名雅居項(xiàng)目銷售策劃報(bào)告書奧域置業(yè)二零零五年四月二十日乘一、亮鹽肇慶桑市房庭地產(chǎn)當(dāng)經(jīng)濟(jì)武宏觀湯分析郵20本05昆年肇警慶市指區(qū)房鼻地產(chǎn)為市場(chǎng)斑走勢(shì)萬。受癢國家僅宏觀心調(diào)控睬的影滲響房毒地產(chǎn)里建設(shè)圓開發(fā)徐速度腦放緩搞，開邊發(fā)成趁本增地加，妹商品慎房可舌供量坊減少紫導(dǎo)致混存量罪減少健，房持地產(chǎn)滑業(yè)繼奧續(xù)保虹持良信性健鍋康發(fā)仁展的收局面末。商幣品房?jī)?chǔ)價(jià)格狹近期明內(nèi)繼畫續(xù)趨句升，術(shù)主要撿影響頂因素?fù)в卸嗖莘矫鎴F(tuán)：善一是撿銀行件調(diào)控悉政策鹽導(dǎo)致仿商品少房成部本增蹦加；句二是檔建筑將材料們價(jià)格乳繼續(xù)朱上升凳；三拘是國嬸家對(duì)女土地心供應(yīng)揪限制要，市細(xì)區(qū)土迎地存秒量緊梳缺導(dǎo)辱致價(jià)熔格上喊升；址四是躲市場(chǎng)擇競(jìng)爭(zhēng)廟十分銅激烈釋和樓繁盤開綿發(fā)建喘設(shè)水伯平素猾質(zhì)要匆求不潛斷提美高；冒五是乎周邊才縣（方市）疑區(qū)以少及外碌地居裂民到壇來肇閃慶市隙區(qū)購墓房置酒業(yè)不耕斷增蠅多帶前來樓焰價(jià)向穗高波協(xié)動(dòng)。爛一、區(qū)房地鹽產(chǎn)商美品房魚開發(fā)粗規(guī)模事放緩弊根據(jù)秤肇慶脹市區(qū)徹調(diào)查聚綜合糠資料柜顯示遷：轟20閘05顯年肇諷慶市節(jié)區(qū)商裹品房護(hù)開發(fā)亦總計(jì)窗劃規(guī)間模為弄14辦0悲萬平乏方米梯（包準(zhǔn)括上顫年結(jié)箭轉(zhuǎn)到享今年亮繼續(xù)山施工輝的建絨筑面睛積和重目前碌新開辦工或住準(zhǔn)備皇在年臣內(nèi)新樓上的踢計(jì)劃京面積嫁），貢比上日年（務(wù)全年堅(jiān)）減對(duì)少擱16疤萬平為方米可，下碧降累10證.2旋6%糖。其歇中商像品住夜宅為葛12趟4獵萬平玉方米絞，比經(jīng)上年捆減少駐10汗萬平瞇方米添，下材降摘7.諷46榴%尚。庫二、叔商品憤房可遺供量輸預(yù)測(cè)籃根據(jù)茄市區(qū)旱上年虧商品升房竣劉工率幻37凡.0趟2%榴推算娃今年投（全協(xié)年）絞商品遮房竣和工面伯積可裳達(dá)共52央萬平員方米豬，加月上上爐年空妄置面肆積經(jīng)墊運(yùn)算優(yōu)后預(yù)凈測(cè)今張年全景年商朽品房仁可供抵量為沒77獲萬平惜方米茅，其對(duì)中商合品住槍宅可厘供量呀為朱59欣萬平土方米分。渣三、軍商品持房銷順售量厲及價(jià)輝格情埋況預(yù)示測(cè)建調(diào)查禿27爆個(gè)樓殿盤（挪別墅駁樓盤態(tài)不包距括在斷內(nèi)）歷，綜琴合住周宅銷毯售套唐內(nèi)面爸積為蠶38用52烏6師平方軍米，扮比去寇年同睛期調(diào)吼查數(shù)掠減少獻(xiàn)62鼻47謙2列平方智米，遇下降線61稀.8莫5%盲；總精銷售豬金額剪為疑90綢76緞.7莖2獄萬元燈，每寇平方笨米平伙均售衣價(jià)為筐23余56句元，朋比上味年調(diào)錫查數(shù)哲增加懲37論元，欲增長(zhǎng)兼1.爬60石%迅，綜化合價(jià)財(cái)格指扯數(shù)為獎(jiǎng)10寧1.醒60循%盡。案根據(jù)常上年湖商品何房銷捕售率基為據(jù)67破.9燃6%笨和目位前銷咐量情膽況，服預(yù)測(cè)怪今年玻商品鋒房銷咸量可折達(dá)考52志萬平茂方米笑，其禿中住落宅性45倚萬平促方米駕。預(yù)扔測(cè)城超區(qū)商袖品房隸空置喜面積蛋由上院年底仿25益萬平嗓方米倍降至涌22對(duì)萬平嬸方米紐，其信中商匹品住張宅由別14遵萬平過方米沃降至唇10鍛萬平古方米蹲。洋預(yù)測(cè)解今年姓全年救商品園住宅吩銷售像價(jià)升槳幅為點(diǎn)每平盛方米均上升番10體0益元左聲右。炊四、書肇慶你市區(qū)稈重點(diǎn)軌樓盤彩的樓慨層價(jià)衫格情炕況猜根據(jù)反調(diào)查眼資料悄顯示想：今在年堤1搬－桃2箱月肇良慶市耗區(qū)新寫開發(fā)誕重點(diǎn)回樓盤燦（不則包括爽舊樓險(xiǎn)盤）女樓層刃住宅永最高俱價(jià)每密平方撕米為章45栗00疾元；囑中價(jià)冒（一蠢般價(jià)課）為境35屆00親元左謠右；膜最低稍價(jià)為慌18叨50六元筆五、設(shè)肇慶贏市區(qū)吹重點(diǎn)落樓盤指住宅雙銷售痰人群緒結(jié)構(gòu)棉比例艇情況夸今年留1每－做2梳月肇邀慶市防區(qū)重敲點(diǎn)樓擁盤住賭宅銷振售人莖群結(jié)斷構(gòu)比幅例：忙分為捏肇慶扔市區(qū)蠶居民辟購買孕綜合晴數(shù)占撇70刺.0危6%攤；周腫邊縣珍（市很）區(qū)頌（包肯括云勸浮、霸羅定盒、郁曬南、癢新興省以及狼高要坦，四繡會(huì)、委廣寧母、懷企集、委封開寒、德仗慶等鋪）占紫22杏.1陣1%舍；以哲及港月澳臺(tái)沃，外暖商及枯外地霧來購汁買占愈7.見83偵%斬。調(diào)規(guī)查資市料表菠明各旅個(gè)樓悅盤銷軌售人測(cè)群結(jié)貝構(gòu)比念例有醋所不部同。萄二、寄項(xiàng)目扭概況蹈溝1、帆概況塘。導(dǎo)項(xiàng)目夠位于勤肇慶婚市芙魔蓉公級(jí)園旁到嘉仕陽翠苑輕西側(cè)橋，南怨北朝陣向，賀樓高楚九層阻，原涉用途肺為海杯事局小招待段所，儲(chǔ)內(nèi)設(shè)謙置套蓮房標(biāo)倒準(zhǔn)間膛、電漆梯井斯、會(huì)蛇議室暮、食劃堂布萌局等柱，總妖建筑梳面積區(qū)約估55參30魚.9勤m饅2，閑樓后以院約嗚有8出00面平方工米停僑車空樹地；促約停榨放2撞0多法臺(tái)小喇車；莊項(xiàng)目餃東面遞是與恐芙蓉俯路、調(diào)芙蓉記公園繩（片煩區(qū)內(nèi)緣主干緒道）巡相通滴僅隔起幢嘉固仕翠做苑住屑宅小它區(qū)，趣南前訊方是劃國稅似局辦震事處葬，西丈面連施通西鍛江路廚（肇旱慶市河道路灑主干強(qiáng)道）水相隔型僅隔教幢舊雄住宅工商品銳樓，移北面槍是住肢宅小認(rèn)區(qū)；抬項(xiàng)目煎位于仆的片析區(qū)是震肇慶坡市房損地產(chǎn)無發(fā)展籌最為貴成熟陸的區(qū)供域，框由于苦毗鄰倡體育玉中心史、郵釣電局政、醫(yī)夕院、狀星湖港旁、屬大型倘酒店東等，捧周邊繭1公磚里半宋徑是晶肇慶騎市飲敵食、六娛樂床事業(yè)增最發(fā)王達(dá)地繁區(qū)，封售價(jià)芒最低妹20滾00秀元/絹m2蟻，最隨高3描60叼0元糞/m促2，邊住房練條件判和房奪價(jià)居缺肇慶忽房地狀產(chǎn)最榨高水匹平，斯該片甲區(qū)銷謊售方畏面一療直是絕肇慶影市本允地、六外地祥置業(yè)件者首式選；梳由于傾周邊鬧的商鍛業(yè)發(fā)味達(dá)，緒該片霜區(qū)的腰二手凝租售屢市場(chǎng)戀最為夾活躍峰，尤沫其租征金方水面是禽肇慶漿租金施市場(chǎng)養(yǎng)的風(fēng)架向標(biāo)奴；著三腳、擴(kuò)房地像產(chǎn)妥市場(chǎng)嘉調(diào)查灶和驅(qū)具體域分析莊體育櫻中心桐板塊連二級(jí)某市場(chǎng)謝重點(diǎn)榜樓盤藥銷售自價(jià)格盾調(diào)查增情況壺表糕（2諷00刺4年推～2斤00仁5年裙開發(fā)向樓盤塔）楚發(fā)展版商誦樓盤迅名稱幫地理理位置殼售梳價(jià)元敗/m啄2某百花厲園房剪地產(chǎn)納陽光只華庭供橋北開路利21棟00躲御景巧房地廟產(chǎn)開數(shù)發(fā)有于限公床司澡御景米花園艇體育準(zhǔn)路冠26失00傷星荷鞭花園伍房地菠產(chǎn)望星荷續(xù)豪苑壟三期盲翠星罪路勞31燒00導(dǎo)新世嚴(yán)界房四地產(chǎn)究新世博界花絡(luò)園猴新湖舒苑B標(biāo)9腹27倒84胃創(chuàng)展易實(shí)業(yè)太發(fā)展機(jī)芙蓉殃軒重芙蓉害西術(shù)25故60蔽漢一倉房地驗(yàn)產(chǎn)有鐵限公穿司蜻翠庭相湖軒作康樂僵北路熱27餓00智嘉仕插翠苑脂房地塘產(chǎn)督嘉仕舟翠苑寶芙蓉坡西產(chǎn)26勒80餓廣宇協(xié)房地喘產(chǎn)開穩(wěn)發(fā)有住限公露司置山水掀晴天且新湖逢路慧28膚00接僑興恥實(shí)業(yè)晝康樂蟻明庭兼西江吃路稈23紡00竿結(jié)論對(duì)：舍由表露分析充，體縱育中物心板擺塊二撲級(jí)市誦場(chǎng)最村低售冬價(jià)（必套內(nèi)早均價(jià)是）2嫩10取0摸元/晶m2厲，稻最高慈售價(jià)僅（套驗(yàn)內(nèi)均練價(jià)）滅31飲00猶元/吵m2芳，均票價(jià)乓（套罷內(nèi)均濫價(jià)）侮26梯24幫元/掏m2悉，而賊體育雪中心荷板塊梁中子賞板塊茫芙蓉威公園蛋板塊洗最低森價(jià)約（套把內(nèi)均齡價(jià)）政康樂劣明庭蔽23庭00被元/堡m2掏，辟最高榜售價(jià)世（套貫內(nèi)均答價(jià)）棗26掠80驕元/礙m2驗(yàn)，均告價(jià)吃（套姨內(nèi)均斜價(jià)）辰25貢13暗元/定m2唯，帆本項(xiàng)鍬目是敘介乎紫于二果級(jí)物把業(yè)與種三級(jí)昆物業(yè)睡之間鵝，因頌此定候價(jià)必緣須考悼慮參握考到巨二級(jí)堆市場(chǎng)估的定狹位，踢也要壤考慮旬參考悶到三恢級(jí)市義場(chǎng)的馬定位慰。狠2、活項(xiàng)目趣附近遣租金石參考診資料組：（醬20艘05塞年3變?cè)路莘荩┟氲攸c(diǎn)給內(nèi)容廢租金中（元化/月論）體芙蓉層公園課東側(cè)根三樓態(tài)53竊平米遙二房斑一廳且不帶范家私呀40寄0史芙蓉還公園臘西側(cè)椒六樓央35丹平米截一房許一廳姻帶家頌私債55若0抽百花半園桃理花苑銜三樓毫40趁平米辭一房本一廳掛不帶據(jù)家私子50分0妨芙蓉液公園偵順景莫六樓溜65喊平米百二房劣二廳掘不帶衣家私鉤60樓0莖結(jié)論理：躲體育弱中心解板塊較的租擺賃市導(dǎo)場(chǎng)是嘩肇慶徑城區(qū)臭出租臺(tái)率和歡租價(jià)拳最高驕的區(qū)縣域，托主要糕客戶戰(zhàn)是集漿聚在套以體味育中刷心為侮核心浪的為年數(shù)眾皇多的盒商業(yè)批白領(lǐng)撥、打?yàn)a工一逼組、株娛樂砍公關(guān)偽小姐伐等，撕而租肯賃市殘場(chǎng)又型是以知小戶戰(zhàn)型一伴房一盆廳及夫單間諷最為譯緊俏叢，主陷要原顛因是預(yù)該類貴適合眠獨(dú)立裂性較災(zāi)強(qiáng)、賊經(jīng)濟(jì)絕能力渴較強(qiáng)元、注固重個(gè)切人私抖生活諸的客混戶群催，為畜此，紗本項(xiàng)信目定粘位應(yīng)求科學(xué)攻的細(xì)跌分市柳場(chǎng)中扔找到承屬于簡(jiǎn)自己稼的領(lǐng)霞地。輪3.扒項(xiàng)目筐附近馳三級(jí)善市場(chǎng)赴放盤炒情況腐地注再點(diǎn)轟內(nèi)執(zhí)騙脊容槍購房侵總額鏡單價(jià)消（元濟(jì)/m堆2）迎芙蓉寧西一觀街3拾3號(hào)抖八層散南向丹91蟻平雷方米籌95銳,0針00俊元陣10賽43帖.9館6稱芙蓉箏二街艇18儲(chǔ)號(hào)駐七樓很60床平守方米冠98肺,0閱00少元乎16愧33塑.3球3藍(lán)芙蓉毛西一賤街3鹿3號(hào)苦2棟圈九層筑86隸平膜方米善95捧,0辟00纏元絡(luò)11擦04狐.6艘5岸康樂溉北路梨翡樓翠小畢區(qū)窩七層鴨88蜘平我方米材11讀00溫00渴元賊12穿50壤芙蓉嬌西二移街新學(xué)華苑遙九層構(gòu)70粱平跪方米這88濱,0工00盲元世12唉57魯.1使4恢康樂懶北路鬧建和針樓品八層潛11秀7擴(kuò)平方瓦米令15也5,掛00絡(luò)0元購13雖24吸.7速9瀉芙蓉邊街芙佛蓉大尿廈嘴二層幅10悔3訓(xùn)平方享米嘴12欄5,渴00青0元款12醫(yī)13期.5眉9大芙蓉聽西一身街九荷號(hào)樣七層柏85宋平捆方米拐15面0,武00彎0元錄17塌64剩.7噴1厲星荷暮豪苑災(zāi)六層藍(lán)東2害38看平繞方米智75巴0,盜00拘0元久31劍51胖.2錄6其新世朝界花容園腳一層呢東1蘇25愁平千方米置33禽5,浪00餐0元那26敞80糖芙蓉很路芙劉蓉雅咱居抄八層思75孔平牛方米燕13假5,穴00深0元妥18穩(wěn)00舊芙蓉內(nèi)路嘉嘩士翠蝕園殘八層舉13喘3阻平方個(gè)米娃35許5,懂30幅0元樣26態(tài)71溉芙蓉溫雅居針八層權(quán)63俗平凝方米嘗14撓0,阻00罩0元潔22拼22摔芙蓉沙西二扭街康瓦樂名按庭選三層擾59瓜平阻方米鑰14雹0,混00倡0元蜜23備72強(qiáng)芙蓉夕路芙虛蓉雅圈居境八層脆75百平須方米喇13省5,獸00含0元餓18之00較芙蓉莊西街具六層攪58絕平賄方米訂95哀,0吳00食元要19鼠00用芙蓉有花園竟二層夕11記0白平方址米參22哨0,合00紡0元察20航00聞4.洲項(xiàng)目吐附近逐雷同蕉物業(yè)婚參考疊雅居史閣蜘距項(xiàng)黑目一池路之括隔（油約5途0米老）定押位單損身公識(shí)寓樓鳥盤，蓮單面引采光六，售造價(jià)1炭85擱0～聚19浸50駕元/綠m2摔，帶豐家私特裝修避出租作50殿0元雹/月女，由粥公開友發(fā)售血起半鴉年內(nèi)傭售馨跡。購黨房者輛多為嚴(yán)投資峽者和潮年輕湊小資跳；愁肇慶控市小目戶型剪（單侵間）手三級(jí)兼市場(chǎng)旋放盤匪情況寺地儲(chǔ)劑點(diǎn)勝內(nèi)擋客題容恥購房且總額勁單價(jià)軌（元藝/m環(huán)2）經(jīng)康樂手北路犁單間蝴二層踢15燈平點(diǎn)方米戚32洗,0于00介元留21莊33虛天寧隊(duì)廣場(chǎng)柿單間糖二層向22逝平耍方米腫45濟(jì),0依00倍元融20溝45朝端州姨6樓命康怡爬居單租間訴二層喘48醉平守方米房55爽,0跟00爽元祥13哄75肅南溪燦路（底車庫煎）挪一層避28嘉平葬方米幕75著,0加00的元接26伍78決康樂倉北路鬼翡翠杰小區(qū)案二層恭21廁平擾方米聲32勉,0宿00掙元仰15尊23魯江濱呼路紐九層菜24休平搭方米膝30嗚,0凝00盒元?jiǎng)?2獅50疑天南脆廣場(chǎng)其七層仆31政平與方米陣60蝴,0圣00暑元跡19善35權(quán)東雅約苑灑三層槽20極平失方米循50甲,0院00截元孩25失00晉梅花轟苑吧一房典一廳箱48屬平會(huì)方米移85豈,0剝00由元悄21煩25圈天寧丈廣場(chǎng)瓣一房伙一廳纖三層移22參平衣方米報(bào)45絕,0醉00困元?dú)v20怎45六東堤償灣茫一房裕一廳鋒41糕平蹤方米蕉75價(jià),0欄00令元液18撒29曉.2朱7火幸福隙新城湊一房街一廳趟六層逝45項(xiàng)平怪方米鍬80借,0購00鞏元冬20盈00幻租金誓匯報(bào)院率克假設(shè)附30框平方騙單元?jiǎng)P單價(jià)柳21傲00額元/螺m2滋購房玩款共奧63弄00蓮0元李，辦池證費(fèi)廳12旨60圖元，潔裝修清10腸00跨0元川，投蘿資額異共7糟42攻60居，帶舉裝修攝部分應(yīng)家電婆出租副60狂0元毫/月?lián)簦厣祱?bào)周買期1耐0年穗，不折考慮標(biāo)加租鹽等因紡素，際收益奶率如蹲下：阿年收敵益：榴60丈0元粥/月缸×廣12互月＝淚72范00斤元侮72蛾00蒸元/車74鳥26棟0元映＝9燈.6梢％潔租金閘與按蕩揭首除期關(guān)己系表膛（八鼻成1怎0年菊）峰單價(jià)翁/元削平方倡面積澆購房取總額銀首期匹款眾月供銷租金障回報(bào)璃21紀(jì)00別30給63螞00刃0員12扮60啊0吃54漠8.閘97號(hào)60蔑0元棕/月拍22源00溫30歌66軍00筆0曾13瓣20數(shù)0排57苦5.架11笛60性0元肝/月辭23而00勝30水69稈00餓0旅13銀80盞0晚60廣1.賠26豬60戚0元?jiǎng)?月溫24查00嬌30蛇72逢00男0笨14姨40嗓0慕62納7.傻4嶼60研0元該/月鹽三降、竄項(xiàng)目曾定位階SW爽OT什分析至項(xiàng)目蝴定位哲以下朋定位救均可義：久酒店形式公完寓忠（2固）復(fù)純幅電梯貞公寓贏價(jià)格茅定位險(xiǎn)目標(biāo)津消費(fèi)鏈群定睜位子兩大赴消費(fèi)沫群：水購房要者：朵投資仆客蝶——慚有一盟定空暴閑資您金，婦追求母穩(wěn)定遼低風(fēng)產(chǎn)險(xiǎn)回隙報(bào)的微投資至者和體包二期奶的早老板擴(kuò)（項(xiàng)路目位插置較叼為隱啞蔽）掙。肆單身順貴族院SH擴(kuò)OW哀一族賞——團(tuán)創(chuàng)業(yè)追者工款作起得居室教租虜戶詢——營檔次閣較高貞，品挑味高孝尚的饑未婚偷白領(lǐng)悟、單女身貴百族，玻離異馳男女主、公察關(guān)小宵姐項(xiàng)目項(xiàng)目地段好、投資回報(bào)率高、項(xiàng)目升值潛力高地段好、投資回報(bào)率高、項(xiàng)目升值潛力高投資者檔次高