29三月2024XX北京國美商都項目營銷建議提案原點經濟危機擴散，淡市在繼續。本項目能否實現集團目標，持續形成市場影響力？XX北京國美商都項目營銷建議提案09年年內實現至少70%銷售，即630套目標解析需要到訪8000組客戶按8%的來訪轉成交率計算月均到訪客戶900組周均到訪客戶220組09年3月開始蓄客目前，市場上有無類似項目業績？2009年5月1日開盤XX北京國美商都項目營銷建議提案CUV國際公寓：50年辦公產權，37-120平米，3000-3500元精裝標準送家電，08年6月28日開盤，2010年4月入住首付最低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折共604套，目前售出287套，銷售率47.5%，實現均價12239，平均速度40套/月東亞三環中心：商業40年產權，34-60平米開間，毛坯，08年4月27日開盤，2010年4月入住一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭買兩套房第二套可打9.85折共1749套，目前售出1063套，銷售率61%，實現均價10822，平均速度115.5套/月國美商都大成時代中心CUV國際公寓城南大道東亞三環中心市場選取原則：同區域，東南三四環附近同產品，公建立項50年辦公產權，60-96平米精裝辦公產品共393套，售出47套，銷售率12%，實現均價12488，平均速度5.4套/月50年辦公產權，41-124平米，其中10-12層為LOFT共520套，售出228套，銷售率44%，實現均價16749，平均速度17.5套/月紅色為熱銷產品設計師廣場XX北京國美商都項目營銷建議提案未來同類項目市場存量超過12萬㎡。XX北京國美商都項目營銷建議提案世聯觀點——重新審視項目未來12萬㎡區域市場放量，實現目標，必須：成為市場領跑！XX北京國美商都項目營銷建議提案本體XX北京國美商都項目營銷建議提案項目位置：項目位于西南四環邊，科豐橋東南角，中關村豐臺科技園內同時與擁有世界500強的跨國公司的總部基地為臨，地理位置相對優越總占地：6.76萬建設用地：5.37萬代征綠地：1.39萬總占地：5.12萬建設用地：2.49萬代征綠地：2.63萬項目共兩個地塊，東西側相連：西側為31-A地塊（規劃A區），總占地6.76萬平米東側為35-地塊A（規劃B區），總占地5.12萬平米西南四環科豐橋總部基地XX北京國美商都項目營銷建議提案總體指標：總用地面積：11.88萬平米（其中建設用地7.86萬，代征綠地4.02萬）總建設面積：56萬平米（地上35萬，地下21萬）容積率：4.45平均樓面價：2300元/平米西南四環XX北京國美商都項目營銷建議提案項目位于中關村豐臺科技園，緊鄰平整完善的西南四環路，快速路交通便利；同時與規劃中的地鐵九號線咫尺之隔，軌道交通非常便利；項目位于京開高速及京石高速之間，便于城市道路與高速路的快速轉換；周邊與豐臺南站、豐臺西貸站相鄰，同時臨近全國最大的貨運編組站——豐臺站，可以極大加速國美商都的商品流通。城市環路高速路鐵路三環路豐臺站地鐵9號線豐臺南站京滬鐵路京哈鐵路四環路豐臺西貸站京開高速京石高速地鐵線XX北京國美商都項目營銷建議提案商業：歐尚、資和信百貨商務：總部基地、工商聯大廈、西四環汽車服務中心等醫療：首都醫科大教學醫院、豐臺花鄉醫院、時珍堂醫院等教育：豐臺鐵五中學、豐臺第七中學，豐臺第八小學，小紅帽藝術幼兒園、南極星藝術幼兒園等休閑：世界公園、花鄉公園世界公園資和信百貨小紅帽藝術幼兒園南極星藝術幼兒園郭公莊小學郭公莊中學時珍堂醫院豐臺區第八小學豐臺鐵五中學豐臺花鄉醫院西南四環總部基地西四環汽車服務中心花鄉公園花鄉成人學校豐臺第四幼兒園豐臺第七中學首都醫科大教學醫院工商聯大廈賽歐創業孵化廣場花鄉建材城北京聯合中興汽車有限公司歐尚汽車博物館XX北京國美商都項目營銷建議提案區域四至：東至萬壽路南沿線南至基地環二路西至科技大道北臨西南四環西南四環代征綠地代征綠地基地環二路萬壽路南沿線科技大道建設用地建設用地北側綠化及四環輔路科技大道總部基地內北側綠化及內部道路東側道路尚未成形建造中的地鐵9號線XX北京國美商都項目營銷建議提案A區：美式購物中心擁有OUTLET廣場、歡樂世界、IT廣場、生活主題館、主題百貨、酒店公寓六大主題館B區：國際時尚中心集商貿、會展、品牌推廣為一體，同時為時裝設計的研發預留空間A區公寓：共901套其中以50-60平米產品為主B區寫字樓：共3.5萬平米，每層約2500平米B區南側面A區南側面XX北京國美商都項目營銷建議提案公寓：共901套，公共部分精裝，1200元/㎡成本標間50-60平米共833套，占92.5%70平米及120平米套間各34套，各占3.77%公寓標準層豪華裝潢電梯廳結構：戶型為單一朝向，大部分非正南正北，且部分結構有一定弧度標準層8梯53戶，居住舒適度有一定降低公寓部分9-25層XX北京國美商都項目營銷建議提案A1戶型：50-57平米開間設計，4米面寬，開放式廚房及暗衛，采光與通風效果降低開放式的非圍合廚房，公建立項無煤氣，水電均為商業利用櫥柜隔離起居與會餐空間拐角書桌，實用空間感相對較低轉角套間戶型：125平米雙獨立臥室設計，明確動靜分區雙面采光，但采光面寬較短，開放式廚房及暗衛，整體舒適度較標準間有較大提高采光面寬較短XX北京國美商都項目營銷建議提案樓棟規劃寫字樓部分為建筑的8~25層，共3.6萬平米，每層約2000平米，層高3米，按層（2200㎡）取得銷售證建筑1~7層與B區連通作為整體商業的一部分，層高6米寫字樓1~7層8~25層B區南側面層高3米層高6米連通部分XX北京國美商都項目營銷建議提案本體總結毗鄰總部基地，坐守總部經濟門戶，認知度相對較高；大規模項目，城市綜合體；道路系統完善，公交系統成熟；基礎建設跟進及周邊配套完善；項目周邊規劃有代征綠地，環境相對優越；面向四環，無近距離高層項目阻擋，整體昭示性良好；優勢區域認知度較高劣勢城市綜合體交通/配套完善9-25層的高層規劃排布；公建性質，50年產權、無天然氣、水電收費為工業標準，生活成本較高；酒店開間設計、小面寬，非標準朝向，居住舒適度較低；靠近四環，有一定的噪音及尾氣污染，且下方為大型商業，晚上及周末易形成人群聚集，居住氛圍相對一般；公建產品設計生活成本較高居住氛圍不足超大規模多層次商業配套·總部經濟核心·綜合體酒店式公寓及辦公物業XX北京國美商都項目營銷建議提案綜合體成功模式研究我們的道路？尋求綜合體整體解決方案中的公寓突破！XX北京國美商都項目營銷建議提案以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出規劃建設中央商務區出現CBD的概念01年，地標性建筑“北京財富中心”開工建外SOHO開盤02年底，北京電視臺新址開工04年，中央電視臺開工；05年，銀泰、國貿三期相繼開工SOHO現代城開盤華貿中心萬達廣場開盤07年4月，新光天地開業08年，美美百貨開業區域關注度提高，各項目實現共贏銀泰中心開盤擎峰開盤……標志事件項目情況標志性事件層出不窮，建立廣泛區域認知XX北京國美商都項目營銷建議提案95年98年01年02年05年06年07年08年紅石成立SOHO現代城開盤推出長城腳下的公社SOHO中國成立建外SOHO開盤SOHO尚都開盤朝外SOHO開盤光華路SOHO開盤SOHO北京公館開盤三里屯SOHO開盤銷售情況：08年7月開始銷售，截至09年2月已累計銷售75.84億元，創造淡市銷售奇跡；客戶情況：目前銷售的主力客戶為能源老板。SOHO老客戶占成交客戶的一半左右。三里屯SOHO服務：

i.強大的服務平臺支持保證投資客戶的安全感：公司通過組建專門的租賃、招商部門與北京近200余家中介機構形成聯動合作，以此擴大租賃網絡，保障了承租商家的數量，以選擇相對穩定優質的商家進駐。（與三級聯動網絡的建立也為客戶的升值轉售提供了機會，為客戶創造贏利的出口）ii.不間斷的推廣和服務構筑與客戶的信任關系：從04年開始，SOHO中國為交付項目投入專項資金培育商業氣氛，包括夏季藝術節等活動，每個項目不低于300萬/年的專項推廣費用。盡管金額不多，但貴在堅持，這讓客戶能夠與SOHO形成較好的信任關系。SOHO中國針對客戶建立完善的服務系統長時間、高費用，維護優質客戶04年客戶維護專項費用近5000萬XX北京國美商都項目營銷建議提案快速建立市場認知，快速實現客戶積累快速成交！VsXX北京國美商都項目營銷建議提案路徑選擇我們與成功的距離

——時間！快速啟動與快速蓄客的物業選擇？XX北京國美商都項目營銷建議提案寫字樓：3.6萬平米占總體量的6%公寓：5.6萬平米占總體量的10%商業體量：32萬平米占總體量的57%總體量56萬平米XX北京國美商都項目營銷建議提案本項目體量：56萬商業體量：32萬XX北京國美商都項目營銷建議提案招商：招商工作目前處于價格碰觸及商務合作階段已有10萬平米的主力店招商確定商業：進度先行，同時引進認知度高的品牌，使得商業品牌實現有保證均為意向品牌公眾認知使商業成為項目最有效的價值載體規劃意向圖XX北京國美商都項目營銷建議提案西部區域石景山萬達、沃爾瑪輻射中部區域西單輻射板塊西南區域資和信、歐尚輻射板塊消費餐飲娛樂西南生活場西南板塊城市核：絕對的地標，最集約的城市功能實現預計商業開放時間：2009年第四季度商業啟動時間不足！公寓開盤：2009年5月商業仍是本項目重要價值！XX北京國美商都項目營銷建議提案08年區域上市面積11.5萬平米，共1646套，消化4.4萬平米，消化率38.4%，實現均價13809元/平米銷售面積與銷售均價同為排名第六，整體表現與西城、昌平同屬第三集團市場表現08年全市辦公物業上市169萬平米，銷售139萬平米，實現消化率超過80%，銷售均價17560元/平米剔除辦公立項的住宅類產品，整體寫字樓市場約消化100萬㎡；08年辦公成交前10名總成交面積超過89.4萬㎡，占據整體市場份額近9成。豐臺區XX北京國美商都項目營銷建議提案總部基地金融港：位于總部基地東側，由南區、中區、北區構成為國內外大中型企業、銀行等金融后臺服務機構提供經濟辦公環境中區已建成南區在建中北區規劃中在建五星級酒店國美商都規劃及產品：總建筑面積約54萬平米，規劃有五星總部廣場、瑪雅大酒店、總裁官邸、高級會所、配套商業街5000—16000平米大體量獨棟，首層5.1米，標準層3.6米，可自由分割空間總部廣場規劃中總部基地辦公物業成交價格：7650元/㎡XX北京國美商都項目營銷建議提案產品差異化價值訴求差異化銷售實現差異化XX北京國美商都項目營銷建議提案低風險投資客戶，需要樹立市場信心小型自用客戶低風險投資客戶大型自用客戶依托總部基地，上下游小型企業的辦公自用選擇主要選擇總部基地的獨棟辦公物業，項目產品難以滿足客戶需求當前市場波動，追求高利潤投資客戶撤場，抄底性投資及對藍籌追捧投資客需要市場信心的有效建立市場信心樹立，需要項目成功的強大支持XX北京國美商都項目營銷建議提案寫字樓的選擇辦公物業快速消化為原則公寓與辦公物業的雙重消化，互為促進XX北京國美商都項目營銷建議提案路徑選擇不走尋常路！公寓辦公公寓熱銷帶動辦公物業廣泛的市場認知，充分的關注面向窄眾市場VsXX北京國美商都項目營銷建議提案公寓熱銷實現東亞三環的成功XX北京國美商都項目營銷建議提案地理位置：豐臺區馬家堡公益西橋北200米建筑面積：12萬㎡（商業6萬㎡）容積率：1.88物業費：5.5元/㎡·月開盤時間：08年4月銷售均價：10800元/㎡（開盤價13200元/㎡）裝修情況：毛坯產權：40年銷售情況：已售1072套，月均銷售115套項目位于南三環和南四環之間馬家堡西路，馬家堡板塊已形成成熟商圈，生活配套齊全；項目是地鐵4號線上蓋項目，4號線連通西單、金融街、中關村等地，將于09年6月30日試運行；項目自身擁有獨立商業，可滿足生活需求。XX北京國美商都項目營銷建議提案戶型面積30至80㎡之間，其中主力戶型是30-50㎡大開間；目前銷售均價10800元/㎡，總價37-60萬元。08年4月5日，4號樓開盤，開盤均價12800元/㎡。一次性付款9.5折。一夜傾城，一路傾城08年4月26日，1號樓開盤，開盤均價12950元/㎡。08年6月7日，推出買房送車活動，全款9.0折優惠措施。XX北京國美商都項目營銷建議提案公寓熱銷實現東亞三環的成功領跑項目全面占領市場開盤引爆奠定項目成功XX北京國美商都項目營銷建議提案公寓熱銷方案客戶搜索不可逆轉的趨勢——“80后”不再“非主流”！80后正好趕上中國汽車時代的來臨，正好趕上中國城際開始融合的時代來臨，正好趕上中國房地產調整期的來臨。80后這個時候大聲地說，我們將是取決于整個未來中國房地產的主流，而且我們的取向決定房子的樣子。火爆開盤，全面熱銷！XX北京國美商都項目營銷建議提案大成時代廣場銷售代表——梁小姐我們這個項目緊鄰著西四環，交通非常方便，很多來自中關村、金融街、總部基地等地的年輕客戶，最多就是兩口之家，他們買精裝小戶型也就是暫時居住，他們看重我們項目有20多萬的商業配套，生活非常便利。也有少部分空巢養老，他們看重公寓的物業服務。初期有投資客，后期客戶多為自住。暫住客戶也關注后期資產處置。設計師廣場銷售代表——張小姐我們的客戶都很年輕，基本在25-30歲。基本以地緣性為主，像總部基地的工作人員；周邊老的高檔社區如怡海花園等會有父母為子女購置。前期有投資客，后期以自住為主。他們比較認可項目的精裝修、大型商業配套以及適合的價格。中關村、總部基地、80后XX北京國美商都項目營銷建議提案東亞三環中心——王先生主要是總價低，一次性付款，37萬一套，四環內，地鐵邊兒上，客戶還是認的。開始的時候主要是年輕的首置，現在價格越降越合適，而且，剩的低價房源位置都不太好，投資客戶比較多。主要是出租，畢竟臨近地鐵。其實，即便是買著自住的，也就是個臨時的住處，也是考慮將來怎么處置低總價、首置、兼顧投資CUV銷售代表——張小姐客戶年齡層主要在30-35歲，投資和自住的基本上各占一半，其中部分客戶是過渡居住，買的就是偏小的戶型。客戶來源較廣，麗澤商圈、金融街的，還有花鄉周圍做買賣的，自己開公司的等等，周圍本地的比較少。客戶比較認可項目的地段、合適的價格以及精裝修。XX北京國美商都項目營銷建議提案地域來源總部基地中關村地緣周邊財富能力高中低各類大型企業高級管理人員，他們視野廣闊，決策果斷，擁有豐富的見識和人生閱歷具備國際化視野，前瞻性眼光，跨國企業的在華高管，新興科技企業的年輕創業者，永遠對未知和挑戰充滿興趣，同時保持冷靜客觀的分析能力深受老北京皇城文化浸淫，安土重遷，注重傳統，思維敏捷眼光敏銳，擁有豐富的人生閱歷，希望為子女謀劃好未來人生企業總部各類中層管理人員；高級知識分子，年富力強，充滿自信，具備對自身價值和階層的強烈認同感企業總部普通白領，社會新鮮人，對新生事物充滿好奇，財富積累時間不長，但是看重自己的未來。掌握學術前沿動態，和新技術的發展咨詢，大部分具備海歸背景或者有留學準備；明顯的消費傾向區域內的普通白領，他們思維活躍，勇于探索新知，看重生活便利性，工作型人生，向往自由、浪漫的小資生活區域內傳統居民，具有老北京市民文化的深刻烙印，生活小康，但是安居樂業，沒有更高的生活追求，安于現狀本項目客戶投資客戶公務員、教師等典型中產家庭，穩定的收入，一成不變的生活，偶爾也會渴望改變，但往往不了了之新銳人生工作重心國際視野消費傾向XX北京國美商都項目營銷建議提案1、自由之家地緣性客戶。驅動因素：子女獨立，核心家庭裂變新移民。驅動因素：隨著總部基地范圍發展，中關村、學院區持續發展，大量白領置業——父母給子女購買；——長期生活在一個區域，因為習慣而不愿遷移；——購房時重視家庭長者的經驗，通常首付由家長承擔，首付比例高。——工作區域較為集中，總部基地、中關村等；——財富水平較低，支付能力有限，首次置業；——置業時價格為第一限制條件，對總價敏感，地段和品質可以適當妥協。XX北京國美商都項目營銷建議提案1、自由之家地緣性客戶。新移民。2、青年持家——工作在周邊區域，中關村、金融街、總部基地——不想承擔很大的生活壓力——受到經濟危機影響，支付力下滑——滿足過渡居住需求，考慮后續處置，出租或轉賣；3、小太陽家庭——難以滿足家庭居住功能需求XX北京國美商都項目營銷建議提案1、自由之家地緣性客戶。新移民。2、青年富貴持家新移民。3、小太陽家庭新移民客戶。4、中、老年空巢家庭——難以滿足家庭居住功能需求XX北京國美商都項目營銷建議提案年齡層次：家庭結構：置業邏輯：交通便捷配套完善價格合理處置容易年齡較為年輕，約25-30歲；主力客群為家庭支持的首置客戶。單身及兩口之家客戶來源：總部基地、中關村、地緣周邊9號線沿線工作區域置業目的：過渡型首置，兼顧投資需求地緣周邊家庭擴容XX北京國美商都項目營銷建議提案賣什么？火爆開盤，全面熱銷！公寓熱銷實現XX北京國美商都項目營銷建議提案看客戶80后在結婚、戀愛的態度方面已經取得了在中國可以媲美全世界的、突破性的觀念解放；自己下廚那是為了藝術；絕對不自己刷盤子請客人到家里吃；要的房子跟廳、房；干、濕；私密、半私密、全私密一點關系沒有；需要的是你這個社區讓我很方便，別整得我吃個飯要駕車半天，最好旁邊就有，最好旁邊就是喜來登，喝個咖啡就行，然后就玩去。選擇輕松還是選擇沉重？XX北京國美商都項目營銷建議提案80后的粉墨登場“Me”時代的生活光景鉆石王老五他們是身穿GUCCI套裝、精神抖擻的職場人。他們不需要拼死拼活地工作，就可以收入頗豐。他們大多有留學經驗，或是希望留學的也不少，大都是為了取得專業律師、會計師等資格。他們的頭發、肌膚、裝扮等都是處于完美的狀態。他們的消費傾向買房子、旅行、家俱、裝潢、金融或不動產投資等。“沒有做好準備”或“沒有玩夠”是他們拒絕婚姻的常用理由。樂活一族他們喜歡夜晚勝過白天，因為夜晚的生活更加燦爛。無論加班到多晚，夜生活還是要如期上演。或者去Pub喝上兩杯，偶爾會邂逅有趣的陌生人，或是和一票密友尋覓在網絡上得到隆重推薦的某個餐館大快朵頤。最后一定是刷卡結賬。在五張信用卡中，總有一張還沒有投擲到頂。如果是SOHO，回家后可以在床上待到第二天下午，如果是上班族，就把該睡的覺都攢到周末，再睡他個天昏地暗。寄生白領他們屬于因為只能工作而工作的類型。他們對于名牌的偏好不強烈，會在折扣商店購買手表等商品。他們沒有什么高級的興趣，但是非常喜歡非主流文化，喜歡賭博性游戲。高中時代沉浸在KTV包廂里的很多。他們往往抓不到工作的要領，因而必須常常加班。他們雖然計劃著遲早要結婚、離開父母、自己買房子等模糊不清的人生，也說一定會存錢，但卻整天煩惱于從郊外父母所買的家到市中心的通勤距離。XX北京國美商都項目營銷建議提案WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，出現很大的缺口，跟“M”的字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。“歡迎來到新世界”他說，在這個新世界當中，“你的薪水最高峰，平均是在40歲左右，過了這個尖峰，便鮮有機會升官或加薪。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來。”背景M型社會XX北京國美商都項目營銷建議提案WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂Me時代，指的是從1970年到2000年期間出生的這一代美國人，有學者曾將他們成為“千禧一代”。有人更形象地借用微軟公司為紀念千禧年而推出的視窗操作系統“WindowsMe”，來將這一代年輕人稱為“Me時代”。在中國，“Me時代”就是1980年以后出生的一代中國人。“歡迎80后登臺”1980年以后出生的中國人，成長在一個鼓勵消費、因特網和電腦游戲流行的環境下。同時，今天中國的年輕人比他們上一代收到了更好的教育，也更具全球化的意識。他們是一群數量龐大、充滿購買欲望的中國年輕消費者。全國上下，年輕的白領們在博客上嬉笑怒罵，記錄自己的生活和心情。他們中有人開始勒緊荷包，供著一套不足50㎡的小資居所。

——《Time》前中產Me時代XX北京國美商都項目營銷建議提案形象定位“Me”時代的生活宣言！小屋·大世界XX北京國美商都項目營銷建議提案看項目這里大型購物中心近在咫尺；電玩城、數碼港、時尚生活館……休閑、娛樂、購物一站式可達沒有廳、室之分，只是小小的自由蝸居；商務氛圍濃厚，租務市場有效支撐；吃喝玩樂？衣食住行？XX北京國美商都項目營銷建議提案1區大型百貨，百盛等同類品牌A區公寓：共901套其中以50-60平米產品為主規劃圖2區IT數碼港，一層全球通體驗中心20000平米3區休閑運動品牌奧特萊斯，戶外+運動品牌，及其衍生產品15000平米4區生活概念館，包括內庭商業街等，一層水吧、科技展示店等5區休閑娛樂，包括量販式KTV、影院、健身、電玩、餐飲等其他擁有8000平米大型電玩層1-5層為一般商業，地下一層為快餐類餐飲，各類大型連鎖餐飲齊全除1區外，其他區整體7層為高檔餐飲XX北京國美商都項目營銷建議提案總部基地：總占地約65公頃，總建筑面積約140萬平米，總投資逾80億人民幣核心區已形成300多棟企業總部大樓、已入駐400余家國內外大中型企業，輻射周邊近4000家中小型企業，其中超過100家企業年收入過億，上市公司17家，中央國資委一二級企業50余家入駐企業包括中國誠通控股公司、中國質量認證中心、三星、中國資產經營管理公司等總部基地金融港：位于總部基地東側，由南區、中區、北區構成，總建筑面積約54萬平米，規劃建筑54棟大型總部樓和下沉式配套商業街5000-16000平米11-15層獨棟，首層5.1米，標準層3.6米本項目位于總部基地核心區北部，面向四環，坐守通往總部基地的必經之路，地理位置及商務優勢明顯國美商都金融港總部基地XX北京國美商都項目營銷建議提案案名國美·大都匯Slogan：生活美學，世界舞臺生活與世界共舞XX北京國美商都項目營銷建議提案公寓案名國美·大都匯·一克拉公館Slogan：典藏你的鉆石人生XX北京國美商都項目營銷建議提案整合價值形象樹立火爆開盤，全面熱銷！公寓熱銷實現“Me”時代，開局“三板斧”之一這里，從此不同！XX北京國美商都項目營銷建議提案西部區域石景山萬達、沃爾瑪輻射中部區域西單輻射板塊西南區域資和信、歐尚輻射板塊消費餐飲娛樂辦公居住……國美大都匯北京西南板塊絕對的城市核。這里將是一座不夜城，點亮整個北京西南區域；將一個灰色，保守，中產的城市西南板塊，帶向一個時尚、活力、繽紛的新階段。XX北京國美商都項目營銷建議提案蓄客&競選公寓熱銷實現火爆開盤，全面熱銷！“Me”時代，開局“三板斧”讓大家告訴大家！之二web2.0最大的貢獻就在于互動，這也是它與傳統媒體最大的差別。它通過關系把人們聯系在一起分享觀點、價值，并進行交流和溝通，形成“讓大家告訴大家”、“一傳十十傳百”的口碑傳播。XX北京國美商都項目營銷建議提案現場條件有限，大量蓄客要求難以滿足，需另辟出路現場售樓處09年4月以后才能投入使用，此前的蓄客只能在臨時售樓處進行；臨時售樓處昭示性較差，且內部空間狹小，與項目本體位置存在一定距離，不利于客戶在第一時間感知項目。現場受制，蓄客刻不容緩！尋找突破，實現快速客戶積累！XX北京國美商都項目營銷建議提案在美國總統大選中，奧巴馬不僅打敗了財大氣粗的希拉里，也戰勝了動用公共財政經費競選的麥凱恩，成為美國歷史上第一位黑人總統。美國前總統克林頓1992年選舉團隊的資深工作人員Rosenberg說：“奧巴馬是第一個在二十一世紀以互聯網為工具實施選戰的政治家，他用網絡來組織支持者和開辟現代政治的新戰場。”美國《紐約日報》評論說：“2008年，決定總統大選結果的關鍵因素不是誰更懂政治，而是誰更懂網絡。”

成功實踐——新任美國總統奧巴馬Youtube上《奧巴馬令我神魂顛倒》被點擊超過900萬次奧巴馬光在2月份一個月籌到5500萬美元，打破美國紀錄，其中4500萬美元來自網絡超過10萬人捐錢給奧巴馬參加總統選舉，其中5萬人是通過互聯網捐款奧巴馬94%的捐款來自于200美元或更少的互聯網捐贈，希拉里這一比例為26%，麥凱恩為13%美國聯邦選舉委員會文件披露奧巴馬今年1-4月投給谷歌的廣告費至少有280萬美元關于奧巴馬的一組數字XX北京國美商都項目營銷建議提案在中國，網絡的力量RSS——站點摘要:RSS是站點用來和其他站點之間共享內容的一種簡易方式（也叫聚合內容）的技術。最初源自瀏覽器“新聞頻道”的技術，現在通常被用于新聞和其他按順序排列的網站，例如BlogWIKI——百科全書:Wiki--一種多人協作的寫作工具。Wiki站點可以有多人（甚至任何訪問者）維護，每個人都可以發表自己的意見，或者對共同的主題進行擴展或者探討SNS——社會網絡:SocialNetworkSofwaret，社會性網絡軟件，依據六度理論，以認識朋友的朋友為基礎，擴展自己的人脈P2P——對等聯網:(網絡視頻，PPLIVE，電驢，BT)網摘:“網摘”又名“網頁書簽”IM——即時通訊:

XX北京國美商都項目營銷建議提案國美大都匯網絡博客營銷

博客一開始是網民共享個人思想的一種方式，但是現在博客已經成為一種高級媒體。奧巴馬通過自己的博客拉近了選民與自己的距離，更具親和力更有競爭力國美大都匯網絡視頻炒作

利用Web2.0，通過Myspace、Facebook、YouTube等平臺建立與客戶之間的互動，在Facebook建立項目群組。在YouTube，根據項目進程上傳相關視頻國美大都匯搜索引擎營銷

如果一位網民在Google中輸入“國美”或“大都匯”，搜索結果頁面的右側就會出現本項目視頻看房宣傳廣告。國美大都匯電子游戲廣告將項目的營銷戰場，擴大至電子游戲。綁定一些最熱賣的電子游戲的網絡版，植入項目廣告

國美大都匯官方網站以WEB2.0的模式為主，內容豐富，而且將博客、視頻、投票等互動環節充分利用，項目博客更新速度配合各項營銷節點國美大都匯網友互動營銷

在自己的官方網站、facebook、Myspace、youtube等都開設個人主頁，與網民互動交流，競猜價格、征選“案名”等，拉近與客戶的距離XX北京國美商都項目營銷建議提案在大都匯網站上，在上面不但可以成立部落、加入Facebook社群，還可下載以項目為核心研發的手機小游戲；官方網站引入WEB2.0會增加網站的娛樂性，提高客戶的參與度，并且提高客戶的重復訪問率與WEB2.0的結合可以使客戶全方位的了解企業及項目客戶注冊區周邊產區銷售區客戶注冊區作為整個網站的基礎，可以進入任何網站的互動頻道，如：社區、視頻、博客等，有效積累客戶此區域更適合放有企業及項目的滾動動態，而且是集合網站互動的內容XX北京國美商都項目營銷建議提案博客區視頻區社區互動鏈接博客區實際上是展示項目最好的互動工具，而客戶可以增加交流和對項目評論的空間，同時可以鏈接到客戶自己的博客視頻區滾動播出關于項目動態、業主自拍視頻等，吸引客戶參與與項目相關的互動建立互動社區的連接，就可以在熱門互動社區建立社交群，讓客戶加入XX北京國美商都項目營銷建議提案手機3G互動DIGGDIGG的充分利用，建立項目與整個互聯網的網絡觸點手機3G互動，可以利用短信平臺互動、手機網絡平臺登陸，更加及時的將最新信息傳遞給客戶XX北京國美商都項目營銷建議提案高端網絡游戲針對的是一群購買力強的人群，例如：征途。在這種網絡游戲中可以直接的做房地產項目的廣告植入模擬人生作為全世界最受歡迎的游戲之一，你可以指揮自己獨有的模擬市民在開放式的生活社區內活動。因此可以利用項目在游戲中制作1：1的居住社區，讓潛在客戶可以提前在虛擬游戲中體驗項目特點。XX北京國美商都項目營銷建議提案通過搜索引擎傳統的關鍵字搜索、競價排名等進行推廣搜索引擎已經與WEB2.0開始了完美的結合，搜索結果可以多樣化搜索結果同時會彈出相關視頻XX北京國美商都項目營銷建議提案用戶總量大，視頻受關注度大可以隨時植入到各種網站，可與項目官方網站、博客、門戶等結合傳播速度快，制造相關事件后可以造成高點擊率的效果與現在的門戶式、信息式的網站進行了互補，可以通過視頻直接全方位了解項目XX北京國美商都項目營銷建議提案博客營銷最早運用為話題營銷，屬于口碑營銷的一種。主要是運用博客的力量以及消費者的的口碑，讓廣告主的產品或服務成為消費者談論的話題，以達到營銷的效果。可以隨時植入到各種網站，可與項目官方網站、博客、門戶等結合容易獲得行業網站推薦、搜索引擎等大量收錄相對嚴肅的企業簡介、公司新聞和產品信息等，博客更具有人性化成分，更容易受到用戶歡迎和接受博客DIGG已經在各大重要網站的重要位置，而明星博客日點擊率都能夠輕易過百萬，因此針對名人博客可以充分利用博客廣告位利用名人效應，通過各界人士進行博客話題營銷博客與名人博客建立友情鏈接XX北京國美商都項目營銷建議提案人群數量成倍增長，覆蓋率高，使用率比較高人群類型比較廣泛，并且容易將人群細分人群較高忠誠度投入費用相對較低開心網客戶人群覆蓋廣泛，以大城市上班族為主，人群購買力處于快速上升期。其中“掙車位”是最受歡迎的頻道，可利用資源：車體廣告、強制場景“拉力賽”也是比較適合植入的地方，拉力賽的賽程點位可用項目名稱，比較適合集團項目相對多一些的房企。XX北京國美商都項目營銷建議提案屬于自己的專有社區XX北京國美商都項目營銷建議提案讓客戶遭遇“偶遇”價格公寓熱銷實現火爆開盤，全面熱銷！“Me”時代，開局“三板斧”看李嘉誠24小時賣樓之三XX北京國美商都項目營銷建議提案XX北京國美商都項目營銷建議提案07年底~08年春節前向外界發布將推售將軍澳地鐵上蓋物業日出康城一期“首都”的信息，并向業界公開其項目的資料，包括戶型，配套等港鐵將軍澳線港鐵康城站XX北京國美商都項目營銷建議提案08年春節后，釋放動作提高客戶心理預期開放樣板房及豪華會所，客戶形成體驗認知釋放周邊二手房價格信息，形成客戶心理價格比對首次推出樓花，引起投資客興趣買賣樓花在香港受到法律保護，可自由炒賣。利用開盤前后時間差，賺錢差額利潤，獲得較高投資回報率——充分引起投資客的關注高級會所展示長江實業·譽天下北京實踐——長江實業·譽天下集中釋放項目信息，形成品牌空降充分引起市場興趣，提升客戶心理價格預期，隨后以低于預期價格開盤，形成火爆熱銷XX北京國美商都項目營銷建議提案超乎市場預期，火爆開盤1.價格預期：低于客戶普遍預期的15%2.開盤套數：高于客戶預計的一倍數量推出優惠，降低置業門檻1.銀行最優貸款利率2.現金回饋：貸款額之0.5%3.延期還本至36個月4.貸款成數：最高至95%實現效果首次開盤1000套，當天下午一售而空，長江實業臨時決定加推1000套，且售價不變，同時通告“通宵賣樓”。——這是歷史上沒有過的售樓壯舉，“人山人海，深圳任何一個樓盤開盤都沒有這么大的場面”XX北京國美商都項目營銷建議提案萬全準備，前期推廣集中釋放信息，鎖定鋪墊話題引起，提升客戶心理預期，充分引起市場興趣降低置業門檻，趨勢面向易于支付，全面指向客戶成交，實現開盤引爆“很受傷”的長實，實現了“很成功”的首都！值得一提：“首都”在開盤熱銷形成銷售慣性之后，迅速回歸市場合理價位XX北京國美商都項目營銷建議提案打破品牌鏈接誤區：并非只是一些閃閃發光的名字，宣傳的噱頭，或一堆過眼云煙的報道。品牌鏈接的本質意義：提供與社區理念一致的增值服務——可實際使用的有效的品牌鏈接。XX北京國美商都項目營銷建議提案炫一場價格引爆戰役北京，首個，晝夜賣樓零點網絡排號分時段價格公布Mike的故事：他，來到北京已經2年，大學時的女友也在去年和他在京團聚；雖然處在事業上升期的他們已經打算好要先立業，再成家，但是為著共同生活，他們也很希望能夠有個屬于自己的“小窩”。偶然的機會，在開心網和朋友賽車，發現有一站叫做“國美大都匯”，baidu一下，原來是具備大規模配套商業的小戶型公寓，而且開盤在即。網站的一系列視頻展示和互動游戲的充分展示已經讓他雀躍不已……他每天都會登陸項目的網站，看看進度，特別是遲遲沒有公布的價格是他最關心的問題，要知道他可是參與了價格競猜的，會有豐厚的回饋。這個五一，是國美一克拉開盤的日子，零時開始排號，Mike已和女友屏息以待，只等那個令他興奮的價格，然后就是“Enter”！XX北京國美商都項目營銷建議提案常規營銷手段公寓熱銷實現火爆開盤，全面熱銷！黑貓、白貓，能抓耗子都是好貓！XX北京國美商都項目營銷建議提案車體廣告樓體條幅道旗圍擋、銷售現場國美賣場總部基地直投XX北京國美商都項目營銷建議提案項目初期應配合大型高端商業招商，借助車體廣告，集中創造區域形象力區域內公交線路發達，線路針對性強，公交網絡覆蓋面廣，保證宣傳力度及效果的同時，花費相對較低的成本國美商都整體形象國美商都主題語詳細釋放招商信息國美商都整體形象聯系方式LOGO等09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12市場預熱期第一強銷期持續熱銷期第二強銷期09年3-6月：64線路車體廣告全覆蓋XX北京國美商都項目營銷建議提案09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：國美資源運用市場預熱期國美商都蓄客開始，全部國美連鎖賣場釋放項目開盤信息10-12月，國美商都開業，配合商場促銷活動，捆綁項目信息促銷；電梯口、餐飲、服務臺等人流集中且可停滯場所擺放固定展架，宣傳項目信息；定期在商場內部派發項目宣傳單。第一強銷期持續熱銷期第二強銷期XX北京國美商都項目營銷建議提案09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：常規推廣渠道市場預熱期3月，配合商業節點，首先以吸引地緣客戶為主，完成項目地界包裝，樹立精神堡壘，扼守總部基地門戶；3-4月，配合招商工作，通過網絡、短信等直效手段，大量覆蓋客群，使市場第一時間獲知本項目信息；隨時更新項目信息，持續釋放項目聲音，保持市場關注，節點引爆市場；5月及10月，定向投放報廣（北京晚報、娛樂信報），宣傳開盤熱銷信息，引爆市場，吸引客戶眼球。第一強銷期持續熱銷期第二強銷期XX北京國美商都項目營銷建議提案09年3-4、8-9月：定向直投市場預熱期3-4月，結合商業節點，針對總部基地、汽車城、花鄉等團購重點地區進行第一批直投，保證開盤順利熱銷；8-9月，針對西南三環沿線集中商圈，如麗澤商圈、玉泉營商圈等地區進行第二批直投，確保順利實現銷售目標。09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12第一強銷期持續熱銷期第二強銷期XX北京國美商都項目營銷建議提案09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：樓體條幅市場預熱期3-12月，利用項目自身昭示性強的優勢，在面向南四環以及總部基地方向，持續懸掛樓體條幅，根據不同節點最大化宣傳項目信息。第一強銷期持續熱銷期第二強銷期面向科技路面向南四環國美大都匯國美大都匯XX北京國美商都項目營銷建議提案演繹城市便利生活場，制造樓市熱銷神話地界包裝樣板間123城市界面：導視系統示范區銷售中心標準化全線展示XX北京國美商都項目營銷建議提案1城市界面：導視系統扼守關鍵節點，有效截殺客戶樹立清晰的導示牌，重要路口截殺客戶，如豐北橋、看丹橋、花鄉橋、公益橋、大紅門橋設立導示牌；清晰的道旗指引系統，布滿科技路沿線，確保地緣客戶清楚認知項目。路牌指示國美商都國美商都道旗地界包裝XX北京國美商都項目營銷建議提案地界包裝的形式：圍擋+Logo墻+看板+背景燈Logo圍檔突出項目核心賣點展示關鍵字：城市、便利生活、時尚2地界包裝道旗地界包裝精神堡壘XX北京國美商都項目營銷建議提案適當控制售樓處面積，不宜過大，利用局促的空間制造賣壓，形成熱銷局面；室內外景觀的互動3主題示范區：售樓處通過軟裝做一個可以“折疊”的售樓處：平時小賣場、高賣壓；活動時展開可以承載大量來訪；XX北京國美商都項目營銷建議提案IE與IQ精英的居住部落感性型_SensitiveModel

浪漫滿屋一切布局以圍繞兩人親密享受為前提一切細節均被放大,距離感幾不存在造場——樣板房：80后的居住宣言XX北京國美商都項目營銷建議提案理性型_SensitiveModelMODEMHOUSE思想獨立，行事果決生活區和工作區分開,體現親密生活男主角=投資分析師IF與IT精英的城市部落XX北京國美商都項目營銷建議提案周末夫妻前衛/獨特/有個性,最好自己DIY男主角=攝影師/女主角=設計師IM的個性部落XX北京國美商都項目營銷建議提案XX北京國美商都項目營銷建議提案09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年4月第一波：事件營銷，得業內者得天下招商儀式啟動，召開論壇發布—開始蓄客市場預熱期活動要點：09年4月，針對大型城市綜合體進駐召開論壇，樹立并釋放本項目之于區域的地標形象；配合招商儀式，商場內一層售樓展位開放，項目正式亮相，開始蓄客；通過創新的營銷方式，引發業內話題，喚起全行關注；“奧巴馬式營銷”驚現北京地產作為話題引爆業內關注XX北京國美商都項目營銷建議提案09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年5月第二波：開盤熱銷，引爆市場盛大開盤，形成熱銷—引爆市場，吸引市場關注進入強銷期活動要點：5月強勢開盤，盛大戶外開盤，利用綠地展示人氣，吸引地緣性客戶；團購配合，明暗兩條銷售線，保證開盤熱銷局面，形成市場認知度。活動目標：實現開盤銷售目標；保證形成開盤熱銷局面。XX北京國美商都項目營銷建議提案09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年10月第三波：商業啟動，提升項目形象商業開業暨項目二次開盤—再次引爆市場二次強銷期活動要點：10月商業正式開業，形成項目獨特的“生活場”文化；結合商業開業，項目二次開盤，再次集中引爆市場。活動目標：實現“生活便利場”；實現二次開盤目標。XX北京國美商都項目營銷建議提案營銷節點形象樹立期開盤強銷期持續熱銷期二次強銷期銷售階段銷售目標08年預計銷售70%，約650套2月3月4月5月6月7月8月9月10月首次開盤商業營業三次開盤消化量開盤（含團購）200套二次開盤100套正常銷售（含團購）200套招商啟動銷售展位啟動內部認購啟動團購暗線團購啟動二次開盤150套二次團購團購先行，前期推出低段產品，以低于市場預期價格引爆市場，形成熱銷局面；持續熱銷促進后期消化，加推中段產品；結合商業落成，進行二次推盤，沖擊09年銷售目標。推出部分中等產品較差產品優質產品二次開盤XX北京國美商都項目營銷建議提案關鍵詞借勢公寓，突出重圍辦公解決之道安全感、長期收益XX北京國美商都項目營銷建議提案尤其是當前市場，面臨更加謹慎和理性的客戶，投資與回報需要的是安全感經歷了五年一輪回的收租物業投資周期后，投資趨向高度謹慎和理性。中間層客戶基本退出。

一般而言，財富等級越高，越關注回報的長期性；

財富等級越低，越關注短期快速回報及安全性；大客戶小散戶XX北京國美商都項目營銷建議提案項目自身地段屬性帶來強烈的安全聯想，具備穩定投資產品的基本質素金融港金融港，未來將作為金融街的后臺，吸納金融街上下游企業及相關利益群體落戶。我們，地段位置卓越，成為金融港門戶。總部基地金融港國美商都在中國，金融街，作為重要的北京西部城市核其發展受到強大的內驅力刺激。即，政府導向的有效調控。由此，帶來了強烈的政治資源聯想。政府主導行為安全穩定成為項目重要調性XX北京國美商都項目營銷建議提案寫字樓要彈性：為客戶量身訂做的彈性處理，為日后出租時的合并、拆分提供方便。寫字樓也精裝：縮減投資客戶的物業持有成本，使物業在最短時間內具備盈利能力。產品打造體現對投資客戶的體貼，將物業獲利能力最大化提高ABXX北京國美商都項目營銷建議提案事件營銷，資源外延的有效延伸增強客戶安全感通過有政府參與的專家論壇或研討會、與幾大國際知名代理機構簽訂租賃委托儀式等事件不斷增強投資者對項目的信心，增加安全感。將三級中介的進入時間前置，銷售過程中即與知名三級中介簽訂合作意向，消除投資者的后顧之憂。舉辦城市發展論壇，站在北京國際化進程的角度，與相關方面政府工作人員共同表態。借助具有政治身份的與會者增加項目的信賴感，將紅線外資源與項目自身有效結合。XX北京國美商都項目營銷建議提案走出去戰略，渠道為王！客戶挖掘與渠道拓展：借助世聯高端客戶渠道，在北京境外重點城市積極拓