XX商業綜合體機電工程管理策劃書目錄一、項目概況二、機電工程系統概述三、機電各專業單位與甲方的合作方式及工程界面劃分四、機電安裝單位資質業績及項目管理人員資質要求五、機電安裝單位前期籌備、工期要求及與總承包的配合要求六、機電設備、材料清單及品牌要求七、需要探討的問題一、項目概況1.1、項目總平圖及規劃指標（大都會總平圖、2#地總平圖）1.2、2#地效果圖1.3、銷售和自持業態分布、各棟層高、樓高、面積指標1.4、項目位置及業態規劃1.1總圖及總指標地塊一地塊三地塊四地塊五地塊二序號項

目計量單位總指標1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊備注1征用地面積m21975886826959787208163133017386

實用地面積m21975886826959787208163133017386

2容積率m2/m23.003.313.562.352.491.56

3建筑占地面積m2571341635229700500041001982

4建筑密度%28.92%23.95%49.68%24%13.09%11.40%

5綠地面積m25937420580120006000126508144

6綠地率%30.05%30.15%20.07%28.82%40.38%46.84%

7（1）機動車車位數

輛397911981500316710255

地上機動車數輛260008911061

地下機動車數輛368911981500227600164

（2）非機動車車位數

輛137545179464816281598701

其中地上非機動車泊位數輛9122432130001039361401

地下非機動車泊位數`輛463285816485891237300

(3)社會公共停車場泊位數輛5050

8總建筑面積

m27540072821972748346123710116134579

其中(1)地上建筑面積m2582768226787201558489537834627125

(2)地下建筑面積m2171239554107327612284228157454

9計入容積率的建筑面積

m2592764226051212558489537807627125

其中(含規劃、保留建筑面積和計入容積率的地下建筑面積)（1）住宅建筑面積

m22472321152780276987750126755

(2)配套用房（地上商業）m2890001653770163230000

(3)配套用房（地下商業）m211000011000000

(4)公共服務設施和市政公用設施建筑面積m25395244113307634923704號地塊需物業420平米，實配190平米，另220平米設在1號地塊。(5)辦公建筑m2200031517951300651817100

(6)4、5星級賓館m226500265000000

(7)1-3星快捷酒店m313500135000000

(8)架空層建筑面積

（建筑高度2.5米以上）m21050021830

10不計入容積率的建筑面積m2161244561456227612284230847454

其中(1)地下室建筑面積(僅作為停車及設備用房使用)m2160239554106227612284228157454

(2)架空層建筑面積(只作為休閑綠化等公共場所作用\建筑層高不小于3.9米且不高于5米)m21005735002690

11(1)居住總戶數戶283911790339964357

90-150m2/戶的戶數戶1293785052330126

<90m2戶/的戶數戶15463940287634231

1.1.2總圖及總指標----2#地塊商業出入口辦公出入口辦公出入口商業出入口商業出入口商業出入口SOHO出入口SOHO出入口SOHO出入口車行出入口貨運出入口車行出入口的士下客點地下通道過街天橋公交車停靠站臨時下客點的士下客點SOHO出入口地塊二（商辦用地）用地面積59787㎡

總建筑面積274834㎡計容建筑面積212558不計容建筑面積62276地上建筑面積201558㎡

商業70163㎡

公建配套1330㎡物業管理960；公共廁所60；門衛收發室15；垃圾房15；消控中心60；高壓配電室100；數字電視機房30；通訊機房90；辦公77689㎡

soho辦公52376㎡

地下建筑面積73276㎡

其中地下商業建筑面積11000㎡

車庫建筑面積62276㎡

占地面積29700㎡

建筑密度49.68%

容積率3.56

綠化面積12000㎡

綠化率20.07%

停車指標機動車1500輛商業487辦公479soho辦公314其中地上停車數0輛其中220輛為非機動車折算地下停車數1500輛非機動車4648輛商業2435辦公1165soho辦公1048其中地上停車數3000輛50%已折算成機動車地下停車數1648輛商業指標自持商業面積61380㎡

其中地上商業面積50380㎡

地下商業面積11000㎡

銷售商業面積19783㎡

1.2鳥瞰圖1.2沿街東側透視圖1.2沿街透視圖-東南角1.3業態組成

集中商業-持有銷售商業配套辦公SOHO合計地下商業地庫合計占地面積（㎡）15022126073701113158829700

層數/高度4F/28.32F//23F/100.817F/89.9100.00%-1F/-6.0

-2F/-10

建筑面積（㎡）503801978313307768952376201558110006227673276建筑面積占比（%）25.00%9.82%0.66%38.54%25.99%100.00%15.01%84.99%100.00%1#2#3#5#6#7#8#售樓部，已建成

1.4地理位置及周邊環境——項目地理位置

本項目區位：地鐵：1#線橫穿項目1#地塊與2#地塊中間并在火車南站設站點，預計2015年內南段通車；并規劃有5#、6#線。道路：西側福峽路對內直達市區；南側環島通至馬尾新城及倉山區，火車南站設交通樞紐并對接三環、四環快速路，且本項目南側及西側均設計規劃路；公交：設有汽車南站對接省內各縣市，動車南站設有公交停車場，目前線路已有13條；定位：福州東部新城核心區。軌道交通1#線環島路（毗鄰項·目段已通車）大都會2#地馬尾大橋火車南站本案42KM10KM市中心機場

1.4自營商業平面業態規劃負一層平面圖超市服飾業態精品業態餐飲業態主力店

一層（自持-集中商業）業態使用面積占商業分攤后面積得房率走道及其他6415

0.505服飾436166.59%8633精品100615.36%1991餐飲95014.51%1881超市1902.90%376影院420.64%83商業合計12964100.00%12964一層平面圖負一層（自持-集中商業）業態面積得房率超市110001.000服飾業態精品業態體驗業態餐飲業態

二層（自持-集中商業）業態使用面積占商業分攤后面積得房率走道及其他5739

0.531服飾155823.99%2934精品149723.05%2820體驗173626.73%3270餐飲170426.24%3210商業合計12234100.00%12234三層（自持-集中商業）業態使用面積占商業分攤后面積得房率走道及其他5563

0.541餐飲624595.21%11542精品3144.79%580商業合計12122100.00%12122二層平面圖三層平面圖

1.4自營商業平面業態規劃餐飲業態主力店

四層(自持-集中商業）業態使用面積占商業分攤后面積得房率走道及其他3775

0.711餐飲542158.38%7625影院386441.62%5435商業合計13060100.00%13060四層平面圖

1.4自營商業平面業態規劃

1.4業態分布分析-業態配比四層

三層

二層

一層

負一層

自持-集中商業層數商業套內面積（㎡）商業層建筑面積（㎡）得房率總建筑面積負一層11000110001.00061380一層6549129640.505二層6495122340.531三層6559121220.541四層9285130600.711自持-集中商業業態規劃分攤后面積使用面積業態面積占比（%）得房率服飾業態11567591914.84%0.650精品業態539128177.06%體驗業態327017364.35%餐飲業態242571432035.90%超市113761119028.05%

影院551939069.80%合計6138039888100%目錄二、機電系統概述2.1、電氣系統2.2、給排水系統2.3、暖通系統2.4、燃氣系統2.5、空調系統2.6、排油煙系統文件標題-頁碼高壓配電室2#商業變電所3#商業變電所1#SOHO變電所2#SOHO變電所辦公變電所超市變電所1#商業變電所2.1強電系統—供電連接示意圖文件標題-頁碼2.1強電系統—

電氣主要機房布置高壓配電室及1#商業變電所307㎡（-1F）3#柴油發電機房113㎡（

-1F）1#SOHO變電所（1#、2#SOHO）116㎡（

-1F）辦公變電所（6#、7#辦公）303㎡（

-1F）超市變電所110㎡（

-1F）3#商業變電所250㎡（-1F）2#SOHO變電所（3#、5#SOHO）131㎡（

-1F）2#商業變電所195㎡（-1F）-1F10KV線路2#柴油發電機房80㎡（

-1F）1#柴油發電機房80㎡（

-1F）2.1強電系統—負荷計算表二號地塊負荷計算表

變電所編號場所強電指標(W/m2)面積(m2)總戶數（套）安裝容量

(kW)需要系數同時

系數計算

功率

(kW)用電量

(kVA)總計（kVA）變壓器

配置合計

容量

(kVA)1#SOHO變電所2-1#SOHO6KW/套14225.00356.002136.000.350.90672.84747.601495.202*1000kVA2000.002-2#SOHO6KW/套14225.00356.002136.000.350.90672.84747.602#SOHO變電所2-3#SOHO6KW/套10621.00240.001440.000.400.90518.40576.001296.002*1000kVA2000.002-5#SOHO6KW/套13305.00300.001800.000.400.90648.00720.00辦公變電所2-6#辦公110.0038844.50

4272.900.650.902499.642777.385554.764*2000kVA8000.002-7#辦公110.0038844.50

4272.900.650.902499.642777.381#商業變電所1區地下車庫25.0027887.00

697.180.800.90501.97557.742307.512*1600kVA3200.00銷售商業160.0017586.00

2813.760.600.901519.431688.26走道40.002197.00

87.880.700.9055.3661.522#商業變電所2區地下車庫25.0018709.00

467.730.800.90336.76374.182536.932*1600kVA3200.00餐飲350.009328.00

3264.800.500.901469.161632.40服飾130.001746.00

226.980.600.90122.57136.19精品130.001404.00

182.520.600.9098.56109.51走道40.0010166.00

406.640.700.90256.18284.653#商業變電所3區地下車庫25.0015490.00

387.250.800.90278.82309.802975.972*2000kVA6000.00餐飲350.004992.00

1747.200.500.90786.24873.60服飾130.004173.00

542.490.600.90292.94325.49精品130.001413.00

183.690.600.9099.19110.21體驗130.001736.00

225.680.600.90121.87135.41影院250.003906.00

976.500.600.90527.31585.90走道40.007216.00

288.640.700.90181.84202.05售樓處及其他110.005630.00

619.300.700.90390.16433.51商業制冷機房

1500.001.000.901350.001500.001500.002*1000kVA超市變電所超市150.0011190.00

1678.500.800.901208.521342.801342.802*1000kVA2000.00合計

274834.00

32354.520.590.9017108.2619009.18

26400.00市政給水管（一路DN200）直供（-2F～1F）（地下車庫、-1F及1F商業、餐飲）辦公樓生活泵房SOHO生活泵房商業生活泵房（含影院用水）變頻加壓供水（2-23F）生活給水示意圖超市生活泵房變頻加壓供水使用場所水量標準運行時間（h）時變化系數辦公50L/人/天101.5SOHO300L/人/天242.5商業8L/㎡/d121.2餐飲40L/餐/人次121.5員工餐飲25L/餐/人次121.5影院5L/人/場121.5車庫沖洗2L/㎡/次81.0超市100m3/d－－道路澆灑、綠化澆灌2L/㎡/d41.0冷卻塔補水冷卻循環水量的1.5%12－未預見水量每日用水總量10%－—生活給水設計參數2.2給水/消防系統—生活給水2.2給水/消防系統—生活給水-1層平面圖-2層平面圖`SOHO水泵房，150㎡（-1F）商業水泵房，108㎡（-1F）超市水泵房，85㎡（-1F）辦公水泵房，140㎡（-1F）室外消防水泵房，183㎡（含水池，-1F）室內消防水泵房，570㎡（含水池，-2F）室內消防水泵房消火栓泵+噴淋泵7#辦公樓屋頂設高位消防水箱（有效容積50m3）+消火栓、噴淋增壓穩壓設備室內消火栓系統：低區：B2～4層；高區：5層及以上。噴淋系統：低區：B2～4層；高區：5層及以上。2.3給水/消防系統—室內消防給水21、雨污嚴格分流；2、生活污、廢水分建筑采用化糞池處理，達標后排至市政污水管；化糞池距建筑大于5m，以保持環衛生的最低要求；室外污廢水管均采用UPVC雙壁波紋管，柔性接口；地塊設置2處市政排污接口。3、化糞池清掏期按180天考慮。4、13#化糞池3個；12#化糞池2個；11#化糞池1個。5、首層的排水單獨排出。2.3排水系統—污廢水市政污水接口化糞池排水管線13#化糞池（7#樓+商業）13#化糞池（1#樓+商業）12#化糞池（2#樓+商業）11#化糞池（3#樓+商業）·12#化糞池（5#樓+商業）13#化糞池（6#樓+商業）2.3排水系統—污廢水-1層平面圖-2層平面圖隔油處理間按綠建二星要求，收集屋面及地面雨水，設雨水回收系統處理后供各地塊的綠化澆灌、景觀。2.4排水系統—雨水雨水管線市政雨水接口塑料模塊組合水池（130m3）Y雨水溢流管線Y屋面雨水沉砂井塑料模塊組合水池溢流室外雨水管網綠化澆灌景觀沖洗Y地面雨水2.4—燃氣系統1.氣源:由規劃路的城市中壓天然氣管引入供氣總管。

2.供氣方式:2.1小區內設置調壓箱，將中壓天然氣調至低壓后供至用戶端。2.2小區內管網采用枝狀布置。3.沿街商業、集中商業預留供氣口。辦公、SOHO不設燃氣。4.集中商業供電量1623立方米沿街商業調壓箱(柜)集中商業調壓箱(柜)中壓管線沿街商業調壓站(中壓---低壓)集中商業調壓站(中壓---低壓)燃氣接入點市政燃氣管線2.5

—空調系統業態（功能）系統選擇備注（綠色二星要求）超市獨立系統：冷水機組+冷卻塔，末端采用全空氣系統+新風系統冷水機組設于地下室，冷卻塔設于1#SOHO屋面，設BA監視1、新風系統設置熱回收裝置；2、空調機組性能系數滿足GB50189第5.4.5、5.4.6、或5.4.8條的規定；3、空調風系統滿足GB50189第5.3.26的規定；4、空調水系統滿足GB50189第5.3.27的規定；5、全空氣系統可實現過渡季節全新風運行，或新風比可調；6、集中空調系統設置集中監控設施，并符合GB50189第5.5節規定；7、人員密集區域設置室內空氣質量監控系統。影院獨立系統：風冷熱泵系統，主機位于裙樓屋面，末端采用全空氣系統設BA監視主力店（大賣場）自持接入集中商業空調系統，末端采用全空氣系統餐飲（大）自持接入集中商業空調系統，小包間采用風機盤管+新風系統，大開間區域末端采用全空氣系統街鋪，小餐飲（銷售）多聯機+新風系統業主安裝、獨立運行管理電梯采用電梯專用分體空調集中商業公共走道接入集中商業空調系統，末端采用風機盤管+新風系統集中商業門廳接入集中商業空調系統，末端采用風機盤管+新風系統沿街商鋪一拖一或一拖多（用戶自理）1、新風系統設置熱回收裝置；2、多聯機IPLV值大于3.6；3、空調新風系統滿足GB50189第5.3.26的規定。地下室通風空調負荷估算及設備選型2.5

—空調系統建筑名稱面積冷指標冷負荷制冷主機熱指標熱負荷供熱主機m2w/m2KWw/m2KW集中商業11567(服飾)19021979646kw2臺1100RT離心機組

1臺412.1RT螺桿機組8661(精品體驗)160138524257（餐飲）2506604影院551830016552臺850kw風冷熱泵1508272臺風冷熱泵超市1137619021612臺311RT螺桿式冷水機組商業冷卻塔影院風冷熱泵商業采用二管制，垂直同程式6/12溫差，一次泵變流量循環系統。商場影院影院采用定風量全空氣處理系統。商業冷水機組-2F····商鋪、餐飲及公共區域采用風機盤管+新風系統。超市采用定風量全空氣處理系統。7#WF超市1#WF2.5

—空調系統超市冷水機組-1F影院風冷熱泵機組（裙房屋面）影院水泵房（裙房屋面）超市冷卻塔（1#soho屋面）商業冷卻塔（7#辦公樓屋面）2.5

—空調系統屋面設備排油煙規劃油煙的屋頂排放方案；

商業餐飲廚房油煙井道根據業態分布分區域設置，廚房油煙井區域集中煙道引至屋面，區域內各層設水平煙道。

廚房井道設置：

廚房通風設計有平時和烹調運行2個通風系統。廚房另設補風系統，補風經過濾后送入廚房，補風量為排風量的85%使廚房保持適當的負壓。2.6

—排油煙系統沿街商鋪油煙井集中商業油煙井文件標題-頁碼排油煙規劃1、油煙的排放方案：1.1銷售型商鋪由業主自設油煙凈化器，經處理達標后經專用煙道排至屋面排放;1.2自持型商鋪：油煙廢氣經煙道排至屋面，經油煙凈化器處理后排放;2、商業排油煙設置：銷售型商鋪：預留排油煙井（共用）,內襯鐵皮風管。每個用戶的風管單獨接至油煙井。油煙凈化器用戶自理。自持型商鋪：預留一個排油煙井（共用），井內根據廚房數量再設風管，同時預留相應的補風井,屋面設油煙凈化器，并安裝到位。銷售型商鋪油煙排放示意圖自持型商鋪油煙排放示意圖共用煙道2.6

—排油煙系統用戶1用戶2井內根據廚房數量再設風管專用煙道用戶的風管單獨接至油煙井油煙凈化器由用戶自理，煙氣經處理達標后排至煙道。屋面油煙凈化器安裝到位。目錄三、機電安裝單位在合約規劃中的地位及工程界面劃分3.1、合約規劃體系3.2、工程界面劃分圖示及界面劃分表

3.1機電各專業單位與甲方的合作方式及工程界面劃分土建總包樁基工程外墻幕墻裝飾工程電梯工程消防工程人防工程欄桿工程土方工程基坑支護工程門窗工程智能化系統工程交通安全標識工程地下室地面飾層小區道路標識系統景觀工程、永久性圍墻夜景工程場地清障工程發電機安裝及降噪工程室內精裝修外墻石材、涂料工程指定分包甲方直接發包白蟻防治工程燃氣工程有線電視工程管線安裝工程變配電設備及市政給水工程機電總包指定分包暖通工程給排水工程配電工程機電綜合包模式6.5.1總、分包的合同規劃和體系建筑總包智能化工程LED屏工程消防系統工程備用電源工程夜景照明工程指定分包機電平行分包模式機電分包暖通工程給排水工程配電工程目錄四、對機電安裝單位項目部管理介紹4.1、機電安裝單位項目部組織架構4.2、施工單位質格、管理人員資質要求4.1建設項目工程部管理組織架構項目工程經理項目負責人精裝副經理1名機電副經理1名土建主管2名土建工程師2名水電主管2名精裝主管1名4.1機電安裝單位項目組織架構生產經理項目經理暖通施工員給排水施工員電氣施工員電氣工程師2名給排水工程2名暖通工程師2名技術總工商務經理安全總監安全員2名BIM應用小組質檢小組材料小組預算小組4.2、機電安裝單位資質業績及項目管理人員資質要求資源名稱資格要求項目經驗人員要求施工單位機電承包一級不少于兩項已開業同類型相當規模商業綜合體工程實施經驗主要管理人員應在已開業項目中擔任同等工作崗位水暖電勞務分包勞務分包一級同類項目工程實施經驗與施工單位長期穩定的合作關系，充分勞力儲備可以滿足項目趕工對人員調配要求材料供應商參與施工同類型項目材料供應與施工方長期穩定的合作關系，材料供應品種齊全，帳期靈活，供貨周期短管理人員不少于兩項已開業同類型相當規模商業綜合體工程實施經驗管理人員應對本項目管理難點要點有充分認知，施工組織合理充分，管理思路清晰。五、機電安裝單位資質業績及項目管理人員資質要求5.1、參照全景計劃機電安裝單位前期籌備、工期要求5.2、機電需要完成的工作商管設計工程機電總包2016.5.5啟動會通過2016.10.21取得施工許

可證2017.3.1裝修、二次機電啟動會2018.11.30消防驗收單體驗收2019.4.30開業啟

動會2019.5.30竣工驗收

及備案2019.8.30開業2016.12.5業態落位及鋪位劃分2017.11.30主力店業態及平面確認2018.12.30招商完成50%2019.3.30商業接管2019.8.30開業2017.10.30招商啟動會2016.7.30第一版施工圖2017.6.30裝修施工圖2019.8.30開業2016.11.30第二版施工圖2016