休閑農(nóng)莊項目策劃報告市場調(diào)查報告1.1總體市場背景隨著中國社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平有了很大的提高。特別是北京、上海、廣州等地的發(fā)展速度更是高于全國平均水平，其中上海市的人均GDP已達成7642美元。在滿足了物質(zhì)生活的需求之后，人們開始更多的考慮如何提高自己精神生活水平。旅游成為人們獲取知識和休閑娛樂的重要方式。近幾年來，隨著需求的增加，上海旅游經(jīng)濟獲得了快速發(fā)展。，上海旅游行業(yè)獲得良好業(yè)績。全年接待入境旅游者372.53萬人次，外匯收入達42.75億美元，分別比上年增加33.42%和25.8%；接待國內(nèi)旅游者8761萬人次，年增加6.1%，國內(nèi)旅游收入993.82億元，比上年增加23.3%；旅游總收入1182.6億元，比上年增加23.7%；旅游產(chǎn)業(yè)增加值323.87億元，占全市GDP比重的6%，比上年增加0.5個百分點。上海旅游公司在13個國家和地區(qū)設(shè)立20余個境外窗口。全年有200余個大型國際性會展在滬舉辦。中國國際旅游交易博覽會吸引來自46個國家和地區(qū)的參展商和1500余名海外客商。參加旅游節(jié)的中外游客和市民達600余萬人次，3個黃金周接待國內(nèi)游客950萬人次，國內(nèi)旅游收入51.42億元，比上年增加16%。上海旅游節(jié)、黃金周等節(jié)慶假日旅游已成為帶動有關(guān)行業(yè)發(fā)展和消費全方面趨旺的新型經(jīng)濟形態(tài)。會展旅游、商務(wù)考察旅游、休閑度假旅游構(gòu)成都市旅游的主體內(nèi)涵并逐步形成旅游經(jīng)濟新的增加點。至年終，全市共有3個旅游集散站，開設(shè)66條旅游線路，通往市內(nèi)外150余個景區(qū)(點)，出游人數(shù)比上年增加35.8%。歷年累計完畢道路交通標志約637塊(套)，旅游團體泊車點13處。1.2區(qū)域市場分析崇明島是我國第三大島，也是世界上最大的河口沖積島嶼。該島位于萬里長江入海口，三面環(huán)江，一面臨海。東瀕浩瀚東海，南與上海市寶山區(qū)、浦東新區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，西接滾滾長江，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面積1200多平方公里，東西長76公里，南北寬13至18公里。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。90%以上的土地標高（以吳淞標高0米為參考）在3.21米至4.20米之間。崇明島在東經(jīng)121°09'30"至121°54'00"，北緯31°27'00"至37°51'15"的位置上，地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤，日照充足，四季分明。島上水土干凈，空氣清新。1.2.1崇明的規(guī)劃目的⑴建成國際高原則的以森林、水系、濕地、田園風(fēng)光為主體的森林花園島。

根據(jù)規(guī)劃，該島森林面積將達成600平方公里，約等于上海市中心城區(qū)的面積大小，森林覆蓋率超出新加坡和加拿大等世界一流綠化地區(qū)。在全島水系整治方面，將形成“一環(huán)五湖二十九河”的全覆蓋格局，“林溪間雜”將成為崇明自然環(huán)境的標志性特性。島嶼東灘、北灘等一系列海涂濕地和島上的田地苗圃共同形成島嶼整體的田園風(fēng)光。⑵建成國際示范性的生態(tài)環(huán)境維護、生態(tài)產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)文化哺育、生態(tài)居住高檔的生態(tài)住區(qū)島。

崇明島將建立高原則的東灘國際濕地公園，建設(shè)東灘示范性的東亞最大的候鳥保護區(qū)，以維護生物多樣性和維持生物圈的完整性。

島上城鄉(xiāng)居民的傳統(tǒng)生產(chǎn)和生活方式及價值觀念正在向環(huán)境和諧、資源高效、系統(tǒng)和諧的生態(tài)文化轉(zhuǎn)型。生態(tài)村、生態(tài)鎮(zhèn)和生態(tài)社區(qū)的建設(shè)也正在走上軌道，崇明全島或部分地區(qū)正努力成為聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的“全球500佳”評比的亮點地區(qū)。⑶將崇明島建成國際先導(dǎo)性的假日休閑、運動娛樂、療養(yǎng)培訓(xùn)、會議會展為主體的旅游度假島。

借助崇明良好的生態(tài)環(huán)境和豐富的土地資源，引進一系列世界級主題樂園，作為崇明建設(shè)世界級旅游度假島的龍頭項目。結(jié)合良好的自然環(huán)境，推動森林型度假中心、療養(yǎng)基地、會議中心、旅游賓館以及大型的公共高爾夫球場、體育馬場和特色游樂設(shè)施、運動健身場合的建設(shè),適度發(fā)展國際性的休閑度假別墅區(qū),為上海進一步走向國際化和富裕社會化提供假日休閑、高檔居住、游樂運動的必備空間，成為最適宜旅游休閑和度假居住的“海上花園”之一。⑷將崇明建成國際聞名的以吸引跨國公司總部辦公服務(wù)、科技研發(fā)、國際教育、咨詢論壇以及國際或洲際組織集中布局的科技研創(chuàng)島

吸引國內(nèi)外追求綠色辦公區(qū)位的大型公司將辦公服務(wù)總部或研發(fā)中心落戶崇明。吸引國際名牌和成規(guī)模的教育機構(gòu)在崇明創(chuàng)立國際教育園區(qū)與科技創(chuàng)新園區(qū)。吸引各類國際咨詢論壇或主題展覽會落戶崇明，舉辦以崇明為固定基地的含有國際影響的重要國際會議或咨詢論壇。爭取成為上海或中國沿海地區(qū)的國際或洲際組織機構(gòu)集中地。使崇明成為上海科教興市的產(chǎn)業(yè)化基地之一，成為上海世界級都市的國際交往活動區(qū)之一。1.2.2項目區(qū)位研究本項目屬于崇東地塊。此地塊位于全島東端，規(guī)劃中的崇明越江通道東側(cè)，由東灘濕地、候鳥自然保護區(qū)、上實生態(tài)園區(qū)和上海一城九鎮(zhèn)序列中的陳家鎮(zhèn)構(gòu)成，面積約180平方公里。東灘濕地、候鳥自然保護區(qū)、上實生態(tài)園區(qū)共同構(gòu)成了東灘地區(qū)。該地區(qū)地勢平坦，海拔在4.2米下列。該地區(qū)三面環(huán)水，北臨長江口北支水道末端，南臨北港水道，東臨長江入海口。長江下瀉的大量泥沙在東灘地區(qū)淤積，形成大面積自然濕地。東灘土地總面積為8468.7公頃，由團結(jié)沙、東旺沙、東旺沙外側(cè)新圍墾灘涂三部分構(gòu)成圍墾后，大部分原有自然濕地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)田、魚塘、人工溝渠等人工濕地。相稱數(shù)量的蘆葦濕地也同時存在。因此，東灘地區(qū)保存了重要的自然地形。本地區(qū)屬北亞熱帶海洋性氣候，氣候溫和濕潤，四季分明。東灘以有機農(nóng)業(yè)為重要產(chǎn)業(yè)，其重要產(chǎn)品涉及糧、棉、油、蔬萊、花卉、林木、瓜果、藥材、畜禽以及淡海水水產(chǎn)品，是全國最大的天然蟹苗、鰻苗基地。東灘的交通不甚發(fā)達，有陳海公路連接團結(jié)沙與陳家鎮(zhèn)，東灘地區(qū)內(nèi)部還布設(shè)了其它次級道路。與外界的交通聯(lián)系重要由公交公司開通的陳白線（陳家鎮(zhèn)——團結(jié)沙）以及堡陳線（堡鎮(zhèn)——團結(jié)沙）來承當。陳家鎮(zhèn)位于崇明島東端，東與上海實業(yè)集團公司開發(fā)建設(shè)的當代化農(nóng)業(yè)園區(qū)毗鄰，西與中興鎮(zhèn)隔河相望，是將來滬崇蘇越江通道登陸所在地。人口56800人，鎮(zhèn)域面積94.9平方公里，其中耕地面積64100畝，人均擁有耕地1.25畝。行政覆蓋水域面積為1009.6平方公里。全鎮(zhèn)共有1個居委會，38個行政村，4個水產(chǎn)養(yǎng)殖場，2個市級奶牛健康場。

陳家鎮(zhèn)擁有較為雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。通過近的努力，初步形成了電磁電線、電工器材、棉紡、冶金合金材料、包裝印刷紙業(yè)、制藥模具等六大支柱產(chǎn)業(yè)。全鎮(zhèn)有8家公司通過了ISO9000質(zhì)量體系認證工作。工業(yè)產(chǎn)值占社會總產(chǎn)值的60%。

陳家鎮(zhèn)是長江口中華絨螯蟹的天然種苗基地和扣蟹養(yǎng)殖基地，并建有華東地區(qū)最大的蟹苗交易市場。含有近養(yǎng)殖扣蟹的歷史，現(xiàn)在有精養(yǎng)面積1.6萬畝，魚蟹混養(yǎng)面積7500畝。不少農(nóng)戶已走出海島，發(fā)展成蟹養(yǎng)殖，僅洪澤湖地區(qū)養(yǎng)蟹面積就有20余萬畝。陳家鎮(zhèn)的交通較發(fā)達。有堡陳線、南裕線、陳白線分別通往堡鎮(zhèn)、南門和團結(jié)沙。

崇東分區(qū)是崇明生態(tài)島將來的門戶地區(qū)之一，是全國沿海大通道的生態(tài)窗口展示地區(qū)，也是崇明生態(tài)島通達性最高的地區(qū)之一。按規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運動區(qū)。重要項目涉及：

⑴辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護區(qū)等崇明標志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。

⑵依靠通達性，重點發(fā)展大流量的休閑運動功效，建設(shè)上海國際公共高爾夫中心、馬術(shù)活動中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂園的備選地之一，成為上海健康戶外運動的重點地區(qū)。

⑶按照國際生態(tài)社區(qū)原則建設(shè)上海實業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)，以旅游度假、科教研發(fā)、會議會展功效為依靠，并推動有機農(nóng)業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔能源，成為全國生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點窗口和國際性的科教博覽基地。1.2.3區(qū)域市場調(diào)研上海市現(xiàn)在共有旅游景點20余處。涉及生態(tài)旅游、度假旅游、科普旅游、農(nóng)業(yè)旅游、名人名著文化旅游、都市建筑旅游等。現(xiàn)階段崇明島共有旅游項目10個，分別是明珠湖、學(xué)宮、壽安寺、金熬山公園、沿江觀光大堤、瀛東村、東灘候鳥自然保護區(qū)、東寶足球基地、東平國家森林公園、前衛(wèi)生態(tài)村。1.3本項目重要競爭旅游點分析1.3.1前衛(wèi)生態(tài)村前衛(wèi)生態(tài)村位于崇明島中北部，于1969年從一片灘涂中圍墾而成，總面積3671畝，人口753人，現(xiàn)在已形成集農(nóng)、工、副、商、游于一體的生態(tài)村。該村推出的“農(nóng)家游”項目，讓游客“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、學(xué)農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”。現(xiàn)在，前衛(wèi)村共有２８家接待農(nóng)戶，其中４家為ＡＡＡ級，１５家為ＡＡ級。該村為游客提供觀賞斗雞、魚鷹表演，到古村踩水車、學(xué)推磨、坐花轎等游樂項目。重要景點有：⑴東海瀛洲（古村）該項目座落于村的西部，是清末農(nóng)家生產(chǎn)生活的一種縮影，茅草院內(nèi)擺設(shè)著紡紗機、織布機、磨盤、獨輪車、轎子、水車，游客能夠親自嘗試。該村還提供現(xiàn)場宰殺本地豬、羊、雞表演，游客還能夠喝茶聆聽崇明山歌、崇明民間故事，現(xiàn)購品嘗時令板糕、粽子、圓子、湯團等小吃，尚有助興踏高蹺、推鐵環(huán)、甩火球等民間活動項目。游客還可領(lǐng)略反映傳統(tǒng)婚俗禮儀的"拋球擇婿"節(jié)目，親歷農(nóng)家古破舊式結(jié)婚禮儀。⑵西川流金（珍禽場）游客在此能夠觀賞棚圈喂養(yǎng)的飛禽走獸。⑶北幽聚星（鴛鴦樓）鴛鴦樓是由鴛鴦兩樓組合而成，進入樓內(nèi)可理解前衛(wèi)村史，觀賞前衛(wèi)發(fā)展模型圖。⑷東郊迎輝（垂釣中心）該中心供應(yīng)漁具配套，魚餌，遮陽傘等垂釣用品，游客可在此釣魚釣蟹。⑸健康花苑該村在農(nóng)家樂示范點內(nèi)建設(shè)了占地9000平方米的健身苑，其中有45件健身器材，苑中央設(shè)有文化廣場和停車場，另含有舞臺、燈光、音響、舞池等娛樂設(shè)施。1.3.2瀛東村“農(nóng)家游”瀛東村位于崇明島的東部，鄰近長江與東海交匯處。全村有52戶農(nóng)民別墅，該村含有大規(guī)模的魚塘，能夠進行垂釣捕蟹等活動項目。瀛東村保存有五六十年代農(nóng)戶所住的古式房屋以及當時的生產(chǎn)生活用品，如舂米石臼、織布機以及保存完好的腳踏水車、牛車等。該村的梨園柑桔園、葡萄園、崇明山羊基地、綠化苗木基地能夠提供多個綠色環(huán)保農(nóng)副產(chǎn)品。瀛東村的優(yōu)勢在于原汁原味的農(nóng)家風(fēng)貌與生活方式，游客在此能夠體會到真正的“農(nóng)家游”。但是該地的旅游項目尚未形成規(guī)模，硬件設(shè)施不完善，住宿、洗浴、餐飲的衛(wèi)生狀況均不盡如人意。另外，該村的旅游項目過于單一，對游客的吸引力局限性。1.3.3綠華西沙風(fēng)情游綠華鎮(zhèn)綠園村于崇明島最西端，緊靠長江邊，總耕地面積7255畝，種植柑橘3000畝，年產(chǎn)柑橘1500萬斤。該村為游客提供下列游覽項目：

⑴桔園游覽。游客能夠在此參觀桔園并參加收獲。

⑵觀賞蟋蟀表演。中國蟋蟀網(wǎng)、上海市蟋蟀協(xié)會在綠華"農(nóng)家游"活動中共同開展綠華蟋蟀邀請賽，游客能夠前往觀看。

⑶游西沙風(fēng)景。游客能夠游覽崇明島西部長江大堤、在建中的崇西景觀水閘、長江"分水嶺"。游客還能夠觀落日、游明珠湖、垂釣、干農(nóng)家活、品農(nóng)家菜等。1.4市場購置力、消費群體分析1.4.1市場購置力分析人均GDP是衡量一種國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟實力的重要經(jīng)濟指標。，上海國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快的增加態(tài)勢，人均GDP4500美元。，上海人均GDP達成4909美元，比增加10.9%。，上海市人均GDP為5642美元，比上年增加730美元。人均GDP的增加對旅游市場含有顯著的拉動作用，由此能夠得出本項目的潛在市場十分廣闊。近年來，上海市居民的可支配收入也有了顯著的增加。，上海市都市居民家庭人均可支配收入為4.29萬元，比上年增加9.9％。旅游消費成為新的消費熱點：國內(nèi)旅游景點增多在一定程序上增進了旅游消費。上海都市居民家庭人均旅游支出比上年增加15.9％。，上海市人均可支配收入達43250元；，上海都市居民家庭人均可支配收入達成44867元。即使非典疫情一度影響了人們外出旅游和其它文娛活動，但居民休閑娛樂消費額仍有所增加，全年人均休閑娛樂支出為818元，同比增加5.6%；人均旅游支出為899元，增加12%。近幾年來，國內(nèi)旅游呈現(xiàn)下列趨勢：⑴工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、科技旅游、都市旅游、“紅色”旅游等新產(chǎn)品不停出現(xiàn)。⑵旅游基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施得到了進一步改善，旅游景區(qū)應(yīng)對旅游高峰的能力進一步提高。⑶假日旅游的指揮體系、統(tǒng)計體系更加健全，我國旅游業(yè)走上“安全、秩序、質(zhì)量、效益”四統(tǒng)一的軌道，獲得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。⑷公民休閑消費方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。近年來，外出旅游的方式在發(fā)生著變化，越來越多的人不是趕著去看景點，而是到郊區(qū)躲清凈，到農(nóng)家換口味。⑸可持續(xù)旅游發(fā)展將進一步被關(guān)注。旅游作為日益擴大的新興產(chǎn)業(yè)，大力推行“綠色消費”和“綠色經(jīng)營”的觀念成為大勢所趨。現(xiàn)在各個地方制訂的旅游發(fā)展規(guī)劃中都有實施可持續(xù)旅游發(fā)展的內(nèi)容，將這一原則貫徹到旅游經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。⑹在穩(wěn)步增加的市場當中，團體旅游明顯降溫，而家庭自助游唱起了主角。在不少家庭看來，跟團旅游雖有價格便宜、省心省力等優(yōu)勢，但約束太多。而自助旅游相對來講就靈活方便的多。下列是從到國內(nèi)旅游狀況的統(tǒng)計數(shù)字：超額完畢了年初制訂的目的——全國國內(nèi)旅游人數(shù)達7.84億人次，比增加5.3%。其中：城鄉(xiāng)居民3.74億人次，農(nóng)民4.09億人次。全國國內(nèi)旅游收入3522.36億元人民幣，比增加10.9%。其中：城鄉(xiāng)居民旅游消費2561.67億元，農(nóng)民旅游消費870.69億元。全國國內(nèi)旅游出游人均耗費449.3元，比增加5.3%。其中：城鄉(xiāng)居民國內(nèi)旅游人均耗費708.3元，農(nóng)村農(nóng)民國內(nèi)旅游人均耗費212.7元。在春節(jié)、“五一”、“十一”三個“黃金周”中，全國共接待國內(nèi)旅游者1.83億人次，實現(xiàn)旅游收入736億元。，全國國內(nèi)旅游人數(shù)達8.78億人次，比上年增加12.01%。其中：城鄉(xiāng)居民3.85億人次，農(nóng)村居民4.93億人次。全國國內(nèi)旅游收入為3878億元，比上年增加10.11%。其中：城鄉(xiāng)居民旅游支出2848億元，農(nóng)村居民旅游支出1030億元。全國國內(nèi)旅游出游人均耗費441.80元，比上年下降1.7%。其中：城鄉(xiāng)旅游者人均耗費739.70元，農(nóng)村旅游者人均耗費209.07元。在春節(jié)、"五一"、"十一"三個"黃金周"中，國內(nèi)旅游者接待總?cè)藬?shù)為2.19億人次，旅游收入累計為865億元，占全年國內(nèi)旅游業(yè)總收入的22.3%。，由于非典的發(fā)生，中國的旅游市場受到了巨大的影響。4月至6月，全國入境旅游收入同比下降79.08%，國內(nèi)旅游收入下降62.78%，出境旅游收入下降58.21%；入境旅游外聯(lián)人次下降94.40%，國內(nèi)旅游收入下降63.87%，出境旅游組織人次下降51.82%。7月至12月全國入境旅游收入恢復(fù)到同期水平的43.06%，國內(nèi)旅游收入恢復(fù)到同期的117.70%，出境旅游收入恢復(fù)到同期的113.83%；入境旅游外聯(lián)人次恢復(fù)到同期水平的64.14%，國內(nèi)旅游恢復(fù)到同期的126.26%，出境旅游組織人次恢復(fù)到同期的95.25%。根據(jù)以上分析，我們能夠看到，國內(nèi)的旅游市場正處在蓬勃發(fā)展的新階段，而上海作為一種國際化大都市，人均GDP，居民收入水平均高于全國平均水平。人們的消費觀念，生活方式也更加超前。因此，旅游在上海特別得到居民的重視。人們有財力，有能力，有心情為自己的休閑生活投資。1.4.2消費群體分析消費群體的劃分，能夠根據(jù)年紀、收入、居住地點以及家庭的大小來劃分。⑴根據(jù)年紀來劃分消費者按照年紀的不同，我們能夠把消費者劃分為下列幾個類型①21---25歲，此年紀階段的消費者大多剛開始工作，收入不是很高，愛交朋友，喜歡結(jié)伴出外游玩，容易接受新鮮事物。②26---30歲，此年紀階段的消費者普遍已經(jīng)含有幾年的工作經(jīng)驗，有一定的積蓄，有較高的消費水平，開始考慮成家。③31---35歲，此年紀階段的消費者大多已有了自己的家庭，有的已有了后裔，孩子的年紀普遍偏小，大概集中在1---10歲，重視對孩子的教育。④36---50歲，此年紀階段的消費者的后裔大多已經(jīng)上學(xué)，家庭負擔(dān)比較重，并且處在事業(yè)發(fā)展的核心時期，受自己支配的時間較為不充足。⑤51---60歲，孩子普通都長大離家，有一定的積蓄，有大量的空閑時間。⑵根據(jù)月收入來劃分消費者①1500元下列，只能維持基本生活。②1500---，能夠有一小部分收入用于娛樂。③---3000，有一部分收入能夠用于娛樂，但是真正用于娛樂的開銷隨年紀的不同而各異。④3000---5000，此收入階層中有一部分人是休閑娛樂消費的主力軍。⑤5000以上，此階層中的一部分人每年都會有固定的旅游預(yù)算。⑶根據(jù)家庭人口狀況來劃分消費者①兩口之家：多為年輕夫婦或后裔已成人離家的老年夫婦。②三口之家：在分類中所占比重最大，孩子的年紀差別以及家庭的收入差別是這類家庭的重要不同點。③四口之家：在這里重要指有兩個孩子的家庭，現(xiàn)在這種家庭構(gòu)造正在逐步減少。④數(shù)代同堂：這種家庭大多是由于住房的因素不得不幾代人居住在一起。⑷按居住地點來分①上海市中心②上海郊區(qū)③上海周邊地區(qū)項目分析2.1項目概況此項目位于上海市崇明島東灘團結(jié)沙，上實園區(qū)33號區(qū)路南1.2.3號土地，北臨上實東灘崇明物業(yè)管理公司，面積為200畝。鄰近長江口，周邊有東灘濕地，候鳥保護區(qū)，濕地公園，中華鱘保護中心等。有公路通達陳家鎮(zhèn)，車程約20分鐘。地塊運用現(xiàn)狀為農(nóng)田，未做任何投資開發(fā)。其北面緊鄰的上實東灘崇明物業(yè)管理公司設(shè)有商務(wù)中心，辦公樓，人工草坪，人工水渠以及人工湖。周邊土地大部分為農(nóng)田和魚塘，有少量果園和農(nóng)戶居住區(qū)。2.2項目地盤解剖此項目配套，如水、電、氣等都不完善，且地塊周邊以農(nóng)田為主，但是，項目所處地區(qū)內(nèi)有美麗的田園風(fēng)光，壯麗的江潮，清新的空氣，尚有美麗的候鳥，充滿了自然的誘人風(fēng)情，含有開發(fā)旅游項目的得天獨厚的條件。2.3項目發(fā)展之SWOT分析2.3.1優(yōu)勢⑴自然環(huán)境優(yōu)美項目所處區(qū)域?qū)賮啛釒ШＱ笮詺夂颍瑴睾蜐駶櫍募痉置鳌Ｖ苓叾际谴竺娣e的農(nóng)田，未經(jīng)開發(fā)，空氣清新，是一種巨大的天然氧吧，并且水質(zhì)良好，土壤中的有害物質(zhì)含量極低，是一塊難得的“三凈”之地。⑵周邊含有豐富的旅游資源項目所處區(qū)域面江臨海，地勢平坦，是一種含有島嶼型生態(tài)旅游開發(fā)價值的資源地。鄰近東灘鳥類自然保護區(qū)，其鳥類資源豐富。尚有東灘濕地，旅游資源十分豐富。另外值得一提的是，在項目地塊的東北部有一種水面面積達四千多畝的天然湖泊——東旺湖，在湖的中心有面積兩千多畝的島嶼，東旺湖的開發(fā)將給本項目帶來巨大的商機。⑶與眾不同的經(jīng)營方式普通的旅游項目只是以游覽為主，而本項目是將土地分割成小塊，將其六個月或一年的經(jīng)營權(quán)出售給旅游者，旅游者能夠根據(jù)自己的需要在土地上種植任何作物，這種經(jīng)營方式在上海還是獨一無二的。⑷個性化的展示空間旅游者能夠根據(jù)自己的喜好來裝飾租種的土地，這給那些喜歡創(chuàng)作，標榜個性的顧客發(fā)明了展示才華的空間。⑸優(yōu)美的居住環(huán)境旅游者可下列榻項目地塊對面的商務(wù)中心，這里環(huán)境幽靜，并且能夠進垂釣，野餐，日光浴等活動。⑹專業(yè)化的服務(wù)隊伍在這里我們將提供專業(yè)的有關(guān)農(nóng)作物種植方面的咨詢服務(wù)，另外，我們的生活服務(wù)也盡量做到盡善盡美。⑺獨一無二的售后服務(wù)我們?yōu)槁糜握咛峁┦斋@物包裝服務(wù)，使游客的收獲不僅是實用品，同時還是饋贈親友的藝術(shù)品。2.3.2劣勢⑴交通不夠便利上海或其它地方到項目所在地沒有直達車輛。如果沒有自備車輛，交通十分不便。⑵前期開發(fā)局限性若游客對項目進行考察，現(xiàn)在沒有示范園地，對顧客的吸引力局限性。⑶出名度小由于是新建項目，其出名度必然比較小，需要大量的投資做宣傳。2.3.3機會⑴旅游市場的興旺。隨著人們收入水平的提高，對休閑的規(guī)定日趨提高，帶動了旅游的消費也日漸增加。⑵生態(tài)游的興起當代都市人，越來越重視生活質(zhì)量，規(guī)定呼吸新鮮空氣，食用綠色食品，本項目的開發(fā)正好迎合了這一趨勢。⑶滬崇蘇越江通道項目的審批通過滬崇蘇越江大通道分南支和北支兩大部分。南支，即崇明越江通道，該工程總投資122億元，工程起自浦東五號溝，過長江南港水域，經(jīng)長興島，再跨長江北港水域，止于崇明陳家鎮(zhèn)，暫接陳海公路，全長約25公里。工程采用“南隧北橋”方案，以隧道形式穿越南港水域，長約8.5公里；以橋梁形式跨越北港水域，長約9.5公里。此通道的修建，將大大方便上海市區(qū)居民的出行，為本項目的開發(fā)提供了挈機。越江通道修建完畢后，還將為本項目帶來一部分江蘇的游客。2.3.4威脅⑴周邊項目本項目周邊地區(qū)，存在一定數(shù)量的農(nóng)家樂，漁家樂旅游項目，這在一定程度上對本項目造成了威脅。⑵消費者對這種旅游休閑方式不熟悉由于上海市還沒有類似的項目，消費者接受這種休閑方式可能需要時間和引導(dǎo)。2.4本項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析根據(jù)以上分析，可知本項目含有得天獨厚的自然條件，再加上獨一無二的創(chuàng)意，使得本項目的發(fā)展空間巨大。針對上面提出的多個問題，制訂下列的發(fā)展戰(zhàn)略：⑴公司派專門車輛負責(zé)游客的接送工作。由于南門碼頭和堡鎮(zhèn)碼頭都有直達陳家鎮(zhèn)的公交車，因此接送游客的車輛只需在陳家鎮(zhèn)等待即可。第二種解決交通問題的方案是與崇明交通部門協(xié)商，將南門開往陳家鎮(zhèn)的公共汽車線路延長至團結(jié)沙。兩種辦法比較，第一種辦法比較快捷，能夠節(jié)省顧客的時間；第二種辦法比較便利，將交通問題交由公交部門解決，但可能要向公交部門交納一筆資金用于公交線路的延長。第一種辦法用于游客數(shù)量尚未形成規(guī)模時能夠節(jié)省成本；第二種辦法用于游客數(shù)量規(guī)模較大時成本較低。因此在項目剛剛啟動時，推薦使用第一種辦法。⑵投入資金進行示范園地的建設(shè)。根據(jù)策劃案，設(shè)計不同地塊中的示范園地，能夠起到住宅銷售中樣板房的作用，使顧客對土地經(jīng)營后的狀況有直觀的理解。⑶投入資金進行宣傳。由于是新興的旅游休閑項目，消費者需要引導(dǎo)，也需要時間來接受這種新的休閑方式。宣傳手段建議用軟廣告和硬廣告相結(jié)合的方式。在軟廣告中要著重宣傳這種回歸自然且能夠親身體驗、發(fā)揮發(fā)明性的休閑方式。全部的廣告均應(yīng)嚴格對目的人群發(fā)放。⑷要讓顧客充足理解本項目與周邊農(nóng)家樂，漁家樂的區(qū)別，凸顯項目的個性與優(yōu)點。⑸周邊配套設(shè)施建設(shè)。由于土地未經(jīng)開發(fā)，周邊配套設(shè)施局限性。建議在項目周邊區(qū)域設(shè)立超市、醫(yī)療診所，鑒于項目尚處在開發(fā)階段，出于節(jié)省成本的考慮配套設(shè)施的規(guī)模宜小不適宜大，并留有后期擴展的余地。人工湖內(nèi)建議在項目啟動之前含有相稱數(shù)量的觀賞魚。人工湖周邊草坪上設(shè)立遮陽傘、休閑桌椅等設(shè)施。⑹在項目命名上宜突出本項目的特色，且應(yīng)含有吸引力。提供下列名稱作為參考：荷香園、躬耕莊園、春華秋實、清風(fēng)碧漪、愉快老家、沁園=7\*GB2⑺為了避免旅游休閑項目的單一化，建議與其它休閑項目同期推出，例如垂釣，野餐，燒烤，露營，放風(fēng)箏等。垂釣地點建議設(shè)立在距離項目地塊較近的魚塘，并在魚塘四周種植樹木遮蔭，設(shè)立太陽傘，飲料屋。野餐，燒烤，露營，放風(fēng)箏的地點建議在我司商務(wù)中心前的草地上，同樣應(yīng)配備遮陽傘，休閑桌椅等。=8\*GB2⑻增加某些助興活動。例如以多個農(nóng)作物的收獲為挈機，舉辦聯(lián)歡節(jié)目，以達成活躍氛圍，增進游客之間感情的目的。另外，建議將商務(wù)中心的KTV包房和健身室對外開放。第三篇物業(yè)定位3.1項目類型及形象定位基于項目的經(jīng)營方式比較特別，本項目定位為完全回歸自然，需要自己親自耕種、親自設(shè)計土地的經(jīng)營方式以及裝飾風(fēng)格的帶有懷舊與浪漫氣息的旅游休閑項目。具體的說，項目將向顧客提供面積適中的一塊土地，顧客能夠自己選擇在這塊土地上種植何種作物，并根據(jù)自己的喜好來決定土地的附屬物品的風(fēng)格，例如地塊的名稱，地塊上的裝飾物，如棚屋，地塊名稱牌等。本項目倡導(dǎo)的是一種完全有別于以往的休閑方式，拋棄在都市里水泥森林中的生活，全身心的投入大自然，用耕種來蕩滌身心，用收獲來喚起柔情。使年輕人在共同的勞動中升華愛情，使老年人在相濡以沫中追憶往昔。本項目致力于變化當代都市人與人之間冷漠的人際關(guān)系，倡導(dǎo)游客之間的互有關(guān)心與協(xié)作，向大家提供一種放松身心，結(jié)交朋友的場合。3.2本項目客戶定位及目的客戶心態(tài)分析根據(jù)前面的消費群體分析，我們把本項目的客戶群體分成三種類型。一是月收入在3000元以上，已有了幾年工作經(jīng)驗，有一定的積蓄，年紀在25---29歲的單身青年，他們比較容易接受新事物，喜歡結(jié)交朋友，有愛好體驗新的生活方式，追求浪漫和品位。二是孩子的年紀在5---12歲的收入較高的三口之家，這類家庭較重視孩子的早期教育，重視培養(yǎng)孩子的動手動腦能力，樂意帶領(lǐng)孩子親近大自然。三是年紀在55歲以上，孩子已經(jīng)成家單獨生活的中老年夫婦。這類消費者有的年輕時原來就是農(nóng)民，有的經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，農(nóng)村生活是他們的年輕生活中不可或缺的部分。有一塊土地讓他們種植多個作物是追憶他們年輕生活的一種最佳方式。3.3收費方式建議費用的收取有兩種方式：一是土地，車費，住宿，服務(wù)等費用分開收取；二是采用收取會員費的方式，將全部的費用都折算在一起，作為六個月或一年的會員費用。推薦使用第二種方式，多次頻繁的收費會給顧客上當被騙的感覺，而使用會員制能夠提高整個項目的層次。會員卡有金卡和銀卡之分，不同等級的卡能夠享有不同內(nèi)容的附加服務(wù)。在會員無法親自管理土地的狀況下，提供代管服務(wù)，并與某些學(xué)校團體聯(lián)系，給孩子們提供一種鍛煉身心的機會。物業(yè)發(fā)展建議4.1規(guī)劃設(shè)計要點及參數(shù)擬定4.1.1總平面設(shè)計該項目在平面設(shè)計上采用開放式，使得游客方便的達成自己租種的地塊。該地塊將劃分為糧食種植區(qū)、蔬菜種植區(qū)、水果種植區(qū)及鮮花種植區(qū)四個種植區(qū)以及一種畜禽喂養(yǎng)區(qū)來滿足客戶的不同種植及養(yǎng)殖需要。在粗略的劃分五大分區(qū)后來，還將在連接五個區(qū)域的中心地帶建設(shè)小型荷花塘，種植荷花及其它水生植物，放養(yǎng)魚、蟹等水生動物。在地塊的南面緊鄰一條小河，在小河上修木制拱橋，建立碼頭，提供漁船供游客乘坐。總平面圖以下：水果水果種植區(qū)糧食種植區(qū)喂養(yǎng)區(qū)鮮花種植區(qū)蔬菜種植區(qū)荷花塘喂養(yǎng)區(qū)鮮花種植區(qū)蔬菜種植區(qū)荷花塘4.1.2出入口設(shè)立由于該地塊采用開放式設(shè)計，在出入口的設(shè)計上就要力求做到使客戶能夠方便、快捷的達成租種地塊。建議除在地塊的四周設(shè)立出入口外，在四角位置也應(yīng)設(shè)立出入口。在鮮花種植區(qū)和蔬菜種植區(qū)之間的小路上也要設(shè)立出入口。并且，整個地快的道路設(shè)計還要兼顧觀光規(guī)定，含有一定的審美價值。4.1.3人流、車流組織及車位設(shè)立由于種植作物必須保持田地土質(zhì)肥沃純凈，因此應(yīng)明文嚴禁汽車及其它機動車輛進入地塊。游客的車輛應(yīng)停靠在公司指定的停車場，并徒步至承包的田塊或喂養(yǎng)區(qū)。在設(shè)計上，每個出入口不適宜太窄，應(yīng)最少允許六人并排通過，即使是在旅游旺季也能夠達成暢行規(guī)定。該地塊北面為我司辦公及住宿園區(qū)，可覺得客戶提供50個車位，客戶停車后步行10分鐘即可達成種植田塊或喂養(yǎng)區(qū)。建議在項目的經(jīng)營走入正軌，游客人數(shù)初具規(guī)模之后，對停車場的規(guī)模進行擴大。4.2設(shè)計要點建議重要建議有下列幾點：⑴整體地塊設(shè)計應(yīng)含有田園特色。其中建議有小河貫穿，小河的具體方位應(yīng)兼顧便捷與美觀，既能達成澆灌規(guī)定，又能在景觀上突出田園特色。⑵地塊內(nèi)部各分區(qū)應(yīng)風(fēng)格各異，突出本分區(qū)的特點。各分區(qū)的入口設(shè)計應(yīng)能夠體現(xiàn)本分區(qū)特色。分區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施也應(yīng)與該分區(qū)所種植的作物相匹配。田埂、澆灌溝渠以及其它種植輔助設(shè)施均應(yīng)與各分區(qū)相協(xié)調(diào)。糧食種植分區(qū)應(yīng)采用能夠體現(xiàn)糧食如水稻、蕎麥、玉米的特點，地塊周邊以風(fēng)格粗獷的木質(zhì)籬笆裝飾。在分區(qū)入口處的籬笆上點綴麥穗、稻穗、玉米棒等實物，并懸掛秸稈編織標牌，上書“鋤禾”（參考）。鮮花種植區(qū)的設(shè)計風(fēng)格宜清新浪漫，以原木低矮籬笆隔斷。分區(qū)入口設(shè)立歐式鐵藝門，兩側(cè)設(shè)立兩部藤編秋千，均飾以薔薇花。門上懸掛木牌上書“憩蝶”（參考）。蔬菜種植區(qū)應(yīng)突出綠色天然并兼顧美觀的特點。在該分區(qū)的入口處以樹干搭成“門”字形作為分區(qū)的大門，以南瓜藤作為裝飾，并以藝術(shù)字在南瓜上雕刻“四季鮮蔬”（參考）。水果種植區(qū)以活潑鮮艷為特色。分區(qū)入口處種植兩棵橘樹，以果實較小的水果拼出“春華秋實”（參考）四字并懸掛在樹枝上。喂養(yǎng)區(qū)以生機活力為特色。首先應(yīng)注意與其它分區(qū)相協(xié)調(diào)，保護周邊環(huán)境衛(wèi)生與空氣清新。要尊重動物的自然生長規(guī)律，嚴禁使用激素類飼料。該分區(qū)以土坯作為圍墻，入口處飾以翠綠竹門，在竹門上書寫“攜趣”（參考）。荷花塘以石子圍邊，塘內(nèi)種植荷花、睡蓮等水生植物。⑶在每個不同分區(qū)內(nèi)設(shè)立風(fēng)格各異的休閑場合。在鮮花種植區(qū)設(shè)立木制休閑屋，外墻以薔薇花覆蓋，體現(xiàn)浪漫風(fēng)格，為游客提供情侶套餐，巧克力等物品。在水果種植區(qū)設(shè)立歐式風(fēng)格建筑，提供皮薩，通心粉等歐式食物。在喂養(yǎng)區(qū)建設(shè)童話風(fēng)格建筑，重要提供小朋友食品。在蔬菜種植區(qū)設(shè)立中國古典建筑，提供中國傳統(tǒng)食品。在糧食種植區(qū)設(shè)立以茅草作為外立面的建筑，提供多個茶飲料。=4\*GB2⑷田塊形狀設(shè)計應(yīng)采用不規(guī)則形狀，在視覺上給人以起伏變幻的景象，避免統(tǒng)一呆板的設(shè)計。4.3環(huán)境景觀設(shè)計要點由于本項目屬于旅游項目，故此該地塊除能滿足人們耕種及養(yǎng)殖的活動需求之外，還應(yīng)當考慮到地塊的觀賞功效。各分區(qū)除在配套設(shè)施設(shè)計上注意與田園景色相協(xié)調(diào)以外，在作物種植地塊規(guī)劃，各分區(qū)田塊內(nèi)部種植規(guī)劃，田塊四周景觀規(guī)劃，護田林設(shè)計，以及各分區(qū)的隔斷設(shè)計上均應(yīng)做到各具特色又和諧統(tǒng)一。使客戶在體驗耕作養(yǎng)殖樂趣的同時觀賞優(yōu)美的田園景色。4.4配套設(shè)施建議由于本項目以DIY式的種植、養(yǎng)殖旅游為主，在配套設(shè)施上就應(yīng)當為客戶提供充足的農(nóng)業(yè)用品如蔬菜大棚、畜禽舍、飼料、多個農(nóng)具、種子、花架、果樹苗等。另外，還應(yīng)注意田園風(fēng)光與當代生活方式的結(jié)合，提供休憩小屋、空調(diào)、飲料吧臺、冰柜、刨冰機、甜點屋、水果棚等配套設(shè)施，滿足游客休閑賞景的需要。4.5社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點在客戶進行種植的整個承包期內(nèi)，我司為客戶免費提供下列服務(wù)：⑴對客戶進行有關(guān)種植及養(yǎng)殖知識的培訓(xùn)，并在承包期內(nèi)全程提供種植及養(yǎng)殖技術(shù)支持。提供種子、澆灌用水等生產(chǎn)資料和農(nóng)具等生產(chǎn)工具。并為客戶喂養(yǎng)的禽類等小動物提供飼料、疫苗等必需品。⑵喂養(yǎng)區(qū)內(nèi)應(yīng)配備供水設(shè)施以滿足動物飲水及禽舍清潔需要。⑶在客戶來此耕種的間隔期內(nèi)提供如澆水、剪枝、除草、噴灑化肥和農(nóng)藥等日常田間管理，為畜禽提供喂養(yǎng)、清掃、保健等日常管理。⑷告知客戶作