第第頁中小房地產開發企業財務風險與防范分析摘要：房地產開發企業是國民經濟的支柱產業，但在我國尚屬新興產業，發展潛力巨大。然而，近幾年來，隨著世界金融危機的爆發蔓延以及國內部分炒房投機行為等諸多因素的影響，我國房地產業經歷了幾次跌宕起伏，本文通過介紹房地產企業財務風險的特點和類型，客觀具體地分析了當前我國房地產企業財務風險的成因和具體表現，進而有針對性的提出防范措施。關鍵詞：房地產企業

財務風險

防范策略和措施引言眾所周知，我國是人口大國，隨著我國經濟的蓬勃發展，人們對住房的需求不斷加劇，但是土地資源的有限性和不可替代性，導致了土地價格不斷上漲，進而催生了我國房地產業的興起和發展。“地王”“樓王”也層出不窮，其中，不乏中小房地產企業躍躍欲試，想在房地產這塊大舞臺上占有一席之地。但自2008金融危機以來，房地產業就沒有太平過，全國各地出現了“房地產過熱”、“房地產泡沫”目前因受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，房地產企業承受著巨大的財務風險，加強我國中小企業房地產企業的財務風險防范已迫在眉睫。一、房地產財務風險內涵及特點（一）房地產財務風險內涵房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當而使房地產企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產投資周期長、投資額巨大、追求高收益，且需要融資貸款，通過財務杠桿融資，必然要面臨高風險，當發生房地產市場銷售價格大幅變動，開發建設成本或者市場吸納能力發生變化時，都會對房地產企業的預期收益產生巨大的影響，因此，財務風險已成為我國房地產企業迫切需要解決的現實問題。

（二）房地產企業財務風險特點分析

1.房地產投資周期長。由于房地產投資是一項周期較長的投資，少則幾個月，大則幾年，從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，由于周期較長，那么有些賬款可能無法及時收回，產生壞賬，使資金周轉不靈，造成財務風險。

2.房地產投資額巨大。房地產企業投資不是一筆小數目，它不僅投資周期長，而且投資額較大，它會使企業一時耗用大量資金，資金收回期較長，那么企業長期處在資金短缺狀況就無法運轉，那么就會造成財務危機，這也是投資企業所面臨的財務風險。

3.房地產投資追求高效益。房地產企業由于投資高，投資報酬率也較高，風險也會相對較高，例如通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給企業帶來的風險。由于房地產的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業就要面臨通貨膨脹的風險。

二、現階段房地產企業財務風險種類

（一）償債風險

目前我國房地產企業，注冊資本的最低限額為1000萬元，相對于項目投資總額而言，自有資本金比例相當低，且項目開發資金大部分來源于銀行貸款。據調查，我國房企的資產負債率平均高達75.7%以上，遠高于60%的警戒線，房地產企業過多依賴銀行貸款，利息負擔沉重，銷售資金周轉速度慢時，銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業不能支付到期銀行借款本息的概率相當大，必將面臨無力償還債務的風險。

（二）利率風險

房地產調控政策不斷加強，大宗商品價格上漲，加上通貨膨脹預期，利率上調成為必然，利率波動對房地產企業影響非常大，貸款利率的上調必然增加資金成本，抵減項目預期收益，同時按揭貸款購房者成本上升，使購房者持幣觀望，資金不能形成良性循環，進而產生極大的成本壓力財務風險。

（三）籌資風險

貨幣政策持續緊縮，資本市場融資渠道嚴格，籌資風險加大。上市房地產企業，可通過資本市場融資，以實現項目滾動開發，降低財務風險。而一些大型房地產集團，以母公司、控股公司名義，采用擔保保證形式取得項目貸款，但一旦“資金鏈”中的一環斷裂，籌資風險將成倍放大，形成多米諾骨牌效應，從而給集團經營帶來致命威脅。可見，房地產企業的籌資風險能否被盡早識別、發現，對房地產企業的健康、可持續良性發展具有重大意義（四）投資風險

房地產投資額大、投資期長的特點，產生特有的投資風險。投資風險主要是根據項目的報酬率來確定，若項目利潤率大于負債利率，則風險較小。反之，投資風險較大。投資風險可以根據項目的期望報酬率和期望值標準差來衡量，投資過程中，可以把多個方案進行比較，選取其中期望報酬率較大、同時方差較小的投資項目三、我國中小房地產開發企業的財務風險具體表現（一）資金短缺——籌資風險資金短缺是我國中小房地產企業普遍存在的問題，尤其是民營企業中小企業，更是如此，資金嚴重不足。由于民營企業自身的資金比例和內部財務管理打不到銀行的金融機構的信貸標準，難以籌集到資金。另一方面，金融服務體系落后不健全，沒有專門開設為民營企業負責貸款的項目服務，也是導致中小企業無法籌集到資金的原因。（二）投資問題——投資風險投資是房地產開發企業最基本的營運方式，而我國中小型企業由于內部資金的不足，其中70%—80%的資金供應都來自銀行等金融貸款，企業需要通過一次性的開放并銷售來收回成本并獲利，償還銀行等貸款，一旦中間某個環節出現問題，投資項目都無法繼續進行，易造成投資項目無法獲利，給企業帶來巨大的財務風險（三）資本結構不合理房地產開發企業為了擴大投資獲得更大利益，不惜大量舉借外債，然而企業自身固有資產不足，以負債經營為主，加大了財務風險，資本結構的不合理和過度依賴于向銀行貸款，以至于在危機到來時，企業已失去信譽，且由于貸款融資成本過大，會帶來更大的財務危機四、中小房地產開發企業財務風險的主要原因（一）客觀原因

1.政策環境在目前國際經濟變動和金融政策變更的國際大形勢下，我國政府采取的一系列對房地產行業的調控政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等

，無疑也是對整個房地產市場重重的一擊，加之房地產項目一般采用中長期貸款，利率一般是固定的，如預期利率下降，按原合同約定的利率水平支付較高的利息，從而加大了財務風險；如預期利率上升，雖按原合同約定的利率水平支付較低的利息，但隨著利率的持續上升，貨幣升值壓力增大，一旦貨幣升值，則企業還本負擔加重，從而加大了財務風險。2.市場供求風險市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險，市場是不斷變化的，市場的供求關系也是在不斷變化的，供求關系變化造成的房地價格的變化，與預期的收益出現誤差。如某地的房供過于求，只會導致商品房的積壓以及房價的下跌，無法得到企業預期的收益，最終導致財務風險的產生。（二）主觀原因1.企業管理水平不足我國一些中小企業房地產開發企業對房地產的認識還處于較低水平，認為房地產開發靠的就是運氣，采取一些激進的財務政策，忽視財務風險的管理，抗風險能力差。民營企業大部分的投資人就是經營者，而企業項目開發過程中不能合理監督項目正常進行。只是任憑經驗和感覺辦事，很多決策缺乏科學合理的指導，企業財務管理也沒有明確的管理概念和管理行動，造成企業財務管理的混亂局面。加上企業投資人就是老板，采用家族式財務管理，安排自己的親信來協助管理，財務人員素質和技術都有限，沒有專業的財務管理知識，更加使已經混亂不堪的管理模式雪上加霜，難以很好的管理企業財務，加劇企業的財務危機。我國大多數民營企業財務管理人員綜合普遍素質不高，缺乏財務管理意識，管理能力也不足。如果企業管理人員的水平不高，那也會導致其管理的下層財務人員素質低下。如果應聘下層企業管理人員，同樣知識水平不高，對企業財務管理業務的方法不了解，無法很好地參與企業的財務管理2.決策風險意識不足在決策過程中，企業在投資前并沒有對項目的可行性進行細致周密的規劃分析，造成信息的完整性和真實性不能可靠判斷，加之企業決策者的能力有限，導致不正確的決策出現，不能得到企業預期的收益，成本無法按期收回，這也是企業出現財務風險的又一重要因素。3.缺乏財務預算管理

企業內部財務管理人員對市場銷售預測把握不準、內部財務關系不合理、資金籌集和運用不當。如沒有對項目成本、資金運作、預期報酬率做細致的財務分析，缺乏對整個項目資金收支預算；沒有掌握工程建設特點，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目運作；沒有處理好投資、質量、進度的三統一關系等等缺乏財務預算管理的意識，致使財務風險發生時束手無策。五、中小企業財務風險的防范措施房地產行業是高投入，高風險，高收益行業，控制風險是財務管理要達到的首要目標。針對當前房地產企業出現的財務風險類型和原因，建議可以采取以下措施：（一）重視房地產企業的財務管理，提高資金利用率1.認真學習房地產政策法規。尤其是對中小型房地產開發企業，企業領導者要帶頭樹立風險防范意識，起帶頭模范作用，財務人員要加強財務風險管理培訓，理順內部財務關系，明確各部門在財務管理中的地位、作用和職責，提高對分析風險的應變能力，提高財務風險管理水平。2.中小型房地產企業要制定一個合理的現金使用計劃。保持現金收支平衡，并保證企業日常經營活動對資金的需求。要注重項目資金的管理制定合理的資金使用，編制現金流量表。合理安排工程資金款，加強對應收應付款的管理，做好各項預算的監督和分析報告，提高資金的真實性和安全性。3.優化風險結構，減少籌資的風險。房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，提高資金使用效益，增強盈利能力和償債能力，確保項目利潤率。在確定償債能力后籌集資金，逐步改善資本結構，降低財務風險。開發新項目時，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等籌資方式，逐步做大做強企業。中小型房地產開發企業不僅要利用自己的良好信用，向銀行貸款，籌措資金，增加增進的來源。而且，也要把債務風險控制在合理的范圍內，安排合理的債務資本與自有資本之間的比例關系，尋找最適合自身的最優資本結構，降低企業的財務風險。4.加強應收款項的管理。房地產企業只有改變只關注銷售水平而忽視應收賬款控制的狀況，加強應收賬款的控制管理，才能盡快收回賒銷賬款。房地產企業應建立銷售責任制來明確銷售權限，做到銷售與收款管理權限明確，分工具體。除此之外，企業還應采取各種措施來協調好與銀行之間的關系，確保應收賬款及時到賬，減少應收賬款風險。（二）建立合理規章制度，分清職責權限1.制定符合房地產開發企業的財務管理政策。制定財務預算管理制度，并加強執行力，根據項目實際情況，制定財務預算管理制度，不斷的修改和完善，并構建財務預算指標體系。以項目預算和資金預算為基礎，在項目預算方面，應對項目土地成本、前期工程費用、建筑工程開發成本、開發間接費用、預收收入、融資金額等進行全面預算，并嚴格執行財務預算，以提高投資決策的準確性，減少失誤。在資金預算方面，應根據工程建設進度，合理及時安排建設資金，加強預算管理，實行定期匯報制度，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查，發揮預算監督的財務預警作用。建立健全內控制度，加強開發成本費用管理。根據成本管理、內部控制的要求，細化成本核算對象。建立設計階段工程概算，建設階段工程預算，促使工程決算實際成本，接近于工程概算和工程預算；加強成本費用控制，完善成本費用分析，通過各個關鍵環節控制點的管理，達到成本費用管理目標。2.學習先進的管理經驗。房地產開發企業在我國尚屬一個新興產業，可見房地產開發企業的財務管理更是一個暫新的領域。這就要求我國房地產開發企業本著學習中管理管理中學習的精神，探索管理經驗。比如多企業聯合管理的方法。財務管理部門也可以借鑒國外先進的管理經驗，結合企業自身特點，融會貫通運用在自己的企業，以降低財務風險。3.制定后備措施。

影響企業投資項目收入的不確定因素較多，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此，收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性，收入數字不準確將給投資企業帶來更大的風險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加，市場利率的波動，建設期的延長。此外，投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度，項目的經營管理水平，技術進步與經濟發展的狀況，國家的投資及產業政策，投資決策部門的預測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應針對可能出現的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施，如設定預算應急費，即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性，對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金，專款專用。結論我國的中小型房地產開發企業，尤其是民營房地產企業，會因為各種各樣的原因而導致企業很多財務風險的出現，因此，企業不僅要了解企業出現財務風險的原因和類型，更要根據自身的企業特點，尋求解決風險的措施手段，來更好地規避財務風險，提高企業財務管理水平，獲得更多的經濟收益。參考文獻[1]陳兵.淺析當前房地產企業的財務風險及防范措施.中國外資.2010（08）.[2]黃亞發.中小房地產開發企業的財務風險與控制.會計師.下半月，2013（09）.[3]周俊峰.我國