1房地產企業融資結構及融資建議研究案例報告一、緒論 1（一）選題背景 1（二）選題意義 1（三）文獻綜述 21.國內研究現狀 22.國外研究現狀 23.文獻評述 2二、房地產公司融資模式 4（一）經典融資模式 41.企業現存資金 42.預售房屋融資 43.銀行貸款 44.股權融資 5（二）現代融資模式 51.房地產信托 52.合作開發 53.利用外資 5三、房地產企業融資分析 7（一）房地產企業融資概況及特征 7（二）房地產企業融資出現的問題 81.雖然出現多元化融資，但對銀行依賴程度仍高 82.財務杠桿過大，風險較高 83.現有融資方式不能滿足房地產企業 84.房地產融資市場體系需進一步完善 8四、S房地產公司的融資結構分析 9（一）公司概況 9（二）S房地產融資結構 91.傳統融資方式 9（1）銷售回款 9（2）商業信用貸款 10（3）銀行借款 10（4）增發股票 102.新型融資方式 11（1）合作開發與墊資 11（2）房地產信托 11（3）海外融資 11（三）小結 11五，房地產融資建議 13（一）增強房地產企業基礎實力 13（二）多元化融資體系 13（三）補充房地產金融體系 13（四）完善現代融資方式，創新融資方式 13結語 15參考文獻 16一、緒論（一）選題背景從1990年以來，房地產行業成為了提升經濟的支柱產業。國家也出臺了一系列的政策對房地產行業進行調控，比如：貸款指標收緊，降準降息，對籌資渠道的監督等，導致房地產企業受到融資壓力。房地產企業一直是依靠銀行和民間金融機構的貸款為生，國家開始了以“管嚴土地，看緊信貸”為中心的宏觀調控，包括房地產公司的土地和資本。面對狹義的供需貸款，新的財政政策，傳統融資渠道過于單一，需要改變房地產公司的戰略方向，房地產公司要想發展更大，生存下去，只能學會多元化融資，多種方式相結合。只有建立多元化的房地產企業金融體系，改善現有融資方式之間的弊端，才能保證房地產行業依然穩定。本文先研究了當前房地產行業的融資狀況，以S房地產融資結構為例，分析融資方式的優點和缺點。結合中國現行政策和經濟環境，根據S房地產企業目前的融資模式，將為中小房產企業提供如何融資的例子，給出中國房地產企業融資方面的建議，形成新的融資體系。（二）選題意義本文通過國內外學者對融資研究的結果，以S房地產公司為例，先列出當前房地產企業開發資金來源和方式及優劣勢。其次是通過系統的研究使本文的研究報告更有指導意義，對房地產市場融資概況分析與研究。在當前我國融資政策的背景下，詳細了解各種籌資方法的使用，分析各種方法的使用條件和風險，從而得到房地產企業在不同的階段選擇不同的融資方式適應當前的住房市場，通過控制融資風險，優化企業融資結構，確保房地產企業穩定可持續發展，最終確保國民經濟穩定。房地產企業的發展隨政策影響變化大，在政策收緊的情況下，資金來源也收緊。本文研究目的：第一，了解中國房地產目前的融資狀況，使房地產公司能夠得到籌資新途徑。本文通過對融資方式的匯總，以及不同方法和風險的使用和性質分析，有利于房地產企業學會新的融資方式，進行結合。同時還需要分析當前我國的房地產方面的政策，可以選擇符合國家政策的融資方式同時也有利于房地產企業的發展，降低成本。同時，本文還給出如何根據政策進行融資的建議，房地產企業發現適合企業發展的融資之路，有利于保證業務的穩定發展。第二，通過對其他優秀房地產公司的研究和分析，得出如何降低融資成本選擇融資模式的解決方法。第三，保持國家經濟穩定。中國房地產企業逐步走向寡頭時代，中小企業融資渠道單一，其中銀行信貸占大部分，大企業融資可選擇性較多，但大部分企業依靠銀行融資為主。導致銀行風險增大，國家宏觀調控難度增加，所以需要降低宏觀層面的風險。本文分析了各種渠道的風險分布，幫助房地產業構建多渠道融資體系，提高行業抵御風險的能力，同時為宏觀調控提供數據支持，穩定了企業和國民經濟。（三）文獻綜述1.國內研究現狀我國房地產企業是如何融資的，有很多學者進行了研究，房地產企業當前融資方式有銀行貸款、股權融資等融資方式。清華大學房地產研究所教授劉洪宇通過分析房地產行業的經歷過程，強調融資渠道不能過于單一化，否則中國房地產將發展緩慢，房地產業走向正軌時，房地產企業需要獲取資金可以進行商業信用籌資，可以減小銀行貸款和發行股票的壓力。2004年，吳文勇研究了中國房地產不同階段時期的融資方式，他指出，房地產企業融資體系要建立在了解是否適合企業的前提下，既要學習國外的融資經驗，也要結合中國房地產企業自身的實際情況，只有兩方面相結合才會使企業得到發展。2014年，王宇軒指出，中小型房地產公司對市場反應能力和抗風險能力較弱，在運用創新融資方式時，中小型房地產公司無法掌握主動性，甚至有些融資方式門檻過高無法使用。目前房地產信托和股權合作兩種融資方式使用難度較大，不太適合中小型房地產公司。王宇軒認為房地產公司應發現并嘗試創新的融資方式，比如保值回購和售后租賃。2.國外研究現狀1977年，美國經濟學家杰克遜和史蒂文森研究了房地產融資有哪些風險。得出兩點：一是銀行貸款占有絕大大部分，融資成本高；二是在融資的過程中會稀釋公司的股權，讓領導人對公司失去控制。1994年，達米安·馬奎爾和安德魯·阿克塞爾比較法國、英國和德國的房地產公司在融資方面的做法，結果為：銀行貸款法國房地產公司比較常用的一種方式、利用債券和信用擔保進行債務融資：對于股權融資，雖然三國之間有不同的做法，但都是通過房地產機構、基金和保險公司獲得資金、外國投資者和養老金領域。1997年，弗雷德里克·米什金和斯坦利·埃爾金斯就金融市場與金融機構之間的關系進行了調查，講了房地產企業在融資方面都有哪些作為。1996年，張維迎強調，融資方式會影響企業的融資結構，企業需要了解經濟環境、行業發展和自身情況后再選擇融資方式。國外的房地產市場發展時間長，包括中介行業同樣如此，在買賣過程中不會發生扯皮的現象，這樣也能夠給企業帶來一些好的影響，行業還有相對應的準入標準等。除了行業監管以外，還有法律監管，健全相應的法律，把可能出現的風險降到最低，這樣能夠給企業帶來一些連鎖反應及品牌效應，可以擴大企業的規模。3.文獻評述通過國內外研究得出，魏國房地產行業與國外房地產行業在融資方面有很大的差別，，有不同的融資難題，結合不一樣的融資理論。國外研究理論已經過多次的實踐，有成熟的理論框架，創新程度高和實踐的次數多可以足夠驗證理論。國內理論研究滯后，大多都只是理論方面，沒有具體的案例可以分析，對一些實際問題無法給出切實可行的方案。外國學者先對企業的資本結構進行分析，對其進行優化，再給出具體措施。本文根據國內外研究成果，以S房地產公司為例，進行深入研究，企業通過不同的融資方法相互結合，為房地產企業給出適合發展的建議。二、房地產公司融資模式（一）經典融資模式1.企業現存資金企業現存資金是指房地產企業使用現有資本金，或通過其他方式來增大企業現存資金基礎，進行建造工程。優勢：這種方式籌得的資金屬于企業可隨意調配資金，隨意決定使用途徑，對使用范圍沒有限制；同時，擁有一定的企業現存資金也是國家對房地產公司制定的嚴格標準。劣勢：根據相關政策，企業當前擁有的資金占融資比例的30%。這給房地產企業的要求提高，企業需要有大量的流動資金可以調動，我國房地產企業能夠滿足這個要求的企業并不多。2.預售房屋融資預售房屋融資，即購買者在預購房屋時提前付的定金，全款金額，首付等，是一種常用的融資方式。優勢：1.預售獲得的資金可控性高、沒有太大的風險，讓企業有充足的資金開展下一步的業務，這樣既可以擴大規模也減小了企業的壓力，這樣是購買者變相的幫企業承擔了風險。；2.能夠緩解住房需求，可以把對房地產市場持觀望態度的變為真實消費者。劣勢：房地產預售受國家政策影響強烈。例如，2003年《關于加強房地產貸款活動管理的意見》從法律層面來說，只有商品房"結構性封頂"，個人的購房貸款才會相對容易取得。3.銀行貸款我國房地產企業有了項目規劃，想要進行實際操作動工，再加上后期的廣告宣傳，這些都需要大量的資金，這個時候房地產企業最先想到的就是銀行貸款。銀行貸款有三種用途：（1）日常業務需要使用的資金，一個項目的展開不只是原材料，在項目完成期間會發生一系列的日常使用資金，這些主要用于房地產企業處理日常業務，公司的運營，人事部門運作和購買土地；（2）項目建設方面，主要是在建設新的項目時，可能出現資金不足，無法調動其他資金，才選擇向銀行進行貸款；（3）利用房地產產權進行交換來獲得資金，是房地產企業把土地和房屋產權進行質押，這種情況通常發生在房地產企業項目建設期間。優勢：具有低成本，操作方便，靈活，可以把企業的債務進行調整，房地產企業可以延長還款的時間，減少壓力。劣勢：銀行貸款受國家政策影響。國家為經濟穩定出臺了有關銀行貸款的政策，將會影響房地產企業獲得的資金。銀行對房地產公司進行嚴格的評估，了解項目盈利獲得的利潤的多少，是否能及時還款等導致貸款額度減少。4.股權融資股權融資是指出讓公司部分股權，讓其他人來購買，使他們成為新的股東，就是通過增資引入新股東。優勢：1.需要有良好的信譽，有很強的獲利能力，能夠上市，這樣房地產公司就能在資本市場上通過別人來賣股票獲得資金，只需要在盈利時把利潤分配給股東，可以永久用作股權。讓別人買股票得到資金可以用來增加項目建設，進行廣告宣傳，提高自己的知名度。2.在上市融資平臺上，公眾可以得到房地產企業正常的業務信息，這樣品牌得到推廣，聲譽得到宣傳，以此得到戰略投資者的興趣，獲得更多的資金。3.通過整合受益投資者的資源，不是企業的負債，合理使用資金，使公司資源得到合理的優化。劣勢：1.通過股權融資，不能免去股息稅，通過發行股票，可能會稀釋企業控制權甚至失去對企業的控制，同時也存在高融資成本和高融資風險。2.股權融資要求較高，需要房地產企業有一定的規模，良好的企業形象，盈利能力強。（二）現代融資模式1.房地產信托房地產信托是房地產作為委托方把自己的資金交給金融市場上作為受托方做資金管理的公司形成一個信托資金，受托方會利用這筆資金進行盈利，委托方可以把獲得的盈利投到房地產項目中去。優勢：有良好的穩定性，委托人可以把財產交給受托人管理，不需要自己操作，只需要等分紅就行，還可以保證財產的安全，委托人在需要使用財產時可以隨時取走劣勢：這項業務發展不夠完善，有一定的風險，受托人需要完全可靠。政策和法律不夠健全，可能與銀行發生過渡競爭，有監管不到位的風險。投資者風險意識薄弱2.合作開發合作開發，是指房地產企業和當地企業或政府進行合作，相互出力，互惠互利實現共贏的一種融資模式。優勢：1.把風險降低，保障項目的成功。房地產企業與經營者的合作，項目建成后有良好的盈利能力和空間，這樣雙方都能獲利。2.房地產企業和當地企業、政府通過合作，通過各自商品的名氣打出廣告，這樣可獲得的利潤將會更多。劣勢：有泄露商業機密的風險；不同公司員工之間相互不了解，不清楚項目建設的具體方針，合作方之間各有想法，增加了合作磨合的成本。3.利用外資面對嚴重的金融信貸緊縮，傳統的融資渠道是有限的，資本緊縮可能在不遠的將來成為房地產公司的兩難選擇。因此，海外融資也逐漸變得重要。優勢：國外金融市場完善度高，成本相對低，如果想在國際市場進行發展，可以提供借鑒。將會減少像國內對銀行的依賴。劣勢：要求房地產企業有一定的實力，國內外融資政策不一樣，風險和難度也不一樣，由于信息不對稱，房地產企業決策受到影響。三、房地產企業融資分析（一）房地產企業融資概況及特征房地產企業融資有多種方式，其中包括銀行貸款、利用外資和自籌資金等。據表3.1顯示，截止到2019年我國房地產企業本年實際使用資金為178608.59億元，定金及預收款為61358.88億元，個人按揭貸款為27281.03億元，國內貸款為25228.77億元，利用外資為175.72億元，其他到位資金為6406.34億元，自籌資金為58157.84億元。可以看出房地產資金來源除去盈利獲得主要集中在國內貸款中的銀行貸款和其他方式貸款、自籌資金中除房地產企業現存資金和資本市場融資之后的部分。表3.12015年-2019年房地產開發企業資金來源表（億元）2019年2018年2017年2016年2015年總計178608.59166407.11156052.62144214.05125203.06國內貸款25528.7724132.1425241.7621512.420214.38其中：銀行貸款15348.1413845.4413948.1511459.6910048.8其他方式貸款10177.6310286.711293.6110055.7110165.58利用外資175.72114.02168.19140.44296.53自籌資金58157.8455754.7950872.2149132.8549037.56其他資金88639.9179391.2272599.8866353.0849181.99其中：定金及預收款61358.8855748.1648693.5741950.1432520.34個人按揭貸款27281.0323643.0623906.3124402.9416661.65數據來源：國家統計局到2019年底，房地產企業有息負債余額為192000億2018年到2021年將有大部分房地產企業有息負債到期，金額分別為29000億、61000億、59000億和34000億，2022年及以后到期的金額也達到9000億。這些計息負債將在四年內一起到期，其主要原因是：銀行和非銀行金融機構貸款期限過短，開發貸款和并購貸款的平均到期日為3年，委托和信托融資貸款的平均期限小于2年，導致房地產企業資金將面臨不足，需要找到新的資金來源。目前，我國房地產市場的融資方式比較簡單，主要是自籌資金、收取定金和預收款以及結合國內貸款，而且還使用海外融資、非銀行金融機構融資等手段，但這些方式在融資結構中占比太低，不是房地產企業主要融資方式。這與發達國家并不完全一樣。目前，西方發達國家的房地產公司已經形成了以房地產信托和投資基金為基本的多元化融資模式。中國房地產公司的資本鏈是由國家調控的，這是由房地產公司融資方式決定的，因為我國房地產企業對銀行的依賴程度高，而且銀行利率受國家政策影響。所以在國家宏觀調控下我國房地產企業要多種融資方式并存。（二）房地產企業融資出現的問題1.雖然出現多元化融資，但對銀行依賴程度仍高在我國，房地產企業不在使用一種方式融資，開始逐漸的使用多種方式一起融資，企業的資金需求也越來越大，雖然做出了改變，但是依然無法滿足企業的需求，而且以直接或間接形式的銀行貸款占了融資總額的很大一部分。從表3.1可以看出近年來銀行貸款仍然占融資總額的一半以上。2.財務杠桿過大，風險較高我國房地產企業的資產結構不合理，短期可使用資金很多，但長期的太少。從一開始，房地產公司擴大短期資金的使用就是通過住房預付款和墊資來進行的，有時還需要延長還款時間，來解決長期資金短缺。然而，由于銀行貸款政策收緊，房地產企業也會出現資金不足的情況，甚至一些公司出現資金鏈斷裂的情況。而中國房地產公司的金融杠桿過高，對應的風險也就高了，資產負債率也較高，出現了高風險高收益或不成正比的收益。當高杠桿運營環節出現銷售回款延遲，現金不足時，房地產企業將面臨資本鏈斷裂的風險。當下金融市場不成熟且無法保證企業資金充足，房地產公司要使用新的方式獲得資金，提高流動性，降低企業的風險。3.現有融資方式不能滿足房地產企業房地產是一個資金需要密集的行業，企業在開發一個項目時需要投入大量的人力、物力、財力，獲取回報的周期也較長，所以在開發過程中需要很長的資金鏈。在現有的融資模式中，能夠支撐企業完成一個項目的長期融資方式并不多。我國資本市場和國外相比還是初級階段，金融產品也少，限制了企業的發展，大多數都是以銀行為依托，流動慢且效率低，也逐漸顯示出了銀行對房地產發展的局限性。4.房地產融資市場體系需進一步完善雖然房地產使用融資方式越來越多樣化，但各個房地產企業自身條件不一樣，當下的市場并不是企業發展的最佳土壤。不僅需要內部的自我調整和創新，也需要外部良好的政策和監管。當前市場資金供需水平不符合正常水平，而且存在信息不對稱，導致房地產企業融資的成本上升，難度加大，一些公司甚至冒風險利用地下錢莊來獲取資金。這些都屬于融資異常，反映了房地產市場融資體系需要解決的問題，如監管過甚、融資方式沒有創新、政府需要加強引導等。

四、S房地產公司的融資結構分析（一）公司概況2004年S房地產公司成立了，2006年在香港聯交所上市，上海是其一個重要的發展中心。由于該公司力主發展多功能，可持續發展的社區項目為主獲得了良好的成績，為其在中國內地發展打下基礎。S房地產也逐漸發展出以打造集生活，工作，休閑娛樂為一體的整體社區理念，該公司有1,250萬平方米的建筑面積。（二）S房地產融資結構S房地產的融資體系主要是以經典和現代融資方式并存的體系。經典融資方式為銷售回款，商業信用貸款，銀行貸款，增發股票。現代融資方式為合作開發，房地產信托，海外融資。S房地產2017年融資金額為708.9億元，2018年融資金額為730.41億元，2019年融資金額為759.57億元。圖4.1為2019年S房地產融資結構：1.傳統融資方式（1）銷售回款銷售回款是我國房地產企業重要的資金來源之一，公司若想要獲得發展，需要有充足的資金，其中用的最多的融資方式就是銷售回款。從表4.1看出S的銷售額每年也逐漸增加，其中銷售回款占主要部分。表4.12015年-2019年銷售回款統計表2015年2016年2017年2018年2019年銷售額（億元）64.72176.00184.51248.41103.92其他業務結算回款（億元）0.75810.90881.62112.95123.1034數據來源：年報數據分析（2）商業信用貸款商業信用貸款是指利用商品作為企業借入、進行買賣商品獲得資金的手段，是經濟活動中最常見的融資方式之一。與直接貸款的最大區別在于，商業信貸融資是通過商品買賣來實現的融資方式，不用通過另外的融資方式或融資程序，因此商業信貸融資更方便，花費的融資費用也不高，成本更低。商業信用貸款融資可分為商業票據融資和預收賬款、應付賬款、應付票據，商業信貸融資余額2018年為183.80億元，2019年為129.49億元和2020年為208.23億元，其中通過應收賬款和應付票據獲得的融資相對較少，但S房地產的預收融資獲得的融資占有很大比例，這是房地產業的預售制度造成的，預售房銷售產生的資金能在一定程度上大大緩解企業的資金壓力。預收賬款2018年13.49億元，2019年19.80億元，2020年21.23年。S房地產逐年增加的預收賬款主要是由于S的銷售能力不斷增強和經營范圍持續擴張。（3）銀行借款房地產企業大部分依賴銀行借款，S也同樣如此。2013年，S房地產開始與多家銀行簽署戰略合作協議。信貸額度超過100億，銀行貸款是S房地產的主要融資渠道之一。表4.2銀行借款融資情況2015年2016年2017年2018年2019年總融資金額（億元）651.17673.44708.9730.41759.57銀行借款金額（億元）207.51199.8213.97233.77248.57數據來源：年報分析觀察表4.2，S房地產銀行借款無論從金額還是占總融資金額的比重都呈上升狀態。2017年、2018年S銀行借款余額占總融資金額的比重均達到了1/3以上，說明了銀行借款方式在S房地產融資模式中的重要地位，房地產企業應改變目前這種形式，這樣也能促進金融市場的發展。（4）增發股票我國房地產市場專注于增發股票。通過調整資本結構可以獲得大量股權融資，不用返還融資所得資金。同時，增發股票，股權結構發生變化有稀釋股權、分散公司控制權的缺點。從表4.3開始，S的股票融資頻率略高，這也反映了S股票集中度低的特點。表4.3S股票融資情況2015年2016年2017年2018年2019年發行股價（元）4.44.4發行數量（億股）88888募集資金合計（億元）37.637.632.835.235.2數據來源：年報分析2.新型融資方式（1）合作開發與墊資S房地產公司與政府合作，收購城市土地。S房地產重建了上海的新世界，以及后來成功的經營管理，為其在上海得到良好聲譽，強化了公司的外部形象，使S老城區成功轉型。同時與當地公司合作，共同拿地、開發、管理。S在不同的地方，考慮自身利益，項目風險和實際情況等因素S房地產與當地公司合作開發。降低了S房地產的融資風險。（2）房地產信托據用益信托統計顯示，2018年S房地產與中國人壽信托等成立合營公司。合營企業的首項投資是通過一家新成立的合資公司進行投資。于2018年12月29日，合營企業成立的合資公司與中國人壽信托訂立一份協議，以收購SinothinkHoldingsLimited的全部已發行股本，以及SinothinkHoldingsLimited尚欠中國人壽信托的若干股東貸款。于2018年12月29日，根據有關該合資公司的股東契據，S獨立實體承諾于該合資公司投資1.405億美元。（3）海外融資S房地產及ShuiOnDevelopment2019年11月4日發行2023年到期的3億美元優先票據，與渣打銀行、瑞士銀行香港分行訂立購買協議，并將作為綠色融資框架下的綠色債券發行，票據利率為5.75%。于2020年2月21日擬發行于2025年到期4億美元5.50%優先境外票據。于2020年8月17日與瑞士銀行及渣打銀行發行本金總額5億美元6.15%于2024年到期的優先境外票據。這是S房地產近幾年通過海外融資方式獲取的融資金額。（三）小結公司的資本結構對企業的經營和發展有著重要的影響，判斷融資策略是否適合和融資獲得的資金是否滿足企業需求有十分重要的意義。隨著S房地產不斷調整融資策略，不斷優化融資結構，來配合企業業務開展。在不同時期，公司可以采用銀行貸款、股票上市、商業信用貸款等融資方式，大規模融資，在融資過程中逐漸影響資本結構。合理的融資策略不僅可以優化資本結構，而且可以提高企業的價值。五，房地產融資建議（一）增強房地產企業基礎實力融資只是增強企業的一種手段，要想擴大企業規模，也要增強企業的基礎實力。S房地產通過進行改革模式推動集團轉型，加強以上海為發展重心。其中有增加土地儲備，保證企業財務狀況公開透明來增加自身基礎實力。所以要增強企業實力必須從不同方面出發。一是從市場投機行為變為以市場為基礎，明確客戶需求和結合公司資源，找到公司在市場上的定位；二是制定戰略計劃，重點圍繞企業資本運作、品牌影響、內部管理、市場調查等與公司業務相關的工作。最后，提高產品競爭力，調整營銷策略，增強整體業務盈利能力，有效利用資本創造利益的能力，分析市場結合產品打造出獨特品牌。找到公司的短板并消除，使企業均衡發展。（二）多元化融資體系當前房地產企業也都在慢慢改變，從單一到多元，但是依然出現資金不足的情況，這需要房地產企業形成符合企業發展的融資體系，清楚企業適合哪些融資方式，哪些方式可以慢慢接觸，了解其門檻，風險程度，而不是只是多用了一種融資方式，各方式之間沒有聯系，無法相互影響，這樣起不到降低融資風險的目的，后續還會出現資金不足的情況，甚至出現類似根基不牢，資金鏈斷裂的情況。房地產企業應該發現各方式的優點，進行融合，形成一個多元的融資體系，還可能創造出新的融資方式。所以，企業要想突破瓶頸，擺脫資金不足、融資難的困境，就要不拘泥于一種或幾種方式，要形成符合企業的融資體系，最終的目的是為企業融到資金。（三）補充房地產金融體系補充房地產融資的法律法規，讓法律能更好的保護企業的權益，降低融資門檻，讓企業盡可能達到。隨著經濟的發展和多元化融資，也會有新的融資方式產生，甚至創造出新的融資體系，房地產經濟能穩步發展。所以必須健全法律法規，加強監管，防范風險，使各種符合法律的新型融資方式得到保護，使房地產企業有多種選擇。金融市場是否穩定，是由各行各業決定的，它們受到國家宏觀調控的影響，會形成連鎖反應，帶來一定的風險，這需要依靠有效的機制和相應的監管體系來保障經濟穩定。房地產企業才能獲得充裕的資金，開發新的項目，整個行業也蓬勃發展。（四）完善現代融資方式，創新