SVA田林創意產業園區發展定位與概念性規劃規劃展示圖如何創意——園區發展定位創意什么——園區核心業態遴選怎么創意——園區概念性規劃檢驗創意——園區財務投資測算推廣創意——園區市場推廣策劃附錄——園區建筑單體詳細設計規劃方案報告內容

4—910—1819—3839—4445—4546—89A-A-漕河涇園區產業升級，現現代服務業發展趨勢B-B-基地周邊潛在消費空間間巨大、商業氛圍成熟基地三大發展驅動力概述

業態轉型、提升漕河涇園區產業升級，代服務業發展趨勢功能定位多樣化

基地周邊潛在消費空 巨大、商業氛圍成熟漕河涇園區產業升級、周邊區域潛在消費能力與SVA產業鏈構筑是驅動本項目的三大驅動力

C-SVA產產業升級、核心業態發展

要基地物業現金的反哺、支持

租金利益最大化

基地發展 的驅動力項目內容比較對田林項目的影響

W19+16項目規劃為上海首批現代服務業集聚區（微型CBD）,政府支持力度大；占

儀電項目規劃為國際商務社區、街區式購物

郵通項目規劃為集信息科技產業、綜合辦公、培訓中心、及配套服務設施為一體地23萬平方米，建筑面積80萬平方米，包括“總部經濟平臺”、“研發設計平臺”、“創新孵化平臺”、綜合服務平臺”等規模大，能級高，政策支持有力，全新形態創意競爭策略?發掘功能板塊主題特色?在創意上下功夫，產生獨特形象?優化基礎設施，如充沛的停車等中心，包括商務辦公、數碼港、酒店餐飲、休閑娛樂、觀光購物街、酒吧街、精品商場、等業態。規模大而零散，緊鄰SVA項目，相似的基地形態差異競爭策略?注重對商務客群細分，了解產業配套的需求?發掘特色和形成集聚?注重品牌與亮點的打造的科技園區。項目的商業業態規劃是地鐵上蓋物業，包括休閑娛樂、精品服飾、健身房、美容、飯店、大超市等緊鄰地鐵站點，相似的基地形態，商務商業功能明確品牌競爭策略?要挖掘產業間的相關性，形成產業集聚?注重品牌與亮點的打造競爭性項目橫向比較分析體量為10萬平方米，規模較大，利于發揮積聚優勢在裝修方面可得到150-200元補貼相對一般園區更好的綠化空間投資有限，收益回報要求在3元/平方米/天現有物業為80年代廠房，結構特殊，風貌無特色徐匯區對于稅收屬地化的要求周邊資源如徐家匯中心、上師大、南站商圈等，項目可借勢發展漕河涇園區產業升級，SVA產業鏈延續周邊大型居住社區，潛在商業消費需求巨大與其他園區相比，項目位于中環，地段一般周邊W19、郵通與儀電地塊規劃功能相似，競爭激烈創意產業園區競爭激烈，是否能達到授牌的要求，政策風險空間區位與園區發展的SWOT分析三大業態構建策略應對周邊競爭相關的多媒體應用主題延續并擴展數字多媒體產業鏈

順應由研發商務到休閑娛樂的轉變， 取得更大的發展； 在目前徐匯區數碼娛樂園區競爭激 烈的情況下，進一步挖掘與SVA技術1主力業態內部構筑相互關聯的業態鏈

項目體量較大，能夠在主力創意產業業 態內部，沿著產業集群互動的方向，從 研發-銷售-技術支持-展示-商業配套等 環節構筑相互關聯的細分業態2適當提升商業比重，提升園區租金變現能力

項目所處大型社區的區位和周邊競爭對手的發展 來看，注入適宜比例的特色商業可以提高本項目 的物業價值變現能力3五大園區構建原則化挑戰為契機結合項目體量的優勢，實施大規模綜合開發建筑更新與SVA歷史文脈及產業特征相融合市區10萬平方米的綜合型創意產業園結合多媒體生產技術打造亮點，將SVA文化融入園區12由單一產業發展思路轉向多產業集群化的多主題產業集成

以信息與出版為主導的內容產業同傳統創意產業的碰撞打破配套開發的思維定式，發展特色主題商業功能區

將創意元素與社區商業相結合，細化并延伸創意商業客群突破產業創意與生活創意的限制，實現二者的互融共生

找到產業與生活的結合點，在上海西南創造創意生活方式345總體功能定位

動感商業的體驗場所

提升園區商務配套的服務高地特色創意商務集群的 靈動空間

融創意產業與創意 生活為一體的超大 型綜合創意商務谷創意產業是人本經濟背景下以創意為主宰的一種資源配置方式，而非工業經濟時代按照資源來配置資源。在這種大業態觀的導引下，把握漕河涇現代服務業升級趨勢、周邊社區的商業演化格局與狹義創意產業的適宜業態三大方向，SVA田林創意產業園區將構筑包括內容創意產業集群、創意生活商業集群與現代創意集群三大板塊的有機業態體系。園區大創意業態體系構成內容創意產業集群—核心業態SVA

——CONTENTVALLEY

以實質表現內容 以內容展示空間 以空間創造價值

動漫業（網絡 游戲、動漫卡通）數字影音時尚出版

SVA創意內容 產業谷

WEB2.0電子 門戶內容創意產業集群—空間載體動漫業大眾出版數字影音承載物業形態物業特征產業類型內容創作及術研發產品制作 及運營內容獲得 及編輯平面設計 及印刷節目制作 及加工節目發行廣告制作及營銷推廣WEB2.0內容獲得網絡支持1234專業工作 空間

書吧競技廣場 音像城展示中心辦公用房 工作室辦公用房 工作室小規模或大空間商務辦公用房，空間容量20-50人為主需要安裝大型專業設施商務辦公用房，需求空間面積大小規模或大空間商務辦公，空間容量1-20為主大面積商業用房產業鏈銷售展示娛樂銷售展示現代創意服務集群—承載漕河涇服務業的商務辦公板塊圍繞跨國電子企業進行招商，集聚小型創業企業工業設計為主導的產業跨國企業研發中心與總部基地創投企業的孵化器商務辦公功能核心業 態功能分區研發區展示區交流區培訓區服務區招商建議核心業態商務辦公功能的核心業態確定以工業設計和研發設計為主導的商務港

漕河涇發展現代服務 業方向總部經濟

集聚設計研發創新孵化綜合服務信息咨詢服務業研發/設計服務業支持測試/測量中心商務服務區功能目標主導產業現代創意服務集群—承載漕河涇服務業的商務服務配套板塊商務配套定位細化與業態組合為多元綜合立體配套服務體系商務功能商務配套定位 核心業態 業態組合漕河涇現代服務業商港承載的工業設計及總部基地創源承載的創意產業鏈集聚衍生需求交流、培訓、會務、展示休閑、娛樂、餐飲、居住

綜合服務型立體商務配套體系商務型酒店、企業會所、大型商務餐飲、康體運動設施以商務酒店及其包含的企業會所為主體的，復合健身、 娛樂、室內游泳池等服務設施的高檔商務型配套商務服務配套的核心業態—綜合性商務酒店服務內容酒店客房

基本設施：標準客房/商務套 房/豪華套房 配套設施：廚房/桑拿/按摩 浴缸/鐳射影音系統會議會展

基本設施：會議區/多功能廳/展廳 配套設施：語音同傳/聲像設備特色餐飲中餐廳/西餐廳娛樂健身游泳館/網球館/橋牌俱樂部/保齡球館/壁球館/豪華電影館/乒乓球室/臺球廳/健身房/KTV包間/舞廳/垂釣/美容美發/桑拿/按摩和人體體質測評現代創意服務集群—承載SVA產業鏈服務配套的商務板塊上游：產品研發下游：市場開拓產業外延的擴大 產業鏈整合閔行

SVA產業基地商務平臺研發平臺展示平臺田林基地

市場外延的擴大SVA三大增值服務平臺園區擁有優越區位（SVA集團在市中心城區最大的產業基地）、產業傳承（記憶SVA昨日的輝煌）、產業鏈優勢（如中央研究院、廣電網絡通訊、廣電銷售公司入駐），田林基地的新發展將在打造三大增值服務平臺的基礎上，強化SVA產業鏈上下兩端增值服務的綜合盈利能力

產品外延的擴大細化定位項目特征/開發建議銷售服務中心?將構建一個以市場為導向、以客戶需求 服務平臺技術中心?主要建設一流的開發實驗室、新產品的小批量生產車間、總裝車間和包裝車 間，進行近期和中期的產業化開發和技術儲備管理中心?形成縱向的經營管理人才、研發技術人才、相關技術人才、高技能職業人才 培訓中心，形成橫向的集團→業務群→業務單元三級培訓中心培訓中心?其功能主要是對以 以使得各個中心能有序、高效、協調地運行SVA商務辦公的核心業態

為目標的面向國內和國際市場的銷售、上中心及廣電信息原有的制造中心實施管理、協調和決策，創意生活商業集群—特色商業娛樂板塊24實現大空間廠房與商業的完美融合，營造意象空

間1增加周邊居民生活需求的可選擇面，呈現多彩生活方式

3以特色商業吸引外來消費者，轉變單一消費結構區別周邊幾個大體量、綜合型商圈發展規劃，形成多元化、互補型商貿商務聯動發展創意生活Creative

&Life娛樂休閑型型?體驗式多媒 體娛樂?電影藝術互 動區……商務服務型?個性、時尚休 閑會所?會議中心/展 示中心……創意概念型?工藝品制作館?時尚家飾?生活教育體驗中心?特色體驗式餐飲創意生活商業產業集群：以傳統產業為基礎，融入創意、科技與人文特質，轉變成為食、衣、住、行、教育、娛樂等民生領域的復合式經營，提供具有深度體驗、高質、美感的產品規劃概念總平面圖園區規劃結構分析兩軸——綠軸＋水軸

貫穿園區的步行、景觀系統三片——商業休閑＋創意園＋ 商務辦公

各片區功能復合，設置溶解七星——核心商業景觀節點＋ 各次景觀節點

各節點十字串聯，雙軸掛珠園區規溜劃功能悉分區分哲析Com摟men唐ce沫HubCol同orf轟ul臣Bel勤tCre平ati橫ve遮Spr憂ing功能密分區—商港功能分地區—彩邑功能達分區—創源園區規煌劃交通陸分析動態測交通脫規劃慚：主要車錦行線路欲呈十字斯貫穿園區，悠主要疼人行決線呈癢斜十涂字穿追越園魚區。題消防鴿車道環繞做園區設鑄置以滿井足消防規需要。靜態繡交通教規劃獵：設置集高中地面惕停車場勺，同時妄運用立體式停劣車方式情，產業嘉化大樓制設置一嗚層地下芳機械式莖停車庫停車指權標寫字孫樓每10篩0平方疫米的案建筑揀面積典配備裹機動飛車位懸的指園標是0.5個，棟商業滲性質晚建筑漂的指倍標是0.5個至1.2個，買餐飲排性質的賞指標花是1.2游5個。規劃后漆園區建負筑面積穿：13瘋3319屬.5m2其中園斜區商務任辦公建資筑面積貢：103建451.脆1m2，商業扭娛樂建筑面積298腰68.戶4m2園區鴉機動織車至憶少需群要約81爺5個車鵲位交通規國劃—停車頭位（1）機動車究停車位瀉規劃方僻案一：地面泛停車洲場面往積為忽：689趴7.5遇m2，按30m2/個停遷車位蓬計算你，地面停暖車場可豪提供23妹0個停千車位誤。產堤業兔化銀大蕉樓鉤地孟下帖機概械黑式戶停替車昂庫霜面抬積事為叛：495畜7m2，趁按10污.8聲m2/個停跑車位位計算發，地碑下停燦車庫蛇可提乓供459個停車醒位。13號和12號樓改掛造成機公械式停孟車庫面窄積為：14愚96母.2攏m2，按10.獸8m2/個停車盼位計算汗，可提陪供138個停毒車位季。13號樓坐剖面息分析總停車糖位為：827個機械式援停車庫蔽剖面分鋸析規劃土交通—停車椅位（2）機動膽車停屢車位許規劃捉方案倆二(推薦理方案)：地面堵停車釣場面指積為冰：21康72腫.3匹m2，按30m2/個停車畫位計算問，地面停米車場可土提供72個停絕車位趨。產業列化野大樓賀地孕下機手械掏式停嗎車局庫面贈積晚為：495江7m2，按10.諸8m2/個停夕車位班計算捐，地汁下停鋪車庫凍可提唉供45江9個停車癥位。13號和12號樓改降造成機鋤械式停電車庫面善積為：149動6.2堪m2，按10陡.8繪m2/個停惰車位粥計算錘，可仆提供138個停車敏位。室外機派械式停拿車面積征為：421袖5.4軌m2,按3層停味車位持計算蝴，可提供390個停車錢位。按5層停車掙位計算診，可提勸供650個停車飾位。總停泊車位貿為：131靠9個規劃蹲交通—停車播位（3）機動車府停車位照規劃方佩案三：地面停念車場面盆積為：21瓦72娃.3妹m2，按30舟m2/個停采車位遲計算姥，地面危停車戀場可細提供72個停車舉位。產業鎖化猜大樓蜘地蛙下機糧械陜式停滋車生庫面夠積劃為：49袍57針m2，按10.患8m2/個停車脾位計算串，地下數停車庫狡可提供459個停并車位吳。13號和12號樓蛛改造翅成機彈械式科停車館庫面悅積為筆：149游6.2猛m2，按10撒.8重m2/個停您車位限計算依，可扛提供138個停車套位。室外值機械至式停睡車面防積為叼：42共15豎.4內m2,按3層停岸車位最計算蛋，可提供39有0個停痕車位頭。按5層停車財位計算彎，可提怎供65傻0個停車填位。園區矛地下蘋機械竟式停高車庫悠面積邪為：334萄4m2，按10榮.8豆m2/個停車位計趴算，可蕉提供30種9個停車遷位。總停糖車位笑為：16可28個規劃枕交通—出入口機動車演出入口猴規劃為避免休機動車湖在園區悔入口處仁造成擁榆堵現象打，園區內地面列停車場惹及地下望停車庫陷都盡量狀規劃在犯入口處鄙，讓車澡流在怨入口艷的地勉方就收快速才停入敗停車憶位，截避免恢給道路帶崗來壓畢力。同時考糠慮到停及車位大齡都集中鴨在園區剪東西兩紫側的虹漕路塑和蒼米梧路乘邊，遲而這敵兩條淋路都途比較棵窄，淺一旦傷有大量車牙輛從雙道路木上進具出園邀區，蝕會導翼致堵醬塞。劃所以兵規劃將這蝦兩條楊道路裕上進宴入園客區的死主要魚出入檢口設世置為恨單向出入慣口,也就是版虹漕路亭上的園彈區出入奴口主要吸為機動蝦車入口，妙而蒼梧士路上的袍園區出倉入口為爐機動車遞出口。糞這樣避免仔了進出陪車輛的塑沖突。煙而田林晃路上還豈是保留檔機動車計進出餓都可伍以。根據翻不同綠的功狀能區頌，在震虹漕鏡路上料的機個動車捎入口惡也分開和設置席，避拍免形紹成沖員突。景觀邪節點丸分析利圖景觀節熔點—入口要廣場飄（1）景觀廊室道特色景觀柱生態停車場景觀樹領池景觀節鬧點—入口鉛廣場宜（2）水平臺與水景的結合景觀樹池花壇與座椅的結合鏤空假景墻親景觀節軍點—核心巴廣場猴（1）與燈光勤結合的抓鋪裝玻璃與噴泉的結合翠竹與石景的結合燈光與座椅的結合景觀節子點—核心廣奔場（2）木制盟景觀睜廊架翠竹成蔭噴泉水景現代氣息的觀景亭木制平癢臺景觀橋觀景長擇廊木制重廊架觀景平糧臺景觀片蝕墻園區水份軸景觀氧概念規結劃平面園區親水軸換景觀是通黨過一吳系列點式拘景觀妙水體來實現澤的，水景的分等布主要集中心在入冬口和核心央廣場受，是人們光視線瞞的焦點水景主再要由水池、衣平臺柜、景觀橋、發廊架等景觀元璃素構成出。水軸隙中還概有個特色景伸觀元素是景毒觀片怨墻，通過企有序循的組織把幾去個點式水景串吼連起來彼。片墻韻上還碑可以設置戰些提閘示標語，練起到底指示作用敏。特色孤小品景觀蒜長廊石景花缽景墻與墨水景的冶結合?通禽過撥水魚體和噴泉對讓廣場絕顯得活躍帳熱鬧目，噴泉寺與不斷變幻套的光束額相結合，共渴同舞動光鑒影和水亡景。園區恰水軸貸創意光景觀泊構思京示意水軸妥景觀—入口與燈澡光結保合的惜鋪地指示傷性景寶墻噴泉雀與水撤景的見結合特色理噴泉慎景觀休閑長構椅樹池與紡燈光的忙案結合入口獄景觀梁通過水體黑、植物、概小品醒等組合，猛運用燈光得技術延、玻璃材愛質，在水體蘿周圍設置罷木制糾平臺和奮休息塘椅，為人們擔提供一個谷休閑承和富有特霞色的休閑睛娛樂霸。水軸叢景觀—核心魂廣場特色揪小瀑束布水景鼠與燈死光的用結合景觀休態息椅玻璃諷景觀喜橋景墻址與水獲景的尖結合?中庭內嗽部景觀通吳過水極體、景墻、三玻璃景觀橋農和綠化處終理，工以及水薄景與執燈光的結諷合，帶給人元們一個充衛滿活催力與動龜感的斜休閑空間宴。規劃泄方案盈總經就濟技樓術指咳標創意竊園改孟造后英經濟竄技術奏指標:總用地箏面積：總建筑掛面積：容積率祖：10俯.2萬m213.殼8萬m21.3商務乒辦公泄總建璃筑面疲積（抵包括向中央哪研究摔院）順：商業匆娛樂拘旅館去總建幫筑面盯積：創意園削區辦公腫總建筑椒面積：791病68.診9m229賄94盛8.優4m2292四39.鼓2m2序號項目或費用名稱估算價值投資比例

(%)備注

單價(元/m2)建筑面積

(m2)

合計(萬元)一建安工程投資11,321.2369.79%二其它建設費用3,575.4422.04%1搬遷安置費用2,000.0012.33%2前期工程費用（4％,含咨詢費、設計費、監理費等）4.0%452.852.79%按（一）為基數3管理費用（3％）3.0%413.222.55%按（一＋二.1＋二.2）為基數4建設期不可預見費（5％）5.0%709.364.37%按（一＋二.1＋二.2＋二.3）為基數一、二部分合計14,896.6691.83%三漲價預備費-0.00%忽略不計四建設期償還貸款利息1,324.928.17%固定資產投資16,221.58100.00%五流動資金0.00%注：建設期銷售利潤作為流動資金滾動總投資16,221.58100.00%根據估飛算，本項鬧目總寬投資踐約為1.6億元規劃情方案全投資缺估算矛（續舉表）建設開發時序假設建設期200620072008建安工程投資外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%設備及安裝50%50%公共基礎建設40%40%20%車庫50%30%20%其它建設費用40%40%20%建設開發資金投入時序估算單位：萬元建安工程投資外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36設備及安裝0.002,189.522,189.52公共基礎建設246.35246.35123.17車庫84.1050.4633.64其它建設費用1,430.171,430.17715.09總開發資金2,992.247,611.374,293.05根據實瓶際搬遷徑計劃，墓按面積絕估算相承對開發油時序：規劃唇方案籃建設珍開發山時序經營期（10年）20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.7718,574.7623,767.1929,846.1036,542.88合計建設期2006200720081.銷售收入128,588.51-643.933,837.013.銷售稅金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554.房地產稅（房產租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455.總成本費用65,360.27-180.301,074.36營運費用36,004.78-180.301,074.36財務費用2,956.61---年折舊與攤消費用26,398.87---6.利潤總額43,032.03-371.392,175.657.累計利潤總額－-371.392,547.048.所得稅6,489.15-55.71326.359.稅后利潤36,542.88-315.681,849.3010.累計稅后利潤－-315.682,164.98規劃方綠案項目帳損益測厭算固定妄投資翠折舊鞭費土地五成本匙攤消鹿費年折繡舊與床攤消感費固定資阿產現值20月0961五6.柱092,鍛02禁3.器792,6擔39.石8951,住206長.07資產賀總額13,語370溪.1140沒,4庫75哨.8際553,權845猛.969.8嘆96.9丘7201假8616阿.092,0軟23.蛙792,勞63諒9.伴8927,徑447門.09……固定薄資產銳部分斤以入次帳，乖此處都以20駛09年初恭總資計產凈檢值＋蒼改造榨房屋成本敲記入岔：經濟效低益靜態己分析：投資利累潤率：24打.9仍6％投資利來稅率：15.駛80％空間谷序列渾的越褲界富有情惕趣的不毀同空間序列形威式的相墻互搭界園區據市場稈推廣洋策劃精神境棍界的越踢界SVA時刻超龜越的精神隨境界禾的象近征創意系維度于的越速界為創意賣提供自團由穿梭的卓嗎越空間信息廈形式疼的越熄界虛擬信甘息世界界與實然物坦理世幟界的鞋越界業態構技筑的越痛界創意產基業業態誤與創意生活杰業態挪的越趨界內容增產業累集聚下與SVA硬件提夾供商之湖間互補的關系生活形慮態的越觸界傳統釋生活難狀態考與未躺來卓爾鄉豐不群衣的生威活方櫻式的越變界SVA此越惡界非毀彼越男界，倍創意翠產業市的精珠髓不就在壁于追求成不拘泥井于一定卷之規的思想火救花嗎？SUR毫PAS認S-S隙PAC追E你的創箱見源于籃越界你的站視界圈歸于耽越界多彩——Co歲lo匙rf退ul超越——Sur什pas肝s人性——Hum鋪ani踐ty附：遇園區攤建筑咽單體啄詳細階設計新建坦產業閃化大做樓－甩現狀27、29、61、67號樓總燦建筑面定積為：528刪3.8掙m2其中宗保留當電房害建筑威面積冠為：478廈.2m2拆除建撞筑面積蘋為：480蠢5.6壩m2新建大夕樓的基彩地內目現前有兩純幢小樓串需要拆除艘，其麻中一愈幢內芹有為拾園區彩服務梳的電騎房，按所以此冒電房插需要坊保留偶。新宗建的沈大樓屆功能巷主要唱為辦公住用途扒。新建捆產業帳化大芝樓－腸分析1總占地仙面積：總建筑天面積：586慰6m2380拋25.談9m2地下車技庫建筑螺面積:裙房建憤筑面積上：495武7m2902圍4.5扶m2北主翻樓建繭筑面鵲積：967先6.5業m2南主露樓建佳筑面骨積：14367察.9m2建筑高謀度：50短m總用地裙面積：總容雪積率錫：10.墊2萬m20.錫97總建筑儲面積：9.勝9萬m2如果衛整個臟園區始容積犁率要蜓達1.5，那輕么總催建筑眼面積僅要達到15.童3萬m2，總鐵建筑代面積要增加5.答4萬m2。交通口分析創意園裹目前經寸濟技術冰指標:視線螞分析產業化借大樓經饞濟技術麻指標:新建接產業僅化大朵樓－漫分析2室內交險通流線室內廟交通房誠流線移清晰睬，中繭央大亦廳承犯載著話人流櫻的聚集及謹分散，癥高層核惰心筒位揉于高層愛區域中殺心，辦公區域富圍繞核經心筒布旱置。從剖毯面上來看緊，新來建產業化謹大樓風地下一層刷為停夜車庫宜，一至三郵層為裙房，物四層輪至十六層為筒辦公樓層，總徑樓層至十六步層樓可已達到規主劃限素高50劑m要求憂，依無法再突淺破高度束。建筑剖撕面分析從建廊筑體量分析順來看，在各方往面因素制約下平的建筑顯得虎特別巧敦實滲，如何在祝立面設計時舉解決燃體量敦實宴感，循是做立面移設計川的重點。建筑體該量分析新建產設業化大課樓－體稿量分析1建筑泛體量醉優化捷策略孕一：設計設板想把高五層部分摧往下延伸,設計手妙法可以辭采用：?結構近向下期延升?立面向索外突出?增加虛身擬立面新建啞產業暫化大測樓－舉體量岡分析2建筑稀體量碗優化提策略暑二：在規同劃限碧高的妖前提挑下，夜設計設緩想增蘇加虛努擬高挑度,設計手淋法可以港采用鮮：?結構抬向上拘延升?頂層增夫加鋼構退架?頂層增渠加玻璃韻虛擬圍換合新建產貫業化大齡樓－體要量分析3建筑演體量枝優化富策略解三：設計歪設想匙采用爽立面驅虛實揮對比,設計纏手法成可以寒采用者：?運用不針同材質?立面過虛實蓋結合?立面體層塊分割28號樓－穩現狀現有廠搞房剖面現有藏廠房研平面現28號樓垮廠房型內部例空間灘相對巴比較魯封閉竟，陽批光很難進入萄室內，薯若建筑潔改造為準辦公用煌途，現租有建筑逢需要做較起大的調狀整才能漠達到現圣代辦公構的需求鎖，同時投輔助設施泊也需要西增加。28號樓－腳改造策娃略1改造策咬略一：拾開放性刑策略開放稀性是源通過狂一系直列室蜘內外館建筑祝空間播及環砍境設棗計來實現。臭設計把沸老建筑舌中間打賓通，結詞構保留枯，外立找面運用視線糠可穿地透的喝玻璃令幕墻疾，形持成個5層層闖高的裙吹拔爬空間撥，此空碼間作竿為氣獲派的漫入口阿大廳牛把老嘗建筑準分成南兩個覺部分然，兩個部耳分各找自獨瓜立的他入口吧門廳巷也融個入大對空間班中。團此空擦間是整個建候筑的入雙口大廳歪，也是敢各層交惡際、休遍閑、商瘋談的公共空間臺。為滿犬足消葉防要棕求，開在大仙空間饅中又筒增加完了垂流直交寨通。入口夸大廳纖內可挑種植朽些綠奮化，悉和周村圍環新境相篩互交弊融，也可以批讓步行蒼者無障沈礙的步吼入這個幫開放空洲間去交既往。28號樓－贈改造策捆略2改造策雨略二：盈人性化以策略設計以勁人為本卸，強調饑人性化球設計。昏現有廠仰房空間騾進深大極，相侮對比秘較封頃閉，冶同時基采光摘通風育也無止法達梁到現況代辦公需求巡壽，設計祥通過增狹加共享振空間，荒并在空浮間內加攜入綠化景觀壁元素煩，使窯辦公耽空間舍在滿嫁足日擴照通師風要布求的哲同時視，也能讓前辦公堤人員敏享受墊景觀持的體估驗。設計手掌法有：增加奸中庭揭空間增加出斑挑空間增加灰吳空間……28號樓－枯改造策旨略3改造策透略三：工延續性競策略在建巧筑立割面的喉設計尼上，陳采用稅延續狀性的址原則取。延妹續性主要表切現在兩尊個方面篇，一是姨強調歷獻史的延軍續性，壘設計延保留怕原有葉建筑油的歷度史痕稼跡，裳把建翼筑的熔外觀藝作為陷一種秤文脈保留下挎來，再輝把鋼結木構作為匠一種現道代的表借皮加諸筆原有立面之廳外，臟形成渡新與像舊的姓對比對，歷睬史與溫現代亞的對冬比。住二是強調橫發展乳的延胃續性撫，通里過立頁面百兇葉的酒設置嘉遮陽擱擋風遼，可以節筐約能因源，雁達到牽可持歉續發美展的全目的春。改造前挺后建筑切面積指克標現有建顧筑面積:26際84前5m2改造減陰少面積酷：318另0m2改造姨后建也筑面飼積：23運66沿5m215號樓絞－現膏狀15號樓是游幢體量僚相當大遲的廠房河建筑，建筑長早度接近14嫩0m，它的華長度阻灶斷了園辦區的整體率空間，后也割裂聾了前后葉空間的承連續性償。同樣擊它的幟室內枯空間憶比較寬大，澡相對醒封閉厘，給改造成討辦公空膨間及商蜓業空間蹈帶來一干定的難度。現有廠京房平面15號樓－隱平面改出造措施功能置興換將原領有的宏廠房談改造炕成為險綜合銀性大暑樓，躁左側賭藍綠鐮色部元分為倍創意狠辦公樓擠，右禿側土聯黃色齒部分辯為飲腰食廣悶場，嬌中間像通過養人行街空間精分割宿。規范要賺求根據規駁范的要厘求，增愚加交通抬疏散口萬，引入寫中庭空辰間，滿駐足采光雄通風的要蛛求，同尾時也為羨在內部紅活動的旬人提供拿舒適的濫環境。立面者考慮倒錐敏形體山的引島入，抓成為塊建筑繳立面機的標肚志，餃使建匙筑物筋顯得悼與眾兄不同入口標拒識突出棕的體歡塊，鎮增加燃入口聲的可氣識別浴性15號樓－銀剖面改杠造措施增加棍一些腦共享幫空間杠使得室內的儲空間更超加豐富什。現有敲廠房價剖面原有建奧筑為廠盈房，層高較高財，而辦違公建筑曲對于層刷高的彩要求伏不高拐，因此原防有的刊兩層噴建筑網建成四層，侵達到合似理利用該原有建筑窩的目的雪。同時竟，改造董后辦嘉公剖仁面15號樓－字立面改跪造措施?原有皇立面倡形式?原有立重面分割原有流的立市面過碰于平蛾鋪直喝敘，列虛實打關系膨平淡舟，缺由少重虎點?加入市墻體功能檔的不衛同把半立面寄分成晝兩部監分，塌在保肌留原堤有結阻構和盯立面潔的前派提下形，外雨面加墻入新甲的表摧皮?插入體充塊體塊的她插入使逃建筑物麻立面在薯節奏上凳出現變飽化，同巷時體塊丑作為本寬建筑的聞標志物用展現建耐筑物的曾特性?虛實對乓比新的體是塊和玻油璃之間示建立新獄的關系敗從而形泛成虛實蜂對比?立面分詞割玻璃的賀分割產蒙生戲劇濱化的效浩果改造前騾后建筑壺面積指挽標現有狡建筑筒面積:免15化447骨m2改造增燦加面積喝：792納4.4承m2改造選后建感筑面筒積：233漂71.咽4m253號樓牛－現攪狀原建筑曾建成于199柜2年，甲屬于棄比較期新的建筑束，基摧本能查滿足臨如今兇建筑艱規范羊的要金求，因此吵在原慣則上清不需舌要做蘿太大曉的變構動。廳在設計過程四中，盡減量保持損原有的氧建筑形棟式不變縮慧。現有辟倉庫接平面改造后除的建筑牽用途為梳經濟型完酒店。53號樓－調剖面分家析改造店后酒紋店剖欺面現有建墨筑二層地以上改作造成旅識店，底來層空間滾改造后用部分為餐飲非，部點分為肝商業熟，這德樣功栗能安裕排與執附近讓的15號樓殃的商失業部分相盆呼應戶。21.貧22號樓—現狀存在套問題1.原有建困筑立面垮不利于瘡營造商業娛污樂的氣洞氛2.現狀良衰好的綠貿化影響杯了建筑的進稿入性和玩識別性21貓.2蘿2號樓—改造榴措施2顏色處僻理---腸-加強原柳有體塊朝關系做；提敗高建厭筑識駝別性丸；活否躍氣腦氛21苗.2頸2號樓--改造措倒施3底層攏透空---柄-塑造虛敢實對比繁的外暫形；港加強爆空間蔥的室狠內外遲聯系悟；營球造商跟業氛該圍21.鉤22號樓--改造冬措施1重塑豎錫向交通--嘆--打破上原有銷平實外觀；伙入口與躁交通空歪間的處鋤理豐富段街道空珠間；吸的引人流21.監22號樓--改造措河施4加強克與道歉路的踩聯系---胳-在臨收蒼梧距路一破面，體塊介宣入與處需理，創幫造豐富蔥的室內蒸外空間些，增加灰商業界面和繼價值。?原有巡壽建筑矩面積痛每幢50染3平方米肉，改造輪后面積逆為543平方繭米，兼每幢貴增加40平方米芽。號樓—現狀改造重串點塑造規吧劃步行婚入口區禿域明確淡的商業識、娛樂怎、休閑微氣氛裹與形笛象號樓—改造措踩施整體站形象潛的塑丙造?原有怠建筑諒面積17烘55平