上海新體育廣場推廣策劃方案··普潤歷程中原國際1993年－2000年2001年－2003年普潤地產2004年－－對浩源的增資擴股2000萬的·普潤商業招商部商業策劃部商業銷售部八家高端門店豪宅部商鋪中介部辦公樓部市場調研部企劃部廣告策劃部產品規劃部南京分公司無錫分公司天津分公司董事會總經理外地分公司項目代理部商業部二手中介部中央企劃中心非營業部金豐易居·普潤組織架構項目代理一部項目代理N部網絡平臺支持金豐易居·普潤特色

中央企劃中心

商業代理部

強大的資源整合能力

完善的信息平臺支持

靈活的市場運營機制

上市公司雄厚的資金后盾

各投資方的產業鏈支持中央企劃中心——我們的大腦普潤地產精心打造的中央企劃中心作為我司的特色“經營產品”，作為地產領域的專業研究指導部門，通過多年的積累，我們有信心為項目的前期規劃及后期運作做好智力支援。中央企劃中心的主要組織架構：市場研究部；城市及建筑規劃部；策劃部；廣告部；更周全的打算，更縝密的邏輯，25名地產研究者隨時參與到您的項目中來！金豐易居·普潤特色商業部——專業解決商業問題成立專業商業部門是普潤地產為迎合現代地產代理市場所做的的重要舉措。在上海住宅類物業的代理公司可以說是百花齊放、各有千秋，而具備專業從事商業地產營銷代理服務的公司卻只是鳳毛麟角。商業部與幾百個重要的商家有過合作及良好的溝通，并有與大批專業商場經營管理公司尋求合作的經歷，普潤相信專業才能更好。商業部的組織架構商業策劃；招商；商業銷售在不同的商業地產領域商業部現有專職人員23人將力爭表現專業、成熟。金豐易居·普潤特色商業部長期合作的品牌商家（部分）普潤地產8家高端中介門店上海上房置換200家中介門店現場營銷中心江浙地區推介會溫州銷售定點普潤客戶會14萬名會員普潤天津、南京、無錫各分公司金豐易居南京、杭州、江西等外地分公司項目銷售網站在線看房預定項目銷售網站在線看房預定普潤地產中介豪宅部、辦公樓部、商業部鎖定高端客源,增強客源渠道龐大的資源整合能力——普潤的核心競爭力2004年11月統計投資意向客源：需購1000萬以上物業的客源名單約680個；需購500萬—1000萬物業的客源名單約2700個；需購10000元/m2以上物業的客源名單約8500個檔案館、圖書館運作流程控制促進部門溝通協調實現信息流轉信息溝通資源共享二手業務運作系統項目管理系統客戶管理系統人力資源系統企劃支持系統中央數據庫金豐易居·普潤中央數據庫WHAT我們做過什么？從業12年間，普潤地產成功代理了住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業等各種業態一百多個知名項目、年代理銷售額超過百億，其中不乏康虹園、珠江玫瑰花園、海灣大廈、巴黎時韻、奧玎*宮廷*別墅、白金府邸（網上銷售）、城市經典（網上銷售）等經典營銷項目。成功案例之上海住宅名稱城市性質合作方式珠江玫瑰園浦東外銷轉內銷住宅銷售策劃總代理康虹園青浦內銷別墅銷售策劃總代理雅閣花園閔行內銷別墅銷售策劃總代理金沙江公寓普陀內銷住宅銷售策劃總代理翡翠名人府黃浦內銷住宅銷售策劃總代理瑞虹新城虹口內銷住宅銷售代理桃花園田莊松江內銷別墅銷售策劃總代理金麗廣場徐匯外銷轉內銷住宅銷售策劃總代理興聯大廈長寧外銷轉內銷住宅銷售策劃總代理宏潤公寓浦東內銷住宅銷售策劃總代理長風山水普陀內銷住宅小區產品策劃及市場策略設計奧玎宮廷別墅閔行外銷別墅銷售策劃總代理東湖銘座長寧內銷住宅銷售策劃總代理瑞虹別墅青浦內銷別墅銷售策劃總代理成功案例之上海辦公樓/商務酒店名稱紀明廣場紳士汽車商城怡甸大廈玉嘉大廈中城商務大廈申能國際大廈海灣大廈巴黎時韻虹橋銀城裕景天下

虹橋商務別墅徐匯區域靜安靜安徐匯長寧南市盧灣虹口長寧浦東閔行性質外銷辦公住宅內銷涉外純辦公樓租賃涉外純辦公樓涉外純辦公樓內銷5A寫字樓內銷純辦公樓外銷住宅、辦公樓外銷公寓式辦公內銷純辦公酒店式公寓商務別墅成功案例之外地項目名稱城市性質合作法式新城第一街常州商業街策劃代理美林國際村常州別墅策劃代理玉隆花園常州住宅策劃代理優。空間無錫住宅策劃代理金色維也納無錫住宅策劃代理星洲印象無錫住宅策劃代理圣淘沙花園張家港住宅策劃代理江南水莊張家港住宅策劃代理威龍嘉業張家港酒店公寓策劃代理東方銀座啟東商場+酒店策劃代理福基國際花園南京大型聚居區策劃代理藍喬圣菲鹽城住宅策劃代理韓國風情街鹽城商業策劃代理世紀聯華街區鹽城商業綜合前期策劃名稱城市性質合作法式江南春曉寧波住宅策劃代理中興新家園寧波住宅策劃代理格蘭云天寧波住宅策劃代理城市先鋒寧波酒店式公寓策劃代理怡江春色寧波住宅策劃代理南都花城寧波內銷住宅策劃代理常青藤小城寧波內銷住宅小區項目營銷顧問光大金融中心青島辦公策劃代理宜仕宜家青島商住策劃代理民興花園大連內銷住宅小區策劃代理東方巴黎大連娛樂城策劃代理水城領秀山東住宅策劃代理一手代理主要服務客戶金豐投資上海房屋置換鵬欣集團上海綠地集團永業集團聯洋集團中海集團東湖集團上海金山實業投資上海聯大房地產中天集團上海星特浩房地產上海琦瑞實業宏潤建設集團上海盛帆房地產開發上海欲恒房地產開發上海衡源企業發展浙江中大集團浙江華立集團HOW我們如何理解本項目？我們的思考流程：推廣策略市場研究產品戰略營銷課題客源分析背景思索銷售策略產品剖析營銷戰略思考原則：發現問題，分析問題，解決問題

小戶型辦公部分研究產品定位需解決問題：我們的產品是什么？產品狀況地段一般，位于老公房住宅群中，距內環線1公里、距地鐵1.5公里周邊環境較差，但規劃前景不錯產權為辦公、產權年限50年小戶型：單套主力面積為約45平方米/套低總價：單套低總價（小戶型）朝向為東、西向，北側有鐵路影響較高的裝修標準及家具、家電配套標準優勢：1、地處市區，擁有完備生活配套2、毗鄰輕軌鎮坪路站，規劃中的M7號線貫穿本案，可輻射至徐家匯、人民廣場等商業中心3、12000㎡生態公園、8大主題戶外運動場館、26000㎡體育場館、45㎡精裝修全配小戶型劣勢：1、處舊概念中的普陀區棚戶區，地段概念性檔次較低2、鐵路旁噪音大，周邊環境較差3、5層的商業裙樓，現有商業人流較少，周邊消費能力一般機會：1、本案所在區域正在拆遷，將改變周邊的環境2、利用自身質數的唯一性，吸引符合特定消費群體的需求3、體育主題正處2008年北京奧運會大勢上漲期風險：1、市場對新品稀缺性產品的認同率還有待檢驗2、本案東側即將拆遷，可能分流區域內的客源3、樓市的走勢不是很明確，存在一些變數，本案投資客定將占有相當比例，而投資者對市場較為敏感SWOT分析奧林匹克花園運動本案郊區房產運動市區房產SportandthesuburbSportandthecity“體育產業”與“房地產產業”的親密接觸“奧林匹克花園”與“本案”的對比：

運動配套面積中央公園面積社區總人數人均運動配套面積人均中央公園占有面積上海奧林匹克花園（一期）10000㎡

60000㎡50000人

0.2㎡

1.2㎡

本案26000㎡

12000㎡

1000人

26㎡

12㎡

擁有無法復制、不可再生、空前絕后的人均運動配套面積和人均中央公園占有面積

差異性定位的依據

唯一性產品屬性非主流運動生活館后現代泛生態居所非典型酒店式公寓戶外運動、公園綠化、小戶型相遇人均26㎡運動配套面積物業人均12㎡中央公園占有面積物業

革命性房地產開發模式革命體育產業運營模式革命多元化生活方式革命我們的認識是：本產品是顛峰性的產品；它將營合主流人群的非主流需求。

小戶型產品定位

高檔次、擁有優異的體育、商業及園林配套資源；兼具“酒店式公寓”及“SOHO”功能的全配置小戶型市場分析需解決問題：這樣的產品，市場如何？n

區域供求普陀區2004年1至12月，商品房批準預售面積達到約157.2萬平米，預售成交面積達到208.53萬平方米，供求比為1：1.33，市場缺口達到33%，雖然供應逐月遞增，但仍然無法滿足日益遞增的需求。普陀樓市整體明顯供不應求，房價還會水漲船高，預計到2005年中旬，房價還會有一定的上漲空間，其勢必會推動區域客戶的購買，項目去化應當不成問題。n

區域氛圍區域內尚未形成濃厚的商務辦公氛圍，仍以住宅性質為主，對辦公物業的需求仍有相當大的空間。n區域消費特征區域內主要消費群體，中年、中青年占有相當比例，對體育，運動休閑產業的需求強大，擁有很大市場。宏觀市場部分區域競爭市場狀況樓盤名稱地址戶套面積（平米）租售價格（元/平米）總價（萬）大眾河濱1期長壽路834號一房:40.1-66二房:2001400056-250萬悠詩閣滬太路826號一房:42-7012000-13000（售樓處報價）48-85摩登時代（安天大廈）蘭溪路141號37-668000-1250032-85綠地世家寧夏路、曹楊路口40-6012000-1560048-93圣天地江寧路、長壽路31-5617000-1800070-150中關村公寓曹楊路718號100.61--118.0910000-12000120-140區域市場分析&結論區域內酒店式公寓總價絕大數在45萬-80萬/套；區域內酒店式公寓租售情況整體良好，租售率基本可以維持在90%以上；區域內類似產品的接受度相當高；特別注意到，區域酒店式公寓多數集中在曹楊路和長壽路沿線一帶，本項目距“常規性”酒店式公寓區域有一定距離。用“酒店式公寓”的角度來觀察本項目，從區域市場成熟度、地段各方面分析，本項目都不具備太多的優勢。因此，在項目的營銷、推廣過程中，我們需要強化塑造項目的體育配套等極具優勢的方面，避免常規的“酒店式公寓”概念，以獨辟蹊徑的思路進行項目的營銷、推廣。客戶定位需解決問題：這樣的產品，使用者是誰？購買者是誰？使用者特征類型一：自由職業者，或工作特點使其習慣于在家辦公，腦力勞動之余希望進行運動；年輕，未婚，35歲以內；租用或購買本項目。類型二：項目周邊企業中、高層主管，未婚或短期在滬工作，在上海無住房，時尚而愛好運動；租用本項目。類型三：周末度假型，有不只一套房產，利用周末時間來這里運動、健身、休閑；購買本項目。類型四：經常來滬辦公或經商，希望能有一個類似于酒店、方便使用的臨時居住處；年紀不低于30歲；購買本項目。這樣的產品，什么人來購買？客戶類別第一類：自用客戶第二類：純投資客戶自用客戶特征根據“使用者特征”，我們認為購買并自用本項目的客戶為自由職業者（家庭辦公）、周末度假型客戶或經常來滬辦公、經商客戶三類。他們不太關心項目的租賃價格，比較重點考慮項目的銷售價格、體育配套及生活配套、交通情況自用的客戶，如已擁有一套或多套房產，也同時會考慮項目的升值前景（體育、商業配套，規劃前景），確切而言，他們屬于“自用+投資”的客戶。純投資客戶特征年齡分布廣泛；來源區域分布廣泛。已有一套或多套房產，有一定的房產投資經驗購買本項目后，基本自己不使用，將項目出租或空關，待其獲得一定的升值后拋出他們對項目的升值前景（體育、商業配套，規劃前景）非常關注可比項目客戶分布比例以下數據來源：普潤地產市場部及中介事業部數據庫圣天地、綠地世家、大眾河濱客戶構成情況：自用客戶&純投資客戶比例根據普潤地產市場部數據，在對上述可比類似項目產品歸納、總結的基礎上普潤認為：自用客戶&純投資客戶比例為：價格定位需解決問題：這樣的產品，價格如何？案例一：蘇堤春曉位置：長壽路、武寧路樓層：26樓（總29樓）房型：一房兩廳，建筑面積70.64平方米裝修及配套：裝修，但無家電、無家具成交價格：14976元/平方米（信息來源：普潤地產中介事業部2005年2月成交資料）案例二：圣天地位置：江寧路、長壽路口裝修及配套：裝修，無家具，送空調、冰箱、洗衣機、電磁灶等家電均價：17500元/平方米（信息來源：普潤中介事業部2005年2月成交資料）A套B套C套建筑面積35.22平方米51.86平方米31.56平方米樓層（總25層）6樓5樓5樓成交總價63萬90萬57萬單價17887元/平方米17354元/平方米18060元/平方米案例三：綠地世家位置：寧夏路、曹楊路口

裝修及配套：基本裝修，無家電、無家具均價：13500元/平方米（信息來源：普潤地產中介事業部2005年2月成交資料）A套B套C套建筑面積61.5平方米42.5平方米42.34平方米樓層（總34層）15樓21樓7樓成交總價73萬55萬50萬單價11870元/平方米12941元/平方米11809元/平方米案例四：大眾河濱位置：長壽路、武寧南路

裝修及配套：基本裝修，無家電、無家具均價：13700元/平方米（信息來源：普潤地產中介事業部2005年2月成交資料）A套B套C套建筑面積50.8平方米63.54平方米45.24平方米樓層（總24層）8樓7樓18樓成交總價68萬90萬63萬單價13386元/平方米14164元/平方米13925元/平方米案例五：一天下位置：閘北恒通路

裝修及配套：基本裝修，無家電、無家具（信息來源：普潤地產中介事業部2005年2月成交資料）A套B套C套建筑面積43平方米46.41平方米49.14平方米樓層（總27層）14樓15樓15樓成交總價50萬58萬60萬單價11628元/平方米12497元/平方米12210元/平方米比較內容權重A大眾河濱1期B圣天地C綠地世家擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數區域位置25%1.400.351.600.401.200.30配套設施20%0.900.181.200.240.900.18交通狀況15%1.200.181.500.231.300.20景觀設計10%0.800.081.000.100.800.08立面設計10%0.900.091.000.100.900.09小區配套10%1.200.120.900.091.300.13戶型面積10%0.900.091.200.121.000.10合計100%1.091.2751.075市場比較法推算價格修正、測算價格將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出本案小戶型酒店式辦公物業的參考定價：以項目A為參考：13700÷1.01=12569元/m2；以項目B為參考：17500÷1.275=13725元/m2；以項目C為參考:13500÷1.075=11628元/m2；本案價格=項目A修正價格×A權重+…+項目C修正價格×C權重=12703元/m2價格定位結論根據上述數據得出本項目小戶型銷售價格大約為：RMB12700元/M2左右。上述價格是指全程均價，根據項目的市場預熱情況、結合“低開高走”的價格策略，具體階段性價格將有所調整。產品裝修建議對這樣的產品，我們的裝修建議真正的“全配”概念在傳統的酒店式公寓的“裝修”基礎上，真正做到“全配”概念：配備全套家具、全套家電家具以設計時尚、簡潔、現代、功能新穎實用為原則家電宜采用國際品牌（如SIMENS、NATIONAL），并可采用如液晶電視等營造出裝修的“亮點”項目寫字樓部分研究產品特征一層兩套單套面積約400平方米，單套面積偏大市場分析寫字樓產品，區域市場情況如何？樓盤名稱地址售價（元/M2）物業管理費（元/月M2）開間面積（M2）總價（萬）中期大廈中山北路2000號11000

6.3154-1400154-1400綠地科創大廈寧夏路/中山路120008.1100-1000120-1200綠地同創大廈順義路62號13000870-12491-162綠洲廣場SOHO時代中山北路3058號8800-9500660-13053-124安天大廈蘭溪路141號8500430-10025-85周邊寫字樓市場銷售狀況區域寫字樓市場概況普陀區目前商務基礎還比較薄弱，辦公樓數量稀缺且樓盤檔次品質不高，但受上海西大門以及西北物流劃的影響，對寫字樓的需求也會增多。銷售型寫字樓不多，大多是租售型，目前區域銷售型寫字樓售價一般在8500—13000元/M2之間，且銷售狀況很好。客源定位解決問題：這樣的產品，客源如何構成？大面積寫字樓客戶構成根據普潤中介事業部成交信息資料，目前購買大面積寫字樓（單套面積300以上）的客戶情況為：由于面積偏大，購買大面積寫字樓客戶，鮮有投資客。但是，地段很好、租賃情況很好的寫字樓，如天安中心，也有很多購買整層甚至兩層的投資客。以本項目寫字樓而言，根據單套面積、地段以及整個區域寫字樓的市場情況判斷，本項目的購買主體為公司，而且基本上為內資企業，企業規模為40人（10平方米/人）左右。公司目前為穩定發展期，收入、支出穩定，擴張平穩，故購買適合自身的寫字樓使用，并準備使用5年以上。價格定位解決問題：這樣的產品，價格如何？市場比較法測算寫字樓價格比較內容權重A中期大廈B綠地科創大廈C綠地同創大廈擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數區域位置10%1.10.111.10.111.20.12交通狀況20%1.10.221.10.221.10.22環境景觀10%0.80.080.90.091.00.10立面設計10%0.90.091.00.100.90.09層高10%1.00.101.00.101.00.10內部格局10%1.10.110.90.091.10.11大樓設備10%1.00.100.90.091.10.11戶型面積10%1.20.121.20.120.90.09物業管理10%0.90.090.90.091.00.10合計100%/1.02/1.01/1.04將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出本案辦公物業的參考定價：以項目A為參考：11000÷1.02=10784.31元/m2；以項目B為參考：12000÷1.01=11881.19元/m2；以項目C為參考:13000÷1.04=12500元/m2；本案價格=項目A修正價格×A權重+…+項目C修正價格×C權重=11726.38元/m2本項目辦公樓銷售價格預估根據上述數據得出本項目辦公樓銷售價格大約為：RMB11720元/M2項目商業部分研究產品定位需解決問題：我們的商業產品是什么？Sporting—Mall定位詮釋：本項目是一個集合體育產業的一個一站式集中消費場所，滿足多項體育運動消費；體育服飾及用品的購置；體育休閑及吸收體育相關資訊，并集合健身和SPA等綜合性體育項目，購物場所明顯的體育產業化的一個體育MALL。商業部分定位商業分層業態分布建議4層考慮做一家大型的健身場所，如舒適堡、韋德健身、星之健身俱樂部等，或者是一家大型的SPA如：思妍麗等，四樓的露天平臺可以定位為戶外健身場，如安放跑步機，修好頂棚即可！5層做一家大型的餐飲（只做一家，設置一個廚房即可），如陶然居等。可以在五樓頂層搭出部分頂棚作為戶外餐飲的場所，增加租賃成功率！這樣定位主要考慮到各業態的租金承受能力有區別。商業4層、5層業態建議價格定位需解決問題：這樣的產品，價格如何？項目周邊商業市場銷售狀況樓盤名稱地址戶套面積（平米）租售價格（元/平米）測算整體價格目前租售情況中嵐大廈裙房中山北路2360號每層1500，分割面積200—250/套；1F、2F商鋪，3F、4F、5F辦公1F：180002F：1200015000左右1F、2F銷售率：100%3F—5F出租率：75%鎮坪路28弄商鋪鎮坪路28弄總建面約5100；共3層，每層面積1700；1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右無人租賃西門町武寧路近東新路總建面約3600；共4層，每層約900，單套10-20平方米1F:400002F300003F:250004F:2000028000出租率80%（剩余20%集中在3-4F）頤寧苑商鋪曹楊路近武寧路總建面5100；共3層，每層面積約1700；自由分割1F:180002F:150003F:1200015000出租率80%（剩余20%集中在3F）秋月楓舍2期“柏麗大街”和新影都商鋪由于其商業整體規劃和品質都較高，租金水平位于首位；本案周邊其它商業物業的租金水平基本為4-6元/M2

·天；商業主力分割面積擁有150-200M2和10-50M2兩個面積段。市場比較法推算本案商業部分價格比較內容權重A西門町B鎮坪路商鋪C中嵐大廈裙房擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數區域位置10%1.50.151.00.101.10.11交通狀況20%1.40.281.00.201.00.20環境景觀10%1.30.130.60.060.60.06立面設計10%1.20.120.50.050.60.06層高10%1.00.101.00.101.00.10內部格局10%1.20.120.60.060.60.06大樓設備10%1.30.130.60.060.60.06戶型面積10%1.20.121.00.101.10.11商業管理10%1.20.120.50.050.50.05合計100%/1.27/0.78/0.80將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出本案商業部分的單套參考定價：以項目A為參考：28750÷1.23=22637.79元/m2；以項目B為參考：13000÷0.78=16666.7元/m2；以項目C為參考:15000÷0.80=18750元/m2；本案價格=項目A修正價格×A權重+……+項目C修正價格×C權重=22637.79*[1.23/(1.23+0.78+0.80)]+16666.7*[0.96/(1.23+0.78+0.80)]+18750*[0.98/(1.23+0.78+0.80)]=19351.67元/m2根據上述數據得出本項目商業的單套銷售價格大約為RMB19300元/M2左右。商業營銷模式開發商將整個商場分割成若干個獨立產權的鋪位出售給投資者，投資者不參與商場的經營管理，即商鋪產權與經營權相分離，同時成立專業的經營管理公司統一經營管理。鑒于發展商及我司將致力于打造成功商業的目標，普潤地產在于眾多經營管理公司洽談時得出的統一意見是，必須分離投資者10年的使用權！因此，我司提出3年7%+7年X%的返租計劃：在購房時一次性提供投資客3年每年為7%的返租，并在未來7年根據市場的租金狀況直接支付給業主鋪位的出租租金。經過3年的返租期后，商場經營已經相對成熟，經營客與投資客的利益就可以得到保障，這樣可以增強商鋪買家的信心。

階段內商鋪產權經營權分離，投資者收取返租回報裙房商業鋪位的銷售方式示意圖15000元/m2新體育/普潤合同價19000元/m2普潤銷售標價10元/m2+第一年商家租金15000元/m2普潤銷售合同價交發展商3990元/m2（三年7%）銷售收入提前支付新體育與普潤成立商業經營管理公司后兩年的租金收入作為商業經營管理公司收益如上：真實的資金注入和務實的經營管理平臺的搭建將很大程度的增強投資者的信心！

普潤已接觸的商場經營管理公司HK100（SPORT100）上海迪美廣場上海華盛貿易商場上海福民街小商品市場上海新七浦投資發展上海伊美時尚廣場上海雄鵬置業上海灘小商品皮具箱包批發市場8上海米蘭廣場上海福佑商廈體育產業營銷策劃方案體育產業概述

中國的體育產業尚處初級階段，真正形成“產業鏈”尚需時日。舉例而言，美國擁有健身會員卡的人數占總人口的14%，而中國首都北京，這個比例僅僅為1%。從另一方面，這個比例也說明中國的體育產業市場潛力非常巨大。在發達地區如上海、北京這樣的大型都市，體育產業已開始由萌芽期向發展期轉變。上海在日益國際化的進程中，體育產業日益發達，如2004年開始舉辦的F1國際賽車運動、2005年即將連續數年舉辦的網球“大師杯”比賽等。這些國際第一流的賽事不斷地落戶上海，將對上海的體育產業產生難以估量的巨大促進作用。作為本項目而言，與眾不同的“體育”概念，將隨著上海體育產業的日益發達而愈發地具有活力。普潤認為，準確地把握住“體育產業”的概念并與本項目結合起來，將成為整個項目成功的關鍵。

課題：

如何在本項目中，將體育產業與房地產產業有機地結合？

解決方案推出“會員卡”的概念！概述上海奧林匹克花園可謂體育產業與房地產產業結合的先行者，且不論其“體育”概念與本項目的差異，而研究其曾經推出的“20年有效會員金卡”，可得出諸多值得借鑒之處。上海奧林匹克花園可謂體育產業與房地產產業結合的先行者，且不論其“體育”概念與本項目的差異，而研究其曾經推出的“20年有效會員金卡”，可得出諸多值得借鑒之處。將金卡獨立于房產之外，單單作為上海新體育廣場的入會會員卡的功能，并以回籠資金為目的的操作過程中，“20年有效會員金卡”是不成功的。而當這張卡與房產行銷結合了之后，不但卡的發行量獲得了空前的壯大，而房產的行銷也借勢取得了非常好的業績，可謂“一舉兩得”。反觀本項目，采用“會員卡”的方式，恰恰是一種整合房地產、體育產業、商場經營業以及客戶獲得價值的優秀方案。具體而言，與體育場聯合發行10年（或20年）會籍制的金卡（以下簡稱“金卡”）

金卡核心價值用一張卡，將房地產、體育產業以及商場經營有機地結合起來！金卡功能

獲得購房優先權及折扣，相當于購房意向金贈送一定次數的消費項目獲得體育場10年（或20年）會員資格，可享受會員價格，并采用“積分”返利方案獲得商場及餐飲10年（或20年）會員資格，可享受會員價格，同樣采用“積分”返利方案體育中心經營模式建議

整個體育中心采用“會員制”的經營模式

每一單項運動設施，都配制一定數量的教練設置多種會員卡，如金卡、年卡、季度卡、月卡、家庭卡、個人卡等等在基本定價的基礎上，不同的會員卡可享有不同的優惠程度制定統一《章程》，作為管理規范（見后附《章程》）

運動設施使用價格建議

運動設施

基本價格

金卡會員價格

非繁忙時段繁忙時段足球場（7人制）400元/1.5小時600元/1.5小時7折

網球場25元/小時40元/小時籃球場（標準場）200元/1.5小時300元/1.5小時游泳館15元/小時25元/小時攀巖30元/次40元/次羽毛球20元/小時30元/小時乒乓球10元/小時15元/小時棋牌室10元/小時15元/小時健身房15元/次25元/次免費

系列文件

《動天地俱樂部金卡會員入會細則》（略）《動天地俱樂部金卡申請表》（略）《上海市總工會滬西工人文化宮體育中心會員章程》（略）推廣策略整盤形象定位

全體育地產純運動特區定位釋意：“全體育地產”其中包含了兩層含義：1.本案擁有各種體育運動設施，包括游泳館、足球場、網球場、羽毛球館、乒乓室等，其內容可謂包羅萬象。因此，種類齊全。2.本案地處200畝體育運動場地中，地產不僅和體育緊密結合在一起，更扭轉了傳統觀念里的“體育為住宅配套”之概念，讓健康的生活和全方位的體育運動真正唱起了主角，從而創造了嶄新的地產運作模式。“純運動特區”其間包含兩層含義：1.“純”是指本案的運動項目設施先進、運動場地規范、運動內容專業、能夠提供一種純正的新派運動生活。2.“運動特區”是指本案的項目所處地塊的特殊性。因為如此大規模、且極富特色的綜合性運動居所在本市可謂絕無僅有。因此完全可以將其和周邊地區劃離開來，成為一方特別的體育運動區域。推廣總精神讓生活動起來！推廣總精神釋意：首先，這是一個房產項目，它要創造一種生活模型，形成一個新的生活圈和生活形態。而客戶購買本案的最終目的也是為了更好的生活。因此，“生活”是我們需要改進和創造的客體。“讓生活動起來”很好的傳達了本案是一個以體育運動為主體核心的項目，正因為他擁有那么多專業的體育設施和良好的體育氛圍，才能給生活帶來革命性的變動。其結果是讓每個人都能運動起來，讓每個人的生活的躍動起來，從而締造出一個“體育、生活密不可分”的新型生活模塊。小戶型形象定位

SportClubHouse定位釋意：Sport本案擁有豐富的體育運動設施，因此以運動為主線不容置疑，這將成為一種健康的生活方式、一種獨特的地產運作方式、一種有活力的新興文化表征。ClubHouseClubHouse是讓居住轉化成一種小團體間自發聚合的Club生活模式，其鄰里間完全是志同道合的朋友關系，正是本案豐富多彩的體育項目形成了這種Club氛圍，人們以各自鐘愛的體育運動項目自發形成了一系列Club，生活從此和健康、個性、快樂、朋友走在了一起。小戶型推廣案名推薦動·天地“動”——“動”不僅包含了運動的含義，更可引申為“感動”、“激動”、“靈動”“活動”“脈動”“搏動”等各種含義，推廣上延展性很強，其本身也充滿動感，和本案定位相符。“天地”——氣勢磅礴，又有空間的含義。自由一套“自由”——在這里它有幾層含義，一是一種自由的生活方式和運動狀態。二是和“自有”諧音，說明讓客戶自己能夠擁有一套屬于自己的活力居所。此外和“自有一套”諧音，意為自有一套主見、個性等，符合客戶定位。“一套”——既可引申為一套房子，也可引申為自己的一套人生觀、價值觀和生活觀。備選案名：MorningHouse搏派天地 奇寓G點公寓 HI一間！YES！活力所 RUN地帶 RUSH動力場 辦公推廣案名推薦動利大廈“動”——與動天地相呼應，動力大廈重點在“動”字上，說明本案是一臺擁有無盡能量的企業動力引擎。“利”——行商必得其利，因此利益是最吸引客戶的。“動利”即表明本案能推動其銷售力，實現企業利潤最大化。韻動·商館“韻動”——韻有韻律、韻味之含義，動是指動力、活力。有韻律的活動能體現企業的旺盛生機和充沛活力。同時該詞和“運動”諧音，體現了本案以體育運動為核心的主體定位。“商館”——是指精致的、小型的、高效率、高品位的商務場所。備選案名：Morning大廈RUN大廈RUSH引擎X大廈/X星座HI大廈YES！大廈奇運大廈搏士大廈自由大廈新動力大廈磁力大廈

主題商場形象定位定位SportingMall定位釋義Sporting本商場是一個以經營專業體育產品、體育服飾、體育配套產品為主的大型商場，因此Sport就是最大的營銷主題。MallMall意指大型綜合性購物商場,商業街，與本案定位相符。體育運動主題商場案名推薦動力場“動”——與動天地相呼應，動力場的“動”包含了運動的含義。“力”——“力”是體育運動中最陽剛的一面，也完美體現了體育拼搏向上的精神。“場”——“場”是一個有引力、有能量的特定空間，可以引申為磁場、力場等，說明本商場將不斷聚集熱旺人氣。摩動時代“摩”——含有摩登、時尚之含義，符合年輕人的消費心態。“動”——是指商場主營體育運動類商品。“摩動”——和英文Morden（摩登）諧音，同時和“魔洞”諧音，說明商場是一個有魔力、吸引力的巨大洞口，對青年人有很強的吸引力。時代——將時空結合的概念引入商場、說明本案將主導當今運動時尚，締創一個嶄新的體育商業時代！備選案名：MorningCITY

RUN活力館X基地RUSHRUSHRUSHX星球HI族基地YES！領地上海新體育城－奇跡場韻動場自由堡壘活力磁場

推廣總思路1.先塑造本案的整體形象，提升本案的檔次，擴大品牌形象和知名度，緊接著推出系列產品廣告，力求將每個產品的特色做到廣而告之，并最終促成目標客戶的購買行為。2.先以軟廣告引爆市場，鋪平道路，后以硬廣告乘勝追擊，以至大獲全勝。3.以精彩紛呈的SP活動攪熱上海樓市，力爭成為2005年上海家喻戶曉的樓盤。4.以“會員金卡”聯動一、二手房市場渠道、展開一場地面“客戶”精準式伏擊戰，快速攻入市場。推案步驟小戶型為先，迅速積聚人氣，引起市場關注。辦公乘勝，借住宅熱銷之勢，吸引更多投資者關注。商業壓軸，最終大獲全勝。推廣布陣圖前期預熱市場升溫開盤沸騰持續保溫3月15日-4月10日4月11日-4月17日4月18日-5月10日5月11日-6月30日推廣主策略借力使力，名人效應

聘請劉翔為形象代言人

劉翔無論從行業、形象、氣質甚至從區域（成長在普陀，小學就在本項目附近）各方面考慮，都與本項目極為匹配。聘請劉翔為形象代言人，可利用其目前極高的人氣和知名度，一舉打響本項目品牌。可利用其形象，發散出一系列PR活動、媒體廣告等等，使項目的推廣“借力使力”，打下成功推廣的堅實基礎。

耳語運動，口碑營銷

一、二手聯動，全員營銷

普潤地產運作嫻熟的一、二手聯動，“全員營銷”營銷手段，已在“南京益來名人城市酒店”的銷售戰役中得以充分施展。未打一張報紙稿的前提下，在一周之內銷售出100套單元，回籠資金近2個億的優異戰績，充分驗證了普潤地產優秀的營銷手段和完善的一、二手營銷網絡。本項目，也將深化這種營銷模式，利用龐大的營銷網絡和資源，在客戶預熱期充分施展“耳語運動”能力，在整個房產業內造勢，“吊”足目標客戶的“胃口”，以期在開盤強銷期達成良好的銷售效果。

以點及面，引爆市場

推出會員卡概念，用小小的一張卡，整合體育產業、房地產業以及商場經營業上海奧林匹克花園可謂體育產業與房地產產業結合的先行者，且不論其“體育”概念與本項目的差異，而研究其曾經推出的“20年有效會員金卡”，可得出諸多值得借鑒之處。將金卡獨立于房產之外，單單作為上海奧園“運動城”的入會會員卡的功能，并以回籠資金為目的的操作過程中，“20年有效會員金卡”是不成功的。而當這張卡與房產行銷結合了之后，不但卡的發行量獲得了空前的壯大，而房產的行銷也借勢取得了非常好的業績，可謂“一舉兩得”。反觀本項目，采用“會員卡”的方式，恰恰是一種整合房地產、體育產業、商場經營業以及客戶獲得價值的優秀方案。

階段性推廣計劃前期市場預熱（3月15日—4月10日）推廣目的：造勢市場，迅速提高市場知名度和美譽度，為產品切入市場奠定基礎，為開盤蓄積勢能，拓展渠道，廣泛積累客戶群。推廣內容：n

推出會員卡，在獲得體育場會員資格的同時，卡本身充當了購房意向金的角色。n

全面展開“耳語傳播”戰役，以“猶抱琵琶半遮面”的姿態，利用公司營銷網絡發布項目信息，充分“吊”起客戶“胃口”。n

廣告方面，戶外廣告（高炮、巨幅、圍墻、引導旗）開始發布，報刊以軟文（新聞類）作為輔助，預熱市場。n

以項目現場售樓處為主，普潤所有門店為輔，編制強大營銷網絡。

新聞主題第一波新聞主題：△全體育運動特區登陸大上海△體育地產呼之欲出，運動社區新鮮出籠。△政府投資1.3億打造北上海動力源△上海又建成一座大型體育廣場第二波新聞主題：方向：從前期整體形象宣傳向產品形象（小戶型公寓）轉移，全力攻克小戶型的宣傳戰，并輔之硬廣告攻略推廣主題：SportClubHouse強勢登陸上海灘！市中心收藏200畝生態動感生活空間！整合媒體報紙：《解放日報》、《新聞晨報》、《新民晚報》、《青年報》、《經濟觀察報》、《房地產時報》、《證券報》。雜志：《上海樓市》、《美家》電臺：以交通臺為頻道宣傳本案體育運動主題網絡：以搜房網為主要網絡媒體宣傳本案體育運動主題市場升溫（4月10日-4月