健康發展，推進中國房地產業走向繁榮過程中起到了不可替換作用。房地產中介和人民生活已經越來越近，也越來越緊密。大家對房地產中介期望和要求也越來越高，所以，房地產中介服務業發展勢必邁向專業化、規范化和制度化。第二篇項目認知房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供多種媒介活動總稱，關鍵包含房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀等三個領域。房地產咨詢是指接收用戶委托，為其提供信息、資料、提議，或為其提供房地產專題研究、市場調查和分析、項目策劃、項目可行性研究等服務并收取費用一個有償中介活動?，F在，中國房地產咨詢業能夠為房地產投資者提供包含政策咨詢、決議咨詢、工程咨詢、管理咨詢等在內多種咨詢服務，也可為房地產市場交易行為中用戶提供信息咨詢、技術咨詢等中介服務。房地產估價是指以房地產為對象，由專業估價人員，依據一定估價目標，遵照估價標準，根據估價程序，選擇適宜估價方法，并在綜合分析影響房地產價格原因基礎上，對房地產在估價時點客觀合理價格或價值進行測算和判定經營活動。房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作中介服務。通常而言，房地產中介服務是指以房地產經紀業務為主，輔以房地產咨詢業務和房地產估價業務，經過提供無償咨詢和估價參考等方法，幫助房屋買賣交易達成服務總稱。房產中介企業：為房產買賣雙方達成銷售和購置而建立一個服務平臺，該平臺含有為買賣雙方提供安全交易義務；房產中介服務經濟收入關鍵是收取中介服務傭金，以現在市場通例，中介服務傭金為雙方各1%；房產中介事務：房產中介具體事務就是幫助賣房人登記房源信息、宣傳公布信息而且確保房源真實有效；幫助買房人尋求和推薦適宜、理想房源，并率領買房人實地看房，加以引導，促進成交；關鍵服務步驟：登記房源、勘察房源、帶看房源、磋商、簽約、房產過戶、物業交割等，和解答買賣雙方交易活動中提出多種疑問。基礎概況項目歸類：房地產中介服務業行政主管：上海市計劃和國土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局行業協會：上海市房地產行業協會服務對象：社會各界經營模式業務范圍房地產中介服務業務關鍵包含：房產信息展示；存量房買賣、置換、租賃中介；商品房代理銷售；二手房按揭貸款全程代辦；房屋權證代辦；項目可行性研究和策劃；房地產展銷；房地產相關知識及業務培訓；房地產業政策咨詢；房地產專業人員上崗培訓等。產業位置房地產中介服務行業是房地產產業鏈關鍵組成部分，是商品房生產、流通和消費不可或缺媒介和橋梁。中介服務產業包含房地產開發價值鏈前期、中期和后期，包含房地產咨詢、土地評定、營銷策劃、銷售代理、經紀委托、房產按揭等業務。中國房地產中介服務行業隨房地產行業市場化改革發展而來，其專業化程度逐步提升，行業價值不停得到表現，市場前景十分寬廣。方法方法做好房產中介服務，保持中介服務連續健康發展，應關注以下部分策略：拓展信息：加強拓展房源、客源兩方面信息；創建品牌：能夠選擇加盟成熟品牌，也能夠自創服務品牌；重視服務：幫助用戶處理相關交易手續，指導用戶操作；特色服務：在現有房產交易中介基礎上，增加附加值較高邊際項目服務。市場準入依據《上海市房地產中介咨詢服務企業資質管理暫行措施》條例要求，創辦房地產中介服務企業實施行業審批制度。房地產中介咨詢服務企業經上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）資質審查同意后，持同意文件和相關證件向工商行政管理部門辦理注冊登記申請手續，經核發營業執照后方可開業。另外，國家對房地產經紀人員實施職業資格制度。凡從事房地產經紀活感人員，必需取得房地產經紀人員對應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書人員，一律不得從事房地產經紀活動。房地產經紀人員職業資格包含房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。取得房地產經紀人執業資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和提議設置房地產經紀機構必備條件。取得房地產經紀人協理從業資格，是從事房地產經紀活動基礎條件。行業品牌據不完全統計，現在上海房地產中介市場上比較著名品牌關鍵有中原地產、二十一世紀不動產、漢宇地產、易居臣信和合富置業等企業，俗稱滬上房地產中介五大行。在此，結合我們調研資料，將五大行簡明介紹以下，供投資者分析參考。中原地產中原地產為中原（中國）旗下上海中原物業代理/顧問，成立于1998年，以上海為立足點，服務范圍拓展至整個華東地域，以專業精干地產代理形象向周圍城市輻射發展。上海中原現有職員逾2600人、門店150余家，傭金收入超出3.6億，再創新高。上海中原作為滬上地產代理行業領頭羊，歷年來獲獎無數，蟬聯七屆業內權威獎項“金橋獎”、蟬聯兩屆“上海市房地產關注商標（品牌）”，以驕人業績和出色表現奠定了舉足輕重行業地位。上海中原重視資訊公開、專業技能，實施一二手聯動經營模式。業務上形成營銷代理、二手中介住宅部和工商鋪三大支柱，加上總部設置于上海中原（中國）地產研究中心，服務質素遠勝同行。營銷代理以一手項目代理為主業務，憑借強大研究能力和豐富操作經驗，為用戶提供全程地產咨詢、營銷、代理服務。中介住宅部秉承中原集團“公開資訊、公平交易、不炒樓、不食差價”經營理念，服務定位中高端用戶，致力于為用戶提供二手房/豪宅/洋房買賣、租賃一站式服務。工商鋪立足上海，輻射華東地域，為用戶提供中高級寫字樓、商鋪租售代理服務，是眾多中國國際著名品牌和跨國企業租賃代理商。中原（中國）地產研究中心長久對各大城市房地產市場進行監測、咨詢、研究，其定時出版研究刊物及研究匯報成為指導樓市投資風向標。上海中原立志于創建友好健康地產代理行業，推進行業市場穩步發展，并矢志不渝地為之而努力。服務平臺網址：二十一世紀不動產二十一世紀不動產于3月進入中國。截止9月，二十一世紀不動產已覆蓋全國29個區域、擁有過千家門店和超出萬名經紀人。在二十一世紀不動產已經進入、正式運行區域市場中，在企業規模和成交額方面，二十一世紀不動產在90%區域處于當地市場前三名領先地位。，二十一世紀不動產全國不動產交易額已達成800億元人民幣。二十一世紀不動產區域加盟商均為當地唯一特許授權商，通常為當地有影響力開發商或上市企業等，含有良好企業背景和雄厚資金實力。比如濟南三聯集團，上海新錦江集團、廣州珠江地產、山東魯銀集團、天津永泰集團等全部是二十一世紀不動產加盟商。

二十一世紀中國不動產體系正在經過規范品牌管理和運行支持、系統培訓服務和IT平臺、強大資源整合和衍生業務發展，吸收更多加盟店，培養更多經紀人，推進和支持加盟店業務規范發展，實現國際化品牌落地生根。二十一世紀中國不動產未來發展目標是：在全國建立60個區域分部、吸收4000家門店、培養30000名經紀人。服務平臺網址：漢宇地產上海漢宇房地產顧問成立以來，秉承香港優異物業代理模式和理念，不停整合資源，逐步形成了一手項目營銷代理、二手住宅居間中介、商鋪寫字樓經紀和海外樓盤推廣銷售四大業務領域協調發展運行模式?，F在漢宇地產業務包含房地產流通領域各個步驟,一手代理項目及二手經紀門店遍布上海全市并輻射長三角地域19個城市，累計完成一手代理項目超出100萬平方米，拓展二手經紀門店靠近100家。企業內部管理及業務操作系統已經形成了前后臺配合，一、二手聯動強效運作體系。以前期市場調研、營銷策劃，到中期物業代理、專案銷售，直至后續管家式服務，漢宇地產發揮本身優勢為上游發展商和下游目標用戶提供更專業、更全方面服務。伴隨企業規模發展壯大，漢宇地產品牌著名度和社會美譽度也不停提升。、企業連續兩年取得“全國房地產經紀企業百強之星”榮譽稱號；企業榮獲中國商業地產金牌策劃服務機構殊榮；企業經過ISO9001質量認證，成為華東首家經過該認證房地產中介企業。自始，連續3年蟬聯上海地產界“奧斯卡”——金橋獎。，在上海市房地產經紀行業協會主辦十二個月一度金橋獎評選活動中，漢宇更是榮膺“金橋獎營銷代理企業20強、房屋中介企業20強”雙強稱號。企業業務規模不停發展和企業形象品牌深入人心讓漢宇地產已經成長為在業界極具參考價值信息提供者和消費者值得信賴房地產綜合服務商。展望未來，經過貫通房地產流通服務產業鏈、構筑最具價值房地產流通服務體系、完善房地產流通行業格局，漢宇地產將不停提升房地產服務行業等級、豐富房地產流通服務內涵，從而推進整個房地產行業健康連續發展。服務平臺網址：易居臣信易居（中國）旗下房產經紀板塊之有力支撐者——易居臣信，借房地產中介服務平臺全方面包含房地產經紀業務，為個人和企業用戶在中高級住宅、商鋪、辦公樓等領域提供專業化、多元化買賣及租售業務，致力于為用戶提供安全、快速房屋中介服務。規模躍進現在，易居臣信憑借雄厚實力，已在上海、武漢、杭州、香港和澳門等地遍布了200多家房產經紀門店網點，深度挖掘服務價值內涵，拓展直擊用戶源有效分銷渠道，率先在上海并逐步在全國大中型城市實現項目營銷二、三級市場聯動并搭建異地推廣平臺，為開發商提供成本集約化、銷售多樣化、市場最大化綜合型利益增值服務；為用戶帶來更為周全貼心置業保障。品牌塑造本著“服務創新、人才創新、模式創新”企業精神，易居臣信在主動提倡企業本身發展同時，更放眼于整個行業發展態勢，以非凡魅力和超前眼光和正確戰略定位，一直站在行業發展前沿，已榮升中國頂尖中介行列。服務平臺網址：合富置業上海合富置業顧問是中國首家在香港上市以房地產顧問代理為主業務企業——合富輝煌集團組員之一（香港聯交所上市編號：0733）。集團是中國大陸最早從事房地產顧問服務企業之一，曾榮獲“中國十大房地產營銷企業”和“香港杰出上市企業”，為中國房地產服務企業之冠。合富輝煌集團旗下擁有“合富輝煌房地產顧問、合富置業、房王、合富地產、保來理財、港聯物業、駿華拍賣”等多個覆蓋不一樣專業房地產服務機構，構筑起包含“發展顧問、營銷代理、房產經紀、金融理財和物業管理”等多個專業服務領域房地產運行服務體系，成為中國房地產服務業領跑者之一。上海合富置業成立以來，秉承集團“誠信為本、服務領先”經營理念，致力于為用戶提供一、二手房、豪宅、辦公樓、商鋪買賣、租賃全方位服務，滿足投資、置業等不一樣需求。上海合富置業每一家分行全部是由總部直屬管理直營店，專業置業服務和強大后勤支持，全方位保障了交易安全，為用戶帶來全新置業體驗。上海合富置業以優異服務、誠信經營贏得了廣泛贊譽和良好口碑，曾榮獲上海中介行業“最具潛力獎”、“誠信品牌”等殊榮，，三年蟬聯行業最高榮譽——“金橋獎”，成為滬上一流品牌中介。，集團斥巨款打造房地產交易服務平臺——“合富房王”（.com），采取網絡店鋪和房王經紀結合模式深入占領二手房中介市場份額。伴隨“合富房王”上線，合富置業成為了上海首家既大規模布點直營分行，又強勢拓展網絡營銷品牌中介?！昂细环客酢币唤浬暇€，短短數月成交標總額就突破億元大關，發展勢頭銳不可當。未來將憑借集團和上海合富置業強大資源優勢，打造既精且強專業隊伍，成就中國房地產電子樓務第一品牌。上海合富置業以“合眾心、富人生、成就夢想！”為企業口號，集結了大量業界精英，以實力、人才、理念為優勢，為用戶提供誠信、優質、可靠、創新服務。還在業內率先提出“五心級”服務概念（放心、省心、安心、快樂、舒心），以專業素養和敬業精神，樹立中國房地產中介行業之典范。合富置業服務平臺：從業企業和從業人員以前，上海房產中介市場基礎是當地金豐易居、智恒房產、仁豐等中低擋品牌企業為主，和少數外資企業如太平洋、信義、中原、泛城、二十一世紀不動產等，除了金豐易居因為有上房國有資本淵源外，其它門店數量少有超出30家。據行業統計，年初，上海中介門店只有6000多家，到3月，已激增到16000多家。眾多外資中介企業和一手開發企業看好上海巨大市場，紛紛進入搶占份額。如住商、愛建、漢宇、世聯行、先原等等，連一手開發商大佬順弛也來搶占地盤，旗下順弛置業在上海灘來勢洶洶，大有以后居上之勢。不過，伴隨春國務院宏觀調控大棒揮下，上海房產中介市場開始進入蕭條階段，一大批中小企業因生意清淡和經營成本居高不下，開始收縮或停業。如本土智恒企業從150家收縮到50余家，愛建立好信更是關閉了二分之一以上。到了下六個月，房產中介市場伴隨銀行二次房貸松弛和國家各級政府激勵房地產投資政策得出臺，房產交易出現井噴狀態，而且一直連續到現在。不管是房產開發商還是房產中介服務商，在這波樓市行情中均取得了較大收成。通常而言，一個30平方店面，能夠容納6、7張寫字臺，招收6-10名員工。營業時間房產中介服務企業對外營業時間相對于一般辦公室時間要長，通常從早上9點開始，一直連續到晚間8至10點不等。服務項目房產中介服務企業因經紀能力不一樣而有所區分，并于投資資本程度相關聯。就服務項目而言，分為二種：一是租售中介；二是特色服務。⑴．二手商品房、別墅等住宅房屋租售中介服務辦公樓、商鋪代理租售服務一、二手房聯動銷售服務余盤、尾盤行銷企劃和銷售實施權證代辦及產權調查服務房產法律咨詢服務⑵．特色服務二手房資金監管服務金牌置業顧問服務十年以上房屋保固服務權證代理服務二手房交易履約保障服務國外購房置業服務香港澳門購房置業服務設備設施創建小型房地產中介服務企業，并不需要過多設備設施和裝潢考究營業場所。通常情況下，中介服務企業需要辦公設備設施配置以下：營業場地：面積大小并不苛求，以能夠滿足職員辦公即可；辦公家俱：關鍵包含工作臺、服務臺、椅子、文件柜等；辦公設施：關鍵包含電話機、傳真機、打印機、電腦、復印機、掃描儀等；應用環境：關鍵為網絡；行業特征房地產中介服務行業在中國發展近20年來，已經成長為一個含有寬廣發展前景和高成長性朝陽行業。，中國房地產中介服務行業在國家宏觀調控中進行了整合。國家對房地產行業宏觀調控，使得不正規或小規模企業紛紛關門，其次，大型企業卻利用強大資金和品牌實力進行規?；瘮U張。即使中國房地產中介服務企業仍然參差不齊，但競爭馬太效應已經開始加速推進行業集中和整合。，中介之間跑馬圈地和網點爭奪愈演愈烈。外資向中介行業滲透也在加緊。外資機構在對中國一手房市場集中火力一番猛攻后，現在又開始將觸角伸向了尚不甚發達二手房中介市場。中介市場競爭趨勢就是從分散走向集中，品牌中介企業快速崛起使得地產中介市場逐步走向成熟和規范化。品牌中介企業借助連鎖化經營模式快速搶占市場份額，經過規范服務，更低成本和更多房源愈加好地滿足消費者需求，從而重新分割龐大“蛋糕”。首先經過不停發展連鎖數量，搶占房源；另外首先也不停地圈占用戶資源，搶占市場份額。中國二手房交易規模正在逐年上升，二手房市場結構也在深入優化。以往房地產經紀企業單純增加門店、對外擴張粗放型經營發展模式，現在正在逐步向對外擴張和內部挖潛相結合集約型轉變。金融服務、連鎖經營發展快速，成為百強企業擴張關鍵方法。-國家出臺了一系列法律法規調控市場，房地產經紀行業面臨一輪較大洗牌。政府經過完善相關稅收步驟管理，增加二手房交易成本，打擊炒作。市場驟然縮小，使企業間競爭愈加猛烈。中國5萬多家房地產經紀企業競爭十分有限市場空間，加速了市場優勝劣汰，一大批中小型企業被迫退出市場。建設部、國家發改委和工商總局三部委聯合公布了《房地產交易秩序整改方案》，首次明確房產中介在代理買賣二手房時，將嚴禁賺取差價。此舉也意味著房產中介行業大洗牌立即到來。城市化進程加緊為房地產行業發展提供了更寬廣市場空間；城鎮個人住房擁有率快速提升為房地產中介服務行業發展帶來機遇；存量房交易量正快速增加，并將逐步成為房地產主導市場。未來中國二手房市場發展前景寬廣，二手房市場終將替換新房市場成為房地產市場主流。預期-，內地二手房市場總體交易量將會達成10000億，假如某個企業能夠在全國取得領先地位，占據其中10%份額，那么根據這個行業平均按房產成交價2.5%收取中介費收費水平和其中15%利潤率來計算，該企業單二手房交易每十二個月利潤就能達成靠近4億，再加上租賃業務和其它金融增值服務利潤，全國有可能出現年純利6億經紀企業。專業培訓多年來，伴隨中國房地產業和房地產市場發展，從事房地產中介行業人越來越多，而這一行業準入門檻又相對較低，從業人員參差不齊，給行業發展帶來很多不利原因。所以，加強從業人員入職培訓、完善企業管理、構建企業品牌，就顯得很必需和迫切。就現有市場運行狀態而言，房產中介職員培訓尚屬于企業內訓范圍，并和企業經營者經營策略和文化底蘊存在很大關聯。在此，我們選擇部分含有一定代表性培訓內容介紹以下，供經營者參閱。職業道德基礎知識房屋建筑結構基礎知識房地產相關法律知識房地產估價和金融基礎知識公共禮儀知識房地產營銷策略房地產市場調查和投資理財房地產經紀理論和實務房地產評定知識和技能等投資規模投資和經營房地產中介服務企業，并不需要很大資金投入，僅需合適門面裝修和添置部分辦公器具即可，其投資要素關鍵以下：房地產中介服務投資預算表單位：元序列投資項目自營加盟一經營場地1經營面積30㎡30㎡2就業崗位6人6人二營運設備和設施36,000.0036,000.001辦公家俱4,000.004,000.002辦公設施30,000.0030,000.003互聯網絡2,000.002,000.00三裝潢裝飾20,000.0020,000.00四場地租金（月度）3,000.003,000.00五人職員資（月度）6,000.006,000.00六經營和管理費用3,000.003,000.00七加盟費0.0050,000.00八其它2,000.002,000.00∑合計70,000.00120,000.00說明：上表數據因時間、地點、市場等不一樣，可能產生差異，僅供參考，投資者可關注項目要素。市場描述房地產中介服務行業特點盡管房地產中介服務行業發展快速，但中國房地產中介服務業從總體上看還屬于行業早期，整個產業仍在低水平低層次質態上運行，具體表現為房地產中介服務企業整體素質不高、絕對數量多、相對規模小、經營邊界清楚和極端專業化、經營粗放、經營行為不規范、惡性競爭較嚴重等很多亟待處理問題。1．法律法規體系不完善到現在為止，中國房地產中介服務方面法律法規尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律和高等級法規還相當匱乏，而且要求過于籠統標準，缺乏可操作性，有很多方面法律關系調整還難以涵蓋。現有《城市房地產管理法》從法律上界定了房地產中介行業商業性質，即每一個依法成立中介服務機構，在法律地位上全部是平等，不存在管理和被管理、領導和被領導區分。不過從法條本身看，該法又含有濃厚行政法色彩，除對房地產中介機構設置進行規范外，并沒有將房地產中介服務行為置于民商法調整范圍，至于中介機構權利、義務、責任等等更是涉獵不深。2．缺乏專業人才，影響產業提升二十一世紀競爭是人才競爭，房地產中介服務工作包含面廣，兼具綜合性、廣泛性特點，是多學科知識綜合能力表現。所以，要勝任房地產中介服務工作不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面知識，而且還需要有較強獲取和分析多方面信息能力和較強溝通能力。但因為房地產中介業在中國是最近才興起行業，從業人員資格認證制度尚不規范，急忙上崗絕大多數人全部沒有從事過相關工作經歷。有些雖取得執業證書，在低要求制度環境下也往往會走上歪道——過分追求商業利益、不講誠信、為拉攏用戶行欺騙之能事等，大大降低了房地產中介服務業行業信譽度。3．中介機構行為尚不規范中介機構行為不規范關鍵表現在以下三個方面：(1)主體資格不正當，無照經營和未經登記核查私自從事中介業務現象常有發生；(2)不根據標準收費，隨意性太大，收費名目太多、太亂，在收費中使用票據混亂，事業型收費和服務性收費不分；(3)機構管理混亂，沒有起碼規章制度，不設財務機構，不建賬目，還有既沒有固定人員，又沒有固定場所，也無資金，是名副其實“三無”企業。這些“三無”機構存在，擾亂了市場秩序，敗壞了房地產中介業聲譽和社會形象。4．中介機構職業道德和服務意識尚待強化公正性、服務性是中介機構本質特征，可是目前很多中介機構缺乏職業道德，僅僅把贏利看成經營關鍵，全部經營活動全部以盈利目標為轉移，服務意識淡薄，在利益驅動下，只要盈利，什么全部干，喪失了客觀公正立場，迎適用戶部分不正當要求，向用戶提供不真實驗資評定匯報，向公眾提供不實宣傳，這不僅擾亂了市場秩序，還侵害了生產經營者利益，也損害了中介機構形象和聲譽。5．行業監管不力現在，不管是政府房地產主管部門直接監管，還是由行業協會進行自律性監管，全部存在監管不力問題。由政府直接監管，面對數量龐大中介機構和糾紛，根本不可能做到事無巨細，面面俱到，同時客觀上還存在著尋租空間造成腐敗產生；由行業協會監管，因為現在行業協會地位不明確、作用空間有限及相關立法滯后，一樣存在很多問題。㈡．房地產中介服務行業競爭形式服務競爭：做好用戶服務是每個企業生存基礎法則，房產中介服務價值是房產中介生存和競爭關鍵，房產中介企業怎樣做好全程代理甚至是裝修服務、售后服務等，成為中介服務競爭焦點所在；素質競爭：房產中介從業人員素質直接影響著企業發展，中介服務人員除了必需含有執業資格外，還需要知曉建筑、地理、公共關系、社交禮儀、營銷技巧、經濟特征、金融理財等很多領域，并以此服務于用戶；誠信競爭：誠信競爭焦點在于是否規范服務和規范管理，規范服務是指向用戶提供服務是否能夠兌現；規范管理是指中介企業內部運作管理是否健全有效；中介企業規范管理能夠幫助企業建立良好社會誠信，給企業在市場競爭中樹立良好口碑；項目競爭：所謂項目競爭，是指房地產中介服務企業從事服務項目數量；一些大型房地產中介服務企業憑借良好資本實力和資源優勢，不僅在房屋交易中賺取傭金收益，更將服務項目拓展至辦公樓、商鋪代理，和余盤、尾盤行銷企劃和承包銷售，并延伸至產權調查服務和房產法律咨詢服務等領域。信息競爭：房地產中介服務企業出售是客源信息和房源信息，怎樣盡可能地攫取客源和房源信息，滿足房源和客源匹配需要，成為企業生存和發展關鍵所在。第三篇開業籌備開業籌備，是指在從事房地產中介服務之前應事先準備和落實各項具體事項，因為不一樣中介服務門店經營管理模式不一樣，人力、物力和財力等準備程度也存在差異。在此，綜合現行工商行政管理機構對外公布各項規章制度，籌備房地產中介服務企業辦事步驟和具體內容，關鍵包含以下多個方面：選定經營場所：提供對外營業和服務相對固定平臺籌措投資資金：保持經營和管理正常周轉資本場所裝潢裝飾：企業形象和標志招聘服務人員：專業服務人員申請注冊企業：行業審批、工商審批、項目審批等證書辦理稅務登記：稅務辦理辦理開戶手續：銀行帳戶其它相關事項：諸如職員培訓、規章制度、市場調研等選定經營場所房產中介企業經營對象是信息，服務對象是用戶。創建房地產中介服務企業，在選擇經營場所時，應綜合考量以下幾方面原因：成熟商圈范圍；以營業場所為中心，方圓3公里區域內，人口數量在10萬—30萬人之間；店面臨主干道，門店設在三叉路正面，拐角位置也是很理想；交通方便，如車站周圍，以用戶步行不到10分鐘為宜；有停車位愈加好；有大型樓盤立即交付地方；地標性樓盤區域；房地產中介門店比較集中地方；大型專業市場周圍；大型或關鍵學校旁邊；主干道或次級主干道寫字樓。需要說明是，假如選擇商鋪作為營業門店，還要注意能否進行注冊登記和辦理工商營業執照。籌措投資資金籌措資金是成功開業基礎和前提，不管選擇何種方法或規模，在正確估算前提下，必需事先準備足夠投資資金。當然，具體投資金額因人而異，無法具體評定和限定，在此，僅就資金籌措方法和渠道提供簡明說明。自有資金：自由資金是指投資者個人擁有可變現資產，包含銀行現金、屬于個人不動產和其它投資資產；銀行借款：銀行借款是指投資者向銀行申請借用資金，通常有期限限制和支付利息要求；因為銀行對個人或小企業風險控制能力要求比較嚴格，商業借款通常難以成功，此時，小額投資者可向相關機構申請政府抵押貸款；合資經營：所謂合資經營，是指投資者聯合其它有資金或有資源投資人，采取共同投資或股份合作方法，分攤投資權益；投資者在取得營運資金同時，分散了投資風險；風險投資：風險投資極難經過申請方法取得，而是需要投資者所經營產業是否能夠吸引風險投資者注意；當產業含有很寬廣發展前景，而且技術含量較高、市場前景誘人，那么，風險投資商將會慕名前來投資；風險投資無須支付任何使用費用，風險投資回報通常經過上市收回。場所裝潢裝飾假如經營者選擇加盟著名房產中介品牌，則營業場所裝潢、裝飾必需依據加盟商要求統一配置。假如期望創建自營品牌，經營者應結合本身發展特點和服務宗旨，融入一定文化元素和服務標識。房地產中介服務企業場所裝潢裝飾應重視以下幾方面要素：標識清楚：不管是門店招牌，還是企業標識，應放置在醒目標位置；裝飾簡練：辦公家俱色調和環境裝飾基調應相互協調，顯現簡練、大方；品牌意識：在門店顯眼位置，張貼營業執照、經營資質證書、辦事步驟、收費依據和等級等，樹立正規、品牌印象；環境友好：一是辦公文具和辦公設施，如工作電腦等，保持一致；二是職員在門店辦公時，必需著統一制服；三是辦公場所應常常打掃，杜絕灰塵；四是配置合適季節性花卉。招聘服務人員成立房地產中介服務企業，除了必需事務工作人員外，如會計、出納、文員等，關鍵包含二類關鍵崗位人員，一是門店店長，二是經紀人員。現就相關人員工作職責、內容簡明介紹以下：店長店長，是房地產中介企業基石，中介企業經營成效怎樣，關鍵取決于門店店長管理能力。店長是企業制度和理念實施者，是企業盈利關鍵保障，也是市場最前線指揮官，是一線經紀人老師和好友，是用戶信賴最終談判參謀，而且是企業形象樹立者。實施企業各項規章制度，率領全體職員完成每個月考評目標；合理分配小組組員，并將考評指標分解到人；制訂職員培訓計劃，并督導實施；制訂月度資源開發計劃，包含客源和房源兩方面；指導業績未達標職員，幫助分析問題；負責企業人事、后勤、財務等事務管理。經紀房地產經紀人是指溝通房地產賣方和買方之間聯絡，促進交易達成并從中取得傭金代理人、聯絡人、中間人、經理人或介紹人。其關鍵工作內容為：采集、核實和分析用戶和房源等信息，設計和管理房號體系，填報和分析業務報表等；陪同用戶查看房屋，測算購房費用等；代理契約鑒證和契稅繳納及權證辦理，咨詢和代理各類房貸事宜，協理房屋驗收和移交等；申辦租售許可證，調研房地產市場，核實和評定房價，設計價格體系，編制宣傳展示和管理用圖表文件，設計平面安排和處理面積誤差。中國房地產經紀人員職業資格分為：房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格兩個層次。會計交易資料審核、保管、存檔；制作交易明細帳；制作業績分成表；處理收付款批單；編制月度成本預決算表；指導和審核現金收支；督導工資發放。申請注冊企業申請成立房地產中介服務企業需要取得行政管理部門審批，并持同意文件和相關證件向工商行政管理部門辦理注冊登記申請手續，經核發營業執照后方可開業。依據《上海市房地產中介咨詢服務企業資質管理暫行措施》第六條要求，成立房產中介服務企業資質要求為：企業注冊流動資金10萬元以上；含有一定百分比持證經紀人。工商行政管理局申領注冊登記手續申請從事個體工商業經營個人，應該持所在地戶籍證實及其它相關證實，向戶籍所在地工商行政管理所提出申請。對符合登記條件，工商行政管理部門將發給《申請記錄表》，申請人填寫完《申請記錄表》后，將《申請記錄表》送交發表工商行政管理所，工商行政管理所將相關文件報送區縣級工商行政管理局審查，申請者取得營業執照后，即成為個體正當工商戶，就能夠開始營業。申請個體工商戶獨資企業開業登記，除須含有對應經營能力和條件，和本人提出書面申請外（工商管理部門提供申請表格），還應提供相關證實（件）：身份證實：申請人應提供本人身份證經營場地證實：自有商業用房產權證房屋租賃協議及加蓋產權人章商業用房產權證復印件進入各類市場內經營需經市場管理辦公室蓋章同意利用公共空地、路邊弄口等公用部位作經營場地應提供市政、城管、土地管理等相關職能部門同意件或許可證其它證實材料投資人簽署個人獨資企業設置登記申請書企業名稱預先核準通知書職業情況承諾書從事國家專題要求行業或經營范圍，應提交相關部門審批件。六、辦理工商稅務登記個體工商戶成功取得工商營業執照以后，自領取營業執照之日起30天內，持相關證件、資料，在工商注冊或單位所在區縣（地域）地方稅務局納稅服務所申報辦理開業稅務登記。辦理稅務登記手續及須提供材料以下：1．營業執照或相關主管部門同意開業證實；2．相關協議、章程、協議書；3．銀行開戶許可證；4．法人或責任人居民身份證；5．單位公章和財務專用章；6．房屋產權證書或租房協議；7．技術監督局頒發全國統一代碼證書；8．稅務機關要求提供其它證件、資料。七、辦理銀行開戶手續個體工商戶在領取營業執照并刻制公章以后，即可到銀行辦理開戶手續，開立銀行結算賬戶。依據中國人民銀行相關結算賬戶管理相關要求，每個法人僅可開立一個基礎帳戶，用以提取現金及日常結算支付等，并可依據經營業務需要，再開立其它通常帳戶。開立帳戶需要準備資料營業執照副本及其復印件；組織機構代碼證副本及其復印件；法定代表人身份證復印件；留存印鑒非法定代表人，需要簽署對應授權書；公章、財務專用章及預留人名章；經辦人身份證復印件；法人稅務登記證（含國稅及地稅）副本復印件（通常招商銀行需要）；其它需要證實文件。辦理支票領購手續經辦人照片；經辦人身份證復印件（通常工商銀行需要）；設置開立帳戶密碼（通常工商銀行需要）。第四篇經營管理房地產中介服務作為一個產業，即使前景誘人、利潤可觀，但要做好、做強、做大并非易事，需要從基礎著手，逐步積累技術和經驗。管理是一門藝術，也是一門學問。不一樣創業者有不一樣管理方法并產生不一樣效果。相關管理問題因人而異，并和創業者文化底蘊和社會閱歷息息相關。在此，我們僅就房地產中介服務管理中包含關鍵問題作一介紹，供投資者參考。一、房地產中介企業和從業人員為用戶提供服務及承諾優質服務：依據用戶需求，提供優質及多元化服務，經過市場物色合適房屋供用戶選擇，或主動向買家推薦用戶所提供房屋；不吃差價：中介企業不得參與炒賣樓宇、不吃差價，應幫助租賃（或買賣）雙方以最合理價錢最快且順利地達成交易；提供信息：中介企業應提供翔實和正確房屋信息，如用戶放盤，中介企業可將用戶所提供房屋資料妥善保管，不私自、隨意泄露出去；實地視察：不管是否有些人看樓或還價，應立即將最新市場情況向用戶反應，并依據用戶反饋要求，約定并陪同看盤；公平公正：盡力幫助買賣雙方議價，促進雙方協商一致，并簽署《房屋租賃/買賣協議》；產權調研：在買賣雙方簽署《房屋買賣協議》前，中介企業應查證賣方真正身份及產權情況，并將其通知買方；代管款項：中介企業可設置獨立銀行賬戶用以處理用戶款項，確保樓款存取安全及完全用于對應交易程序，絕不挪作其它用途；手續辦理：依據用戶需要，幫助用戶完成買賣過程中各項手續，包含銀行按揭、測繪、查冊、遞件、過戶、領證等一系列手續；服務費用：中介企業服務收費應明碼實價，除在各項文件/協議上清楚列明傭金及協辦交易費用外，不得再收受其它任何費用；交易票據：中介企業應向用戶開具正式傭金發票，若系代收訂金或樓款，可開具收據，以保障并確定代收用戶一切樓款；服務熱線：設置用戶服務熱線，認真聽取用戶提議及投訴，經過獨立調查，嚴厲處理違規事件，并在需要時對外公布處理結果。完善房地產中介機構應含有條件客源房源庫存：擁有廣泛用戶網絡，豐富盤源，且用戶固定，以確保中介企業業務順利展開；營業網點布局：為吸引用戶，占領市場，中介企業往往會擁有為數不少分行（店），地點遍布市內關鍵住宅區、商業區，用戶可任意選擇到其任何一間分行（店）咨詢地產相關事宜或為自己提供服務；從業人員素質：中介企業旗下人員學歷水平通常全部在大專以上，且均含有執業證書；高質素專業人才，為快捷成交提供了強有力技術確保；售前售后服務：中介企業除努力促成交易外，還致力于為用戶提供多元化售前指導及售后跟進服務，包含提供無償查冊、無償發表廣告；代辦查冊、測繪曬圖、銀行按揭、交易過戶、租賃登記、稅務申報、電信業務及安居瑣事等；專業規范咨詢：中介企業會長久聘用熟悉房地產法律、法規律師、房地產教授等擔任顧問，為用戶提供相關地產方面專業、規范咨詢服務，幫助解答用戶購/售房前后種種迷惑；后勤支援體系：為配合各營業部門業務運作，中介企業會成立信息工程部、市場部、用戶服務部、企業傳訊部等后勤部門，以幫助配合一線部門高效運作；資訊網絡平臺：為愈加好地處理業務信息，中介企業通常全部會斥巨款裝設電腦信息管理聯網系統，建立企業內、外部資訊網。對內經過網絡平臺，將分布于市內不一樣地域分行盤源資訊聚集及進行實時交換，為用戶提供最快捷、最正確盤源信息；對外資訊網則著眼于為公眾提供房地產方面信息服務，搜集并公布樓市各類樓盤資訊，分析估計市場動態，公開內部及市場上成交案例等資訊數據，努力推進房地產市場信息向規范、有序、透明發展。用戶在接收中介服務時權利義務買方權利和義務買方有權到房屋所在地作反復實地視察，以作比較；買方有權了解房屋產權情況及業主真正身份；賣方權利和義務賣方有權選擇一盤多放及最終由哪間中介企業成交；賣方有權選擇出價最高買方成交；但收取定金后賣方反悔，需賠償原買家定金及經紀傭金損失；㈢．買賣雙方共有權利和義務用戶有權要求經紀人明確解釋合約條款內容，尤其是價格、面積、付款方法、交樓情況及交易時間等關鍵條款，避免產生歧義；用戶有權不簽署沒有對方姓名買賣協議及要求買賣雙方當面簽約；用戶有權要求簽署含有明確成交期限買賣協議，避免中介企業或其它炒家，利用簽署臨時買賣協議至買賣正式遞件前這段時間，將房屋轉售第三方；用戶應避免全權委托包含中介企業在內其它人，全權代理出售/購置房屋事宜。因為受委托人可能會利用用戶信任，利用用戶授權，損害用戶利益；用戶除支付中介傭金外，無須支付如睇樓費、飲茶費等額外費用；但睇樓、交易過程由用戶引發費用比如交通費等由用戶自行支付；用戶應尊重中介企業和從業人員勞動，為其提供服務支付對應費用；用戶不應私下或經過其它中介企業和原中介企業介紹用戶接觸，以圖自行交易，避免支付傭金；對中介企業所提供房屋資料保密。中國房地產中介服務行業前景展望作為一個新生行業，中國房地產中介服務行業未來發展潛力巨大，其關鍵趨動原因來自于兩個方面：一是其所依立房地產行業連續發展；二是行業本身深入生長成熟。1、房地產行業連續向好將發明巨大市場空間自從1998年國家實施住房商品化改革以后，中國房地產行業迎來了黃金十年，從1997年至全國商品房銷售面積增加了近六倍，年均增加率達成21%，商品房價格也有較快增加。同時房地產開發建設在全國各地也火熱進行，全國房地產開發投資完成額達成3.06萬億，占全社會固定資產投資額18%，為GDP十分之一，房地產行業在國民經濟中支柱地位日益得到加強。即使房地產行業遭遇了巨大調整，市場呈量縮價跌之態勢，但上六個月房地產市場快速回暖，各類行業指標強勁復蘇，仍不改長久向好態勢，推進中國房地產連續向好基礎原因也沒有改變。基礎原因之一是高速增加國民經濟。改革開放以來，中國年均GDP增速達成9.8%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場國家。1990至，中國城鎮居民人均可支配收入復合增加率達成8.2%，這一增加每十二個月給房地產市場帶來了巨量有效需求，另外，經濟繁榮也來了商業地產供求兩旺。受金融危機影響，中國GDP一度出現快速下滑，但現在已經止穩回升，同時世界銀行估計中國將成為全球最早復蘇經濟體。據相關研究表明，當人均GDP在3000-4000美元時，房地產行業將快速增加，中國人均GDP為剛好超出3000美元，房地產行業將迎來快速發展?；A原因之二是加速中城市化進程城市化進程是房地產行業引擎之二。依據納瑟姆“城市化曲線”，當城市化率處于30%-70%時，城鎮人口快速增加，城市化進程加速，到中國城市化只有45%，處于城市化中期，發達國家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達成50%，中國仍然有較大增加空間。另外，和相同發展程度國家相比，中國城市化進程相對滯后。伴隨國家政策方針支持及制度阻障革除，未來中國城市化進程有可能會變得愈加順暢。按近十年城市化速度，未來中國將每十二個月新增城市人口1-2千萬，中國城市人均居住面積為27平方米，按此計算，未來每十二個月新增商品房需求最少在3億平左右。全國商品房代理銷售百分比為47%，房地產中介服務代理銷售業務無疑將擁有一個巨大市場。同時龐大房地產開發規模也給房地產顧問策劃業務帶來連續拓展機會。另外，由此帶來存量房增加和大家對房屋交易需求將使得二手經紀業務得到長足發展。2、房地產中介服務行業本身發展將深入拓展已經有市場空間房地產中介服務業成熟將為本身帶來更大市場空間，其成熟表現為行業專業化程度逐步深化，發展模式日益成熟，行業價值逐步顯現，行業地位日漸提升。房地產開發商在發展早期往往采取全職能、整個產業鏈滲透經營模式，自行包攬房地產開發銷售整個步驟，但伴隨市場競爭程度加劇和房地產中介服務企業專業化提升，房地產中介服務行業參與房地產開發價值鏈步驟越來越多，由銷售步驟向上拓展到調研、設計、企劃等步驟，形成了現在所謂全程代理概念，向下端則拓展到物業管理、存量房交易等步驟。同時，房地產中介服務企業發展模式也在逐步完善和成熟。易居中國服務內容涵蓋住宅消費產業鏈很多領域，，世聯地產則形成了“咨詢+實施“獨特業務模式。伴隨市場專業化程度不停提升，主流開發商紛紛將非關鍵業務外包，萬科、保利、恒大等開發商樓盤幾乎全部均由房地產中介服務企業代理銷售。策劃代理百強企業銷售額超出7000億元，占全國商品房銷售額比重達成了歷史最高水平32.1%，而此百分比不到20%。另外，全國商品房代理銷售百分比由41%快速上升到47%。除了代理銷售業務，房地產市場重大調整使得行業顧問策劃業務得到快速發展，百強企業策劃收入增加率同比達成了56%。即使中國房地產中介服務行業在近幾年取得了長足發展，但和國外成熟市場相比仍有巨大差距。如美國，大約85%物業交易是經過中介機構完成，而即使在中國房地產開發行業發展時間早、市場化程度高，經濟發達珠三角和長三角地域，由中介代理新增商品房市場份額也才剛剛達成50%；在房地產開發行業發展相對不成熟其它區域，由中介代理新增商品房市場份額約10%-30%，由此可見，房地產中介服務行業未來業務含有寬廣空間。房地產中介服務小常識房地產中介企業是中間人而非代理人在二手市場中，業主有自由選擇不一樣中介企業作一盤多放，租客/買家也有自由同時在幾家中介企業物色物業。中介企業和用戶簽署書面委托書，只是確定用戶欲透過中介企業購置或出售物業愿望，所以中介企業處于買賣雙方對折點上，基礎上只飾演中間人角色，關鍵功效是主動配對及撮合雙方交易，并從雙方處收取傭金，而非真正代理人。經紀只能盡可能公正，而不是維護其中一方利益。市場在不停變動，成交后價錢亦會增加或降低中介企業承諾會把手頭上最廉價物業介紹