預(yù)售商品房抵押法律問題研究

商品房預(yù)算編制也被稱為“樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在施工中提前向買方出售商品房。買方必須根據(jù)預(yù)算編制完成房屋并獲得房屋所有權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓形式。在商品房預(yù)售中,從開始預(yù)售到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書往往有一段時(shí)間,購房人可能遭受的商品房權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在,案件類型也多種多樣,比如開發(fā)商重復(fù)預(yù)售或先預(yù)售后抵押、先抵押后預(yù)售等。我國目前對(duì)于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒有禁止性規(guī)定,甚至有的出賣人多重抵押后再次預(yù)售。由于預(yù)售商品房抵押本身具有特殊性,相關(guān)法律問題也受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。因此對(duì)預(yù)售商品房抵押的學(xué)理基礎(chǔ)研究展開探討頗具現(xiàn)實(shí)意義。一、期待權(quán)的法律性質(zhì)預(yù)售商品房抵押是指購房人在支付首期房屋價(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,購房人并不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的所有權(quán),而是將所購商品房抵押給銀行為貸款提供擔(dān)保,當(dāng)購房人到期不能償還貸款時(shí)貸款銀行有權(quán)將其商品房拍賣,并就所得價(jià)款優(yōu)先受償債權(quán)的行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定房屋可以用作抵押。這里可用作抵押的房屋是指現(xiàn)實(shí)存在的、具有完整實(shí)物形態(tài)的房屋,并未明確指尚未建成或待建的地上建筑物。這就為預(yù)售商品房抵押留下了法律空白。我國傳統(tǒng)民法理論一般認(rèn)為,能夠成為房地產(chǎn)抵押對(duì)象的,只能是在土地上已經(jīng)建成的建筑物及其他附著物。抵押標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物,抵押人以未來的財(cái)產(chǎn)作抵押的,抵押合同無效。在商品房預(yù)售中,由于買賣雙方在訂立預(yù)售合同時(shí)房屋并未成形,尚處于建設(shè)中,因而在合同生效前的一定時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)商不可能向購房人進(jìn)行實(shí)物交付。傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)理論認(rèn)為抵押的客體是物,而預(yù)售商品房尚未建成,物尚不存在,是不能設(shè)定抵押權(quán)的。該理論排除了以期待性利益作為抵押權(quán)標(biāo)的的可能。筆者認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)有待商榷。另有學(xué)者認(rèn)為,購房人向銀行提供的還款擔(dān)保僅僅是根據(jù)預(yù)售商品房買賣合同中取得的對(duì)房屋所有權(quán)的期待權(quán)。此期待權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)性權(quán)利的范疇。據(jù)王澤鑒先生的說法,期待權(quán)“自消極意義言,取得權(quán)利之過程尚未完成,權(quán)利尚未發(fā)生,自積極意義言,權(quán)利之取得,雖未完成,但已進(jìn)人完成之過程,當(dāng)事人已有所期待”。其實(shí)期待權(quán)就是指取得特定權(quán)利部分要件的主體所享有的,得因法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其他要件的實(shí)現(xiàn)而取得特定權(quán)利的受法律保護(hù)的地位(自由)。期待權(quán)發(fā)生并存續(xù)于取得特定權(quán)利過程中,依王澤鑒先生的觀點(diǎn),應(yīng)予考慮者有二:即(1)自動(dòng)地位是否己受法律之保護(hù);(2)這種地位有否賦予權(quán)利性質(zhì)之必要。預(yù)購人根據(jù)預(yù)售合同己開始了房屋所有權(quán)的取得過程,但并未取得房屋所有權(quán)。預(yù)購人取得房屋所有權(quán)的全部要件包括:(1)預(yù)售人持有房產(chǎn);(2)預(yù)售人和預(yù)購人有轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的約定;(3)約定已屆履行期;(4)當(dāng)事人雙方已履行完產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。在預(yù)售商品房建成之前由于房屋尚不存在,履行期限尚未屆至,也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,預(yù)購人僅具備了前述要件中的第二個(gè)要件,尚未具備另外三個(gè)要件,因此其無法享有預(yù)售商品房的所有權(quán),即此時(shí)預(yù)購人享有的不是預(yù)售商品房的所有權(quán)既得權(quán),而是獲得預(yù)售商品房的所有權(quán)的期待利益。這不同于單純的期待,是一種房屋所有權(quán)的期待權(quán)。預(yù)售商品房抵押和在建抵押工程抵押雖然都屬于商品房抵押,但是兩者的形式和設(shè)置的條件是截然不同的。在建抵押工程抵押是抵押人(房地產(chǎn)開發(fā)商)為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。而預(yù)售商品房抵押是指購房人在支付首期房屋價(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在我國,關(guān)于預(yù)售商品房抵押的法律定義目前只見于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款:“購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購的尚未建成的商品房(包括已建成但未辦理登記的商品房)抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”與一般商品房抵押相比,預(yù)售商品房抵押具有以下法律特征:第一,預(yù)售商品房抵押是一種債的擔(dān)保,預(yù)售商品房抵押合同是從合同。從預(yù)售商品房抵押的概念中可知,當(dāng)債務(wù)人(購房人)到期不能履行還債義務(wù)時(shí),抵押權(quán)人(貸款銀行)有權(quán)依法對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣,從拍賣價(jià)款當(dāng)中優(yōu)先受償債權(quán)。商品房抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán),預(yù)售商品房抵押合同是從合同,是附隨主合同而存在的。預(yù)售商品房抵押權(quán)隨著主債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生,隨著主債權(quán)的消滅而消滅,不能脫離主債權(quán)而單獨(dú)存在。預(yù)售商品房抵押的主債權(quán)是購房人與貸款銀行之間借貸關(guān)系中銀行對(duì)購房人所享有的債權(quán),預(yù)售商品房抵押合同是購房人與貸款銀行之間的貸款合同的從合同,而不是購房人與預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)商)之間的商品房預(yù)售合同的從合同。第二,抵押標(biāo)的物的限制性和風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的具有限制性,根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)是不得抵押的。預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的也必須受此規(guī)定之約束,而且抵押物必須是抵押人的合法房產(chǎn)。另外,預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的還具有風(fēng)險(xiǎn)性。由于預(yù)購商品房貸款抵押的標(biāo)的物是尚未動(dòng)工興建或正在建設(shè)的商品房,抵押標(biāo)的往往是不特定的不具體的無形的“物”。由于房地產(chǎn)市場資金緊張,預(yù)售商品房竣工和交付的進(jìn)度要視房地產(chǎn)開發(fā)商資金籌措到位情況和房地產(chǎn)開發(fā)商的履約能力而定,除此之外,還要受國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控等一系列因素的影響。實(shí)踐中,房地產(chǎn)商延期竣工遲延交付甚至歇業(yè)、破產(chǎn)而無法交付房屋的現(xiàn)象也屢見不鮮。這就使得作為抵押標(biāo)的物的預(yù)售房不一定能成為現(xiàn)房,因而有可能導(dǎo)致抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。第三,預(yù)售商品房抵押合同具有要式性。預(yù)售商品房抵押,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同,抵押合同必須采取書面形式訂立,其內(nèi)容應(yīng)包括以下必要條款:1.合同主體的姓名或名稱;2.貸款金額、期限、利息;3.還款金額及還款方式;4.抵押物保險(xiǎn)及保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān);5.抵押期限;6.違約責(zé)任;7.爭議解決方式。預(yù)售商品房抵押合同應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。在預(yù)售商品房抵押時(shí),銀行往往要求將預(yù)售合同書交給貸款銀行保管。銀行要求將預(yù)售合同書交給銀行保管是為了防止預(yù)購人違反約定處分其在建房屋,從而保障擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。二、預(yù)售商品房抵押中的抵押人房地產(chǎn)服務(wù)商預(yù)售商品房抵押是一個(gè)非常復(fù)雜法律問題,其中涉及到很多法律關(guān)系。不僅涉及到抵押權(quán)人(貸款銀行)和抵押人(購房人)之間的法律關(guān)系,還涉及到預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)商)與購房人之間的法律關(guān)系。因此預(yù)售商品房抵押關(guān)系中的主體具有特殊性。由于預(yù)售商品房抵押的設(shè)立突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立方式,預(yù)售商品房的抵押法律關(guān)系的主體不象一般抵押法律關(guān)系的主體那樣只有單純的雙方當(dāng)事人,預(yù)售商品房抵押法律關(guān)系的主體除了當(dāng)事人之外,還包括關(guān)系人或相關(guān)人。當(dāng)事人指的是貸款銀行和購房人,其中貸款銀行是抵押權(quán)人,購房人是抵押人。作為抵押權(quán)人的貸款銀行有按合同約定按時(shí)提供貸款的義務(wù),在抵押人不履行義務(wù)時(shí),享有對(duì)作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣,就所得價(jià)款優(yōu)先受償債權(quán)的權(quán)利,作為抵押人的購房人負(fù)有按合同約定的還款方式及計(jì)劃還本付息的義務(wù)。預(yù)售商品房抵押關(guān)系中的主體還包括一個(gè)很重要的關(guān)系人(相關(guān)人)即預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)商)。在預(yù)售商品房抵押中,抵押人只能是購房人,不能是預(yù)售商品房的開發(fā)商。1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”,是在建工程抵押。在建工程抵押中,房地產(chǎn)開發(fā)商是抵押人。也就是說,“在建房屋”尚未出售的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商可以作為抵押人設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)已經(jīng)預(yù)售的在建房屋,售房人(房地產(chǎn)開發(fā)商)不能再設(shè)定抵押。在同一幢商品樓中,部分商品房已經(jīng)預(yù)售,部分商品房沒有預(yù)售,則房地產(chǎn)開發(fā)商只能對(duì)沒有預(yù)售的部分商品房設(shè)定抵押權(quán)。如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房再用于抵押,勢必導(dǎo)致購房人購買權(quán)與抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。因此,在預(yù)售商品房抵押中的抵押人只能是購房者,而房地產(chǎn)開發(fā)商則無權(quán)對(duì)已經(jīng)售出的預(yù)售商品房設(shè)定抵押。在抵押法律關(guān)系中,抵押標(biāo)的物一般不移轉(zhuǎn)占有,因此都是由抵押人實(shí)際控制和利用,抵押人應(yīng)對(duì)抵押標(biāo)的物盡到合理管理之義務(wù),但在預(yù)購商品房貸款抵押法律關(guān)系中,情況就沒有這么簡單了。由于抵押人(購房人)所預(yù)購的商品房是尚未建成的半成品,在整個(gè)建造過程中,抵押標(biāo)的物都由房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際控制,抵押人根本談不上實(shí)際控制和利用,更無法盡到合理管理之義務(wù)。在預(yù)購商品房抵押中,由于抵押人(購房人)不可能履行對(duì)抵押標(biāo)的物管理的義務(wù),若一味強(qiáng)求,則勢必出現(xiàn)占用、管理義務(wù)人無法實(shí)際控制建筑物,而實(shí)際控制、占用建筑物的人卻無須承擔(dān)管理義務(wù)的現(xiàn)象。這是權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的不公正的體現(xiàn)。從法理上講,抵押物的“控制”與“管理”主體應(yīng)該是一致的,即占用人應(yīng)承擔(dān)管理的義務(wù),而不能將二者分割開。在預(yù)購商品房貸款抵押中,由于實(shí)際占用人是開發(fā)商,因此抵押標(biāo)的物的管理人也應(yīng)是開發(fā)商,而不應(yīng)是預(yù)購商品房貸款抵押中的抵押人(預(yù)購人),這也是對(duì)傳統(tǒng)抵押理論的重大突破。由于預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)商)不是當(dāng)事人,因此其不能享有當(dāng)事人的權(quán)利,也不承擔(dān)當(dāng)事人的義務(wù)。但鑒于房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售商品房抵押中關(guān)系重大,如果房地產(chǎn)商延期竣工、遲延交付甚至歇業(yè)、破產(chǎn)無法交付預(yù)售商品房,這就使得作為抵押標(biāo)的物的預(yù)售商品房不一定能成為現(xiàn)房,因而有可能導(dǎo)致抵押物滅失。要使這種期待的抵押物轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的實(shí)在物,其中一個(gè)重要因素就取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際履約能力。只有當(dāng)房屋竣工、售房人為購房人辦理了產(chǎn)權(quán)證、土地使用證后,購房人才真正享有了對(duì)所購房屋的所有權(quán),在此之前,購房人所享有的只是一種“所有權(quán)的期待權(quán)”,抵押權(quán)人的抵押權(quán)也只有等房屋建成后才能得以實(shí)現(xiàn),因此在預(yù)售商品房抵押中,對(duì)作為特殊關(guān)系人的房地產(chǎn)開發(fā)商必須進(jìn)行嚴(yán)格管制,法律也為其設(shè)置了關(guān)系人的義務(wù)與責(zé)任。首先開發(fā)商應(yīng)具備預(yù)售條件,《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定商品房預(yù)售,應(yīng)符合下列條件:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門理預(yù)售登記,取得商品預(yù)售許可證明。其次,商品房預(yù)售合同還應(yīng)履行登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。再次,預(yù)售人負(fù)有按約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在抵押期間,預(yù)售人不得將已作抵押的預(yù)售商品房再出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押,不得擅自提高房價(jià)以及實(shí)施其他損害預(yù)購人合法權(quán)益的行為。對(duì)于遲延交付及標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵等應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向預(yù)購人說明。如果在抵押期間,抵押物意外滅失或損毀,則根據(jù)占有和管理的權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則,該責(zé)任也應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。最后,預(yù)售商品房所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè),不得挪作他用,其目的在于確保工程建設(shè)的所需資金,保護(hù)商品房預(yù)購人的正當(dāng)權(quán)益。三、預(yù)售商品房抵押的性質(zhì)抵押權(quán)的標(biāo)的指為債權(quán)提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。明確預(yù)售商品房抵押中的抵押標(biāo)的的意義在于:使抵押雙方當(dāng)事人分辨自己享有的權(quán)利與負(fù)擔(dān)的義務(wù),以及應(yīng)當(dāng)如何行使權(quán)利。明確預(yù)售商品房抵押中的抵押標(biāo)的也是清楚認(rèn)識(shí)預(yù)售商品房抵押權(quán)效力范圍的前提。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán),抵押權(quán)標(biāo)的物的價(jià)值大小直接決定著抵押權(quán)的效力大小。因此,在設(shè)定抵押權(quán)時(shí),抵押權(quán)的標(biāo)的物應(yīng)該是一個(gè)價(jià)值確定的物或者權(quán)利,這樣才能夠讓債權(quán)人明確預(yù)期自己的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)的可能性的大小。從擔(dān)保物權(quán)的基本特性分析,一種權(quán)利要成為抵押的標(biāo)的物,必須滿足兩個(gè)最基本的條件:一是具有財(cái)產(chǎn)性;二是具有可轉(zhuǎn)讓性。所謂權(quán)利抵押,是指抵押人以其享有的可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為抵押的標(biāo)的物而設(shè)立的抵押。以權(quán)利為標(biāo)的物設(shè)立抵押權(quán)是當(dāng)今世界上不少國家和地區(qū)的共通性做法,如《德國地上權(quán)條例》第11條規(guī)定,地上權(quán)可以獨(dú)立的作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。《日本民法典》、我國臺(tái)灣地區(qū)《民法典》、我國澳門地區(qū)的《澳門民法典》均肯定了權(quán)利抵押權(quán)。《法國民法典》雖然在條文中未明確標(biāo)示出權(quán)利抵押,但其肯定了不動(dòng)產(chǎn)抵押,而不動(dòng)產(chǎn)包括不動(dòng)產(chǎn)之用益權(quán)、地役權(quán)及土地使用權(quán)、旨在請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)的訴權(quán)。我國《民法通則》沒有關(guān)于權(quán)利抵押的明文規(guī)定,但1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款規(guī)定:以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。1995年頒布的《中華人民共和國擔(dān)保法》則從更廣泛意義上規(guī)定了土地使用權(quán)的抵押。以權(quán)利作為抵押權(quán)的標(biāo)的物突破了傳統(tǒng)中只有物才能作為抵押權(quán)標(biāo)的的觀點(diǎn)。預(yù)售商品房抵押的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)售商品房抵押權(quán)依法設(shè)定后,如果債務(wù)人履行了債務(wù),抵押權(quán)即歸于消滅,如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿,預(yù)售商品房抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán),否則就屬于侵權(quán)行為。抵押權(quán)是對(duì)抵押物的變價(jià)受償權(quán),而非對(duì)抵押物的使用權(quán),故正在建造或待建的建筑物只要具有交換價(jià)值,即使暫時(shí)無使用價(jià)值,也可設(shè)定抵押。有的建筑物在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)尚在建造,待抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),已竣工建成,自然能實(shí)現(xiàn)抵押的目的。因?yàn)榘次覈F(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定,正在建造中的建筑物的所有人已取得了合法的建筑許可證和土地使用權(quán)證,土地使用權(quán)本身具有價(jià)值和交換價(jià)值。而且,我國現(xiàn)行法律奉行“地隨房走”、“房隨地走”的原則,地上建筑物、其他附著物抵押時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。因此,債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),即使建筑物正在建造或待建,也不影響抵押的目的,也能夠設(shè)定抵押。并且,我國現(xiàn)行的一些規(guī)定也允許正在建造中的建筑物作為抵押標(biāo)的,如1991年中國建設(shè)銀行頒發(fā)的《中國人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款暫行方法》規(guī)定,開發(fā)商、其他建房人和購房人均可以擬購的房