前言皖西日報社：我公司受貴單位的委托，現對政務新區梅山南路與長安南路交口擬建的“皖西新聞大廈”項目進行投資分析研究。本投資研究分析的參考資料來源有：六安市政府部門公布的資料和相關的市場調研。我司在依據六安市有關建筑定額和現在的市場售價與租金情況的基礎上，對項目進行投資分析，茲將《皖西新聞大廈項目投資分析報告》呈獻給貴單位。由于時間倉促，報告中定有不妥之處，請貴單位指正。安徽高速房地產營銷策劃二OO六年十一月二十八日目錄垮第一墾部分拉仗城市養經濟差文化敬背景余第二點部分浪聲六安裹市近芝三年霉房地濁產市誼場勾分析漆第三茫部分啊蓮六安想市現昏階段滑房地賞產開淋發情司況及奸需求研分析異第四蝦部分李僑相關期樓盤像項目虜市場灘調查病第五法部分種擴皖西汪新聞濕大廈嫁項目汁SW需OT驚分析發第瞧六縮部分漁芽皖西頁新聞著大廈霜“樓開發帆思路糟Ⅰ”叢（出俱讓）廢投資鄉效益黎分析數第崖七盆部分碧觀皖西印新聞宮大廈彎“刪開發慶思路燥Ⅱ”架（劃虎撥）擊投資衣效益越分析殖第困八獨部分般滿開發體思路悶Ⅰ惱、終Ⅱ旁綜合蜜比較相分析姓第騾一庭部分償弊伏城市多經濟養文化予背景地一裕、慰六安電市情方概述怪六安唇轄五陵縣（幕壽縣炕、舒皆城、塔金寨繁、霍安山、辛霍邱熔）四制區（翼金安壞、裕肥安、獸開發介區、領葉集行試驗裳區）咬，市逝域總娃面積局17賠97博6平還方公膨里，蝦占全題省總播面積痰12除.9匯%。剪六安龍市區伶行政肌區域茂土地許面積雕35伯83安平方島公里景，市寧區行熄政區投域面書積為勉全省瑞之最捕。行隙政區槍內實雕際已營經開梳發建貝設（召市政夢和公束共設悟施基饞本具闖備）考的建沉成區泰面積鴉46濃平方做公里慘，建路成率字僅跳1.閣28跳%我。市誦區總庫人口饑17鍋5.減5繳萬人炎，僅嚴次于降阜陽脅市（鳳18曬1.療77紫萬人么）；倉其中姿非農功人口鬼31達.5指萬人禽，僅北占市馳區總渠人口醋數的今17聚.9目%爆。六兩安城周市人壺口密融度鉤49倉0價人抄/際平方件公里僵（翁17縮5.圖5揪萬人壞/3看58琴3襪平方踏公里州），奶全省境平均故城市芬人口見密度招為低14天71貝人當/知平方攤公里委，合謊肥已釋達稍24博58賀人驗/與平方啦公里衣。居截止姻20幼04脾年底盤，全章市常敲住人鋪口6身67深.7緣5萬隙人，橡其中臭居住揉在城譜鎮的嶺人口斤14球0萬班，占鐮市域隔總人怎口的欄比重潔（城抹鎮化潤水平呈）僅五20俯.9尤7%汗，遠慈低于給全省肆的2助7.蹈81奴%。貸市區拌人均挨居住從面積附13包.3骨2㎡西。遇六安海常年錫外出舅流動觀就業嶺人口屈達1歉07棗萬人晚，季顧節性釀外出綱務工抗者約暢35棄萬人杯，大風部分缺人在勞省外戰從事介勞務惜活動蕩。可料以預么見，文日益柏龐大缺的農廳村剩晃余勞弦動力視人群習異地嚇城市患化現仰象將輝持續羅下去脆。寄二銷、成六安脾經濟足與歷首史文買化概謎況妥20逢04抱年，善六安魚市國背內生費產總當值2狡28賭.8電億元支，人鏟均G男DP甩約4捏22頸美元毯。考職慮到少在外陵地打教工收痰入匯糞入本儉地，蛇六安鍬市實腎際人錯均G相DP驢應處馬于6設0另0～石70平0美岔元的代水平磁。使六安巷具有念多方頂面的袍優秀僑文化暑——捎皋陶若文化磁、楚奔文化帽、紅釋軍文定化、傭茶文敘化、誼酒文揀化柄等。喉其中竟以皋趣陶文胖化為漂主力全。六版安有猴著名磨的將救軍縣取，茶永葉六示安瓜煮片作耐為歷邪代的腎貢茶桶早已晨聞名兇遐邇睬，酒遲文化于以霍駕山的遙百年奔迎駕蘇酒為騙首。浩三拿、侮六安這城市炎規劃敬發展繼概況河1.刊經濟胃發展挺目標喜根據蹦增長戰速度信預測俗，六代安未教來2剩0年見的經燭濟發典展采設用兩沒步走漫的戰囑略部識署。驅第一隙步實恢現小漂康社蓋會的態目標醒，第鐵二步嗓實現創中等手發達勾的水元平。引20捐10巴年：院GD屬P總晚量達巷到4米90耳億元霸（5安9億偶美元潛），剖年均銜增長白率1許0%少，人脫均G定DP保10伴00咬美元舍。拆2.填人口搶規劃黃規劃凱城市星人口紀規模碧：東近期販（0已5年蚊）木32渣恨15蝦2將26左%赤中期密（1堡0年劑）榜40譽蘇20急1掛35社%牽遠期圣（2逗0年咐）校60現爺32誰6混50薦%咳3.紡交通想規劃魯（1思）寧協西高疫速六塑安段扒：籠國家址20貫10梯年遠距景規停劃中超加快廁西部瘦地區論公路獸交通躁重點你建設并的8藏條公臭路大香通道賓之一士，六信安境荷內東排起高轉店西封至葉慎集，惡全長粘93濫.4暗7公錯里孤，2吵00轎9年循全面蘭建成漆；建攻成后兄將成親為連撿接西糕北與劃華東征地區懇的便撞捷公知路通拒道，井對縮賺短東襲西部呼經濟盈發展超差距牲并促傻進沿焦線經肉濟的澇發展棒具有嚴重要識意義惜。嫂（2吃）六沒武高棉速：否是國霧家重杏點公測路上腦海粱—箱武漢景公路義的重剃要支嘩線，喚是連急接華顏東及存中南寸地區壽的交盟通大習動脈壓，該洪道路撐將與極10劍5國慮道、綁31酷2國橡道、顧21破0省幕道、捐20雖9省絨道一檢起形擁成大脈別山砌區公腦路網辛的骨專架。防（3授）商祖景高確速周火集僑——磁六安究段：句是國梳家重息點干捏線公片路規綁劃中攏東營礦至香遷港公餡路的兔一段公，安誤徽省脾“測三縱粒四橫求七連荷”葵公路猶主骨反架規前劃中瘡的計“潑縱3率”勉。六捧安境脖內北系起霍暖邱縣離周集節鎮，待南至罵裕安留區二皆天門阻，與與六葉爺一級鑒公路華相接立，全五長鑒92謝.7液4公略里凱，擬刪于2末00鼻6年己底建糠成通晶車。挨該項抬目建白成后跳，將今與滬夠蓉高守速公敘路、私京福彈國道你主干騰線以良及規濁劃的煤六安義—即武漢勝高速遇公路你等連竄接起寧來。躬（4煤）商懶景高足速六購安光——掀潛山受段：原六安綱境內困北起者裕安份區二祥天門嘉至黃場尾結慈束，枝全長持15致4.煎74鬼公里債，將爺于2袋00報8獲年建塊成通逝車。笑該項惱目直艙接連緞通連迅霍國擠道主迷干線法、上虜海寇—練洛陽禽、上駛海寒—副武威橫、杭帖州乳—吉蘭州尖國家聽重點天公路踩、滬燙蓉國務道主脖干線古、沿弦江高服速、曬形成幼高速都公路食網的箏規模駛效應山。前（5切）寧葡西鐵笑路六冷安段藥：誠從南鞭京至芽西安濟的鐵構路經叮過六辜安，畜已經伏于恨20酷04娛年1沾月1誠8日互建成嗚通車濁。絹（6寸）滬芝漢蓉蹦高速草鐵路看：榨上海沾—態武漢嶺—嗓成都悠高速湯鐵路嘗經過蓬六安毒，目舉前方許案還元在研勞討中的。錫高速朵公路柱及鐵帖路的逐規劃危建設君，將蘭密切欣六安哈與長受三角忙經濟流圈及船周邊俗省份謠的聯冶系，堂擴大輩商機撤，大肉力促相進六隙安經告濟芳騰飛鴉。緩4尤．浙土地躬利用闊原則艘和發俗展方橋向湖（何1勁）屈以現算有城必市建適成區腫為發堡展基補礎，軌實行秘城市江外延漁拓展暖及存省量土設地的悔再開暖發相裝結合揮；在盞規劃挽近期能要著噴重優感化建盟成區很范圍瞇內的木土地稱資源潛配置寫。充猜分利慣用現健有城樓市各中項設珍施，峽優化捧城市截生活燦環境由，提廁高城堤市生虧活品碧質。疾（蜻2務）確依托豎寧西涼鐵路勻和患31炸2團國道頑的便煙利交亡通運潛輸條桑件，廊城市攏向西物南和侍南部漏方向堪發展廣，在拔規劃形中期擔形成普功能適完善突的城小市組梁團。飼規劃窗遠期葛依托造合武搏高速砌公路做，城逃市向誰北越醒過淠夸河總岡干渠奔發展勢相對航獨立億的綜蓄合產勤業區插。輩（含3偵）店以現訓有的剃省級忠經濟緣技術牲開發社區和搶金安足經濟島園為朽基礎監，城籌市完逼成東壁部的守開發尿，完暈善基異礎設鄰施配苗套建上設，襯在規黃劃中巨期形圖成以蒼工業裝主要獨發展聚內涵框的功因能區貸。采（強4筐）爐城市于東南蹤部、造31綱2延國道懇以南彎、寧章西鐵潔路以究北的被部分雞區域鄉，以源及城窯市西奪南部矛、佛眠子嶺爺路以長南、攜31城2收國道畢以北嶼的部鎮分區懶域，哨作為甚城市疊遠期鎖發展故備用殖地。合5透．閑居住槍用地滅規劃腦（松1些）擔堅持嚴居住咱區規睜劃建包設的通高標免準、驕高起問點，魂創建判優美省、舒跌適、化安全攻、方抱便的花現代巷生活挎居住連環境炮。相慨對集蛙中緊紙湊地四組織銅生活迫居住饒區和廚組團罵，分搜級配刮置各俯類社但會性翼公共疑設施守，完稍善各準項市攜政設王施的寫配套揚。池（腥2刮）餃新區借開發寺與舊聚區改伯造并矩重。避加強煎對舊哈城區糖危房迎簡屋負的成碼片改頃造，徹進行糧必要堡的土短地置粱換以亦完善疤城市鹽功能羨、提采高土租地使輛用效時益。花要控君制舊愿城改叼造的帆建筑要密度蕉，大犁力改賴善居桐住環汗境。學舊區辜改造熱的日沙照標乖準及阿綠地導配置艙等要副符合零國家巴的有蘋關規皺定。吃（飛3駛）扁新住浮宅區租的開橋發建再設要掏依據劍國家研有關傷標準妻進行偏規劃駝控制想，居頭住小你區應籠達到泛設施剛配套認完備擾，環你境宜票人。城與工慣業區縣配套卷的居玻住區漢應與暗工業沃區協賊調建制設，曬處理掘好兩乖者的賊關系蛾。城盲西南堪部結喊合站冒前區等建設么，因耀地制途宜的焰發展切住宅鏟新區神。獎（縮4里）摧城區隔以二雅類居隔住用屢地為材主，闊住宅懲以多炊層為推主；肥為了纏滿足那居民糞的不朱同需惠求及劃豐富悔城市龜景觀慣，今緊后可怖開發耳一定何數量瓶的小向高層猴住宅皂。廁規劃華在景出觀條秘件較粒好的低淠河晝總干環渠沿架岸及盟城市逗西南膠部布飲置部赴分高紡級住喚宅區綿。皆（跌5抽）烈規劃春居住閣用地隱面積姑15劫98焰.5功8您萬㎡任，占揭城市康建設膊總用忠地的差26謝.漠42界%待，人侵均居摸住用錢地這26紛.6薦4㎡哄。蘿（從6憂）奴舊區沖的更許新改培造應王以基遼礎設蔑施建睬設和阻居住贊環境待改善巡為核稠心，河降低刺人口志密度睬和建星筑密勒度，州適當禍提高鍋老城旺區的皇綠化療率。鈔（討7千）舊登區更堂新改短造項運目應犬以低據層高魔密度邁的形耍式為械主，慶嚴格綱控制逐建筑拼體量接和建炎筑高售度，西以保祝持老告城區坊的尺棗度和孟風貌彩。建倆筑改沒造應評注重父成套渠化建啊設，第提高缸居住廢水準陰，保內證日匙照通洞風條門件的屬改善廈。批（種8得）舊榨區更沃新改伯造應鉗與老分城區唉保護軌相協天調，紋確保失文物峰保護栗單位衛的保樸護范災圍用銀地，堅建設幫控制腔地帶撞的建探設必巷須符夢合要郊求文領物保正護的朵法規妥規定哥。盞（過9珠）舊爭區改刃造應炒科學但制定培合理捧的技榜術經環濟指拼標，駱合理現確定亮容積巾率、脖建筑筆密度導、日售照間倡距和村拆建茶比等客控制隊性指吸標。艘6洞．油城市達主干式道格馬局欣規劃決主干遍道格添局為服“刊六縱攔三橫檢，雙橫環結挽合好”這，其競中地“適六縱除”勇是指震西城潮路、臺磨子殿潭路裕、解召放北滿路爺-雷解放部南路未、梅肢山北策路始-良梅山株南路集、西裕望北婆路榮-啟西望喂南路韻、朝運陽北桂路柔-醒朝陽魚中路近-叔朝陽返南路喇；桿“庭三橫軍”訴指壽休春路遺、皋墳城西貌路初～牛皋城安中囑路染～庫皋城胖東路屋、大唇別山襖路翻～忽皖西沉西椒路東～吐皖西徹東路島；雙眼環指玉安豐仇北那路麥～巴安豐暈南鴨路扇～拆佛子雕嶺稠路過～稍響洪李甸路水以及辰華山季路趟～件寧平炭北沒路倍～弓寧平橋南路眨。主注干道碌規劃底紅線數寬度竄3眾0決～溝60犧m胡。湊7屬．眼綠化維景觀才系統捐的規澡劃避（雁1刪）以亮提高伍城市查居民趁的居娃住環勺境質辛量和計建設角環境糾優美賭的生小態型圣城市詳為目演標，政進行食城市劇園林頌綠化奪系統念規劃幼和建之設。壩結合復六安訪城市愁的自漲然環稻境特晝色與宿人文吧景觀僚，合奏理布課局公工共綠斤地，鐮形成丟完整遍的城璃市綠璃地系肝統，鋤并形宵成城穩市綠賽化景小觀特覺色。成規劃材城市刃綠地更面積符87略7.州52任萬泉㎡頸，占距城市攝建設軍總用膛地穿14賺.5砍0%豪，人戶均綠限地面螞積恭14著.6萌3㎡想，其攝中公瓜共綠阿地面多積敏62亂5.溪30竟萬嫂㎡穩，人瓜均公桑共綠籠地面蓬積選10用.4咱2㎡躬。角（炎2胸）園染林綠碗化系醉統分肚期目用標為搬：近辛期（可20噴05盆年）剃，重扣點擴抱建現典有綠撿地和牧公園即，改憶善主皂要道猾路的河綠化畜。中轟期（出20晃10搞年）蛋建成臉一批效干道歇綠帶僑、濱謹河綠狀帶等席。遠揮期（弊20抽20郵年）玉，以哨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冷。棕從城腳區明倒珠廣鞭場、四徽商潤國貿始中心訊、豪測門花摧園等虹樓盤暴來看慶，都浙存在布一個安共性旨，就腸是住迎宅供誰不應高求，隙店鋪斧門面屆房問結津者觸少。蔑徽商丑在住示宅市字場風槍光無常限，賠始終悉引領雁六安局房價窄，為遮瘋狂兇上漲兩的房址價推誤波助助瀾。系然而莫，其右沿解扇放路描商業央步行懶街銷侮售步榴履艱細難，聞沿人倘民路都商業區遲遲序不鍬予存定位騰。旁豪門浪花園聯商業忙鋪面引更是區創下裙單月英無銷休售的旨尷尬屑記錄池。明啦珠廣講場步我行街錄小鋪泳面好晨于大炭鋪面支，而銹沿解輛放路您黃金摩地段姜的已續封頂焰的兩撈幢7扣層綜柿合樓灣，本圓地市李場也嫩難以沫接受喉，沒扇有產接生預悶期的勇所謂菜黃金鉤效益惠。各常家都牽分別赴成立設了招具商部湯，奔檢赴合鋼肥、對上海剃、江垂浙等渴地，月吸引柏外商赴投資盟。稿三神、嘉近三夜年房廉地產傳市場怨分析擱綜述撈1鏈．作地產脂供銷題平衡漲，空孤置率把低，登整體誤呈現死健康芬良好嘗的發頸展勢欺頭。泄六安塵房地吧產市產場商婦鋪數目前央已經學出現桌一定企的飽茄和跡還象，虜空置縮情況糊較多很；住劑宅則僻主要消以解朱決基俊本居輸住問轟題的烤剛性促需求吊為主杠，投紛資械投鍵機比階重小成，女住宅者市場趙處于爐健康簡穩步乏發展免階段榆，且菜一定神程度鞋上出剪現供雙不應流求現黑象。勁2壇．恒地產僅銷售且價格享整體怕呈現傳穩中漲有升板的科態勢班，其液中住屠宅上庭漲幅泊度最慎快。漁六安眠市房砌地級產開府發處揀于健播康狀杯態，芽住宅療供不汪應求歷，銷黑售形敬勢理潮想，順價格玻上漲舍較快遞。供3度．揉地產磁開發號品質梅逐步鉆提高哄，物演業管濤理日麥益完存善。遞隨著堵房地嫌產發超展的釘日漸稠成熟桶，開刪發商愈日益躺重視赴營銷霸策劃包，重業視產敞品規括劃設筆計，字市民也購房惰也更唱加看虧重小谷區環汽境、要戶型脫、物犁業管脆理等竭，并纏愿意懸為此督支付爛較觸高的教房價祖。安第三螞部分話臺現階讀段房嬌地產促開發送及需確求分憶析撐目前蝴，六睛安地懇產開戲發已斷經進眼入品脆牌運喂作的攪特定柳時期洋，強們勢品瓜牌下瑞的規善模效無應，欺將鹽六安體地產影開發區引向畢一個亭嶄新紛的發秘展階世段。適上海期天盈閣投資瘦、安變徽水紫利股備份、驅安徽害省高鬧速公蠻路等黑省內絮外大思型企側業紛庸紛投避資六疼安地偏產開朵發，鞋這三北個企帆業開裕發項醬目總沸規模那超過蘋10亂0萬傾㎡，猶加上修盛唐上地產栗項目關、水才云澗洲、華彈府項冊目等每，城住南在仍建項僚目總雕規模酬突破諒15激0萬茫㎡，沃占全間市在隆建項裂目智總俯量的悟50難%以葡上，辦因此蘿城南牲地產欠一定浮意義肯上昭索示六彼安地菊產風顯貌，普引領敲地產賓投資習置業剪方向姓。潔這里紫特鉆就客宿戶層魄走訪粱調查橋認知濱與置里業需霜求等賄分析紀如下涉：橋一偵、坦現階鎮段房也地產卷開發滴情況得目前延，六端安房禿地產局開發走基本短上可捎分為賠老城區區、言城南抗、城衫北、啄開發褲區四考大大泥板塊盈，其罩中：翁1.壓老城躁區板譽塊：職交通復便利宋、生懂活配趕套完哪善，己但拆雹遷安猛置量錢大，并在目搭前拆箱遷難剪度日扛益加智大情背況下肝，項蓄目開味發周昏期較宴長。戰從一芬般項寫目規也劃看是，由患于住彼宅多輪數回切遷安奇置，摟可售連部分榆較少張。因歉此，頌開發蘆商為監了追再求利趨潤最虧大化憲，都臺以饑“技店面銜最大凱化鄭”航為規宵劃原趴則，喜盲目光追求孩商業喊面積芹，一桌定程遺度上電造成曲了老脊城區湊店面嶼供大尾于求碎，部旨分社面區店炭面出扶現了叢銷售疑難、松租金場低和洗出租找率低返的現南象。匙而住傅宅由姥于地搞理位也置優申越，妄市場羞需求離旺盛怖，銷撥售情逼況理同想。撇2.井城南劍板塊科：線規劃駁發展漢重點禍方向對，新熄政務柴中心魯、火遍車站窮都位旋于板脾塊內鴨，但天現有駐交通雨和生蔑活配豐套略芳顯不敘足。飲該板測塊內持項目蛋多數物為凈幕地，淺規模家大，裁容積坡率低滋，以盯住宅故為主女。蒼該觸板塊礙項目求開發狹規模臟大符、品喪質高糊，拔開發川項目宜主要騰有牧“包御景飄·塘龍湖深山莊住”靠、獄“悄天盈觀星城燕”糠、途“頑上城紐國際偽”毯、造“淡和順步·適名都魚城測”評、援“趨香格牲里拉牽花園廈”許、涼“夠水云典澗賤·顛名居餐”歉等。列隨著挖城市穗規模夢的擴勉大，傾該板孤塊內傷項目巾由于畝居住考品質閉較高芒，也伐被市鎮場商廣泛斯認可質，并畫逐漸布成為躲新一攀輪的那投資吹置業浴熱點開區域凍。緒3.淚城北怕板塊鐘：期主要栽指靠以近六警安一仰中、腫皋城記中學麥、匯露文中葵學等半省市樸重點浩中學積旁邊淹的項戰目，刊該板撤塊項罰目也竊以住盾宅為胳主，房主打馳教育柱牌，閣代表擔樓盤缸“券上院撫小區示”經，嗓銷售吹價格倉和銷比售情箭況都項較為次理想炸。擺4.嫂開發嚇區板耐塊：詠位于豪六安徑市經尋濟撫技術忘開發苗區，懼主要桌面向貫原有沒在開種發區佩工作杜生活斤的人垂群，亮項目跨也較業少，把對六瑞安市晉區內珍的項途目影染響較肢小。畝二左、沖商品糾住宅遮消費絹者特湯征及帥其需權求特已點傾1疑．賣受訪獸者目勒前居擴住狀晨況調蛾查舍目前島六安頸市民織自有柱住房捉比例管較高冠，但擾主要存還是現以單避位自匯建房浮和經獲濟適弱用房核為主尾，考潛慮到異受訪杯者在篇接受裁訪問貨時心逃理因宵素所俘導致恰的誤裂差，蔽實際鈴擁有憤完全丘產權源的商健品房軍的市購民所電占比訊例可小能會愿低一簡些，迫49待%的興受訪半者與映父母跌同住騰，隨攝著這屑部分督受訪破者經鬼濟實累力的土提高牽和新場的住蝕宅理撈念的耽認同隔，這線表明配目前癥商品待房在嘆六安耽的住榮宅市眨場中美尚未體占據創主導驕地位票，商反品房膛對于否希望泉改善王和講嚴求自旦身居肺住環投境和待品質噸的客刺戶還爭有相虹當大軋的發請展空腰間。畫如右冷圖所蠶示。憐2餡．筐受訪致者購策買有君完全虜產權幻的商蛋品房你的潛謊在意怖愿調毯查敘近年犧隨著命六安由市商祥品房揪住宅脾的開賽發力木度逐港步加極大，陣新的施住宅敵理念佳正逐粗步被堡當地訂市民廈所接杏受。雞調查義顯示怕有8諸6%扒的受熔訪者煙在三洽年內歡有購翻買商景品房單的意俊愿，脹并且憂打算國在一芳年內氧購買童商品手房的扯占到森了2叛7%真，表修明笑六龍安市羽民已僚經逐秤步認曠同了雀商品冒房住音宅理穴念，噴有相顏當大特的潛萍在消竿費群短體。牛如斜圖所費示：列3除．備受訪泡者預吼期購謹買商丙品房刃樓型袋調查價調查齡顯示秒有7青3%等的受叔訪者羨預期病購買百的樓火型是偵多層進住宅倘，旋反映示出刪多層霞住宅占在六荷安市獨民心尿中認緩可度央最高跡，從肢經濟詞發展燈及購棄買能壞力等筑層面追考慮盜，在域相當亦長的服一段菠時期憑內多昂層產碌品仍晶是六故安房遲地產堤市場悟的主思流。倘市民小對小喬高層花的了倦解度派相當搭有限簽，只才有約凱21晝%的耗受訪碰者預陶期購域買小同高層悶，但演隨著粱現代崇居住搏理念就的不艙斷深廉入，完本地韻居民姿對高褲端產牽品認饒識與諸接受育度也烘將逐膚步提隊高。雕小苗高層珠住宅豈是住籠宅類走型中配的一胞個重賭要的閑有機繳組成岔部分嗓，而嶄以小你高層遵面世膝的住企宅個努案必賴將引驗領當鞠地的鋼現在輝居住裁理念吩，提糖升項星目整狡體品殺質和濕聲望誦。燕4慧．瀉受訪停者預伴期購嶼房總頂價調污查素調查精數據牽顯示懂：在增被調貸查者煩中絕矮大部獅分人否能夠讓接受衡的購棚買總謀價都舅不超杜過2鳴5萬旗元/份套。塊其中灰，購香房預滋算在仆15篩萬/廈套以緞下的爹占3獨1%盯，愿兔意用翠15開-2而5萬簡購買癥一套扯住房螞的占怖37贈%。墻調查越結果式于目槐前六近安的筑經濟練發展守程度召以及據市民找的購木買力術基本炭相符滑，同茶時考捐慮到理調查甚時受岸訪者眨對價絨格詢濤問的脂敏感立性，供其價輩格實貢際接熊受程于度可磁上浮損5%稿－1杏0%蛇。或5骨．冰受訪薯者預槳期購朽房單厘價調盛查盈被調寺查者啟認可慎的商牛品房引單價州都集兄中在更1腔5構00限-2腿5須00嶼元/傍㎡剪，有棗5兄%的秒受訪移者選白擇了蹲10垂00調元以己下/側㎡隔的價察格，醋分別擊占弄12第%、非3管1豬%、沖30落%、鍛20迅%的爽受訪共者選烘擇了丟10黑00螺-1胞50既0元連/咱㎡牢、1話50齒0-紹18燈00咳元/騙㎡削、1堆80篇0-帳2稠1技00鋸元/雕㎡師、2怪1閘00憶-2周50遲0元少/續㎡春的價管格。濫只有撿2%屬的受愉訪者虎承受膨的商爹品房餡單價網超過游25爪00軟元以壓上/惕㎡澡，調式查結界果于策目前培六安膠在售航的樓不盤單扭價基蠢本相部符。飽6宣．枕受訪尚者購當房目敏的調灣查扇從消轉費者俊購房刻的目莖的來達看，濾投資閣與居物住仍排是兩闖大主長要需換求。遵在購問房者巴中，仔屬一腔次置葉業和高屬二轎次置眾業的組占7洪2%開，投弟資只幟占5姥%。餃而由墓于六館安外授來人倍口較奴少，迎二級妹房地的產市匠場不舉活躍歉，沒酬有專胡業的撞中介磨機構陵，所驗以用讀作出溪租的禮也只放占7取%。逮以上畝情況單說明繁，一寨是六斯安舊罪城改洽造力暖度加右大，替目前衡的房表地產宴市場搞仍處做在成堅長期霧，購快買者柏仍以肅自住荷為主易；二毛是投桂資型司購房壽者所波占比賀例較伐低，珍上升坦速度秒也較爭慢。扎綜合逐分析葵可知照：矩主力氏客源皇均為晉六安渾本地忍居民園，且拔購房僅目的籠多為搞自住蘆，這蓬表明董六安誘的房師價是浸有實爬際需津求作娃為基稠礎的豎。召從建少筑形姑態上縱看，漠目前解六安辨市場贈上住白宅產如品以杰多層典為主汁流，燈因其昌得房倚率高冷、物剝業費案低而辱倍受匠消費仆者青受睞，孫但各線種產脆品的名市場倦接受蛙度正鈔逐漸擺發生償變化待，選由擇小區高層臭的客橡戶會花逐漸浴增多翼。士在未籍來期嘩望購鋼買兩化房和端三房虛的，嘉面積社在1施00表-1誼3鼻0㎡軟人群堤占絕動大多豬數，辛數據站結果魯從側夜面反浮映了所當地蟲未來辨住宅褲的一徹個發莖展方趟向，避將在撥滿足滔基本聚居住樹功能階的同畫時逐跪步向笑舒適光性過肅渡，模三房刮是未側來市至場的卵主導面。漲在被獲調查娘者中逮絕大篩部分笛人能絕夠接綢受的綠購買浩總價爸都不請超過適25喂萬元若/套貍，認貝可的據商品鏈房單橋價都縣集中濁在1登80鹽0-屠21簡00禁元/落㎡白，與餐傾向偷購買頸的戶樸型相炭對應腸，反超映出乎目前嶺六安蔑較低泰的房旦價水予平貍。踏數據功反映撒出六朗安市俗民在影購房滴時最腰看重健的是爭地段王、價外格、出交通僅和建底筑質引量，照分別坐占受數訪者干總數丙的3曲0%折、2撥5%運、1正2%質、1面0%蹦，購點房者型對周研邊環擇境的芬極大嬸關注復也說集明了鳥周邊年環境限對樓悉盤項暈目的交重要竹性以犧及購漆房者挽成熟繩度的湯提高汗。步調查懂顯示汗六安垮25秘-3孟5走歲鳴這個逗區間辰的消望費者委有購暈房意悄向陷占受賴訪者據總體擴的4掉7%捐，該罰類人守群帆在爸對住祖宅環蠶境有錄較高送要求閃的同隙時，你由于撓經濟克實力臺的限笛制，外對總嬸價又塊較為簽敏感潔，兩斜房和爛面積止偏小漂的三冶房的臉居住勉功能念已經盤完全設能夠忙滿足劣該類找人群妹的需樣要。儀三畫、錫商業煮地產陽市場覽分析源1充．熊六安篇商業陣概況被六安豬市是夏大別弦山區徹域中肢心城遍市，升有大辦別山搭明珠高之譽殿。觀經過冬多年誕的改噸革，孤多種餃經濟哲成份槐、多剝種經搞營方岸式的撞商貿吉流通宅體系跡已經歉形成摟，物友流配意送、鉗網上堂交易東、連翼鎖經熟營等簡現代到經營叮方式塘正在世興起槍。全暴市擁問有語20宋00慎平方填米恐以上未的綜現合商渠場3革0多慨個，守六安悄金商檢都、胃六安攪商之轟都、吳西都嘉時代依廣場弓、六聰安百產貨大陣樓等它處于橡龍頭耀地位紛。擁剪有各何類市扎場3雀50幕個，餃營業尺面積弦12韻6萬洲平方續米，絮年交歲易總反額5謠5億硬元。盈六安攏商業您整體齡上可喪分為連皖西揉路沿闖線、櫻大別俘山路戚沿線漢、東席大街使沿線稿3撕個部氣分，鹿其中鉤皖西斑路沿董線以暴皖西邪路與扇梅山減北路脖形成勇的宅“狼十字昌”梯形軸蜘線為厭中心令商業廊區；懂大別機山路薯沿線遇主要愚以大觸別山祝路周疲邊的蜘沿街頑店鋪棄和專馳業市被場，冬東大循街沿桌線以爺興美甜花園林商業資街、宋沿街汽商鋪緞和服遍裝城灰為主加。沫六安孫商業報市場犬存在柳著規岸劃滯千后、并服務膏網點予功能貧單一芝，群超組組授合紊棉亂，滾特色退不明蟻顯，記差異靜不大宇，集堅散效哄應不雄明顯觀等現神狀。早隨著買六安獄經濟沿的不蠅斷發記展以磚及消超費者日需求成的變咽化，姓六安盼商業局也態冬也發影生了妹深刻頁的變跌化：接從原班來的洋百貨汪商場僵為主踏的零據售業儀形態紫逐步科過渡蓋到渡形成凍了連泰鎖超名級市失場（迅世紀納聯華洲）、漂專賣況店（擺主要料集中怪在服希裝、笨電器遇行業嬌）與乒百貨住商場鳳（六敢安商踐之都住、六票安金駱商都材）等凈多樣艇化形慧式并獻存的朋零售攏業態學模式甚。鈔雖然滿目前遲六安究形成汁了多只種業此態并道存的紙商業佛局面字，但躁在檔教次、易產品訓內容伍、種即類方動面仍胳有較啟大局據限，遷同質傳化傾夠向較速為嚴罷重，束商業翁物業盲內的泳業態雜、業等種布院局也劉不盡忽合理田，并繭仍以說出租琴鋪面澡的傳其統百領貨業眼經營副為主噴，灰缺乏雀功能惑整合印的綜賢合性訊物業賭，思也正合因這甲些問蜂題的糕存在寇，六寒安在碗商業巧業態省上有勇很大衛提升篇與發藏展的百空間朋。爽2貍．袖商業筆發展滾機遇蜘商業千發展斤的基柱礎條減件將它進一敞步完繩善斜：老隨著某六安哥舊城鋤改造唐力度紅的加鴨大，鑰六安躺在信繼息、棕交通調、基兵礎設姐施等社方面泉的快剛速發鈔展和盞科技處、管嫌理人躬才資架源、種旅游止資源蹄等諸災多優吵勢的畜進一些步發岡揮，毛為城既市商宣業發扒展提誦供了冊非常陡有利鴉的條題件。宮商業憲發展橡的市侵場需芽求將翅進一酷步擴店大忌：奔隨著慚六安舉城市錯經濟城的不哈斷發孫展，鞭市民沾和流寬動人傲口的三購買綢力和需消費倡水平迫逐步走提高茅，市該場將崗進入幣新的話消費金升級揉階段板，商闖品更信新進禮一步殿加快花；假茅日消付費，烘科技偉、文股化、昌教育崗消費錫和生閑活服疲務消別費的斃增長刻，將辯為城朋市商鴨業提鴿供廣僅闊的孔發展泊空間榮。瓶商業深市場碧管理路將進廣一步讀規范址：選六安身現階孫段的型專業降市場予，如買魁星章閣家坊具市欣場、課溫州暗裝飾穗建材渠批發泉市場攤、等蓋存在平著管貍理比求較混枯亂，獸結構女布局撇不合蔽理等街弊端陷，隨刪著商烘業的飽不斷鴉發展章升級暗，必袖將形聰成有均效的露管理娃機制糖來規曬范商積業市伴場。際商業撿發展灣的環旋境將廈進一騾步優讀化洲：沃根據祝城市火總體徒規劃疫，到乎20猾10膜年六隸安將搏發展拿成為泛市區晉40童萬人搞規模永的現普代化收城市倒，城振市規盯模的吹擴大窯、城犁市經趴濟的飽發展積，合古肥對摧六安肌經濟付的輻去射等露戰略繡實施級等諸敏多有尖利因篩素，辟都為毅六安征城市銹商業遺帶來美前所片未有哥的發沾展機蔑遇。蛇3斬．短關于班對商退業經揪營戶幸的問出卷調門查懶（惜1束）赴經營銅者店匆面經依營模蒙式狀切況調繳查塞（眼2僵）弄經營宵商品攝傾向愚性選瘡擇調呆查昆鋪面蹦房受寶到較迫多數砍經營屋者（堂48臺%）糾的歡逗迎，槳同時食市場俱類商蘭鋪也記受一胳定數析量經裂營者赴（3鬼9%飄）青較睞。測對比幣經營五者商分品種歸類傾久向性蘭選擇杏，可加以看放到服詠裝類宗是經璃營者辦的主它要選住擇，梁總的狠來看術，經遼營者侵對經泛營類庭型的槳傾向榜和對限店鋪斷形式蕉的傾錄向是蘭由當蒜地消雜費水橡平、役習性勾，商親業發效展水擾平等雙因素攪決定蒼的，俱但也跨要看年到的此是經洲營者炮在選緣擇經莫營產隆品時腿通常即是針陷對目塞前的蒙產品校經營耕種類襪、經何營狀畢況、棵周邊茂環境摸及周贏邊競孩爭狀侵況為醋考慮項因素撇，因掠此不王排除離在所程經營混區域子實現羅經營鄙產品田差異尾化，壯以回盞避直叛接市序場競島爭情白況的瀉存在陪。鈴（輸3斬）餡經營隔者預宇期理贏想商柳鋪面稍積調濟查障經營勒者對賊經營瞎類型乏的傾六向和埋理想菊中的董經營休規模四決定跟了理淋想建調筑面拒積的登大小靠。2溝1-街50刷㎡蓄區間厲是經耐營者營的主踏要面著積選墾擇，化比例漏為4草9%劍，其思次為存50踏-1違00滑㎡伏區間滿，比惜例為謀38欣%，椅其余吃面積蛛區間壁選擇菌比例定相對殲較小宣，總爹和為煩13框%。煉商鋪勁面積霞也反對映了養經營斑者對鼓商鋪喇經營鍋特色橫、經昨營環算境、蝴所在本地段捕等方伐面要嫁求的密不同畏。廊（桑4萌）儉經營探者預陽期購卡買商勿鋪總負價調匹查=1\*alphabetic瞞a蜻．軋購買杯總價懷：=2\*alphabetic綱b滴．威購買辣單價填調查注顯示慚，就嗓購買焦總價劉而言僻，3姻7%戲的經幻營戶黑愿意冤購買幅總價伏在1吃5萬竄元以板下的題商鋪摔，4繼2%掌的經你營主致愿意注購買申總價椅15掉-2售5萬勵元的哪商鋪加；就直購買之單價蛙而言啄，5悲5%繳的經它營戶的目前魂只能趴承受額50送00顧元/加㎡吊以下絞的單靜價。吸除去壯因現員場的偽價格睜調查白可能碧存在驕的一媽定誤癢差，鞠價格迅接受車度上城可上養浮1臉0－燙15榨%的傅因素圖外，功調查社表明衛六安核本地絲的商倚戶的喜購買常力受釋經濟景條件劣制約正仍顯膨不足鏟，因傷此本維案的壞主要插目標吩客戶尊群除似有較斯強實失力的干經營菜商戶竿外，臨更應足關注弱的本斬地及備外埠禿的商批鋪投宣資者臭。籍5匙．巧經營蔥者預劫期租姑賃商漂鋪價款格調丹查（佳元/業月/記間）跡調查夜顯示孫，就選月租擺金支程出而爪言，樓20筒00偏-2懇50告0元哈/月三的租裕金是湊大部奶分經阻營戶款的承賄受上永限，夜少數堅實力后較強往經營漂規模末較大饑的經恩營戶元能接膏受3偷50灘0元捎/月譽的租憲金。暈不同掀的租泡賃價池格反害映了羽經營膝者在律自身屠經濟堆實力冶和對丹商鋪煉經營奮特色躁、經墾營環畜境、劣所在堤地段隸等方漂面要景求的壯不同身。笑綜合賺分析連可知收：戶商業著發展戒水平技不高氏，經烘營理禾念相譽對較襲落后霧，經捎營戶漢未能錄擺脫方傳統仔街鋪振經營身模式唇，對阻商鋪奔的地霜段因姓素尤獸為重餐視；夾商鋪義以沿憐街店糠面形夾式為職主，竄商鋪釣經營截戶絕跟大部屬分租懂賃商舅鋪進由行經財營；供在有土更合款適商爐鋪的照前提破下，記經營秘戶絕檢大部招分（愿83懼%）周有購臂買或援租賃曠新商查鋪的葉意愿蔬；錫在購部買新恒商鋪率的方迅式方螞面，蠢有相計當一騎部分憑的（泥37移%）勉的經向營戶厲愿意鈴購買助總價腿在1辦5萬壓元以笑下的截商鋪的，絕駕大多岔數經雕營戶巷（4魄2%雷）愿妨意購貝買總喂價在濤15障-2痰5萬伐元的鴿商鋪泳，表按明有鈔相當茅部分銳商戶陳將成原為新險推出氣的商柱鋪的洞潛在路購買辛者；幣同時蹈表明版本地判的商膝戶的揉購買幅力受住經濟嶼條件剖制約顏仍顯直不足樓，因打此本毅案的躺主要窯目標潛客戶副群除蕉有較愈強實汪力的置經營終商戶宗外，獲更應控關注次的本萄地及視外埠倍的商誠鋪投伶資者減。牙有相痕當部腹分商剃戶仍棵以現劈有資膊金數等量作冠為購宵買商狐鋪的旗考量劑依據夠，多嘆數不臺愿以舟銀行嬌貸款妹的方羽式實農現商狗鋪的抄購買鞏，這堤就一雖定程號度上聰制約怖了該盜類人櫻群的捎總價皺接受丑度。趣第四友部分田圾導相關盆樓盤賽項目鑰的保市場勇調查烈皇境通扎過皮上述他對蒼六安億市驗經濟憶環境躍及房茄地產燕市場頭的系頓統分責析，遞我們雞已經蜓對煎該市蜂房地莊產市臨場蝴有了吐一個歌整體有的認鞋識。名這里皇為匯對糟“牧皖西拳新聞僵大廈需”悅項目秘市場滴前景晨和銷衰售詠定價罵進行材科學否分析檢，遼特就馬目前曉房地論產市完場產上副比較宵活躍肉的代賀表樓錄盤進埋行了疲走訪文調查喇，以槐便分和析伐決策沃。料項碼目痕概廳況覆聯系怎遍39栗99弟11犧1槳墓39戚98抽88希8虛33陪12斷88栗8疊項目陶位置源解放滔路與門佛子粱領路蹦交界廳處西輩北面火解放霧南路坡與佛仗子領純路交明界處男東北頸面彩開臉發由商珍安徽灑水利設股份煙有限摧公司腳上海徒天盈類投資際發展惜有限賭公司攀占地謠面積擴42斷0畝規（其攜中酒溉店1散20皆畝）白33貴0畝草總建繞筑面牧積拌21鬼萬㎡蝴27親萬㎡劍容硬積偷率增1.義24專1.雄23伸交房移時間瓦項目飯分三偵期開崖發，先一期宇交付辱入住懲一、吵二期喚已交棗付使商用，義三期矩即將紐交付富，四羅期銷炊售中留住宅冶情況辣主力葉戶型糞80抗～1渡00鋤㎡占奇比4芬0%界，除10腳5～頓13考7㎡宿占比絹60父%,迷三房他13敏3㎡搭為主劈，進二房罰80邪-9倉0㎡懸銷售皆價格覆1F量/1互85討0，字2F蘭/1咱92皺0，殖3F凡/2視15乖0、繞4F仰/2拔05捆0，筐5F垮/1盞92釣0，穩標準嶄層均潤價1交92電0，剪復式慰6F襲14泥00偽元/勻㎡贈1F孩/1碗75抓0，惹2F側/1什82汽0，冬3F烘/1擁95循0，映4F梨/1涉90歲0，育5F反/1窩77術0，宗標準長層均及價1啄85態0，詢6F認（不棍帶躍主層）跪16馬30償分蓄同析扶城市鄰發展末新區柿，目割前生芝活配競套不排齊全渠，主筒打葛“佳五星諒級河嘴畔生怠活狗”濃概念飄，環號境好逗，居撤住品漏質高土，安抬徽水墾利上藥市公顛司實年力，謎項目流銷售殘情況缸較理辟想。洽城南欠板塊簡最早配開發桐的項之目，蔑規模夸大，宇商住陜分離饑，所判處城揭南板務塊目碰前配登套不者全，囑因此躁銷售掀去化撇情況夾最好托。酒銷售崇進度蜘分三覆期開故發，禿一期旁已售剃磬，千二期免共6喘00揚多套豆住宅駐，分舉三個谷標段朵出售巷，第饞二標猜段小癢高層佛在售付；三笑期別謙墅項獅目正石在銷嘉售。下一期程、二籌期已另經入互住，奸三期喚即將左交付勢，四捧期銷品售中指。久店面吼情況晝主力須戶型考沿解匙放南位路規困劃部緒分雙尚層店歲面，冒單元烤面積僻10旋0㎡曉以上侍。說沿解胡放南束路、顛解放隔南路密規劃沫部分火雙層棵店面畜，單萄元面摸積1認00牌㎡左谷右。扣銷售弦價格傭尚未晝推出區40籠00浸～4狂50辨0元追/㎡若分劈系析統尚未拌推出膜以火蚊車站鄉商圈澤為主翼導賣腹點，強宣傳摩火車倆站將停帶來釣巨大結人流剛、廣謊闊商去業前集景，撇銷售竿情況畫不理腔想救銷售疲進度好尚未士推出任40壤%左貞右臥項腔目定概況榮聯系陶逃32膀18窗15臉1螞32準15抱83胃8慰項目諒位置韻龍河臂西路見大別魯山路稍與解妖放南咬路交棒界處夠開橫發榆商評合肥述星耀共置業賺有限劑公司劣鑫達招房地憐產開疊發有舒限公博司坐占地萍面積掃總建博筑蔑面積生16餃80貧0㎡但10托80乳0㎡晚交房諒時間鴿20盤05除.0廈5開獎盤，非20萌05悄.0話9交寫房亂20捏05筒.0嬌7開妄盤，會20賭06榨.6若交房隙住宅部情況蝕主力羽戶型死二房賄85頑㎡，欺三房帝11垮0～韻14決0㎡甜，尼復式跨15杜0～誕20我0㎡麥二房持10突0㎡慰，三夏房1惱10煌～1怠20西㎡折銷售奶價格匯3F明/義4F堆/1挑95妨0，旗5F乳/1容85諷0，絲標準喬層均散價1徹91卡0，南6F勉/1縮75謹0，謹7F幕/9支50大，復晝式房捕均價澆14范50百3F戶/2嚷28縣0，宅4F護/2植12醒0，迎5F薯/2材08秀0呀標準弦層均篩價2篩14條0，舒復式半房均健價1后55燕0（坡含繞7F芳）辛分象語析哭項目蜻規模料較小洋，現簡場自生然銷廳售。駝項目隊規模書較小伍，住洞宅居卡住品塌質不弱好，洋而且諒沿街腐較吵弱。鈴銷售脾進度床基本枝售空嘉基本勸售空普店面濟情況襯主力趙戶型艙沿龍腔河路短共2菜5套陵店面謹，主民力面江積1巖10浪～辛12收0平糊方米線，面叫寬倆3.牛3米浴，進踩深1妨4～骨16疫米遼，層偉高3仿.2賽～火3姓.5尤米誤。浙沿大刻別山喇路雙扯層店佩面主韻力面泛積1轟20削㎡，谷面寬嶼3.攏3米裕，進燈深繩17傷.8逢米匪，層咽高默4.棋5米診。沿霉解放碑南路亞雙層捉店面憲面寬今4.的1米摘，進境深倒10禮.7唐米腫，層告高任4.他2米民。膨銷售搖價格塞62灶00憶元/稀㎡媽大別秒山路霸均8欄00竊0當元/登㎡不，解京放南償路均毛價7繳50秩0街元/氧㎡臨分裂踐析貿位于冤龍河嚷西路穩主干粉道，姥當時古銷售摘價格陽相對益較高隱，銷友售情赴況不閱好。持地段拐好，占總量退不大尼，定莖價較芳高，販銷售肉情況秀不理頃想。焰銷售驚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