商業銀行個人貸款業務存在的問題及風險分析

信貸銀行面臨的主要風險來自貸款銀行、開發商、債權人和其他因素引起的風險。風險防范的主要措施是建立風險轉移機制,加強制度建設,提高風險防范能力,實現制度創新,建立權責清晰、分工明確的風險防范機制,加強貸款風險監測,落實防范責任,實施有效的責任追究制度。隨著我國住房分配制度貨幣化改革步伐的加快,商業銀行個人住房貸款業務發展迅速,成為商業銀行主要的貸款種類之一。個人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式,也是銀行貸款業務的重要組成部分。有人認為住房貸款有所購房屋作抵押,又有開發商提供保證,可謂“雙保險”,貸款風險系數趨于零。然而隨著個人住房貸款中出現的問題說明個人住房貸款同樣存在不確定風險。因此探討和建立一套行之有效的個人住房貸款風險防范機制十分必要。一、個人信貸銀行風險不同在個人住房貸款的貸款銀行、開發商、借款人中的任何一個環節,發生違約情況,都可能導致銀行風險,危及銀行信貸資產安全,損害銀行合法權益。因此,在個人住房貸款中銀行風險無時不在,并且其來源多元化,表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風險:1.開發經營不善,導致貸款協議無法正常履行(1)開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后,用于其它用途或攜款而逃,此種情況在期房交易中產生的概率較大。(2)開發商由于經營不善,導致樓盤爛尾,無法按期交樓致使購房協議無法履行,必然導致貸款協議無法正常履行,銀行信貸資產受到損害。(3)由于開發商所建樓房存在質量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行貸款協議。(4)開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證,無法取得房產證或開發商違法預售等原因,導致銀行風險等。2.財產繼承關系繼續履行貸款合同的繼續履行問題(1)購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故,無力繼續履行貸款合同。(2)購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。(3)購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。3.資金來貸，償還貸款(1)銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資源共享資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。(2)銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效(在合同法中,當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效,因此,簽章問題顯得異常重要),從而危及銀行權益。4.建筑建設成本過高,不能清償貸款在住房貸款合同履行期限內,由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地,雖然會給購房人一定補償金,但數額不足以清償銀行貸款,使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地;又如,因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時,雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。二、風險防范措施1.明確抵押房地產的保險責任保險融資與住房貸款融資具有許多內在的切合因素,購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范,這些需求均可以通過保險業的介入得行以妥善解決,使保險與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立。(1)購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的是在實際操作中,絕大多數保險合同中都有明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后,銀行為被保險人或第一受益人”,筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權,這種做法違反《保險法》的規定,該保險法律關系是無效的。對此,建議在保險合同中可以明確約定“如發生意外事故導致房屋毀損后,銀行可以從保險賠償金中優先受償”。(2)購房人的人壽保險,荷蘭國際集團(ING)提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”,筆者認為“ING模式”為我國住房貸款風險防范提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合,它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保,購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下,一方面購房人每月僅需支付貸款的利息,人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金,經濟負擔大為減輕;另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利,也為保險公司帶來新型客戶群體,拓展市場業務領域,同時也給開發商帶來新的生機,最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。(3)開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務,其核心是當開發商和購房人因某種原因(保險責任范圍)導致其履約能力下降時,由保險公司支付賠償金,從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。2.者經營管理形式方面的結果法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度建設中,制度創新更是重中之重。制度創新這個概念,在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革,它與技術創新有某種相似性,制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講,制度創新就是解放思想,轉變觀念,是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果,因此對于創新者而言,它既需要理論勇氣,更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前,我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度,提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試,但是,還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要,需要通過制度創新,拋棄原有的舊制度、舊機制,建立新制度、新機制,同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度,從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的內部經營機制和信貸管理機制,使商業銀行獲得新的生命力,真正按照企業化的要求經營,去追求和實現利潤最大化,最終做到防范金融風險,保障銀行信貸資產安全。3.加強違法行為,建議撤回授權和轉授權在建立內控機制上,關鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度在強化一級法人制度的同時,要嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度,對信貸資產管理薄弱,違規違紀,經營效益低的高風險機構,上級銀行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它內部管理制度,實現內控監督的現代化,從而提高內控監督的廣度和深度,減少內控環節,改善內控機制的動作質量,達到防范和化解風險(包括住房按揭風險)的目的。4.建立和完善房地產開發項目防御司法扶貧的機制貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始,到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況,對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續,對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節,一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統,掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等,特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查,根據借款人的資信狀況,還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級,特別是資金審查。期房按揭項目審查時,開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料(如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等)證實其用地、售房等行為合法,避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用。三是認真落實貸款調查、貸款發放、貸后管理中相關人員的責任,以嚴格的責任追究制確保貸款經辦人員盡職盡責。5.住宅信貸的管理對借款人跟蹤調查和分析,是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等,要及時采取補救措施,以最大程度減少償還風險;二是建立對開發商的動態跟蹤系統,及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為,為貸款的發放提供可靠依據;三是對檔案及抵押物的保管,要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存,交接制度要健全,交接手續要清楚,避免檔案和抵押物的遺失。6.加大對房地產項目信貸的檢查力度房地產業屬于高風險行業,住房信貸業務隱含較大的風險。因此,銀監部門必須加強對住房信貸業務的監管,要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。一是定期和不定期地對銀行住房貸款業務進行現場和非現場檢查。檢查重點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款