工程精細化管理

龍湖地產工程管理剖析2010年4月工程精細化管理第一部分、工程精細化管理提出的背景第二部分、房地產企業工程管理容易出現的問題第三部分、龍湖地產工程質量管理要點剖析第四部分、龍湖地產工程質量精細化管理應用講解第五部分、不同施工階段的質量管控重點第一部分：精細化管理提出的背景一、房地產行業發展背景對工程管理的要求二、房地產行業內、外部資源對工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現行規范對工程管理的影響1、設計單位對工程管理的影響2、監理單位對工程管理的影響3、施工單位的工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現行規范對工程管理的影響4、國家現行規范對工程管理的影響5、企業內部架構、業務流程對工程管理的影響6、客戶驗房需求工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求該項目施工圖屋面防水設計除構造做法要求外，其余均為細部節點圖集引注思考60秒：防水設計在構造做法上存在哪些問題？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的設計隱患是什么？設計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設計圖紙什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設計圖紙存在什么設計質量問題？對工程質量有何影響？外部資源背景對工程管理的要求■一些其他地產公司曾經出現的設計錯誤：設計施工圖往往僅提供構造做法，不提供節點詳圖及構造節點要求外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設計圖紙什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？外部資源背景對工程管理的要求■監理單位對工程管理的影響盡管監理提供的時間長，人員多，但監理費用遠低于設計費、銷售代理費，顯示出行業內普遍不看中監理的地位與作用監理工程師的總體專業能力和專業素質有待提升，監理行業人員流失比例過高，制約監理行業的發展外部資源背景對工程管理的要求■監理單位對工程管理的影響如何劃定監理旁站監督控制的區域？哪些部位、哪些工序需要監理旁站？如何判定監理工程師的配備滿足監理要求？監理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區別？外部資源背景對工程管理的要求■施工單位對工程管理的影響建筑施工企業總體素質不是太好，注冊資本低資信差，質量保證體系形同虛設。需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協助其建立質量保證體系勞務隊伍非職業化，不穩定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制，是施工質量保證的重要前提外部資源背景對工程管理的要求■國家現行規范對工程管理的影響1、為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質量問題？2、為什么工程驗收合格，項目交付時還會存在大量的工程質量問題？外部資源背景對工程管理的要求■國家相關驗收規范無法滿足企業需要：鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產企業重點關注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法外部資源背景對工程管理的要求■房地產業務開發流程與工程管理：投資決策規劃設計施工準備施工（含保修）物業管理后評估資金、策劃與銷售

工程管理（常規理解）外部資源背景對工程管理的要求■房地產業務開發流程與工程管理：施工準備階段和施工階段（含保修）是建筑產品的實現階段，是工程管理的主要內容，是房地產開發的不可或缺的環節房地產企業的工程管理還涉及投資決策、規劃設計、銷售、物業管理和后評估等階段。外部資源背景對工程管理的要求■房地產業務開發流程與工程管理：房地產企業管理分工的細化，導致設計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯系的緊密度下降。大量由于設計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質量已經無法由工程部門完全掌控外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■房地三產業三務開三發流三程與三工程三質量三管理三：設計三對工三程質三量保三障：材料三對工三程質三量保三障：招標三采購三對工三程質三量保三障：合約三條款三對工三程質三量保三障：成本三、付三款對三工程三質量三保障三：施工三階段三現場三管理三質量三保障三：外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■房地三產業三務開三發流三程與三工程三進度三管理三：設計三對工三程進三度保三障：招標三采購三對工三程進三度保三障合約三條款三對工三程進三度保三障報批三報建三對工三程進三度保三障市政三工程三對工三程進三度保三障成本三、付三款對三工程三進度三保障外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■現場三工程三部管三理職三責不三清：相當三一部三分房三地產三企業三的甲三方工三程部三，在三權責三設計三上既三負責三施工三現場三的工三程管三理，三還承三擔了三大量三的招三標采三購配三合（三招標三文件三及招三標計三劃編三制、三招標三考察三及評三審）三、報三批報三建配三合及三大量三的內三部協三調、三跟蹤三等一三系列三額外三工作三。致三使現三場工三程師三很難三把全三部精三力投三入到三施工三現場三的一三線管三理外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■三客戶三驗房三需求三對工三程管三理的三影響從業三主投三訴的三角度三看待三工程三質量三管理三重點三的問三題1、安三全性三質量三問題4、適三用性三質量三問題2、功三能性三質量三問題3、觀三感性三質量三問題外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■安全三性質三量問三題的三主要三體現：1、樁三基工三程質三量問三題2、鋼三筋、三混凝三土工三程質三量問三題3、外三墻磚三空鼓三、開三裂、三脫落三等工三程質三量問三題4、基三坑、三邊坡三支護三工程三質量三問題6、……5、欄三桿、三護欄三、人三車行三通道三質量三問題外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■功能三性質三量問三題的三主要三體現：1、鋁三合金三門窗三滲漏三工程三問題2、外三墻滲三漏工三程質三量問三題3、屋三面滲三漏工三程質三量問三題4、衛三生間三滲漏三工程三質量三問題5、……外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■觀感三性質三量問三題的三主要三體現：1、內三墻空三鼓、三開裂三工程三質量三問題2、內三部空三間尺三寸方三正、三凈高三、垂三直度三、平三整度三等3、門三窗、三設備三、管三線污三染、三劃痕等質三量問三題4、外三墻平三整、三褪色三、泛三堿等三觀感三類質三量問三題5、……外部三資源三背景三對工三程管三理的三要求■適用三性質三量問三題的三主要三體現：1、客三戶居三住使三用功三能的三合理三性問三題2、客三戶居三住使三用功三能的三舒適三性問三題3、客三戶居三住使三用功三能的三協調三性問三題4、客三戶居三住使三用功三能的三經濟三性問三題5、……第二三部分三：工三程管三理容三易出三現的三問題一、三工程三質量三管理三容易三出現三的問三題二、三工程三進度三管理三容易三出現三的問三題三、三工程三成本三管理三容易三出現三的問三題四、三工程三供方三管理三容易三出現三的問三題工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■工程三質量三管理三容易三出現三的主三要問三題：1、工三程質三量管三理理三念需三要完三善2、施三工階三段工三程質三量控三制深三度需三要加三強3、工三程合三約條三款設三計質三量防三控部三分內三容需三要明三確4、對三工程三質量三控制三細節三的重三視度三不足5、工三程質三量管三理執三行力三考核三需要三量化工程三質量三管理三理念三需要三完善■工程三質量三管理三理念三需要三完善國內三大多三數房三地產三企業三的工三程質三量管三理，三主要三集中三在施三工階三段的三工程三質量三檢驗三，沒三有形三成項三目開三發全三過程三的工三程質三量控三制保三障體三系忽視三針對三企業三工程三質量三控制的設計三預防三、招三標采三購預三防、三合約三預防三、材三料預三防、三施工三質量三控制三檢驗三要求三等全三過程三的工三程質三保體三系管三理工程三質量三管理三理念三需要三完善一級三“檢三驗”二級“質三量保三證”三級三“預三防”四級三“完三美”特點：通過工程檢驗保證質量缺乏質量意識和專業知識方法：低效率／錯誤的使用質量保證方法特點:改進工程質量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質量圈等工具特點:開發設計、工藝能力和生產管理能力與供應一體化方法：設計評估、質量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務目標和超一流產品質量文化方法：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估質量管理的提高工程三質量三管理三理念三需要三完善■工程三質量三管理三理念三需要三完善工程三質量≠施工三質量工程三質量三不只三是工三程管三理部三門的三責任工程三質量三預防三管理三的起三點首三先是三設計三部門三對施三工質三量缺三陷、三施工三質量三通病三等采三取有三效的三設計三防控三措施工程三質量三管理三理念三需要三完善■三一個三屬于三“工三程質三量”三問題三的案三例：某別三墅項三目將三每層三退臺三式露三臺設三置為三種植三庭院三的方三式，三以增三加銷三售賣三點。三圖紙三設計三審查三未發三現問三題，三施工三單位三按規三范要三求施三工監三理單三位按三規范三要求三驗收三，甲三方閉三水試三驗復三檢合三格，三項目三交付三后不三足一三個月三，就三出現三大量三的漏三水投三訴。工程三質量三管理三理念三需要三完善■三一個三屬于三“工三程質三量”三問題三的案三例：一個三不屬三于龍三湖地三產的三項目三案例某項三目外三墻設三計有三外墻三空調三板用三于放三置空三調室三外機三：圖三紙設三計審三查沒三有問三題，三施工三單位三按規三范要三求施三工監三理單三位按三圖紙三及規三范驗三收合三格，三甲方三工程三部復三檢合三格。三項目三交付三后只三要一三下暴三雨，80％以三上空調三板的三根部三就會三出現三外墻三滲漏三。開三發商三為此三付出三巨額三索賠工程三質量三管理三理念三需要三完善■三一個三屬于三“工三程質三量”三問題三的案三例：某項三目采三用下三沉式三衛生三間設三計為三保證三衛生三間防三水質三量，三設計三采用三兩道三柔性三防水三層。三圖紙三設計三審查三沒有三問題三，施三工單三位按三規范三要求三施工三，監三理單三位按三圖紙三及規三范驗三收合三格，三甲方三閉水三試驗三驗收三合格三。項三目交三付三三個月三后，30%以上三的衛三生間三開始三出現三滲漏工程三質量三管理三理念三需要三完善■三一個三屬于三“工三程質三量”三問題三的案三例：某項三目屋三面采三用倒三置式三屋面三設計三防水三層選三用甲三指SB三S改性三瀝青三防水三卷材三，在三擠塑三聚苯三板保三溫層三上直三接鋪三貼。三施工三單位三嚴格三控制三材料三、工三藝和三節點三。監三理按三規范三驗收三合格三，甲三方工三程部三屋面三閉水三試驗三復檢三，工三程交三付半三年后三屋面三出現三大量三滲漏三，頂三層住三戶頂三板出三現大三量結三露工程三質量三管理三理念三需要三完善■三一個三屬于三“工三程質三量”三問題三的案三例：某項三目為三外墻三外保三溫，三采購三部采三購了三某品三牌的三外墻三彈性三涂料三施工三單位三使用三水泥三膩子三嚴格三按工三藝要三求施三工，三監理三單位三按圖三紙及三工藝三要求三驗收三合格三，甲三方工三程部三復檢三合格三。項三目交三付不三足三三月，三外墻三涂料三大量三出現三龜裂三、開三裂、三剝離三、泛三堿等三質量三問題三，部三分出三現外三墻滲三漏工程三質量三管理三理念三需要三完善■三對上三述案三例的三共性三（簡三單小三結）三：采購三環節三未考三慮工三程構三造做三法對三材料三的特三殊要三求，三不考三慮工三程施三工現三場管三理的三可行三性和三有效三性，三不清三楚一三些材三料不三僅要三本身三合格三，還三要有三與其三相關三材料三的兼三容性三匹配三要求屬于三以采三購質三量責三任為三主的三工程三質量三事故工程三質量三管理三理念三需要三完善■三對上三述案三例的三共性三（簡三單小三結）三：招標三文件三、合三約文三件對三施工三質量三管控三的質三量標三準、三技術三要求三、重三點及三特殊三工藝三要求工程三檢驗三管理三要求三等沒三有明三確約三定屬于三以招三標、三合約三文件三條款三設計三與現三場施三工管三理雙三重責三任的三工程三質量三事故施工三過程三中施三工方三案審三批環三節存三在缺三陷工程三質量三管理三理念三需要三完善■通過三設計三預防三解決三飄窗三滲漏三的示三例：飄窗三什么三部位三最容三易發三生滲三漏？針對三飄窗三滲漏三，工三程施三工中三有什三么好三的質三量預三防措三施和三質量三控制三方法三？飄窗三為什三么容三易發三生滲三漏？思考60秒，三請三三位同三行談三一下三自己三的理三解工程三質量三管理三理念三需要三完善■三對飄三窗防三滲漏三案例三的簡三單小三結：實際三工程三施工三過程三中，三過于三強調三甲方三工程三師和三監理三工程三師的三不間三斷檢三查和三不疏三漏部三檢查三，在三當前三環境三背景三下，三幾乎三不現三實實際三施工三過程三中，三要求三勞務三工人三百分三之百三嚴格三按規三范、三圖集三和施三工工三藝要三求進三行施三工，三在當三前勞三務素三質背三景下三，幾三乎不三現實施工三質量三控制三深度三需要三加強■施工三現場三質量三管理三方法三有待三提高三：國內三大多三數房三地產三企業三的施三工現三場質三量管三理，三主要三依靠三隱蔽三驗收三、分三部分三項工三程驗三收等三事后三檢驗三的管三理方三法。三即使三工程三管理三人員三在施三工階三段采三取過三程巡三視，三在其三檢驗三范圍三、檢三驗時三間、三檢驗三要求三均無三法保三證的三前提三下，三其檢三驗效三果根三本無三法保三障，三工程三質量三也無三法得三到有三效控三制施工三質量三控制三深度三需要三加強■施工三階段三應加三強工三序檢三驗的三過程三質量三控制三：工程三項目三的施三工過三程，三是由三一系三列相三互關三聯、三相互三制約三的工三序所三構成三。工三序質三量是三基礎三，直三接影三響到三工程三項目三的整三體質三量。三施工三中甲三方對三很多三工程三質量三控制三不深三入到三工序三、檢三驗批三的控三制深三度，三根本三無法三保障三工程三質量施工三質量三控制三深度三需要三加強■工序三質量三控制三的四三個主三要內三容：嚴格三遵守三工藝三規程三：施工三技術三、施三工工三藝交三底、三施工三質量三防治三措施三、施三工樣三板檢三驗主動三控制三工序三活動三條件三的質三量：明確三工序三質量三控制三保障三體系三具體三要求三、實三行工三序責三任管三理施工三質量三控制三深度三需要三加強及時三檢驗三工序三活動三效果三的質三量施工三單位三三檢三制、三監理三旁站三、平三行巡三視、三甲方三巡視三抽檢設置三必要三的工三序質三量控三制點三（工三序停三止點三）進行三必要三的工三序檢三驗批三驗收三，防三止不三合格三隱患三帶入三下道三工序三并影三響關三鍵的三質量三控制三目標施工三質量三控制三深度三需要三加強■工序三質量三控制三點設三置的三基本三要求工序三控制三點是三指為三了保三證工三序質三量而三需要三進行三過程三質量三控制三的重三點。三一般三設置三原則三或為三關鍵三部位三、或三為薄三弱環三節、三或施三工單三位容三易出三現的三問題三。以三便在三一定三時期三內、三一定三條件三下進三行強三化管三理，三使工三序處三于良三好的三受控三狀態施工三質量三控制三深度三需要三加強■工序三質量三控制三點設三置的三基本三要求工序三質量三控制三點的三檢驗三管理三要求三等同三于隱三蔽工三程驗三收，三驗收三合格三前嚴三禁進三行下三一道三工序工序三質量三控制三點應三按檢三驗批三劃分三要求三，進三行責三任管三理施工三質量三控制三深度三需要三加強■工序三質量三控制三點的三設置三原則三：1、控三制施三工、三監理三單位三人員三的關三鍵行三為：2、控三制材三料的三質量三和性三能：3、控三制關三鍵工三序的三操作三行為三：4、控三制關三鍵的三施工三順序三：5、控三制合三理的三技術三間歇三：施工三質量三控制三深度三需要三加強6、控三制常三見的三施工三質量三通病三：7、控三制新三材料三、新三工藝三、新三技術三的應三用：8、控三制質三量不三穩定三、質三量問三題較三多的三工序三：9、控三制關三鍵的三施工三工法三：10、控三制總三、分三包交三叉作三業的三工序三和成三品保三護：施工三質量三控制三深度三需要三加強■外墻三穿墻三螺桿三孔洞三封堵三工序三質量三控制三點示三例：穿墻三螺桿三孔洞三應填三塞密三實：施工三單位三為穿三墻螺三桿的三回收三利用三，結三構往三往套三上塑三料管施工三單位三堵洞三時，三往往三不進三行擴三孔或三帶著三塑料三管進三行堵三洞，三無法三保證三填塞三密實三。極三易產三生外三墻滲三漏關鍵三部位三控制薄弱三環節三控制施工三質量三控制三深度三需要三加強■廁浴三間穿三樓板UP三VC管道三工序三質量三控制三點示三例：廁浴三間大三量采三用的UP三VC等塑三料管三道，三因管三道外三壁極三其光三滑。三按傳三統施三工工三藝規三程采三用摻三微膨三脹劑三的水三泥砂三漿灌三縫，三極易三產生三開裂三，撕三開涂三膜防三水層三造成三管根三處的三滲漏關鍵三部位三控制薄弱三環節三控制施工三質量三控制三深度三需要三加強■鋁合三金門三窗外三側打三膠工三序質三量控三制點三示例：常見三的門三窗采三取后三塞口三安裝三時密三封膠三打膠三形式發泡三膠并三不能三直接三防水三，僅三起填三充和三軟連三接的三作用施工三質量三控制三深度三需要三加強■應加三強對三施工三單位三工藝三、工三法、三工序三的指三導：國內三大多三數施三工企三業，三目前三普遍三存在三著技三術管三理缺三失的三問題三。幾三乎沒三有人三愿意三去當三施工三單位三的總三工房地三產企三業經三過多三年項三目開三發，三往往三積累三了大三量的三工程三經驗三教訓三。在三某些三工藝三、工三法、三工序三要求三及質三量通三病防三治措三施上三，往三往領三先于三施工三企業施工三質量三控制三深度三需要三加強■地下三室防三水關三鍵節三點施三工工三法控三制的三示例三：地下三室外三墻的三后澆三帶、三施工三縫處三，按三防水三要求三需要三設置三止水三鋼板三，防三止地三下室三外墻三滲漏三。如三果此三時出三現墻三中設三置有三框架三柱的三情況三，就三會出三現規三范執三行的三沖突三，往三往造三成地三下室三外墻三滲漏施工三質量三控制三深度三需要三加強■首層三小院三圍墻三施工三順序三控制三的示三例：某小三高層三項目三首層三設有三私家三小院三，傳三統做三法小三院通三常在三外架三及塔三吊井三架拆三除后三再開三始挖三土、三做圍三墻基三礎，三砌小三院圍三墻。三施工三中普三遍出三現工三期長三、影三響到三市政三環境三工程三進場三施工三。同三時小三院圍三墻在三不同三程度三上均三出現三下沉三，導三致墻三面開三裂，三引起三業主三投訴施工三質量三控制三深度三需要三加強■三施工三圖中三設計三小院三圍墻三的常三見形三式施工三質量三控制三深度三需要三加強■三龍湖三施工三管理三輸出三常用三的一三些小三工具三：施工三質量三控制三深度三需要三加強■三龍湖三施工三管理三輸出三常用三的一三些小三工具三：施工三質量三控制三深度三需要三加強■三龍湖三施工三管理三輸出三常用三的一三些小三工具三：施工三質量三控制三深度三需要三加強■三龍湖三施工三管理三輸出三常用三的一三些小三工具三：現已三要求三改為三專門三定制三的異三形角三磚施工三質量三控制三深度三需要三加強■三龍湖三施工三管理三輸出三常用三的一三些小三工具三：工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三房地三產企三業工三程管三理的三依據三：國家三相關三法律三、法三規等國家三、地三方及三行業三相關三規范三、圖三集等建設三方和三工程三供方三的合三約國內三大多三數房三地產三企業三比較三注重三合約三中的三經濟三條款三部分三，對三有關三工程三質量三、進三度等三管理三方面三的約三定往三往比三較欠三缺工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三房地三產企三業工三程合三約的三一些三普遍三現象三：合約三由法三務專三業人三員編三寫，三其條三款設三計根三本無三法指三導實三際的三工程三管理以罰三代管三體現三突出三，單三純依三靠處三罰，三并不三能真三正解三決工三程管三理遇三到的三問題合約三中存三在大三量不三合理三的、三甚至三無法三操作三的霸三王條三款工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三房地三產企三業工三程合三約的三一些三普遍三現象三：國內三大多三數房三地產三企業三在工三程合三約條三款設三計中三，依三然采三用傳三統目三標管三理的三方式三。工三程管三理要三求不三清晰三，對三實際三工程三管理三過程三中缺三乏指三導性三、可三考核三性和三可操三作性三，無三法形三成有三效的三合約三監管三機制三。不三利于三甲方三工程三部依三據合三約對三施工三方進三行有三效的三管理工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三房地三產企三業工三程管三理的三主要三工作三：提要三求審核實際三結果三與最三終需三求的符合三性付款房地三產企三業的三工程三管理三，如三果連三要求三都提三不清三楚，三就不三可能三取得三好的三結果工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■國家三標準三合同三范本三與補三充協三議國家三建設三施工三合同三（范三本）三中的三合約三條款三大多三是保三護施三工企三業。三根本三無法三滿足三房地三產企三業工三程過三程管三理和三精細三化管三理的三需要三。有三效的三利用三合同三范本三允許三的補三充協三議，三對協三議條三款精三心設三計，三是關三系到三工程三管理三最終三效果三好壞三的重三要因三素工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三房地三產企三業工三程合三約條三款設三計涉三及的三一些三合同三：建設三工程三施工三合同建設三工程三委托三監理三合同設備三安裝三合同物資三采購三合同……工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三國家三標準三施工三合同三范本三存在三的缺三陷：問題三一：三工程三質量三目標三不清三晰國內三大多三數房三地產三企業三合約三中約三定的三工程三質量三要求三大多三填寫三為：三合格三、優三良或三達到＊＊三＊杯三要求工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三補充三協議三應明三確施三工檢三驗的三質量三目標三標準三：實行三以客三戶驗三房標三準為三導向三的工三程質三量目三標明三確并三細化三質量三目標三的重三點要三求，三避免三施工三單位三在施三工及三交驗三過程三中與三甲方三產生三歧義工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三國家三標準三施工三合同三范本三存在三的缺三陷：對施三工方三無工三程質三保體三系的三管理三要求問題三二：三關于三工程三質量三管理三的約三定條三款過三于籠三統，三不能三滿足三甲方三施工三現場三實際三工程三管控三的具三體需三求，三不能三幫助三甲方三一線三管理三人員三指導三監管三施工三單位三的質三量生三產活三動對施三工方三無工三程質三量過三程管三控的三管理三要求工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三國家三標準三施工三合同三范本三存在三的缺三陷：無關三鍵工三序質三量控三制、三檢驗三批驗三收、三質量三停止三點設三置等三管理三要求無工三程質三量標三準、三規范三、企三業工三程標三準等三明確三執行三優先三順序三的管三理約三定對施三工單三位不三遵守三合約三質量三控制三管理三要求三缺乏三除經三濟處三罰外三的有三效制三約手三段工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三如補三充協三議不三對合三同范三本的三缺陷三進行三修正三：施工三單位三工程三無質三保體三系或三不健三全，三工程三質量三管理三責任三劃分三不明三確施工三單位三管理三人員三不到三位或三不合三格，三管理三人員三配備三不能三滿足三甲方三的工三程質三量管三控需三要施工三單位三不重三視施三工過三程的三工程三質量三控制三，以三包代三管，三導致三甲方三及監三理的三人員三成為三施工三單位三的質三檢員工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三如補三充協三議不三對合三同范三本的三缺陷三進行三修正三：施工三單位三不重三視關三鍵工三序質三量控三制、三檢驗三批驗三收質三量控三制，三不重三視技三術方三案先三行、三樣板三引路三等質三量手三段的三應用施工三單位三以工三程常三規或三國家三沒有三明確三約定三等理三由拒三絕甲三方工三程精三細化三管理三要求施工三單位三不重三視總三分包三工序三交接三質量三控制三和分三包工三程成三品質三量保三護措三施的三管理工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三國家三標準三施工三合同三范本三存在三的缺三陷：問題三三：三房屋三交付三質量三與施三工單三位的三考核三管理三脫鉤三，只三罰不三獎的三合約三條款三對施三工方三促進三作用三不明三顯工程三招標三及合三約條三款設三計不三明確■三國家三標準三建設三工程三委托三監理三合同三存在三的缺三陷：工程三監理三質量三目標三不清三晰，三監理三責任三與監理三合約三對于三質量三管理三的責三任和三要求三主要三是滿三足甲三方對三承包三方的三質量三目標三管理三要求三。監三理合三約中三應將三甲方三對施三工單三位的三質量三目標三及檢三驗要三求作三為監三理合三約附三件予三以明三確工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■對關三鍵質三量控三制的三細節三重視三度不三足：工程三質量三管理三過程三中如三不了三解設三計單三位、三施工三單位三、監三理單三位常三見的三管理三錯誤三，對三一些三關鍵三的質三量細三節進三行重三點管三控，三往往三一個三小的三隱患三，就三能產三生重三大的三工程三質量三隱患部分三甲方三工程三管理三人員三忽視三關鍵三質量三細節三的控三制，三對工三程質三量細三節需三要關三注的三重點三不清工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■一個三關于三門窗三滲漏三的細三節處三理：此部三位在三國家三標準三圖集三中沒三有具三體表三述，三近年三來在三對一三些房三地產三企業三的工三程管三理交三流中三，見三到了三各種“五花三八門”的處三理方三式。其中三真正三做對三，并三掌握三關鍵三防滲三漏、三防開三裂節點三質量三控制三要點三的，三不足5％工程三質量三管理三容易三出現三的問三題錯誤三：鋼三附框三高度三超過60㎜，對三其剛三度、三壁厚三等要三求大三幅上三升，三造價三急劇三升高解決三措施三一：三增加三鋼附三框填三空間三隙解決三措施三二：三用聚三合物三抗裂三砂漿三加鋼三絲網三填堵三縫隙錯誤三：聚三合物三抗裂三砂漿三抹灰三厚度三過厚三，即三使采三取增三加抗三裂措三施，三也極三易出三現開三裂。三且聚三合物三抗裂三砂漿三與外三保溫三層容三易產三生滲三水通三道工程三質量三管理三容易三出現三的問三題錯誤三：窗三框在三保溫三上固三定不三穩定三，保三溫層三滲水三通道三和固三定點三滲水三通道三直接三與室三內相三連解決三措施三三：三將保三溫深三至框三下，三框固三定在三保溫三上解決三措施三四：三結構三設計三時外三墻增三加出三挑的三窗垛錯誤三：按三新節三能規三范要三求窗三垛也三需要三進行三保溫否則三極易三產生三冷橋三導致三結露工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■工程三質量三管理三執行三力考三核指三標需三要具三體量三化：從企三業管三理角三度分三析，三如果三對一三個員三工的三工作三不能三實行三量化三，不三能明三確工三作成三果標三準。三就很三難對三其進三行有三實質三意義三上的三考核反過三來，三如果三一個三員工三的工三作沒三有標三準清三晰的三實質三性考三核。三其工三作不三可能三得到三有效三的保三障工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■工程三質量三管理三執行三力考三核需三要適三量：從企三業管三理角三度分三析，三如果三對一三個員三工的三工作三不能三實行三量化三，不三能明三確工三作成三果標三準。三就很三難對三其進三行有三實質三意義三上的三考核反過三來，三如果三一個三員工三的工三作沒三有標三準清三晰的三實質三性考三核。三其工三作不三可能三得到三有效三的保三障工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■工程三進度三管理三容易三出現三的主三要問三題：1、工三程計三劃管三理體三系不三健全2、施三工進三度計三劃管三理過三程中三存在三的問三題3、工程三合約三條款三工程三進度三管理三部分三內容三需要三明確工程三進度三管理三容易三出現三的問三題壞了三壞了三，期三限到三了，三忙不三完了三！不行三啊，三情況三變化三，我三們的三項目三進程三恐怕三也要三變動三了！下一三步該三干什三么?還沒三想好三，正三在作三新計三劃呢三。■三邊計三劃■三邊實三施■三邊修三改造成“三邊三行動”的根三本原三因是三在目三標未三清、三職責三未明三的情三況下三就倉三促開三始往三下做三細節三，結三果常三會因三為在三一些三小事三上扯三皮導三致項三目被三不斷三地延三期。三即使三最后三勉強三完成三了，三也與三最初三的目三標相三去甚三遠工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業工三程進三度計三劃管三理的三基本三流程：計劃三、執三行、三評估三、改三進工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業工三程進三度管三理的三基本三原則：運用三目標三管理三、責三任管三理與三過程三管理三的方三法對三公司三各部三門、三各專三業計三劃等三與工三程進三度計三劃管三理相三關的三活動三進行三全面三的規三劃、三跟蹤三和調三整工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業工三程進三度管三理的三基本三原則：目標三管理根據三企業三總體三經營三目標三，以三項目三按質三按期三交付三為各三相關三業務三部門三的最三終工三作目三標以交三付為三各部三門的三最終三目標三，是三為了三避免三各業三務部三門之三間過三于強三調部三門職三責和三部門三利益三，不三能從三整體三思考三項目三利益工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■一個三維護三公司三利益三、控三制施三工成三本的三案例：某項三目工三程部三計劃三采取三一項三新的三樁基三施工三技術三，經三過專三業技三術論三證，三可以三加快三工程三建設三進度三。其三中出±0三.0三0可提三前40三d，項三目交三付可三提前60三d。因三其施三工成三本需三要增三加20萬元三，報三公司三成本三部審三批時三，被三成本三管理三人員三超出“目標”成本三控制三為由三否決三。工程三進度三管理三容易三出現三的問三題根據三業務三銜接三邏輯三關系三，以三最終三交付三為起三點，三采用三關門三倒推三、層三層分三解的三管理三方法三確定三各部三門業三務工三作在三整體三項目三開發三環節三中所三處的三位置三，確三定各三部門三業務三工作三與上三下銜三接業三務部三門之三間的三工作三成果三要求三，明三確所三需工三作條三件、三自身三業務三成果三標準三、明三確時三限要三求和三工作三配合三要求編制三各部三門業三務工三作計三劃（三業務三流的三過程三分解三計劃三）工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業工三程進三度管三理的三基本三原則：責任三管理匯總三各部三門的三部門三業務三工作三計劃評價三不同三部門三業務三工作三計劃三的協三同性三、保三障性三和準三確性優化三不同三部門三業務三工作三計劃三的關三鍵線三路，三最終三確定三各部三門業三務工三作計三劃，三形成三總體三協同三的項三目開三發計三劃工程三進度三管理三容易三出現三的問三題根據三已確三定的三部門三業務三工作三計劃三，明三確各三部門三主管三責任三人，三直接三責任三人，三并分三解為三部門三月度三或周三工作三計劃根據三項目三開發三計劃三，確三定項三目開三發計三劃的三過程三監管三部門三、明三確監三管主三管責三任人三和監三管直三接責三任人工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業工三程進三度管三理的三基本三原則：過程三管理跟蹤三項目三開發三計劃三總體三執行三情況三，及三時進三行計三劃風三險預三警評估三各部三門業三務工三作計三劃的三執行三情況三和余三期完三成的三可行三性調整三目標三計劃三，根三據調三整原三因及三影響三程度三進行三業務三考核工程三進度三管理三容易三出現三的問三題根據三調整三的目三標計三劃，三對各三部門三業務三工作三計劃三做出三協同三調整三和評三估業務三順序三銜接三的下三道部三門對三上道三部門三負有三業務三成果三跟蹤三權工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業工三程進三度管三理的三基本三原則：系統三管理根據三項目三開發三計劃三流轉三情況三，召三開相三關業三務部三門參三與的三項目三例會實行三項目三開發三計劃三電子三平臺三共享三式管三理實行三項目三開發三周報三、月三報、三工程三周報三、月三報管三理制三度工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■工程三進度三管理三與施三工進三度管三理的三區別：工程三進度三管理按項三目管三理的三原則三，對三所有三可能三影響三到項三目開三發進三度控三制的三條件三、資三源、三任務三、時三間等三均進三行有三效的三規劃三和管三理。三能夠三保障三對項三目開三發總三體進三度目三標的三有效三控制工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■工程三進度三管理三與施三工進三度管三理的三區別：施工三進度三管理對進三入施三工階三段后三的施三工組三織設三計、三施工三工序三、人三機料三保障三等進三行有三效的三規劃三和管三理。三僅能三對進三入施三工階三段后三的進三度進三行管三理，三無法三保障三項目三開發三總體三進度三目標工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■房地三產企三業計三劃管三理體三系應三解決三的問三題：公司三的生三存與三發展三的戰三略性三規劃三問題當年三度公三司層三面的三經營三與管三理安三排問三題項目三的開三發經三營工三作計三劃問三題圍繞三項目三開發三經營三的專三業作三業計三劃問三題公司三、項三目和三專業三計劃三的協三同，三以及三各時三間段三工作三任務三的溝三通落三實問三題工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■項目三工程三進度三計劃三的三三級管三理體三系要三求：一級三計劃三：《項目三工程三目標三計劃》二級三計劃三：《項目三工程三總控三計劃》三級三計劃三：《項目三施工三進度三控制三計劃》按房三地產三企業三項目三開發三不同三階段三管理三要求三劃分工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■項目三工程三進度三計劃三的三三級管三理體三系要三求：按房三地產三企業三各業三務部三門專三業計三劃協三同要三求劃三分工程三部門三權責三范圍三內的三工程三控制三類計三劃或三工程三實施三類計三劃相關三業務三部門三權責三范圍三內的三工程三保障三類計三劃或三業務三專業三實施三類計三劃工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■一級三計劃：《項目三工程三目標三計劃》編制三目的三：根據三企業三項目三收益三目標三，確三定項三目開三發周三期，三核定三項目三資金三需求三和開三發周三期成三本、三控制三項目三經營三風險編制三時間三：對企三業意三向土三地或三意向三項目三進行三投資三分析三或項三目可三研分三析階三段也可三在企三業取三得土三地或三項目三后用三于確三定項三目開三發目三標工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■一級三計劃：《項目三工程三目標三計劃》編制三依據三：編制三部門三：企業三項目三開發三收益三目標三、設三計部三門提三供的三規劃三設計三草案三（明三確產三品類三型、三層數三、結三構形三式、三市政三配套三要求三）和三設計三目標三計劃工程三管理三部門三及相三關業三務保三障部三門工程三質量三管理三容易三出現三的問三題工程三保障三類計三劃編三制深三度：三概念三設計三方案三完成三、規三劃設三計方三案完三成、三規劃三設計三方案三報批三完成三、擴三初設三計方三案完三成、三施工三圖設三計完三成、三施工三圖設三計強三審完三成工程三控制三計劃三編制三深度三：項三目開三工、三結構±0三.0三0、達三到預三售許三可條三件、三結構三封頂三、外三檐落三架、三道路三市政三景觀三工程三、分三戶驗三收、三取得三項目三竣工三備案三、項三目交三付編制三深度三：工程三質量三管理三容易三出現三的問三題項目三保障三類計三劃編三制深三度：三獲取三土地三或項三目、三取得三土地三證、三項目三市場三定位三完成三、項三目產三品定三位完三成、三取得三規劃三證可三證、三確定三總承三包單三位、三開工三手續三和質三量監三督登三記等評審三方法三：匯總三各專三業計三劃，三模擬三項目三開發三全過三程，三確定三各專三業計三劃的三合理三性及三協同三性工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■《項目三工程三目標三計劃》編制三容易三忽視三的環三節：項目三工程三目標三計劃三應考三慮春三節、三雨季三、冬三施、三兩收三及群三體工三程帶三來的三影響三，規三避項三目開三發風三險項目三工程三目標三計劃三應考三慮政三府審三批環三節的三不確三定性項目三工程三目標三計劃三應考三慮企三業內三部評三審環三節要三求及三所需三周期工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■二級三計劃：《項目三工程三總控三計劃》編制三目的三：編制三時間三：確定三項目三工程三的實三施方三案和三實施三計劃三，組三織協三同各三業務三部門三保障三工程三總控三計劃三的順三利實三現擴初三設計三方案三評審三完成三或單三體方三案報三建完三成工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■二級三計劃：《項目三工程三總控三計劃》編制三依據三：編制三部門三：設計三部門三提供三的擴三初設三計方三案或三單體三報建三方案三、銷三售部三門提三供的三銷售三分期三方案三和銷三售開三盤計三劃、三成本三采購三部門三提供三的成三本控三制及三招標三采購三要求工程三管理三部門三及相三關業三務保三障部三門工程三質量三管理三容易三出現三的問三題編制三深度三：工程三實施三類計三劃編三制深三度：三在項三目工三程目三標計三劃的三基礎三上1、劃三分施三工流三向、三劃分三施工三段和三施工三層2、分三解施三工過三程、三確定三施工三工序三順序3、估三算工三程量三、確三定各三項工三序所三需時三間4、確三定各三項工三序的三關鍵三關系三，進三行工三序優三化5、分三析關三鍵線三路、三關鍵三節點6、分三析甲三分包三、甲三供貨三進場三作業三要求三及工三期工程三質量三管理三容易三出現三的問三題工程三保障三類計三劃編三制深三度：三依據三項目三工程三總控三計劃三的輸三出條三件1、圖三紙進三場計三劃（三強審三后、三二次三設計三等）2、項三目報三批報三建計三劃3、總三分包三、監三理進三場計三劃4、甲三供物三資進三場計三劃5、設三計封三樣確三認計三劃6、成三本限三價計三劃7、招三標采三購計三劃工程三質量三管理三容易三出現三的問三題8、售三樓處三建設三計劃9、精三裝樣三板間三、銷三售展三示區三建設三計劃10、市三政景三觀進三場建三設計三劃11、市三政能三源開三通計三劃12、竣三工驗三收計三劃工程三質量三管理三容易三出現三的問三題■《項目三工程三總控三計劃》的評三審：項目三工程三總控三計劃三（初三稿）三：工程三管理三部經三理審三核、三主管三工程三副總三審批三同意三初稿項目三工程三保障三計劃三：相關三業務三部門三經理三審核項目三工程三總控三計劃三綜合三評審三：主管三工程三副總三組織三召開三總控三計劃三和保三障計三劃的三綜合三評審三，相三關業三務部三門經三理參三與。三確認三后報三公司三總經三理審三批工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■《項目三工程三保障三計劃》編制三容易三忽視三的環三節：項目三工程三保障三計劃三需要三的是三各相三關業三務部三門業三務過三程關三鍵環三節控三制的三作業三計劃三，而三不是三業務三部門三的目三標成三果計三劃項目三工程三保障三計劃三應考三慮內三部評三審周三期、三合約三簽訂三及審三批周三期、三施工三準備三周期三、總三分包三現場三工序三交接三周期三等工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■《項目三工程三保障三計劃》編制三容易三忽視三的環三節：項目三工程三保障三計劃三應考三慮政三府、三行業三管理三部門三審批三存在三著一三定的三不確三定性工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■三級三計劃：《項目三施工三進度三控制三計劃》編制三目的三：編制三時間三：指導三施工三單位三施工三，約三定關三鍵工三序、三關鍵三線路三、關三鍵節三點控三制、三總分三包交三叉作三業、三甲供三物資三、分三包進三場等三作為三招標三文件三及合三約文三件的三附件三要求三投標三方相三應施工三圖出三圖后三（可三不必三完成三施工三圖強三審）工程三進度三管理三容易三出現三的問三題■三級三計劃：《項目三施工三進度三控制三計劃》編制三依據三：編制三部門三：施工三圖及《項目三工程三總控三計劃》項目三工程三管理三部門工程三進度三管理三容易三出現三的問三題編制三深度三：在《項目三工程三總控三計劃》的基三礎上三核定三修正三并應三增加三的內三容1、按三層、三按工三序、三按工三種確三定施三工順三序2、分三析總三包單三位不三同階三段基三礎人三（工三種）三、機三、料三需求3、明三確技三術方三案先三行、三工程三樣板三、總三分包三工序三交接三、工序三檢驗三批、三隱蔽三工