重慶XX集團永川花園策劃案前言隨著西部大開發進一步深化，“渝西經濟走廊”經濟發展迅速，永川這個年輕都市乘著西部大開發東風進入了經濟發展快車道。近兩年來以“渝西廣場”、“陽光花園”、“偉映-帝琴花園”為代表一批有影響樓盤將永川房地產推向了一種新發展時期。永川南方花園項目是重慶南方集團有限公司響應西部大開發號召，本著服務永川、建設永川目，在永川市南大街投資開發大型項目，是永川市列為“市委、市府形象工程”大型園林式住宅社區。目錄第一某些：市場分析1．永川市基本狀況12．永川市房地產市場基本狀況13．永川市場特點分析34．永川房地產發展趨勢45．重要競爭對手分析4第二某些：永川南方花園項目概況1．地理位置82．重要經濟指標83．項目規劃84．戶型指標⑴．按戶型劃分（暫定）９⑵．二期設計戶型建議10第三某些：SWOT分析1．[S]項目優勢112．[W]項目劣勢113．[O]項目機會124．[T]項目威脅12第四某些：項目定位方略1.目的客戶群闡明132.項目品牌定位方略133.樓盤品質定位方略144.物管定位方略165.宣傳定位方略18第五某些：項目營銷推廣1.項目現場包裝182.建設環節建議183.廣告推廣方略19第六某些：項目銷售方略20第七某些：宣傳推廣籌劃第一階段：品牌嫁接20第二階段：樓盤品質塑造22第三階段：營造銷售氛圍24第八某些：媒體廣告26第一某些：市場分析1.永川市基本狀況永川古為梁州屬地、至今有12歷史，1992年3月經國務院批準撤縣建市，轄區1575平方公里，34個鄉鎮街道辦事處，631個行政村，市區常住人口11萬，中央、市屬科研單位11個，各類專業技術人員2萬余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫療機構111個，三資公司40余家。擁有全國發行報紙兩家《永川日報》、《渝西經濟》，電臺1家（永川市電臺）、電視臺兩家即永川電視臺和永川市有線電視臺。2.永川市房地產市場基本狀況永川市既有房地產開發商45家，其中38家三級資質開發公司和7家二級資質開發公司，97年以來，重要集中在永川市開發區和當前市區中心地段開發，去年全市在建項目共65個，面積32.575萬平方米，擬建項目7個面積7.74萬平方米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。其特點是區位較好，處在成熟社區、周邊市政配套設施齊全，構造采用底層（商場）框架，商場以上住宅某些均為磚混構造。這種混合構造多為8層，戶型設計單一，主力戶型為三室二廳和四室二廳，面積100平方米至130平方米，沒有成規模社區和完善配套及環境。當前樓價分低檔、中檔和高檔，基本狀況如下：樓盤名住宅單價門面單價地理位置特點銷售狀況裕豐商住樓360元/平方米2800元/平方米匯龍大道汽車城對面已售50%福星樓350元/平方米元/平方米兩區已售70%大眾園正街420元/平方米次街390元/平方米正街3000元/平方米次街2200元/平方米南大街小橋子中心轉盤經濟合用房已售80%全發綜合樓頂層400元/平方米其他樓層450元/平方米3000元/平方米本項目范疇內南大街辦事處正對面已售85%志新大廈3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米內街2500元/平方米沿河3000元/平方米農科所河對面永川二環路旁已售40%低檔樓盤為多層磚混構造，是由小開發商開發單棟樓。如：中檔樓盤為多層小高層磚混構造，地段位置較好，由中檔實力開發商聯建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場和綠地，如：樓盤名住宅單價門面單價地理位置特點銷售狀況陽光花園均價580元/平方米25隊長途汽車站四室二廳雙衛錯層面積169.9平米、三室二廳雙衛錯層面積131.36平米、三室二廳雙衛A面積140.10平米、B面積130.48平米、二室一廳一衛A88.5平米、B面積86.79平米已售60%海通大廈560元/平方米臨街3000元/平方米次街2300元/平方米內環路與瀘州街交叉處到火車站之間已售60%高檔樓盤為高層、電梯，有廣場和少量配套環境，位處成熟社區、市政配套較好。如：樓盤名住宅單價門面單價地理位置特點銷售狀態公交商廈均價800元/平方米位于內環路與瀘州街交叉口全歐式風格、框架構造，有全落地客廳玻璃窗，奧斯3100型電梯，地處成熟社區，市政設施較好已售65%渝西光華世紀廣場3~8層均價660元/平方米頂層590元/平方米錦華樓1~2層為光華家電通訊電腦城6000元/平方米、外街10000元/平方米、內次街6000元/平方米位于永川市商業中心、商業街西大街與玉屏路、西外老街圍合處錦華樓、盛華樓、風華樓均為9層住宅，盛華樓、風華樓底層是門面與光華大廈背面形成一條18米寬商業步行街，門面大某些是還建面積已售70%光華大廈A型四室二廳雙衛，面積159.88平米，價格1080元/平方米B棟二躍層面積220.73平米，價格1180元/平方米B棟三躍層面積304.8平米，價格1280元/平方米光華廣場已售80%旺城山莊1280元/平方米位于永川市望城山山腰，東鄰都市公園，北靠渝西步行街52幢別墅和少量多層公寓，和式風格。A1別墅316平米、車庫22平米。A2別墅302平米（2層）、車庫22平米。B1別墅326平米（3層）、車庫22平米。C1別墅210平米（3層）。D1型三室二廳雙衛錯層式公寓126平米。D2型三室二廳雙衛錯層式公寓134平米已售10%綜上事例可知，在永川市既有房地產市場尚無真正意義上規模開發社區狀況下，永川南方花園項目憑借農科所地塊，“麻柳河”天然水景環境地理優勢，和南方集團公司規模開發成功經驗與開發實力，營建永川市“園林式生態住宅社區”，必將成功地創造較好經濟效益和社會效益。3.永川市場特點分析⑴.由于小都市房價低、面積流行較大大戶型。⑵.由于房地產發展尚處在初期，消費者偏好錯層，并以為是流行高檔戶型。⑶.消費者對社區房理解甚為貧乏，對好房子定價更缺少評判原則。⑷.各鄉鎮級領導和一批農村鄉鎮外出經商人士亦有變化既有住房條件需求。⑸.既有住宅開發重要集中在永川市開發區和市中心地帶，住宅某些為磚混構造，成本較低，戶型設計普通，沒有規模和配套環境。4.永川房地產發展趨勢永川市當前正處在房地產開發早中期，以市中心都市改造為重點商品房開發存在明顯區域不平衡性。但是隨著人們對生活質量規定不斷提高對居住環境規定也逐漸提高，我南方集團有限公司在城鄉結合部南大街開發將會把這種不平衡性縮小。5.重要競爭對手分析⑴.偉映-帝琴花園該項目由深圳建筑設計院重慶分院進行建筑設計，環境景觀由浩豐園藝景觀設計公司設計，銷售代理由重慶偉聯銷售代理公司公司代理。項目以多層建筑為主，配以某些別墅園林花園社區，中庭地下層為停車場，項目位于永川經濟開發區腹地匯龍大道第二轉盤，總占地110畝，總建筑面積15萬平方米，綠化率達40%。由永川偉映實業開發，售樓部設在匯龍大道第二轉盤處，屬暫時售樓部，一期竣工后拆除。售樓部周邊綠化基本完畢。永川偉映實業是永川三大房地產開發商之一，公司前身是永川茶山尚一家旅游經營單位，其開發偉映東岳農貿市場位于匯龍大道第一轉盤處，屬多排連排樓，是永川近年涌現先進樓盤之一，現已所有賣完。它為偉映實業在永川房產開發贏得了較好名譽和較高知名度。其價格為：平層均價520元/平方米、躍層均價590元/平方米、寫字樓780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價988元/平方米。位于匯龍大道第二轉盤帝琴花園，分四期建成。重要為7~8層多層建筑，少數別墅重要分布在第四期“冬景園”。社區成“田”字型布置，重要有兩個大入口[見方位圖]進出社區，中央活動區內設有游泳池、大型背景音樂、小朋友活動區和休閑廣場。一期“夏景園”重要以高大綠色植物環園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。308套住宅中躍層占建面35%，錯層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面15%。其規劃建設二期“春景園”重要景觀以花草為主，強調春暖花開后所成景致。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹、果樹為主體現秋景。四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景為主體現冬景。智能化系統有：室外①社區中央背景音樂②可視對講電話③紅外線周界監控④園區閉路監控⑤三表出戶⑥漏電保護⑦塑鋼窗室內①燃氣泄漏報警②手動緊急報警系統③紅外線室內監控報警④寬帶網入戶⑤門磁防盜⑥子母防盜門推廣宣傳：*.該社區5月18日已開始征詢，但詳細房價、物管、付款方式均未出臺。*.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。*.匯龍大道第一轉盤到第二轉盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。*.由體育館發往現場售摟部購房直通車一輛。*.7月28日在渝西會展中心召開了一次新聞發布會。*.7、8月份在永川市體育場和渝西廣場組織了幾次促銷宣傳活動。*.7、8月份在永川日報上刊發了４次廣告，并協辦專欄出軟性文章３次。*.7、8月份做報刊夾頁３次。*.與永川電視臺合辦偉映－帝琴花園專項節目２次。*.準備在渝西廣場建一永川最大戶外廣告牌。*.準備做永川市內公交車身廣告。市政配套及交通：①.匯龍大道是永川市政府規劃重點工程，也是新城區重要交通干道，路面平整寬闊。②.市政府將遷到該項目正對面③.永川市人民醫院在該項目對面，其職工大摟主體已竣工。④.業主子女上學可就近讀匯龍幼兒園、匯龍小學、永師附中，但辦學質量較差。當前偉映正聯系與永中聯合辦學。⑵.昌州都市花園位于小南門（川主溝）至英井路區內，與電影院、文化館、寺廟、永川中學、紅旗小學、客運中心、演藝中心、人民醫院、大南門商業中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相稱便捷。與南方項目相比，由更成熟社區和商業環境。區位圖：項目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地2平方米，一期工程占地44畝，總建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門面1平方米，還建房20500平方米，車位120個，中心商業步行街8000平方米（商場未計入總建面中），幼兒園一所600平方米，會所650平方米，展覽館1200平方米，寫字間600平方米。一期住宅全為多層和別墅，其中多層重要是8層，平街一層為商業門面，2~8層為住宅。重要戶型及分派比例戶型種類面積百分比平層二室一廳56平方米10%二室二廳80平方米/85平方米20%三室二廳115平方米/120平方米/130平方米50%錯層四室三廳180平方米10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。社區特點：陽臺為弧型陽臺，窗為陽光窗，外墻色調以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。社區內修有商業步行街，設計與渝西廣場架空層相似，底層為商業步行街，上部作為小廣場。該項目二期規劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層多層住宅。處在成熟商業區，區位優于我永川南方花園項目。其戶型及所占比例較能體現永川市場需求，值得咱們留意。第二某些：永川南方花園項目概況1．地理位置地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約2公里）處。2．重要經濟指標項目占地22.3公頃（計334畝），總建面積約30萬平方米，其中一期重要經濟技術指標如下：用地面積總建筑面積住宅面積道路面積廣場、水體面積臨街商店公建面積折算綠化面積地下車庫面積綠化率總居住戶數93809平方米128630平方米98060平方米23452.3平方米12101.7平方米22143平方米37805平方米6648平方米40.3%695戶3.項目規劃⑴.項目總體規劃在于創立一種回歸自然、崇高、新穎、別致而布滿文化情趣社區。本著21世紀居住建筑人性化原則，在整體規劃上突出如下特點：①.林蔭步行道沿麻柳河兩岸環繞并貫穿全區。②.以30米以上寬景觀大道和16米寬步行街為全區骨架。在充分考慮環境均好性、集中與分散、動靜分離等原則基本上將社區別為A、B、C、D、E五個組團，讓更多住宅有良好景觀朝向。③.社區景觀大道和步行街對外開放，將是該區域乃至整個都市公共空間。而各組團間相對獨立，各自圍合成院落。在保證社區與都市相融同步又充分保證了業主生活私密空間。⑵建筑風格①.半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機結合，既有古典風味又具當代特色。②.在立面造型上，采用三段設計，充分運用豐富古典建筑符號和線腳，白色玻璃和高檔白色塑鋼窗，加上淺灰色高檔外墻面磚，使各組團色彩雅致和諧。4.戶型指標⑴.按戶型分（暫定）戶型面積m2/戶戶數平面布局結構形式三室二廳二衛一廚三廳三衛一廚平層錯層躍層190-1001141440308202100-145426426011331503150-2001412411761804201-250180180018合計699564135149415135占戶數比例80.6819.3221.3259.3719.31⑵二期戶型設計建議面積（含公攤）85-95平方米110-125平方米130-150平方米也許戶型二室二廳單衛/雙衛[錯層或平層]三室二廳雙衛帶儲物間[錯層]四室三廳雙衛帶儲物間[躍層]占建面30%50%20%建議戶型面積需求客廳開間4.2M、面積＞20㎡客廳開間4.2M、面積＞20㎡客廳開間4.5M、面積＞25㎡餐廳＞8㎡餐廳＞8㎡餐廳＞10㎡廚房＞6㎡廚房＞7㎡廚房＞7㎡主臥＞14㎡主臥＞14㎡主臥＞15㎡次臥＞11㎡次臥＞11㎡次臥＞11㎡衛生間＞5㎡主衛＞5㎡主衛＞5㎡觀景陽臺＞4㎡次衛＞4㎡次衛＞4㎡生活陽臺＞3㎡儲物間＞2㎡起居室＞12㎡，可不單獨設立因素①老年人與年輕人生活習慣、生活需求不同，需分開居住。老年人喜靜，且社交范疇相對較窄，生活所需空間相對較小。②剛踏入社會年輕一族需購房組織家庭，但因經濟不太寬裕，對小戶型需求較大。③某些30-40歲公職人員，其父母居于農村或其他地方，現家庭經濟狀況容許將父母接到身邊，但又不肯父母影響自己既有生活方式，有購買小戶型供父母居住愿望。④父母為子女購房組織小家庭。觀景陽臺＞4㎡儲物間＞3㎡生活陽臺＞3㎡觀景陽臺＞4㎡①永川市常住人口21萬，其中在職工作人員依托國家或單位集資建房，獲得產權或買斷公房產權占房地產市場45%。另有30%是本地老居民，房屋產權由祖輩處繼承所得。實際通過購買商品房獲得房屋產權消費者占房產市場25%。以上所獲產權住房普通檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業需求。對面積規定適中，戶型、環境和配套要好。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范疇，配套和環境較差，有2次置業需求。③家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。生活陽臺＞3㎡①家庭人口多，需購買較大戶型。②交際廣泛，時有親朋朋友來訪，為休息、娛樂互不干擾，需購買躍層。③經濟富裕，需住房豪華氣派需購買躍層。*門面開間4.2-4.8M，開間與進深比例約為1：3，單個門面面積控制在40-60平方米；*底層反躍設計是為減少底層門面進深，同步豐富底層住宅構造變化；*景觀陽臺面積暫按50%計算，生活陽臺面積全算。第三某些：SWOT分析1.[S]項目優勢：⑴.集團公司品牌優勢。⑵.永川南方花園項目規模優勢。⑶.永川南方花園戶型等“人性化”設計處處體現公司“以人為本”經營理念。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等繁華與獨立圍合而成組團寧靜相得益彰，充分體現項目規劃優勢。⑸.緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅800多米），周邊購物、交通、教誨、醫療、銀行等配套齊全，特別本項目位處“麻柳河”上游，水清樹綠，獨具區位優勢。⑹.社區內配套齊全，備有會所、游泳池、籃球場、超市、幼兒園、音樂廣場等設備設施。⑺.社區直飲水系統將變化永川市飲用水差歷史，讓社區內居民戶戶喝上質優價廉純凈水。⑻.社區先進物管服務將給社區居民一種全新、安全、舒服生活環境。⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。2.[W]項目劣勢⑴.項目所屬地塊當前尚未形成較有規模開發，交通設施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。永川市民當前仍習慣上把項目所在地——南大街片區理解為城郊結合部，市政配套設施不夠成熟，人氣渙散。⑵.當前房價普遍較低，項目配套設施多，施工條件差，增大了建設成本，提高了成本控制難度。⑶.城北新區是市政府近幾年發展方向，將給項目銷售帶來一定影響。3.[O]項目機會⑴.在西部大開發帶動下，永川市近年經濟發展迅速。⑵.永川市當前還沒有成規模開發大型園林式社區，永川市當前開發商中實力普遍較弱，競爭力不強。⑶永川市物業管理水平很低，在這里咱們物管優勢明顯。⑷城北新區成熟尚待時日，給了本項目運作時間。4．[T]項目威脅⑴.市場容量有限，存有客源分流危險。⑵.隨著永川市都市建設展開，某些有實力、有經驗開發商即將進入，加劇了市場競爭。⑶.永川市大量集資建房減少了集團購賣也許。⑶.永川市一某些低擋樓盤僅售350元/㎡-400元/㎡左右與本項目均價800元/㎡相差一半，將分流某些客源。第四某些：項目定位方略1.目的客戶群闡明①．公務員、教師：收入普通但相對穩定，對環境及按揭等有較高規定；②．小公司主、經商成功人士：有一定消費實力，支付能力強，對交通等有較高規定；③．鄉政一級領導班子目的客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學、家屬就業等。2.項目定位方略依照上述目的客戶群體特點，本項目定位為高檔樓盤，價格取中高水準，針對二次置業者及相對成功人士。在營銷方面，充分展示品牌開發商優勢，給消費者信心同步充分滿足業主尊榮感；在本質塑造方面，充分展示區域、規模、規劃、配套等優勢；在服務方面，售前、售中、售后均充分體現人性關懷，以人為本理念。3.樓盤定位方略由于歷史、地理等因素永川房地產開發比較滯后，從既有土地資源分布和開發商實力狀況來看近兩年會浮現大量社區，但不會浮現大型成規模社區。隨著社會生活水平不斷提高，人們對生活居住質量規定也隨之提高。社區綠化、配套、物管等逐漸成為某些收入穩定公務員和高收入經商人士（如電信、銀行、政府部門和一某些擁有黃金鋪位工商戶、私營公司主等）二次置業必要條件。永川南方花園項目針對年收入2萬元、積蓄6萬元以上目的客戶群，把樓盤定位于大規模高檔社區，以超越永川既有社區和競爭對手環境景觀、社區配備和物業管理等方面來體現樓盤個性，突出樓盤品質，進而吸取消費人群。如：社區配備采用：室內①.子母防盜門②.塑鋼陽光窗③.空調及冷凝水預置④.預留煙道⑤.水、電、氣、閉路、電話到戶⑥.社區直飲水系統到戶⑦.贈送花臺，戶戶有景室外①.A級環境外觀設計②.游泳池、網球場、會所、釣魚池③.局部底層架空休閑空間④.音樂廣場、步行街、小朋友游樂場、公共廁所⑤.晨跑小徑、室外健身設施⑥.南大街入口處設紅綠燈、并設有公交車站和治安崗亭⑦.親水人行道⑧.幼兒園（一級原則）⑨.老人、嬰幼兒、孕婦用品專賣市場⑩.學校、醫療保健、農貿市場、超市、銀行和郵政等智能化：①.社區背景音樂②.電子巡更③.三表出戶④.對講系統⑤.24小時閉路監控⑥.寬帶網入戶特別是通過中軸上修建一條30米寬景觀大道，與步行街和親水綠化觀光道互相輝映，把樓盤定格于高檔，在鎖定目的客戶群同步，吸引潛在客戶。4.物管定位方略永川南方花園物業管理服務由具備一級資質重慶南方花園物業管理有限公司提供。永川南方花園將積極引進重慶或國內各發達地區先進物業管理理念和服務體系，并結合本地人力資源組建專門物業管理公司，為社區業主提供高檔次、超值、周到、高效、以便、稱心服務。一、物業管理服務項目（一）、公共服務1、清潔衛生：社區公共場合和共享部位衛生清掃、垃圾清運及經常性保潔。2、綠化尋常維護管理：對綠化物進行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持綠化物生長良好。3、治安管理：設安全保衛人員對社區進行安全防范和治安管理工作。4、共享蓄水池維護：定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛生質量原則。5、水電維護：對業主共享供水、供電管線設施進行尋常養護維修，保證正常使用。6、排污設施維護：清疏和維修業主區用排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。7、道路維護：對社區內社區級道路（不含市政道路）進行尋常養護維修，保證道路良好。8、房屋共享部位尋常維護：對房屋屋頂、外墻、樓道等公共部位進行尋常養護維修，保持完好。（二）、有償服務1、房屋代管、代租、代售2、家庭清潔（鐘點、長期）3、代商品4、代購、租、育花木5、搬家6、代送鮮花、禮物7、商務服務（票務、打字、復印、傳真等）8、組織小朋友假期各類培訓9、洗車10、醫療看護11、空房看守12、客人接送（汽車、火車、輪船、飛機）13、家電安裝維修14、業主（住戶）自有設備設施定期維護（三）、免費（超值）服務1、尋常家政服務：代辦電話安裝申請；代辦有線電視開通；代辦天然氣開通；代訂牛奶；代辦收發報刊；特快專遞；暫時代為保管物品；組織家庭裝修講座；代叫出租車；叫起床。2、文化娛樂服務：代聯系舉辦喜事慶典；提供棋類活動場合；舉辦居家常識講座；組織居民照相展；組織社區休育活動；組織社區老年人活動；建立老年人活動組織等。3、醫療服務：建立住戶醫療檔案；配備急救箱，急救藥物；住戶生病代為聯系醫院等。4、園藝綠化：提供家庭園藝征詢。5、安全服務：義務檢查安全用電、用氣狀況；義務宣傳家庭安全用電、用氣、消防常識。二、物業管理服務承諾（一）、保修期維修自工程竣工驗收之日起計，負責代表業主聯系，督促保修單位按發展商提供之《質量保證書》商定期限完畢。（二）、常規期維修接到維修/投訴，10分鐘內答復；維修祈求/投訴記錄后，物管工作人員30分鐘內到現場；除大、中修外，普通維修三小時內解決完畢。（三）、清潔服務生活垃圾袋裝化，定期滅四害；可回收運用資源（廢金屬、玻璃制品、塑料制品等）分類存儲，定期收集、清運；廢舊電池專門存儲，定期回收。（四）、保安服務社區內組團與組團公共范疇機動巡邏；組團門崗和內部機動巡邏；設中央控制室，智能安保系統集中監控。（五）、環境園藝定期修剪、補栽；定期施肥、除蟲；景觀水池定期清洗、消毒；道路、景觀照明完好充分。另：永川南方花園物業管理費原則依照同類社區收費原則，暫定為：無電梯住宅：0.50元/（按建筑面積計算）有電梯住宅：0.60元/（按建筑面積計算）商業門面：1.50元/（按建筑面積計算）以上價格最后執行價格以物價部門核準原則為準。5.宣傳定位方略“導入期”嫁接南方集團公司開發實力和公司品牌形象作為重點宣傳。“說服期”宣傳環繞“高檔”、“最佳”展開，以“康居樂園”鎖定訴求目的客戶——年齡在25-45歲公司管理人員、國家公務員、文化、教誨、衛生從業人員以及收入相對穩定私營公司主和擁有黃金鋪位工商戶。“營造期”從品質、區位、人性化服務等方面及“柳河都市人家”著手，將高檔生活社區不可阻擋魅力完全釋放，給目的客戶一片尋夢天空。第六某些.項目營銷推廣1．項目現場包裝工地周邊采用磚砌圍墻，刷白后畫上宣傳畫，樹“康居樂園”形象，營造“永川南方花園，柳河都市人家”親和氛圍。售樓部裝修簡潔明了，采用大幅落地玻璃窗，增長室內通透性，室內布置重點突出南方集團公司形象，售樓部家具以及室內色調應溫馨，盡量營造親和氛圍，讓客戶走進售樓部就象走進朋友家同樣自然親切。交易談判時如朋友間知心交談。售樓部外環境由圍墻圍合而成，依地塊狀況建議設一停車場、一休閑娛樂場（南大街附近沒有廣場或步行街），從而讓附近居民休閑娛樂到售樓部來，進而集聚人氣。停車場與休閑娛樂場用綠化帶分隔。休閑娛樂場內設戶外娛樂健身器材如：綜合秋千架、鐵吊椅等，環境體現綠化。2.建設環節建議建議以步行街和景觀大道為社區建設骨架，沿景觀大道逐漸擴散建設。以景觀大道為引入，有助于展示南方集團雄厚實力和公司形象，增長項目社會信譽度，有助于銷售工作順利展開，同步游泳池籌劃在6月份此前投入使用，以便形象地展示規模社區配套優勢。3.廣告推廣方略永川南方花園是南方集團走出重慶市區首個大型項目，在永川得到了本地政府高度注重，被列為“永川市委、市府形象工程”，集團公司也擬定將該項目建設成永川市“園林生態住宅社區”。為將項目全面、精確地推介給消費者，并且創造良好銷售環境，推廣將分“導入”、“說服”、“營造”三個階段進行。“導入期”[9月中上旬至9月下旬]重要采用“阻隔方略”嫁接重慶南方集團公司品牌，告知消費者“永川南方花園”是占地334畝高檔次園林式生態住宅，是由重慶市知名房地產開發公司南方集團在永川開發“永川市委、市府形象工程”，并且詳盡簡介重慶南方集團公司以及南方集團開發業績，進行嫁接品牌。以工地圍墻看板、電視廣告、戶外廣告牌、車身廣告和報紙廣告推出，勸阻消費者推遲購買其他商品房，防止客戶分流。“說服期”[9月下旬，開盤先后]重要采用“全面出擊方略”以大量報紙廣告突出“麻柳河畔和離塵不離城”區位優勢，同步運用詳盡資料項目簡介和全面細致地推介社區精品戶型，獨特人文景觀個性，先進品質和公司文化、形象等，塑造第一樓盤品牌品質，促使消費者追捧、購買。“營造期”充分運用報紙、樓書、紙手袋和促銷活動以及售樓現場和精致樣板房展示等營造出“為成功人士度身定造”成功者感覺和“柳河都市人家”一片都市田園天地。第七某些：項目銷售方略方略一：依照永川市場實際狀況，建議采用低開高走，促使浮現“羊群”效應，讓消費者追捧南方花園項目。方略二：一期A組團開發全是多層住宅，為使資金迅速回籠，同步匯集人氣，建議開盤恰當額度優惠，并限量銷售，制造“熱銷搶購”效應。方略三：從整體上有籌劃地把握銷售節奏，以保證項目持續暢銷。第八某些：宣傳推廣籌劃第一階段：品牌嫁接實行環節：一.報版廣告報版廣告一1.時間9月10日星期一2.版面整版套紅3.報紙《永川日報》4.內容：祝賀教師節，誠邀永川市先進教師、各校領導及意向性客戶參加重慶南方集團各大樓盤一日游。告知活動時間9月15日、9月22日。報版廣告二1.時間9月11日星期二2.版面整版3.報紙《永川日報》4.內容：①.引語[見草稿]②.開發商自述[見草稿]③.編后語：由編輯記者發編后語，引起永川地產業內討論。*9月14日星期四《永川日報》整版①.南方集團榮譽榜②.簡介南方集團業績名人苑、龍景苑等幾大特色苑區建設，環境配套、物管等特色，并展示所獲榮譽牌③.插入圖片④.編后語——南方集團將給永川市帶來巨變⑤．告知明日周六重慶南方集團各物業一日游二.活動重慶南方集團幾大社區一日游1.時間9月15日、9月22日[實行時間]2.宣傳時間9月10日3.宣傳方式報紙廣告中穿插4.參游人員意向客戶、全永川市先進教師、學校領導5.交通包車6.當天行程安排上午：永川重慶文景苑名人苑中午：酒店吃午飯下午：C區上格林彩電苑永川7.費用預算：6000元/次兩次共1.2萬8.凡參加者可獲紀念品及賓客卡，憑卡購房享有9.7折第二階段：樓盤品質塑造重點從區位優勢和項目理念著手樓盤品質塑造。一：報版廣告報版廣告一1.時間9月18日周二2.報紙《永川日報》3.版面整版4.內容：永川南方花園項目簡介①.經濟指標②.整體規劃理念③.環境設計理念④.建筑造型及立面設計理念⑤.配套、設施規劃⑥.區位優勢分析報版廣告二1.時間9月21日周五2.報紙《永川日報》3.版面整版4.內容：倡導健康生活及生活環境⑴.健康生活主義⑵.健康生活環境原則⑶.緊扣健康生活、環境，推薦永川南方花園健康生活①.環境a.麻柳河畔空氣清新干凈，林蔭小道晨練、散步b.景觀大道、背景音樂、步行街c.體育健身設施d.環境安靜，遠離喧鬧e.出入以便，安全f.生活居家以便、市政配套齊全②.項目效果圖：社區整體鳥瞰圖、組團效果圖、景觀效果圖報版廣告二1.時間9月25日周二2.報紙《永川日報》3.版面整版4.內容：⑴.以“麻柳河畔新景觀”為題，從項目自身高貴品質先進質量點評。⑵.編后語——永川南方花園給南大街、麻柳河以及永川市帶來了巨變。⑶.戶型研討活動①.向市民征集戶型目：體現開發商“以人為本”理念，建老百姓承認滿意住宅，吸引消費者關注。操作方式：a.市民自己設計b.拋出戶型某些[前期設計圖]②.推出主力戶型[前期設計圖]征求意見③.評獎：一等獎一名、二等獎二名、三等獎三名，獎勵錢或物④.下期廣告發布某些作品及專家點評⑤.費用預算[4000元左右]⑥.發獎時間開盤之日[10月10日暫定]第三階段：營造銷售氛圍報版一：1.時間9月27日周四2.報紙《永川日報》整版封底3.內容①.祝賀國慶節②.發布戶型