冊1、管理構架管理處按綜合一體化管理七大服務內容(房管、安管、車輛、清潔、綠化、維修、社區服務)擬設相應的管理部門，縱向關系及內部管理機構見圖標：2、管理處職責1)負責對[名都花園]實施綜合一體化管理，在物業管理業務方面接受公司的指導和監督。管理。3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。5)定期對房屋、公共配套設施進行維修與養護。6)負責業主住宅或商鋪的裝修審批、協調違章處理和落實投訴處理。7)負責開展豐富多采的社區文化活動。8)負責擬定小區月工作計劃。9)負責周檢工作，并做好記錄，接受開發商、名星物業管理公司、業戶和業主管委會的監督檢查。10)積極參加創建安全文明小區、省優小區的評優活動，提高管理服務水平。11)負責[名都花園]的安全防火工作。12)協調與供水、供電、供氣、工商等與物業管理有關部門的關系，有效開展工作。3、移交接管工程竣工驗收合格，達到移交標準后，開發商與物業管理公司各指定一名領導負責移交接管事宜。具體步驟如下：4、業主/住戶入住管理入住流程圖：驗證→發放資料→交費→驗房→鎖匙發放1)驗證A．入住通知書原件、購房合同復印件一份；B．業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件每人一份；C．業主及家庭成員(或同住人)一寸照片每人一張；2)資料發放與保管A．發給業主保存的資料：a.業主手冊(包含業主公約、裝修管理規定等)；b.安裝空調管理規定；c.收費項目一覽表；B．發給業主填寫并需回收的資料a.業主手冊：經業主和物業管理處簽約后，業主和物業管理處各保留一份；b.業主家庭情況登記表；c.裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，原件留物業管理處存檔。C．物業管理處按業主/住戶的棟號和房號建檔編號，檔案中包括：a.入住驗房表；b.業主家庭情況登記表；c.裝修申請表；3)交費A．按入住通知書發出的日期為準收費(或開發商另有規定);B．水電押金:(或開發商/物業公司代為開戶)a．辦理入住時交納；b．在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據辦理退款手續。C．維修基金按武漢市政府有關規定收取。4)驗房：按《房屋接管驗收標準》驗房5)鎖匙發放，業主簽收。5、房管保修工作管理1)保修工作流程：驗房→申報→維修→驗收業主/住戶在物管員陪同下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格后，雙方簽訂“業主/住戶入住驗房表”，此表交回管理處存檔并領取鎖匙；驗收不合格a．業主/住戶必須在三日內將此表交回物業管理處，由物業管理處負責聯系或安排維修事宜；2)申報維修a．住戶從領取鎖匙之日起三天之內，持“業主/住戶入住驗房表”到管理處，由物管員在“保修登記表”上登記；b．“保修登記表”上須明確住戶預約時間、聯系電話等；c．物管員在預約的時間內，及時填寫“遺漏工程整改通知書”委派維修人員或通知施工單位進行維修。3)保修期內維修a．大、中修由物業管理處通知開發單位負責維修，小修、急修由管理處派員維修，相關費用從原施工單位之質保金中支付；b．業主/住戶必須在場。4)驗收住戶、物管員和維修人員三方到場驗收，并簽字認可。原則：全面推行ISO9001：2000質量管理體系。小區內日常機電運行、管理事務、治安、車輛、清潔、綠化、社區文化、設施維護保養納入ISO9001：2000規范運作范疇，嚴格執行《機電設備管理手冊》、《消防工作手冊》、《維修工作手冊》、，《房管工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《小區清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》、《社區文化工作手冊》，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。日常各項工作，分別見圖標：(1)物業管理事務物業處對[名都花園]的日常物業管理事務，按照ISO9001：2000質量體系《房管工作手冊》規范運作。如下表：工作內容處理用戶申報、投訴、巡視、跟蹤監督；學習、培訓、整理檔案、走訪、工作標準跟蹤監督常：3遍/天；入伙期間：8小時/天；巡視常：2遍/天；入伙期間：8小時/天走訪回訪處理率：100%；回訪記錄100%檢查內容及處理方法檢查項目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.外觀檢查處理方法1.記錄巡視發現的問題，收集住戶的反饋意見；2.對巡視中發現的問題，分類進行處理：1)填寫意見轉呈表；2)發現的維修不合格，填寫巡視記錄，聯絡工程組維修；3)即行關閉輕微不合格項目；4)發現違章行為按“違章處理規定”執行；5)發現的嚴重不合格，填寫糾正措施報告。考核標準平時日檢、周檢、月檢按ISO9001：2000質量體系考核標準；年終按國家建設部對“省級城市物業管理優秀示范小區”的考核驗收標準(2)機電運行與保養：小區內公用設施機電運行、養護運作按照ISO9001：2000質量體系《機電設備管理工作手冊》規范運行。如下表：主要內容運行組值班：保障小區供水、供電等正常運行并作好記錄；巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責機電設備、設施的各項維修、保養工作，并做好記錄；定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目低壓配電柜；防盜監控系統；消防栓；疏散出口指示燈；干粉滅火器。處理方法按照ISO9001：2000標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報物業經理并提出糾正措施。考核標準日常周檢、月檢考核按ISO9001：2000質量標準年終考核按省級“優秀示范小區”標準考核(3)日常維修養護：小區及公用設施維修、養護運作按照ISO9001：2000質量體系《維修工作手冊》規范運作。如下表：工作安排處理用戶申報、投訴；巡視；跟蹤監督；學習、培訓、整理檔案、走訪、回訪、24小時機電運行主要工作房屋本體樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，工作內工作內容3-4年全面修補刷漆一次。天面：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發現破損及時修補。公共設施污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補道路車場：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、供電：每月細檢一遍，發現問題及時修補；公共照明：每月檢查一遍，發現問題及時修復；檢查內容及處理方法檢查項目地基基礎；墻體；樓梯扶手；防水層；消防設施；標示；樓板地面磚；上下水管；設備房；清潔設備處理方法按照ISO9001：2000標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報物業經理并提出糾正措施。考核標準平時日檢、周檢、月檢按ISO9001：2000質量體系考核標準；年終按國家建設部對“省級城市物業管理優秀示范小區”的考核驗收標準(4)治安、消防、車輛管理：按照ISO9001：2000質量體系《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》規范運作。如下表：工作安排定崗檢查進出口、停車場：24小時流動巡查消防設施：1遍/周小區安全，車輛運行，違章行為：24小時車輛保管：24小時突發事件：5分鐘內責任安管員到達現場學習訓練學習法規：1次/周訓練：2次/周演示培訓：1次/周檢查內容及處理方法檢查項目查可疑人員和外來人員；查違章停車、違章裝修；查室外施工、搭建情況；查高空拋物，亂扔垃圾現象；查破壞綠化、占用綠地現象；查漏水、漏電現象；查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法按照ISO9001：2000標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報物業經理并提出糾正措施。考核標準平時日檢、周檢、月檢按ISO9001：2000質量體系考核標準；年終按國家建設部對“省級城市物業管理優秀示范小區”的考核驗收標準(5)清潔保潔管理：按照ISO9001：2000質量體系《小區清潔工作手冊》規范運行。如下表：工作安排地面清掃；垃圾清運；樓道清掃、噴藥；