營銷機構某年年終報告宏觀經濟與政策一級市場二級市場三級市場中星營銷機構------2005年市場研究與預測引言當新年鐘聲敲響的是時候，當我們放松心情去回顧一年來的上海房地產市場，浮現于腦海中的依稀就是“政策年”三個字。也許有人會問，在國家大力主導市場經濟發展的今天，如此興師動眾地使出“組合拳”來干預一個行業的運行，這可否被理解為是對市場經濟的一種否定？從厲以寧先生著名的“二次調節論”中，我們應該可以找到答案。快速趕超的國家發展戰略決定了建國以來中國政府經濟目標主導的必然趨勢：通過房地產業的發展來帶動整體經濟的進步，這是政府“十五”期間的重要目標。這個從統計數據上看似已實現的目標主導了“十五”期間全國房地產業的高速飛升，經濟目標的巨大誘惑使政府忽視了市場博弈主體個體理性所導致的“市場失效性”，這樣的局面在中國房地產市場中已隨處可見，在上海房地產市場中更是表露無疑。一個有效的政府應該綜合考慮經濟目標和社會目標，令人欣喜的是我們的政府已經認識到了這一點，對社會目標的考量已經更多地被納入到政府決策的過程中。環保工作全局地位的不斷提升，政績考核指標的逐步完善，這些無不在向我們傳遞著這樣一個信號：未來的政策將是經濟目標和社會目標的綜合平衡體。新的視角有助于我們更深入地去理解今年的房地產宏觀調控。上海房地產市場2005年末的運行狀況表明政策目標已基本實現，站在2006年展望“十一五”，我們相信，只要市場的運行能夠保證經濟和社會的協調發展，上海房地產業的未來仍將是一片光明。中星營銷機構------2005年市場研究與預測宏觀經濟與政策經濟環境是養料經濟環境是任何產業發展的養料,特別是對于房產行業這樣一個與各項經濟指標息息相關的行業來說,經濟的作用和影響更加不容忽視.房產市場發展兩大基石政策是舵手

政策是房產行業發展的領航者,當其發展偏離軌跡時,適當的政策出臺可以糾正其錯誤.中星營銷機構------2005年市場研究與預測經濟環境分析國際資本流入國際資本流動TextinhereTextinhereTextinhere商辦、中高檔住宅的價格中星營銷機構------2005年市場研究與預測經濟環境分析TextinhereTextinhere05年貿易順差超過100億美圓外匯儲備超1萬億美圓自04年6月以來美國連續13次加息對華貿易逆差通過降息引導資本外流,從而實現美圓貶值,拉動出口05年升值2%,06年仍有小幅升值的可能美貨幣政策中貨幣政策國際資本流動對于上海房地產市場來說其影響是復雜的,總的來說利好大于利空中星營銷機構------2005年市場研究與預測經濟環境分析Textinhere目前外資流入上海房地產市場的主要途徑可能集中在中高檔住宅和商辦市場，而人民幣一旦升值，則這些游資可能會獲利了結，但這也要看人民幣升值的時點外資會判斷房價下滑的幅度和節點以及與人民幣升值幅度的比值,不會盲目入市房價下滑期房價穩定期房價升值期外資入市,然后拋售物業獲利離市,會給房產市場帶來又一倫波動由于升值幅度較小,出于對后市的看好,外資可能繼續留守,對高檔住宅及商業形成有利支撐中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧Textinhere房產泡沫供給控制型信號導向型需求抑制型投資需求抑制型中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧提高土地成本3個針對4個通知升息國八條期房限轉與開征營業稅05.3-4中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧提高土地成本供給控制國土資源部：正式對外發布了《2005年工作要點》，《要點》中對建設用地供應政策采用了“從嚴從緊”四個字并明確指出，2005年3月前將查清城鎮閑置土地、空閑地和批而未供地情況；做好啟動新一輪土地調查的各項準備；嚴格執行土地管理法律法規和供地政策、嚴把建設用地預審和審查報批關。政策目標：通過加強對土地一級市場的控制，提高開發商的拿地成本，從源頭上控制開發商對房地產市場的供給能力。

中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧3個針對4個通知信號導向地方：3月5日下午，上海市政府一連發布3項針對房地產的政策，次日又發布了第4個通知，宣布上海房地產市場將堅持以居住而非投資為主、以本地人消費而非外地人購買為主、以中低價位而非高檔房為主。自3月7日起，上海對居住不滿一年出售住房的，征收5.55%的營業稅；并承諾年內新開工“兩個1000萬”平方米配套、中低價商品房，從供求上抑制房價上漲。

政策目標：將房價問題寫進政府工作報告，反映了中央在房地產泡沫問題上已達成共識，這是一條重要的政策信號，被地方、業內認為是房地產的“政策拐點”，希望能夠調整市場對后市的預期。中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧升息需求抑制型中國人民銀行：2004年10月29日，中國人民銀行決定上調金融機構存貸款基準利率，此后不到5個月，2005年3月17日，中國人民銀行再次上調個人住房貸款利率，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。個人住房貸款利率不再實行現行優惠利率，而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。取消5年以上住房商業貸款優惠利率，貸款利率下限由原來的5.31%提高到5.51，并放開了貸款利率上限；住房公積金貸款利率上調0.18%；對房價上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。

地方：上海16家銀行全線停止一年內個人住房貸款轉按揭服務；提高第二套貸款利率，至6.73%。上海市所有銀行推出統一的房貸標準，同一個人申請第二套房貸的最高貸款額不能超過總房款的60%，第三套房不能超過50%。政策目標：這項針對個人的房貸新政全面提高所有購房者的貸款供房負擔，提高了購房門檻；打擊了市場上部分潛在購房者對房價的樂觀預期，同時也向市場明確表示：央行在必要時會繼續動用利率杠桿干預樓市，直至平衡對需求將產生明顯的抑制作用。

中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧國八條05.3-4信號導向國務院：2005年3月26日，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，即“老國八條”。“老國八條”以通知形式發出，要求各地政府重視房價上漲過快這一現象。2005年4月28日，國務院又出臺了“加強房地產市場引導和調控的八條措施”，即“新國八條”。“新國八條”為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快。政策目標：希望通過明確樓市調控的幾個重要原則，對地方高官形成巨大威懾：抑制不了過高的房價，將問責地方政府負責人，大有“不降房價就降官階”的意味，通過這樣的手段向各地方政府和市場傳遞中央將堅決控制房價的政策信號，希望能夠扭轉市場的預期。中星營銷機構------2005年市場研究與預測2005年政策回顧期房限轉與開征營業稅投資需求抑制國家稅務總局、財政部、建設部：2005年5月31日，三部門聯合出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》，對5月11日七部委出臺的房地產新政中有關事項做出了更為細化的要求。其中明確規定，自6月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

政策目標：對于轉讓房產過程中營業稅的收取，意在“一箭雙雕”：一是限制二手房交易以遏制投機炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建設。

中星營銷機構------2005年市場研究與預測2006年政策熱點在增加中低收入家庭的購買能力的同時,繼續抑制投機需求仍將是2006年政策的重點進一步穩固房價公積金政策個人所得稅物業稅中星營銷機構------2005年市場研究與預測2006年政策熱點公積金政策112月27日，市十二屆人大常委會第22次會議表決通過《上海市住房公積金管理若干規定》。市公積金管理中心正式發布了相關實施細則。上海的城鎮個體工商戶及其雇傭人員、自由職業者也將可享受住房公積金政策。公積金提取范圍也進一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來付房租、物業專項維修資金、物業管理費等費用。政策解讀：此項規定擴大了住房公積金的受益范圍，將增加中低收入階層的房屋購買能力，這對于增加整個市場的有效需求無疑是十分有利的，特別是對于中低價房市場。

中星營銷機構------2005年市場研究與預測2006年政策熱點廣州開征個人所得稅2政策解讀：對二手房交易征稅無疑將增加二手房交易的成本，其目的可能就在于增加炒房者的交易成本，從而積壓投機性需求。但我們認為，該政策短期內在上海不會實施：首先個人所得稅按照目前中央和地方達成的分配方式為60%和40%之分，地方只能留40%，因此對于地方來說積極性不會很高。而廣州稅收政策的出臺有其背景原因，前一階段眾多大陸和港澳買家紛紛涌入珠三角炒房，使得廣州樓價極速飆升，政府為調控房價而出臺不得已的措施，這可從杭州和北京類似政策出臺的結果可知。反觀本市樓市調控政策已基本顯露成果，價格漸趨回歸理性，投資客已基本被擠出樓市，因此短期內出臺此項措施似無必要。中星營銷機構------2005年市場研究與預測2006年政策熱點物業稅未定3政策解讀：稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅的征收一方面可能一定程度上減少開發商的成本，從而可能拉低房價，但另一方面可能會增加購房者的持房成本，這對于打擊投機性需求來說無疑是有利的，但同時也在一定程度上增加了自住購房者的成本。物業稅的開征將涉及到房地產市場的各方利益，其開征的時機和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業稅，至少還需要2—3年時間。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場分析房產市場未來發展的趨勢和方向一級市場分析土地供應區域分布分析土地性質分析城市規劃及批地意圖分析中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年區域土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比寶山120

.117031.78%金山49.656.910.64%奉賢50.856.610.58%楊浦22.543.28.63%南匯31.736.76.86%閔行25.936.66.84%普陀10.125.14.70%松江12.422.24.15%長寧7.516.63.10%浦東22.516.43.06%嘉定6.9152.81%崇明18.213.02.43%虹口2.89.51.78%青浦13.59.51.77%黃浦1.24.70.87%中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年1我們可以看到土地供應最充足的是寶山區，其中大華集團在寶山大場鎮拿下的可建面積達76萬平方米的一個綜合用途地塊是本年的最大型單宗土地成交項目。其它土地供應比較充足的區域還包括金山、奉賢等郊區地區，這反映出了政府大力發展郊區房地產業，實現人口分布由市中心向外逐步擴散的戰略思路。根據開發商住宅項目1—2年、商業項目2—3年的開發進度，我們可以預計這幾大區域在未來兩三年的供應量將十分充足。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年用途土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比住宅180.5218.640.76%商業121.1146.127.24%辦公13.230.65.71%綜合75.9141.126.29%土地用途分析中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年2從土地用途來看，2004年土地供應量突出了以住宅用地供應為主，其他商業配套為輔的特點，其中單純的住宅用地供應就達到了總供應量的40.76%,這還不包括占比達26.29%的綜合類用地供應中的住宅用地，而商業項目所占比重也達到了27.24%。

中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年

土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比內中環7.516.67.58%中外環27.543.119.73%外環外145.515.972.69%土地區位分析住宅：郊區城鎮化引導趨勢中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年3從住宅用地的環線分布來看，主要的供應量都集中在了外環外，所占比例高達72.69%，分布在包括寶山、奉賢、崇明等地，因此預計2006年外環外的非配套住宅的供應量也將大幅度增加，從而在整體上可能形成供過與求的局面，相對來說環內的住宅土地供應并不多，因此06年該區域范圍內可能將以消化存量房為主，整體上的供求將處于平衡狀態。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年

土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比中外環2.36.04.12%外環外118.8140.195.88%土地區位分析商業：集中供應外環外中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年4從商業用地的環線分布來看，外環外的土地供應占據絕對主導地位，比重接近96%，主要分布在奉賢和金山兩區，我們認為政府在這些區域推出大量商業用地的目的可能是考慮到將來配套商品房的推出，而首先為商業配套的建設提供土地供應，以期望能通過商業配套的相對成熟來增加整個區域的居住品質，以吸引更多的消費者。這樣的土地供應結構將會大大增加今后幾年內的外環外的商業項目供應量。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年

土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比內環內7.516.67.58%外環外145.515.972.69%土地區位分析辦公：兩極供應，郊區為主中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2004年5從辦公用地的環線分布來看，呈現兩極分布的格局，主要分布在外環外和內環內，其中外環外的供應量所占的比重超過了70%，按照建設周期來計算，這批土地將在06、07年形成供給，從而今后兩年的辦公樓供應可能將呈現自中心向外逐步增加的趨勢

中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年區域土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比嘉定104.8202.019.81%青浦123.0156.415.33%普陀59.2135.913.33%松江118.0111.210.91%奉賢74.787.98.62%金山52.969.66.83%浦東23.953.25.21%虹口13.848.64.77%楊浦13.646.44.55%長寧9.638.53.77%寶山28.436.83.61%閔行3.49.20.90%徐匯3.48.80.87%閘北3.08.00.79%南匯4.17.40.72%中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年1從2005年的土地供應情況看，以嘉定、青浦為首的西部郊區成為主要的供應來源地，所占比重接近55%，其中嘉定軌道交通11號線沿線成為該區土地集中供應的焦點地段，土地用途為綜合，與之不同的是青浦的土地供應用途則主要集中在商業配套方面。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年用途土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比住宅40.836.94.10%商業161.8150.616.73%辦公35.9112.412.49%綜合260.7600.366.69%土地用途分析結論：非住宅用地占絕對主導中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年2從2005年出讓土地的用途來看，與04年相比呈現出完全不同的格局，其中非住宅項目成為主流，而單純的住宅用地則供應甚微，綜合用地中主要也是以商業和辦公的混合為主，包含住宅用途的綜合用地項目則非常少。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年

土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比內環內0.572.01.33%內中環1.591.91.27%中外環0.330.260.18%外環外159.33146.497.23%土地區位分析商業：外環外持續供給中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年3從商業用地的環線分布來看，本年的土地供應延續了前一年以郊區為主的趨勢，外環外商業用地的供應所占比重比上年還有所增加，主要分布在青浦、嘉定、奉賢、松江等西部郊區，結合2004年商業用地的區域分布我們可以發現，近兩年的商業用地的供應集中郊區，因此預計未來兩三年內，商業項目將會在外環外出現放量。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年

土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比內環內9.234.730.86%內中環14.743.638.83%中外環4.816.114.32%外環外7.118.015.99%土地區位分析辦公：環內供給大增中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年42005年的辦公用地供應與2004年相比呈現完全不同的格局，今年的供應主要集中在中環以內，所占比重接近70%，而外環外的供應量與去年相比有所減少。分析出現這種局面的原因，我們認為是由于近年來上海市場對中心城區甲級寫字樓的需求大增，從而推動其租金水平一路上揚，為了緩解供不應用的壓力，政府大大增加了中心城區的辦公用地供應量。預計今后兩年內中心城區高端寫字樓供不應求的現象有望得到緩解，整體將呈現供需兩旺的良好態勢。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年

土地面積（萬平方米）可建面積（萬平方米）可建面積百分比內環內22.975.912.64%內中環54.5143.023.82%中外環28.052.28.70%外環外155.3329.254.84%土地區位分析綜合：城市規劃引導供應中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場——2005年5從綜合用地供應的環線分布來看，一個突出的特點就是土地供應集中在那些有較長期城市規劃的區域，其中外環外成為供應的主力區域，所占比重接近55%，幾個比較大的地塊供應包括松江九亭鎮的商辦住綜合項目，青浦趙巷鎮的商業和辦公的綜合項目，以及嘉定區軌道交通附近的綜合項目。而環線內的綜合項目用地則主要集中在普陀區，主要供給在普陀金光商業區和長風地塊。

2005年綜合用地供應的另一個特點就是商業和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項目供應則相對較少。中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場結論由于郊區住宅和商業的大規模供應,其未來發展面臨挑戰04年以郊區住宅為主05年以郊區商業為主商業配套緊跟住宅發展郊區化進程城市發展中星營銷機構------2005年市場研究與預測一級市場分析三大方面全面透析房產發展趨勢二級市場分析住宅商業辦公中星營銷機構------2005年市場研究與預測住宅市場全年走勢二級市場——住宅中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅9—12月份

4—8月份

1—3月份量升價跌

量齊價跌量價齊升

中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅第一階段第二階段第三階段2005年初，以上海為代表的全國房地產市場延續了04年末的大漲局面，成交量和價格都保持在高位運行，在這樣的情況下，為了抑制投機性需求的增加所可能導致的房地產泡沫危險，政府開始采取一系列宏觀調控措施以期能夠擠出房地產泡沫，使整個市場回到穩步增長的軌道上來全市住宅成交量從高位急劇回落，7月份進入谷底。整個自主市場進入觀望期，市場處于有價無市的態勢，經過4、5兩個月的對峙后，部分開發商受資金鏈吃緊的影響，開始采用各種促銷降價手段進行銷售，而消費者則出與對后市繼續走弱的預期，不愿進場，使得成交價格進一步下滑，中低價房成為這段時間內的去化主力進入9月份以后，開發商基于以往“金9銀10”的經驗，而大幅增加了推盤量，希望能利用傳統的銷售旺季來加快去化速度，同時消費者壓抑了近半年的自住需求有有所釋放，這直接反映在了成交量的回升和成交價格的小幅回升上，但今年的旺季不旺似乎成為主題，9、10兩月的成交量還不到去年的一半中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅配套商品房中低價房自住需求１１月份全市新房住宅成交面積為189.9萬平方米，成交面積環比增加２４％，成交面積、成交套數均已反彈至今年三月份水平

１２月份住宅成交面積達到219.5萬平方米，環比大幅上漲近16％年底市場運行特點成交均價不斷下滑中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅抑制投機需求控制房地產投資過熱

宏調總目標中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅４２８.９５２.８１４７０.０７２８.４１８５２.８１０.０３３７９.３９-２７.３４２００２２００３２００４２００５新增商業貸款新增公積金貸款宏調成功抑制投機需求中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅過熱投資逐步降溫據市統計局統計，2005年1-11月共完成1141億元房地產開發投資，同比增長11.3％，增幅比去年同期下降11.5％，商品住房新開工面積為1979萬平方米，同比下降3.6％。投資增幅的大大放緩表明了這輪調控對抑制開發商投資熱情方面的積極意義。中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅計劃購房時間后市預期入市時機戶型選擇

一年內有購房計劃的消費者高達73%，由此我們有理由看好明年的市場需求狀況有超過75%的消費者認為后市的跌幅不會超過5%，這在一定程度上反映出了消費者的心理預期，即房價可能在進一步的小幅度回跌后將回升認為房價在下跌10%—20%后是最佳購買時機的消費者占的比例最大，為33%，另外還有20%的消費者認為最佳的購房時機是在房價下跌20%以后近70%的購房者愿意選擇二室的戶型選擇二室的購房者期望其面積控制在81—100平方米的占52.5%，還有23.2%的人希望面積能控制在61—80平方米中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅未消化存量多05年全年，住宅預售登記為2181萬平方米，批準預售面積為2829萬平方米供求比為1:0.77供大于求全年累計施工面積大截至11月底，全年累計施工面積已達10,290.02萬平方米，超過04年全年的施工面積供給豐富中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅量價齊升量跌價穩量價齊跌量升價跌量升價穩住宅市場波動自住價值為軸線的波動中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅2005.122006.3Q平均價格相對３月已降１４％平均價格再降５-15％自住需求釋放2006.4Q平均銷售價格再跌5%左右，最早06年一季度尾見底

中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅住宅價格長期走勢消費者開發商政府政策約束下的利潤最大化土地價格原材料成本貸款成本總價承受可能下的房價溫和上漲自住需求投資需求預期

房地產業穩步增長發展帶動整體經濟的前進社會目標經濟目標

中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——住宅２００６年價格微跌BECDA政府政策（慣性對市場仍有持續影響）土地價格（滯后于房價）開發資金借貸成本（使開發商無法持續延長開發周期)消費者態度（觀望）人均可支配收入（仍與房價水平想背離)中星營銷機構------2005年市場研究與預測辦公市場近年走勢二級市場——辦公中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公隨著2002年7月起，上海市出臺了《上海市鼓勵外國跨國公司設立地區總部的暫行規定》，鼓勵外國跨國公司在上海設立地區總部，大量外資企業將上海作為其駐華乃至亞洲的總部，放大了上海辦公樓物業的有效需求。上海的辦公樓市場開始步入上行通道，平均銷售價格也一路走高辦公市場日漸升溫中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公甲級寫字樓占市場供應量絕大部分的甲級寫字樓市場保持旺盛的發展態勢，租售兩旺，值得我們重點關注市場分化明顯冷熱不均

乙級寫字樓銷售型的乙級寫字樓的新增供應明顯增多，供略大于求。目前上海乙級寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.4美元，空置率在20％左右中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公甲級寫字樓供應與吸納情況中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公

2005年，上海甲級寫字樓出售市場每月實際供應面積基本在20－30萬平方米之間；除去3月份相對大量的去化，其余月度去化情況比較平穩，月去化面積基本在0.7－2.5萬平方米之間

綜觀2005年上海甲級寫字樓買賣市場，物業所在區位成為其去化的關鍵因素。現階段，物業自身品質的差異性正在逐漸縮小，因此良好的交通商業配套、成熟的辦公氛圍以及未來的升值潛力，成為購買者比較關注的重要因素。供需兩旺中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公２００５年甲級寫字樓價格走勢中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公2005年，上海甲級寫字樓市場月度平均銷售價格走勢相對平穩，全年價格在21,500－23,000元/平方米之間浮動。從整個年度來看，上海甲級寫字樓市場的平均銷售價格是一個在振蕩中上升的過程。2005年5月，是上海甲級寫字樓月度平均銷售價格的最高點，達到34,755元/平方米，這主要是因為花旗集團大廈出現的大面積成交，其當月銷售均價達到38,789元/平方米，對于本月甲級寫字樓整體銷售價格起到了極大的拉動作用價格震蕩上升中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公甲級寫字樓租賃情況中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公甲級寫字樓租賃價格走勢中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公

整個2005年，甲級寫字樓處于供不應求的狀態，使得空置率也創下近年來的最低，已降至平均5%的水平，租金則大漲15.3%，創造歷史上年漲幅的最高值，全年上海的甲級辦公樓租金已經達到0.98美元/平方米/天供不應求中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公2004年，上海新批30家跨國公司地區總部，落戶上海的跨國公司地區總部累計達86家至2007年上海累計要引進150家跨國公司的企業總部亞洲總部，甚至是全球總部

至2007年還要引進180家的研究機構和140家的投資性公司今后國外大量的金融機構、物流商貿和咨詢機構還將持續涌入現有CBD寫字樓供應吃緊，基于租金上漲的預期，外資機構出于自用目的的需求將繼續上升辦公需求持續增加中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公上海辦公樓租金漲幅已達亞洲第一位、世界第三位“世界主要辦公地區”排名榜中，上海辦公樓租金年增長率已達9.7%

2005年已有多家國際知名海外投資基金公司收購位于成熟商務圈內的上海寫字樓項目人民幣將在06年繼續小幅升值、央行也可能會增加存貸款利率

外資將進一步投資上海商辦地產

投資需求邁向高峰中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公土地供給自2001年到2004年，上海四年中共出讓土地可建商辦綜合樓面積達到2997.06平方米，其中2003年較2002年上漲了51.2%，2004年較2003年仍然保持了42.9%的快速上升幅度。以三年為開發投資周期來看，2008年之前，以上這些出讓土地一旦推向市場，將改變目前供小于求的市場格局開發供給從近年開發情況來看，竣工面積大大低于施工面積，在建物業未來將有一個集中供應期。自2001年到2004年，上海四年中共實現施工面積1613萬平方米，其中竣工面積僅253萬平方米，其比例僅為15.7%，市場存有大量在建辦公樓物業。一旦這些辦公樓物業推向市場，也將改變市場供小于求的現狀

中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——辦公整體市場未來2—3年內將呈現供大于求的格局，重點關注甲級寫字樓產品

目前，甲級寫字樓年收益率約為8%－10%，這樣的收益率水平對大投資者頗有吸引力，且隨著06年我國對外資金融機構人民幣業務的進一步放開，對于甲級寫字樓的需求將進一步增加。隨著2006年新一輪供應高潮的開始，我們預計明年的甲級寫字樓市場將呈現供銷兩旺的局面，從恢復性增長進入提升性增長階段，租售價格將在今年的基礎上進一步走高。中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——商業地產０４年全年人均可支配收入增長１２.２％０５年一季度１４.９％基本面BECDA入世進程深化大量外企涌入０４年ＧＤＰ１３.６％０５年超過１０％四大中心建設０５年宏調并未影響商辦市場０５年７月開始對５０００元以上入境攜帶品開始征稅中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——商業２００５年商業銷售市場情況中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——商業2005年全市商業用房批準預售231萬平方米，預售登記181萬平方米，供應成交比1：0.78，呈現供大于求的局面。1、4、9月市場供應大幅上漲，主要由于有大型商業項目上市，拉動全市上市面積大幅上升，而2月上市面積不足5萬平方米，主要是由于受傳統的節日影響，開發商大多選擇在節日前后推出商業項目。除此之外其他各月市場供應相對比較穩定，月供應面積一般在15-20萬平方米之間。成交價格來看，全年商業用房售價波幅不大，基本維持在8000-11000萬元/平方米之間。整體供大于求中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——商業２００５年商業租賃市場情況中星營銷機構------2005年市場研究與預測二級市場——商業地段體現價值，郊區供給過剩市區從租金變動情況看，市級商圈的租金水平呈現明顯的上升趨勢,這反映出了市級商圈由于其地段的特殊優勢和鋪位資源的稀缺性帶動了整體租金價格的上揚郊區郊區商圈由于05年以來該區間的商業用房供給量大幅增加，多個新興城區的人均擁有面積大大超過了市中心商業聚集的人均擁有面積，如浦東新區、松江、嘉定等區的人均面積已超過了商業