東灘公司發展戰略定位匯報2023年12月27日2023/12/27

2解決問題的思路東灘公司面臨的根本問題是什么？今天的東灘開發意味著什么?東灘公司的路從哪里開始?東灘開發包括什么?東灘公司需要干什么?從哪里來？到哪里去？路怎么走？2023/12/27

3今天的東灘開發意味著什么?東灘開發的意義今天的東灘開發意味著什么?東灘公司的路從哪里開始?東灘開發包括什么?東灘公司需要干什么?從哪里來？到哪里去？路怎么走？東灘開發對全球生態化進程的貢獻東灘開發對中國城市化建設的推動東灘開發對長江三角洲發展的促進東灘開發對上海國際化進程的推進2023/12/27

4東灘開發包括什么？東灘開發戰略今天的東灘開發意味著什么?東灘公司的路從哪里開始?東灘開發包括什么?東灘公司需要干什么?從哪里來？到哪里去？路怎么走？東灘開發的內涵東灘開發相關地區的影響東灘開發的條件東灘開發的戰略階段2023/12/27

5東灘公司需要干什么？今天的東灘開發意味著什么?東灘公司的路從哪里開始?東灘開發包括什么?東灘公司需要干什么?從哪里來？到哪里去？路怎么走？東灘公司的歷史使命東灘公司的角色定位東灘公司的戰略定位東灘公司的定位2023/12/27

6東灘公司的路從哪里開始？東灘公司的戰略思路今天的東灘開發意味著什么?東灘公司的路從哪里開始?東灘開發包括什么?東灘公司需要干什么?從哪里來？到哪里去？路怎么走？東灘公司戰略重點東灘公司發展模式東灘公司分階段贏利模式東灘公司的產業選擇東灘公司的核心能力2023/12/27

7主要內容東灘開發的意義東灘開發的戰略東灘公司的定位東灘公司的戰略思路2023/12/27

8東灘開發的意義東灘開發對全球生態化進程的貢獻東灘開發對中國城市化建設的推動東灘開發對長江三角洲發展的促進東灘開發對上海國際化進程的推進2023/12/27

9東灘的開發目標積極的生態系統保護示范工程通過景觀生態工程優化東灘自然生態系統，對敏感的濕地生態系統進行積極保護健康優質生活模式的人居之地以景觀生態工程、房地產、休閑產業建設優質健康生活模式的人居之地生態住區生態保護2023/12/27

10東灘的開發目標以生態系統為支撐的科研、科教、科普基地以生態環境、生物資源為研究對象的科研活動以人與自然協調發展為研究目標的綜合性科研活動以生態資源展示、教育為目的博物館、濕地公園等以自然資本、知識資本為基礎的產業群以人本生態為主題的休閑旅游以健康產品、綠色技術為基礎的生態農業以科技教育為特征的知識產業以人本生態為主題的房地產業科教研究產業發展2023/12/27

11從全球城市發展趨勢分析，世界城市發展正面臨著一場從傳統工業文明走向未來生態文明的環境革命農業革命工業革命環境革命村落出現人類向自然有組織的索取城市成為社會經濟核心掠奪性開發自然環境嚴重破壞城市發展追求生態平衡目標有計劃的進行生態和環境的保護和恢復人類與自然和平相處協調發展環境惡化威脅人類自身生存破壞力有限形成半自然環境2023/12/27

12東灘的自然資本東灘的自然資本將產生不可限量的生態、科學、美學和經濟學價值生態資源蘊涵巨大生態價值調節鄰近區域氣候凈化水并提供水資源濕地生態系統支撐多樣生物豐富的物種多樣性東灘的自然資本豐富的物種、獨特生態系統蘊涵巨大科學價值豐富的鳥類研究對象豐富的魚類生態類型研究世界罕見的快速演替濕地生態系統壯觀的自然景觀蘊涵的美學價值鳥類保護區中華鱘保護區濕地和河口海灣組成的自然景觀多種資源蘊涵巨大經濟價值快速延伸的土地資源豐富的漁類等生物資源風、水、光等生態資源2023/12/27

13生態經濟：21世紀的世界發展潮流人口、資源和環境的嚴峻矛盾經濟高速發展與生態環境保護之間的矛盾世界性的理論研究《我們共同的未來》《發起一場環境革命》《超越增長》、《陽光經濟》《自然資本論》、《倍數四》……環境革命和生態文明著作經濟、社會、環境三贏的生態文明社會所謂生態型的現代化問題：就是通過生態環境優先的原則促進經濟社會發展和生活質量提高，而不僅僅是生態環境保護世界性課題：生態型的現代化？2023/12/27

14世界性課題：探索生態型的現代化生態型的現代化東灘開發東灘開發走的是一條探索積極的生態環境保護、有效合理利用生態資源達到可持續發展的道路現代化進程中強調生態環境保護通過生態效益創造現代化所需的社會、經濟效益綠色農業綠色家園綠色樂園綠色科技2023/12/27

15生態經濟：21世紀的世界發展潮流人口、資源和環境的嚴峻矛盾經濟高速發展與生態環境保護之間的矛盾全球性的政府關注全球：一批生態示范社區歐盟：綠色歐洲美國：綠色印章德國：藍色天使計劃日本：綠色標志計劃、政策和行動反思“現代化”生產方式、消費行為、價值觀念和科學方法。制定各種保護環境的法令、法規，通過建立環保機構，加強環保技術研究開發來治理污染。所謂經濟社會發展的生態化問題：包括對先發展國家或先發展地區的生態化，即先發展的生態化或生態再造；二是對后發展國家或后發展地區的生態化，即后發展的生態化或生態跨越。世界性課題：經濟社會發展的生態化？2023/12/27

16世界性課題：經濟社會發展的生態化世界性課題：經濟社會發展的生態化先發展的生態化先發展國家或先發展地區的生態化，即先發展的生態化或生態再造后發展的生態化后發展國家或后發展地區的生態化，即后發展的生態化或生態跨越東灘開發東灘的開發是在生態跨越方面擔任先行先試的使命，將為后發展中國家和地區探索一條21世紀人和自然協調發展之路。在一片未受污染的凈土將東灘開發成生態綠島2023/12/27

17生態經濟：21世紀的世界發展潮流人口、資源和環境的嚴峻矛盾經濟高速發展與生態環境保護之間的矛盾世界性的產業實踐丹麥：Kalunborg工業園區美國：Chattanooga工業園區美國：Choctaw工業園區美國：Brownsville工業園區日本：沖繩島生態園區生態園區探索新型環境保護、生態資源開發、保護和集中利用的經濟發展模式所謂新型生態園區：是指突破單一功能，如景觀型、產業型或居住型等，具有復合多種功能的生態園區世界性課題：建設新型生態園區？2023/12/27

18世界性課題：建設新型生態園區世界性課題：建設新型生態園區東灘開發東灘開發走的是一條集旅游休閑、綠色農業、科研教育和生態房地產于一體的綜合型生態園區發展探索之路景觀型產業型居住型綜合型農業、旅游、娛樂業、科研教育、房地產2023/12/27

19東灘開發的意義東灘開發對全球生態化進程的貢獻東灘開發對中國城市化建設的推動東灘開發對長江三角洲發展的促進東灘開發對上海國際化進程的推進2023/12/27

20世界經營城市發展的一般規律，隨著工業化進程的加速，多數國家城市的水平在30%至70%之間，處于城市化加速發展階段，目前中國正處于城市化加速階段，城市化進程任重道遠！農村城市化三國城市化比較0102030405060708019401950196019701980199020002010年份城市化率日本：1.67%韓國：1.33%中國：0.8%28%28%19.2%56%75%36%中國城市化增長率示意0102030405060199520002005201020152020年份中國城市化率36%50%未來15年，城市化率年增長1%，就意味著每年有上千萬農民遷入城市大力建設衛星城、小鄉鎮中國政府高度關注的問題－三農問題

－農村城市化，農業產業化，農民非農化2023/12/27

21加快城市化進程是我國面向21世紀的重要選擇，也是全面實現現代化的重大戰略課題“九五”期間城市化進展速度和“八五”期間大致相當，沒有形成“加速”發展的局面。一方面為了在推進城市化進程中避免對城市形成過度壓力另一方面，也說明進一步加快城市化進程非一日之功，特別是長期的城市化滯后所帶來的種種矛盾的顯現及在推進城市化過程中遇到的困難和阻力，都形成了對未來加速我國城市化進程的較大壓力。城市數目繼續增加，但增速減慢。從1995年到1999年，我國城市數量由640個發展到667個，增長4.2%。和“八五”時期相比，增速減慢。從行政區級看，截止到1999年，地級及以上城市由213個發展到240個，增長12.7%；縣級市沒有增加。從地區分布看，東部城市增加10個，中部地區增加13個，西部地區增加4個。從城市規模看，特大城市發展最快，增長15.6%，中等城市次之，由192個增加到216個，增長12.5%。小城市發展緩慢。

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22農業產業化產業結構需大力調整農業生產效率低下2000年北京觀光農業總收入18億人民幣1、2000年農村勞力占全國勞力比例2、2000年農業GDP占全國GDP比例我國的農村產業化程度較低、生產效率低下，產業結構調整和產業化程度提高是中國農業的必由之路00.511.522.533.54121、農產品加工業與農產品產值比2、加工食品占飲食消費比例發達國家3.1中國0.8發達國家90%中國25%三農問題－農業產業化2023/12/27

23農民非農化農民問題的關鍵是增加收入，而增加收入的關鍵是增加非農就業機會農村人口1%全國居民消費額0.19-0.34%全國GDP0.5-0.85%城鎮人口1、農民每年純收入增長2.1%2、城市人口每年純收入增長7%三農問題－農民非農化2023/12/27

24城市化進程逐漸依靠第三產業拉動，大城市在城市化進程中起主要作用城市化進程逐漸依靠第三產業拉動。“九五”期間，由工業化推動城市化進程的勢頭逐漸減弱，取而代之的是第三產業的蓬勃發展不斷成為推動我國城市化進程的主要動力。第三產業就業比重和城市化水平均呈上升趨勢，但第二產業在一定時期內仍占有相當重要的地位。此外，農業勞動力仍占50%左右，從一個側面說明我國城市化尚處于初級階段。

1999年，地級及以上城市市區總人口達22106.9萬人，占市鎮總人口的56.8%，比1995年增加1.4個百分點。同期縣鎮非農業人口比重只增加0.7個百分點。從城市規模看，大城市（包括特大、超大城市）人口15532萬人，占市鎮總人口的39.9%，比1995年增加1.8個百分點。“九五”期間，我國城市群帶繼續發展，1999年三大城市群創造的國內生產總值達到28565.2億元，按可比價格計算，比1995年增長56.1%，占全國國內生產總值34.9%。城市群規模不斷擴大，對周邊地區輻射力進一步增強。這些城市群和城市帶吸納了大量勞動力和高技術人才，對推動我國城市化進程起到明顯的作用。2023/12/27

2521世紀初我國城市化發展展望初步預計我國城市化水平15年爭取達到和超過50%，這意味著將超速度推進城市化，以較短的時間達到發達國家城市化中期發展水平。要實現這一目標，應作好以下工作：注重城市體系的發展，積極穩妥的發展小城鎮。充分發揮中心城市的作用，有計劃有目的的發展城市群和城市帶。資料來源：國家統計局2001制約城市化進程的主要原因當前導致城市化滯后的主要問題來自推動城市化進程的動力機制，即推力有余，拉力不足。全國政協委員顧宗棠認為中國城市化有六個戰略重點：“目前，我國的城市化已得到長足發展，形成了較多的城市群和城市帶。然而和國際上先進國家相比，我國還有不少差距。轉變城市功能定位堅持可持續發展戰略發揮城市群帶的輻射帶動作用建設國際大都市確立以大城市為龍頭的城市體系凸現城市的個性和特色2023/12/27

26轉變城市功能定位21世紀顯然不能應對從20世紀50年代初期以來的很長一段時期里我國絕大部分城市的功能定位首先是工業生產中心其次是商貿中心和交通中心文化、教育、科技、環境等指標往往處于次要的、從屬的、無足輕重的地位21世紀的需要我國的城市化建設戰略城市功能定位從產業型向人本型轉變要從更高層次上改善城市環境，提高居住質量和服務質量，把一切為了人作為出發點和歸宿，提高人的教育水平和科技能力，保障人的生活、經濟、生態、環境的安全，這也是從更高層面上滿足提升城市綜合實力的需要。

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27堅持可持續發展戰略，發揮城市群（帶）的輻射帶動作用要保持生態環境不被破壞，實現經濟發展與環境保護的雙贏。決不能以犧牲環境、破壞生態作為城市化的代價。“保持環境就是保護生產力，改善環境就是發展生產力”

協調人口資源環境發展我國城市化過程中已經形成了包括若干中心城市和鄰近中小城鎮的城市群（如長江三角洲）、沿水陸交通要道次第排列的城市帶（如長江沿岸城市帶）。另一方面，我國城市化滯后的主要原因是“三農”問題和城鄉協調發展問題，要按照聚集和擴散雙向流動的規律，加快和合理轉移農村剩余勞動力，既重視城市群（帶）的發展，也重視農村小城鎮的發展。2023/12/27

28建設國際大都市經濟全球化的現實，需要我國有代表國家的國際性城市來參與世界分工和國際競爭。世界知名國際性城市均對樹立本國形象、加快本國與世界的經濟交流、帶動相關地區的經濟飛速發展，起到巨大的作用。我國目前除香港外，還沒有一個城市真正稱得上是國際性都市。為此，要在整體上提高我國城市在經濟全球化過程中的參與度和競爭力，必須重視發揮若干現代化程度較高的大城市的作用。把上海、北京、廣州等大城市率先建設成為國際性都市，積極謀求與世界城市接軌，加大這些城市的對外經濟合作力度，帶動相關地區的經濟迅速起飛。要加強國際間城市的聯合與合作，推進國內國際性城市的培育和發展。

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29確立以大城市為龍頭的城市體系、凸顯城市的個性和特色大中城市適合重點發展高科技附加值、無污染、耗能少、運量小、節水型工業。小城市和小城鎮要與大中城市產業發展相配套，根據自身的自然條件和資源條件，形成產業特色。在城市規劃建設中，無論現有城市還是新建城市，更多考慮是如何注重保護和突出城市特色，塑造富有個性的城市形象。一個城市要根據自己的資源狀況、經濟基礎、文化背景等，確立個性鮮明的發展戰略。每個城市都應根據自己的地域、民族、歷史、文化的特點，精心構思和塑造具有特色的城市形象，使城市的風貌更具內涵和底蘊。2023/12/27

30東灘開發有利于解決中國城市化問題東灘開發的理念是從21世紀城市化建設的需要出發，規劃功能定位從產業型向人本型轉變從更高層次上改善城市環境，提高居住質量和服務質量。東灘開發把一切為了人作為出發點和歸宿，提倡生態開發，把提高人的教育水平和科技教育能力列入主要功能。東灘開發的可持續發展理念從更高層面上為上海市城市綜合實力增強提供的廣闊的發展空間，從硬環境和軟環境上促進上海市的國際大都市建設。東灘開發將可持續發展作為核心理念之一，以上海中心城市為龍頭，拓寬城市帶的輻射范圍，以長江三角洲城市群為依托，加強地區間合作，探索一條適應21世紀的小城鎮建設道路。東灘開發更注重保護和突出區域特色，根據自身的自然資源和環境優勢、塑造富有個性的區域形象，精心構思和塑造具有健康生活特色的區域形象，使東灘的風貌更具內涵和底蘊。轉變城市功能定位堅持可持續發展戰略發揮城市群帶的輻射帶動作用建設國際大都市確立以大城市為龍頭的城市體系凸現城市的個性和特色2023/12/27

31國家性課題：三農問題國家性課題：三農問題東灘開發農村城市化農業產業化農民非農化三農問題實質合村建鎮，提高人口集中度，促進第三產業發展以產業方式提高農業生產效率和效益突破國際技術壁壘增加農民非農就業機會，增加農民本土就業機會東灘開發提供了非常難得的探索機遇：以可持續發展的思想建設健康優質生活模式的小城鎮，探索解決農村城市化的問題；以加強與國際接軌的綠色有機食品為起點，以發展農業服務業為目標的農業產業化運作模式以保護自然生態環境為原則，以發展第三產業為主發展區域經濟，探索農民非農化的發展模式2023/12/27

32東灘開發的意義東灘開發對全球生態化進程的貢獻東灘開發對中國城市化建設的推動東灘開發對長江三角洲發展的促進東灘開發對上海國際化進程的推進2023/12/27

33長江三角洲是全國經濟最發達的地區，實現該地區生態與開發的協調發展是中國可持續發展戰略的重要一環長江三角洲土地面積只占全國1%，人口占全國6.25%，工業總產值占全國21%，長江三角洲地區是全國發展速度最快、投資環境最佳、經濟內在素質最好、創新能力最強的地區之一；在全國經濟實力最強的35個城市中，長江三角洲占了10個；在全國綜合實力百強縣中，它占有一半；在最新選出的全國綜合競爭力十強市中，它占了4個。長江三角洲地區的發展有賴于進一步發揮上海、杭州、南京等中心城市的綜合功能，使之成為區域發展要素配置中心、產業擴散中心技術創新中心。以上海、南通、杭州、蘇州、寧波為例，由這五個城市可以看出長江三角洲各城市的支柱產業多集中于電子機械、房地產、化工、食品、紡織。地域上，蘇南、蘇中、浙北、浙東，在這些地區內部各城市產業結構的相似系數，都在0.95以上，城市之間的產業結構是驚人的相似，如無錫和鎮江的相似系數達到0.998。雖然無錫、鎮江的經濟規模不同，但從產業結構上來看，鎮江就是一個規模“較小的無錫”，象這樣的情況，在長江三角洲相當普遍，產業結構雷同較為嚴重。這樣的現象，必然制約地區經濟一體化和融入世界經濟的進程。資料來源：《長江三角洲地區城市市長論壇紀要》2002－102023/12/27

34東灘開發對長江三角洲地區經濟的全球化和可持續發展具有重要的意義滬崇蘇隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流，促進投資和經濟合作；加強上海市的空港海港的國際進出口數量和地位，提升上海市經貿中心的地位；東灘開發創造以第三產業為主的生態城市開發模式，避免產業重合，促進產業結構調整。上海對周邊地區的輻射作用上海建設生態城市的總體目標長三角地區主要城市的經濟結構調整和生態建設區域資源整合，提高上海以及整個長江三角洲地區的競爭實力和國際競爭力，加快經濟全球化進程2023/12/27

35東灘開發有利于長江三角洲地區的經濟協調發展跨江橋隧

上海市需要產業轉型和產業輸出的大后方；上海市的發展需要找到一個資本輸出的大舞臺；土地資源儲備直接影響上海市長遠發展；長江三角洲主要城市的產業結構相似性過高，不利于地區經濟一體化和融入世界經濟的進程。長江三角洲日益提高的勞動力和土地成本需要平衡。

蘇北地區成為最好的產業和資本輸出口；使上海與江蘇的通路徹底貫通，極大加強了長江三角洲地區的經濟聯系，使上海到無錫與上海到南通的時間一樣。橋隧使上海能夠與蘇北平原直到山東半島的經濟通道貫通。崇明島處在在上海和蘇北之間將成為上海與北上地區的大樞紐；利于上海產業結構調整，生態城市建設，提高綜合實力和成為國際經濟金融中心；加強上海空港、海港的國際進出口數量和運輸中心地位，提升上海市金融貿易中心的地位；使以上海為龍頭的長江三角洲地區能夠在更大空間上實現資源的優化配置，經濟結構合理布局，進一步推動整個三角洲地區的經濟和城市發展水平。跨江橋隧，一橋天地寬2023/12/27

36東灘開發的意義東灘開發對全球生態化進程的貢獻東灘開發對中國城市化建設的推動東灘開發對長江三角洲發展的促進東灘開發對上海國際化進程的推進2023/12/27

37上海與國際大都市的距離由國家計委、建設部、中國科學院眾多專家、學者完成的建設部“九五”重點科研項目《經濟全球化與中國城市發展跨世紀中國城市發展戰略研究》指出，目前我國最有經濟實力的大城市（例如，上海、北京、廣州也剛剛接近和達到世界國際性大城市60年代的水平。以100作為世界城市綜合評價標準，上海市相當于世界城市高級階段綜合指數的30%左右相當于世界城市初級階段綜合指數的60%左右從產業結構分析，廣州、上海、北京，第一產業的比重，除上海在0.5%以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在10%左右。而新興國際性大城市，如新加坡、開羅、圣保羅、漢城等一般只有0.42%，成熟的國際性大城市只有0.07%；第二產業，尤其是制造業，廣州等三市的就業比例都高達39%，比新興國際性大城市高出近17個百分點，比成熟的國際性大城市高出近22個百分點；第三產業的比重更是低于新興國際性大城市和成熟的國際性大城市，僅為新興國際性大都市的27%—32%，成熟國際性大都市的15%。從代表競爭實力的主要指標看，金融保險業不到總就業人口的10%，僅為新興和成熟國際性大城市的10%左右。2023/12/27

38將上海建設成國際大都市的關鍵上海要真正實現建設成為國際化大城市的目標，除了需要進一步提高第三產業的比重，建設一個現代化的中央商務區外，也需要針對并不樂觀的生態環境，提高建設高質量、高水平城市生態環境的緊迫感。中國主要特大城市綜合實力排序

城市

綜合實力

現代化

國際化

經濟發展

服務業

勞動力

金融資本的

國際交流

排序

總得分

水平

水平

水平

發展水平

素質

國際影響力

水平

1

北京

38.7

7.39

7.78

8.2

7.3

6.4

7.8

9.0

2

上海

37.5

7.03

7.54

8.2

7.1

5.4

8.4

8.4

3

廣州

34.0

6.67

6.78

7.0

8.0

5.2

6.4

7.4

4

天津

30.2

5.96

5.84

7.4

5.4

4.6

7.8

5.0

中國企業家－2002要改善城市生態環境，其中，正確處理城市建設與建設國際化、現代化的關系，人與自然的關系、經濟發展與保護生態環境的關系，是上海能否建設成為國際化大城市的關鍵。2023/12/27

39提高城市綜合競爭力已經被明確為上海“十五”發展的主線“綜合競爭力”成了進入新世紀以后的一個熱門詞語。2000年，上海人均GDP超過四千美元。按照國際普遍經驗，人均GDP超過4千美元后的發展過程正是一個國家或地區從發展階段走向發達階段的過程，是從小康走向中等發達水平的過程。上海正在經歷這“兩個過程”。國際競爭力評價指標體系包括8大要素、40個領域、224個指標。比較研究始于八十年代。比較知名的當屬瑞士洛桑國際管理發展學院發表的《世界競爭力年報》，其該年報現已成為世界各國政界、經濟界人士的重要決策依據。我國于1995年正式加入世界競爭力評價體系。城市綜合競爭力這一創新的概念既借用了國際競爭力的若干評價指標，同時又能夠反映城市的特征。一個城市的綜合競爭力是指該城市在一定區域范圍內集散資源、提供產品和服務的能力，是城市經濟、社會、科技、環境等綜合發展能力的集中體現。上海市提出2023/12/27

40上海有關方面總結的城市綜合競爭力包含六大要素：

該要素反映的是一個國際中心城市參與競爭的經濟實力，是城市綜合競爭力的重要基礎。主要體現在經濟總量、發展速度、人均水平、經濟結構等方面；

綜合服務功能的強弱是決定城市集聚輻射能力的重要因素，反映了城市經濟的特點。衡量指標包括資金流、貨物流、信息流等的密集程度等；

發展環境是城市吸引力的保證，包含硬件環境——如基礎設施的完備程度，綠化覆蓋率，空氣質量，居住條件等等，也包含了軟環境——如社會治安狀況，市場信用制度，社會保障體系等；

具有創新能力的城市才是有競爭力的城市，其重要衡量指標是研究與開發的費用投入占GDP的比重，此外還有專利授權量，從事研究與發展的人數、科技成果轉換率等；廉潔高效、運轉協調、行為規范的行政管理體系體現了一座城市的效率，也是城市綜合競爭力的重要組成部分。包括政府政策的透明度、政策貫徹的有效程度、失業率等；該要素是城市可持續發展的重要保證。包括市民的受教育水平、健康水平、精神風貌、思想道德水平等等。

綜合經濟實力綜合服務功能綜合發展環境綜合創新實力綜合管理水平市民綜合素質資料來源：中國經營報20022023/12/27

41中國主要城市競爭力比較數據資料來源：中國經營報2002一、城市綜合競爭力比較的總體排序城市：上海、深圳、北京、廣州、重慶、西安分值：176.01、175.26、171.64、135.51、119.63、59.55二、總量指標方面（經濟實力、金融實力、科技實力、政府實力）的排序城市：北京、上海、深圳、廣州、重慶、西安分值：208.79、183.05、135.72、112.20、46.24、45.44三、質量指標方面（發展水平、產業結構、經濟效益、城市服務設施、社會環境、）的排序城市：深圳、廣州、上海、北京、西安、重慶分值：154.25、129.86、122.66114.26、101.88、96.64四、流量指標方面（GDP流量、人口流量、資金流量、實物流量、信息流量）的排序城市：深圳、上海、廣州、重慶、北京、西安分值：224.89、222.73、216.94、204.10、150.86、23.61上海、北京、廣州這三個是中國的特大型城市，主要特點是經濟總量大、經濟質量高，社會經濟發展水平和城市服務水平等方面指標在國內領先。而上海的領先優勢并不明顯。上海在經濟實力和政府實力方面排名第一，在金融實力方面排序第二，科技實力則排第五，在科技實力方面指標明顯不足。上海在城市服務設施方面排名第一，經濟效益排名第二，產業結構排序第三，發展水平排名第四，社會環境排序第七。上海在資金流量上位居第一，信息流量名列第二，人口流量排序第三，實物流量排名第五。上海在股票市場交易額、國外對本地直接投資總額、國外對本地直接投資增長率、年貨物量、年集箱運輸量、轉口貿易量等指標方面遙遙領先，但在年客運量上明顯落后。2023/12/27

42如何提高上海市城市綜合競爭實力上海城市綜合競爭力提高將體現：一是綜合經濟實力提高，到2005年國內生產總值預計達到7300億元，人均GDP總值達到5.4萬元；二是綜合服務功能增強，成為全國的資本運作中心和資金營運中心；三是綜合發展環境改善，成為國內外適宜發展創業和生活居住的城市；四是綜合創新能力增強，構建具有持續創新能力的綜合創新體系；五是綜合管理水平提高，走出城市現代化管理的新路；六是市民綜合素質提高，接受教育程度、人均期望壽命等都有提高。要加快上海建設國際經濟、金融、貿易中心和國際航運中心的進程，成為國際中心城市，光有經濟實力，光有美麗的城市景觀都是不夠的，而必須從多方面修煉內功。改變政府單純以GDP掛帥促進經濟增長的方式，實現政府的工作重心從直接抓經濟轉移到改善發展環境上來。2023/12/27

43東灘的存在為上海跨越工業化城市發展階段提供了機會，為實現后來居上超越式發展創造了條件工業文明生態文明處于世界級城市初級階段的上海東灘的開發是后發展地區超越工業文明階段建設未來生態城市的典范是大自然送給上海的無價之寶是生態城市建設模式的理想探索基地1、東灘產業定位：旅游、休閑、科技教育、房地產、生態農業、文化2、東灘生態開發：環境保護、以人為本的綠色生態經濟3、東灘發展理念：健康生活、長期可持續發展4、展示上海城市獨特魅力，迎接2010年世博會5、提升上海城市綜合實力的促進國際化大都市建設2023/12/27

44主要內容東灘開發的意義東灘開發的戰略東灘公司的定位東灘公司的戰略思路2023/12/27

45東灘開發的戰略東灘開發的內涵東灘開發相關因素分析東灘開發的條件東灘開發的戰略階段2023/12/27

46東灘開發的內涵規劃宏大長遠綜合地產概念政府／輿論影響多種產業并存以人本生態為主題，在84/174平方公里的區域進行長達50年的系統規劃和開發，本質是一場持久和逐步推進的造城運動在東灘包含多種房地產概念，包括狹義商業地產、旅游地產、住宅地產，地產價值具有強烈共生關系，必須區域整體經營，才能實現價值最大化東灘的開發受政府的城市發展規劃、政策，以及社會輿論影響。開發理念和策略須符合政府規劃方向、政策和人本生態環保等發展趨勢東灘開發包括科教科普、生態農業、旅游休閑、房地產等產業，保護利用東灘生態資源，由符合人本生態趨勢的產業組成綜合性生態園區東灘的開發實際是一個符合政府長遠規劃，符合社會輿論方向，順應人類可持續發展要求，以統一理念主題為統帥的區域開發，超出了簡單的地產開發概念。它包括區域理念主題規劃、產業規劃和開發、地產規劃開發、區域配套規劃、區域政府職能規劃等2023/12/27

47區域主題規劃產業發展規劃地產開發規劃區域配套規劃政府職能規劃區域開發無論區域大小，區域開發首先要做的是為區域確定一個明晰的主題，以主題統領具體項目規劃，爭取政府和社會支持，積聚資本、技術和政策等資源。超出單一產業功能（如商業或住宅）的區域開發，必須從所在經濟區區間、區內經濟布局考慮符合區域主題的產業規劃，形成產業群聚、互補效應。區域開發的地產開發必須配合區域主題、產業規劃、區域配套和政府職能跟進，積極的環境保護和經濟性開發并進。不限于專業房產商“借勢”的做法，區域開發必須從立足于區域長遠和整體發展，進行區域配套規劃，聚集社會和政府資源“造勢”，配合開發進程逐步實施配套。區域開發時必須從“造城”的角度系統規劃政府職能，協調政府資源，確保政府職能及時跟進。東灘區域發展規劃宏大長遠內容眾多2023/12/27

48東灘開發區域開發實物房地產概念房地產地段、適用、經濟文化、品牌、主題狹義地產泛地產限于地產做地產與其他產業嫁接房地產競爭背景泛地產開發多產業嫁接東灘的區域開發區別于經濟學上的區域開發，東灘泛地產意義的區域開發是指：通過對一個能容納多種產業的區域進行符合政府長遠規劃、區域間經濟合理分布的主題選擇、整體規劃，自投資金或聯盟組團進行配套建設，引資進行規劃產業項目建設，提升所開發區域的地產價值，依靠地產、房產來獲取收益的一種開發模式。東灘區域開發包括綜合性的房產、地產開發2023/12/27

49分區開發自成體系整體協調搭建平臺組建聯盟匯聚資源共同發展

統一理念系統布局著眼未來可持續發展東灘開發的策略方針凝煉東灘文化樹立東灘品牌匯聚知名品牌提升區域價值系統規劃品牌主導團狀推進協同開發2023/12/27

50東灘開發的內容東灘開發的內涵東灘開發相關因素分析東灘開發的條件東灘開發的戰略階段2023/12/27

51推進東灘開發時必需考慮相鄰區域的影響由于獨特的地理環境，東灘開發與越江隧道連接的地區具有很強的關聯性。最直接的影響來自：陳家鎮、長興島和橫沙島長興島橫沙島東灘陳家鎮擬建的越江橋隧東灘擬建的連接兩島的引橋2023/12/27

52陳家鎮地區對東灘開發的影響陳家鎮隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點將位于陳家鎮地區，將陳家鎮的發展納入到東灘的開發規劃中來協同發展具有長遠的戰略意義。在東灘開發中可以將東灘和陳家鎮作不同的開發定位以使土地價值最大化。例如；房地產開發中利用陳家鎮現有的基礎設施和資源將其作為主要大眾居住區開發，而東灘憑借其地理和自然資源主要開發高檔別墅，針對不同的目標市場，即避免了內部競爭，也有利于實現生態保護。美、英、法的概念規劃中陳家鎮成為主要居住區設計也從另一方面說明了這個問題。從相對地理位置來看，可將陳家鎮作為東灘開發的戰略腹地，對東灘的項目運作和產業開發形成支持協同效應。協同規劃發展的原因陳家鎮是沿海大通道和東灘開發的必經之路，在崇明和東灘開發中將是最早、最直接受益的地區，其地區經濟和房產地產的增值都有很大的空間。協同發展將使雙方共同受益。2023/12/27

53陳家鎮地區對東灘開發的影響如不能掌握陳家鎮開發主動權，沒有統一規劃，東灘上的很多項目同樣可能在陳家鎮重復開發，這種替代效應對東灘項目開發產生的負面影響可能是致命的。東灘的開發與其相鄰地區的開發是互動的，東灘的生態開發成功的示范效應會對整個地區的知名度有大幅提升，促進相鄰的地區地價、房價有更大的升值空間。同樣東灘的生態開發沒有達到目標，將面臨來自政府和社會各方的極大壓力，也會對相鄰地區開發產生負面影響。因此東灘的開發理念應最終成為提升整個地區價值的核心。區域互動關系各自為政的開發可能導致各方為了自身的利益爭奪資源，陳家鎮更加便利的交通和配套設施會對東灘在人流消費上產生截流效應，使東灘休閑、娛樂、旅游甚至房地產的開發為他人作嫁衣，同時阻礙東灘自身的發展。非協同規劃可能會產生的不利影響陳家鎮的開發必然是崇明開發中的熱點，如果東灘公司不參與其開發也必將有其他開發商介入。2023/12/27

54長興島和橫沙島的情況簡介長興島素有“桔鄉”、“凈島”、“長壽島”之美稱。環境宜人，充滿田園風光。現已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的“蘆蕩迷宮”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務設施。每年深秋季節，長興島都要舉辦上海柑桔節長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個部分，從東到西長21公里，面積76平方公里橫沙島有“長壽瑞地”的傳說，其開發始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有“南菁”二字的界樁。橫沙島上現有天使海灘度假村和夏威夷水上樂園等旅游度假場所，雖然是獲得了國家認證的生態旅游區，但其旅游開發并不成熟，有很大發展空間橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約42平方公里，是1992年國家批準的旅游度假區，擁有上海唯一一處細砂海灘長興島和橫沙島位于崇明島和上海市區之間，隸屬于寶山區政府，市區到長興島只需半小時的航程2023/12/27

55長興島和橫沙島對開發東灘的影響從以下幾個方面考慮，長興島和橫沙島的地理位置、資源特點決定了開發東灘不能忽視這兩個島的問題。交通問題實現功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發熱點，經濟和土地價值得到提升。長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發高檔別墅住區，島上可以建設很多大型的娛樂旅游項目，借助島嶼的綜合資源優勢，很容易和東灘形成直接的競爭。無論開發哪些項目，長興島和橫沙島的資源優勢決定了其宣傳主題必然與生態相關，尤其橫沙島還是國家級旅游度假區。兩島與東灘是互相促進還是針鋒相對的的關系取決于由誰掌握開發權。競爭因素如果不能對長興島和橫沙島的開發施加影響，橋隧貫通既是東灘進行系統開發的時機，也是其他投資商大舉進入橫沙、長興島進行規模開發的時機，對東灘的開發和運作會有很大的負面影響。2023/12/27

56與相關地區的合作分析不考慮一鎮兩島的開發就不能保證東灘成功開發，如果能夠掌握對陳家鎮、橫沙島、長興島的開發控制權，對東灘開發無疑是最有利的。陳家鎮：隸屬于崇明縣政府，當地政府無力從事該地區的開發，上海市政府也曾透露出由上實集團統一進行東灘和陳家鎮開發的意向。由市政府出面以某種形式或政策優勢將陳家鎮的開發控制權賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮等多方組成合資公司。前提是東灘公司要保證對整體開發的控制力。長興島和橫沙島：兩島開發不是東灘公司的開發重點，但是必須考慮該地區與東灘整體開發的協同性，對該地區開發的控制可以采取引入投資者組建合資開發公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。橫沙島是國家級旅游度假區，土地征用等問題比較復雜，因此可以采用項目合作的方式與當地政府建立合作關系，進而形成對開發控制權的實際控制，或者取得在橫沙島上的優先開發權是比較合理的選擇。具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內容，并取得了政府相關職能部門的首肯后才能確定。核心原則是保證東灘公司對開發的控制權，協同開發的凈收益大于不合作的狀態。2023/12/27

57東灘開發的關鍵點是越江橋隧越江橋隧不僅是啟動東灘大規模開發的前提，也是掌握整個區域開發主動權的關鍵。橋隧建設的時間、由誰來建，都將直接影響東灘開發的進程。建設越江隧道的三種形式市政府財政投入政策發展方向政府投資的可能性其他組織投資可能的影響和利弊上海實業組織投入可能的方式和利弊2023/12/27

58上海城市建設的投融資體制分析以建立舉債機制為重點，擴大政府投資規模80年代中期到90年代初以土地批租為重點，大規模挖掘資源性資金90年代中期以資產運作為重點，擴大社會融資90年代后期上海城市建設投融資體制改革大致走過了三個階段上海十多年來的投融資體制改革初步形成了“政府引導、社會參與、市場運作”的投資格局。繼續深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例：進一步完善開發機制。把基礎設施建設和周邊土地開發結合起來，將基礎設施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎設施的建設，形成良性循環。進一步擴大資本市場融資。推進公用事業企業上市融資，發揮資本市場的融資功能。支持保險基金參與有盈利能力的基礎設施投資。積極探索采用BOT、BOO等國際通行形式，進一步擴大社會投資的范圍。加大公共財政對城市建設的支持力度。在經濟增長與財力增長的同時，保持建設財力逐年增長。完善建設性收費機制，增加政府建設資金來源2023/12/27

59上海城市建設的投融資體制分析----“上海模式”1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設投資開發總公司），“上海模式”浮出水面。典型項目：上海城投中信泰富楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道45%專營權24億資金修建徐浦大橋上海實業內環線高架橋35%的專營權6億美元修建延安高架路上海城投大小洋山港項目—滬蘆高速公路部分農凱、華信、龍倉置業3家民營企業上海城投65%股權30%股權2023/12/27

60從今年的發展來看由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設的可能性很小上海市政府城建投融資體制改革的方向：政府財政投入政府定位：直接開發吸引社會資金政府定位：政策支持引導浦江開發的操作者、組織者—上海市建委：除對規模和總量進行必要控制外，浦江開發的資金構成主要將由市場決定：在規劃上，實行國際化；在運作上，實行市場化。由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設的可能性很小，而由上海市政府出政策和優惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個地區開發的主動權。將主動權交給其他人很難保證東灘開發和上實集團全面獲益，由上實集團主動考慮組織橋隧建設是更現實的。2023/12/27

61上實集團主導滬崇通道建設的戰略考慮東灘開發作為上海市政府賦予上實集團的一項使命，集團需要從整體發展戰略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發中各相關環節的投入力度主導修建滬崇通道橫沙島、長興島協同開發東灘開發東灘整體協同開發上實集團發展上實集團主導修建滬崇橋隧實際意義上是推動政府賦予的開發東灘、開發崇明的使命，并使上實集團在東灘的開發中全面獲益。但橋隧建設項目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關區域的整體協同開發，從這一意義上講，東灘開發必須納入到集團的整體戰略規劃中系統考慮陳家鎮協同開發2023/12/27

62建設跨江橋隧的相關問題和解決方式建議泛東灘開發概念：從東灘開發的深遠意義出發，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優惠，將東灘及與之關聯密切的陳家鎮、長興島、橫沙島統一納入到東灘開發的規劃內，系統規劃。跨江橋隧的建設投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要“以戰養戰”，挖掘項目本身的資源，通過前期開發降低總體成本。爭取政府支持，獲得在兩島一鎮的開發權橋隧建設同時，在長興島著手部分項目建設，例如，高檔別墅住區針對部分建設的項目展開營銷工作吸引其他投資者隧道部分完成后以項目出售的收益支持后續建設降低項目總成本。與東灘本身的項目既要有區分又要有形成呼應。說明：長興島的開發規模和收益需要具體測算2023/12/27

63崇明越江橋隧建設對上海實業的機遇—一橋天地寬參與橋隧建設等于爭取掌握東灘開發和企業發展的主動權，主動掌握對東灘開發和崇明開發的戰略時機。東灘開發關系到整個崇明島的開發，崇明是21世紀上海市可持續發展的重要戰略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實自己不做就可能給別人做。參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時有機會進入一系列潛力巨大的新產業（如基礎建設），提高融資能力，擴大發展空間，做大做強企業。上實集團未來在上海的地位取決于對上海市能否有重大貢獻，是否能參與影響上海發展的重大事件，同時為集團爭取更大發展空間。這些因素直接影響上實集團的發展，開發東灘和崇明正提供了這樣一種契機。東灘位于崇明島東部，有生態保護區的約束，今后開發中大規模的建設重心必定在大橋兩側。上實集團要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。120億的造橋工程本身對上海實業和東灘公司來說就是實現跨越絕好的機遇。橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區的發展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊藏著無限商機的發展空間。1234562023/12/27

64東灘開發的內容東灘開發的內涵東灘開發相關因素分析東灘開發的條件東灘開發的戰略階段2023/12/27

65東灘健康生活的規劃目標中國生態環境最佳的人居之地私人農場私人牧場濕地高爾夫科學中心里維埃拉級別墅區生態核度假別墅區綜合配套功能區國際醫學醫療區博物館會展中心2023/12/27

66東灘現實的狀況根本不具備大規模開發的條件濕地需要保護土地需要治理水道需要修整道路需要修建。。。。。。2023/12/27

67資金是東灘開發的稀缺資源Money

滬崇蘇越江通道土地改良水道修整基礎設施建設東灘的規模開發84平方公里的土地，1個億的資金東灘公司憑借現有的資金和實力根本無法大規模啟動項目環境建設，我們現有的和我們需要的相差太遠！2023/12/27

68如何吸引東灘開發必須的資源贏得客戶的根本是努力達成客戶需求東灘開發需要的主要資源：資金技術政策品牌資源的提供者：投資者合作者政府資源提供者關注的是：東灘公司的實力東灘項目的吸引力資源的提供者是我們開發東灘的客戶2023/12/27

69外部環境條件橋隧通車改良的土地修整的水道必要的基礎建設東灘系統開發的條件企業的實力強大的資本實力超大項目的運營能力一流的人才隊伍企業品牌的影響力開發的吸引力國際領先的開發理念良好的項目環境多贏的商業模式東灘品牌的影響力主觀條件客觀條件東灘公司憑借現有的資金和實力根本無法啟動項目環境建設，也無法吸引規模化的外來資源投入，更談不上國際水平的生態開發。2023/12/27

70東灘開發的關鍵問題是什么？橋隧不是問題！問題是：橋隧建成之后我們能做什么？橋隧留給我們的是發展提高自己的時間，但是時間并不多！橋隧開通之后會帶動大規模的開發，作為崇明開發的先行者和表帥，沒有超強的運作實力如何能承擔得起如此巨大的造城工程？如何保證留給我們下一代一個可持續發展的空間？我們沒有本錢浪費時間，更沒有膽量對自然犯錯誤和浪費資源。2023/12/27

71東灘開發的內容東灘開發的內涵東灘開發相關因素分析東灘開發的條件東灘開發的戰略階段2023/12/27

72東灘三個戰略發展階段三段式開發第一階段第二階段第三階段整合資源規模開發搭建平臺積聚資源長期的可持續發展二次開發提升價值時間2023/12/27

73東灘開發第一階段需要的準備增強東灘吸引力第一階段第二階段第三階段整合資源規模開發搭建平臺積聚資源長期的可持續發展二次開發提升價值時間增加東灘開發吸引力方面完善各類規劃開發理念創新制定階段商業合作模式制定長期投入規劃（改土治堿、基礎建設）制定區域發展規劃東灘概念推廣爭取支持和協作增強公司實力方面理順體制（農業公司、土地所有權、管控機制）建立聯盟（區域內外、市內外、行業內外、國內外）建立核心支柱產業完善公司管理（業務流程、組織結構、績效管理、激勵）建立人才機制（吸引、培養、選拔，外部人才利用）樹立企業品牌（品牌定位、品牌推廣）擴大企業影響力2023/12/27

74東灘三個戰略發展階段第一階段需要的準備第一階段第二階段第三階段整合資源規模開發搭建平臺積聚資源長期的可持續發展二次開發提升價值時間增強公司實力方面理順體制（農業公司、土地所有權、管控機制）建立聯盟（區域間、區域外）建立核心支柱產業完善公司管理（業務流程、組織結構、績效管理、激勵）建立人才機制（吸引、培養、選拔，外部人才利用）樹立企業品牌（品牌定位、品牌推廣）擴大企業影響力增加東灘開發吸引力方面完善各類規劃開發理念創新制定階段商業合作模式制定長期投入規劃（改土治堿、基礎建設）制定區域發展規劃東灘概念推廣爭取政府及各方支持和協作2023/12/27

75資本實力增加開發吸引力建立產業積聚企業實力資本運作選擇產業培養產業對接資本市場產業平臺資本平臺東灘開發的準備投資者合作者政府長期投入

--改良土壤

--基礎設施示范工程資本實力運作實力一流的人才企業品牌財務指標戰略協同指標行業特性指標資源需求指標理念創新宣傳推廣商業模式規劃項目環境先進理念東灘品牌項目收益產業鏈的前后項整合多產業鏈條互補資金技術資源政策規模效應利益放大2023/12/27

76東灘第二階段第二階段規模開發第一階段第二階段第三階段整合資源規模開發搭建平臺積聚資源長期的可持續發展二次開發提升價值時間整合資源、規模開發整合土地資源整合資本資源整合技術資源整合政策資源整合品牌資源2023/12/27

77東灘第三階段第三階段發展第一階段第二階段第三階段整合資源規模開發搭建平臺積聚資源長期的可持續發展二次開發提升價值時間持續發展、提升價值產業結構調整產業資源整合產業區域外的擴展延伸二次開發價值創新2023/12/27

78主要內容東灘開發的意義東灘開發的內容東灘公司的定位東灘公司的戰略思路2023/12/27

79東灘開發的內容東灘公司的歷史使命東灘公司的角色定位東灘的戰略定位2023/12/27

80我們的歷史使命沒有東灘這塊土地就沒有東灘公司我們的歷史使命－－崇明東灘的開發對上海實業對東灘公司對崇明開發東灘開發的意義東灘開發對全球生態化進程的貢獻東灘開發對中國城市化建設的推動東灘開發對長江三角洲發展的促進東灘開發對上海國際化進程的推進對上海崇明整體開發的意義東灘開發是崇明開發的先行崇明的土地、人、資源的生態化配置探索知識經營模式推動上海實業第三次創業造就上海實業21世紀的戰略發展平臺以東灘開發為契機實現企業價值最大化實現管理創新、知識創新實現人的價值2023/12/27

81我們要做什么？想做什么？能做什么？我們的原則長期可持續發展土地價值最大化企業價值最大化我們做什么我們的歷史使命－－在東灘的開發中撬動全球的資源，去完成那些在競爭環境中似乎難以實現的目標。積聚、整合資源土地資源資本資源技術資源政策資源品牌資源我們主要的客戶投資者國內、國際政府合作者同一區域開發商其他（影響者）投資、開發和經營理念的創新和實踐；跨行業、跨地區的資源聚集和整合；提供復合生態、人本主題的生產、生活服務。2023/12/27

82上海實業21世紀最大的戰略發展平臺以東灘開發為契機的東灘公司的發展對上海實業來說是21世紀最大的戰略發展平臺資源平臺產業發展平臺投資轉型平臺體制改革和創新平臺東灘戰略發展平臺以知識經營為核心聚集整合全球資源84KM2的綜合生態園區提供了寬闊的產業發展空間由以前的投資控股型公司的戰略財務投資轉變成為可以進行整體產業和價值鏈整合、產業優勢互補的產業型投資培養未來企業競爭力的核心－機制競爭力和體制創新能力。以東灘作為試驗田、孵化器培養創新經營方式、管理方式、知識經營2023/12/27

83東灘開發的內容東灘公司的歷史使命東灘公司的角色定位東灘三個層面的定位2023/12/27

84規劃設計者：東灘開發能否吸引外部資源很大程度上取決于能否提出一流的開發理念。開發能否實現生態、經濟和社會三贏的長期可持續發展，規劃首當其沖，而且需要不斷在實踐中創新、深化，在開發中檢驗、貫徹落實。平臺搭建者：東灘的開發需要巨量的資源，必須從企業的體制、機制、管理、運營、架構等各方面構建一個能夠承納全球的資金、技術、人才、管理、品牌匯聚的平臺。資源聚集者：東灘開發必須走世界領先的開發道路，因此需要站在未來發展的角度尋找、選擇和匯聚世界一流的理念、人才、品牌、技術、管理等資源，并且盡可能地需求政府和社會各界的支持來協同開發。資源整合者：東灘開發的效果取決于東灘公司對內部和外部的土地、資本、技術、品牌、政策資源的整合。產業經營者：東灘開發必須走多產業發展的道路，同時只有多產業發展才能支撐如此廣大地域的發展。東灘公司從事多種產業經營，可以加快東灘開發的進程，同時實現企業價值的最大化。產業示范者：東灘開發會是是投資者、政府、社會各界關心的問題，東灘公司必須通過示范工程和實際運作來增強投資者、政府的信心，才能獲取各方更大支持。東灘公司角色定位2023/12/27

85東灘開發的內容東灘公司的歷史使命東灘公司的角色定位東灘三個層面的定位2023/12/27

86東灘公司三個層面的定位東灘公司現階段戰略定位創造理念、文化根據東灘的獨特性塑造區域開發的核心理念和文化，并在區域開發中不斷豐富、深化、創新。2023/12/27

87東灘公司三個層面的定位東灘公司現階段戰略定位根據核心理念和文化設計規劃開發方案，尋找整合資源，建立合作聯盟。資源聚集整合創造理念、文化根據東灘的獨特性塑造區域開發的核心理念和文化，并在區域開發中不斷豐富、深化、創新。2023/12/27

88東灘公司三個層面的定位東灘公司現階段戰略定位創造理念、文化資源聚集整合選擇東灘開發的相關產業構建核心產業鏈，通過多產業優勢互補和資源整合，實現企業發展，東灘開發，文化傳播。多產業運作根據東灘的獨特性塑造區域開發的核心理念和文化，并在區域開發中不斷豐富、深化、創新。根據核心理念和文化設計規劃開發方案，尋找整合資源，建立合作聯盟。2023/12/27

89東灘公司三個層面的立體定位第一層面的戰略定位創造理念、文化東灘開發理念，項目開發理念設計、規劃創造東灘開發的理念創造企業文化企業文化推廣和營銷樹立企業品牌和影響力根據整體開發理念創造每個項目的開發理念設計、包裝、營銷區域開發理念建立企業發展模式根據開發理念完善、深化區域開發規劃客戶及消費群體定位設計區域發展主題設計、尋找主題載體滿足消費訴求2023/12/27

90東灘公司三個層面的立體定位第二層面的戰略定位根據規劃在區域內、區域外，國內國外尋找資源，一流的合作伙伴和投資者。設計多贏的商業模式吸引合作者，投資者。通過示范效應爭取更多的資源和合作。選擇戰略合作伙伴對資源進行整合土地資源資本資源政策資源品牌資源技術資源通過協同平臺建立廣泛合作資源聚集整合尋找資源區內區外、國內國外土地、資本、政策、品牌、技術2023/12/27

91東灘公司三個層面的立體定位第三層面的戰略定位加強現有的農業產業，進行農業產業化運作，提升產業價值。尋找房地產開發項目構建支柱產業，樹立企業品牌，建立企業核心競爭力。注意把握相關產業的發展機遇，拓寬支柱產業。選擇支柱產業的切入點建立產業鏈根據產業發展戰略通過資本運作將產業鏈前向后向延伸，加強產業鏈，增大盈利空間根據產業發展戰略建立產業鏈之間的互補產業，加強產業鏈多產業運作建立支柱產業產業鏈前后向延伸，不同產業鏈間互補2023/12/27

92東灘公司三個層面的立體定位東灘公司現階段戰略定位創造理念、文化多產業運作資源聚集整合東灘開發理念，項目開發理念建立支柱產業設計、規劃產業鏈前后向延伸，不同產業鏈間互補尋找資源區內區外、國內國外立體的區域開發定位土地、資本、政策、品牌、技術2023/12/27

93主要內容東灘開發的意義東灘開發的內容東灘公司的定位東灘公司的戰略思路2023/12/27

94東灘公司戰略思路東灘公司戰略重點東灘公司發展模式東灘公司分階段贏利模式東灘公司的產業選擇產業發展機遇分析東灘公司的核心能力2023/12/27

95東灘公司面臨三個層面的戰略問題企業的生存東灘的開發企業的發展各方對問題的關注側重點不同，需要得到各方面的支持東灘公司的高層上實的領導投資者、合作者、政府企業的發展方向企業的發展空間東灘公司的戰略：從未來的長遠發展考慮，在生存中求發展。三個層面的問題是一環扣一環的2023/12/27

96現階段的戰略重點：抓住橋隧未通的時間機會積聚實力在東灘之外尋找立足點建立支柱產業，創立品牌，構建核心競爭能力，擴大企業影響力。東灘開發戰略重點東灘的開發從根本上受制于東灘公司的綜合實力和東灘項目的吸引力，東灘開發策略的根本點是加強東灘公司的綜合實力，優化公司可以改善的能夠提升項目吸引力的因素。東灘公司提升企業實力提升項目吸引力走出去資金、技術、管理相互促進走進來多種形式請進來自力更生打基礎文化理念不斷提升2023/12/27

97東灘公司戰略思路東灘公司戰略重點東灘公司發展模式東灘公司分階段贏利模式東灘公司的產業選擇產業發展機遇分析東灘公司的核心能力2023/12/27

98東灘公司在東灘開發的投入產出模式部分旅游休閑項目建成部分配套設施建成東灘開發理念推廣東灘知名度和美譽度提升利好的政策環境農業上規模、上層次東灘開發

開發方案規劃、推廣、報批聚集開發所需的各類資源利用自有資金或聚集資金做配套設施建設進行示范產業項目工程建設招商引資，并管理引資建設的各規劃項目的建設，確保符合整體規劃投入產出通過升值地產售賣置換獲利通過商業、旅游房地產獲利通過住宅房地產獲利盈利通過農業產業化獲利通過旅游休閑項目獲利通過相關產業經營獲利

投入產出模式2023/12/27

99東灘開發戰略模式由增強公司綜合實力和增強項目吸引力兩方面展開，考慮公司必須聚集、整合眾多的資源（資金、技術、政策）加入東灘開發行列，同時必須受制于公司不能影響的外部環境條件戰略模式以增強公司綜合實力為目標，在東灘內外尋找符合東灘規劃原則的關聯產業經營的機會以增強項目吸引力為目標，在東灘內外進行務虛、務實兩類方式運作，推進土地改良和配套建設，加大東灘品牌推廣力度雙管齊下多方合作東灘開發需面向投資者、合作者和政府整合多種資源，必須有包括開發規劃、理念推廣、示范工程、配套建設一系列的行動，在自有資金不足的情況下，必須考慮多種方式雙贏合作，撬動其他資源方可完成。分段發展東灘開發是持續50年的造城型大開發，從準備、小規模開發、規模開發到管理維護，持續時間相當長，必須分階段進行，其中以橋隧開通時機確定啟動的規模開發是最為重要的分水嶺。2023/12/27

100雙管齊下開發戰略增強公司綜合實力增強項目的吸引力商業房地產旅游房地產農業產業化旅游休閑業文化產業綠色科技產業餐飲業采購平臺酒店業……產業選擇標準SWOT分析可行增強企業綜合實力符合東灘開發理念屬于東灘關聯產業資本平臺、產業平臺開發理念深化東灘品牌營銷土地改良種植林木示范工程項目合作策劃配套基礎設施……操作原則合作、聯盟與產業經營結合與招商進度結合與具體項目結合項目基礎平臺資金/人才/品牌/運作2023/12/27

101多方合作開發戰略政府與崇明縣政府合作成立合資公司，通過經營東灘關聯產業發展地方經濟，爭取政府支持深入開展東灘開發規劃研究，通過音樂年會、論壇論文、演講比賽、征文比賽等方式推廣生態理念，提高居民生態保護意識與政府合作出資建立類似濕地公園的示范項目與崇明縣政府合作舉辦綠色技術博覽會，擴大影響參與、贊助政府發起、支持的生態、環保宣傳活動，樹立良好公關形象參與、贊助、支持政府相關部門組織的生態、環保開發考察活動2023/12/27

102多方合作開發戰略投資者土地免租方式：對于特定開發項目，實行建設土地一定期限使用權免費優惠，要求投資者自己完成部分配套設施項目合作方式：與有意進東灘開發的房地產商合作，利用東灘項目土地和其在東灘外的土地價值折現及部分資金組成項目公司，先行開發東灘外土地，待時機成熟再開發東灘項目土地條件限制低價出售方式：直接將部分項目土地以較低價格售賣給投資者，但附帶投資額和投資時間限制條件分時標價方式：對規劃中出售的土地，制訂并公布出售的初步時間表，根據出售時間的地產評估價值分時出售，造成土地漲價預期，刺激現實購買基建參與優惠方式：投資者如果提前參與部分配套基礎設施建設，可在實際購買地時按約定條件享受地價優惠和地段優先權參與土地改良優惠方式：投資者如果提前參與部分土地改良項目，資助植樹造林，可在實際購買地時按約定條件享受地價優惠和地段優先權2023/12/27

103多方合作開發戰略合作者科研院校：在科研學校設立東灘研究基金、生態保護研究課題基金、地產開發模式創新研究課題基金，采納百家長短，深化東灘開發理念研究媒體：與相關媒體合作，資助專題片制作，發布東灘相關活動新聞，刊登東灘相關研究成果，開辟東灘專欄環保社團組織：與環保社團組織結成同盟，聽取對東灘開發的意見，爭取社會輿論支持與餐飲業合作：開發東灘理念和標識體系，與餐飲業合作開辦東灘綠色主題餐廳，推廣東灘生態環保理念，引起社會關注與演出公司和船務公司合作：開辦海上游樂音樂會，推廣東灘生態環保理念，引起社會關注2023/12/27

104東灘公司戰略思路東灘公司戰略重點東灘公司發展模式東灘公司分階段贏利模式東灘公司的產業選擇產業發展機遇分析東灘公司的核心能力2023/12/27

105第一階段第二階段第三階段對東灘規模化開發生存發展積聚資源價值創新走出東灘時間維持生存、積聚資源階段在時間上涵蓋了橋隧建成通車前的相當長時間，從空間上則跨越了東灘的地理限制。東灘公司分階段發展戰略

84平方公里東灘土地多年歷史的農業公司維持企業生存完成東灘開發追求未來發展1億現金最大障礙：資金以目前資源，東灘公司要實現三項任務，必須實施分階段戰略，積累各方面資源，解決最大的障礙：資金問題現有資源

目標任務2023/12/27

106第一階段第二階段第三階段對東灘規模化開發生存發展積聚資源價值創新走出東灘時間在東灘公司三個順延支撐的階段戰略中，第一階段是東灘公司目前工作的重點，公司需在東灘內外進行運作以維持生存和積累資源。第一階段戰略目標橋隧建成通車東灘內圍繞土地升值目標進行運作利用農業公司資源進行運作進入與東灘開發規劃相關的產業進行運作例如：商業房地產、旅游房地產、文化產業等東灘外2023/12/27

107第一階段東灘內盈利模式，有三種設想。東灘公司完成初步投資環境建設，在此基礎上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進行基礎建設和土地改良工程，通過土地總體價值提升獲取賬面盈利；初步投資環境規劃方案宣傳推廣爭取政策部分基礎建設出讓部分規劃土地現金流入土地改良投資基礎建設東灘土地總體價值增加東灘內的盈利模式模式一、以地養地、賬面盈利模式一：以地養地、帳面盈利2023/12/27

1082.根據東灘產業規劃進行招商引資，就某些開發項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利，一是項目運營獲取的股權收益。一是項目運營改善投資環境，將進一步提升東灘土地總體價值。組建項目公司東灘土地總體價值增加股權收益采取土地折價入股形式進行項目招商項目建設和運營東灘內的盈利模式模式二、土地入股、股權收益模式二：土地入股、股權收益2023/12/27

1093.利用既有農業產業資源，進行產業化運作，產業鏈向前致力于擴大規模，產業鏈向后致力于農產品的深加工和對外貿易。公司將獲取產業化的運營收益和東灘土地總體價值升值的收益組建農業（集團）公司進行農業產業化擴張經營基于崇明地區的農產品規模生產、統一收購農產品精加工、深加工加工品對外貿易東灘內的盈利模式理順農業公司體制東灘土地總體價值增加農業產業化盈利模式三、繼承資源、產業盈利模式三：繼承資源、產