我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其變化分析

一、中國中小企業(yè)的資金現(xiàn)狀(一)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源發(fā)生了變化根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》2007年的相關(guān)數(shù)據(jù)，作者分析了過去10年中國房地產(chǎn)公司的資金來源及其變化，如圖1所示。1.企業(yè)自籌資金總量圖1直觀顯示,近10年來我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不斷增加。2007年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金總額為11772億元,同比增速為36.9%,占全部資金來源的31.60%,與1997年相比,增幅近10倍。這與10年間房地產(chǎn)企業(yè)的自身實力不斷提升直接相關(guān)。2.投入比例不高2007年,房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款總額達(dá)6960.98億元,同比增長29.9%,占全部資金來源的18.68%。從數(shù)字上看,銀行信貸資金投入比例并不高。事實上,銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最主要資金來源。首先,企業(yè)很大一部分的自籌資金來源于商品房預(yù)售收入,而預(yù)售收入大部分來自購房者的個人住房貸款,企業(yè)的自籌資金實際上是間接銀行貸款。其次,房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的另一個途徑是關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來,而相當(dāng)部分關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金來自銀行貸款。最后,在實際操作過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的部分其他資金來自建筑安裝企業(yè)墊付款,而建筑安裝企業(yè)墊付款大多通過銀行貸款獲得。(二)借貸融資方式我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要有自籌資金、民間借貸、銀行貸款、利用外資、信托融資以及其他方式,如表1所示。當(dāng)前,中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)以下特點(diǎn):1.融資方式單一缺乏有效的擔(dān)保機(jī)制和其他融資機(jī)制平臺,使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道過于狹窄。絕大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)不具備股權(quán)、債券融資的資質(zhì),難以通過資本市場公開籌集資金,房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)信托等其他直接融資方式也無法為中小型房地產(chǎn)企業(yè)所用。事實上,中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展主要依靠自身積累,內(nèi)部融資成為其在創(chuàng)業(yè)階段的主要來源。2.信貸投入較少,資金缺乏長期債務(wù)支持銀行發(fā)放的流動貸款大都投向大型房地產(chǎn)企業(yè),對中小企業(yè)的信貸投入明顯偏少。中小型房地產(chǎn)企業(yè)不僅權(quán)益資金的來源極為有限,而且很難獲得長期債務(wù)的支持。銀行即使為中小企業(yè)提供貸款,也只是提供短期流動資金,很少提供長期信貸。3.成本來源的增加中小企業(yè)因資信等級低、缺乏抵押資產(chǎn)、融資成本高等原因,難以得到銀行資金支持。因此,中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資多轉(zhuǎn)向民間借貸,如親友借款、職工內(nèi)部集資等非正規(guī)金融手段。二、韋菲爾德博士的基本分析SWOT分析,即優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weakness)、機(jī)會(Opportunities)、威脅(Threats)分析,由美國舊金山大學(xué)韋里克教授在20世紀(jì)80年代初提出,被廣泛應(yīng)用于制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中。(一)優(yōu)勢分析s1.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向城市及行政區(qū)全國大城市的房地產(chǎn)市場主要被大型房地產(chǎn)企業(yè)壟斷,為避免與大企業(yè)正面競爭,中小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向中小城市及區(qū)縣市場開發(fā)。《2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示,2008年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的市場份額達(dá)到21.79%。這意味著中小型房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率高達(dá)80%左右,在中小城市、縣鎮(zhèn)等區(qū)域的房地產(chǎn)市場占據(jù)主導(dǎo)地位。2.項目運(yùn)作過程資金運(yùn)營能力強(qiáng)的企業(yè)能保證資金的有效使用,比較容易取得貸款融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的開發(fā)項目一般不會超過2個,企業(yè)的運(yùn)營過程往往就是項目的運(yùn)作過程。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度較快,投資回收期較短,有利于提高資金利用效率,降低融資成本。3.普通住宅項目與中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要項目信貸貸款方式對比我國房地產(chǎn)市場細(xì)分日趨明顯,大型房地產(chǎn)企業(yè)集中資金投向商業(yè)地產(chǎn)項目、別墅及高檔住宅項目以獲得高額回報,而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則熱衷于集中資金投向普通住宅項目。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的單個開發(fā)項目一般控制在20萬平方米以內(nèi),投資額相對較低,融資額度不大。中小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的普通住宅項目能夠滿足中小城市和縣鎮(zhèn)居民的住房需求,市場銷售和企業(yè)盈利能力有保證,項目開發(fā)風(fēng)險小,資金回籠快。4.土地產(chǎn)出能力較低土地儲備是影響房地產(chǎn)企業(yè)融資競爭力的最主要的有形資源。中小城市、欠發(fā)達(dá)城市和縣鎮(zhèn)等地區(qū)的土地價格相對較低,中小房地產(chǎn)企業(yè)只需較少的資金就可以獲得土地,企業(yè)土地儲備量的增加直接影響到融資能力的提升。(二)劣勢分析w1.流動資產(chǎn)部分代表企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力房地產(chǎn)企業(yè)有形資源包括土地、廠房等不動產(chǎn),生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸工具等固定資產(chǎn),原材料、產(chǎn)品、流動資金等流動資產(chǎn),在很大程度上代表著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,中小型房地產(chǎn)企業(yè)有形資源實力明顯落后,自籌資金能力不足,不易得到外部資金的支持。2.企業(yè)的信用能力和負(fù)債能力和信用額度房地產(chǎn)企業(yè)的無形資源主要包含信息資源(新技術(shù)、新材料的獲得渠道等)、政策資源、品牌資源(企業(yè)及產(chǎn)品的知名度、客戶的忠誠度)、組織資源、企業(yè)信譽(yù)、社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等,無形資源占優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)表明其具備良好的信用品質(zhì)和較高的還債能力,能爭取到更高的信用額度,融資能力就比較強(qiáng)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)無形資產(chǎn)的競爭力根本無法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相提并論,不能及時得到銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的資金支持,在融資時處于弱勢地位。3.自籌資金的來源2007年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金總額為11772億元,同比增速為36.9%,占全部資金來源的31.60%。事實上,中小型房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占全部資金來源的比例要遠(yuǎn)低于31.60%。其很大一部分的自籌資金由商品房預(yù)售收入轉(zhuǎn)變而來,而預(yù)售收入大部分來自購房者的個人住房貸款。中小型房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足,過高的負(fù)債比率增加了企業(yè)的風(fēng)險,使企業(yè)融資能力大受影響。4.中小企業(yè)融資現(xiàn)狀中小房地產(chǎn)企業(yè)不具備上市融資的條件,難以通過股權(quán)融資。現(xiàn)實中,中小房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題只有兩條途徑,一是向銀行貸款,一是向民間借貸。然而,銀行對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件極為嚴(yán)苛;民間借貸利率高,融資風(fēng)險極大。融資渠道受限、融資成本過高,嚴(yán)重影響到中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。5.不愿貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)我國中小房地產(chǎn)企業(yè)逃廢債務(wù)的現(xiàn)象屢見不鮮,銀行為規(guī)避風(fēng)險,多不愿貸款給資信等級低、缺乏抵押資產(chǎn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。手續(xù)繁雜、抵押擔(dān)保條件苛刻以及貸款成本高成為中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的三大難題。(三)風(fēng)險分析o1.建立中小企業(yè)信貸監(jiān)督機(jī)制2009年1月,銀監(jiān)會對各項信貸監(jiān)管規(guī)章、政策和指引進(jìn)行了評估和梳理,從10個方面對有關(guān)信貸監(jiān)管規(guī)定和要求做出調(diào)整。明確督促各主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(含政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行)按有關(guān)要求設(shè)立小企業(yè)信貸專營服務(wù)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對小企業(yè)的金融支持。這對于金融危機(jī)中面臨資金困境的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是雪中送炭。2.我國中小企業(yè)短期金融市場政策環(huán)境2008年12月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的“金融30條”中提出,要穩(wěn)步發(fā)展中小企業(yè)集合債券,開展中小企業(yè)短期融資券試點(diǎn);央行在年度工作會議上,也提出了要繼續(xù)開展中小企業(yè)短期融資券試點(diǎn),研究在銀行間市場推出高收益?zhèn)椭行∑髽I(yè)集合債券,緩解中小企業(yè)融資困難。這種政策環(huán)境傳遞了2009年直接融資將成為企業(yè)資金重要來源的信號。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,這無疑是重大利好。3.實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的必要性對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,專業(yè)化戰(zhàn)略是其生存之道。實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略在分散企業(yè)風(fēng)險的同時,也分散了企業(yè)的資金和管理。而開發(fā)房地產(chǎn)商品一旦資金有缺口,不但新產(chǎn)品開發(fā)跟不上,原有產(chǎn)品的開發(fā)也會難以為繼。(四)風(fēng)險分析t1.房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大幅下滑的困境受金融危機(jī)影響,2008年起我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入持續(xù)低迷期。人們購房意愿大幅下跌,對房價下跌的預(yù)期加重,投資客大量退出市場。未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨市場需求大幅下跌的困境,銷售難度加大。民間資金及熱錢同時看空地產(chǎn),中小型地產(chǎn)企業(yè)融資渠道將會縮小。2.房地產(chǎn)的再保鏈?zhǔn)揭酝康禺a(chǎn)企業(yè)拿到土地就可以在市場上再融資,圈到更多的錢,然后再囤地,但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條隨著房地產(chǎn)市場低迷而斷裂。中小型房地產(chǎn)企業(yè)再融資的數(shù)量劇減,地產(chǎn)再融資獲批的可能性越來越小,融資成本也將隨之上升。3.銷售速度放松隨著樓市成交量的下降,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈全面收緊。銷售速度放慢導(dǎo)致資金回款滯緩,直接影響到中小型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)。嚴(yán)峻的外部條件使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力,甚至面臨資金鏈斷裂的危險。三、提高中小型房地產(chǎn)公司的融資能力的對策和建議中小房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營水平要提高從資金層面來看,專業(yè)化戰(zhàn)略是當(dāng)前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的正確選擇,有利于緩解企業(yè)資金壓力,形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和核心競爭基礎(chǔ)。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍偏小,遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在相當(dāng)長的歷史時期內(nèi),中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高專業(yè)化經(jīng)營水平,避免片面地貪大求快。根據(jù)資金、設(shè)備、人才、技術(shù)、商品的不同,實行垂直分工或水平分工,追求核心能力的提高,為后續(xù)從事多元化經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。提高企業(yè)信用,推動融資方案制定,與銀行建立信貸關(guān)系企業(yè)資信等級的高低直接決定融資方式的優(yōu)劣和融資額度的大小。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理,在建設(shè)和營銷過程中建立和深化自己的品牌,樹立以信用為本的經(jīng)營理念,強(qiáng)化信用意識。一方面要規(guī)范和完善企業(yè)財務(wù)規(guī)章制度,定期提供全面準(zhǔn)確的財務(wù)信息,提高自身資信等級;另一方面,根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和不同發(fā)展階段的融資需求,提前制定科學(xué)的融資方案,與銀行建立授信關(guān)系。按照貸款合同規(guī)定的用途使用信貸資金,嚴(yán)格執(zhí)行與銀行約定的還款計劃,注重資信體系的建設(shè)。引入戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略合作是房地產(chǎn)企業(yè)融通資金的有效途徑。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司的合作。在合適的時機(jī),引入戰(zhàn)略投資者,爭取獲得多方投資者的支持