BONZER房企應(yīng)用新收入準(zhǔn)則要點(diǎn)解讀

第8課

總2445課“”BONZER目錄資產(chǎn)負(fù)債與控制模型重點(diǎn)業(yè)務(wù)的核算變化收入準(zhǔn)則的稅會差異準(zhǔn)則的財(cái)報影響分析1234444“”

1.1

資產(chǎn)負(fù)債觀下的基本概念?

《財(cái)務(wù)報告概念框架（2018）》?

資產(chǎn)，是過去事項(xiàng)形成的由主體控制的現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)資源，?

負(fù)債，是過去事項(xiàng)形成的主體承擔(dān)的轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)資源的現(xiàn)時義務(wù)。?

經(jīng)濟(jì)資源，是一項(xiàng)能夠產(chǎn)生潛在經(jīng)理利益的權(quán)利。?

權(quán)利與義務(wù)基本上來源于的合同約定，形成合同資產(chǎn)（收入）或合同負(fù)債（成本）。?

收入費(fèi)用觀下的利潤表，關(guān)注已實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期收益，是收入和費(fèi)用合理配比的結(jié)果。無法

反應(yīng)企業(yè)未來的發(fā)展趨勢（持產(chǎn)利得和持產(chǎn)損失），無法反應(yīng)企業(yè)的綜合收益。?

資產(chǎn)負(fù)債觀對收入費(fèi)用觀的替代與協(xié)整，資產(chǎn)負(fù)債表可以反應(yīng)企業(yè)的綜合收益。?

控制模型（定性分析）對風(fēng)險報酬模型（定量分析）的替代。“”

1.2

我國的資產(chǎn)負(fù)債概念?

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則（2014）》?

第二十條

資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)

期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。?

前款所指的企業(yè)過去的交易或者事項(xiàng)包括購買、生產(chǎn)、建造行為或其他交易或者

事項(xiàng)。預(yù)期在未來發(fā)生的交易或者事項(xiàng)不形成資產(chǎn)。?

由企業(yè)擁有或者控制，是指企業(yè)享有某項(xiàng)資源的所有權(quán)，或者雖然不享有某項(xiàng)資

源的所有權(quán)，但該資源能被企業(yè)所控制。?

預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，是指直接或者間接導(dǎo)致現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入企業(yè)

的潛力。“”

1.2

我國的資產(chǎn)負(fù)債概念?

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則（2014）》?

第二十三條

負(fù)債是指企業(yè)過去的交易或者事項(xiàng)形成的、預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出

企業(yè)的現(xiàn)時義務(wù)。?

現(xiàn)時義務(wù)是指企業(yè)在現(xiàn)行條件下已承擔(dān)的義務(wù)。未來發(fā)生的交易或者事項(xiàng)形成的

義務(wù)，不屬于現(xiàn)時義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為負(fù)債。“”

1.3

我國收入費(fèi)用確認(rèn)模型的轉(zhuǎn)移?

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則（2014）》?

第三十條

收入是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入

資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。——收入來源于資產(chǎn)的增加或負(fù)債的減少?

第三十三條

費(fèi)用是指企業(yè)在日常活動中發(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者

分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。——費(fèi)用來源于資產(chǎn)的減少或負(fù)債的增加。?

（1）收入或費(fèi)用從資產(chǎn)負(fù)債的確認(rèn)開始，而不遵照傳統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)原則，按照風(fēng)險和報酬的

轉(zhuǎn)移進(jìn)行確認(rèn)；?

（2）資產(chǎn)負(fù)債關(guān)注主體控制的現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)資源，承擔(dān)的轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)資源的現(xiàn)時義務(wù)，對經(jīng)濟(jì)

資源的控制是關(guān)鍵，資產(chǎn)負(fù)債的終止確認(rèn)模型從風(fēng)險報酬模型轉(zhuǎn)移至控制模型。“”

2.1

新準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)?

第四條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入。?

取得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。?

第五條

當(dāng)企業(yè)與客戶之間的合同同時滿足下列條件時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入：?

（一）合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；?

（二）該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品或提供勞務(wù)（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓商品”）相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；?

（三）該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；?

（四）該合同具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、時間分布或金額；?

（五）企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。“”“五步法”具體判斷內(nèi)容收入確認(rèn)①識別客戶合同對合同的識別確認(rèn)提出了五條規(guī)定可結(jié)合具體情況對合同進(jìn)行合并或變更處理②識別合同中的各單項(xiàng)履約義務(wù)對“可明確區(qū)分的商品”的判斷⑤履行每一單項(xiàng)履約義務(wù)時對確認(rèn)收入在進(jìn)行收入計(jì)量的步驟后的基礎(chǔ)上收入計(jì)量③確定交易價格考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分、非現(xiàn)金對價、應(yīng)付客戶對價等因素④將交易價格分?jǐn)偟礁鲉雾?xiàng)履約義務(wù)當(dāng)中去單獨(dú)售價比例、市場調(diào)整法、成本加成法、余值法等新收入準(zhǔn)則五步法及相關(guān)判定“”

2.2

時段進(jìn)度確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性分析?

第十一條

滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時點(diǎn)履行履約義務(wù)：?

（一）客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益。（商品的取得與消耗完成具有即時性）?

（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。?

（三）企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已

完成的履約部分收取款項(xiàng)。?

具有不可替代用途，是指因合同限制或?qū)嶋H可行性限制，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。?

有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權(quán)就

累計(jì)至今已完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤的款項(xiàng)，并且該權(quán)利具有法律約束力。“”

2.2

時段進(jìn)度確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性分析?

（1）第一個條件適用性分析?

房企建造的商品房在交付給客戶以前，不是立即可消耗的資產(chǎn)，客觀上也無法立即被客戶消耗，因此不滿足

“客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益”。?

（2）第二個條件適用性分析?

“控制”指客戶是否能夠主導(dǎo)相關(guān)商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。?

商品房在建時，客戶無法主導(dǎo)該商品房的使用，也無法通過出售、抵押等方式處置在建中的商品房；?

商品房買賣合同上的合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，但在建商品房本身無法轉(zhuǎn)讓；?

在商品房完工前，相應(yīng)的土地使用權(quán)也不屬于客戶；?

在商品房完工前，客戶也無法改變相關(guān)商品房的戶型結(jié)構(gòu)、容積率、外立面等特點(diǎn)。“”

2.2

時段進(jìn)度確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性分析?

（3）第三個條件適用性分析?

客戶選擇商品房時會挑選商品房的朝向、樓層、面積、戶型等，并最終確定具體的房號并在合同

中明確鎖定；?

已經(jīng)出售的具體商品房實(shí)質(zhì)具有合同限制，企業(yè)不能輕易地將已經(jīng)預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓給其他方；

除非原銷售合同終止，而準(zhǔn)則明確規(guī)定無需考慮合同被終止的可能性。?

因此已銷售的商品房具有不可替代用途的。“”

2.2

時段進(jìn)度確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性分析?

（3）第三個條件適用性分析?

就內(nèi)地商品房銷售實(shí)務(wù)與司法實(shí)踐，在完成商品房交付之前，房地產(chǎn)企業(yè)不具備法律意義上的進(jìn)

度收款權(quán)。?

如客戶違約，則客戶退還商品房并按合同約定繳納違約金，而準(zhǔn)則要求該進(jìn)度收款的收款金額必

須能夠補(bǔ)償已發(fā)生成本和合理利潤，相關(guān)違約金不能補(bǔ)償商品房已發(fā)生成本和合理利潤。?

綜上分析內(nèi)地銷售的房企難以滿足按進(jìn)度確認(rèn)收入的條件。?

內(nèi)地銷售房企，按進(jìn)度確認(rèn)收入的準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)變化對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報表不會產(chǎn)生較大影響。“”

2.3

時段進(jìn)度確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)造?

在購銷協(xié)議中約定,買方有義務(wù)根據(jù)進(jìn)度結(jié)算表向企業(yè)支付款項(xiàng),且買方?jīng)]有單方面權(quán)利終止購銷協(xié)

議。因買方違約而導(dǎo)致買方?jīng)]有單方面解除合同約定的權(quán)利,如經(jīng)開發(fā)商同意可撤銷的話,買方需要

足額補(bǔ)償開發(fā)商因履行義務(wù)而發(fā)生的成本和合理利潤。?

碧桂園在合同中約定不得更改或替換物業(yè)單元用途，以滿足準(zhǔn)則“具有不可替代用途”的條件；

對于強(qiáng)制付款請求權(quán)，取得了法律意見書，滿足準(zhǔn)則“有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收款，

且該權(quán)利有法律約束力”的要求。“”

2.4

時段進(jìn)度確認(rèn)的方法?

第十二條

對于在某一時段內(nèi)履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在該段時間內(nèi)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，但

是，履約進(jìn)度不能合理確定的除外。企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮商品的性質(zhì)，采用產(chǎn)出法或投入法確定恰當(dāng)?shù)?/p>

履約進(jìn)度。?

產(chǎn)出法是根據(jù)已轉(zhuǎn)移給客戶的商品對于客戶的價值確定履約進(jìn)度；?

投入法是根據(jù)企業(yè)為履行履約義務(wù)的投入確定履約進(jìn)度。對于類似情況下的類似履約義務(wù)，企業(yè)

應(yīng)當(dāng)采用相同的方法確定履約進(jìn)度。?

當(dāng)履約進(jìn)度不能合理確定時，企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計(jì)能夠得到補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)按照已經(jīng)發(fā)生的成

本金額確認(rèn)收入，直到履約進(jìn)度能夠合理確定為止。“”

2.5

時點(diǎn)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)?

第十三條

對于在某一時點(diǎn)履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時點(diǎn)確認(rèn)收入。

在判斷客戶是否已取得商品控制權(quán)時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮下列跡象：?

（一）企業(yè)就該商品享有現(xiàn)時收款權(quán)利，即客戶就該商品負(fù)有現(xiàn)時付款義務(wù)。?

（二）企業(yè)已將該商品的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已擁有該商品的法定所有權(quán)。?

（三）企業(yè)已將該商品實(shí)物轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已實(shí)物占有該商品。?

（四）企業(yè)已將該商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已取得該商品所有權(quán)上的

主要風(fēng)險和報酬。?

（五）客戶已接受該商品。?

（六）其他表明客戶已取得商品控制權(quán)的跡象。“”

2.2

可變對價的核算—銷售折讓、售后返租?

第十四條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)的交易價格計(jì)量收入。?

交易價格，是指企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而預(yù)期有權(quán)收取的對價金額。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)以及企業(yè)預(yù)期

將退還給客戶的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債進(jìn)行會計(jì)處理，不計(jì)入交易價格。?

第十五條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款，并結(jié)合其以往的習(xí)慣做法確定交易價格。在確定交易價格時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考

慮可變對價、合同中存在的重大融資成分、非現(xiàn)金對價、應(yīng)付客戶對價等因素的影響。?

第十六條

合同中存在可變對價的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對價的最佳估計(jì)數(shù)，但包

含可變對價的交易價格，應(yīng)當(dāng)不超過在相關(guān)不確定性消除時累計(jì)已確認(rèn)收入極可能不會發(fā)生重大轉(zhuǎn)回的金額。

企業(yè)在評估累計(jì)已確認(rèn)收入是否極可能不會發(fā)生重大轉(zhuǎn)回時，應(yīng)當(dāng)同時考慮收入轉(zhuǎn)回的可能性及其比重。?

每一資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新估計(jì)應(yīng)計(jì)入交易價格的可變對價金額。可變對價金額發(fā)生變動的，按照本

準(zhǔn)則第二十四條和第二十五條規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理。“”

2.2

可變對價的核算—銷售折讓、售后返租?

可變對價：銷售折讓、銷售返利、退款、獎勵積分、激勵措施、業(yè)績獎金、索賠等。?

A房企2020年7月現(xiàn)房銷售商業(yè)2萬平米，取得不含稅銷售額4億元，其中未來三年，每年售后返租0.2億元（不含

稅）

，承諾滿12個月分戶結(jié)付。?

借：銀行存款4.36?貸：主營業(yè)務(wù)收入3.4（4-0.2×3）??應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）其他應(yīng)付款0.36

（4×9%）0.6?

第一年返租時（應(yīng)分戶結(jié)付，假設(shè)每年等額結(jié)付）：?

借：銷售費(fèi)用0.2?貸：其他應(yīng)付款0.2“”

2.2

可變對價的核算—銷售折讓、售后返租?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2008]875號)第一條第一款規(guī)

定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)

已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;（2）企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與

所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制;（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量;（4）已發(fā)生

或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。?

企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入為4億元，會計(jì)確認(rèn)的收入3.4億元，需要在銷售的當(dāng)年辦理納稅調(diào)增。“”

2.2

可變對價的核算—銷售折讓、售后返租?

購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。?

開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。?

A公司銷售商業(yè)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：4億元×0.05%=20(萬元)?

A公司回租+轉(zhuǎn)租應(yīng)分別按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅。“”

2.2

可變對價的核算—銷售折讓、售后返租?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)

》

（國稅函〔2008〕576號

）?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，

但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購買者個人

以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。?

根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財(cái)產(chǎn)租賃所得，

按照"財(cái)產(chǎn)租賃所得"項(xiàng)目征收個人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的

租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。?

示例業(yè)務(wù)沒有優(yōu)惠，買房個人直接按照財(cái)產(chǎn)租賃，在租期內(nèi)按月計(jì)繳增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅和個人所得稅。“”

2.2

可變對價的核算—銷售折讓、售后返租?

企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入為4億元，會計(jì)確認(rèn)的收入3.4億元，需要在銷售的當(dāng)年辦

理納稅調(diào)增。?

A公司的土增稅的計(jì)稅收入為4億元，也不是會計(jì)確認(rèn)的3.4億元。?

如果將0.6億元返租設(shè)計(jì)成銷售折扣，則會計(jì)收入=增值稅計(jì)稅收入=土增稅計(jì)稅

收入=企業(yè)所得稅計(jì)稅收入=印花稅收入=3.4億元。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

第十七條

合同中存在重大融資成分的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照假定客戶在取得商品控制權(quán)時即以現(xiàn)金支付

的應(yīng)付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率

法攤銷。?

合同開始日，企業(yè)預(yù)計(jì)客戶取得商品控制權(quán)與客戶支付價款間隔不超過一年的，可以不考慮合同

中存在的重大融資成分。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

合同中是否存在融資成分以及該融資成分對于該合同而言是否重大時，企業(yè)應(yīng)考慮所有相關(guān)的事

實(shí)和情況，包括：?

一是已承諾的對價金額與已承諾商品的現(xiàn)銷價格之間的差額，如果企業(yè)（或其他企業(yè)）在銷售相

同商品時，不同的付款時間會導(dǎo)致銷售價格有所差別，則通常表明各方知曉合同中包含了融資成

分。?

二是企業(yè)將承諾的商品轉(zhuǎn)讓給客戶與客戶支付相關(guān)款項(xiàng)之間的預(yù)計(jì)時間間隔和相應(yīng)的市場現(xiàn)行利

率的共同影響，盡管向客戶轉(zhuǎn)讓商品與客戶支付相關(guān)款項(xiàng)之間的時間間隔并非決定性因素，但是，

該時間間隔與現(xiàn)行利率兩者的共同影響可能提供了是否存在重大融資利益的明顯跡象。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

合同中確實(shí)存在重大融資成分的，企業(yè)在確定該重大融資成分的金額時，應(yīng)使用將合同對價的名

義金額折現(xiàn)為商品現(xiàn)銷價格的折現(xiàn)率。?

該折現(xiàn)率一經(jīng)確定，不得因后續(xù)市場利率或客戶信用風(fēng)險等情況的變化而變更。?

企業(yè)確定的交易價格與合同承諾的對價金額之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率法攤銷。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，由于商品房預(yù)售中存在較大額的預(yù)收款項(xiàng)，而準(zhǔn)則在預(yù)收款方式銷售中又引入

了重大融資成分的規(guī)定，會導(dǎo)致收入增加。?

因?yàn)樾枰紤]融資成本的影響而將融資成本（實(shí)質(zhì)為利息費(fèi)用，會計(jì)上先計(jì)入“未確認(rèn)融資費(fèi)用”

科目）計(jì)入預(yù)收的款項(xiàng)中（新收入準(zhǔn)則計(jì)入“合同負(fù)債”科目），由于合同負(fù)債金額的增加，后

續(xù)合同負(fù)債結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入時相應(yīng)也會增加收入的金額。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則，開發(fā)商品房符合資本化條件，未確認(rèn)融資費(fèi)用可在資本化期間內(nèi)資本化計(jì)入

存貨（商品房）的成本，后續(xù)確認(rèn)收入時再將存貨結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)成本。不滿足資本化條件的，

未確認(rèn)融資費(fèi)用則在后續(xù)期間攤銷計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。?

如果滿足資本化條件的，由于在收入增加的同時，結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本一般也同步增加，重大融

資成分通常不會對房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤產(chǎn)生重大影響，但會同時擴(kuò)大其收入與成本規(guī)模。?

如果不滿足資本化條件，也需要將未確認(rèn)融資費(fèi)用分期攤銷計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，最終對凈利潤的影響

也較為有限（通常在確認(rèn)收入的當(dāng)期，也會有部分未確認(rèn)融資費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用）。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

某房地產(chǎn)企業(yè)甲公司，采用預(yù)售方式銷售商品房。甲公司與自然人乙約定，乙提前5年于20x1年1

月1日向甲公司支付房款1,600萬元(不考慮稅費(fèi)影響)，而甲公司應(yīng)于20x5年12月31日向乙交付商

品房。該商品房開發(fā)成本預(yù)計(jì)為1,500萬元。在現(xiàn)銷方式下，該商品房的銷售價格預(yù)計(jì)為2,000萬

元(不含稅)。假定該商品房的開發(fā)進(jìn)度在5年內(nèi)均勻推進(jìn)，成本也均勻發(fā)生。按照甲公司收入確認(rèn)

政策，甲公司在商品房竣工驗(yàn)收且交付乙后確認(rèn)收入。增值稅按3%預(yù)繳，土增稅預(yù)征率2%，計(jì)

稅毛利率15%。“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

對交易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內(nèi)按實(shí)際利率法攤銷。?

此案例中現(xiàn)銷價格=2000萬元，合同對價=1600萬元?

設(shè)甲公司的實(shí)際利率為r，則有:?

1600(1+r)^5=2000(萬元)，r=4.56%?

原準(zhǔn)則對于實(shí)際利率的定義為：①具有類似等級的企業(yè)發(fā)行類似工具的現(xiàn)時利率；或，②將應(yīng)收

的合同對價折現(xiàn)為商品現(xiàn)銷價格時的折現(xiàn)率。?

新收入準(zhǔn)則要求：應(yīng)當(dāng)使用將合同對價折現(xiàn)為商品現(xiàn)銷價格時的折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率一經(jīng)確定不得

因?yàn)楹罄m(xù)市場利率或者企業(yè)、客戶信用風(fēng)險而改變。“”日期已收本金①＝①＋②＋③融資費(fèi)用②＝①×②收現(xiàn)金額③實(shí)際利率④20×1年1月1日16004.56%20×1年12月31日160073.02020×2年12月31日1673.0276.36020×3年12月31日1749.3879.84020×4年12月31日1829.2283.48020×5年12月31日1912.787.30合計(jì)2000400.016002.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

20×1年1月1日：?

借:銀行存款1600??未確認(rèn)融資費(fèi)用貸:合同負(fù)債400

2000?20x1年12月31日，應(yīng)確認(rèn)第1年的融資費(fèi)用，假設(shè)滿足資本化條件:?

借:開發(fā)成本73.02?貸:未確認(rèn)融資費(fèi)用73.02?

借:開發(fā)成本300?貸：銀行存款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬等300?

根據(jù)分?jǐn)偙恚坠?0x2-20x5年各年應(yīng)資本化計(jì)入開發(fā)成本的未確認(rèn)融資費(fèi)用分別為76.36萬元、79.84

萬元、83.48萬元、87.30萬元；此外，每年還應(yīng)歸集300萬元的開發(fā)成本。“”預(yù)繳稅款計(jì)算行次項(xiàng)目本年累計(jì)金額1營業(yè)收入02營業(yè)成本03利潤總額（不考慮銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）-38.564加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（1600×15%）2405減：不征稅收入

6減：免稅收入、減計(jì)收入、所得減免等優(yōu)惠金額（填寫A201010）

7（填寫A201020）

8減：彌補(bǔ)以前年度虧損09實(shí)際利潤額（3+4-5-6-7-8）\按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額確定的應(yīng)納稅所得額201.4410稅率(25%)

11應(yīng)納所得稅額（9×10）50.3612減：減免所得稅額（填寫A201030）

13減：實(shí)際已繳納所得稅額

14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額

L15減：符合條件的小型微利企業(yè)延緩繳納所得稅額（是否延緩繳納所得稅□是□否）

15本期應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11-12-13-14-L15）\稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的本期應(yīng)納所得稅額50.36中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）20×1年4月10日“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

20x5年12月31日，甲公司向乙交付了商品房，履行了履約義務(wù)，應(yīng)確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本:?

借:合同負(fù)債2000?貸:主營業(yè)務(wù)收入2000（確認(rèn)的營收大于收取的款項(xiàng)1600萬元，包括400萬融資成本）?

商品房完成開發(fā)建設(shè)并驗(yàn)收合格后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入開發(fā)產(chǎn)品?

借:開發(fā)產(chǎn)品1900?貸:開發(fā)成本1900?

同時，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本:?

借:主營業(yè)務(wù)成本1900?貸:開發(fā)產(chǎn)品1900“”預(yù)繳稅款計(jì)算——考慮重大融資成分行次項(xiàng)目本年累計(jì)金額1營業(yè)收入20002營業(yè)成本19003利潤總額1004加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額05減：不征稅收入

6減：免稅收入、減計(jì)收入、所得減免等優(yōu)惠金額（填寫A201010）

7（填寫A201020）

8減：彌補(bǔ)以前年度虧損09實(shí)際利潤額（3+4-5-6-7-8）\按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額確定的應(yīng)納稅所得額10010稅率(25%)

11應(yīng)納所得稅額（9×10）2512減：減免所得稅額（填寫A201030）

13減：實(shí)際已繳納所得稅額50.3614減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額

L15減：符合條件的小型微利企業(yè)延緩繳納所得稅額（是否延緩繳納所得稅□是□否）

15本期應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11-12-13-14-L15）\稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的本期應(yīng)納所得稅額（25.36）中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）20×6年1月10日“”預(yù)繳稅款計(jì)算——不考慮重大融資成分行次項(xiàng)目本年累計(jì)金額1營業(yè)收入16002營業(yè)成本15003利潤總額1004加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額05減：不征稅收入

6減：免稅收入、減計(jì)收入、所得減免等優(yōu)惠金額（填寫A201010）

7（填寫A201020）

8減：彌補(bǔ)以前年度虧損09實(shí)際利潤額（3+4-5-6-7-8）\按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額確定的應(yīng)納稅所得額10010稅率(25%)

11應(yīng)納所得稅額（9×10）2512減：減免所得稅額（填寫A201030）

13減：實(shí)際已繳納所得稅額50.3614減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額

L15減：符合條件的小型微利企業(yè)延緩繳納所得稅額（是否延緩繳納所得稅□是□否）

15本期應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11-12-13-14-L15）\稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的本期應(yīng)納所得稅額（25.36）中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）20×6年1月10日“”2.2

合同中存在重大融資成分

——賒銷與預(yù)收的核算?

考慮重大融資成分后，收入為2000萬元，成本1900萬元；?

20×1年預(yù)繳增值稅1600×3%=48萬元，城建稅及附加=48×（7%+5%）=5.76萬元?

20×1年預(yù)繳土地增值稅1600×2%=32萬元?

20×1年繳納印花稅=1600×0.05%=0.8萬元?

20×1年稅金及附加=5.76+32+0.8=38.56萬元?

20×1年繳納企業(yè)所得稅=【1600×15%－（5.76+32+0.8）】×25%=0.8萬元?

不考慮重大融資成分的收入為1600萬元，成本為1500萬元。?

考慮重大融資成分后和不考慮重大融資成分對增值稅、印花稅、預(yù)繳的企業(yè)所得稅沒有影響，考

慮到開發(fā)成本差異對土增稅清算稅負(fù)有影響，有不確定性。進(jìn)而導(dǎo)致對企業(yè)所得稅清算產(chǎn)生影響。“”2.3

銷售傭金的核算?

第二十八條

企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)

資產(chǎn)；但是，該資產(chǎn)攤銷期限不超過一年的，可以在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。?

增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會發(fā)生的成本（如銷售傭金等）

。?

企業(yè)為取得合同發(fā)生的、除預(yù)期能夠收回的增量成本之外的其他支出（如無論是否取得合同均會

發(fā)生的差旅費(fèi)等），應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益，但是，明確由客戶承擔(dān)的除外。?

第二十九條

按照本準(zhǔn)則第二十六條和第二十八條規(guī)定確認(rèn)的資產(chǎn)（以下簡稱“與合同成本有關(guān)的

資產(chǎn)”

）

，應(yīng)當(dāng)采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。?“”2.3

銷售傭金的核算?

房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售時，為簽訂商品房預(yù)售合同而發(fā)生的傭金、成交禮、印花

稅等增量成本資本化為合同取得成本，計(jì)入其他流動資產(chǎn)或者其他非流動資產(chǎn)；

在相關(guān)商品房確認(rèn)銷售收入時，由其他流動資產(chǎn)或其他非流動資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)至當(dāng)期損

益。?

由于將銷售傭金先資本化進(jìn)入其他流動資產(chǎn)或者其他非流動資產(chǎn)，無需費(fèi)用化直

接計(jì)入利潤表，從而可以增加當(dāng)期的凈利潤，并增加當(dāng)期的資產(chǎn)，對財(cái)務(wù)報表具

有一定的美化作用。“”2.3

銷售傭金的核算?

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生傭金等支出時，符合增量成本概念且預(yù)期能夠收回的，借記“合同取得成本”科

目，貸記“銀行存款”等科目。?

根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定確認(rèn)為資產(chǎn)的合同取得成本，初始確認(rèn)時攤銷期限不超過一年或一個正常營業(yè)周期

的，在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入“其他流動資產(chǎn)”項(xiàng)目；初始確認(rèn)時攤銷期限在一年或一個正常營業(yè)周

期以上的，在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入“其他非流動資產(chǎn)”項(xiàng)目。?

對合同取得成本進(jìn)行攤銷時，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記“合同取得成本”科

目。?

房地產(chǎn)企業(yè)也可簡化操作，對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，準(zhǔn)則允許在發(fā)生時直接計(jì)

入當(dāng)期損益。企業(yè)采用該簡化操作后，應(yīng)當(dāng)對所有類似合同一致采用，不得隨意變更操縱報表。“”2.4

買房“送”裝修核算?

《住建部關(guān)于印發(fā)商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則的通知》（建住房〔2002〕190號）?

1.1.2

商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位

是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部

安裝完成，簡稱

全裝修住宅。?

1.2.1住宅開發(fā)單位必須更新觀念，建造全裝修住宅，做到住宅內(nèi)部所有功能空間全部裝修一次

到位，銷售成品房的價格中包含裝修費(fèi)用，并應(yīng)在商品房預(yù)售合同中單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)。?

1.3.1住宅裝修必須進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，由開發(fā)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。?

住宅裝修設(shè)計(jì)是住宅建筑設(shè)計(jì)的延續(xù)，必須將裝修設(shè)計(jì)作為一個相對獨(dú)立的設(shè)計(jì)階段，并強(qiáng)化與

土建設(shè)計(jì)的相互銜接，住宅裝修設(shè)計(jì)應(yīng)在住宅主體施工動工前進(jìn)行。“”2.4

買房“送”裝修核算?

《住建部關(guān)于印發(fā)商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則的通知》（建住房〔2002〕190號）?

2.1.1推行裝修一次到位的商品住宅，由住宅開發(fā)單位負(fù)責(zé)裝修工程的全過程，不允許購房者個

人聘請施工單位自行裝修。?

2.3.1住宅開發(fā)單位和購房者應(yīng)按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定簽訂制式合同，并在房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備

標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)置相關(guān)全裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容（參見表4-3《全裝修套餐選擇表》和表4-2《全裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾

材料》）。“”2.4

買房“送”裝修核算?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)

》（國稅函[1998]53號

）

納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)?/p>

方收取兩份價款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與

買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條

關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜?/p>

價款和價外費(fèi)用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價，

按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。?

因銷售建筑服務(wù)和銷售不動產(chǎn)的的一般計(jì)稅方法下增值稅稅率為9%，銷售建筑服務(wù)認(rèn)定為銷售不

動產(chǎn)的增值稅稅負(fù)無差異，但會對土增稅和企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響。“”2.4

買房“送”裝修核算?

交易定性：?

建議以備案何竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交易定性。如果建設(shè)和預(yù)售環(huán)節(jié)已經(jīng)備案為毛坯房，則銷售裝

修房業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)為兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，一是銷售毛坯房業(yè)務(wù)，二是毛坯房裝修業(yè)務(wù)。?

商品房竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是針對毛坯房的竣工驗(yàn)收，商品房完工以毛坯房竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。因此，隨

房價收取的裝修款應(yīng)當(dāng)定性為“銷售建筑服務(wù)”，其企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)以裝修進(jìn)度為準(zhǔn)，不

會導(dǎo)致提前繳納