2020年度東海縣公示地價體系建設成果本次公示地價內容包括城鎮建設用地基準地價、集體建設用地基準地價、農用地基準地價、城區標定地價制定四個部分。現對東海縣公示地價成果說明如下。一、城鎮建設用地基準地價1、工作范圍東海縣城鎮建設用地定級與基準地價評估工作范圍為：東至新236省道、南至曹林截水溝、西至峰泉大道、北至石榴街道石新路，總面積約91.34平方公里。2、基準地價內涵本次東海縣城鎮建設基準地價的表現形式為級別基準地價，地價內涵如下：（1）估價基準日：2021年1月1日。（2）土地用途：商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地和公共管理與公共服務用地（教育用地、科研用地、醫療衛生用地和公用設施用地）。（3）設定土地開發程度：根據各均質區域內同一用途現狀平均土地開發程度或2/3以上面積已經達到的宗地紅線外基礎設施平均水平、宗地紅線內“場地平整”設定土地開發水平。（4）容積率：依據各用地類型樣點的容積率平均數確定均質區域設定容積率。（5土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工礦倉儲用地50年，公共管理與公共服務用地50年。（6）土地權利狀況：界定為出讓國有建設用地使用權價格。表1-1各用途土地級別地價內涵一覽表土地用途土地級別設定土地開發程度平均容積率商服用地一六通一平1.8二六通一平1.5三六通一平1.4四五通一平1.2住宅用地一六通一平2.0二六通一平1.8三六通一平1.6四五通一平1.4工礦倉儲用地一六通一平1.0二六通一平1.0三五通一平1.0公共管理與公共服務用地一六通一平1.3二六通一平1.2三五通一平1.1注：“六通”指宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣，“五通”指宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，“一平”指宗地紅線內場地平整。3、級別基準地價表1-2城鎮建設用地基準地價表（商服用地）土地級別一二三四基準地價（元/m2）4275322027152260變幅3750-46502950-37502500-29501900-2500容積率1.81.51.41.2基準地價（萬元/畝）285.00214.67181.00150.67表1-3城鎮建設用地基準地價表（住宅用地）土地級別一二三四基準地價（元/m2）4680348028752325變幅4080-49503150-40802600-31501900-2600容積率2.01.81.61.4基準地價（萬元/畝）312.00232.00191.67155.00表1-4城鎮建設用地基準地價表（工礦倉儲用地）土地級別一二三基準地價310280250變幅295-335265-295220-265容積率1.01.01.0基準地價（萬元/畝）20.6718.6716.67表1-5城鎮建設用地基準地價表（公共管理與公共服務用地）用地類型土地利用現狀分類一級二級三級公共管理與公共服務用地教育用地790605420科研用地1230940650醫療衛生用用設施用地350270185二、集體建設用地基準地價1、工作范圍集體建設用地基準地價工作范圍為東海縣全部行政區域，總面積約2037平方公里。2、基準地價內涵本次東海縣集體建設基準地價的表現形式為級別基準地價，地價內涵如下：（1）估價基準日：2021年1月1日。（2）土地用途：商服用地、工礦倉儲用地。（3）開發水平：根據各均質區域內同一用途現狀平均土地開發程度或2/3以上面積已經達到的宗地紅線外基礎設施平均水平、宗地紅線內“場地平整”設定土地開發水平。（4）容積率：依據各用地類型樣點的容積率平均數確定均質區域設定容積率。（5）土地使用年期：商服用地40年，工礦倉儲用地50年。（6）土地權利狀況：商服用地和工礦倉儲用地地價界定為出讓土地使用權價格。3、級別基準地價表2-1集體建設用地級別基準地價表（商服用地）土地級別一二三四基準地價（元/m2）1225980675345變幅1100-1450850-1100500-850200-500容積率1.41.21.01.0基準地價（萬元/畝）81.6765.3345.0023.00設定土地開發程度五通一平五通一平五通一平五通一平表2-2集體建設用地級別基準地價表（工礦倉儲用地）土地級別一二三基準地價（元/m2）230175160變幅205-245165-205140-165容積率1.00.80.8基準地價（萬元/畝）15.3311.6710.67設定土地開發程度五通一平五通一平五通一平注：“六通”指宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣，“五通”指宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，“一平”指宗地紅線內場地平整。三、農用地基準地價1、工作范圍農用地基準地價工作范圍為東海縣全部行政區域，總面積約2037平方公里。2、基準地價內涵本次東海縣農用地基準地價的表現形式為級別基準地價，地價內涵如下：（1）估價基準日：2021年1月1日。（2）土地權利：農用地使用權和農用地承包經營權價格。（3）土地權利年期：農用地使用權設定為無限年期，農用地承包經營權使用年限按照法定最高承包期設定為30年。（4）用地類型：主要用地類型為耕地、園地、林地和坑塘水面。（5）耕作制度：設定為一年兩熟。（6）農用地開發水平：農用地宗地外達到具備灌排水溝渠站設施、通田間道路、通電、農田防護設施以及宗地內達到農用地平整、土壤正常熟化等相應的農業生產條件，耕作制度為一年兩熟。3、級別基準地價表3-1農用地級別基準地價表土地類型級別承包經營權基準地價無限年期基準地價萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米水田（含水澆地）一級2.8642.974.4566.75二級2.3034.443.5753.50三級1.9529.223.0345.39旱地一級2.5738.533.9959.85二級2.0430.583.1747.50三級1.7025.432.6339.50園地一級3.3249.845.1677.43二級2.6639.954.1462.06三級2.2633.893.5152.65林地一級2.6139.104.0560.74二級2.0931.343.2548.69三級1.7726.592.7541.30坑塘水面一級3.1547.274.9073.43二級2.5337.883.9258.85三級2.1432.143.3349.93四、標定地價體系建設1、工作范圍本次標定地價評價范圍為東海縣城區建成區及建設規劃區，具體為：東至新236省道、南至曹林截水溝、西至峰泉大道、北至石榴街道石新路。工作區域全部位于國土空間規劃確定的城區建設用地規模邊界線內，約91.34平方公里。2、標定地價內涵（1）估價期日：2021年1月1日。（2）權利特征：相對完整的土地權利價格，不考慮抵押權、地役權等他項權利的限制。（3）價格類型：正常市場價格，反映標準宗地的使用權類型現狀，不考慮招商、配建等政策或特殊經營的地價優惠。本次標定地價價格類型為出讓土地使用權價格和劃撥土地使用權價格。（4）土地用途：證載或經批準的合法用途；對于擬出讓地塊標準宗地用途按規劃用途確定。（5）使用年期：出讓土地設定為商業用途40年，住宅用地70年，工礦倉儲用地50年；劃撥土地設定為無限年期。（5）容積率：合法現狀容積率或規劃容積率（地上）。（6）土地開發程度：根據標準宗地的實際開發程度設定。（7）市場條件：本次評估的市場條件為平穩正常情況、公開競爭市場條件。（8）價格表現形式：商服和住宅用地標準宗地評估價格表現形式為樓面地價和地面地價，工礦倉儲用地標準宗地評估價格表現形式為地面地價。（9）市場假設：市場特征為平穩正常情況、公開競爭市場條件。3、標定區域的劃分和標準宗地的確定根據標定區域的劃分原則和劃分要求，此次在東海縣城區共設立了21個標定區域，其中，國有出讓權利類型標定區域16個，包括1個商服用地標定區域、6個商住混合用地標定區域，5個住宅用地標定區域，4個工礦倉儲用地用地標定區域；國有劃撥權利類型標定區域5個，包括1個商服用地標定區域、4個住宅用地標定區域。每個標定區域設立一宗標準宗地。標準宗地地價結果詳見標定地價評估結果表。表4-1東海縣標定地價評估結果表序號標準宗地編號地塊名稱土地用途（二級類）權利類型土地面積（平方米）容積率開發程度設定使用年限地面地價（元/m2）樓面地價（元/m2）備注1320722S5000101遠洲城市廣場商服用地國有出讓124714.77六通一平40年1213525442320722S5000201煙酒公司商服用地國有劃撥18193.59六通一平無限年期610317003320722H7000101東盛·晶城大院商住混合用地（10%商業，90%住宅）國有出讓385001.94六通一平商業40年住宅70年567329244320722H7000201綠苑小區商住混合用地（10%商業，90%住宅）國有出讓290131.58六通一平商業40年住宅70年445228185320722H7000301金陵御花園商住混合用地（10%商業，90%住宅）國有出讓677691.74六通一平商業40年住宅70年505129036320722H7000401晶都華府商住混合用地（10%商業，90%住宅）國有出讓678182.60六通一平商業40年住宅70年756629107320722H7000501東方體育城商住混合用地（15%商業，75%住宅）國有出讓1143441.54六通一平商業40年住宅70年394525628320722H7000601富宸花園商住混合用地（10%商業，90%住宅）國有出讓91221.76六通一平商業40年住宅70年370021029320722Z7000101天地國際公館城鎮住宅用地國有出讓1032751.53六通一平70年4420288910320722Z7000201美麟大公館-南區城鎮住宅用地國有出讓452141.88六通一平70年5381286211320722Z7000301華納·綠城城鎮住宅用地國有出讓675843.00六通一平70年8319277312320722Z7000401水岸名城城鎮住宅用地國有出讓1458221.49六通一平70年4030270513320722Z7000501晶祥苑一期城鎮住宅用地國有出讓673981.43六通一平70年3205224114320722Z7000601牛山鎮糧油管理所二糧站城鎮住宅用地國有劃撥8155.86六通一平無限年期10079172015320722Z7000701陽光清華園城鎮住宅用地國有劃撥319601.63六通一平無限年期2690165016320722Z7000801水泥廠宿舍（韓輝）城鎮住宅用地國有劃撥310.52六通一平無限年期697134017320722Z7000901濱河花園城鎮住宅用地國有劃撥609771.68六通一平無限年期2906173018320722G6000101中材高新工業用地國有出讓1476591.00五通一平50年280——19320722G6000201晶海洋半導體材料（東海）有限公司工業用地國有出讓2230601.00五通一平50年280——20320722G6000301東海縣賽諾石英制品有限公司工業用地國有出讓123141.00五通一平50年315——21320722G6000401江蘇奧石科技有限公司工業用地國有出讓21051.00五通一平50年275——五、成果應用說明1、公示地價成果具有時效性，因此，應根據社會經濟發展狀況和產業政策等因素進行更新并適時向社會公布。在使用本成果的有效期限內，如果土地價值影響因素發生大的變化，應對成果合理性進行分析，確認有效后使用。2、在使用公示地價成果時，若評估基準日、土地使用年期、土地開發水平和容積率等與上述地價內涵設定條件不同，應分別進行期日修正、土地使用年期修正、土地開發水平修正和容積率修正等