物業管理方案（產業園）1物業管理服務的整體設想與策劃錦榮信息科技園坐落于航空港區新港大道與如荼路西南角，是集辦公和工業，宿舍一體的園區.一期占地面積135畝，總建筑面積約28萬平方米，框架結構，園區配套有路燈，水泵房，配電房，發電機房，圍墻（周界）智能防范系統，電梯50部，園區設有出入口5個.該項目布局合理，設施完善，設備高檔.針對本次物業管理標的各個要素，管理思路概括為定位、一種模式、二項承諾、五個重點、五大措施：定位該工業園區作為一個大型工業園區物業，整體形象應該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放、高效、規范、開放，體現該工業園改革創新的思想和國際化的辦公，生產方式；高效：展示該工業園進取，創新的精神狀態和高效的運轉機制；規范：體現該工業園作風嚴謹，運作規范高效，管理精細的風貌。一種模式作為國際化工業園需要的是體現:開放、高效、規范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該工業園區管理服務模式為:一手抓物業管理服務，一手抓精神文明建設和形象建設的經營型物業管理模式。在我公司進駐后，要將公司全心服務，在細微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創品牌的理念全方位導入，并秉持我們的職業操守崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務我們深信通過我們的努力，一定能給公司和使用人交一份滿意的答卷。二項承諾1、自接管該物業管理項目之日起，二年內使該物業管理項目成為優秀示范項目，樹立工業園區引進專業化物業管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照管理體系全面實施物業管理服務。五個重點針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點:1、樹立工業園物業整體形象通過環境形象，工業園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放，高效，規范的整體形象.2、確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零從我們管理的經驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業使用人衡量管理績效的關鍵.我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人情化服務，通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該區域內因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生率為零.3、維護好工業園區的環境該工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本工業園區的衛生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象4、設施，設備及物業本身的管理，使工業園物業保值，增值該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5、樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業園因我們的管理服務增加附加值。1.5五大措施1、根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由服務中心統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合?在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合服務中心統一管理，快速調度，確保治安萬無一失。2、精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環境管理部（環衛，綠化），養護工業園內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業園區環境優美，干凈整潔?第一：維護保養好工業園區綠化，使其保持常青，常新，始終煥發勃勃生機；第二：加強和引導環保意識的教育，使每位到工業園區的人員都自覺愛護區內環境：第三：垃圾分類收集，建立回收系統;第四:開展環境文化建設和環境形象建設。3、保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規范停車和秩序井然的目的。4、實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面?我們以服務中心為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班，組長負責各自具體業務，各單項業務又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規范嚴密。5、我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所b=l=jrfno2采取的管理方式、工作計劃2.1采取的管理方式對于不同的物業，必須有不同的辦法，我們采取的管理方式為：專業化，規范化，精細化，品牌化，經營型的管理方式.基本思路是：1、嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜合素質;2、提供24小時服務；3、嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為；4、致力精神文明建設，實施品牌和形象戰略；5、軍事化管理加現代化管理?具體我們的管理分組織系統、運作程序系統、激勵系統三個部分（一）組織系統：服務中心實行垂直領導，減少管理環節，服務中心設經理，內勤，主管及員工。（二）運作程序系統：1、整體運作程序2、內部運作流程（1）在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，監督的封閉性?管理層既是指揮者，又是監督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。（2）各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規范.同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。（三）激勵系統：1、激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益。2、思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工效能和

工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等。3、獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到人人有動力，個個有壓力?獎勵分為物質獎勵和精神獎勵。4、培養提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓放在集體和個人發展的重要位置，目的是使員工忠于企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的發展創造有利環境。5、工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。6、企業文化機制是發展之源，通過企業文化的發展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力，引導功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。2.2工作計劃依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規期管理二部分，具體工作計劃如下：（一）前期管理工作計劃序號項目內容時間備注1項目調研全面了解本項目物業管理內容2制定物業管理服務方案結合調研結果制定物業管理服務方案3接管合同簽訂1、方案送審2、簽訂合同

4組建團隊1，選拔2，培訓3，上崗5整改及完善辦公條件1、安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質裝備到位6制訂管理制度1、制訂切合實際的各項物業管理制度；2、導入管理體系7物業接管驗收辦理書面移交手續（二）常規期管理工作計劃序號項目內容時間備注1房屋及公用部位維修保養1、制定大，中修計劃方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保養巡杳管理；4、維修質量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期、-H-滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助2公共設施，設備及場所的使用，維修，養護，管理1、建立檔案，搞好基礎資料管理；2、運行管理；3、維修保養管理；4、險情應急管理；5、水池水泵管理；6、其他接管驗收后開始，部分待施工單位保修期、-H-滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助

3安保管理1、24小時值班及巡杳，監控等安全防氾管理；2、違章私設攤點及設立廣告管理；3、消防管理：接管驗收后開始；4、來人來訪管理；5、物品出入管理4車輛管理1、進出車輛管理；2、停車場管理；3、車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛生管理1、清潔衛生管理；2、環保管理；3、消殺管理接管驗收后開始6綠化管理室外綠化監督管理.接管驗收后開始7客戶服務管理1，設立服務員和保安；2，人員形象及服務意識管理.8標識系統管理標識日常維護管理9檔案管理1，建立房屋共用設施設備檔案資料；2,建立用戶檔案，房屋及其配套設施清冊;3,建立檔案管理制度接管驗收后開始3各項指標標準及完成采取的措施

參照《全國物業管理條例》、《全國物業管理示范工業園區達標評分細則》及管理體系，制定各項指標完成的實施措施：序號指標工作標準指標測定依據1房屋及配套設施完好率95%采用區域巡杳管理并結合日、周、月檢制度，責任到人，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時率96%建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內到達現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄，以優質服務為本，推行24實行小時值班制度3維修工程質量合格率99%建立維修回訪制度，及時征求業主意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量4大型及重要機電設備完好率99%完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，尋求專業公司支持,所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現故障及時排除

5公用設施完好及使用率95%洛實責任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設施設備等進行日常巡視檢修和定期維護保養，由維修部落實，客戶服務中心監督，并建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共設施完好并正常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設備完好率98%9治安案件發生率1%以下實行24小時保安巡杳制度，分快速，中速，慢速巡杳，24小時值班，接受報警及實施調度，根據實際情況，確立人防，技防與物防相結合的治安思路，明確保安職責，層層防衛，以確保工業園區人身財產安全10財產被盜率1%以下11違早發生率1%以下建立交叉巡杳制度，跟蹤管理，