休閑消遣會所工程籌備打算書——2011.09 ——3目 錄第一章其次章第三章第四章第五章第六章第七章

工程概要 ………………2市場分析 ………………3工程定位分析……………5工程實施打算……………8工程設計理念……………11工程財務分析……………12風險分析與應對策略……18第一章行業市場的充分了解與專業推斷，結合當地的實際狀況，最大限度地利用當地市場的雄厚資金、專業團隊、社會關系等各方面的資源優勢，致力于在惠州打造一個集保健理療與夜總會消遣于一體的全休閑消遣品牌。經營主體：惠州市**休閑消遣會全部限公司〔具體命名待定〕業務范圍：足療、洗浴、按摩為主，夜總會消遣為輔工程選址：惠州市花邊南路隆泰金都對面〔初定〕經營面積：約3000㎡〔具體規劃布局詳見后文〕投資金額：約1500萬元〔具體詳見投資預算局部〕其次章一．休閑消遣行業市場機遇大，休閑消遣成為現代人重要的生活方式，休閑消遣行業在中國異軍突起。經濟的高速增長，必定伴隨著休閑消遣產業的進展，這是經濟進展的一條規律。2000動的各類生產和效勞活動，日益成為經濟富強的重要因素。據美國休閑專家杰2015GDP2015100短短的幾年內異軍突起，正成為現代人消退“亞安康”保健休閑的潮流和時尚。養生正漸成為習慣，國內消滅的一些企業也以“陽光操作、標準經營”的休閑保健理念給市場帶來了巨大的商機和進展空間。二．惠州休閑消遣行業的經營現狀通過對惠州業進展廣泛的考察，依據本工程擬建的規模檔次，在休閑理療方面,我們選定周邊的金泰沐足、金手指、順天云景……等距離本工程較近則選定康帝、隆泰金都、英煌會、瑤芳等單位作為重點考察的對象。以下是兩組經營狀況分析表：單位類項單位類項金泰沐足金手指風華港順天云景金太陽席位數量200240160100150經營面積13001500120010001200設備檔次中高定位中等定位中低定位中低定位中等定位效勞工程沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費狀況140/雙鐘120/雙鐘90/雙鐘100/雙鐘120/雙鐘上座率尋常：80%尋常：100%尋常：50%尋常：80%尋常：60%節假日：120%節假日：250%節假日：100%節假日：200%節假日：150%單位周邊關聯夜總會消遣單位根本狀況和經營狀況表：單位類項康帝隆泰金都瑤芳英豪會所英煌會包間數量4030504040經營面積16001200200012001200設備檔次高檔定位高檔定位中等定位中低定位中低定位收費狀況3000/間2500/間2000/間1500/間1500/間開房率尋常：60%100尋常：50%100尋常：60%100尋常：50%100尋常：100%100的休閑消遣市場遠未到達飽和狀態，仍處于需求大于供給的市場狀況。第三章工程定位分析一．工程品牌定位狀況，本工程品牌定位為高端市場品牌，通過硬件環境投入、高質量的專業效勞、準確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集保健理療與夜總會消遣于一體的高端休閑消遣品牌。二．工程客源定位務范圍，細分和定位本工程的客源群體為：政府人員、企業老板、高薪白領等群體，適合于朋友接待、商務接待、政府接待等活動。夜總會消遣業務客源定位：政府人員、企業老板等群體，適合于較高規格的政府接待與商務接待等活動。三．工程產品定位產品組合定位足療是傳統理療的重要組成局部，社會上普遍認同常常進展專業的足療，能夠起到保健作用。比照推拿按摩、SPA、桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地承受。因此，本工程在保健理療業務方面的產品組合定位中，依然以專業的足療作為核心產品，協作傳統推拿按摩的效勞產品，適應市場需求。品，讓高端客戶群感受“理療——消遣”的至尊享受，以高質量的硬件環境和效勞獲得高端群體的青睞，引領高端消費。產品價格定位本工程客源定位的鎖定在當地高端的客戶群，高質量的硬件環境及“專業、至尊享受”的產品的組合，打算了需要在價格方面區分目標群體。因此，在產品定價方面，本工程的價格定位以高出市場平均價格約 30%的定位，以表達高端的品牌定位，增加盈利的力量。SWOT優勢〔Strengths)體驗，易獲得客戶的青睞，翻開高端客戶市場；工程選址位于惠州較繁華的地段，行業經營環境成熟，客源充分；惠州經濟進展快速，休閑消遣的市場需求旺盛；擁有良好的社會關系資源及雄厚的資金實力。劣勢〔Weaknesses)進入市場的時機相對滯后；產品價格定位較高；工程經營面積不大，較難產生更大的規模效應。進展時機〔Opportunities)得益于社會經濟的高速進展，休閑消遣行業正處于一個飛速進展的時快速占據惠州休閑消遣的高端市場，引領惠州高端休閑消遣消費。競爭威逼〔Threats)者對現有非專業理療的生疏較根深蒂固，這都將給工程帶來較大的競爭威脅。總結：策相對寬松，為本工程的投資供給了良好的環境。契合休閑消遣行業進入細分目標群體，實行差異化定位的市場經營策略，發揮工程品牌的專業技求。第四章工程實施打算一．工程組織建設注冊工程公司以李文麗作為公司股東及法人代表，在惠州當地注冊工程公司，引進**消遣會全部限公司。公司組織架構810二．工程實施流程復施工，運營治理不善等緣由，導致的投資風險。投資時按以下運作流程運行。第一步：編制《休閑消遣會所工程籌備打算書》其次步：依據《休閑消遣會所工程籌備打算書》進展工程方案審定，同時進展資金規劃與籌措。第三步：〔單位和工程監理單位。第四步：組建工程執行團隊〔包括運營、財務、行政等人員〕，該團隊與各合作單位共同組建工程籌備小組。第五步：工程籌備小組共同擬定籌備進度日程表，各部門嚴格按日程表穿插作業運行。第六步：在籌建過程中重點導入科學化、國際化、標準化運行模式，組建優秀的專業運營團隊，完整財稅規劃方案，承受行業信息化治理系統等；同時留意工程施工質量，以及設施設備的選用。第七步：擬定開業方案，按倒計時進展適當營銷推廣，同時選定工程開業后的運營治理方式。第八步：成功開業，穩定經營。第九步：獵取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現現金流積存。三．工程實施日程安排日日期打算工作內容備注201110資金到位1.簽訂場地租賃協議2.設定籌備辦公室2011113.工程核心籌備人員到位4.敲定工程設計、施工單位201112完成工程設計，審定設計方案20123完成全部裝修工程1.完成技師、效勞人員聘請2.開展技師、效勞人員培訓201243.完成全部設備、物品的選購工作4.完成相關證件、執照的辦理201251盛大試業第五章工程設計理念本工程的產品、價格及品牌均定位為惠州當地的高端市場，因此，在硬件投入方面，必需具備做到區分于惠州當地的一些消遣場所的環境設計，做到別出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設計單位進展合作，結合讓硬件條件成為贏得市場競爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映本工程的環境設計理念。(休閑理療環境設計參照)(夜總會環境設計參照)1119第六章工程財務分析1.面積技術數據匯總表項目指標備注會所大堂150㎡——過道、走廊150㎡全部走廊面積合計休閑理療面積1400㎡——夜總會面積1200㎡辦公區域面積200㎡包括行政、會議辦公面積后勤區域面積200㎡含倉庫、食堂等功能區域面積總和：3000㎡——經營類型面積設置經營類型面積設置房間數量席位數量大房40㎡/間8間8個休閑理療中房30㎡/間166小房20㎡/間164情侶房12㎡/間102總統房65㎡/間5——夜總會豪華房40㎡/間10——貴賓房30㎡/間15——序號項目按市場標準及項序號項目按市場標準及項裝飾工程費用小計526估算方法根底單位〔元〕估算值與說明指標/系數〔萬元〕1 會所大堂 150㎡2000302目要求估算過道、走廊 同上150㎡1000153理療大房同上8間60000484理療中房同上16間40000645理療小房同上16間30000486理療情侶房同上10間20000207夜總會總統房同上5間100000508夜總會豪華房同上10間80000809夜總會貴賓房同上15間60000909辦公區域同上200㎡15003010后勤區域同上200㎡8001611室外燈光、燈飾、廣告牌同上1組3535經營設施設備費用序號 項目

估算方法與說明

根底 單〔元〕估算值單位指標 /系數 〔萬元〕按市場標準及項綜合空調系統 1 套 60 60目要求估算綜合消防工程 同上 1 套 30 303綜合監控系統同上1套10104治理軟件系統及硬件同上1套35355綜合熱水系統同上1套886發電機組同上1套15157電視機及有線同上1批8080電視8綜合污水處理同上1套10109理療設備同上1批808010音響系統設備同上1批505011夜總會家具同上1批6060經備費計438開辦費用與流淌資金估算方法根底單位估算方法根底單位〔元〕估算值與說明指標/系數〔萬元〕桑拿用品桑拿布草夜總會用品用具清潔設備及用品辦公設備、家具注冊、辦證費用裝修設計費用籌備期工資及福利辦公車輛添置開業營銷費用員工制服員工宿舍及餐廳租金及押金隱性費用流淌資金

按市場標準及項1 批 6 6目要求估算同上1批33同上1批88同上1批11同上1批2020同上--33同上--3030同上--2525同上--8080同上1宗2020同上400套2008同上--6060同上--3030---5050---300200開辦費用小計 554類別估算值〔萬元〕類別估算值〔萬元〕占總投資的百分比裝飾工程526.0034.65%經營設施設備費用438.0028.85%開辦費用與流淌資金554.0036.50%工程總投資估算1518.00100%二．工程營業收入推測業務類別業務類別單位數量日均使用率單位平均消費營業收入休閑理療226〔席〕160%150/席5.42夜總會30〔間〕70%4500/間9.45萬每日營業收入14.87萬每月營業收入446.1萬每年營業收入5353.215%的行業凈利潤推測，即每年凈利潤額為：5407.215%＝802.98/年；投資回報期為：1518802.98＝1.89第七章風險分析與應對策略一．政策風險環保及其他政策、法規的影響而無法立項，或工程啟動后無法正常進展。應對策略：工程啟動前進展充分的調查、分析和論證；政府部門支持；通過各種方法把工程置于法律保護之下；嚴格按行業標準標準操作實施工程。二．資金風險財務指標。應對策略：打算投放。三．建設本錢掌握風險建設本錢掌握風險包括建設期間建材、設備和勞動力價格上升，或者導致投資回報率下降。應對策略：在工程前期籌劃和設計上嚴格把關，廣泛邀請有關專業機構，嚴格團隊，導入一套科學成熟的運營機制構建核心團隊等。四．市場風險費水平下降，餐飲收入削減，最終導致經營虧損。應對策略：不斷提高的大好時機，千方百計加快工程建設速度，使工程盡快投入使用，收回投資；實行適當的應對措施：對經營治理進展細心籌劃，使工程的贏利力量到達最大化；多元化進展經營路子。壓縮運營本錢。五．競爭風險閑消遣工程之間削價競爭，導致會所收入削減。應對策略：經營治理規劃，同時依據市場狀況的變化不斷修正規劃。運營周期。獨特的文化主題風格，最大限度地使該工程具有不行替代性；六．經營治