沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2024/3/29沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分：開篇第四部分：作戰(zhàn)之足備第三部分：謀功之知己知彼第二部分：始計(jì)之廟算項(xiàng)目整體目標(biāo)競爭市場分析需求市場分析項(xiàng)目解析核心價(jià)值解讀項(xiàng)目形象定位銷售策略營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案目錄第五部分：總結(jié)與提升沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分：開篇第四部分：作戰(zhàn)之足備第三部分：謀功之知己知彼第二部分：始計(jì)之廟算項(xiàng)目整體目標(biāo)競爭市場分析需求市場分析項(xiàng)目解析核心價(jià)值解讀項(xiàng)目形象定位銷售策略營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案第五部分：總結(jié)與提升沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分：開篇沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告整體營銷目標(biāo)——沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售目標(biāo)（一）準(zhǔn)備期：08.5-08.9銷售周期：08.10月至年底（二）銷售體量：08年實(shí)現(xiàn)聯(lián)排20000平米以上、平層實(shí)現(xiàn)26500平米以上（沖擊30500平米以上）聯(lián)排去化比例：實(shí)現(xiàn)58.5%以上的去化率（T1-T33#共計(jì)34219.7平方米），占第一階段可售總面積的27.7%（第一階段可售總面積為72274.91平方米，含T1-T33#與H1-H6#）平層去化比例：平層實(shí)現(xiàn)69.6%以上的去化率（H1-H6#共計(jì)38055.21平方米），占第一階段可售總面積的36.7%（第一階段可售總面積為72274.91平方米，含T1-T33#與H1-H6#）即聯(lián)排與平層共實(shí)現(xiàn)銷售面積占第一階段可售總面積的64%以上,沖擊目標(biāo)為完成第一階段可售總面積的69.9%以上.沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告（三）金地品牌：加強(qiáng)兩盤在客戶層面與推廣公關(guān)層面聯(lián)動，形成良好口碑。通過國際花園與本項(xiàng)目兩盤聯(lián)動，徹底樹立沈陽金地在整個渾南核心區(qū)域的高端價(jià)值形象，成為沈陽富貴階層置業(yè)渾南高檔住區(qū)的首選。品牌目標(biāo)（一）建立品牌知名度與美譽(yù)度，成為市場高端產(chǎn)品的締造者。（二）項(xiàng)目品牌：大盤氣勢，開盤即實(shí)現(xiàn)高人氣。1、通過此項(xiàng)目在高端產(chǎn)品領(lǐng)域拉開與萬科的距離，同時對本土老牌實(shí)力房企有巨大的超越。2、城市帶，以國際花園的品牌帶動其入市品味調(diào)性與價(jià)值。3、濱河帶直接以獨(dú)立的高端形象入市，同時實(shí)現(xiàn)兩帶互動，共同支撐大盤氣勢，并做好區(qū)隔工作。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分：開篇第四部分：作戰(zhàn)之足備第三部分：謀功之知己知彼第二部分：始計(jì)之廟算項(xiàng)目整體目標(biāo)競爭市場分析需求市場分析項(xiàng)目解析核心價(jià)值解讀項(xiàng)目形象定位銷售策略營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案第五部分：總結(jié)與提升沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第二部分：始計(jì)之廟算沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。多算勝少算，而況于無算乎！吾以此觀之，勝負(fù)見矣。”——《孫子兵法之始計(jì)第一》沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告我們首先要解決的問題就是“我是誰”的問題，弄清楚了我是誰自然就清楚了我將以何種姿態(tài)面對我的市場和我的目標(biāo)客群——沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目簡析——沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目位于沈陽市南部，渾南新區(qū)，渾河上游板塊，長青橋東南，緊鄰河畔。渾河長青橋本案渾南—沈陽重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)項(xiàng)目地理位置沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告西鄰文溯街東鄰16米規(guī)劃路南鄰渾南大道北鄰南堤東路項(xiàng)目四至范圍沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告總體占地面積597476㎡總體建筑面積1764608㎡總體容積率2.34總體綠化率42%住宅總戶數(shù)9896戶住宅面積（地上）1262608㎡商業(yè)及公共設(shè)施135000㎡百萬平米大盤規(guī)模，渾南上游造城，打造沈陽的中央高尚生態(tài)居住區(qū)（CHDCentralHigh-class&HealthlivingDistrict）大盤經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告濱河帶回遷房回遷房城鎮(zhèn)帶城鎮(zhèn)帶濱河帶豪宅和城市帶中高檔住宅兩部分產(chǎn)品在規(guī)劃中分解成兩個區(qū)域，二者相輔相成又相對獨(dú)立。頂級豪宅與中高檔住宅產(chǎn)品共存項(xiàng)目整體規(guī)劃分區(qū)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告總建筑面積258419㎡住宅面積170267㎡戶數(shù)712綠化率37%濱河帶一期產(chǎn)品沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告一期產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)樓座層數(shù)產(chǎn)品形態(tài)面積（㎡）數(shù)量Townhouse(7.5)3聯(lián)排別墅26057Townhouse(7.0)3聯(lián)排別墅23085小計(jì)142H1181-2F裙樓3-16F平層整層3501417-18F躍層1小計(jì)15H2-H3181-2F裙樓3-16F三室兩廳三衛(wèi)2405617-18F躍層4小計(jì)60H4-H6161F裙樓2-14F三室兩廳三衛(wèi)190-2007815-16F躍層6小計(jì)84H7-H12261F-2F車庫/裙樓3-24F三室兩廳三衛(wèi)24026425-26F躍層12小計(jì)276H13-H15242-22F三室兩廳三衛(wèi)141631-22F四室兩廳三衛(wèi)1656623-24F躍層6小計(jì)135合計(jì)712沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目周邊目前主要集中了以大學(xué)城為主的部分教育配套，但中小學(xué)很少購物、餐飲等生活配套主要集中于項(xiàng)目西側(cè)的富民橋一線，項(xiàng)目周邊的生活配套環(huán)境較差。醫(yī)療配套方面，富民橋與長青橋之間擁有多所醫(yī)院，可以滿足本項(xiàng)目業(yè)主的基本需求。項(xiàng)目周邊配套環(huán)境沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告小學(xué)中學(xué)大學(xué)沈陽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院長青小學(xué)張官小學(xué)黃泥小學(xué)渾南新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)沈陽建筑大學(xué)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告:超市:餐飲大眾小吃部滿客來超市中國網(wǎng)通超市惠友超市沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告:醫(yī)院:銀行沈陽醫(yī)學(xué)院第二臨床醫(yī)院渾南新區(qū)醫(yī)院建設(shè)銀行交通銀行沈陽商業(yè)銀行沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告經(jīng)過月余的積累后對項(xiàng)目的深入解析——沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告1、地塊價(jià)值深掘：本地塊在渾南的地位——按照渾河五大景觀規(guī)劃，本地塊處于“文化休憩區(qū)”（長青橋至東三環(huán)）核心地位（政府早期規(guī)劃），文化+休憩為我們提供了延展的可能，同時臨近五大景觀規(guī)劃中的“中央公園區(qū)”（現(xiàn)渾南奧體板塊），區(qū)域規(guī)劃利好；近日渾河沿岸景觀綠化帶正申請成為國家級水利景觀區(qū)亦為本項(xiàng)目的利好消息。本案項(xiàng)目地段背景沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2、龍脈所在，風(fēng)水寶地——400年前清朝王室的皇室地，努爾哈赤當(dāng)年計(jì)劃修建沈水樓的最佳選址，龍脈的脊梁。就在渾河兩岸，從楊官始，至張官，再到鐵匠屯，全長五公里。長年供奉皇室的是365個莊頭，其中有一個供奉胭脂水粉的莊頭便在皇室地區(qū)域——張官。渾河也是清代的龍脈所在，本案處于龍脈脊梁，風(fēng)水上佳。王家老宅、太清宮廟產(chǎn)，地塊平整，可考?xì)v史積淀百余年，地塊上王家老宅與傳人王鐵夫，活歷史，可翻修建地脈歷史博物館，可與北京金融街里保存的四合院相媲美，或者制作地脈沙盤展示地脈歷史。本案沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告（1）1000米河岸景觀資源，數(shù)十萬平米的河岸綠地，面對近200米寬的闊景河面；（2）近三萬平米內(nèi)湖景觀；（3）粗略估計(jì)：實(shí)現(xiàn)人均水景綠地景觀占有面積達(dá)150余平方米（沿河可視綠化面積約1000m*100m=10萬平方米）+（河面景觀資源1000m*200m=20萬平方米）+近三萬平米內(nèi)部湖景等景觀面積，總計(jì)約合33萬余平米可視景觀資源，濱河帶一期共計(jì)712戶，總?cè)藬?shù)約合2200人左右，則33萬平方米/2200人=150平方米/人）。一河、一湖、五島、聯(lián)排的前庭后院、平層的樓頂花園與各戶的空中花園。內(nèi)外景觀沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告按景觀資源優(yōu)劣等因素初步劃分為1-東北區(qū)（資源最優(yōu)區(qū)域）、2-中心區(qū)（私密性最佳區(qū)域）3-西區(qū)與西北區(qū)（臨近高層資源相對一般區(qū)域）、4-正南區(qū)（資源相對一般且臨近回遷區(qū)）細(xì)分不同聯(lián)排規(guī)模體量——3聯(lián)排5組、4聯(lián)排16組、5聯(lián)排9組、6聯(lián)排3組；聯(lián)排前后私家地上花園計(jì)劃贈送面積70-100平方米樓間距：14米，略顯緊密聯(lián)排景觀優(yōu)劣分區(qū)12343沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告平層景觀優(yōu)劣比較按景觀資源優(yōu)劣等因素初步劃分為1-充分享受外河內(nèi)湖景觀的350平米大戶型2-充分享受外河景觀的240平米大戶型3-部分外河與充分內(nèi)湖景觀的240平米大戶型4-充分享受內(nèi)湖景觀的200平米左右戶型5-遙瞰外河與內(nèi)湖景觀的200平米左右戶型6-部分遙瞰外河與內(nèi)湖景觀的200平米左右戶型123456沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告其他產(chǎn)品資源——大堂與電梯間（通力電梯）。——鉆石中心——售樓處。——翡翠中心——精品酒店包裝方向。——會所（待定）、裙樓底商風(fēng)格（待定）。——建筑風(fēng)格與材質(zhì)：石材、涂料、劈開磚等材質(zhì)結(jié)合，色彩跳躍搭配。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告廟算之后需要綜合考慮本項(xiàng)目的五大核心問題——沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告1、關(guān)于如何明確本項(xiàng)目的市場定位。2、關(guān)于如何明確本項(xiàng)目的目標(biāo)客群。3、關(guān)于如何定位與清晰表述產(chǎn)品。4、關(guān)于如何為宣傳推廣定調(diào)。5、關(guān)于如何推售。此五大核心問題的解決辦法將在后續(xù)產(chǎn)品定位與營銷推廣層面上詳加闡述。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分：開篇第四部分：作戰(zhàn)之足備第三部分：謀功之知己知彼第二部分：始計(jì)之廟算項(xiàng)目整體目標(biāo)競爭市場分析需求市場分析項(xiàng)目解析核心價(jià)值解讀項(xiàng)目形象定位銷售策略營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案第五部分：總結(jié)與提升沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第三部分：謀功之知己知彼沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告“知己知彼，百戰(zhàn)不貽；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼不知己，每戰(zhàn)必?cái)　！薄秾O子兵法之謀攻第三》沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告市場競爭環(huán)境沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告通過對競爭項(xiàng)目的供應(yīng)市場分析，達(dá)到以下目的——高端市場整體情況分析——了解項(xiàng)目所處的大環(huán)境；產(chǎn)品的對比——分析本項(xiàng)目核心產(chǎn)品差異。存在的市場產(chǎn)品空白點(diǎn)，本項(xiàng)目不足處加以彌補(bǔ)；銷售情況分析——為項(xiàng)目具體價(jià)格制定和任務(wù)分解提供依據(jù)；推廣渠道——了解其他項(xiàng)目的推廣渠道，擇優(yōu)借鑒。2、目的現(xiàn)實(shí)—現(xiàn)有渾南、棋盤山、機(jī)場、市區(qū)可能競爭項(xiàng)目潛在—08下半年至09上半年入市可能競爭項(xiàng)目1、目標(biāo)區(qū)域鎖定沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽高端市場概述本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽高端市場概述沈陽高端產(chǎn)品主要分布在沈北區(qū)、棋盤山、市中心、渾南板塊。高端項(xiàng)目區(qū)域分布沈北區(qū)市中心渾南板塊棋盤山沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告市中心：是政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，發(fā)展時間長，配套完善；隨著土地稀缺，價(jià)格上漲明顯；沒有過多的新增供應(yīng)，少量地塊規(guī)劃密度均偏高。基本退出豪宅競爭。沈北區(qū)域：政府發(fā)展的重點(diǎn)方向，近期發(fā)展速度較快；距市區(qū)較遠(yuǎn)，配套不完善，且無景觀優(yōu)勢；

雖近年涌現(xiàn)一批別墅項(xiàng)目，但難稱豪宅。渾南區(qū)域：政策傾向、長白島開發(fā)、奧運(yùn)場館興建等因素導(dǎo)致近期發(fā)展迅速；距城市較近，但目前配套不足，多在建設(shè)期，未來預(yù)期較好；大開發(fā)商聚集，產(chǎn)品品質(zhì)較好，多為中高檔普通住宅，別墅較少；雖區(qū)域綜合素質(zhì)較好，具備滋生豪宅土壤，但目前并無真正意義的高端產(chǎn)品。棋盤山：具備良好的自然環(huán)境，但配套相對不完善；因自然條件限制，開發(fā)產(chǎn)品基本為別墅項(xiàng)目；通過多年開發(fā)，形成了沈陽最主要的別墅豪宅區(qū)。本項(xiàng)目重點(diǎn)的競爭來自于棋盤山別墅區(qū)，以及渾南區(qū)域未來的高端產(chǎn)品供應(yīng)。高端項(xiàng)目區(qū)域分析沈陽高端市場概述沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端項(xiàng)目07年銷售情況

項(xiàng)目區(qū)位主力戶型面積區(qū)間銷售套數(shù)價(jià)格總價(jià)(萬元）別墅類萬科蘭喬圣菲棋盤山287-7007319000545-1330方迪山莊棋盤山285-74077533214-557唯美十方棋盤山370－56047899292--442錦繡山莊二期機(jī)場320-420208453270-355沈陽奧林匹克花園棋盤山195-2501998500166-213桑堤亞納莊園棋盤山350-430458500297-365伊麗雅特灣渾南新區(qū)230-43017011000253-473合計(jì)銷售套數(shù)51807年，7000元/平米以上的別墅項(xiàng)目，去化量為518套；整體價(jià)格水平不高，只有蘭喬圣菲實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)小面積產(chǎn)品（200-400平米）市場認(rèn)可度較高；沈陽高端市場概述沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽高端市場概述

項(xiàng)目區(qū)位主力戶型面積區(qū)間銷售套數(shù)均價(jià)總價(jià)(萬元）公寓類臥波苑市區(qū)231-2951007500173-221曼哈頓國際莊園市區(qū)186-2451708000148-196東方威尼斯市區(qū)160-190420650096-120合計(jì)銷售套數(shù)690高端公寓類產(chǎn)品，07年去化情況07年，6000元/平米以上的大戶型公寓項(xiàng)目，去化量為690套；整體價(jià)格并未突破10000元/平米；主力產(chǎn)品為150~250平米之間的普通高層住宅。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽市真正的高端住宅供應(yīng)區(qū)域?yàn)槠灞P山別墅區(qū)；本項(xiàng)目所處的渾河區(qū)域（長白、奧體、長青）發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，但高端產(chǎn)品供應(yīng)仍是空白；別墅類產(chǎn)品的競爭主要來自棋盤山區(qū)域；目前市場的高端公寓（大戶型）較少，屬于市場相對空白階段。沈陽高端市場概述整體市場情況分析結(jié)論：沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽高端市場供應(yīng)情況本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析通過對整體市場的分析，我們初步判斷別墅產(chǎn)品競爭來自棋盤山，同時在渾河沿線，雖目前市場空白，但部分項(xiàng)目未來開發(fā)的沿河公寓產(chǎn)品，亦可能成為我們未來沿河高層豪宅的重點(diǎn)競爭對手，因此以下分棋盤山、渾河沿線兩個部分具體分析。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告棋盤山萬科蘭喬圣菲奧林匹克花園桑堤亞納唯美十方渾南伊麗雅特灣別墅類競品項(xiàng)目選取在整體高端別墅市場中，選取最高價(jià)格、銷售最快、總價(jià)趨同、區(qū)位相近的上述五個項(xiàng)目作為競品比較;其中唯美十方為棋盤山重點(diǎn)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，07年去化量較少，但其未來供應(yīng)量較大。因此，在此將其也列入競品之一。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告棋盤山區(qū)域別墅市場未來供應(yīng)量較大，僅可比的項(xiàng)目供量就超過25萬平方米；渾南區(qū)域多為復(fù)合項(xiàng)目，別墅供應(yīng)量有限（伊麗雅特灣后續(xù)產(chǎn)品包含大部分高層）；區(qū)域項(xiàng)目總占地(萬平方米)總建面(萬平方米)總套數(shù)未售面積（萬平方米）棋盤山萬科蘭喬圣菲351419811.4奧林匹克花園62.640.717609.17桑堤亞納15.37.52091.3唯美十方234.75973.45渾南伊麗雅特灣2528141516.12渾南區(qū)域別墅現(xiàn)有供應(yīng)有限，但棋盤山區(qū)域，特別是萬科蘭喬圣菲的存量供應(yīng)對本項(xiàng)目造成較大威脅本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品及面積范圍（平方米）獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼花園洋房萬科蘭喬圣菲287-700——240-300————奧林匹克花園356——195-250——100-230桑堤亞納471-528430350————唯美十方500-600，800-1000————————伊麗雅特灣280-340——220-280——230-430*標(biāo)示部分為各項(xiàng)目主力產(chǎn)品，橫線標(biāo)示部分說明“無此類產(chǎn)品”主要競品項(xiàng)目近期推出產(chǎn)品均以聯(lián)排或可替代的洋房為主，競爭激烈。除唯美十方全部為500平方米以上獨(dú)棟產(chǎn)品外，其余各項(xiàng)目均有聯(lián)排別墅產(chǎn)品，同類產(chǎn)品供應(yīng)總量較大，同類產(chǎn)品競爭壓力明顯；萬科蘭喬圣菲三期今年下半年即將推出聯(lián)排別墅產(chǎn)品，與本項(xiàng)目形成競爭；桑堤亞納聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積較大，對本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品威脅較小。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告區(qū)域項(xiàng)目服務(wù)配套智能化系統(tǒng)供暖系統(tǒng)產(chǎn)品風(fēng)格棋盤山萬科蘭喬圣菲無智能聯(lián)防系統(tǒng)，電子脈沖紅外周界，門禁地板采暖美國南加州，西班牙奧林匹克花園——周界防越系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)（含緊急求救功能）地板采暖一期澳大利亞風(fēng)格;2、3期地中海風(fēng)格桑堤亞納小哈津雙語幼兒園紅外線監(jiān)控、電子巡更監(jiān)測、室內(nèi)緊急報(bào)警地板采暖西班牙唯美十方世博園、盛京高爾夫俱樂部、世博園地鐵站２４小時園區(qū)紅外禁越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),全角度可視對講、“語音、指紋識別或ＩＣ卡”地板采暖——渾南伊麗雅特灣——紅外線和攝像監(jiān)控;密碼進(jìn)戶門鎖水源熱泵地板采暖西班牙本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品風(fēng)格仍以傳統(tǒng)歐式風(fēng)格為主，西班牙風(fēng)格占據(jù)主流；硬件設(shè)施方面，地板采暖是目前別墅類產(chǎn)品通用的采暖方式，智能系統(tǒng)在別墅項(xiàng)目中主要應(yīng)用于安防設(shè)施上，并無較大亮點(diǎn)；區(qū)域服務(wù)配套等軟環(huán)境發(fā)展尚不完善，但渾南區(qū)域距市中心較近，生活環(huán)境相對優(yōu)于棋盤山區(qū)域。各項(xiàng)目硬件設(shè)施、服務(wù)配套及產(chǎn)品風(fēng)格雷同，沒有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢；本項(xiàng)目產(chǎn)品為北歐簡約風(fēng)格建筑，相對突出；智能化應(yīng)用上，可引進(jìn)新技術(shù)，凸顯產(chǎn)品特色，實(shí)現(xiàn)差異化競爭。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格08年1~3月份銷化量棋盤山萬科蘭喬圣菲獨(dú)棟20000元/平方米均價(jià)聯(lián)排13000元/平方米均價(jià)11桑堤亞納獨(dú)棟：13000－20000元／平方米聯(lián)排：10000元／平方米雙拼：12000元／平方米10渾南伊麗雅特灣6680元/平米--7080元/平米一層帶花園：16800--18880元/平三、四層：6680--7580元/平五、六層：7680--8800元/平34部分重點(diǎn)項(xiàng)目08銷售情況各區(qū)域較高價(jià)格項(xiàng)目在春節(jié)淡季（蘭喬圣菲、桑提亞納更是當(dāng)期尾盤消化）均有不俗業(yè)績，市場需求強(qiáng)勁，高端客戶價(jià)格敏感度偏低；奧園總價(jià)偏低、唯美十方因公司整合沒有放量，因此未計(jì)入08年1~3月的統(tǒng)計(jì)。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售推廣手段分析區(qū)域項(xiàng)目常用推廣手段特殊渠道棋盤山萬科蘭喬圣菲沈陽日報(bào)、道旗等平面、戶外推廣（盛京高爾夫廣告牌）老帶新奧林匹克花園棋盤山附近的道旗唯美十方無無桑堤亞納常用手段都做，廣播，報(bào)紙，道旗效果稍好無渾南伊麗亞特灣圍擋、報(bào)紙等戶外、平面推廣老帶新戶外、平面是各項(xiàng)目主要推廣方式；除了常規(guī)推廣手段外，老帶新也是市場內(nèi)各項(xiàng)目的重要推廣渠道。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告渾南區(qū)域別墅產(chǎn)品供應(yīng)有限，但棋盤山區(qū)域，特別是萬科蘭喬圣菲的存量供應(yīng)對本項(xiàng)目造成較大威脅；主要項(xiàng)目春節(jié)淡季期間銷售業(yè)績不俗，市場需求強(qiáng)勁。且對價(jià)格敏感度相對較低；各項(xiàng)目硬件設(shè)施、服務(wù)配套及產(chǎn)品風(fēng)格雷同，沒有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢，本項(xiàng)目的北歐簡約風(fēng)格建筑，相對突出。智能化應(yīng)用上，可引進(jìn)新技術(shù)，凸顯產(chǎn)品特色，實(shí)現(xiàn)差異化競爭；本項(xiàng)目的銷售推廣中除常規(guī)推廣手段外，應(yīng)重視市場內(nèi)的老帶新等特殊推廣渠道；本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析別墅產(chǎn)品分析結(jié)論沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目萬科蘭喬圣菲本項(xiàng)目聯(lián)排對比結(jié)論品牌萬科金地兩品牌都具有較高的市場認(rèn)可度區(qū)位棋盤山渾南濱河大盤項(xiàng)目距市中心較近園林景觀依地勢設(shè)計(jì)峽谷景觀等園林濱水景觀優(yōu)勢景觀優(yōu)勢各具特色配套內(nèi)部會所，周邊配套較少距離市中心近，便于利用市區(qū)生活配套濱河大盤項(xiàng)目生活配套相對便利產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)4室3廳4衛(wèi)，臥室南北分布4室3廳4衛(wèi)，臥室基本全南向設(shè)計(jì)，主臥室獨(dú)占一層濱河大盤項(xiàng)目功能分區(qū)地下室設(shè)傭人房主臥設(shè)書房，功能完善各具特色庭院及露臺庭院100－200平米未定，有多處露臺設(shè)計(jì)各具特色產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，兩個項(xiàng)目不相伯仲。更多的差異來源于地緣導(dǎo)致的便利性和配套上。“城市別墅居所”為本項(xiàng)目對其的最大差異點(diǎn)。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析重點(diǎn)項(xiàng)目對比分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告深航翡翠城230-270平方米聯(lián)排產(chǎn)品面積區(qū)間與本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品相似，且同樣位于渾南區(qū)域渾河沿岸，區(qū)位、景觀優(yōu)勢相似，對本項(xiàng)目銷售會形成一定的客戶分流。另外，東方威尼斯08年下半年將也有少量濱河聯(lián)排別墅供應(yīng)。深航翡翠城：地段：長白島，未來沈陽副中心；建筑形式：新古典主義戶型：聯(lián)排（60套），230~270平米；產(chǎn)品配置：地?zé)岵膳⑹覂?nèi)新風(fēng)系統(tǒng)；預(yù)計(jì)價(jià)格：聯(lián)排目前內(nèi)部認(rèn)購13800元/平方米銷售情況：聯(lián)排內(nèi)部認(rèn)購15套；客戶來源：省政府（開發(fā)商關(guān)系）；軍隊(duì)客戶渾河沿線區(qū)域本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析別墅市場未來產(chǎn)品供應(yīng)情況沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告港中旅項(xiàng)目、西班牙山谷等項(xiàng)目詳情仍在繼續(xù)調(diào)研中；保利十二橡樹庭院：項(xiàng)目位于棋盤山，占地超過24萬平方米。帶有強(qiáng)烈異國風(fēng)情、以各種名貴花卉為主要景觀的特色別墅園區(qū)。預(yù)計(jì)2008年入市首創(chuàng)銀河灣：位于繞城高速和東陵路交叉口的東南角，南側(cè)臨渾河，北臨新開河，地形東西狹長。項(xiàng)目總用地面積：47.36公頃總建筑面積：91萬m2產(chǎn)品包括獨(dú)棟別墅、高檔公寓和聯(lián)排別墅等、花園洋房和高層住宅。擬分為五期施工，目前還在調(diào)整規(guī)劃階段棋盤山區(qū)域本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告富力·仙湖國際：地段：桃仙機(jī)場板塊建筑形式：西班牙風(fēng)格戶型：獨(dú)棟（232套），400~600平米；預(yù)計(jì)價(jià)格：20000元/㎡左右入市時間：2008年5月機(jī)場區(qū)域本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告從別墅未來的供應(yīng)情況來看，主要還是集中于棋盤山區(qū)域，渾河沿線只有東方威尼斯和深航翡翠城有少量別墅供應(yīng)，所以本項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品應(yīng)屬于渾河沿線區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，但同時由于缺少同類產(chǎn)品規(guī)模效應(yīng)，需要更多抓住棋盤山區(qū)域的目標(biāo)客戶。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析別墅市場未來產(chǎn)品供應(yīng)情況沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析渾河沿線（長白、奧體、長青），新近開發(fā)項(xiàng)目大都規(guī)劃高層板樓建筑。整體檔次屬于中檔偏上，目前高端產(chǎn)品空白，現(xiàn)供應(yīng)產(chǎn)品與本項(xiàng)目基本沒有直接競爭。但以下項(xiàng)目未來供應(yīng)的河岸高層大戶型產(chǎn)品將拉升整體區(qū)域產(chǎn)品檔次，未來競爭激烈：東方威尼斯河畔新城（6期：河畔公館）浦江苑萬科城萬科·金域藍(lán)灣高層大戶型產(chǎn)品沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告戶型面積多與本項(xiàng)目重疊（180平米—300平米）；目前的對外價(jià)格主要在10000元左右（毛坯）總體供應(yīng)量不大（不超過10萬平米），但集中于下半年上市，競爭激烈。

萬科城河畔公館浦江苑東方威尼斯產(chǎn)品類型高板(臨河)沿河高板16層臨河高板高層板樓,小高層臨河(富民橋的東西兩側(cè))主力戶型面積（㎡）180-260240-300200-300180-260-300價(jià)格預(yù)期（元/㎡）11000-1200011000900010000裝修標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元/平米精裝（2500元/平米）————毛坯價(jià)格90008500900010000供應(yīng)量4棟4棟（3-4萬平米）5棟——預(yù)計(jì)上市時間2008年的下半年2008年的下半年2008年5、6月2008年的6.7月份本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析高層供應(yīng)情況沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品對比分析目前所有項(xiàng)目都尚未面市，產(chǎn)品信息尚不十分明確產(chǎn)品類型為高層觀景板樓；景觀方面可競爭產(chǎn)品更多依賴于河景抬升價(jià)值；河畔公館、萬科城配有精裝，抬升自身檔次；同為河岸高層，產(chǎn)品如何跳出河岸成為關(guān)鍵；在依托本項(xiàng)目內(nèi)部景觀優(yōu)勢的同時，增加家居智能化、定制化個性裝修等將使項(xiàng)目跳出常規(guī)競爭，獨(dú)樹一幟。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告渾南區(qū)域目前并無直接的競爭對手（高層大戶型產(chǎn)品），但未來競爭市場激烈；各項(xiàng)目總體供應(yīng)量不大，但集中于下半年，都主打河景，部分項(xiàng)目并通過精裝提升價(jià)值，預(yù)計(jì)售價(jià)在10000元/平米左右（毛坯），且戶型面積區(qū)間趨同，加劇了未來市場競爭強(qiáng)度；萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目未來將成為本項(xiàng)目主要的競爭對手，但目前產(chǎn)品形態(tài)尚未確定；中海國際社區(qū)計(jì)劃5月召開推介會，目前對外發(fā)布信息較少；本項(xiàng)目可增加家居智能化、定制化個性裝修等，使項(xiàng)目跳出常規(guī)競爭，獨(dú)樹一幟增加自身競爭力。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析平層產(chǎn)品分析結(jié)論沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告從市場的整體的對比情況來看，濱河帶豪宅區(qū)無論是從開發(fā)商品牌，還是從地段區(qū)位、景觀環(huán)境以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面都具備一定的優(yōu)勢，所以說，屬于綜合品質(zhì)較強(qiáng)的項(xiàng)目，目前市場的競爭環(huán)境來看，除蘭喬圣菲、富力仙湖國際等個別純別墅類的產(chǎn)品整體的居住環(huán)境等優(yōu)勢明顯外，本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢突出，屬于市場優(yōu)勢項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2008年的市場競爭中，將位居市場前三行列。本項(xiàng)目主要競爭環(huán)境分析濱河帶產(chǎn)品的整體市場定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶研究沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告了解高端客群的基本特征；了解高端客戶對產(chǎn)品的需求，從客戶角度衡量自身產(chǎn)品；了解其日常接觸的媒體和渠道，為推廣提供條件。給客戶明確的定位和群體描述。目的：通過對需求市場分析，達(dá)到——沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告競爭項(xiàng)目客群高端客戶群體訪談沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目名稱已購人群年齡層次家庭結(jié)構(gòu)本市比例外地比例職業(yè)桑堤亞納40-55歲三、四口之家60%40%公務(wù)員、國企管理層、律師、醫(yī)生、私企老板萬科蘭喬圣菲35-60歲三口之家80%20%房地產(chǎn)、建筑設(shè)計(jì)等相關(guān)行業(yè)、貿(mào)易、商業(yè)唯美十方30-50歲三口之家75%25%私企老板、公務(wù)員方迪山莊40-60歲二口之家80%20%生意人沈陽中體奧林匹克花園35-55歲三、四口之家70%30%私企業(yè)主、事業(yè)單位中高層管理人員、少數(shù)公務(wù)員、運(yùn)動員、教師、企業(yè)職員、醫(yī)生及律師伊麗雅特灣40-50歲三口之家70%30%公務(wù)員、商人部分高端項(xiàng)目成交客戶統(tǒng)計(jì)表競爭項(xiàng)目客群沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告通過對競爭項(xiàng)目客戶的了解，我們總結(jié)了主要競品項(xiàng)目客戶的基本特征如下：購買以自住為主，少量兼顧投資,并且大部分為三次以上置業(yè)；年齡普遍在35-45歲之間，家庭構(gòu)成主要為三口之家；企業(yè)中高層、私營業(yè)主較多。有一定數(shù)量的政府、學(xué)校職員；除沈陽外，撫順、本溪、鞍山等周邊城市的客戶占到20%~30%。大多預(yù)算總價(jià)400萬以內(nèi)。絕大多數(shù)為公司創(chuàng)辦人、法人代表，企業(yè)高層、中層管理者占據(jù)了一定比例。他們大都擁有2輛私家車，雙車庫的戶型去化速度較快。一些大品牌開發(fā)商3組成交客戶中就有1組為老的業(yè)主，并且老帶新客戶也有一定比例。競品成交客戶最認(rèn)同較高的是品牌、物業(yè)、戶型設(shè)計(jì)與景觀綠化。競品成交客戶最不認(rèn)可的依次有醫(yī)療配套、周邊情況、商業(yè)配套、教育設(shè)施。競爭項(xiàng)目客群沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告詳細(xì)分析數(shù)據(jù)，參見其他項(xiàng)目客戶資料：競爭項(xiàng)目客群沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告與競爭項(xiàng)目相比較與競品項(xiàng)目相比本案在地段上占有很大優(yōu)勢高于棋盤山別墅所在的板塊；本案所在區(qū)域并沒有同類別墅產(chǎn)品，就產(chǎn)品品質(zhì)而言優(yōu)于本區(qū)域其他項(xiàng)目；根據(jù)競品項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)所得，老帶新客戶占有一定比重，應(yīng)注重本案的口碑傳播；競品項(xiàng)目的成交客戶對品牌、物業(yè)、戶型設(shè)計(jì)與景觀綠化認(rèn)可度較高。對醫(yī)療配套、周邊情況、商業(yè)配套、教育設(shè)施，等認(rèn)可度不高。在推廣上應(yīng)該著重對品牌、物業(yè)、戶型及景觀的宣傳，同時改善周邊的醫(yī)療、商業(yè)配套等教育設(shè)施，無法改善的應(yīng)該盡量弱化。競爭項(xiàng)目客群沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告競爭項(xiàng)目客群高端客戶群體訪談沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在了解以上其他項(xiàng)目客群后，我們對高端客群進(jìn)行了深度訪問式調(diào)研。共發(fā)放問卷40份，有效29份。以求更具體的了解客群信息。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶基本情況產(chǎn)品需求分析媒體渠道分析高端客戶群體訪談沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客群現(xiàn)居所和居住物業(yè)情況客戶多在市內(nèi)居住普通三、四居（第一居所）；較少客戶有別墅第一居所。被調(diào)研客群目前多居住于沈河區(qū)、和平區(qū)；外地客戶占有一定比例，主要來自鞍山、本溪、撫順。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客群年齡及家庭構(gòu)成購買高端產(chǎn)品的客戶年齡集中在36歲—45歲之間，所占比例高達(dá)61%。三口之家所占比例最高，43%；三代同堂的家族式居住較少7%。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客群職業(yè)及行業(yè)情況客戶所從事的行業(yè)種類繁多；商業(yè)貿(mào)易行業(yè)、金融行業(yè)最多；政府機(jī)關(guān)房地產(chǎn)、礦產(chǎn)業(yè)也存在大量潛在客群。私企業(yè)主具備了強(qiáng)勁的購買力；其余的高消費(fèi)者基本都是各企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)，也包括部分大學(xué)執(zhí)教人員、公務(wù)員。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客群收入狀況及車輛擁有情況客戶年收入在100萬以上的占33%。部分客戶有意壓低了收入水平。大部分客戶配有2輛以上私家車（不含公司車輛）近一半是1輛；23%的客戶家庭都擁有3輛機(jī)動車；最多單個客戶擁有9輛車。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客群受教育程度消費(fèi)能力高的客群一般都擁有高學(xué)歷，在所研究的客群中，學(xué)歷水平在大專以上的客戶占到了89%；擁有本科學(xué)歷的客戶數(shù)量最多，共占到總量的41%。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶購買居所的原因較多，提高生活質(zhì)量同時，保證便捷性為最主要的購買條件；25%的客戶在購買物業(yè)時兼顧投資、保值增值的想法。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶年齡集中在36歲—45歲之間，多為三口之家；相對受教育程度較高，多為大專以上學(xué)歷；高端客戶主要來自商業(yè)貿(mào)易行業(yè)、金融行業(yè)、政府機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等行業(yè)；在各自單位擔(dān)任法人或高層管理者，家庭收入多在50萬以上，擁有1~3輛私家車；受訪客戶沈陽定居者居多，外地主要來自周邊城市（撫順、鞍山、本溪）；多在市內(nèi)安置第一居所，購買物業(yè)時除舒適度要求外，便捷性是最主要的購買條件。客戶基本特征總結(jié)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客戶群體訪談客戶基本情況媒體渠道分析產(chǎn)品需求分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告被調(diào)研客戶處于工作便捷考慮，更愿意居住在市內(nèi)（沈河、和平、皇姑）由于目前渾南缺乏高端產(chǎn)品，且處于發(fā)展之中，客戶認(rèn)知度一般；部分客戶對渾南預(yù)期較好（42%）。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶從舒適角度出發(fā)購買別墅的傾向明顯（43%）；從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)為城市內(nèi)難有別墅類項(xiàng)目，因此決定購買低密產(chǎn)品（洋房、小高層）的占（57%）。意向購買別墅的客戶中，更多的客戶希望購買獨(dú)棟產(chǎn)品（73%）。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶購房預(yù)算在200萬以下的，占43%；預(yù)算在200-400萬之間的，占43%。客戶需求面積多在150-250平米之間；300平米以上需求客戶占23%。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶對現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格比較喜好，更多喜歡簡約時尚的建筑形式（72%）客戶對居室的需求較為正常，大部分客戶需要三個臥室即可（82%）。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告客戶對廳室（公共活動區(qū)域）的要求不高，一般2~3個足已。客戶對功能空間需求多樣，書房、儲物間、保姆房是必備功能。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告空調(diào)設(shè)置上，59%客戶希望采取中央分戶空調(diào)；33%希望預(yù)留空調(diào)機(jī)位。61%的客戶希望室內(nèi)接通24小時熱水。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告是否習(xí)慣使用直飲水是否希望家中接入直飲水75%的客戶習(xí)慣飲用直飲水，其中64%希望家中可以接入直飲水。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告便利店、餐廳等必備生活配套仍是最主要需求；對游泳館、乒乓球室、臺球室、健身場所（其他）等運(yùn)動相關(guān)配套需求較高；沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶普遍希望受到較好的物業(yè)服務(wù)；其可接受的心理物業(yè)費(fèi)價(jià)格集中在2~4元/月·平米之間沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶在購買別墅時最關(guān)心的是安全問題（27%）和環(huán)境（23%）；配套、物業(yè)、院落面積關(guān)心程度各占9%。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告目前渾南處于發(fā)展之中，缺乏高端產(chǎn)品，客戶認(rèn)知度一般，但未來預(yù)期較好；受訪客戶更希望居住在市內(nèi)，提高便捷性；購房預(yù)算多在200~400萬元之間，面積需求主要集中在150~250平米；客戶對現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格比較喜好，更多喜歡簡約時尚的建筑形式；希望所購物業(yè)具備基本的三居二廳，輔以其他的功能空間；意向購買別墅的客戶較多，且更希望可以購買獨(dú)棟產(chǎn)品；受訪客戶在購買別墅時最關(guān)心的是安全問題和環(huán)境；普遍希望受到較好的物業(yè)服務(wù)，接受的價(jià)格集中在2~4元/月·平米之間；多數(shù)客戶希望采用中央分戶空調(diào)、24小時熱水，部分希望接入直飲水；對游泳館、乒乓球室、臺球室、健身場所（其他）等運(yùn)動相關(guān)配套需求較高。根據(jù)客戶需求分析結(jié)果，本項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持歐式簡約的風(fēng)格，在樣板間展示中更多體現(xiàn)高端住宅功能空間的齊備與變化。同時可以考慮增設(shè)24小時熱水等服務(wù)，會所招商時應(yīng)注重客戶偏好。客戶產(chǎn)品需求總結(jié)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高端客戶群體訪談客戶基本情況產(chǎn)品需求分析媒體渠道分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶購物首選仍是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地（太原街41%，中街26%）；西武、卓展購物頻次不高（樣本采集年齡偏高有關(guān)）；少量客戶選擇出國購買。受訪客戶主要閱讀《遼沈晚報(bào)》（38%）；《華商晨報(bào)》（31%）、《沈陽日報(bào)》（23%）亦有固定比例高端受眾。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶上網(wǎng)時，主要瀏覽新聞、體育頻道（共計(jì)53%）；金融、地產(chǎn)、娛樂也有一定客戶關(guān)注。受訪客戶主要瀏覽新浪網(wǎng)（53%）；搜狐（27%）、網(wǎng)易（20%）亦有固定比例高端受眾。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶日常愛好以旅游、遠(yuǎn)足和健身為主；高爾夫愛好者有一定比例。受訪客戶日常消費(fèi)/會客主要集中在餐廳/酒店（37%）；選擇高檔俱樂部（萬豪等）、洗浴中心消費(fèi)的客戶占到42%。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告飛機(jī)上主要閱讀的雜志為《航空畫報(bào)》《南方航空》。客戶出行主要乘坐南航飛機(jī)，其次是國航。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告除以上消費(fèi)場所外，32%受訪客戶參與俱樂部活動，提及較多的有：中體倍力、乒乓球俱樂部、車友會。客戶參與俱樂部情況在對高端客戶的調(diào)研中，大部分受訪客戶均反應(yīng)不愿意接受直投或短信推銷信息，但幾乎所有的客戶都愿意接受朋友的推薦（購置物業(yè)時），并愿意向朋友推薦自己認(rèn)可的項(xiàng)目。渠道宣傳接受度分析沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告受訪客戶主要閱讀《遼沈晚報(bào)》《華商晨報(bào)》《沈陽日報(bào)》;受訪客戶主要瀏覽新浪網(wǎng)，上網(wǎng)時，主要收看新聞、體育頻道；受訪客戶日常消費(fèi)/會客主要集中在餐廳/酒店、高檔俱樂部（萬豪等）、洗浴中心；受訪客戶購物首選仍是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地：太原街、中街；日常愛好以旅游、遠(yuǎn)足和健身為主，高爾夫愛好者有一定比例；部分參加中體倍力、乒乓球俱樂部、車友會；大部分受訪客戶均反應(yīng)不愿意接受直投或短信推銷信息，但幾乎所有的客戶都愿意接受朋友的推薦（購置物業(yè)時），并愿意向朋友推薦自己認(rèn)可的項(xiàng)目。根據(jù)以上客戶習(xí)性，可以適當(dāng)選擇大眾推廣途徑（平面、網(wǎng)絡(luò)）；同時，應(yīng)客戶主要聚集地的形象宣傳（戶外、框架媒體等）；可依據(jù)客戶喜好組織相應(yīng)活動，或者與俱樂部進(jìn)行深度合作；在直銷推薦時，應(yīng)避免客戶抗性。充分利用老帶新。客戶媒體渠道總結(jié)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告除正常項(xiàng)目調(diào)研外，我司已與萬科城、萬科蘭喬圣菲、河畔新城、伊麗雅特灣、深航翡翠城的營銷人員建立了聯(lián)系，確保各項(xiàng)目數(shù)據(jù)更新的及時、準(zhǔn)確，其他競爭項(xiàng)目也在積極聯(lián)絡(luò)過程當(dāng)中。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告結(jié)合競品客戶以及自身客戶訪談的結(jié)果，我們將我們的目標(biāo)客戶分為四類項(xiàng)目目標(biāo)客戶沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告——傳統(tǒng)型財(cái)富階層，相對保守，品味比較正統(tǒng)80-90年代白手起家，經(jīng)過10多年的財(cái)富積累，資產(chǎn)逐漸積累，達(dá)到幾千萬甚至上億；多為從事服裝、家具、貿(mào)易、工業(yè)原料、工程等行業(yè)的私營企業(yè)主及一些自由職業(yè)者；年齡基本在40歲以上；學(xué)歷不高，但社會經(jīng)驗(yàn)豐富；消費(fèi)理性；多數(shù)喜歡開奔馳、寶馬；對頂級世界品牌奢侈品興趣不大娛樂方式比較單一，以打牌為主；升級換代型購房；他們是350㎡平層大宅以及Townhouse的主要目標(biāo)客戶1.財(cái)富積累型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告——新興財(cái)富階層，心態(tài)開放，愛好廣泛，易接受新鮮事物，重視精神享受新富階層，主要為鋼鐵、礦產(chǎn)資源相關(guān)的小型企業(yè)主由于資源等新興行業(yè)的迅速發(fā)展導(dǎo)致資產(chǎn)快速增加；年齡集中在30-45歲之間；高學(xué)歷，普遍具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，知識面廣；喜歡名車，尤其是頂級跑車或者SUV喜歡世界一線品牌奢侈品經(jīng)常活動于高檔餐飲、夜總會、KTV、美容院等場所購房以滿足居住需求為主；他們是Townhouse的主要目標(biāo)客戶2.新晉暴富型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告——新貴一族，具有高學(xué)歷、高素養(yǎng)的特征主要集中在金融、IT、房地產(chǎn)、外企、律師、醫(yī)生等行業(yè)教育背景很好，高學(xué)歷、高素質(zhì)、高品位的“三高一族”年齡主要集中在30-45歲之間主要活動于健身、美容、高檔會所等場所喜愛Q7、路虎等有品位的車?yán)硇韵M(fèi)，對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求更高非常看重開發(fā)商的品牌追求服務(wù)等軟環(huán)境他們是200-240㎡平層大宅的主要目標(biāo)客戶，有部分Townhouse的需求3.社會菁英型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告——具有極強(qiáng)的家庭經(jīng)濟(jì)背景近年歸國的出國留學(xué)人員，其中包括政府高官和企業(yè)高管的子女比較年輕，集中在25-35歲；家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，可以滿足自身高標(biāo)準(zhǔn)的居住需求高學(xué)歷，普遍具有大學(xué)本科甚至碩士以上學(xué)歷，知識面廣；生活習(xí)慣、愛好更西化，重視開發(fā)商品牌喜歡國際名車和奢侈品感性消費(fèi)他們是200-240㎡平層大宅的主要目標(biāo)客戶4.經(jīng)濟(jì)后臺型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告根據(jù)市場情況判斷，本項(xiàng)目主要的客戶來源將不僅僅是沈陽當(dāng)?shù)乜蛻簦泻艽笠徊糠挚蛻魧碓从谥苓叺谋鞠犴槨⒈P錦、鞍山等城市項(xiàng)目目標(biāo)客戶來源沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告1、客群可能描述：奢侈品的消費(fèi)人群——第一、有穩(wěn)定的事業(yè)和工作，或本身就是公司的主人；第二、有極強(qiáng)或很強(qiáng)的支付能力；第三、多數(shù)為成功男士，四十歲左右；第四、有驕傲感、自豪感；第五、需要和上等社會打交道，對自己有更高的期待；第六、樂于享受高質(zhì)量的生活；第七、學(xué)歷比較高；2、客群高端居住追求：alifetimedreamplace“一生夢想的住區(qū)”，不是生活必需品是夢想產(chǎn)品。要告知客戶應(yīng)該擁有什么。目標(biāo)客戶綜合描述小結(jié)：客群定位“LOGO（樂國）”階層，城市高端圈層，享受因國家進(jìn)步發(fā)展而給自身帶來的榮華富貴人生。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分：開篇第四部分：作戰(zhàn)之足備第三部分：謀功之知己知彼第二部分：始計(jì)之廟算項(xiàng)目整體目標(biāo)競爭市場分析需求市場分析項(xiàng)目解析核心價(jià)值解讀項(xiàng)目形象定位銷售策略營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案第五部分：總結(jié)與提升沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第四部分：作戰(zhàn)之足備沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告“凡用兵之法，馳車千駟，革車千乘，帶甲十萬，千里饋糧。則內(nèi)外之費(fèi)，賓客之用，膠漆之材，車甲之奉，日費(fèi)千金，然后十萬之師舉矣。”——《孫子兵法之作戰(zhàn)第二》沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目核心價(jià)值解讀沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告品牌實(shí)力中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè)中國房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新10強(qiáng)位列《新地產(chǎn)》房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)第三名總資產(chǎn)188.5億元，凈資產(chǎn)81.5億元品牌開發(fā)商，雄厚實(shí)力，優(yōu)質(zhì)信譽(yù)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告渾河自然景觀享受規(guī)劃中的中央公園及文化休憩區(qū)兩大主題河岸公園內(nèi)部20000㎡湖景，五島公園外河內(nèi)湖形成了絕佳的居住景觀，創(chuàng)造了城市“桃花源”般的勝境。景觀資源沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告在期房銷售的情況下，國際團(tuán)隊(duì)的品牌聯(lián)盟，可以大大增強(qiáng)客戶對于產(chǎn)品的預(yù)期和信心。規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)：荷蘭KCAP建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)：法國阿爾薩景觀設(shè)計(jì)公司樣板間設(shè)計(jì)：大隱室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理：深圳市金地物業(yè)管理有限公司國際團(tuán)隊(duì)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，優(yōu)勢的產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場僅有的大平層空中園墅渾南區(qū)域較為稀缺的townhouse產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告大盤社區(qū)，保證了居住的配套設(shè)施170萬平米大型居住社區(qū)內(nèi)部擁有13.5萬平米大型自身配套，包括大型會所、集中商業(yè)、幼兒園、學(xué)校，滿足自身生活需求規(guī)模效應(yīng)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品定位與整體形象策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告一、明確的產(chǎn)品定位與表述：差異化定位體現(xiàn)類似于奢侈品的限量、標(biāo)號、定制、獨(dú)一無二、鮮明的個性，具備奢侈品元素，全方位突顯本項(xiàng)目的個性特征。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告建議做聯(lián)排別墅定制精裝庭院。尤其可邀請大師設(shè)計(jì)精品庭院作為聯(lián)排一大主打賣點(diǎn)。高層空中庭苑亦然。濱河帶產(chǎn)品建議——增加賣點(diǎn)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告Armani阿瑪尼的座榻Rolex勞力士名鐘Versace范思哲Gucci古琦LVChanel香奈爾Prada普拉達(dá)等用具Bose博士(音響)Absolut絕對伏特加JohnnieWalker尊尼獲加(威士忌)Chivas芝華士……簡單的組合與擺放，不經(jīng)意間即可房間與飾品融合，表現(xiàn)出非凡的氣質(zhì)。濱河帶產(chǎn)品建議——增加賣點(diǎn)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告“浩庭”“瀚宮”230㎡聯(lián)排260㎡聯(lián)排聯(lián)排產(chǎn)品定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告“觀邸”“銘苑”350㎡空中別墅200-240㎡空中別墅平層產(chǎn)品定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告翡翠中心——建議引進(jìn)世界知名酒店管理公司打造高級精品酒店（可參照上海璞邸精品酒店或引進(jìn)四季等高級酒店管理品牌吸引名流下榻，另四季酒店本身就是排名世界前20的奢侈品牌）。鉆石中心——建議打造當(dāng)代國際化藝術(shù)殿堂（一層品牌展示與奢侈品新品發(fā)布功能）。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告裙樓商業(yè)——建議打造“Boutiquegallery”名品環(huán)廊奢侈品聚集地Boutiquezone“名品街”Boutique一詞源自法語，在上個世紀(jì)開始和小商店、時髦酒店形影不離。來到新世紀(jì)，這個形容詞已經(jīng)變成名詞“Boutique”概念意義廣泛，以獨(dú)立經(jīng)營、富個性、講究獨(dú)特設(shè)計(jì)感、標(biāo)榜量身訂造的貼心服務(wù)，區(qū)別于包羅萬象的ShoppingMall。所謂BoutiqueZone——名品街，即是國際頂尖品牌聚集的地方。著名的巴黎圣·安諾赫街(RueduFaubourgSt-Honore)、倫敦龐德街(BondStreet)和紐約第五大道，不僅是時尚都市的潮流地帶，更是各國游客的必到之處。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告會所：建議打造專屬一個圈層的“金地樂國匯”（LOGOCLUB）（引進(jìn)CAAB、一兆韋德等高級俱樂部或會所管理公司打造高端主題休閑會所）物業(yè)服務(wù)：建議抽調(diào)精英組建金地物業(yè)“金鑰匙團(tuán)隊(duì)”提供高品質(zhì)專享服務(wù)（各個細(xì)節(jié)、保安、保潔、安保系統(tǒng)等）沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告a沈陽首件奢適品面世。b奢適品體驗(yàn)式營銷。突出項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)，強(qiáng)調(diào)居住奢適品的不同感受。c綜合形象：翡翠精品酒店+鉆石藝術(shù)中心+名品環(huán)廊+金地樂國匯+金鑰匙物業(yè)團(tuán)隊(duì)”二、營銷總體調(diào)性把握：文化藝術(shù)與奢侈的結(jié)合——奢適品營銷路線沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告廣告包裝調(diào)性與表現(xiàn)形式及主題策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告大量意境生活場景實(shí)拍（可考慮在北京邀請專業(yè)團(tuán)隊(duì)拍攝完成）、銅版紙媒體樓書與定向直投等。平面表現(xiàn)手段：沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告主題與畫面場景示意——三個層面：總體感覺：豪宅幸福、幸福豪宅精神層面：高度、影響力、美好感產(chǎn)品層面：舒適、品味、幸福度、體驗(yàn)式高端居住生活。意向文字層面：沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告主題文字示意：門庭，從來都是一個家族精神的標(biāo)志。（出電梯后門廳大戶家族logo設(shè)計(jì)，專享唯一性）藝術(shù)走廊，向朋友展示自我的世界收藏。（走廊體驗(yàn)）24米寬覺，我與世界美好接觸的寬度。（面寬）花園浴房，尊享身體親近自然的美好時光。兩性獨(dú)立空間，對上帝造物的尊重。（浴室分男女使用空間）盛宴，開啟城市上流生活。（餐廳）左右花園，鳥語花香，每天晨起的前奏曲。（主臥與南北雙花園）和最親密的人享受真正的二人世界。（主臥私密空間與小型吧臺）早餐，已經(jīng)是一種享受。（空中花園早餐廳）閱讀世界，品味自然人生。（書房與花園）陽光花房，給會客與宴會共同的欣賞自然的美好感受。收納空間，為你周到意料之外的細(xì)節(jié)。（書柜、壁櫥等收納空間預(yù)留）孩子們童年的私人花園。（獨(dú)立家庭室與花園）主人的生活可以不被打擾。（傭人獨(dú)立出入口）瞰200米闊景水岸，尊享世界觀。（北向河景資源）6座花園構(gòu)建空中園墅的自然世界。（六個空中花園）350、480平米戶型——奢華享受型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告宴客，用兩個空中花園迎接最親密的好友。（客廳南北雙向采光、雙花園）給身體最幸福的放松。（大空間衣帽間、浴室）父母可以享受的二人世界。（父母房與專用浴室）品讀鮮花和清晨的第一縷陽光。（坐在陽光花房讀早報(bào)新聞）200、240平米戶型——經(jīng)典幸福型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告為座駕，找到另一半。（雙車庫）在自己的花園領(lǐng)地，欣賞世界明星。（地下一層家庭花園影院）讓奢侈品為自家的庭院服務(wù)。（定制式奢華精裝庭院）四座方形花殿構(gòu)建圓通的世界。（二層方圓空間轉(zhuǎn)換）時代驕子的宮殿，通透的世界觀。（三層空間）休憩，只在我的星空浴房。（三層主衛(wèi)）慵懶的下午茶可以在室外的藤床上甄品。（三層露天睡床）30平米的私人花園是為書房準(zhǔn)備的。（三層書房與南北雙花園景觀）華麗的榻臺，品茗的最佳空間（三層主臥窗榻）。TOWNHOUSE戶型沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告如何將項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)有機(jī)整合，形成項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位——項(xiàng)目定位模型全面整合后項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)周邊市場環(huán)境提升項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)填補(bǔ)市場需求有機(jī)結(jié)合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場形象定位項(xiàng)目綜合定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告上市公司，國內(nèi)10強(qiáng)品牌開發(fā)商內(nèi)湖外河，超級景觀環(huán)境空中園墅、Townhouse稀缺型豪宅產(chǎn)品大盤配套，自我生活滿足優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，提升項(xiàng)目價(jià)值核心價(jià)值點(diǎn)滿足頂級高端生活的各種需求高端產(chǎn)品主要集中于棋盤山區(qū)域，距離城市較近的渾南區(qū)域缺少純粹的豪宅產(chǎn)品城市中心建筑過于密集，缺少豪宅所需的景觀環(huán)境以及生活尺度市場情況市場環(huán)境需要在與城市適當(dāng)尺度的純粹豪宅產(chǎn)品項(xiàng)目市場形象定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告城市突出項(xiàng)目所處的區(qū)域與城市中心之間的緊密聯(lián)系，強(qiáng)化渾河沿岸作為未來城市發(fā)展的重心，所帶來的區(qū)域價(jià)值，引導(dǎo)客戶對于該區(qū)域板塊的認(rèn)可度逐漸提升。住宅奢適品一個在建筑、環(huán)境、品牌、規(guī)模等方面均趨于城市最高水準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品，我們不能夠僅僅用“高檔住宅”來淹沒它身上的光芒，必須賦予它象征尊貴的身份地位，居住產(chǎn)品里面也有奢侈品，但奢侈不是它的全部，只是它的外在，才是它的內(nèi)核，所以，就有了住宅的“奢適品”項(xiàng)目市場總形象定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告中央高尚生態(tài)居住區(qū)（CHD）的奢適品豪宅項(xiàng)目市場總形象定位沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告推盤及定價(jià)策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2008年度完成聯(lián)排銷售20000㎡，高層銷售26500㎡以上的銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售難點(diǎn)預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的聯(lián)排別墅和高層公寓將分別于10月中上旬和11月中旬開盤銷售，分別只有兩個半月和一個半月的銷售周期，同時時值沈陽地區(qū)的冬季，也是房地產(chǎn)銷售的淡季，客戶的購買欲望會降低，所以需要盡量提前具備銷售條件，爭取銷售時間。項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月中下旬開始客戶積累，按照15：1的成交比例計(jì)算，需要積累3000組以上的到訪客戶，到開盤前最多只有150天的積累周期，平均需20組/天的到訪客戶，需要大量的宣傳推廣進(jìn)行支持，保證客戶的總量。樣板示范區(qū)及樣板間預(yù)計(jì)在10月初才能對客戶開放，與開盤時間過于集中，客戶的認(rèn)知和了解時間太短，對項(xiàng)目本年度銷售幫助較小，建議盡量壓縮施工周期，盡早開放樣板間。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告推盤順序按照資源優(yōu)勢從差到好依次推出本年度的價(jià)格策略為“平開順走”，在有限的銷售周期中，不做價(jià)格的調(diào)整，通過推盤的順序?qū)崿F(xiàn)不同產(chǎn)品的價(jià)值，保證順利的實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)推盤的策略為“惜售擠壓；小步快跑”，通過增加推盤頻次，減少每次放量的方式，造成項(xiàng)目的惜售局面，擠壓刺激客戶的購買欲望，形成熱銷局面。推售策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告市場比較法確定項(xiàng)目均價(jià)——聯(lián)排別墅項(xiàng)目版塊聯(lián)排售價(jià)（元/㎡）權(quán)重備注蘭喬圣菲棋盤山1300040%與本項(xiàng)目品牌、品質(zhì)等最為接近深航翡翠城長白1380040%區(qū)域接近，產(chǎn)品形態(tài)相同桑堤亞娜棋盤山1000020%市場主要別墅項(xiàng)目，與本項(xiàng)目品質(zhì)接近聯(lián)排定價(jià)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告市場比對價(jià)格判斷——區(qū)位打分40%參照項(xiàng)目蘭喬圣菲深航翡翠城桑堤亞娜本案評分指標(biāo)權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象15%81.271.0581.260.9與市中心的距離13%50.6591.1750.6581.04道路/交通狀況12%80.96101.280.9670.84周邊自然環(huán)境10%10170.7101101周邊人文環(huán)境10%60.680.860.650.5周邊配套20%511025151治安狀況8%100.880.64100.870.56片區(qū)提升空間12%70.8491.0860.7291.08總評分

7.05

8.64

6.93

6.92各項(xiàng)目售價(jià)（元/㎡）130001380010000

相對價(jià)格（元/㎡）

12760110539986

參照權(quán)重（%）

45%40%15%

本項(xiàng)目價(jià)格（元/㎡）11661定價(jià)方式沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告市場比對價(jià)格判斷——項(xiàng)目本體打分60%參照項(xiàng)目蘭喬圣菲深航翡翠城桑堤亞娜本案評分指標(biāo)權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃6%100.670.4280.48100.6社區(qū)規(guī)模6%90.5470.4260.36100.6物業(yè)類型10%10160.680.890.9園林環(huán)境12%91.0870.8491.0891.08建筑外觀8%100.870.5680.6480.64戶型設(shè)計(jì)15%91.3581.281.291.35社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)10%50.580.850.570.7學(xué)校5%50.2590.4550.2560.3會所6%90.5480.4890.5480.48其他工程進(jìn)度5%40.200100.500物業(yè)管理5%100.570.3580.490.45總評分

7.36

6.12

6.75

7.1各項(xiàng)目售價(jià)（元/㎡）

130001380010000

相對價(jià)格（元/㎡）

125411601010519

參照權(quán)重（%）

45%40%15%

本項(xiàng)目價(jià)格（元/㎡）13625沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目最終的開盤銷售價(jià)格應(yīng)該為12839元/平米*（1+5%+3%）≈13800元/平米客觀溢價(jià)因素：開發(fā)商品牌溢價(jià)5%項(xiàng)目10月入市的帶來的時間溢價(jià)以及營銷及廣告包裝等方面帶來溢價(jià)共約3%通過市場兩部分比較法，得出本項(xiàng)目聯(lián)排別墅目前入市均價(jià)應(yīng)為：11661元/平米*40%+13625元/平米*60%=12839元/平米聯(lián)排定價(jià)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告干擾因素道路干擾高層干擾回遷干擾車庫入口干擾戶型面積戶型面積聯(lián)排數(shù)量聯(lián)排數(shù)量景觀景觀客視度景觀便捷性配套設(shè)施便捷性配套設(shè)施便捷性聯(lián)排別墅權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析10%20%35%影響權(quán)重聯(lián)排數(shù)量戶型面積干擾因素影響因素30%景觀5%配套設(shè)施便捷性沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品單位（排號）1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#評分指標(biāo)

權(quán)重

評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)干擾因素道路干擾10%70.790.910110190.950.550.580.880.880.870.7高層干擾10%50.590.910110110190.990.990.990.970.760.6回遷干擾10%10110110190.980.860.660.680.890.9101101車庫入口干擾5%70.480.490.590.580.470.470.480.490.590.560.3戶型面積20%71.471.471.471.491.891.891.891.891.891.871.4景觀景觀可視程度10%80.890.990.990.970.710.10000000000景觀便捷性20%10210210210291.871.4515161.261.271.4聯(lián)排數(shù)量10%80.880.890.970.770.770.780.880.890.990.960.6配套設(shè)施便捷性5%90.580.480.470.470.470.480.480.480.480.480.4總評分100%

8

8.7

9.1

8.7

8.5

6.7

6.4

6.9

7.4

7.3

6.4平均分值7.62聯(lián)排總體均價(jià)（元/平方米）13800各排價(jià)格（元/平方米）——1417714877152271487714627128771252713077135271342712577沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告1417714877152271462712877135271307712527134271257714877沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

萬科城河畔公館浦江苑東方威尼斯價(jià)格預(yù)期（元/㎡）1200011000900010000裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)3000精裝（2500元/平米）————毛坯價(jià)格90008500900010000預(yù)計(jì)上市時間2008年的下半年2008年的下半年2008年5、6月2008年的6.7月份平層產(chǎn)品，由于目前市場缺少同類項(xiàng)目進(jìn)行對比，根據(jù)現(xiàn)有的市場研究數(shù)據(jù)，部分預(yù)計(jì)下半年入市的同類產(chǎn)品預(yù)期銷售價(jià)格為高層定價(jià)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格（元/㎡）H1-H39500H4-H68500由于目前競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品信息不完整，無法進(jìn)行科學(xué)比較，同時由于對項(xiàng)目成本信息掌握有限，無法通過成本導(dǎo)向進(jìn)行價(jià)格測算，所以，結(jié)合到高層11月開盤的客觀情況，目前只能依據(jù)市場平均價(jià)格水平，對本項(xiàng)目高層公寓的價(jià)格進(jìn)行初步判斷沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告高層權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析15%5%10%影響權(quán)重戶型因素朝向因素干擾因素影響因素50%景觀10%內(nèi)部景觀干擾因素朝向因素戶型因素景觀河景湖景內(nèi)部景觀沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品單位（排號）H1H2H3H4H5H6評分指標(biāo)

權(quán)重

評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)評分

加權(quán)干擾因素10%70.770.780.870.770.780.8朝向因素5%90.590.590.5100.5100.5100.5戶型因素15%101.591.491.471.171.171.1景觀河景30%10310382.492.761.861.8湖景20%10281.691.80020.430.6內(nèi)部景觀10%90.990.990.960.660.660.6總評分90%

8.6

8

7.7

5.6

5.1

5.4平均分值8.085.32組團(tuán)均價(jià)（元/平方米）95008500各樓座均價(jià)（元/平方米）987394339193868782878527沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告987394339193852786878287沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2008年10月11日推出首批61套Townhouse2008年推盤計(jì)劃2008年10月18日推出第二批共27套Townhouse2008年10月25日推出第三批共26套Townhouse三次共推出114套Townhouse，約27566㎡實(shí)現(xiàn)Townhouse20000㎡的銷售目標(biāo)剩余Townhouse產(chǎn)品根據(jù)實(shí)際銷售情況判斷是否需要本年度開放推售計(jì)劃沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2008年11月1日推出H3-H62008年推盤計(jì)劃2008年11月8日推出H1、H2二次開盤共推出6棟高層，159套住宅，共38055.21㎡預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年度26500㎡的銷售目標(biāo)推售計(jì)劃沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2009年3-4月中旬推出3棟高層，135套住宅共22464㎡2009年5月推出2棟高層，88套住宅28套Townhouse共31569㎡2009年推盤計(jì)劃2009年9月推出4棟高層，176套住宅共50352㎡沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告產(chǎn)品類型銷售面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總銷額（萬元）回款額（萬元）10月Townhouse15904138002194813169高層————11月Townhouse481913800665110575高層193869000174481046912月Townhouse723138009984789高層7180900064629111全年Townhouse21446138002959728533高層2656690002391019580合計(jì)4801253507481132008年銷售回款計(jì)劃注：高層公寓均價(jià)暫時按照9000元/㎡進(jìn)行計(jì)算當(dāng)月60%回款率次月30%第三月10%回款計(jì)劃沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告促銷策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告開盤階段一次性付款的客戶可以享受2%的折扣優(yōu)惠按揭客戶可以享受1%的折扣優(yōu)惠前期交納誠意金辦卡的客戶在此基礎(chǔ)上還可以享受優(yōu)惠措施正常銷售階段一次性付款的客戶可以享受1%的折扣優(yōu)惠按揭客戶無折扣優(yōu)惠原有的“家天下”會員額外享受既定的折扣優(yōu)惠促銷手段沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告老客戶帶新客戶每一位通過“老帶新”所成交的客戶，新老客戶都可以得到優(yōu)惠措施老客戶—每人贈送限量版“水晶麻將”一副新客戶—享受1%的折扣優(yōu)惠促銷手段沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告營銷策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告長青區(qū)域目前還屬于渾河沿線認(rèn)可度較低的區(qū)域，缺少高端項(xiàng)目如何提升我們的區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度，與項(xiàng)目的產(chǎn)品力形成合力，促進(jìn)而不是影響項(xiàng)目的銷售營銷關(guān)鍵點(diǎn)之一項(xiàng)目營銷關(guān)鍵點(diǎn)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目所面對的高端客戶群體范圍較小依靠傳統(tǒng)的營銷模式，肯定難以達(dá)到吸引客戶的目的，如何運(yùn)用精確手段，有效的找到我們的目標(biāo)客戶？營銷關(guān)鍵點(diǎn)之二項(xiàng)目營銷關(guān)鍵點(diǎn)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目的銷售期較為滯后項(xiàng)目預(yù)計(jì)在10月-11月開盤銷售，其時已進(jìn)入沈陽房地產(chǎn)的銷售淡季，如何能夠有效把握客戶，實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。營銷關(guān)鍵點(diǎn)之三項(xiàng)目營銷關(guān)鍵點(diǎn)沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告帶著我們營銷關(guān)鍵的問題，建立精準(zhǔn)的營銷策略以及合理的營銷體系。項(xiàng)目營銷關(guān)鍵點(diǎn)：沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告“通感營銷+精準(zhǔn)營銷+文化營銷”通感營銷：提升項(xiàng)目形象，加深市場認(rèn)知，刺激客戶購買欲望精準(zhǔn)營銷：精確定位客戶，傳遞項(xiàng)目信息文化營銷：拉進(jìn)客戶距離，形成圈層營銷營銷策略沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告營銷架構(gòu)體系通感營銷項(xiàng)目包裝媒體宣傳精準(zhǔn)營銷渠道推廣公關(guān)活動行銷文化營銷樂國CLUB營銷策略：公共關(guān)系營銷沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告策略執(zhí)行體系媒體宣傳項(xiàng)目包裝戶外報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)雜志電視廣告形象銷售現(xiàn)場產(chǎn)品包裝看房動線渠道推廣信息直投口碑傳遞定點(diǎn)傳播公關(guān)活動重大事件營銷品牌聯(lián)展命題研討公共關(guān)系業(yè)界人士新聞媒體樂國CLUB客戶的第二客廳，項(xiàng)目與客戶的互動平臺策略執(zhí)行方式：沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告文化營銷“樂國CLUB”代表了“圈子文化階層文化貴族文化生活文化、社交文化”——以“文化行銷”形式將商業(yè)行為轉(zhuǎn)換為與目標(biāo)群生活方式與階層意志更為對應(yīng)的生活藝術(shù)——“隱蔽”的銷售方式，比之商業(yè)化推銷更為長效及有力。

“樂國CLUB”所倡導(dǎo)的階層精神，不僅有清晰識別感，更使人樂于在此停留，享受，并最終成為承載財(cái)富階層生活品質(zhì)、生活藝術(shù)的“精神盛會”。沈陽某大型項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告使我們對于每一位來到現(xiàn)場的客戶都擁有一個聯(lián)結(jié)的良性紐帶，避免了生硬的客戶回訪。同時為老客戶帶來新客戶創(chuàng)造了一個理由，圈層營銷的渠道被合理打開。方式：將外展場及售樓處作為充分展示未來高端生活場景的一部分，利用局部區(qū)域營