長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。2023年房地產估價師-房地產估價理論與方法考試歷年高頻難、易錯點試題甄選答案（圖片大小可自由調整）答案解析附后第1卷一.單項選擇題(共15題)1.下列選項中，不屬于房地產損害賠償類型的是（）。A.因工程是施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產價值減損B.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照等，造成臨近房地產價值減損C.因錯誤查封，給房地產權利人造成損失D.因房地產轉讓稅收政策變化，導致所有權人推遲轉讓方案的損失2.在交易達成后立即或在短期內（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格是（）。A.現貨價格B.期貨價格C.現房價格D.期房價格3.評估某加油站的抵押價值，估價對象的財產范圍包括（）。A.加油站的特色裝修B.加油站的特許經營權C.加油站內的車輛D.加油站的加油機4.某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.1165.在采用假設開發法中的靜態分析法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（）。A.未知.需要求取的待開發房地產的價值B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費C.銷售稅費D.開發成本.管理費用和銷售費用6.估價中的不同意見記錄（）。A.應作為估價資料保存B.不應作為估價資料保存C.由估價機構決定是否保存D.依委托人的意見決定是否保存7.處分共有的房地產，應當經占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A.1/2B.1/3C.2/3D.2/58.下列選項中，不屬于建立比較基礎應進行的工作是（）。A.統一財產范圍B.統一付款方式C.統一稅費負擔D.統一成交日期9.下列關于估價依據的表述中，正確的是（）。A.選取估價依據應具有針對性，主要是根據價值時點和估價對象來選取B.估價機構不得指定嚴于估價標準的企業標準C.《房地產估價規范》《房地產估價基本術語標準》是效力最低的估價標準D.不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同10.在估價機構多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業務的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受11.下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價12.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍，該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現在的價格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.1272313.下列選項中，通常情況下不屬于房地產估價機構為抵押貸款前階段所提供的服務是（）。A.抵押價值評估B.貸款項目評價C.抵押成數測算D.抵押權人有關風險提示14.某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489．99B.495．53C.695．53D.800．0015.成本法的本質是以房地產的（）為導向求取房地產的價值。A.建筑規模B.基礎成本C.重新開發成本D.建后利潤二.多項選擇題(共15題)1.公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現的價格。A.賣方和買方掌握必要的市場信息B.賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D.賣方和買方追求各自利益的最大化E.賣方和買方急于完成交易2.房地產估價是估價行業的主體，原因不包括（）。A.國家法律規定B.房地產是所有需要估價的資產中價值最大的C.房地產“量大面廣”，而其他資產的數量相對較少D.房地產需要估價的情形較多，而其他資產需要估價的情形較少E.房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身3.根據有關統計資料，對某類房地產的價格統計數據整理如下表，其中，2012年的房地產價格統計數據缺失。則關于該類房地產價格的說法中，正確的有（）。某類房地產2010年到2015年的價格（單位：元/平方米）A.利用平均增減量法，2012年的趨勢值為8150元/平方米B.利用平均增減量法，2015年的趨勢值為9125元/平方米C.利用平均發展速度法，2012年的趨勢值為8128元/平方米D.利用平均發展速度法，2015年的趨勢值為9150元/平方米E.利用平均發展速度法，2015年的趨勢值為9230元/平方米4.運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格比較基準，主要包括（）等。A.統一采用總價B.統一價格單位C.統一付款方式D.統一面積內涵和大小E.統一房地產范圍5.影響房地產價格的經濟因素主要有()。A.經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B.社會發展狀況、房地產投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E.人口數量、行政隸屬變更、居民收入6.關于房地產估價的本質，下列說法正確的有()。A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產評估是評估房地產的價格而不是價值C.房地產估價就是為當事人提供價格保證D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內E.房地產估價既是一門科學又是一門藝術7.下列關于房地產估價師職業道德的表述中，正確的有（）。A.誠實正直，公正執業B.為了提高業務水平，承接超過自己專業能力的估價項目C.未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用E.不得以估價師的身份在非自己估價的估價報告上簽字.蓋章8.房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。A.房地產估價報告使用期限B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定9.下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節功能稅種的有（）。A.企業所得稅B.個人所得稅C.印花稅D.營業稅E.契稅10.一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術報告E.估價結果報告11.關于投資價值和市場價值的說法中，正確的有（）。A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B.評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般收益率C.評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高收益率D.投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為（如購買行為）能夠實現的基本條件E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的12.按照房地產基本存在形態劃分，房地產價格包括（）。A.土地價格B.單位價格C.樓面地價D.建筑物價格E.房地價格13.關于房地產估價長期趨勢運用的說法，正確的有（）。A.長期趨勢法一般不適用對估價對象當前價格水平的測算或估價B.對價格存在明顯季節波動的估價對象適宜采用移動平均法消除季節波動影響C.數學曲線擬合方程Y=a+bX參數通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預測方法的主要依據是估價對象或類似房地產歷史價格的變動規律E.可以用來比較兩類房地產的價格發展潛力14.下列房地產狀況的描述中，屬于房地產權益狀況描述的有（）。A.住宅已設定抵押權B.地塊的規劃條件中對容積率.建筑密度及建筑高度的規定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀15.下列各項中，屬于其他相關定著物的有（）。A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺E.樹木三.判斷題(共5題)1.某房地產估價機構在交付估價報告時，由于負責評估的張估價師出差外地，所以估價報告中以其印章代替簽字。（）2.房地產價格是由房地產的使用價值.稀缺性和有效需求三者結合而產生的。（）3.在假設開發法的動態分析法中，開發完成后的房地產價值是未來開發完成時的房地產市場狀況下的價值。（）4.可變現凈值是指資產正常對外銷售所能收到現金或者現金等價物的金額。（）5.房地產的投機可能導致房地產價格上漲或下跌，不會穩定房地產價格。（）第2卷一.單項選擇題(共15題)1.新開發區土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發區在初期，土地市場和房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設開發法2.下列關于總價格.單位價格和樓面地價的表述中，錯誤的是（）。A.房地產的總價格一般不能完全反映房地產價格水平的高低B.房地產單位價格一般不能反映房地產價格水平的高低C.樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低D.樓面地價是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格3.房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多4.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%5.路線價法與一般的市場法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整僅進行“房地產狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值6.通過市場調研，獲得某類房地產2012年至2016年的價格分別為13405元／m2、13565元／m2、13730元／m2、13905元／m2、14075元／m2，則采用平均增減量法預測該類房地產2018年的價格為（）元／m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.57.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓的經濟折舊為（）萬元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.408.假設開發法中，關于后續開發經營期的表述中，正確的是（）。A.開發經營期的起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發完成后的房地產開發完成的日期B.建設期的起點與開發經營期的起點不同C.銷售期是自未來開發完成后的房地產開始銷售時起至其售出時止的時間，不會與建設期重合D.運營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日，終點是未來開發完成后的房地產的一般正常持有期結束之日或經濟壽命結束之日9.下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為證券發行提供參考依據的估價B.為房屋征收補償提供參考依據的估價C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考D.為委托人確定要價提供參考依據的估價10.下列選項中，屬于收益性房地產的是（）。A.空置未用的出租公寓B.圖書館C.體育場館D.醫院11.某宗房地產交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.265912.凈收益測算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是（）。A.有效毛租金收入B.有效毛收入C.凈收益D.潛在毛租金收入13.張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.0414.根據《中華人民共和國刑法》，承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處（）年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。A.3B.5C.7D.1015.評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率二.多項選擇題(共15題)1.下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的有（）。A.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關C.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關D.房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或數學模型來量化E.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降2.下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的3.在房地產估價中，下列屬于房地產以外的.作為房地產附屬財產的價值的有（）。A.土地價值B.電器設備價值C.特許經營權D.商譽E.債權債務4.下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的5.理論上房地產的供求狀況可分為（）。A.全國房地產總的供求狀況B.本地區房地產總的供求狀況C.全國同類房地產的供求狀況D.本地區同類房地產的供求狀況E.全國不同類型房地產供求狀況6.決定某類房地產供給量的主要因素有（）。A.該類房地產的價格水平B.消費者的收入水平C.該類房地產的開發成本D.該類房地產的開發技術水平E.房地產開發企業對未來的預期7.在獲取估價業務中，估價機構和估價師通過與估價需求者溝通，根據所了解的估價目的、估價對象等情況，從（）等方面，衡量是否承接該估價業務。A.是否超出了本機構的業務范圍B.是否有良好的關系C.是否與自己有利害關系或利益沖突D.自己的專業能力是否能夠勝任E.該估價業務的風險程度8.關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的是（）。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值C.在其他條件相同時，無租約限制條件下評估價值大于有租約限制條件下出租人權益價值D.房屋征收評估應評估無租約限制價值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變9.某估價機構為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內估價機構對此估價報告()。A.均要負法律責任B.在經過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估C.經過1年之后需重新對該商品住宅進行評估D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續有效，不需要重新評估10.一般來說，房地產價格等于“開發成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩定B.自由競爭的市場環境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發建設E.成本和效用變動不同步11.判定工業房地產區位優劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產品和原材料運輸12.運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。A.交易情況修正B.市場狀況調整C.房地產狀況調整D.劃分路線價區段E.制作價格修正率表13.下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產使用管制B.異議登記C.設立了抵押權D.住宅帶有上學指標E.被人民法院查封14.下列有關房地產估價的本質，表述正確的有（）。A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值B.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C.房地產估價可以提供價值意見，也可以作價格保證D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內E.房地產估價既是一門科學又是一門藝術15.下列各項商品之間互為互補品的有（）。A.住宅與其配套的娛樂房地產B.二手房和新建房地產C.城市郊區的住宅與高速公路收費D.經濟適用房與普通商品住宅E.住宅與其配套的商業房地產三.判斷題(共5題)1.城市經濟發展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，這種房地產價格上漲屬于房地產自然增值。（）2.判定房屋新舊程度時，五成新的房屋為基本完好房。（）3.一般而言，房地產價格與利率正相關，利率上升時房地產價格會上升，利率下降時房地產價格下降。