1辦公大樓物業服務投標方案 二、物業服務要點 一、服務目標 第二章項目整體服務設想 38 二、機電管理 三、安全管理 512第五節物業管理計劃 一、總體工作計劃 三、接管期內工作計劃 第六節物業管理思路 一、建立優化管理機制 二、推行適合管理模式 三、堅持一貫服務理念 四、運用快捷網絡平臺 第三章項目組織架構和人員配備 第一節組織機構建立計劃 一、建立組織機構的要求 二、建立組織機構的步驟 第二節運作程序系統 一、運作流程說明 60二、運作流程圖示 第三節項目組織架構 一、項目部門圖示 二、項目部門職責 第四節項目人員配備 一、人員配備原則 三、人員表格匯總 第五節人員崗位職責 3一、項目經理職責 二、工程部人員職責 三、安保部人員職責 六、綜合管理部人員職責 第四章項目物資投入方案 第一節物業用房 一、物業用房要求 二、物業用房配置 第二節保潔用品 一、具體清單 二、使用說明 三、使用規定 第三節保安用品 一、具體清單 三、使用規定 第四節綠化工具 三、使用管理 第五節維修工具 一、具體清單 4二、使用管理 第五章項目管理制度 第一節人員管理制度 一、員工基本守則 二、基本管理制度 第二節公共管理制度 一、消息公示制度 二、機器設備管理制度 三、疫情期間進出制度 第六章設施設備維護管理方案 第一節消防設備維護管理方案 二、滅火器維護管理 三、消火栓維護管理 五、消防電氣設施維護管理 六、消防通信設施維護管理 第二節大樓電梯維護管理方案 三、維保安全措施 第三節空調系統維護管理方案 一、維護保養措施 5二、空調常規使用制度 三、空調運行值班制度 四、空調使用注意事項 第四節配電系統維護管理方案 一、維護保養措施 二、設備工作標準 三、配電室管理制度 第五節照明系統維護管理方案 一、維護保養措施 二、常見故障檢修 第六節給排水系統維護管理方案 一、維護保養措施 二、維護保養程序 三、給排水系統管理制度 第七節智能化系統維護管理方案 第七章安全秩序維護管理方案 第一節維護管理理念 第二節秩序維護人員 一、人員安排 二、人員職責 三、工作守則 第三節服務內容 二、巡崗服務 6三、樓宇巡視 四、服務重點 第八章綠化保潔服務方案 第一節保潔服務計劃 一、具體工作計劃 二、保潔作業要求 三、保潔技術要點 第二節分項保潔方案 二、衛生間保潔 四、垃圾房保潔 七、辦公區域保潔 八、樓層公共區域保潔 九、天臺、陽臺、雨篷保潔 十、廣場、臺階、綠地保潔 十一、玻璃門、窗、鏡面的保潔 第三節消毒服務方案 一、消毒藥劑 二、消毒方法 三、消毒注意事項 四、疫情期間消毒方案 7第四節消殺服務方案 一、消殺要求 二、具體措施 第五節垃圾收運方案 一、垃圾收運要求 二、收運注意事項 第六節綠化服務方案 一、草坪養護方案 二、綠籬修剪方案 三、喬木養護方案 四、灌木養護方案 五、盆栽擺放養護 六、地被植物養護 七、行道樹養護方案 第九章停車場管理方案 302第一節停車場管理要點 第二節停車場管理措施 一、停車場崗位職責 二、停車場管理流程 三、停車場管理要求 第十章會議服務方案 第一節會議服務計劃 一、服務目標 8 三、人員職責 一、秩序維護服務質量保障 328三、綠化項目服務質量保障 330二、剖析投訴成因 三、投訴動機分析 第十二章項目應急預案 二、應急措施 9第二節意外事故應急預案 一、突發停電應急措施 二、突發停水應急措施 四、高空墜物處理措施 五、突發地震應急措施 六、突發疫情及傳染病應急措施 第三節治安事故應急預案 一、盜竊事故應急處理 二、打架斗毆應急處理 五、重大活動安全保衛應急措施 第十三章項目檔案管理 第一節檔案管理模式 一、物業管理檔案的內容 二、物業管理檔案的建立 管時收集、接收的工程資料清單 第二節檔案管理制度 一、查閱利用制度 二、檔案保密制度 三、檔案保管制度 備”,可參照第三章。五、如招標文件評分標準要求“項目管理制度”,可參六、如招標文件評分標準要求“設施設備維護管理方案”,可參照第六章。七、如招標文件評分標準要求“安全秩序維護管理方案”,可參照第七章。八、如招標文件評分標準要求“綠化保潔方案”,可參九、如招標文件評分標準要求“停車場管理方案”,可十、如招標文件評分標準要求“項目應急預案”,可參(二)其他法律法規。第一章項目背景和項目需求第一節項目背景產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了個單元住宅可以是物業，一座辦公大樓也可以(1)商業物業：商業物業有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的行業的管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產經營資料的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿機構(單位)投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空(2)工業物業：工業物業是指為人類的生產活動提供廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝技術產業(如電子、計算機、精密儀器制造等行業)用房則(3)居住物業：居住物業是指具備居住功能、供人們(4)政府類物業：隨著機關后勤管理社會化的實施，(5)其他用途物業：除了上述種類以外的物業，稱為3.附屬設施：是指建筑物內和建筑物外的各類共用設(1)主體性原則：從方法論的角度上看，重視物業管體對象包括固化的物和個性的人(業主或使用人),也就是管理來實現對人(業主、客戶)的服務。大多物業企業對服(2)主導性原則：作為物業管理服務活動的客體，物業管理服務企業在管理服務中的充分發揮自己的主導能動時在管理服務中融入自己的思想，積極與業主進行溝通交(3)實踐性原則：實踐是優質服務的基礎和源泉，只超前的管理服務思想理論也都需要通過實踐來驗證其有效(4)創新性原則：創新是優質服務的主線。通過創新進而實現物業的保值升值。物業管理服務創新包括服務理(5)現代性原則：隨著高新科技的迅速發展，在物業(1)優化各種資源：一個物業管理區域的資源具有多(2)優化與業主的關系。一位營銷大師說過，我們要(3)優化服務思想：物業管理服務的產品就是服務，(4)優化服務內容：物業服務內容有很多方面，優質(5)優化服務手段：物業管理服務手段在不同物業類1.物業管理可以延長房屋使用年限及確保其功能的正活(住宅)、工作(寫字樓)與生產經營(商用與工業物業)2.物業管理能為業主及租戶創造與保持一個安全、舒物業管理不僅可以使物業及其設備處于完好狀態與正常運第二節項目需求綜合管理體系的先進模式及全國優秀示范辦公大樓標準建格依照國家建設部制定的物業管理創優考評的各項標準開(1)消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100%,確保無責任性消防事故。(2)安全防范：管理范圍內治安案件發率為零，無任(3)環境衛生實行動態保潔、環境衛生滿意率在95%以上；環境衛生、消殺達標率為98%以上。(4)房屋及公共配套設施報修及時率100%以上；除因設施、機電設施設備完好率95%以上。(5)管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業培訓合格率達100%。(6)管理服務工作服從采購方的管理監督和指導，積(7)業主和用戶對物業管理服務滿意率在95%以上；有效投訴率低于0.5%;有效投訴處理率達100%。7.進一步規范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納入公司的24小時值班網絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。10.制定完善系統的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，確保持證上崗率達100%。(一)設施設備運行、維護、管理服務包括消防設備運行管理(應急照明及疏散指示系統、火消火栓滅火系統、滅火器具、通風及防排煙系統)及電梯運理、空調系統運行管理(室內機、室外機及控制電源)、給排水設備運行維護管理(生活給水系統、排污系統、雨水系統)、燈光照明設備運行維護管理、安防監控系統及智能管停車場)。配電柜、變壓器。要求高低壓配電柜、變壓器每2小時檢3.辦公大樓中央空調系統及供暖供熱空調器運行管理詳細內容：包括但不限中央空調主機(X臺)、冷凍泵及冷閉門器、指示燈、廣播、滅火器、消防風機等，保持24小5.備用應急供電(柴油發電機)系統運行管理：包括但市電斷電后，能5分鐘內到達發電機房、在10分鐘內啟動(二)房屋建筑本體及附屬建筑物、構筑物的巡查、管(三)清潔保潔服務本辦公大樓建筑物室內公共區域及室外區清潔保潔服圍墻內空地、大門口門前三包)清潔保潔、垃圾收集工作；共天面的清潔保潔、垃圾收集工作(不含化糞池清理、機械通廁);協調專業單位化糞池清理及清運、廁所堵塞機械疏(四)秩序維護及消防交通管理服務 下、地上停車場、廣場),消防運行管理、安全防范應急處(五)前臺及會議室保障管理服務(六)室內外公共區域綠化維護管理服務(一)總體標準3.所有服務內容和服務人員安全生產的全面檢查管理(二)設備設施運行、維修、管理服務標準制定和執行“設備維護、保養、維修計劃”,確保設備的科各項設備設施完好率為：供電、供水、100%,電梯、空調、消防系統98%,排水、排污系統98%。責任制執行率100%;物料管理帳、物、卡相符。(三)清潔保潔標準1.辦公大樓外公用區域(首層廣場、路道、綠化帶、停清潔保潔)。(1)地面：表面潔凈、無塵土、污跡、煙頭、紙屑、(2)墻面：無塵土、污跡。(3)電梯門：無塵土、光亮潔凈，無印跡。(4)按鍵面板：無塵土、無印跡。(5)照明燈具：無積灰。(6)各房間門、通道門：無塵土、污跡。(7)客梯廳頂部：無積蛛網。(8)不銹鋼面：無臟、污點。(1)衛生間：無異味。(2)地面：無塵土、碎紙、垃圾、煙頭、無積水，無(7)小便器：無尿鹼水銹印跡(黃跡)、無污，噴水(10)紙簍：污物量不超過桶體2/3,內外表干凈。(2)墻面：無污跡。(5)樓梯：地面無塵土、煙頭、痰跡及垃圾雜物，扶(2)排水溝、下水管等設施暢順、無堵塞現象。(四)秩序維護及消防交通管理服務標準(1)辦公大樓內各樓層簽到巡查，對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。(2)在辦公大樓范圍內24小時巡邏：(3)制定安全管理工作目標、方案和措施，做好區域(4)做好人員進出的控制、盤查工作，做好物品放行(5)保障大樓正常的治安秩序，發現治安不安全因素，(6)積極完成其他與后勤服務有關的突擊性工作。(7)制定隱患應急處理方案，現場應急管理，為突發(1)消防運行：③定期對工作人員進行消防知識培訓。(1)為辦公大樓停車場(庫)科學、合理設置崗位。(2)安排人員指揮車輛行駛。(3)做好車輛檢查登記及停車工作。(4)做好車輛的安全防范工作。(5)提醒司機做好貴重物品保管及車輛安全防范工作。(6)確保道路暢通、停車秩序良好，不得以無因管理(7)定期檢查車場管理系統。(8)重大活動的車位預留及車輛引導工作。(9)防火、防盜、防破壞。對火災、治安、公共衛生(五)前臺及會議室保障管理服務標準(1)儀容儀表：著裝干凈，化淡妝，面部保持微笑，(2)站姿：采用手背式，雙腿直立，上身挺直，眼睛(3)指引：客人來到時，站在客人前右側，伸直右手(1)接到會議通知，按甲方要求提前對會場進行布置，(2)準備臺牌、茶具、茶壺、茶葉、煙灰盅、紙巾、(3)根據會議時間和參加會議人數，提前將會議室門、(4)倒茶(八分滿)、添加茶水及時、得當，先給領(5)散會后要及時清潔會場，關閉門窗、電器。(六)室內外公共區域綠化維護和管理工作要求標準1.草坪及地被植物養護管理的標準是草坪及地被植物生長旺盛，整齊雅觀，四季常綠，覆蓋率達98%以上，雜草率低于5%,無坑洼積水，無黃土裸露地。(七)建筑物本體及公用設施維修養護標準序號房屋維修項目質量檢驗標準墻體維修及零星砌體1砌體材料、砌筑方法符合有關規定2修補后與原墻面保持一致，色澤協調、清潔美觀磚墻面抹灰及修補1各抹灰層之間及抹灰層與基體之間必須粘結牢固，無脫層空鼓，面層無爆灰和裂縫(風裂除外)等缺陷2表面光滑、潔凈，按槎平整，線角順直清晰，墻面均勻一致三瓷片鑲貼及修補(高2米1鑲貼牢固，以水泥為粘結料時，嚴禁空鼓，無歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷。2地面鑲貼符合排水要求，無明顯積水現象3表面基本平整、潔凈，色澤協調一致，上口線平順四墻面修刷乳膠漆1刷后無掉粉、起皮、漏刷、透底2刷縫通順，均勻，面潔白，新老顏色一致五油漆補刷1刷后無脫皮、漏刷、反銹2面無流墜、透底、皺皮，新老油漆無明顯區別，基本光滑光亮六木工制作及維修1木門扇的拼接槽嵌全嚴密，粘膠結合牢固2表面平整光潔，無槎縫、創痕、毛刺、錘印缺、棱掉角，油漆均勻，色澤光亮序號房屋維修項目質量檢驗標準 室內排水、水1安裝必須牢固，管箍固定方法正確，排落管安裝及維修水暢通，無滲漏2排水管接口的捻口填料密實、飽滿，凹入承口邊緣不大于5mm,且無抹環縫均勻，灰口平整，光滑，養護良好3止節管連接緊密，承插方向、長度和管箍間距符合原設計要求4上下水管油漆均勻，無脫皮、漏涂出現二道、附件安裝及維修1螺紋接口必須清潔、規整、無斷絲，連接牢固，接口處無外露油麻等缺陷2夾渣及氣孔等缺陷3管理支架埋沒平整，排列整齊，支架與管子接觸緊密4閥門安裝：進出口方面正確，連接牢固、5衛生器具結水配件的安裝及維修：鍍鉻件完好無損傷，接口嚴密，啟閉部分靈活，安裝端正，表面潔凈，無外露油麻三下水道堵塞1疏通后下水管必須下水暢通無阻，不破壞管壁四坐廁更換1污水口與下水道接口必須接合嚴密，安裝位置正確，無滲漏，泄水現象2安裝后，坐廁必須無破損，無堵塞現象序號房屋維修項目質量檢驗標準查線、換線1導線截面容量不能小于原設計的截面容量，嚴禁有扭絞、死彎、絕緣層損壞和擴套斷裂缺陷2導線間和導對面間的絕緣電阻值必須大3牢固；包扎嚴密，絕緣良好，不傷芯線；盒內清潔無雜物，導線整齊護套線全部脫落4換線后的導線必須與插座及用電設備接觸良好，并達到使用要求室內低壓電器安裝及維修1電器的導電接觸面和母線連接的接觸面必須接觸緊密2電器安裝后部件完整，安裝牢固，排列整齊，絕緣器件無裂縫缺損，電器的活電器的支架或盤、板平整，電器的引出導線整齊，固定可靠，電器及其支架油漆完整，通電后無異常噪音3接地(接零)支線敷設：連接緊密，接地支線截面選用正確，需防銹部分涂漆均勻，無遺漏，線路走向合理，色標準確序號房屋維修項目質量檢驗標準門窗安裝及維修1門窗安裝，開啟方向必須與原設計要求一致23安裝或維修后，關閉嚴密，間隙均勻，開頭靈活4表面潔凈、無劃痕、碰傷、銹蝕，涂膠表面光滑、平整，厚度均勻，無氣孔門窗玻璃安裝1玻璃裁割尺寸正確，安裝必須平整，牢固，無松動2橡皮墊與裁口、玻璃及壓條緊貼，整齊一致3玻璃膠打邊必須均勻，線條一致，與玻璃、鋁合金粘貼必須緊密，無滲水現象出現4潔凈、無油灰、漿水等斑污，朝向正確第二章項目整體服務設想第一節項目重難點分析(根據項目實際情況編寫)責任書》,并實施必要的獎懲措施。3.建立一支由管理處全體員工及部分業主共同參加的的人員區分為貴賓、業主(包括使用人)、訪客、閑雜人員辦公大樓物業管理收費水平低于同檔次物業的收費標準的(一)電梯的節能管理4.加強電梯管理(我公司擬安排兩名兼職電梯導引人員),防止人員搗亂，導致電梯無謂空載運行。(二)供配電系統的經濟性運行1.變壓器合理換切問題：由于辦公大樓不辦理抄表到將造成巨大虧損。而合理換切變壓器可產生極大的經濟效(1)中央空調機組投入使用前，必須進行仔細的費用(2)冷凍水出水與回水溫差應控制在7至10度。溫差人員，以便調整。室內溫度一般控制在26度左右，嚴禁超(3)中央空調系統是耗能極高的設備，稍有疏忽，就(三)供水系統的經濟性運行與節水管理(1)各類水泵、閥門、供水管道應保證不漏水。(2)水池的水位控制器、浮球閥工作正常，避免水位(1)調整冷卻塔風扇角度，減少冷卻塔的漂水。(2)控制冷卻塔托水盤的水位，避免溢水。(3)由專業水處理公司每年對空調進行水質處理，減6.地面清潔：地面清洗周期為10天，但可根據地面臟(1)由相關部門組織員工(特別是新員工)進行節約(2)在宣傳欄，公共用水點張貼節約用水宣傳標語，(3)清潔綠化操作人員應掌握正確的清洗、澆水方法，(4)實行獎懲辦法，對節約用水的個人、集體進行獎第二節物業公司簡介(根據項目實際情況編寫)第三節項目服務承諾建成物業管理優秀大樓，具體的各項管理承諾指標說明如序號承諾指標基本內容1房屋完好率房屋外觀無破壞立面、無改變使用功能、無亂搭建、公用設施及2道路完好率排水暢通，無隨意占道，無改變3排水管、明暗溝完好率排水通暢、無堵塞、無積水、無4照明燈完好率5停車場設施完好率6公共文體、休憩設施完好率確保娛樂設備使用功能，定期維7機電設備設施完好率定期檢查維護，確保系統設備完好無損，杜絕由于管理操作不善8消防設備設施完好率定期檢查維護，確保系統設備始9暖通設備完好率定期檢查維護，確保系統設備完好無損，杜絕由于管理操作不善電梯完好率定期檢查維護，確保系統設備完好無損，杜絕由于管理責任造成例行維修保養兌現率提前制訂維修保養計劃，合理調整人員安排，分工負責，保證落零修、急修及時率接到維修單在承諾時間內到達現場，零修、急修及時完成，小修維修保養質量合格率按照工序一步到位，杜絕返工。維修保養和運行記錄準確率明確崗位責任，加強復核，定期安全管理到位率保安崗位設置嚴密，明確責任區域和相互支援，增加巡查密度。治安案件發案率日間加強監控，夜間實行封閉，制訂《應急預案》以應付突發事件，杜絕管理不到位引發的盜搶火災事故發生率實行人防和技防相結合，及時消除火災隱患，制訂《應急預案》以應付突發事件，杜絕管理不到綠化達標率綠化地布局合理優美，花草樹木與建筑小品配置得當，由專業人清潔、保潔達標率時保潔制，樓梯周清掃擦拭六次、清洗一次，垃圾日產日清，衛生特約服務項目提供≥60項在充分挖掘內部潛力的同時，積極網絡社會資源，擴展服務的廣無償服務項目提供≥15項充分挖掘內部潛力，積極為業主客戶投訴處理率有效投訴在第一時間內解決，無員工違章發生率與處理率業主及物業使用人對物業管理綜合滿意率教育員工視業主及物業使用人為衣食父母，盡其才、盡全力為業第四節物業管理策略梏，在公司提出“合工理論”,即借助信息技術，以重整企“以客戶為中心”,不是一句空洞的口號，而是富有哲如何更多地為客戶創造價值，客戶獲得客戶價值是客戶滿第五節物業管理計劃一、總體工作計劃序號工作項目具體內容時間1制定詳細管理方案2人力資源組織1.人員的招聘和調配。3簽訂委托合同1.就管理用房及其他管理問題進行充分協商。4完善管理及辦公條件1.安排管理用房。3.管理所需物資的配備。5成立XX管理部1.選聘派駐人員。6制訂及完善管理規章1.導入IS09002質量保證體系制度。2.配合管理特點，制定和完善切合實7物業的驗收與接管、各項資料的移交1.依據接管驗收標準逐項核對，并辦2.對遺留問題做好備案，并與建筑商二、前期介入工作計劃(一)目的(二)分工3.工程前介師(物業管理方向):負責所轄樓宇建設及(三)工作步驟序號內容備注1房屋及公共設施維修保養2水電設備、公共設施設備的維修1.水電設備、公共設施設備維修管2.水電設備、公共設施設備的維修資3治安管理4智能化設備管理5環境管理6財務管理7便民服務和完善配套8檔案的建立和管理序號內容時間備注1簽訂物業服務合同根據委托內容明確雙方的責、權、利關系定標后一個月內2辦理交接1.房屋交接。2.設備交接。3.資料交接。4.辦理交接手續。5.鎖匙交接。6.辦公用品。定標后一個月內3建立管理卜2.熟悉物業狀況。3.了解區內環境與配套設備設施。4.建立各職能部門。接管后4其他事項1.做好移交工作的相關記錄。2.物業裝備的配置，資料的印制，人員配備等。接管后第六節物業管理思路公司將以XX辦公大樓的服務需求著眼，建立符合品牌價模式”,創建該模式的主要措施有：臺預設的預警系統可直接將相關信息以短信方式同時發送第三章項目組織架構和人員配備第一節組織機構建立計劃要多個部門的協作，信息傳遞的維度要多于職能式組織架(1)根據項目目標和規定任務，明確列出項目工作內(2)如進行實施階段全過程項目管理，工作劃分可按(1)合理確定管理層次。管理組織結構中一般應有三控制層(協調層和執行層),具體負責規劃的落實，目標控制及合同實施管理，屬承上啟下管理層次。三是作業層(操作層),由現場人員組成，負責具體的操作工作。(2)配置工作崗位及人員。(3)制定崗位職責標準與考核要求。(4)制定工作流程與考核標準。第二節運作程序系統戒戒警監控巡邏衛警設備管理維修管理特殊服務檔案部門接待處理→擬定管理服務方案→制定規章制度人員配置、培訓、考核→物業的接受事務服務維修服務保潔服務保安服務第三節項目組織架構綜合管理部綜合管理部工程部保潔部綠化部安保部財務部(一)財務部7.負責固定資產及專項基金的管理，會同相關管理部10.負責公司成本的核算工作。制訂規范的成本核算方11.負責公司資金繳、拔、按時上繳稅款，辦理現、現12.負責公司財務審計和會計稽核工作，加強會計監督(二)工程部(1)負責XX辦公大樓供電系統高低壓配電的運行及維(3)負責XX辦公大樓所有污水和雨水的排放工作，保(4)負責XX辦公大樓空調系統設備的運行管理和維護(5)負責XX辦公大樓內及周邊的燈飾及經營照明、辦(6)負責XX辦公大樓消防系統設施設備的(7)負責XX辦公大樓弱電部分有線電視系統、綜合布警聯動系統、智能卡、鎖(門禁)系統的運行的維護等管理(8)負責XX辦公大樓動力設備、機電設備、弱電設備(9)負責各部門設備管理的督察工作，負責設備使用(10)負責協調和處理全部與工程設備相關的內部和外(11)負責做好工程技術人才的培養和儲備，提高工程(1)電工專業組職責：(2)電梯專業組：③各電梯轎廂(不包括轎廂內)、井道及井道底坑、各(3)空調專業組：(3)給排水專業組：(4)弱電專業組：(三)保潔部(四)綠化部2.負責綠化養護管理工作，全面完成各項綠化工作任4,負責制定年度綠化養護計劃，并細化到月，負責制(五)安保部(六)綜合管理部12.加強部門之間的協調，為促進相互之間的團結做好13.負責制定本項目的考核辦法和人員培訓工作計劃第四節項目人員配備1.項目負責人簡歷參加工作時間從事物業管理年限已完成項目情況建設單位項目名稱公章，本表可在不改變格式的情況下根據具體需要自行增職務姓名職稱上崗資格證明已承擔項目情況證書名稱級別證號專業單位數名稱公章，本表可在不改變格式的情況下根據具體需要自行增序號姓名性別崗位學歷職稱經驗備注123456789合計公章，本表可在不改變格式的情況下根據具體需要自行增第五節人員崗位職責10.注重與行業主管部門及同行業之間的交流，樹立公11.定期巡視所管物業及各部門的工作情況，檢查服務12.以身作則，關心員工，獎罰分明，使管理處具有高(一)工程部主管職責2,參加管理處組織的會議，匯報部門工作，接受上級3,制訂下屬各崗位規范操作堆積，督促檢查下屬嚴格10.每月總結工程維修質量及管理情況，分析原因，落11.審核部門工程設備品，維修配件、工程改造材料的12.審核領班的各項計劃，對各專業組領的工作質量進17.統計每月工程材料水、電消耗情況，并組織各專業(二)工程部調度職責2.對機電運行部所有維修人員和維修設備廠全權管理6.根據各部門呈報的應急維修單，按照維修程序及要10.監督檢查部門倉庫物品的月末盤點工作，并審核盤11.配合主管做好與公司人事部門的協作及人員培訓工12.配合主管做好與本本公司有關部門的協作區，做好13.參與制訂部門工作計劃，管理部門庫存物品及辦公14.參與制訂和完善本部門的崗位職責、工程程序與質15.參與部門每周工作例會，組織召開部門技術專題會16.每月總結工程維修質量及管理情況，分析原因，落18.參與審核部門工程設備備品、維修配件、工程改造19.參與并組織部門員工的主要計劃進行的業務、企業20.根據工程維修作業量及涉及專業調派相關人員的工22.部門主管因故不在崗時，受部門主管委托全權行使23.配合主管組織好本部門的評優活動，參與審批各類(三)工程部領班責任(1)早、午、晚檢查本系統主要設備的運行技術狀況，(2)檢查本系統運行狀況，發現問題立即糾正。(3)檢查下屬崗位紀律，發現不良現象立即糾正。(4)現場督導工程施工，控制工程質量與進度。(5)實地檢查下屬員工維修保養工作質量與工作效率，(6)審閱運行報表，掌握所管轄系統當天能耗情況，(7)設備發生故障及時組織檢修，出現隱患及時組織(8)負責制定本系統運行方案，并不斷與運行人員研(9)負責制定本系統設備月度和年度的維修保養計劃(10)執行部門主管和總工程師的指令，認真貫徹落實水、不漏氣(石油氣、蒸氣、制冷劑);五良好：使用性能(11)根據下屬員工的技術狀況和思想狀況，編制培訓(12)審核下屬員工考核，做好技術檔案管理工作，督(13)掌握科技發展動態，認真推廣新技術，不斷履行(14)負責與機電運行部其他專業之間的協調和配合工(四)操作員工職責(1)嚴格遵守公司及本崗位的各項規章制度。(2)努力學習技術，熟練地掌握XX辦公大樓供電方式(3)努力做好設備的維修保養工作，確保安全運行。(4)堅守崗位，定期巡視電氣設備，密切監視中央信(5)對來人來電及時登記，并填好派工通知單通知維(6)正值班負責調度電工日常維修工作。(7)負責周區變電站和市供電局電力調度部門的業務(8)發生供電事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按(9)事故未排除正進行交接班，交接兩班人員應協同(10)請假、補休需在一天前報告工程師，并由工程師(11)按規定的時間做好值班室內外清潔工作。(1)熱愛本職工作，對工作認真負責、遵守電氣操作(2)熟悉XX辦公大樓的照明、動力系統等設備的控制(3)負責安裝各類電器線路和設備，負責各種小電器(4)努力做好所管轄電氣設備的維修保養工作，對來(5)嚴格按照電氣設備規章制度上崗，注意用電安全，(6)非工作需要不準進入辦公區、大堂、餐廳等公共(7)認真做好節電、降耗的工作，對各種違章、違例(8)注意節約原材料，在保證設備正常運行的基礎上(1)經常巡視各電梯的運行狀況，及時排除故障，消(2)負責各電梯照明及內外呼叫指示器的巡查和維修(3)負責電梯橋廂(不包括廂內)、井道及井道底、(4)在電梯顯眼處張貼標示牌及乘客須知，并建立電(5)按保養規劃對電梯進行日常及定期保養，保證設(6)認真填寫值班運行及設備運行保養記錄。(7)配合有關部門做好電梯年度安全檢查工作。(8)交接班時，應交代清楚各電梯的運行情況，并對(9)做好設備維修過程的詳細記錄及消耗備件記錄，(1)嚴格遵守物業管理公司制訂的一切規章制度。(2)當班值班員對當班空調系統的運行員有全部責任。(3)值班人員必須掌握設備運行的技術狀況，發現新(4)按保養規程做好所管設備日常及月度保養工作，(5)設備運行狀態牌由領班負責管理。設備開、停、(6)每班值班人員必須對所有運行記錄檢查并簽名。除清楚記錄運行參數外，必須記錄清楚巡檢范圍內的設備(7)值班人員必須嚴格遵守勞動紀律，認真執行各項(8)值班人員按計劃擦洗設備及清理機房的地面衛生。(9)確保夏季供水溫度在7至10℃,冬季供水溫度在38至65℃,衛生熱水60℃范圍內。(10)合理調度好設備運行，保證設備安全、經濟、高(1)嚴格執行給排水設備保養制度和操作規程，按巡(2)具體負責本物業管轄范圍內的給排水設備的維修、(3)熟悉大樓內給排水系統，能準確無誤地判斷設備(4)保證大樓內給排水設備的正常運行，保證消防水(5)認真學習專業知識，加強業務考核，熟悉設備機(6)對空調末端設備、送排水設備、機組、衛生潔具(7)從點滴入手杜絕跑、冒、滴、漏現象，節約挖潛、(8)保持工作環境的衛生，工作完畢，清掃干凈現場。(一)安保部主管職責5.配合其他部門處理所管區域內的各種安全事故和事(二)安保部監控職責(1)在主管及運行領班的領導下，具體負責大樓保安(2)對大樓的各主要出入口，重要部位，要害部位要(3)對各報警部位發生的報警信息，應在5秒內進行(4)各班次交接班時，應對所有監視點位攝像機的圖(5)夜班安保當值監控員，應于每天零時更換路向集(6)每班次應對門禁系統各參數進行一次巡查，對感(7)認真做好運行記錄和交接班記錄，保持監控設備(1)在主管部門及運行領導的領導下，具體負責大樓(2)消防監控員應熟悉消防規范，對防火分區及各消(3)當出現火災報警及消防報警時應在5秒內進行確(4)當確認火災發生時，應立即報告主管領導，情況危急時應撥打119火警電話請求援助，同時啟用火災區域的(5)發現被污染的報警探頭，及時通知弱電維修人員(6)認真做好報警及交接班記錄，保持監控設備的清(1)在主管部門及運行領導的領導下，具體負責XX辦(2)各班次接班前應認真聽取上班次監控員的情況介(3)當值期間應每隔20至30分鐘各監控區域的溫度、(4)按規定的泛光照明模式，根據不同季節及節假日(5)出現系統報警應立即確認，并立即通知工程部及(6)認真做好運行記錄和交接班記錄，保持監控設備(三)安保部保安職責(1)巡邏中發現有礙安全情況發生須及時報保安部及(2)巡邏時不得長時間停留在某一處。(3)熟悉本區域內部及消防通道的分布情況。(4)巡邏時檢查各處消防設施是否完好，發現損壞應(5)檢查緊急出口是否處于暢通狀態。(6)如遇可疑人員要盤查，注意醉態人員的動向。(7)遇偷盜情況須及時報安保部主管，把盜賊捉拿，(1)嚴格把好第一關，時刻保持高度的注意力，切實(2)高度警戒，發現精神病患者和衣冠不整者以及形(3)及時處理各類異常情況、特殊情況、多發性情況，(4)按規定認真值勤，上班時間不得打瞌睡、不準嬉(1)定崗于停車場內。(2)指揮引導車輛有序停泊。(3)做到有禮貌地接待每一位來停車的客人。(4)在車駛進停車場時，應表現積極，快步或小跑到(5)注意沒必要強求客人車輛停泊某處，不能讓客人(6)對客人有不解之處應用到有問必答，有耐心。(7)維護車輛及車場的安全。(8)干涉任何在主車道上的閑人，讓其迅速離開車道。(9)迅速地控制突發事件的發生，包括在車場內的斗(四)安保部消防員職責(一)保潔主管崗位職責4.合理配置區域內保潔工具的數量，合理配置保潔人6.負責保潔員的崗位技能培訓工作，有效制止違章操(二)保潔部班長崗位職責10.日常工作中對采購方領導提出的衛生要求及時處(三)保潔部職員崗位職責(1)負責日常財務核算管理工作。(2)定期編制和匯總各類財務報表，并提供有關基礎(3)定期或不定期編制財務分析報告。(4)編制年度財務預算，并動態監控預算的執行情況。(5)組織中期和年度會計查賬工作，保證及時公告。(6)組織協調與稅務部門的工作，督促各單位嚴格遵(7)修訂和完善各項財務制度及內部規定。(8)定期檢查財務制度建設及執行情況。(9)監督檢查日常會計核算的真實性、準確性，報表(10)考查資產增減的情況和往來款構成及清理情況(11)完成領導交辦的其他工作。(1)負責審核和辦理相關的財務收支工作。(2)編制記賬憑證及會計報表，登記會計賬簿等相關(3)記賬、算賬、報賬要做到手續完備、內容真實、(4)妥善保管會計憑證、賬簿、報表等資料，做好公(5)負責對因公報銷的費用進行審核，并根據審核后(6)負責納稅申報、稅收計算與統計等工作，另外還(7)做好固定資產的核查與盤點工作，及時編制各類(1)負責票據審核工作。(2)負責員工工資核算、稅款的繳納以及費用報銷等(3)根據項目的實際需要提取、送存及保管現金，確(4)依照相關規定，按時辦理有關稅款的申報繳納等(5)領導交代的其他事務的處理。(1)負責財稅帳的記賬憑證編制和報表報送的相關工(2)編制公司的政府統計報表。(3)負責對外部年度財務審計和專項審計的工作。(4)協助會計對項目成本的管控與核算。(5)完成領導安排的其他工作。(1)做好人員的招聘工作(統計各部門的用人招聘需求，經項目經理審核同意后實施開展人員的招聘)。(2)員工的入職、離職的管理及員工關系的處理。(3)后勤物資的保管及物資申領工作的管理。(4)社保辦理及工傷的處理。(5)員工的日常考勤管理。(6)車輛的派車安排及管理。(7)門禁卡及考勤卡的制作與發放。(8)主管交代的其他事務。(1)規章制度的制定及修改。(2)負責起草項目的相關通知、合同、計劃報告總結(3)文檔資料的整理歸檔。(4)日常行政事務的開展實施。(5)人員的培訓工作以及會議的會議記錄工作。(7)項目規章制度施行的監督和管理。(8)各部門辦公秩序和工作紀律狀況的監督和維護。(9)主管交代的其他事務。(1)在綜合管理部的領導下負責檔案整理、編目、鑒(2)負責《檔案管理制度》規定的各項檔案的收進和(3)負責檔案管理室內部整理，檔案裝具和案卷排放(4)檢查檔案安全保管情況，發現對檔案有害因素時，防潮、防火、防盜、防高溫、防蟲鼠),做到以防為主，防(5)明確檔案利用工作的目的，積極主動地做好接待(6)正確處理好利用和保密的關系，增強保密觀念，(7)負責檔案、資料調借工作，做到提供準確、及時(8)應用電子計算機編目檢索、存貯及調用檔案；利⑤未按手續進行借閱、外帶者或越級查閱者(檔案管理者同罰)。(9)負責檔案、資料利用效果的信息反饋工作，收集(10)完成領導交辦的臨時性工作任務。(11)年末認真總結本崗位工作及制訂下年工作計劃，第四章項目物資投入方案第一節物業用房第二節保潔用品(根據項目實際情況填寫)序號工具名稱單位數量使用周期(月)1洗地打磨機臺2拋光機臺3吸塵吸水機臺4全自動洗衣機臺5消毒噴霧器套6玻璃刮套7水桶個8地刷把9垃圾斗個塑料掃把把衛生吸泵把小垃圾袋個洗衣粉斤毛巾條塵推桿(90cm)套塵推布(90cm)把塵推桿(110cm)套塵推布(110cm)把吸水拖把套橡膠手套雙鋼絲球個海綿擦塊檀香盒樟腦丸包玻璃清洗劑桶草酸桶不銹鋼光亮劑瓶消毒消殺水瓶垃圾車輛雨鞋(外圍保潔用)雙雨衣(外圍保潔用)套大竹掃(外圍保潔把地面除塵液桶封底地蠟瓶高速面蠟瓶起蠟水瓶大理石晶面劑瓶大理石研磨漿瓶靜電吸塵劑瓶(一)清潔器械(二)清潔劑至5倍使用。抗污垢再積等特點。使用時將本品稀釋20～60倍后均勻涂10.地毯除漬劑：本品對墨水、咖啡、茶葉、醬油等造11.靜電除塵劑：為透明無色的油狀液體，用于打蠟地12.面蠟：用特制的聚合物及樹脂配制而成的表面光亮13.封地蠟：由水溶性高分子樹脂及特殊的蠟乳液配制14.噴潔蠟：由特殊的蠟乳液和光亮劑配制而成。噴潔潔蠟噴在地面，一般2至3次，然后對地面進行磨刷拋光即15.去蠟水：去蠟水中含有特殊的解鏈劑，能迅速破壞將本品稀釋后涂在蠟面5～10min后，即可用擦地機進行去16.天那水：用于溶解、稀釋油漆。用毛巾沾取少量天17.潔廁靈：用于清潔衛生間的陶瓷制品上的污漬。稀18.去污粉：用于清除污漬。將去污粉灑在濕的物體上(三)消毒劑(1)使用方法：每片1g加水0.4-1kg(80-200mg/L),物體表面接觸10分鐘。(2)適用范圍：用于飲水、物體表面和空氣消毒。(3)規格：①A片重0.65g/片每片有效氯250mg。②B片重1.25g/片每片含有效氯500mg。(4)消毒劑使用方法：使用方法是按照B片重1.25g/片的含氯量500mg規格進行配比，如使用A片的規格，數量①洗手間消毒除臭除味：使用濃度200mg/L(1片兌500g水)噴淋、擦洗10-30分鐘。即每500ml自來水加一片消毒片，溶解后用抹布對洗手間所有設施擦洗10-30分鐘，滯留5分鐘后用清水清洗干凈(注意滯留時間過短達不到消毒作餐具、茶具、桌布等消毒：使用濃度50mg/L(1片兌2000g水)浸泡、擦拭5-10分鐘即可。即每2000ml自來水中加一片消毒片，溶解后用抹布浸滿消毒液，擦拭消毒。滯留5分③公共環境、辦公室消毒：使用濃度100-150mg/L(1片兌666-1000g水)噴淋、擦洗10-30分鐘即可達到消毒除溶解后噴灑，沖洗或拖擦。滯留10分鐘后用清水清洗干凈。⑤拖把、毛巾消毒：墩布桶內放2-3片，浸泡30分鐘(5)注意事項：①如果使用的消毒片是250mg規格者，數量應加倍。用主要成分為次氯酸鈉(NaC10),無色或淡黃色液體，且具有刺激性氣味，有效氯含量5.5至6.5%。(2)使用方法及注意事項：升水里面放2到5毫升84消毒液。浸泡時間為10到30分④不要把84消毒液與其他洗滌劑或消毒液混合使用，⑤消毒液的有效期一般為1年，我們在購買與使用時要注意生產日期，放置太久其有效氯含量下降而影響消毒效和公共場所環境(下水管道、垃圾桶、溝渠)用原液按照1:29的比例兌水(半桶水倒入4個瓶蓋原液),浸泡20分鐘后拖地、擦拭或用噴壺進行噴灑。滯留10分鐘后用清水將(1)含氯消毒劑是指溶于水產生具有殺滅微生物活性(2)含氯消毒劑可殺滅各種微生物，包括細菌繁殖體、漂粉精(次氯酸鈣為主，80-85%)、氯化磷酸三鈉(3-5%);有機氯化合物，如二氯異氰尿酸鈉(60-64%)、三氯異氰尿酸(87-90%)、氯銨T(24%)等。無機氯性質不穩定，(3)含氯消毒劑殺微生物作用明顯受使用濃度、作用越強；但是當有機物(如血液、唾液和排泄物)存在時消毒氯1000mg/L,作用30min。此類消毒劑常用于環境、物品表(1)過氧化物類消毒劑具有強氧化能力，各種微生物(2)這類消毒劑包括過氧化氫(30-90%不等)、過氧乙酸(18-20%)、二氧化氯和臭氧等。它們的優點是消毒物品或皮膚消毒，一般消毒物品時可用0.5%,消毒皮膚時可用0.2-0.4%作用時間為3min。在無人環境中可用于空氣消毒，用2%過氧乙酸噴霧(按8ml/m3計算),或加熱過氧乙酸(按1g/m3計算),作用1小時后開窗通風。二氧化氯的消毒，飲用水消毒時加臭氧量為0.5-1.5mg/L,水中余臭氧量0.1-0.5mg/L維持10min可達到消毒要求，在水質較差消毒劑配制使用記錄配制時間原液批號有效期限消毒液配制消毒物名稱使用時間操作人備注原液量稀釋液量濃度3.審查通過后，由保潔人員填寫《工具領用單》,簽字10.保潔管理員每月需提交領用物品及數量的預算，向12.管理處經理根據主管的匯報以及清潔工作的隨機檢第三節保安用品(根據項目實際情況填寫)器械名稱單位數量位置備注鋼叉個催淚瓦斯瓶防割手套副對講機個電警棍根強光手電個橡膠棒根手電個鐵棍根視頻監控系統套紅外報警系統套聯網一鍵報警系統套周界報警系統套一鍵報警器套二、使用說明(1)警棍是保安執勤巡邏時佩戴的自衛防暴器械，應(2)不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。(3)處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著客(4)非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，安防(5)當值人員要妥善保管所佩戴的警棍，如有遺失或(6)交接班時要檢查清楚后再交接，接收人發現警棍(1)對講機是必備的重要通訊工具，全體安保人員必(2)佩帶：上班期間，對講機一律掛置于右后側腰帶(3)管理：保安隊長負責對隊員所持對講機建立臺賬，(4)使用：(5)呼叫：保安隊長負責制定崗位代號，凡遇工作之(6)交接：上下崗位交接時，各班長要認真檢查對講(7)責任：持機者因使用不當，造成丟失、損壞(機頭、電池、天線、功能鍵等)者，按價值給予賠償。在交接(8)在值班時間內每個崗位不少于30分鐘報更一次，對講機的通話聲應調小，盡量不影響區域內相關方正常休(1)使用方法：(2)注意事項：(1)使用時必須握緊橡膠棒手把。(2)除正常手持和使用外，不得隨意甩擲、彎曲、腳(3)在不使用時應裝袋存放在通風、干燥、避光的庫(4)出現以下情況之一應立即停止使用：產品松脫、(5)清洗：請使用中性洗滌劑清洗晾干，不得烘烤，(1)噴射方式：①垂直噴射(上下噴射)。②水平噴射(左右噴射、橫掃噴射)。③環繞噴射(劃圈噴射、圓圈噴射)。④霞霧噴射(圓弧噴射、噴霧噴射)。(2)注意事項：秒的時間才會有反應(水霧狀CS),因此必須熟悉催淚瓦斯第四節綠化工具工具分類配置工具數量單位備注剪草機臺掃邊機臺耙子把笤帚把草坪/綠籬修剪布袋個綠籬機個電動綠籬機個竹掃把個高粱掃把個簸箕個工作指示牌個喬木修剪大平剪手鋸把高枝剪把高枝油鋸把斧子把梯子把安全繩套安全帽頂工作指示牌個施工標示牌個手剪把消殺手鋸把打藥機臺口罩袋膠皮手套副水管根護目鏡副水桶只燒杯個施藥提示牌個肩背噴霧器臺除雜草工作提示牌個鏟刀把垃圾袋把手套袋吹風機個鋤頭把補植補種手套副垃圾袋個鐵鍬把平耙把鋼絲耙把工作提示牌個笤帚把植物養護標識牌個打孔器個無紡布平米施肥工具喬木施肥器個灌木施肥器個澆灌水管卷旋轉式微噴頭個噴帶卷日常養護鉗子把線手套副手動打孔器個鐵鍬把耙子把小鏟個洋鎬把小推車輛手動打孔器個植物養護中標示牌個植物待更換標示牌個植物更換中標示牌個三輪車輛(一)打藥機(1)開機前必須向發動機及泵頭注入機油，(注：柱和損壞其他部件),檢查各連接處是否對接準確，堅固件是否牢固(安裝牢固，減少震動防止因摔落傷害。)(2)加注清水到自備藥液箱過濾網，嚴禁將砂粒或雜(3)將泵頭高壓把手上升到最高點并關上出水開頭，然后啟動發動機(請參照發動機說明書),回水閥自動打開，把回水管放置自備藥液箱3-10分鐘，然后將調壓把手降到最低點，調整調壓螺絲，使壓力表數在25-30kg左右，旋緊無需關閉發動機。泵頭汽缸室上的三個黃油杯經常要加黃油第一次使用20小時，第二次以后每使用50小時更換機油(4)作業時出現流量減少、壓力不足，檢查發動機油(1)使用前仔細閱讀、理解柱塞泵說明書、發動機使用說明書(注：柱塞泵不能在無水狀態現使用，防止因脫水干磨造成燒損柱塞和損壞其他部件)。(2)噴霧時，要戴上口罩及防水手套，噴霧朝外；有(3)噴霧時，嚴禁壓力超過最高壓力40kg。(4)在處理農藥時，應遵守農藥生產廠所提供的安全(5)作業后，農藥有可能濺到的部位，如手、腳、臉(6)檢查各部分螺絲的松緊。(7)嚴禁柱塞泵無水空轉，以免燒毀機器內部分零件。(8)機器運轉中，嚴禁身體各部分接觸動力轉動及傳(二)油鋸(1)在使用油鋸前，應加注油鋸鋸鏈油，為油鋸提供(2)油鋸使用結束后，必須要對油鋸進行清理措施，鋸導板根部進油孔以及導板槽的雜質，以保證進油孔的通(3)在沒有清理場地前不要開始工作，不要在有電纜的地方工作(在有電纜、電線的地方，需先停電，后作業),(4)必須在良好通風環境下使用(高枝)油鋸，嚴禁在易燃易爆和封閉的環境中工作。搬運(高枝)油鋸時，發(5)當發動機工作時，不要觸摸鏈條和維修(高枝)(1)定期清洗油箱、燃油過濾器，檢查油管是否暢通(2)每天清洗空氣濾清器，并且根據工作情況增加清(3)化油器是油鋸燃料供給系中最重要的部件，化油(4)鋸鏈磨損后要進行修銼，修銼時按正確方向進行，(5)導板工作一段時間后也要進行維護和修銼，導板(6)經常檢查導輪轉動是否靈活；定時給導輪軸承加(7)要定時清洗燃油箱、濾清器，清洗機油箱，檢查(三)綠籬機障礙物的位置、周圍的危險度等),清除可移動的障礙物及5.加油后將油桶蓋擰緊，然后要在離開油桶3米以上的6.轉移工作地點，運輸和休息時必須停止發動機的運11.不操作有故障的機器。不允許機器在最高轉數下工作，(11500轉/分，最大功率轉數8000轉/分)。12.不要在潮濕的環境下使用和存放機器，防止水進入15.需要去除纏繞在刀片上的花枝或需要檢查維修時，16.引擎高運轉時，切勿用手觸摸火花塞或高壓線，以17.由于機器的噪音，可能聽不見別的聲音，請注意周20.引擎停止后，千萬不可馬上用手觸摸消聲器或火花21.為防止火災發生，請勿加過量的燃油，請勿去掉消(一)設備維修(1)小修：不拆機檢查，調整、更換或修復失效的零(2)中修：部分拆卸、清洗、檢修、調整或更換部分(3)大修：整機拆卸、清洗更換易損件、更換修復主(1)在拆裝部件時，使用的工具應符合要求，錘擊部(2)工作時要注意周圍人員和自身安全，防止因揮動(3)設備上的電氣路線、器件、電動工具發生故障，(4)清除鐵屑必須有專用工具，不準用手拿嘴吹。(5)在從事氬弧焊、電焊、氧割時，必須佩戴防護眼(6)修理過程中用電自檢時，應使用自檢試驗臺，必(7)潤滑、液壓油柜要按設備說明書的要求定期清理“三過濾”(油桶、油壺、注油器三級過濾)的要求，老化(8)工作完畢離崗時，必須將設備的水、電、氣、油(1)維修中拆卸部件必須按規定有序擺放，必須對拆(2)維修前必須掌握拆卸部位的結構，當拆裝碰到干(3)精密零件清洗要按有關標準或特別要求處理，清(二)設備使用1.設備使用應按規定配備足夠的工作人員(操作人員、指揮人員及維修人員),操作人員必須按規定持證上崗。3.所有設備的使用，應按照使用說明書的規定要求進第五節維修工具(根據項目實際情況填寫)序號工具名稱備注1電焊機2沖擊電鉆3手電鉆4手提砂輪機5電鋸6切割機7鋁合金梯(長、短)8臺鉗9工作臺萬用表鉗表搖表機電設備專用工具電工工具水工工具電焊工具疏通機鋁合金人字梯工具柜(1)使用工具人員，必須熟知工具的性能、特點、使(2)各種維修工具必須是正式廠家生產的合格產品。(3)工作前必須對工具進行檢查，嚴禁使用腐蝕、變(4)電動或風動工具在使用中不得進行高速和修理，(5)帶有牙口、刃口尖銳的工具及轉動部分應有防護(6)使用特殊工具時(如噴燈、沖頭等),應有相應(7)小型工器具放在工具袋中妥善保管。(1)手動工具攜帶時應放在專用的套袋里或工具袋、(2)對暫時不用的工具，存放位置要得當，安放應平(3)作業人員之間應手遞手的傳遞工具，不要拋擲，(4)對于撬棍之類須用肩扛的工具，在攜帶時要注意(5)攜帶有軟線的輕便動力工具時，要注意保護好軟第五章項目管理制度第一節人員管理制度(一)日常工作制度(1)忠于職守，服從領導，不得有敷衍塞責的行為.(2)不得經營與本公司類似或職務上有關的業務，不(3)全體員工必須不斷提高自己的工作技能，強化服(4)不得攜帶違禁品、危險品或公司規定其他不得帶(5)愛護公物，未經許可不得私自將公司財物攜帶出(6)工作時間不得中途任意離開崗位、如需離開應向(7)員工應隨時注意保持作業地點、宿舍及公司其他(8)員工在作業時不得怠慢拖延，不得干與本職工作(9)員工應團結協作，同舟共濟，不得有吵鬧、斗毆、(10)不得假借職權或以公司名義在外招搖撞騙。(11)員工對外接洽業務，應堅持有理、有利、有節的(12)各級主管應加強自身修養，領導所屬員工，提高(13)按規定時間上下班，不得無故遲到早退。的工作時間(含加班時間),本人確認，部門備案的考勤方(1)遲到、早退：③員工當月內遲到、早退合計每三次以曠職(工)半日④超過十五分鐘后，才打卡者以曠職(工)半日論，因⑤無故提前十五分鐘以上下班者，以曠職(工)半日論。(2)曠工：①未經請假或假滿未經續假而擅自不到職以曠職(工)雙方均以曠職(工)論處。③員工曠職(工),不發薪資及獎金。④連續曠職三日或全月累計曠職六日或一年累計曠職(二)員工調動制度1.各部門依其管轄內所屬員工的興趣愛好、學識和能(1)調動申請提出：調動可由員工本人、用人部門、(2)工作交接報到：③調出員工的部門必須按調出調令中的時間要求完成(三)員工獎懲制度掌握本員工作所需要的文化技術業務知識和技能，團結協7.公司對本項目中表現突出的員工給予一定的表揚與(1)通報表揚：(2)獎金獎勵：8.公司對本項目中工作發生錯誤帶來損失的員工給予(1)警告處分：⑨遺失員工證或員工守則者及未按要求穿戴整潔工作⑩出入工作區域不遵守規定或攜帶設備出入工作區域(2)記過處分：②因疏忽導致機器設備或設備材料遭受傷害或傷及他(3)降級處分：(4)辭退處分：⑧拒不執行公司決議及項目負責人經理或其他領導決(四)員工保密制度統上級領導全部公開，但不得向其他任何或個人公開或透6.發現其他員工有泄密行為或非本公司人員有竊取機(五)員工考核制度(六)競爭上崗制度(七)人性化管理制度第二節公共管理制度請進來”的方式，提出“三個心”的口號(即“讓業放心，讓業主舒心，讓業主省心”),為了便于業主聊天物業工作業主都清楚事情的因果，從而方便我們物業更好的開展工(1)物業公司設置工程維修部部，對所管轄設備的安(2)設備維修運行部設主管一名，負責所轄區域內的(1)設備運行、維修人員要持證上崗。(2)結合樓宇設備的使用情況，定期組織人員進行巡(3)維護主要是進行清潔、潤滑、緊固，更換易損零(4)如果設備出現異常或發生故障，使用人員要及時(5)如屬人為違章拆修造成的設備事故及損失要追究(6)設備維護、維修所需經費由設備運行部據實報告(7)設備維修運行人員對設備設施要做到會使用、會(8)為了降低設備使用成本，提高經濟效益，在條件(9)設備維修應按維修與保養、中修與保養、大修與(10)設備運行維護人員要認真及時填寫有關設備運(1)對物業公司接管的辦公大樓的設備應及時建立設(2)按設備運行的要求建立設備安全操作、使用、維(3)收集整理所有相關資料，保證設備技術檔案的準(4)特種設備執行注冊登記制度，取得驗收報告和安(5)收集所有設備采購合同或協議，建立售后服務檔第六章設施設備維護管理方案第一節消防設備維護管理方案(1)防火門應啟閉靈活，單扇門應設置閉門器常開的(2)常開的防火門應具有自動關閉功能，其關閉的反(1)檢查防火門是否有可靠的耐火性能，且設置合理。(2)防火門應為向疏散方向開啟的平開門，并在關閉(3)用于疏散走道、樓梯間和前室的防火門，應能自(4)雙扇和多扇防火門，應設置順序閉門器。(5)常開防火門，在發生火災時，應具有自行關閉和(6)設在變形縫隙附近的防火門，應設在樓層較多的(7)防火門上部的縫隙、孔洞采用不燃燒材料填充，(1)維護過程中不得用銳器及重物撞擊門體，以防門(2)上、下暗插銷，在門開啟狀態時不得伸出以免和(3)不可將門長時間支撐而不關閉，這樣會損壞閉門(4)不可將防火密封件扯掉，否則當火險發生時，將(5)每三個月檢查一次合頁、門鎖、閉門器的固定螺(6)合頁發出異響時，在鉸頁轉軸處加幾滴潤滑油，合頁定期(三個月)上油潤滑，保持開關靈活。(7)閉門器如漏油必須更換。(8)保持室內空氣流通，避免過于潮濕或浸水。(9)門扇防火玻璃嚴禁雨淋浸水。(10)閉門器如有速度過快或過慢現象應及時調整調節(11)對易腐蝕生銹的防火門部件應定期清潔、除銹、(一)滅火器分類表面活性劑與其他添加劑的水溶液組成，以濃縮的形式存(1)抗溶性泡沫滅火劑：抗溶性泡沫滅火劑是往蛋白解液中的水與有機酸金屬相互反應就會產生一種不溶于水(2)空氣泡沫滅火劑：空氣泡沫滅火劑的制作相對繁(3)合成泡沫滅火劑：普通合成泡沫滅火劑是將十二烷基硫酸鈉加入到動物膠里面，再加入羧甲基纖維素而制火災時通過泡沫稀釋著火區域中的含氧量，封閉可燃物表(4)氟蛋白泡沫滅火劑：氟蛋白的泡沫與普通的蛋白(1)干粉滅火劑，它是由微細而干燥的無機鹽粉末和(2)粉沫滅火劑，它是一種粉末狀固體混合物，其粉粒大于干粉滅火劑粉粒，主要用于撲救金屬火災，是-種專(3)煙霧滅火劑，是一種專用滅火劑適用于重質石油(二)滅火器使用(1)使用方法：①手提滅火器到現場，在距起火點5M左右處放下滅火④在距離火焰2米的地方，右手用力壓下壓把，左手握(2)使用注意事項：處(必要時戴上手套),以防止凍傷。接沖擊在液體表面上，以防止可燃液體濺出容器而擴大火處(必要時戴上手套),以防止凍傷。(1)手提式干粉滅火器使用：①手提滅火器到現場，在距起火點5M左右處放下滅火③站在上風方向，左手握住噴管前端噴嘴根部(沒有噴管的，可扶住滅火器的底圈),右手提著壓把。④在距離火焰2米的地方，右手用力壓下壓把，左手握(2)推車式干粉滅火器使用：①把推車式干粉滅火器拉或推到現場，距離著火點10M展開噴粉膠管，直至平直，不能彎折或打圈(切記不可有擰折現象)。(3)使用注意事項：(三)滅火器維護管理(1)對滅火器進行外觀檢查，確認滅火器的規格型號(2)檢查滅火器的內部壓力，只有在確認滅火器內部(3)對確認屬于報廢范圍的滅火器進行報廢處理。(4)對確認不屬于報廢范圍的滅火器簡體、貯氣瓶、(5)對滅火器筒體進行清洗，干粉、二氧化碳及潔凈(6)檢查滅火器配件，更換密封件和已損的部件。(7)按滅火器相應標準和銘牌的規定進行滅火劑及驅(8)整理維修記錄。(9)維修注意事項：對貯氣瓶式滅火器進行維修時，(1)拆卸滅火器應采用安全的拆卸方法和采取必要的(2)為防止污染環境，水壓試驗前應將滅火器簡體內(1)滅火器維修和再充裝時，維修單位必須逐個對滅(2)二氧化碳滅火器的鋼瓶應逐個進行殘余變形率的(1)水壓試驗合格的滅火器筒體內部應清洗干凈。(2)滅火器的零部件不得用有機溶劑洗滌。(3)對所有非水基型滅火器，再充裝前應確保空滅火(1)滅火器筒體和器頭主體(不含提、壓把)不得更(2)水壓試驗合格的簡體，銘牌完整，但有部分漆皮(3)變形、變色、老化或斷裂的橡膠、塑料件必須更(4)貯壓式滅火器的壓力指示器外表面不得有變形、(5)噴嘴和噴射軟管有變形、開裂、損傷等缺陷的，(6)滅火器的壓把、提把等金屬件不得有嚴重損傷、(7)密封片、密封墊等密封零件必須更換，并符合密(8)滅火器的虹吸管和貯氣瓶式滅火器的出氣管不應(9)水壓試驗不合格或永久性標志不符臺標準要求的(10)用于二氧化碳滅火器或貯氣瓶的超壓保護裝置，(1)在進行再充裝時，應按制造商的說明和要求進行(2)二氧化碳滅火器進行再充裝時不得采用加熱法，也不得以壓力水為驅動力將二氧化碳滅火劑從儲存氣瓶中(3)再充裝所更換的滅火劑應采用原滅火器生產企業(4)一種干粉不應與另一種下粉混合，亦不得被其污(5)滅火器不得從一種類型轉換成另一種類型，任何(6)進修滅火器中剩余的滅火劑不得回收再次使用。(7)潔凈氣體滅火器只能按銘牌上規定的滅火劑和劑(8)可再充裝型貯壓式滅火器的充壓須符合滅火器銘(9)露點低于-55℃的工業用氮氣、純度99.5%以上的(10)再充裝后的滅火器必須逐具進行氣密性試驗。(1)筒體、器頭進行水壓試驗不合格的。(2)二氧化碳滅火器的鋼瓶進行殘余變形率測試不合(3)筒體嚴重銹蝕(漆皮大面積脫落，銹蝕面積大于筒體總面積的三分之一，表面產生凹坑者)或連接部位、筒(4)筒體嚴重變形的。(5)筒體、器頭有錫焊、銅焊或補綴等修復痕跡的。(6)筒體、器頭(不含提、壓把)的螺紋受損、失效(7)筒體與器頭非螺紋連接的滅火器。(8)器頭存在裂紋、無泄壓結構等缺陷的。(9)水基型滅火器筒體內部的防腐層失效的。(10)沒有間歇性噴射機構的手提式滅火器。(11)筒體為平底等結構不合理的滅火器。(12)沒有生產廠名稱和出產年月的(含銘牌脫落，或(13)被火燒過的滅火器。(14)按規定應予報廢1211滅火器。(15)不符合消防產品市場準入制度的滅火器。(16)按國家或有關部門規定應予報廢的滅火器。(1)室內消火栓箱應有明顯標志；外觀良好、無損壞，(2)消火栓氣泵按鈕外觀完好，有透明罩保護，并配(3)消防炮外觀良好、無損壞，無銹蝕，無泄漏，控(4)管網及支吊架與閥門應外觀良好，無損壞，無銹(1)消火栓檢查：④消火栓箱及箱內裝配的部件外觀無破損、涂層無脫(2)供水管路檢查：(3)水源檢查：②對水箱(或氣壓給水設備)進行檢查，若有損壞及時(1)對消火栓系統進行全面檢查時需要填寫《消防系(2)每月一次檢查、保養消防水泵工作壓力時，需要(3)要定期進行絕緣性能測試，接地保護測試，運行(4)定期控制柜內清掃，檢查面板標志符合要求、指(5)注意檢查出口壓力表、壓力開關動作是否可靠、(6)定期檢查消火栓外觀并防銹刷漆，定期放去銹水(1)打開消火栓閥門無水：(2)按下手動按鈕，不能聯動啟動消防泵：(1)系統日常檢查：防煙排煙系統巡查是指系統使用①系統組(部)件狀態要求：1)防煙排煙系統能否正常使用與系統各組件、配件的2)正常工作狀態下，壓送風機、排煙風機、通風空調3)消防控制室應能顯示系統的手動、自動工作狀態及1)查看機械加壓送風系統、機械排煙系統控制柜的標2)查看機械加壓送風系統、機械排煙系統風機的外觀3)查看送風閥、排煙閥、排煙防火閥、電動排煙窗的(2)系統周期性檢查：系統周期性檢查是指建筑使用、1)防煙、排煙風機：手動或自動啟動試運轉，檢查有2)擋煙垂壁手動或自動啟動、復位試驗，有無升降障3)排煙窗：手動或自動啟動、復位試驗，無開關障礙1)防火閥：手動或自動啟動、復位試驗檢查，無變形、2)排煙防火閥：手動或自動啟動、復位試驗檢查，有3)送風閥(口)手動或自動啟動、復位試驗檢查，有4)排煙閥(口)手動或自動啟動、復位試驗檢查，有(1)對排煙閥、排煙防火閥、送風閥的維護保養：(2)對送風、排煙風機的維護保養：③電動機的接線是否松動；電動機的外殼有無腐蝕現④電源供電是否正常(檢查電壓表或電源指示燈)。塵等)。⑨操作手動或自動啟動裝置，進行每個防煙分區(或正壓送風)的動作試驗，檢查下列事項：1)手動或自動能否正常啟動。2)運轉電流是否正常。3)運轉中是否有不規則雜音及異常振動。4)動作設備的區域是否與原設計對應。(3)對風機電柜的維護保養。(4)每年應對防排煙風機的風量進行測定。(5)正壓送風閥：檢查其送風閥是否完好，能否完成(1)排煙閥打不開：(2)排煙閥手動打不開：(3)排煙機不啟動：由于其受所處環境的溫度、濕度和供電質量等多方面的影(1)溫度：電氣裝置和設備在異常情況下必然會出現(2)絕緣電阻：絕緣電阻值反應電氣裝置和設備的絕(3)接地電阻：電氣裝置和設備接地分為保護性接地(4)諧波分量及中性線過載電流：中性線電流是由三項不平衡負載電流和非線性負載電流的三次甚至更高倍的(5)火花放電：火花放電可以導致火災的發生，準確(1)感煙、感溫探測器的清洗：在火災初期，火災探作是至關重要的，根據有關規定，探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗一次，及時進行清洗和保養。為了保證(2)火災報警控制器的清潔、安全供電：火災報警控繼續工作。備用電池一般采用免維護電池，其壽命為3至5(3)探測器加煙功能測試：在大型建筑物中探測器數(4)定期檢查熔斷器：是在配電線路或配電裝置的電螺旋式和管型熔斷器三種類型熔斷器是配電線路和電氣設在熔斷器的附近，或在熔斷器的周圍積落有可燃粉塵和纖(一)應急廣播系統(1)日常檢查組件性能：①在消防控制室用話筒對選定區域播音，檢查音響效②自動控制方式上分別觸發兩個相關的火災探測器或于60dB時重復測量啟動火災應急廣播后揚聲器范圍內最遠(2)注意清潔：每隔一段時間要用干凈潮濕的軟棉布(3)定期通電：廣播系統在長期不使用的情況下尤其(3)切忌陽光直射，也要避免靠近熱源，如取暖器，(4)提高使用評率：常用反而能延長機器壽命，電子備會出現故障，如一些帶電機的部體(錄音座、激光唱機、激光視盤機等),如果長期不轉動，部分機件還會變形。(1)常見故障：應急廣播系統常見故障表現為硬件設(2)分析處理：硬件設備故障常見為沒用聲音輸出或觸發手動報警按鈕后相應的區域沒有應急廣播或者區域對(二)消防電話系統(1)設備與底座脫落、接觸不良，應重新緊固安裝。(2)電話線與設備底座接觸不良，應重新壓接電話線，(3)電話線開路、接地或短路，應查找線路故障點，排除線路問題。(4)設備本身損壞應更換故障設備。(1)檢查主電源供電空氣開關是否斷開，確定供電回(2)主電源線路接觸不良，可重新壓接電源線。(3)主電源保險管或保險絲熔斷，確定線路正常后，(4)主電源設備本身損壞應更換故障設備。(1)備用電池接線接觸不良，宜用烙鐵焊接或專用工(2)備用電源保險管或保險絲熔斷，確定線路正常后，(3)備用電源電壓不足時，應檢查電源充電裝置，故(4)欠壓蓄電池經充電24小時后重新測量，如仍不足(1)檢查要求：(2)保養方法：第二節大樓電梯維護管理方案(一)半月保養基本要求(1)電源開關、安全開關：(2)曳引機：外觀機體應保證清潔光亮。(3)減速機：②減速箱油面高度應保持在規定的油位線之內。③減速箱油溫不超過85℃。(4)電動機：有異聲應停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承，軸承是否損③電動機使用時環境溫度不應高于40℃,溫升不應高于④電動機軸承竄量不大于4mm。(5)制動器：①動作平穩可靠，不打滑，閘瓦接觸面不小于70%。④抱閘開閉應靈活、自如，線圈溫升不超過60(6)控制柜：(7)限速輪：外觀清潔，動作靈活，無明顯打點，油(8)漲繩輪及安全鉗裝置：外觀清潔，油路通暢，轉(9)選層系統：選層器轉動及滑動部分清潔及油量充(10)廳、轎門系統：(11)開關門機構：開關門總程清潔，活動及轉動部位(12)層顯系統，內選、外呼系統：(13)井道系統：(14)衛生，鐵門至機房間的樓道；機房；轎頂；底坑(二)季度保養基本要求季度保養是在半月保養的基礎上主要對電梯的各部件(1)減速機應無異常響聲，清除表面積塵油垢。(2)為蝸輪油的滾動軸承加油，檢查聯軸節有無損傷。(3)檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致，緊固曳引輪各(1)清除其內外灰塵及油污。(2)測速系統工作正常，傳動系統無損傷。(1)檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。(2)緊固各連接螺栓。(3)線圈溫升不超過60℃。(1)清除夾繩鉗口處異物、油污。(2)旋轉銷軸部位加油。(3)檢查限速器輪和張緊輪的輪槽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