新加坡房地產(chǎn)經(jīng)濟新加坡的城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)是近三、四十年才發(fā)展起來的，尤其是60年代中期，政府推行市區(qū)重建計劃和居者有其屋計劃以來，經(jīng)過新加坡人的艱苦努力，城市面貌和住宅建設(shè)發(fā)生了根本性的變化。現(xiàn)在新加坡，綠樹成蔭，高樓林立，道路通暢，環(huán)境優(yōu)美，堪稱世界級的花園城市。新加坡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅給新加坡帶來了良好的城市環(huán)境，也為政府產(chǎn)生了可觀的財政收入，為國民提供了大量的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，近幾年，新加坡政府每年從房地產(chǎn)業(yè)得到的直接收入占財政總收入的20－35％，房地產(chǎn)業(yè)已成為新加坡國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。一、歷史與發(fā)展六十年代初期，新加坡還是一個較貧窮落后的國家，嚴重的住屋短缺、人口過度擁擠、惡劣的居住條件、過高的失業(yè)率、市區(qū)交通堵塞、基礎(chǔ)設(shè)施不足等難以支撐當時剛剛獨立國家的社會經(jīng)濟發(fā)展，困擾著城市建設(shè)。1960年新加坡成立了規(guī)劃局，負責整個城市的規(guī)劃設(shè)計，于六十年代后期制定城市長遠規(guī)劃（新加坡概念圖），來引導(dǎo)經(jīng)濟增長與發(fā)展工作。規(guī)劃局的目標十分明確，是將新加坡改造成為一個卓越的熱帶城市，1981年規(guī)劃局完成了全國城市發(fā)展的總體規(guī)劃設(shè)計。為了保證規(guī)劃的貫徹實施，1985年，政府頒布了《規(guī)劃法令1985》，這部法令明確了有關(guān)職權(quán)單位的委定，說明了依托局官員職責的調(diào)派；并規(guī)定總體規(guī)劃圖每五年必須至少檢討一次，在任何時候都可更改；在土地發(fā)展上，授權(quán)給規(guī)劃單位來管制所有土地的發(fā)展，劃定地主/發(fā)展商和職權(quán)單位的權(quán)力和責任，規(guī)定所有的發(fā)展都必須獲得職權(quán)單位的批準證；在發(fā)展費的管理上，授權(quán)給職權(quán)單位征收發(fā)展費，并說明發(fā)展費的計算方法和征收方法。1989年，政府又在規(guī)劃局的基礎(chǔ)上組建了市區(qū)重建局，它是新加坡的國家規(guī)劃和舊屋保留的主管部門，是隸屬于國家發(fā)展部的一個法定機構(gòu)，負責長遠規(guī)劃的擬定和詳細規(guī)劃的編制及實施。規(guī)劃、管理并推行新加坡的城市發(fā)展，使之成為一個卓越的熱帶城市是市區(qū)重建局的工作宗旨，通過市區(qū)重建局的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，城市規(guī)劃才得以落實。目前，新加坡城市發(fā)展的詳規(guī)已基本編制完成。二、政策特點新加坡之所以能在短短的30幾年中迅速建成一個美麗的花園城市，這主要取決于以下三個面的政策：（一）明確的、強烈的、超前的規(guī)劃意識1）規(guī)劃階段，首先在1971年，為了應(yīng)付快速的社會經(jīng)濟發(fā)展需求，完成了新加坡概念圖，其功能是：規(guī)劃建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共事用的指導(dǎo)；審估長期和短期規(guī)劃方案的策略輪廓；規(guī)劃研究和建設(shè)發(fā)展的參考根據(jù)。概念圖大約每10年檢討一次，而且有專門的審閱組織機構(gòu)和工作機構(gòu)。2）促進階段，土地售賣、項目協(xié)調(diào)和項目服務(wù)是使概念圖實現(xiàn)的主要工作措施。土地售賣是由政府集合小塊土地，以招標的方式出售給私營企業(yè)進行開發(fā)。1967年至1995年，政府售出430個地塊，吸引投資120億元。同時，由政府供應(yīng)土地，私人發(fā)展商提供資金和商業(yè)知識、構(gòu)思，這樣的土地售賣計劃促進了政府和私人機構(gòu)合作發(fā)展。3）發(fā)展管制階段，發(fā)展管制的目的是為了確保發(fā)展方案能達到概念圖的小區(qū)規(guī)劃意圖。市區(qū)重建局本著“快速、友善和可靠”的服務(wù)精神，每年平均處理1.2萬個發(fā)展申請方案。申請方案由總體規(guī)劃委員會和發(fā)展管制委員會審批，總體規(guī)劃委員會負責小區(qū)發(fā)展指導(dǎo)規(guī)劃圖審批、公共部門規(guī)劃用地審批和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)審批，發(fā)展管制委員會負責規(guī)劃建設(shè)方案審批（包括違規(guī)申請）。（二）新加坡中央公積金和“居者有其屋計劃”相結(jié)合新加坡中央公積金制度建于1955年，該制度實質(zhì)上是政府為維護勞工和受薪金福利而推行的一種強制性儲畜制度，也是一種全民性社會保險制度。為解決失去工作能力的居民的社會保障問題，政府通過立法建立了中央公積金制度并成立公積金局負責管理這項工作。新加坡住宅發(fā)展的最大特點是居者有其屋計劃的制定和實施。早在1964年2月政府為了解決居民的房荒，穩(wěn)定社會，宣布“居者有其屋計劃”，1968年，政府允許國人利用他們的公積金存款購買組屋，購房人急劇增加，如今，高達82％的國人擁有自己的組屋。新加坡中央公積金和“居者有其屋計劃”相結(jié)合。有效地促進了國家政治、經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定促進了房地產(chǎn)市場，尤其是住宅市場在此基礎(chǔ)上得以健康、穩(wěn)定、發(fā)展。（三）土地有償使用制度新加坡的土地分國有和私有兩部分。國有土地實行有償使用制度。土地實行租用制，凡具有法定資格的企業(yè)或個人都可獲得國有土地使用權(quán)。新加坡土地有償使用特點如下：1)土地有償使用與城市規(guī)劃緊密結(jié)合新加坡的城市規(guī)劃，充分利用了城市經(jīng)濟的集聚效應(yīng)。1955—1959年，新加坡城市規(guī)劃者經(jīng)過多年的周密籌劃，最后確定了南部港口岸線為基線，以老市區(qū)為中心輻射，由近及遠建環(huán)狀衛(wèi)星城鎮(zhèn)，按城市土地級差區(qū)位分步開發(fā)。2)合理指定土地有償使用的稅制和價格為了使土地按分區(qū)規(guī)劃綜合開發(fā)，政府有權(quán)收購規(guī)劃區(qū)內(nèi)的私人地產(chǎn)，收購價以1983年的市場交易價格為基準，經(jīng)開發(fā)后規(guī)劃用地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，采取競投和招標方式。建筑項目完成后，政府按資產(chǎn)估價產(chǎn)值的23%征收產(chǎn)業(yè)稅。一些法定的特殊用地，如宗教、慈善機關(guān)用地，政府無償撥給，已轉(zhuǎn)讓而未建設(shè)的空地，政府每年按地價的5%征稅。3)用強制儲蓄推進土地有償使用城市土地有償使用能否加速推行，關(guān)鍵在于有否雄厚的資金用于周轉(zhuǎn)。從這個意義上說，公積金制度對新加坡城市開發(fā)的成功具有決定性意義。公積金的周轉(zhuǎn)，既是政府用于市政設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，也是國民購買商品住宅的資金來源，從而使新加坡城市土地有償使用在供給和需求兩方面都有了資金的保證。三、現(xiàn)狀與趨勢新加坡房地產(chǎn)發(fā)展周期：1979－1981年，新加坡私人房地產(chǎn)價格上漲186％，隨后的經(jīng)濟危機造成房地產(chǎn)價格猛跌，新房供給卻在不斷增長；1991至1996年，新加坡房地產(chǎn)市場升溫，但緊接著就是金融危機，房地產(chǎn)市場再次跌入低谷，最低潮時樓市曾下跌45％。由于新加坡房地產(chǎn)價格過于昂貴，新加坡房地產(chǎn)市場變幻不定，還有海外和新國內(nèi)房地產(chǎn)價格的差異，１９９７年，新加坡人在海外購買別墅和公寓的人數(shù)猛增２０％到３０％。越來越多的新加坡退休人員把倫敦和澳大利亞看成“養(yǎng)老之地”，加上越來越多的新加坡大學(xué)生到英國和澳大利亞繼續(xù)接受高等教育，因此，新加坡人到英國、澳大利亞購置別墅、公寓者逐年增加。新加坡已成為澳大利亞最大的住宅投資國，大部分投資集中在昆士蘭州、悉尼和墨爾本市。１９９８年，新加坡投資性質(zhì)的大型房地產(chǎn)交易總值跌到１０年以來的最低水平，只有１２．６億新加坡元，比１９９７年下降８８％。新加坡房地產(chǎn)咨詢公司仲量行說，交易額大幅度減少的主要原因是政府停止售地。但是新加坡政府在1997年至1999年停止賣地，讓市場吸納以前落成的空置房屋，這一果斷措施對穩(wěn)定樓市起到重要作用。盡管新加坡的房地產(chǎn)業(yè)在亞洲金融風暴中受到猛烈沖擊，但從一年半前開始，房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇，樓價反彈了大約30％，今年第一季度又加升8％，幾乎恢復(fù)到了金融風暴前的水平。主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一、目前新加坡的宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)有利由于新加坡經(jīng)濟普遍好轉(zhuǎn)，市場累積了一定的購屋需求，再加上公務(wù)員加薪和雇主公積金繳交率的調(diào)整，這些都可能刺激房地產(chǎn)市場。此外，美國聯(lián)儲沒有加息，辦公樓需求增加以及政府吸引外國人才等都是利好因素。另外，新加坡銀行及金融公司的貸款業(yè)務(wù)都有增長，其中包括購買房屋貸款在內(nèi)的建筑業(yè)貸款增長了5.8％，超過600億新元。抵押貸款利率較低也有利于新房地產(chǎn)的發(fā)展。第二、新加坡房地產(chǎn)價格看漲和去年相比，今年新加坡房地產(chǎn)價格將上漲30％。而其中拉動新房地產(chǎn)價格上漲的主力是居民住宅價格的上漲。其原因是，隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，人們需要更新住房。另一方面，抵押貸款利率較低也是促使新房地產(chǎn)價格上漲的一個原因。今年，新加坡抵押貸款利率一直徘徊在3.5％左右，遠遠低于1998年初8.0％的高峰值。新城鎮(zhèn)發(fā)展局說，今年第三季度，新加坡整體房地產(chǎn)價格比1年前上漲了7.3％，但低于第二季度9.8％的上漲率。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，第四季度，新房地產(chǎn)價格將保持在第三季度的水平上。分析家說，明年，當新加坡政府恢復(fù)出售房地產(chǎn)開發(fā)用地之后，新房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。第三、新加坡私人房地產(chǎn)銷量恢復(fù)近日對新加坡房地產(chǎn)市場進行的調(diào)查顯示，１０月和１１月，房地產(chǎn)發(fā)展商共賣出新的私人住宅２２６９個單位，而今年１月到９月總共才賣出３１０９個單位。這項調(diào)查表明，新加坡私人住宅需求開始復(fù)蘇，今年有可能突破去年銷售５５２０個單位的紀錄。戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司執(zhí)行董事高春華說，如果幸運的話，私人住宅銷售量可能達到６０００個單位。1997年，新加坡私人住宅需求量是７５２２個單位，1998年為９５６５個單位，1999年為５５２０個單位。原因可能是因為近年來新加坡已調(diào)整居屋政策，即將裝組屋的人口由占人口86％的水平逐步降低至只占70％。這一政策給私人開發(fā)商提供了很大的機遇，可以加速發(fā)展私人房地產(chǎn)，以供應(yīng)市場需求。為配合這一政策，新加坡政府每年將建公屋的數(shù)量由3萬套減為2．3萬套－2．5萬套，同時開始以投標方式出售原為建公屋的土地給私人開發(fā)商，每年可以為市場額外提供4000－5000個單元，加上私人地皮興建的房屋每年3000－4000套，因此私人開發(fā)商在整個房屋市場上就大大擴張了“用武之地”。日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟日本是一個人多地少的國家，其國土面積只有37.78萬平公里，比我國的云南省或甘肅省還略小些。日本市場經(jīng)濟悠久，市場高度發(fā)育，市場制度比較完備，是世界上主要發(fā)達國家。發(fā)達的經(jīng)濟，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。歷史戰(zhàn)后日本住房嚴重短缺.由于經(jīng)濟困難和戰(zhàn)爭破壞，使得近1／3的人口成為無房戶，日本住宅的供需矛盾非常尖銳。1945－1965年，為了解決住房短缺，政府制定了“公營住宅法”（1951年），“日本住公團法”（1955年）等法律和公營住宅計劃、住宅建設(shè)計劃，建立了“住宅金融公庫”和“日本住宅公團”等機構(gòu)，（2）采用各種手段，鼓勵居民攢錢買房、建房。政府通過無息、低息貸款，減免稅收，分期付款以及住房儲蓄等各種不同方式支持私人建房、購房。凡按規(guī)定儲蓄的家庭，便可獲取14％的獎金，當動用儲蓄存款建房時，政府還要給予更多的補貼。通過這種做法，一方面促進了居民存款建房的積極性，另一方面也減輕了政府用于建房大量投資，使私人建房的數(shù)量越來越大，80年代已達到60％。在這個過程中，日本政府的住宅建設(shè)計劃起了極為重要的作用。隨著60年代中期經(jīng)濟的起飛，開始大規(guī)模的住宅建設(shè)，并制定了有明確建設(shè)目標短期、中期和長期計劃，而且認真組織實施，在第一個住宅建設(shè)五年計劃（1966-1970）里實現(xiàn)了一戶一套目標，在第二個五年計劃（1971-1975）里，實現(xiàn)了"一人一房"目標。在第三個五年計劃（1976-1980）里，提出最低住宅標準。在第四個五年計劃（1981-1985）里將使所有家庭住房超過最低標準（即四口之家為59平方米）。社第五躍個五醋年計紹劃室及以饒后幾響個五針年計水劃主擺要是愉建"璃能實延際感有到富瓜裕，陳能舒揉適居智住的啟優(yōu)良員住宅嗽"，料計劃慰到乒20俯00拘年戶同均面攀積為胳10范0平風方米罩。介日本辜目前娃年均榆建造襲住宅浪11通0萬姑套，拒人均宅年竣嚼工住若宅面耽積1鄰10例-1形20簡平方拾米烈。球戰(zhàn)后何日本咱政府熟通過憑一系擺列配淺套措聰施解匹決了閱戰(zhàn)后挑初期母嚴重膠的住崖房問召題并瘡促進載了住略宅業(yè)頌的快呈速發(fā)擦展。龍這其蘆間日形本房偷地產(chǎn)抓有以適下的絕特點載：賢一、悲政府封作用婆明顯僵可以緒說，攀日本耕房地肯產(chǎn)業(yè)低的發(fā)選展是譜離不唐開政慚府所漲制定詳?shù)?碧個五抄年計釋劃。貞每個慨五年彩計劃霸的實抱施，論都極賀大推垮動了財日本今房地規(guī)產(chǎn)業(yè)座的發(fā)妻展。轟日本翅政府蔥的作改用主酬要體不現(xiàn)在強以下測四個亂方面昂。密政策褲引導(dǎo)脊；享金融慰輔助欲；陽提供俘優(yōu)惠獸的住喊宅稅忽制；杜以政鼻府帶餓動民徑間的派建房聽機制粉二、茶通過披市場懂機制膀來繩優(yōu)化雀土地爽資源誼配置歐日本最是國桐土狹六小，扣人口粱密集佛的國這家，查國土鈔的開春發(fā)利丟用程菠度很錄高，烘其特勿點是予通過騰市場筒機制伯來優(yōu)脆化土征地資毒源配燈置，艇提高臂土地眼使用災(zāi)效益旺。由折于全部土地的3/4掌握在私人和企業(yè)手中，國有土地僅占1/4，而且主要是山林，所以，私人和企業(yè)是房地產(chǎn)市場的主體。此外，日本還設(shè)有200多個各種公團組織，專門從事社會基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅的建設(shè)和經(jīng)營。這些公團利用政府財政投融資資金，進行非贏利性工程建設(shè)，負責投資的還本付息。如七十年代為了建設(shè)筑波科學(xué)城，組建了筑波建設(shè)公團，用二十年時間建成了一座現(xiàn)代化的科研、教育中心。大阪市用公團組織的形式，主要運用政府低息貸款，進行耗資巨大的填海造地工程，累計造地2000多公頃，建造了新的港口和國際貿(mào)易中心，水上機場也正在建設(shè)中。三、住宅部件標準化日本住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過３０多年的發(fā)展，現(xiàn)在可以說已經(jīng)相當成熟和發(fā)達。在日本的建筑工地上，一般不設(shè)建材堆場和倉庫，也沒有砼攪拌場地。建造高層鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)時，現(xiàn)場澆注所有砼是由砼攪拌車從形成網(wǎng)絡(luò)的商品砼工場按照指定品種運到工地，直接用泵送到澆注現(xiàn)場。建造完主體構(gòu)架后，剩下的就只是將從工廠訂來的墻體、衛(wèi)生設(shè)備單元、廚房單元等產(chǎn)品裝配，安裝上即可。若是低層獨立式住宅，則除地基外，基本上按照設(shè)計向二、三家企業(yè)訂貨，然后在現(xiàn)場裝配，安裝即可建成住宅。在自動化房屋生產(chǎn)工廠里，只要用戶提出要求，包括墻壁內(nèi)的管道和線路、門窗框、內(nèi)外裝修等均可在生產(chǎn)線上完成。產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，使得房屋建造在工廠里完成的工作占絕大部分，從而減少了大量的現(xiàn)場配合和摩擦，大大地提高了勞動生產(chǎn)力和住宅的質(zhì)量。四、房地產(chǎn)與金融業(yè)緊密相連日本銀行將大量資金投入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融公司。根據(jù)日本中央銀行的統(tǒng)計，日本最大的150家商業(yè)銀行1985年的房地產(chǎn)貸款金額為17萬億日元，1995年猛增至57萬億日元，折合5700億美元。除此以外，還有日本儲蓄銀行、住宅信貸公司以及其它銀行投入房地產(chǎn)市場的貸款骨。芝蔑加哥坡大學(xué)罷教授令羅伯繁特1辭99熄5男年1有0月鐘向美固國國蝦會住味宅信駁貸委罷員會銅匯報懼說，凈在泡悼沫經(jīng)闖濟時賀期日賄本銀續(xù)行新壁貸款繡中的汁25伯%左朵右流傾向房朗地產(chǎn)魂市紫場，亂增長乏額為信91殿萬億渣日元雅，合誓91逗00式億美習(xí)元。毯由于效兩者夏關(guān)系霞是一柜榮俱狐榮、栗一損回俱損犬，所餐以1刑00貢萬億活日本宜銀行杏壞債型的分籌布也溪絕大盼部分訂集中返在房嫩地產(chǎn)亞。蔬雖然耐戰(zhàn)后菌日本輛住宅訪業(yè)取想得很葛大成供就，零但還盲不能們講日無本已蹲經(jīng)完建全解統(tǒng)決了大國民麻的住芹房問愁題，錢還有雕許多清棘手您的問望題擺觀在那務(wù)里有梳待日捕本政灶府去查解決亮。這記些問湖題主戀要有丸：既其一畫，從掃70傲年代岡起地漿價暴飄漲致獻使大精城市角房價倘過高直，對而普通胡日本州國民鮮居住捆狀況佩的改期善和續(xù)政府箭住房尸五年屯計劃然的落勺實造煌成了治很大抱沖擊猛。其枝二，幟前期剖建造坡的嬌住宅女室內(nèi)宅面積案小，蛛設(shè)施伯不全斧難以粘滿足瞇經(jīng)濟康高速揭發(fā)后區(qū)日本記國民顧的住澡宅要鉛求，興改造摸工作哄任務(wù)星繁重稼。盞現(xiàn)狀盞自爛19硬91債年泡初沫經(jīng)衛(wèi)濟爆菊破以素來懇，連仍續(xù)年兼地價擋下跌象，至幫今尚晴未下式跌見陜底，登截至吹19盤98炮年，真日本給土地秩價格途已經(jīng)尋連續(xù)參第七衛(wèi)年下訴跌。小19泄99憂年1揭月份悶，故每平繳方米植的全劫國土訊地平逢均價厘格為楊15抹.8蘋萬日剖元盜（1硬,5波80航美元罰,人藍民幣置12替,0館00瑞元）井，饒同比趕下跌褲7.沫1％燭。與遷19蜓91繁年高偵位相憂比下劉跌2獎.1絮9成詢，使啊房價燦也隨脫下跌弓，房胡價最舍高昂喚的東軋京圈并，普臨通公黨寓平且均價危格1冊99蹲6年朝比五蓮六年增前降蛛落了改3.炎5成肢，只獨為當憤地工烤薪家榨庭平筆均年弊收入河的5饞倍左紀右。脹日本矩自泡踐沫經(jīng)桂濟崩搏潰后害，建奔筑業(yè)堵便每澇況愈抵下，遭企業(yè)踢倒閉旺事件時逐年診增多右。宗１９靜９７朝年，對日本貪建筑慎業(yè)有杰４７搶８５江家公夾司破股產(chǎn)，咐占去頁年全互年宣管告破翻產(chǎn)的畢各種臘企業(yè)窩總數(shù)依的３圍０％急。譽日本繪住宅檢建設(shè)直開工匙減少離和住射宅需捆求低燭迷，報不僅山影響勾到建烤筑用絮木材刻的市顏況，尤還波蒼及到碎一直爪堅挺句的內(nèi)隨外裝墳修材什料。亡據(jù)日果本帝躺國資覺料庫炮日前下公布鴉的調(diào)附查結(jié)揚果，示日本彈１１衣７家田主要怖建筑西公司紀１９你９９間年度糧（２鈴００育０年因３月朋止）腰的有洗息負誼債總蠻額為純９．域５９委萬億恐日元宵，比粒上一董年度液增加滑１．強７％愁，依搞然處襖于高濕額負油債狀好態(tài)岡。望日本腐房地座產(chǎn)的搖轉(zhuǎn)機洲在于誦日本怪的經(jīng)陷濟的衫復(fù)蘇稼。目傍前，嬸日本字正逐智漸呈孟現(xiàn)周肢期性退復(fù)蘇遲。2鏟00攔0年鳥第二竿季的召工業(yè)偶生產(chǎn)鄰轉(zhuǎn)強課，付窯運與桑存貨踩比率環(huán)回升趕，經(jīng)孝濟活疊動蓬恐勃，襲意味墨未來戶數(shù)月依內(nèi)，氧公司變的銷梯售增預(yù)長將傳可改擺善。修日本弓建設(shè)追省曬20駱00筑年公蓬布的炕數(shù)字拿，２必月份租日本封新增觸住宅萍開工材數(shù)量曲比上嫩年同出期增叔加了逝２．傅４％規(guī)，達斯到了菊８８沿６３螺５戶奸，連注續(xù)兩瞇個月喪超過駝了上崇年同辣期水小平。治據(jù)分泉析，篩日本檢新增確住宅勁開工愈數(shù)量脹出現(xiàn)濟增長掉的原岔因有議兩點趟。首亂先，棕日本環(huán)政府癢將住臣房貸肥款減們稅的蒸適用撇期延哀長了抹半年補時間叔，刺寺激了慚消費暫者購華買房雅屋，錦以公誤寓為慨主的增銷售飛住宅要的需能求非呈常旺望盛；襪其次繡,東芹京地牢區(qū)大個規(guī)模晨興建杰出租抽用住伏宅小竿區(qū)，泉直接把導(dǎo)致殊住宅罵開工強數(shù)量詠的增瘋加。迎但建侍設(shè)省車指出從，由嬌于住未宅金綿融機蹄構(gòu)第療三、筐第四燦次受撿理的縮貸款鵝戶數(shù)更大幅味低于澡上年埋數(shù)量晚，預(yù)免計今水后住破宅開被工總舍戶數(shù)行將低附于上搬年同鍛期水堪平。價據(jù)忠海外擴媒體養(yǎng)報道箭，日腸本２撇月份桌共發(fā)售行新否建居貧住單侮元９撥９３暈８０委個，偶其中骨的砌５２肯５０限６個臂單元禍是出竄售用慰房，籌其余嘩的則襖是出忘租用愛房。搭出售掌單元革和出你租單際元的錯供應(yīng)闖數(shù)量大比１書月份泊分別任增加賓了１歐０．商２％性和１桑．５乒％度；但死較去蕉年同川期則膏分別處降低附了３湯．７甘％和仇３．突２％朽。樣發(fā)展季日本組房地捉產(chǎn)未熊來發(fā)查展方澇向有雙如下浸三個強方面著：拐一、脫住宅話人性駱化，浪大量稱建造隊適應(yīng)喊老年乳人的外住宅是,肆到2籃00攜0年起，日塊本的指老年狡人比釀例將嗎達到倡占全盾國總湊人口罵的劈17傅％系左右淺，因派此日遇本的斯住宅脆部門和正在發(fā)積極鑄建造恭既保乒留傳客統(tǒng)家傅庭模討式，抓又適窄應(yīng)現(xiàn)今代人蓄的需扔求，臥可供困老少登同住輪，有蹦分有挪合的憤新型弟住宅貢體系塌。考揚慮到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貸款原則經(jīng)營，精于計算的德國居民，往往通過向多家金融機構(gòu)貸款得到購房所需要的足夠資金，抵押貸款期限為25－30年。典型的住房抵押貸款來源是這樣的：40－50％的貸款來自于住房銀行，30－40％來自于各種商業(yè)性抵押貸款銀行，其余10－20％是家庭積累。德國房地產(chǎn)市場的基本構(gòu)架：德國地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時發(fā)行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產(chǎn)的情況在德國屬于不動產(chǎn)交易中的特例。德國房地產(chǎn)交易中的幾項特殊政策：房地產(chǎn)交易行為中的特殊問題包括土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強制收購政策、政府預(yù)購權(quán)的保留政策等3項。1、土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策德國立法規(guī)定，城市規(guī)劃已作出用地性質(zhì)規(guī)定的，在房地產(chǎn)交易過程中不得任意改變。如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補償）。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。由于全局性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質(zhì)改變可不受此限制。2、強制收購政策強制收購政策就是指凡屬公共設(shè)施用地的開發(fā)建設(shè)行為土地，政府有權(quán)對該塊土地進行