某地醫藥物流中心建設項目可行性研究報告-PAGE36-目錄總論一項目概況二承辦單位介紹三項目進展情況四本報告編制依據項目建設可行性綜合分析一項目建設的必要性二項目建設條件市場分析及產品前景一物流概念二物流在社會經濟中的作用三我國具有廣闊的物流市場四物流是降低醫藥經營成本、調整產業結構的關鍵五某地醫藥物流中心項目前景第三章工程建設措施一建設設計指導思想與原則二項目總體規劃方案三建設方案四節能節水措施五環境保護措施六工程招標第四章投資估算與融資方案一投資估算二資金籌措與資金來源三投資計劃與資金安排第五章財務效益評價一財務評價基礎數據與參數二銷售收入與稅金三總成本費用評價四項目財務效益分析五償貸能力分析第六章不確定性分析一盈虧平衡分析二信貸風險及防范措施第七章總評價一財務總評價二社會效益評價三研究結論附表：1營業收入和營業稅金及附加評估表損益表3現金流量表附圖：1某地醫藥物流中心選址地塊方位示意圖項目總平圖3項目鳥瞰圖總論省市重點工程、行業龍頭項目“某地醫藥物流中心”是以政府為主導、藥監為主管、醫藥為專營、廠商為主體、物流為主業的大規模、新理念、主題式、智能化、專業型的現代醫藥物流項目。一項目概況1.項目名稱某地醫藥物流中心2.建設單位（發展商）某地醫藥物流中心有限公司3.建設地點湖南省湘潭市芙蓉東路一側岳塘區西塘村與高新區茶園村交匯處的西北角地塊。4.項目簡介某地醫藥物流中心是湖南省食品藥品監督管理局批準的湖南首家醫藥物流中心，被列為省、市物流重點項目。中心占地面積為135.68畝，總建筑面積為25.8萬平方米，總投資4.2億元人民幣。中心由四大功能區域構成，即：醫藥交易、商務洽談區；物流配送、倉儲作業區；中藥飲片深加工區；商務公寓區組成。中心具備藥品交易、儲存、檢驗、養護、分揀、配送、運輸、中藥飲片加工、商務洽談、數據交換、電子商務、賓館餐飲等綜合服務功能，是一家高檔次、大規模、多功能、智能化、花園式的現代化物流園區。三和醫藥物流中心的建筑群主要由醫藥商業廣場（交易大樓）、三和大廈（四星級賓館）、物流倉庫、大型停車場、藥品批（零）超市、中藥飲片深加工廠房及商務公寓樓組成。其中：1）醫藥商業廣場（交易大樓），有藥品展位1480個，可容納1000家以上的藥品生產廠家、總代理商、總經銷商等，中心的互連網技術，客戶間可實現資源共享、數據共用、信息互通。2）醫藥物流倉庫共三棟，由高位立體倉庫、多功能分揀區、整貨揀選區、零貨揀選區組成。庫存藥品容量可達100萬箱以上，日處理藥品定單4000份，具備藥品出入庫吞吐量5萬件/天的能力。倉庫系統由高層主體貨架、輸送系統、條碼信息識別系統、監控系統、管理系統、溫濕控系統等組成。3）三和醫藥大廈為四星級商務酒店。本大廈具有賓館、餐飲、娛樂、休閑等功能，并配備有大型醫藥交流多功能會議廳，主要為大型醫藥商務活動服務。4）大型停車場（處地下），有車泊位600個，適合于大型貨車及其它車輛停泊。5）藥品批（零）自選超市，主要為醫藥商家、零售連鎖店、醫療機構服務。6）中藥飲片深加工廠房，用于中藥材、中藥飲片深加工，基本采用中藥加工粉成技術推出中藥顆粒產品。7）商務公寓樓（生活服務中心），主要服務對象為全國各醫藥廠、商代表及中心內部員工。5.項目主要經濟技術指標序號項目單位數據備注1項目總占地平方米90498.7折合135.68畝2總建筑面積平方米258003建筑占地面積平方米36652折合54.65畝4建筑密度%40.55容積率2.56綠化率%30.57項目建設總投資萬元42021二承辦單位介紹項目承辦單位為湖南省湘潭市藥材有限責任公司，發展商為某地醫藥物流中心有限公司。湘藥公司是一個嚴格按照國家GSP標準設計、管理、經營的現代化大型醫藥經營（批發）企業，公司占地面積36300平方米，擁有28000平方米高標準經營、倉儲建筑設施。其中陰涼庫12000平方米，冷庫800平方米。公司現有員工112人，其中高級物流師3人，執業藥師2人，初、中級各類職稱人員71人，占員工總數為70%以上。該公司2004年銷售近2億元，是湘潭市的重點利稅大戶。該公司主要經營中藥材、中成藥、中藥飲片、化學藥制劑、抗生素、生化藥品、生物制品、診斷藥品、一、二、三類醫療器械、醫用保健品等。經營品規達12000多種，與全國近4000個藥品生產廠家、經營公司、醫療單位建立了良好的商務關系。為了保證藥品質量，公司配置了先進的藥品質量檢測儀器和設立了質量檢驗室，并嚴格按照GSP標準要求管理，建立健全了有效的藥品質量管理體系，形成了三級質量監控網絡。二00四年通過了國家食品藥品監督管理局的GSP認證，獲得《GSP認證書》。公司擁有功能齊全的計算機信息管理系統，上游客戶和下游終端數據資料收集齊全。信息網絡的不斷完善，為生產和經營企業、醫療機構、連鎖門店提供了時適、快捷的物流通道。公司合理適宜的銷售價格，優質穩定的產品質量，品規齊全的商品貨源，和諧真誠的售后服務，贏得了廣大客戶的充分信賴，也為某地醫藥物流中心項目建設創造了良好的外部環境。三項目進展過程（一）2003年7月18日，湘潭市委、市政府為加快湘潭市現代物流業發展，把湘潭建設成“湘中南現代物流中心”，將“某地醫藥物流中心”列為湘潭市“三個中心”的物流中心重點項目之一。（二）2003年8月14日，湘潭市人民政府下發潭政辦函[2003]66號文《關于重點扶持某地醫藥物流中心等五個物流項目的通知》。（三）2003年8月29日，完成三和項目選址，并得到湘潭市規劃局批準。（四）2003年9月15日，完成制定準入關鍵步驟。湖南省藥品監督管理局以湘藥監函[2003]110號文件，批復同意籌建某地醫藥物流中心。（五）2003年10月17日，在湘潭市規劃局領取《建設用地規劃許可證》。（六）2003年11月13日，湘潭市發展計劃委員會以潭計投[2003]397號下達“某地醫藥物流中心建設項目工程基建投資計劃的通知”。（七）《關于某地醫藥物流中心先行用地的批復》文件，同意項目建設先行用地。（八）四本報告編制依據1.國家和地區經濟建設的方針、政策和長遠規劃；2.項目建設的批準/批復文件和同等效力的文件；3.國家批準的湘潭市城市總體規劃、市政基礎設施規劃等；4.項目所在地自然、地理、氣象、水文、地質、經濟、社會等基礎資料；5.項目區位圖；6.項目總平布置圖；7.國家計委《投資項目可行性研究指南》；8.國家計委2001年第九號令《建設項目可行性研究報告增加招標內容及核準招標事項暫行規定》；9.國家計委、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）；10.注冊咨詢工程師（投資）考試教材編寫委員會的《項目決策分析與評估》；11.國家現行的有關行業規范、規程、標準；12.項目相關的基礎資料。第一章項目建設可行性綜合分析一項目建設的必要性隨著中國加入WTO，我國醫藥市場已成為全球醫藥市場的有機組成部分，國內醫藥行業亦面臨更為激烈的競爭局面。要在競爭中贏得優勢，占有更多份額，就必須進行多元化發展，尋找新的利潤增長點。作為“第三利潤源”的醫藥物流，正是醫藥行業利潤的新源泉。某地醫藥物流中心的應運而生，既是醫藥行業發展的需要，也是國內外醫藥行業發展趨勢的使然。（一）項目建設是湖南醫藥市場的需要湖南省歷史上是全國藥品的傳統銷區。上世紀八十年代，湖南藥品銷售處在全國的上、中游水平，但到上世紀九十年代末至本世紀初，藥品銷售總額逐漸跌落至全國平均水平之下。究其原因，關鍵是“分散采購、自營配送”，藥品經營長期俳徊在高費低效的圈子內。本世紀初，經濟發達省份的北京、上海、浙江、廣東等省市，相繼建成醫藥物流中心，采取“集約經營，統一配送”方式，充分發揮物流中心中轉中心的作用，連接多種運輸方式，實行多式聯運，降低了營銷、物流成本，藥品銷售總額一舉走到了全國各省的前面。湖南人口眾多，藥品銷售額大幅度提升具有廣闊的前景。但藥品價格的居高不下，又限制了藥品銷量的增長。只有通過醫藥物流平臺，實現各類資源的優化整合，降低費用，藥品價格才能實行符合經濟規律的降低，銷量才會擴大。因此，三和醫藥物流項目的建設，是湖南醫藥市場發展的需要。（二）該項目建設是湘潭市委、市政府把湘潭打造成“湘中南現代物流中心”決策的需要。該項目的建設符合國家物流產業政策，符合湘潭市市委、市政府將湘潭打造成“湘中南現代物流中心”的戰略方針，得到了各級政府、各相關部門的支持。同時，該項目的建設加快了“城市東移”的進程，擴大了內需，將促進湘潭市乃至湖南經濟的發展。（三）是恢復湘潭“藥都”地位的基礎湘潭具有豐富的人文資源，湘潭在我國歷史上曾是四大“藥都”之一。上世紀四十年代，作為我國中藥材交易的重要集散地，交易量達到歷史鼎盛時期。上世紀九十年，湘潭市政府試圖恢復湘潭“藥都”地位，著力打造了湘潭國藥城，也曾盛極一時，影響周邊。但由于未形成統一的經營格局，物流設施落后，系統管理滯后，在全國性醫藥市場整頓時被封殺。2003年湘潭市委物流工作調研組根據湘潭醫藥在全省的地位、湘潭人文背景、地理條件、資源狀況；依據全國中藥普查所顯示的湖南中藥品種數處全國第二的地位，多方論證后提出打造某地醫藥物流中心，以此為契機，重振“藥都”雄風。二項目建設條件（一）區位條件某地醫藥物流中心選址在湘潭市新城區的芙蓉東路與茶園路交叉的西北角地塊。東臨湘潭市雙馬工業園，南傍高新區萬博國際物流園。湘潭處于長株潭金三角地區，也是長江以南四大中心城市—上海、廣州、重慶、武漢的唯一地理中心。區位地理優勢明顯。三和醫藥物流中心項目區位確定，符合醫藥物流配送中心的選址條件。（二）用地條件某地醫藥物流中心建設用地分屬湘潭市高新區茶園村、岳塘區板塘鄉西塘村。共占地135.68畝。用地為典型丘陵地貌，地形高差較大。用地以山地為主，兼有少量水塘和農田。且山地多為荒山，林木較少。場址范圍內無永久性建筑物。無古樹、古墓、古跡遺址或其它人文景觀遺址。無電力高壓走廊、城市主要管線、排污主管道等，便于建筑布局。用地工程地質、水文地質條件較好。場址上層土為第四紀洪積層，大部分為紅色塑粘土和黃色亞粉土，深層為沙礫巖和第三紀紅色砂巖，無溶洞等不良土質，不會發生山崩、滑坡等地質災害。根據《中國地震動參數區劃圖（GB18306-2001）》湘潭為少震區和無震區。用地區域水文地質條件簡單、地下水類型主要為松散巖類孔隙水、紅層裂隙水，地下水較低，富水性為中等。工程、水文地質條件較好，不會對項目造成災害性影響。（三）市政條件某地醫藥物流中心項目建設市政配套外部環境良好。項目地800米處是湘潭市100KV變電中心站，物流中心生產、配送、生活用電供電線路短，且能滿足用電需求。項目周邊已形成環狀城市供水主管，且用地范圍內可供井水和池塘水，能滿足項目施工及營運要求。（四）規劃條件該項目自2003年籌建以來，湘潭市委、市政府主要領導同志曾多次召集相關部門負責人對三和醫藥物流中心建設協調部署。2005年7月1日，就“三和”建設用地、征地、拆遷、稅收等問題，市政府召開專門會議，形成了會議紀要，確定了一系列的優惠政策。市國土局、市規劃局、物流辦公室等職能部門多次現場辦公。目前，項目推進順利。（五）交通條件湘潭處于長株潭金三角地區，為湖南省的經濟文化中心，也是長江以南中心城市上海、重慶、武漢、廣州的唯一地理中心。三和醫藥物流中心座落在長株潭核心圓點之內，交通極為便利。公路—項目場址與京珠、上瑞高速直接相通，與107國道和320國道相連。鐵路—項目旁即為湘黔線，直接貫通京廣線。鐵路貨運條件成熟。水運—與長江直接相通的千噸級泊位港口距項目地4公里，航運便利。航空—項目地距黃花國際機場僅需30分鐘車程。因此，某地醫藥物流中心是一個既能貫穿東南西北，又可以進行海陸空運輸的醫藥物流優勢項目。（六）環境保護項目建在湘潭市高新區茶園村、岳塘區西塘村，用地范圍以丘林為主，用地范圍及周邊無工廠，環境狀況良好。項目已被湘潭市環境保護局批準。1.設計規劃綠化率達30.5%，有利于當地植被恢復和加強。除道路外空隙地的綠化，花草、花壇的布置，有美化環境的作用。2.項目無有害廢水和氣體產生，不會對水質（含地下水）和大氣造成污染。3.項目聲、熱污染源主要是中央空調系統及生活鍋爐。設計過程已充分考慮安裝和排氣口的位置，以減少熱污染；空調及鍋爐配置，擬采用符合GB12348-1990《工業企業廠界標準》Ⅱ類標準的設備，并采取隔音降噪措施，以保證外部環境噪聲低于60DB（A）。（七）技術設備條件醫藥物流必須有良好的技術設備作保障，才能為顧客提供最好的服務。目前，三和醫藥物流中心已進入技術設備選型、定型階段。1.軟件三和醫藥物流服務涉及上游、下游客戶；業務涉及藥品營銷、藥品配送、中藥加工、餐飲酒店等，需要采用先進、合理、可靠和快捷的信息技術和流程。擬外購、定制的相關軟件為：①企業資源計劃系統（ERP）：ERP是一個有效地組織、計劃和實施企業人、財、物管理系統。它通過IT技術，以現實企業在人、財、物管理上的集成、實時和統一。它將企業內部各業務流程劃分為幾個相互協同作業的支持子系統，如市場營銷、運輸配送、質量管理、儲存保管、加工處理、工程技術等環節形成為一個緊密的供應鏈，經供應方暫定的金蝶、SAP兩家電子數據庫處理后，快捷地提供相關資料和解決方案。金蝶國際軟件集團有限公司是中國軟件產業的領導廠商，也是全球軟件市場中成長最快的獨立軟件廠商之一。金蝶國際軟件集團有限公司目前已通過CMM4級認證，也是中國首獲ISO9001國際質量體系認證的企業應用軟件供應商，有多個研究中心，在中國擁有39家以營銷與服務為主的分支機構和750余家咨詢、技術、實施服務、分銷等合作伙伴。合作伙伴網絡遍及華東、華南、華北、華中、西南、西北、東北七大區域的220余個城市和地區，目前產品用戶總量達到52萬個，總安裝點19萬個，總客戶數量17萬家。協同化電子商務平臺，可以改善與客戶、伙伴的關系，優化企業運作，并在其供應鏈管理中獲得顯著效應。SAP在中國已有350多家用戶，主要包括中國石化、紅塔集團等大型企業，藥業有太太藥業等。②物流專項服務軟件：位于上海市的上海博科咨詢股份有限公司所開發物流管理軟件為首選對象。博科在全國擁有以營銷、服務為主的分支機構23家、代理商320家。公司的管理軟件實施成功率、物流軟件市場占有率都居同行業首位，是中國管理軟件世界的領導廠商。天運網軟件科技（深圳）有限公司所開發的物流軟件亦是選擇對象之一。該公司所開發的物流貨運管理信息系統、倉儲管理信息系統等，目前在國內同行是處于領先地位。③條碼管理系統：廣州邦尼條碼是專注于條碼應用領域的專業公司。為客戶提供條碼軟件與系統集成，擁有豐富的條碼自動識別不同行業方案的實施經驗，能為企業提供健全的條碼技術支持與服務，以及為企業提供高效管理的決策信息和條碼工具。2.硬件①皮帶輸送機、專用提升機、出入庫系統、自動裝卸機、倉儲貨架等擬采用湖州多利物流機械設備有限公司生產的產品。該公司是目前生產物流設備較為齊全的企業，設備質量較佳。②空調系統、自動噴淋系統、安全監控系統等按設計要求定型采購。3.其它GPS系統：擬采用北京天鴻科技有限公司開發的GPS系統。該系統能為用戶提供全天候、全天時、具備全國一流品質的衛星導航信息和通信服務。具有車船定位、監控調度、遇險報警、氣象監測、水文測報等功能。從以上項目的必要性及項目所具備的建設條件分析，我們認為項目是可行的。市場分析及產品前景一物流的概念物流是指物品從供應地向接受地的實體流動過程。根據實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結合。社會的一切生產經營活動自始至終都包括著物流活動，任何企業都應該重視對物流活動的管理。物流管理，是以企業物流活動為對象，為了以最低的成本向客戶提供滿意的物流服務，對物流活動進行的計劃、組織、協調和控制的一個過程。二物流在社會經濟中的作用1.連接生成與消費社會經濟活動由生產、消費和流通活動所形成，其中流通活動是連接生產和消費不可缺少的重要環節。我國擺脫短缺經濟后，商品生產規模和消費規模迅速擴大。作為連接生產和消費的物流活動的合理化以及流通費用的節減，對于穩定物價、促進生產和消費的協調發展將會起到重要作用。2.是企業降低成本、提高競爭力最現實的途徑長期以來，我國企業實行的是一種“大而全，小而全”的經營體制，企業自己承攬了幾乎全部的物流業務活動，物流成本居高不下。合理的物流活動，通過降低汽車空駛率，提高倉庫利用率，解決物流作業效率低等物流問題，將大大降低企業物流成本，從而提高企業的競爭力。3.促進國民經濟整體實力的增強從國民經濟整體來看，物流費用在國民生產總值（GDP）當中所占比重相當高，全社會物流費用支出占GDP的比重，據專家估計多于20%，而降低一個點的物流成本，可以增加銷售利潤10%左右。可見我國企業在改善物流管理、降低物流成本方面還有很大的空間。物流活動的合理化，將會對整個社會的經濟效益產生積極影響。三我國具有廣闊的物流市場我國的物流產業起步晚，目前尚處于初級發展階段，物流設施、物流方式落后，物流意識淡薄，與發達國家相比，我國物流業的總體水平滯后，主要表現在：成本高：我國的物流總成本大大高于發達國家，尤其在商品成本中，我國占到了60%，而美國和日本分別為36%和25%。庫存大：據統計，我國庫存商品沉淀資金近年基本占到GDP的50%，而發達國家一般不超過1%，發展中國家也不過5%。效率低：我國每年的物資損耗在3000億以上，主要原因是物流活動效率低，一件商品從生產到消費，要經過十幾次的搬運、裝卸，長時間的儲存、保管等。周轉慢：專家分析，國內一般企業資金周轉1.3次，日本可周轉8—9次。其它在流通方式、物流服務等方面，都大大低于發達國家水平，直接影響了我國國民經濟的增長。發展物流業，已成為國家發展的一個重點。目前，我國的物流已呈現出健康、快速的發展勢頭。據統計：2005年一季度，我國全社會貨物周轉量達15246億噸公里，同比增長23%，增速比同期GDP的增長速度高出13.3個百分比；當前，我國每一個單位GDP的物流需求系數（根據同期GDP總額與物流貨物總額計算）由去年一季度的1:2.6擴大到今年一季度的1:3.03。與物流需求增長相比，一季度我國物流用投資增長速度比同期全國社會物流貨物總額增幅低18.8個百分點。物流投資占全社會投資總額的比重，則在下降。專家指出，當前國民經濟發展中出現的物流成本過大及物流不暢的重要原因，在于我國長期以來物流用投資規模相對較小，滯后于物流需求的增長。四物流是降低醫藥經營成本、調整產業結構的關鍵我國的醫藥市場，在長期的計劃經濟指導下，導致企業數量多、規模小、秩序亂、管理差、資金小、效益差等等。在向市場經濟過渡時期，國家又缺乏宏觀調控政策的引導，加上準入條件的限制，市場進入和退出處于兩難的境地。到目前為止，我國醫藥市場過度分散的市場結構競爭狀態、醫藥經營成本過高的狀況，在根本上并沒有得到改變。據國家醫藥商業協會對2003年參加調查的企業進行統計，平均流通費用率為12.68%，銷售凈利潤為0.6%，其中平均物流成本占銷售額的比重達10%以上，遠遠超過美國、歐盟、日本等醫藥事業發達國家的物流費用率（美國該項目指標僅為2.6%）。這說明，物流成本的降低，將直接提高企業的經營利潤率。同時也反映，中國醫藥物流業的分散競爭市場結構對我國醫藥經濟運行效率會帶來諸多不利影響。其一分散競爭致使企業數量過多，扭曲市場機制調節作用，導致市場無序現象頻頻發生。其二分散競爭導致企業規模小，難以實現規模經濟和經營范圍經濟，導致整個醫藥產業規模經濟水平的下降，造成整體行業成本和社會成本的提高。其三分散競爭導致企業間惡性價格戰，也是一些不正當競爭行為的重要起因。其四分散競爭致使我國醫藥物流企業技術創新能力不足，使技術創新與成本之比降低，企業技術創新的動力不足。因此，要改變這樣一些現狀，就必須對現行醫藥市場結構進行調整。除引入市場優勝劣汰的運行規律外，國家采取更為主動的調控措施，這就是大力發展醫藥物流中心，通過物流的降耗增效作用，以形成醫藥行業的規?；?、集中化、優勢化的運作模式。五某地醫藥物流中心項目前景某地醫藥物流中心有限公司為了其醫藥經營的蓬勃發展，改善外部經營環境、優化供應鏈結構、重組業務流程、加快資金周轉和可持續發展力、成為區域性的醫藥龍頭企業，正在實施物流中心項目。項目建成后，物流服務范圍輻射能力達全省14個地州市及臨省周邊城市，年銷售、配送可從10億元逐漸增加到60億元，并將為客戶提供較好的第三方物流服務。項目具有較好的前景和可操作性。1.國家政策為醫藥物流中心的打造提供了良好的外部環境。國家食品監督管理局2005年文件強調“發展藥品現代物流，是深化藥品流通體制改革，促進藥品經營企業規?；⒁幏痘瓦M一步規范藥品流通秩序的重要措施。對促進藥品生產、經營企業的結構調整，提高藥品生產、經營企業的管理水平和效益，將會起積極作用”。這實際上等于國家行業最高主管機構肯定了醫藥物流發展的趨勢和作用。三和醫藥物流在這種大環境下，只要遵循物流發展的規律，發展前景是較好的。2.醫藥物流中心市場運作時機已經到來。國家行政主管部門提出了用5年左右的時間，扶持5-10個面向國內國外兩個市場、年銷售達到50億元的特大型醫藥流通企業，建立40個左右年銷售達20億元的大型企業，以期這些企業營銷額達到全國醫藥市場商業銷售額總量的70%。湖南目前藥品年銷售超20億元的企業還是空白的，這就為三和醫藥提供了一個發展契機。加上三和集團的醫藥商業已構建的網絡及歷史銷售影響、市場占有份額，完全有能力擠進國家扶持對象的籠子。3.原有商業網絡結構為三和醫藥物流中心奠定了基礎。某地集團所屬醫藥商業公司，其供應鏈網絡較為完善，上游客戶幾乎包括全國知名的藥品生產廠家；下游客戶省內囊括了全省的14個地州市，周邊省份延伸至江西、廣東、貴州等省際周邊城市，通過“三和醫藥物流”的優化組合，上、下游供應鏈與三和醫藥物流中心必將向戰略聯盟關系邁進。從而達到共贏的目的。因此說三和醫藥物流的發展潛力巨大。第三章工程建設措施一建設設計指導思想與原則設計力圖體現以人為本的設計指導思想，體現現代醫藥物流理念，設計布局符合現代醫藥物流綜合要求的新型物流中心。二項目總體規劃方案（一）平面布置和功能劃分1.總平面布置平面布置原則：根據醫藥物流建筑的特點及人流物流流向分布，結合場地情況，合理劃分各功能區，協調組織好人流、車流，節約用地，滿足有關規定要求，力求營造一個布局合理、環境優雅、整潔美觀的現代化醫藥物流中心。本項目用地較為規則，基本呈矩形。為統一布置，擬將整個院區平整至一個標高，方便組織施工及院內人流、物流、車流。院區共設4個出口，臨芙蓉路及茶園路為主出入口，東北兩向設兩個次出入口，以保證人流、車流的進出入基本分開。本項目的功能區域為四大板塊，即：醫藥交易區、物流作業區、生產加工區、商務公寓區。本項目的建設內容為發揮物流中心功能的所有建筑物、構筑物及輔助設施。2.道路、車位布置院內設大于12米寬的主干道，8米寬的次干道。主干道作為院內交通通道及消防通道。為滿足中心物流運輸、交易、商務活動的需求，院區內設車泊位600個，可停放各型貨車及小車。3、管線敷設中心內擬敷設各種管線：雨水管、污水管、給水管、消防水管、熱力管、電力管、照明管、供配電管、電信管線等。各種管線除熱力管線采用地溝敷設外，主要采用地下直埋式敷設。充分考慮園區管線與市政管線的連接。中心內排水方式為分流制。地面采取有組織排除雨水，院區內埋設地下雨水管道，集中后排入市政雨水管網。4.綠化布置中心綠化布置強調以人為本、舒適優雅、美觀大方，與整個院內環境相協調的設計思想。具體實施是利用建筑物周邊空地布置綠化帶，并在建筑物之間及其它部位分別形成大片綠地，結合屋頂花園及內庭院，形成立體的綠化空間。中心采用草坪將露土全部覆蓋，沿路邊、圍墻邊種植對大氣含塵、含菌濃度不產生有害影響并有一定吸塵能力的喬木、灌木，在大片綠地上種植或搭配種植樹形優美的樹種，并在適當的位置設置花壇。中心建成后，綠色的大地托起造型優美的建筑，在藍天白云的映襯下，展現的將是一座設施完備、功能齊全的現代醫藥物流中心。（二）規劃設計方案描述本項目分兩期建設，第一期建設醫藥商業廣場、三和大廈、物流倉庫及附屬設施。第二期建設中藥深加工設施、藥品自選商場、商務公寓樓及配套設施。（三）規劃平面圖選定主要參數主要參數為：占地面積90498.7平方米（合135.68畝），建筑面積25.8萬平方米，建筑物占地面積36652平方米，建筑密度40.5%，綠化率30.5%。三建筑方案（一）建筑方案描述1.醫藥商業廣場（交易大樓）為17層建筑物，建筑物面積52000平方米。2.三和大廈（四星級酒店）為21層建筑物，建筑面積52400平方米。3.物流倉庫為5層建筑物，共三棟，每棟19000平方米，三棟共57000平方米。4.5.商務公寓為12層建筑物，共三棟，三棟建筑面積56400平方米。共計9棟建筑物。（二）結構方案1.工程概況本項目包括醫藥物流中心形成功能的所有建、構筑物及配套輔助設施，建筑物分別為5、12、17、21層。2.結構選型結構主體部分：選用現澆鋼筋混凝土框架結構或磚泥結構?；A采用樁基礎。各層樓采用預制混凝土板結構或現澆板。3.主要材料混凝土均采用<25（暫定）；鋼筋主筋：HRB400級（按計算配筋時）；HRB335級（按構造與筋時）；箍筋：HBR400級；HRB335級；板鋼筋：HRB335級；HRB235級；砌體：采用MU10紅磚。四節能節水措施（一）節能措施本項目在施工及運營過程將高度重視節能，擬選用節能型衛生潔具及配件，選用節能型燃料及設備，選用節能型變壓器。裝設低壓電力容器補償無功功率。采用安全高效低耗節能燈具。以保證項目減少能源的消耗量。（二）節水措施本項目建設或運營過程將嚴格按《水法》的規定節約用水，選用節水型衛生潔具及配件，在給水入口設水表計量，選用節水型生產及生活設備以節約水資源。五環境保護措施（一）本項目在規劃設計和建設以及運營過程中，堅持環境保護與項目建設同時建設同時設計、同時施工、同時高效使用的原則。堅持評價后再建設的程序，以保護當地的生態平衡。（二）廢水處理。施工過程中，產生的廢水將排入沉淀池，然后排入城市下水道。項目建成投入運營后，所產生的生產、生活污水，將采取水、污分流集中處理方式。集中排放，生活污水經化糞池處理后排入市政污水管道，物流廢水經處理合格后排入市政污水管道，所有污水排放達到國家GB8978-82污水綜合排放標準中的一級標準。（三）廢渣、垃圾處理。施工時廢渣運出工地時，車輛經過特設的洗輪池，不將泥土帶出工地。運營后，物流、生活垃圾經分類清揀后由市政部門處理。六工程招標（一）工程設計招標工程設計采取邀請招標的形式進行，邀請三家符合資質要求的設計單位參加投標。（二）建筑工程招標施工企業的確定采取公開招標的方式進行。采取二輪招標的辦法，首輪在招標單位中確定了3—5家進入第二輪投標。第二輪投標確定本項目的施工單位。（三）設備安裝工程招標采取公開招標的形式，二輪制確定安裝施工單位。（四）設備采購招標采取公開招標的形式，確定各類設備供應商。（五）施工監理招標按工程設計招標形式確定施工監理單位。第四章投資估算與融資方案一投資估算本估算以湖南省湘潭市規劃設計院編制的《某地醫藥物流中心建筑工程基本概算》及天地縱橫（廣東）專業機構編制的《某地醫藥物流中心項目可行性研究報告》作參數依據，對本項目作投資估算。（一）評估依據1.中國人民銀行發布的現行貸款利率2.湘潭市規劃設計院《某地醫藥物流中心建筑工程基本概算》3.專業銀行《固定資產投資項目評估辦法》（二）本項目的投資估算范圍為某地醫藥物流中心的靜態工程費用、動態工程投資、生產經營周轉流動資金。（三）投資估算依據1.土地出讓（征拆）價38萬元/畝；2.建筑工程按880元/平方米計算；3.建筑工程設備費、安裝費（安裝費按工程總建筑費用的1.86%計算）；4.輔助設施費用預計300萬元；5.物流設備費用2500萬元；6.信息軟件開發及信息設施1000萬元；7.道路、廣場綠化按100元/平方米計算；8.項目前期費用，包括可研、勘測、設計、規劃、測量、物流策劃、管理費等800萬元。9.報建費按60元/平方米計算；10.基本動態資金準備費用、預備費1422.5萬元；（四）工程靜態投資本項目工程靜態投資40592.5萬元，其中：建筑工程費22704萬元，工程設備、物流設備、輔助設備、信息軟件開發幾設備、設備安裝費9611.2萬元，工程其它費用8277.3萬元。1.土地征購、拆遷費用135.7畝×38萬元/畝=5156.6萬元；2.建筑工程費用25.8萬平方米×880元/平方米=22704萬元；3.工程設備（供冷供熱、供電供水、升降電梯、自動扶梯、鍋爐、安全設備等）費用5030萬元；4.物流設備（自動傳輸機、高層貨架、自動揀貨、條碼系統、加工設備等）費用2500萬元；5.輔助設施（如傳達室、污水處理設施等）費用300萬元；6.信息軟件開發及信息設備費用1000萬元；7.設備安裝費用42000萬元×1.86%=781.2萬元；8.9.項目前期費用800萬元；10.報建費用25.8萬平方米×60元/平方米=1548萬元。靜態投資費用表：序號項目金額（萬元）所占比例（%）1土地費用5156.612.72建筑工程2270455.933工程設備及安裝費5811.214.314輔助設施3000.745物流設備25006.166物流信息開發及設備10002.467綠化率772.71.98項目前期費用80029報建費15483.8合計40592.5100（五）工程動態投資本項目動態投資為1428.5萬元。全部由建設期銀行貸款利息組成。本項目擬由銀行提供固定資產貸款12400萬元，貸款年利率（1-3年期）5.76%，項目建設期為2年，兩年貸款利息為1428.5萬元。綜上所述，項目靜態投資和動態投資即為本項目總投資。本項目總投資為42021萬元。二資金籌措與資金來源本項目總投資42021萬元。其中，申請銀行貸款12400萬元，占項目總投資比例29.5%；某地醫藥物流中心有限公司、國內藥品生產廠家、社會自然人投資29621萬元，占項目總投資比例的70.5%，可以滿足銀信部門出資要求和規定。某地醫藥物流中心有限公司目前已初具集團公司規模，其公司下屬有湘潭市藥材有限責任公司、湘潭三和房地產開發有限公司、某地物業管理有限責任公司。其中湘潭市藥材有限責任公司是全國有著廣泛影響力的醫藥批發企業。該公司與全國近2000家生產企業、總經銷商建立了良好的商務關系，建成了遍布全省及周邊省份的銷售網絡。經營品種規格達5000余種，2004年銷售收入近2億元。自營物流已形成體系，有力地為將來三和醫藥物流中心向第三方物流發展奠定了堅實的基礎。湘潭三和房地產開發公司系本項目發起人唐水平控股95%的公司，2004年所創利稅進入湘潭市同行前三名之列。以上兩公司在全省同行業中是有相當地位的企業，也是本項目資金的重要來源。廠家融資：某地醫藥物流中心有限公司通過廣泛招商活動，現已與全國藥品知名生產廠家哈爾濱醫藥集團第六制藥廠、三精醫藥貿易有限公司、佳木斯制藥等醫藥企業、生產企業簽定投資合作意向書，投資額為6600萬元，預計廠家投資可達10000萬元。社會融資：總目標是10000萬元。本項目商業地產部分，采取了一定的先行銷售的策略，從目前發展勢頭分析，最高值可以達到10000萬元，能夠達到社會融資的目標。三投資計劃與資金安排本項目投資42021萬元，建設期為兩年。根據項目進度安排，第一年投資到位15000萬元，其中：銀行貸款6000萬元，資本金及融資9000萬元；第二年投資27021萬元，其中銀行貸款6400萬元，資本金及融資20621萬元。綜上所述，某地醫藥物流中心項目的建設資金的合理組合，將有力地推動項目的健康穩定地開展。第五章財務效益評價一財務評價基礎數據與參數（一）項目計算期項目計算期擬為12年，建設期為2年，從第3年正式營業，正常營業期10年。（二）項目主、輔業本項目主要是以開展第三方醫藥物流為主業。目標是在降低營運成本、提供優良服務的基礎上，使供應鏈各結點關系優化，供應商與物流中心以及下游客戶之間形成伙伴關系，爭取獲得最佳經濟效益。因此，從事第三方物流的年配送收入是某地醫藥物流中心的主要收入來源。本項目的輔業，主要是產權式酒店（四星級酒店）投產運營的收入。它是對主業的主要補充，也是開展第三方物流基礎設施的鞏固。本報告以三和醫藥物流中心主業、輔業綜合效益為考慮參數，對財務效益和還貸能力進行測算。（三）營業收入參數1.物流配送收入以三和醫藥物流中心的物流設計能力以及三和集團藥品銷售成長率和國內醫藥物流中心建成后發展期、成熟期為參照系，按年均40億元的配送能力預測，以3%的配送收入計算，每年獲得的配送營業收入為12000萬元。項目竣工后的第一年產能可發揮50%以上，第二年后逐年增長，至滿負荷運行達60億元。2.三和大酒店收入比照湖南華天大酒店最低效益為參考系。因三和大酒店將交與華天大酒店管理經營并已達成合作意向書，其賓館入住率、餐飲等綜合收入均以華天大酒店集團所轄基本效益計算。（四）稅金及附加標準項目稅金及附加按照有關稅務規定計算項目營業稅、城市維護建設稅、教育附加。營業稅按收入的5%計算，城市維護建設稅和教育附加分別按上繳營業稅的7%和3%計算。（五）物流成本費物流成本費目前國內無統一列項，本《報告》所指物流成本費包括運營費用、人員工資、管理費用、折舊及攤銷費用、維護費用等等。（六）人員定編根據《物流行業機構定員標準》結合國內同類、同規?，F代醫藥物流企業及大酒店實際定員情況，本項目定編人數取定為500人，其中一線員工430人，管理人員70人。（七）年人均工資參數現湖南湘潭商業企業職工的人均工資為12000元/年，考慮人力費用逐年增長，，某地醫藥物流中心在整個經營期內人均工資綜合取定15000元/人·年，福利費按工資總額的14%提取。（八）三和醫藥物流中心經濟運行時間按設計運行時間10年。（九）折舊年限標準1.主要設備：根據國家有關財務制度管理規定，主要設備折舊年限為6年，按直線折舊法折舊，殘值率為5%。2.房屋、建筑物：按物流行業財務制度管理規定折舊為30～40年，根據項目設計運行期，取定房屋、建筑物折舊年限為30年，按直線折舊法折舊，殘值率為5%。3.遞延資產攤值：根據財政部有關規定。遞延資產攤值年限為5年。（十）稅率增值稅17%，城市建設維護費7%，教育附加費3%，營業稅5%，所得稅33%。（十一）銀行貸款利率本項目貸款擬按中央銀行規定的利率為基準，即固定資產貸款1-3年期基準利率5.76%；3-5年期基準利率5.85%；5年以上基準利率6.12%。鋪底中長期流動資金貸款基準利率5.58%。二銷售收入與稅金（一）營業收入由兩部分組成，即主、輔業收入。1.主業收入以市場效應和投資人綜合效益測算按國內醫藥物流中心發展規律，項目運營前5年，配送收入為快速增長期。后5年為平緩發展期。三和醫藥物流以投入運營第1年10億開始測算，呈曲線上升發展。（見圖）元）（年份）年份2008200920102011201220132014201520162017﹢50﹢50﹢50﹢40﹢10﹢5﹢5微增0毛利（萬元）年配送收入、年毛利測算表某地醫藥物流中心從2008年投入運營后，在經營期內，配送毛利收入總額為125595萬元，毛利年均為12559萬元。2.輔業收入（酒店收入）三和大酒店收入主要由三部分組成，即：住房收入、餐飲收入、娛樂休閑收入。住房收入：住房間數×打折房日均價×入住率（%）×全年天數360間×200元/間·天×50%×365天＝1314（萬元）餐飲收入：每天按餐飲收入1.5萬元計算，則： 全年餐飲收入＝1.5萬元/天×365天＝548（萬元）娛樂休閑、會務承辦等日均收入6000元，則：全年收入＝6000元/天×365天＝219（萬元）三和大酒店投入運營后，全年綜合收入可達2081萬元。3.三和醫藥物流中心主業（藥品配送）、輔業（大酒店）全年收入毛利額預計可達到14640萬元。（二）稅金稅金包括增值稅、銷售稅金附加、營業稅、所得稅。由于第三方物流從事藥品配送是1（元）進1（元）出的行為，藥品銷售配送沒有增值，因此，稅金主要體現在營業稅方面。則：營業稅按5%，城市建設維護稅按7%，教育附加按3%，所得稅按33%為計算基數。年均營業稅836.7萬元；年均城市附加58.6萬元；年均教育附加25.1萬元；三項之和為920.4萬元。三總成本費用評估材料費包括燃料、消耗性材料等費用開支；人工費是員工工資、福利、獎金等開支；公益費指水、電費等開支；維護費指使用和維護固定資產所支出的維修費、保險費等；一般經費是指財務會計科目中列支的差旅費、交通費等，按人頭均攤總數估算；特別經費指折舊費和利息。（一）材料費用燃料。以日均60000萬件、400公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油）需1.2萬元，年燃料費430萬元。消耗性材料費。每年按18萬元取定。兩項為448萬元。此兩項歸至會計科目經營費用。（二）人工費員工工資及福利年均855萬元。此項歸入會計科目經營費用。（三）公益費以國內同規模醫藥物流企業的年均水、電費用及結合地區差價為參照系，年均水、電按800萬元取定。此項歸入會計科目的經營費用。（四）維護費1.保險費。按現固定資產綜合保險費率3.4‰計算，年投保100000萬元（固定資產及庫存藥品），年均保險費為340萬元。2.維護費。每年按120萬元取定。兩項為460萬元。此兩項歸入會計科目的管理費用。（五）特別經費1.固定資產23004萬元按直線折舊法折舊，以30年計算，剔除留殘后，年均折舊為728萬元。2.主要設備9000萬元折舊，折舊年限6年，減去留殘，年均折舊1425萬元。上述兩項折舊費歸入會計科目的管理費用。3.利息計劃固定資產貸款12400萬元，貸款期內年均應支付利息714萬元。利息項歸入會計科目的財務費用。在三和醫藥物流運營高峰期（前5年），上三項每年合計為2867萬元。（六）一般經費（七）經營費用1.裝卸、搬運費。按日進出60000件，每件0.5元計算，全年為1080萬元。2.酒店直接經營費用。按反證法，大酒店收入的60%為直接費用，則：2081萬元×60%＝1249萬元。以上兩項歸入會計科目經營費用。（八）總成本費用合計年均為8759萬元。其中：1.年均固定成本7456萬元；2.年均變動成本1303萬元。四項目財務效益分析根據以數據測算，某地醫藥物流中心經營期內財務效益指標為：年均毛利14640萬元；年均總成本8759萬元；年均稅費920萬元；年所得稅1637萬元；年均稅后凈利潤為3323萬元。利潤分配、法定盈余公積金按稅后凈利潤10%提取，公益金按稅后凈利潤的5%提取，剩余利潤分配原則為：60%償還貨款本金，20%作為企業發展基金，20%用于股東分紅。五償貸能力分析（一）還貸來源（二）貸款回收期（不含建設期）（2008年未考慮發展速度）經測算，貨款綜合還款期為5年，2008年開始還貸至2012年，還清全部固定資產貸款和配套流動資金貸款。每年償還貸款為2480萬元。第六章不確定性分析本報告對項目的不確定性分析包括盈虧分析和敏感性分析。從醫藥物流行業的情況反映，影響醫藥物流企業項目效益的主要因素為配送量、總投資兩個敏感性因素。能有效地保證年配送目標的完成，則在固定總投資不變的情況下，前述效益能得到保證，反之不然。一盈虧平衡分析BEP（%）＝CF/（S－Cv－T）×100%上式中BEF——指生產能力利用率表示的盈虧平衡點CF——年均固定總成本，本評估為7456萬元；S——年均配送收入毛利，本評估為14640萬元；Cv——年均可變總成本，本評估為1303萬元；T——年均營業稅金及附加，本項目評估為920萬元；經測算，本項目以生產能力利用率表示的盈虧平衡點為60%。以上數據說明本項目具有較大的贏利空間，抗風險能力較強。二信貸風險及防范措施項目主要風險：本項目在湖南有較好的發展空間，但綜合運營成本和贏利水平最終取決于市場需求狀態及湖南的經濟發展水平。國際國內醫藥物流的興起，周邊省、市的醫藥物流的沖擊，有可能對本項目的正常運營和盈利產生影響，項目如能順利建設，將直接減少這種負面影響，也就能如期發揮項目效益，為按期還貸提供客觀保證。防范貸款風險措施：1.與信貸銀行簽訂《銀企合作協議》，加強銀企合作關系。銀信部門直接參與本項目資金運用及支付的監督。2.提供合法、足額、有效的抵押擔保，并辦妥相關抵押登記手續。3.加強貸后管理?？捎摄y信部門成立客戶管理小組，實行專項貸款管理，本中心將全力予以配合，以確保貸款回籠資金歸集率達到100%。第七章總評價一財務總評價（一）收入與成本費用1.項目計算期項目計算期間為12年，建設期兩年，從第三年開始營業，正常營業期10年。2.營業收入項目建成后正常營業年份藥品配送最低10億元，最高60億元。均值常數為40億元/年，年均配送毛利為12559萬元。項目酒店收入為2081萬元/年。主、輔業毛利額為14640萬元/年。稅后凈利潤為3323萬元/年。3.稅金及附加營業稅及附加年上交920萬元。所得稅1637萬元。年上交稅費合計2557萬元。4.盈利能力（1）營業利稅根據銷售配送、營業利潤計算、評價指標如下：投資利潤率=12.99%（所得稅前）=8.70%（所得稅后）投資利稅率=14.90%（2）財務現金流量從現金流量表（附表3）的數據可以看出，累計稅后凈現金流量在第11年出現正值，計算期內稅后累計凈現金流量為22468萬元。根據現今流量表計算的評價指標如下：指標名稱所得稅后所得稅前財務內部收益率8.13%10.94%財務凈現值340.09萬元8721.33萬元投資回收期10.10年9.24年以上數據表明，財務內部收益高于基準收益率，財務凈現值大于0，投資回收期在項目計算期以內。該項目在財務上是可行的。二社會效益評價本項目的建設順應可我國醫藥物流業的發展需求，抓住了機遇，占領了醫藥市場尤其是中南區域的制高點，對拉動內需，開挖第三利潤源，促進地方經濟發展，擴大生產經營，增加就業崗位，解決部分社會就業問題，維護社會穩定有重要意義。項目的建成，高品質、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對社會有著十分積極的影響。三研究結論本項目在經濟上是可行的，社會效益是良好的，因此，本項目的建設是可行的。三和項目鳥瞰圖三和項目效果圖目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、編制的依據 3三、編制原則及研究范圍 3四、主要技術經濟指標 4五、研究結論 5第二章項目建設的必要性及可行性分析 6一、***中學的現狀 6二、項目建設的必要性 8三、項目建設的可行性 8四、總結 9第三章項目選址及建設條件 10一、建設選址 10二、建設條件 11第四章建設內容和工程設計方案 12一、設計原則 12二、設計規范