房地產貸款項目評估房地產貸款流程簡介

《貸款通則》調查評價將有關材料上報審批部門審批發放階段分為落實貸款條件，簽定合同，落實用款條件，支用，貸款登記5個步驟主要貸款資產檢查，回收等方面工作審批發放信貸管理回收貸款調查評價工作一般在15-30日內完成受理業務是否客戶申請對提出申請的客戶資格審查對客戶資料進行初步審查客戶提交資料及擔保資料退還客戶業務受理階段在3個月內完成資格審查是否合格房地產貸款評估項目內容：借款人及項目主要關系人資信評估2項目概況和建設情況評估3項目評估結論145投資估算與融資方案評估7財務效益評估6財務基礎數據的確定8項目市場情況評估不確定性分析9銀行效益與風險防范措施評估1、項目評估結論

（一）項目受理情況（簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設銀行受理并開始評估項目的時間、過程）

“xx”項目由重慶xx地產有限公司開發建設，位于重慶市渝北區冉家壩景觀大道300號。項目計劃分兩期進行，我行對“xx”一期項目給予了貸款，于2005年末完成了一期的項目評估，于2006年2月對一期項目發放貸款5000萬元，現已有2300萬元銷售資金存入我行償債資金歸集帳戶。本次評估項目的是“xx”二期工程，其技術經濟指標如下表：占地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率38.57畝91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司計劃從2006年7月正式啟動二期項目，向我行提出貸款申請4000萬元。我行公司及機構業務部會同經辦支行于2006年6月26日到該公司進行調查，收集項目有關資料，了解企業目前的經營及項目開發狀況，并到現場調查工程現狀，于2006年7月10日完成項目評估。

（二）貸款項目評估結論1）建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件

經過詳細的評估論證，建議在四證齊全、抵押擔保落實的前提下發放房地產開發貸款。貸款金額：4000萬元貸款期限：2年貸款年利率：7.839%（按同期基準利率上浮30%）1、項目評估結論

（二）貸款項目評估結論2）項目的競爭優勢和劣勢Advantages①地理位置較好，具有較好的潛在區位優勢。②產品以中小戶型為主，符合國家長期政策導向。③一期項目銷售良好，對本項目的銷售將起到促進作用。Disadvantages①冉家壩片區新樓盤投放量大，市場競爭激烈。②該項目成本偏高，盈利水平較差1、項目評估結論

（二）貸款項目評估結論3）該項目貸款給銀行帶來的收益直接收益：利息收入。據測算，將給我行帶來419萬元利息收入。間接收益：個人按揭貸款業務。

按照住宅銷售需辦理按揭貸款的比例為70%、按揭成數6成測算，預計將為我行帶來接近7600萬元的個人按揭貸款項目儲備。

緊密銀企關系，綜合發展公司業務、個人業務。1、項目評估結論

（二）貸款項目評估結論4）銀行貸款的潛在風險及建議采取的風險防范措施潛在風險：市場和政策風險。xx地產公司是一家新成立的房地產開發企業，資產規模較小，抗風險能力偏低，企業房地產開發經驗也較為有限，對國家宏觀經濟政策的敏感性也較高，國家調控政策的變動對該企業的發展前景將產生十分重要的影響。風險防范措施：①密切關注新的政策變動情況以及市場運行情況，關注本項目動態。②加強資金監管，保證貸款只能用于本期項目建設，防止挪用、混用。③及時掌握項目銷售進度，及時回收貸款本金。④及時跟進，做好該樓盤個人按揭貸款的服務工作，促進項目開發貸款向個人按揭貸款的正常轉化，分散開發貸款風險。1、項目評估結論

2、項目主要關系人資信評估（一）借款人評價1）借款人簡介重慶xx地產有限公司前身系重慶ss經貿發展有限公司，主要從事摩托車整車及零配件銷售，2003年該公司更名為重慶xx實業有限公司，2005年3月再次更名為重慶xx地產有限公司。xx地產公司股權結構：xx控股集團有限公司ttff重慶xx地產有限公司注冊資本2100萬元52%24%24%2、項目主要關系人資信評估（二）財務報表計算結果如下：資產負債率：44%流動比率：4.16流動比率＝流動資產／流動負債×１００％。式中的流動資產是指資產負債表中的流動資產項目，包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、待攤費用、存貨等，其中應收賬款要以扣除壞賬準備后的凈額計算。流動負債是指資產負債表中的流動負債項目，包括短期借款、應付票據、應付賬款、應付福利費、未交稅金、未付利潤、其他應付款及一年內到期的長期負債等。通常情況下，這個值大于２的時候被認為該企業的短期償債能力沒有問題。

速動比率：0.88是從流動資產中剔除了存貨后和待攤費用與流動負債的比值.速動資產=流動資產-存貨-待攤費用.一般經驗認為：流動比率在2：1比較適當，而速動比率則為1：1xx地產公司償債能力較強，但該公司目前開發項目只有“xx?”，資產規模偏小，抗風險能力一般。3、項目概況和建設情況評估（一）項目基本情況(說明項目的地理位置、用途、主要建設指標、總投資和開發期及項目所在地區有關房地產開發的政策、發展規劃和發展狀況)

本次評估項目的是“xx?”二期工程，占地面積38.57畝，容積率3.58，建筑密度34.50%，綠地率30.12%建筑面積91594.11m2，其中：

住宅66459

m2，共661套；臨街商鋪6459m2；院落式休閑商業街7059m2；地下車庫9336m2，停車位396個；幼兒園及服務管理用房2281

m2；

（二）項目建設條件（調查項目建設是否已經取得政府有關部門的批準文件）國有土地使用證：100房地證（2005）字第；建設用地規劃許可證：渝規地證（2005）北龍字第號；建設工程規劃許可證：暫未取得；建筑工程施工許可證：暫未取得。

3、項目概況和建設情況評估本項目的規劃審查，重慶市規劃局已經于2006年6月27日審查通過，預計于2007年7月15日取得建設工程規劃許可證。（三）項目建設實施進程評估（調查項目的實際進展情況并對預計工程進度、銷售計劃進行分析）

截止2006年6月末，該項目場地平整已經完成，xx地產公司擬在近期進行工程招標，企業計劃于2006年7月末正式開工，建設工期14個月，將于2007年10月竣工交房。根據該項目的建設進度以及項目的營銷計劃，計劃在2006年11月開始預售。3、項目概況和建設情況評估（四）項目的設計、施工、監理情況評估（主要分析上述單位的資質、業績及參與該項目有關人員的技術水平）

建筑設計單位：機械部第三設計研究院

甲級工程設計資質施工單位：待招標確定監理單位：重慶西蒙茲監理公司國家甲級監理資質3、項目概況和建設情況評估（五）環境評估本項目的建設對周邊環境無影響，故不作評估。3、項目概況和建設情況評估4、項目市場情況評估（一）房地產投資環境評估（分析國家、區域、經濟、文化教育條件、城市基礎設施等情況）

2006年1-5月，全市房地產開發累計完成投資188.60億元，同比增長30%，占同期全市固定資產投資總額的30.21%。重慶市房地產開發重點進一步向住宅市場調整，住宅完成投資108.40億元，占房地產開發投資的比重由去年同期的54.2%上升到56.6%，本月累計完成投資額比上月環比增長30.5%。

江北、渝北、北部新區組成的“三北區域”是近年來重慶市房地產市場最為活躍的地區。截至2006年5月末，渝北區本年房地產開發累計完成投資35.37億元，同比增長57.1%，占同期地區固定資產投資總額的50.01%，房地產開發投資成為拉動地區固定資產投資增長的主要因素。（二）項目市場定位評估（根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）

本項目定位于適合中等收入階層購買的中高檔住宅小區，目標客戶適應面較為廣泛。主力戶型每套總價可控制在25－35萬元之間，對于中等收入購房者特別是年輕白領階層有較強的吸引力。4、項目市場情況評估（三）房地產經營方式評估（主要分析項目采取租售、自營等不同經營方式的市場情況）

住宅和小區臨街商鋪采用出售的方式經營車位預計開發商將采取銷售和出租兩種方式4、項目市場情況評估（四）市場情況評估1）供求情況2006年1-5月，商品房竣工面積439.83萬平方米，同比減少7.6%。本年同期新開工面積1041.66萬平方米，同比增長22.2%。2006年1-5月，渝北區房地產開發施工面積991.19萬平方米，同比增長27.9%，竣工面積98.59萬平方米，同比增長145.6%。2006年1-5月重慶市商品房銷售面積648.60萬平方米，其中，渝北區銷售面積114.13萬平方米。從上述商品房供求及開竣工面積統計數據看，渝北區房地產市場活躍，但由于近年來開發力度較大，在項目開發周期的作用下，市場供應呈進一步放量增長的趨勢，預計市場競爭將更為激烈。2）價格分析由于城市化進程的加快、城市基礎設施及交通條件的改善，冉家壩地區土地價格呈快速上升的趨勢，按照重慶城市規劃，冉家壩片區將成為北部新區的政務中心，在當地政府主導及眾多有實力開發商的開發帶動下，基礎及商業配套設施正在不斷完善，該區域市場將擁有廣泛的客戶群，從長遠看，預計冉家壩片區房屋銷售均價將呈上升趨勢。4、項目市場情況評估冉家壩三片區在三售中高三檔樓盤三銷售情三況樓盤名稱樓盤地址開發規模（萬m2)主力戶型銷售均價開盤時間銷售情況龍湖·紫都城龍山大道111號48三室二廳90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上東和春天EF組團松石北路30三室二廳套內100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新區新南路11三室二廳84m2兩室兩廳74m23660二期06.03一期已售完4、項三目市場三情況評三估目前冉三家壩片三區在售三中高檔三住宅套三內銷售三均價在三340三0－3三500三元/m2左右，三一般較三低檔次三樓盤價三格也已三突破3三000三元/m2。“xx三?”三一期在三售均價三為350三0/m2。本期評三估住宅三價格按三一期目三前的銷三售均價三，即套三內35三00元三/m2，按公三攤系數三18%三折算成三建面銷三售價格三為28三70元三/m2。尚源印象東和春天龍湖·紫都城3）成三本分析評估測三算本項三目的成三本為2三164三4萬元三，其中三:土地成三本:三7三863三萬元，三占總成三本的3三6.3三%樓面地三價:三8三58元三/m2三；建筑安三裝成本:9三058三萬元，三占總成三本的4三1.8三%，單方成三本:三9三89元三/m三2（含三電梯等三設備安三裝費用三）；前期工三程、基三礎設施三及公共三配套設三施建設三費:17三44萬三元，占總成三本的8三.1%三。本項目三全費用三建筑面三積單方三成本約三為23三63元三/m2三。與本三地區類三似樓盤三相比，三成本偏三高，與三周邊樓三盤如“三龍湖?三紫都城三”、“三渝開發三?北嶺三錦園”三相比，三總成本三高出3三00元三/m2三以上，三主要是三本項目三土地綜三合價金三為22三2萬元三/畝，三土地取三得成本三較高，三導致總三成本偏三高。4、項三目市場三情況評三估4）項三目競爭三能力分三析本項目三位于冉三家壩片三區的中三心區域三，毗鄰三冉家壩三中心廣三場，住三宅戶型三設計緊三湊，主三力戶型三套內面三積在1三00m三2以下三，產品三定價較三為合理三，對于三中等收三入購房三者特別三是年輕三白領階三層有較三強的吸三引力。三商業部三分特別三是院落三式商街三面臨冉三家壩城三市景觀三大道，三物業形三態類似三上海新三天地廣三場，其三產品設三計目前三在冉家三壩片區三具有獨三立性。三因此，三本項目三具有較三強的綜三合市場三競爭力三。4、項三目市場三情況評三估5）銷三售前景三分析本項目三具有較三好的綜三合競爭三力，特三別是地三理位置三較好、三銷售定三價合理三，雖然三當前在三國家對三房地產三行業加三強宏觀三調控政三策作用三下，市三場觀望三氛圍漸三濃，預三計觀望三期將持三續相當三一段時三間，對三前期預三售將造三成一定三的影響三。但重三慶房地三產市場三整體健三康，市三場真實三需求量三大，因三此該項三目應有三較好的三銷售前三景。4、項三目市場三情況評三估（一）三房地產三項目資三金需求三預測（分析三投資估三算有無三漏項，三投資構三成是否三合理。三并測算三各項費三用）1）土三地費用本項目三土地成三本78三63萬三元，其三中綜合三價金7三634三萬元，三契稅2三29萬三元，合三計78三63萬三元。“三xx?三”土三地綜合三價金總三計為1三332三0萬元三，企業三已經全三額支付三，本期三項目土三地綜合三價金按三二期開三發面積三占總開三發規模三的比例三分攤計三算。2）前三期工程三費主要包三括設計三費、場三地平整三費等。三經測算三，前期三工程費三用共計三57三4萬元三。3）基三礎設施三建設費重點參三照同類三項目標三準進行三測算，三基礎設三施建設三費為7三26萬三元。4）建三筑安裝三工程費根據企三業提供三的測算三數據并三參照類三似項目三經驗估三算，建三筑安裝三工程費三為90三58萬三元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（一）三房地產三項目資三金需求三預測5）公三共配套三設施建三設費經測算三，公共三配套設三施建設三費為4三45萬三元。6）開三發間接三費用無。7）管三理費用參照企三業目前三每年的三管理費三用標準三，按建三安工程三費的2三%提取三，計取三為18三1萬元三。8）財三務費用按照本三項目的三資金籌三措計劃三，擬定三申請銀三行貸款三400三0萬元三，按三三年期銀三行貸款三基準利三率上浮三30%三，即年三利率7三.83三9%測三算財務三費用，三該項目三財務費三用為4三19萬三元。9）銷三售費用根據企三業的測三算標準三，即按三銷售收三入的1三.5%三提取銷三售費用三，該項三目銷售三費用計三取為3三57萬三元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（一）三房地產三項目資三金需求三預測10）三開發期三稅費開發期三稅費為三157三5萬元三。11）三其他費三用其他費三用為1三41萬三元。12）三不可預三見費該項目三的不可三預見費三為30三7萬元三。13）三經營資三金本項目三無自營三產品，三不考慮三經營資三金。經評估三，調整三房地產三項目總三投資為三216三44萬三元，其三中：開三發建設三投資2三164三4萬元三，經營三資金0三萬元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（二）三融資方三案評估（簡述三項目的三資金籌三措方案三）該項目三總投資216三44萬元，三其中項三目資本三金96三50萬三元，預三售收入三投入7三994三萬元，三銀行貸三款40三00萬三元，此三次申請三建行貸三款40三00萬三元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（一）三項目建三設期1三4個月三。（二）三開發產三品成本三估算（根據三物業租三售計劃三，將開三發建設三投資歸三集到不三同類型的三物業中三，填列三《開發三產品成三該歸集三估算表三》）住宅成三本：16三354三萬元。臨街商三鋪成本：14三14萬三元。院落式三商街成三本：16三16萬三元。車庫成三本：22三60萬三元。6、財三務基礎三數據的三確定（三）三開發產三品成本三分攤估三算（根據三物業各三年經營三計劃，三計算開三發產品三各期分三攤成本三，填列三《開發三產品成三本分攤三估算表三》）6、財三務基礎三數據的三確定6、財三務基礎三數據的三確定（四）三租售價三格測算三（利用三市場比三較法）出售價三格（測三算的依三據及結三果）：物業類型住宅臨街商鋪院落式商街車位測算依據建筑面積建筑面積建筑面積測算結果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/個其它說明30%的面積用于銷售，其余按出租測算30%的車位進行銷售，其余按出租測算（四）三租售價三格測算三（利用三市場比三較法）出租價三格（測三算的依三據及結三果）：地下車三庫按出三租進行三測算，三價格為三360三元/個三·月，平均出三租率按三90%三。出租部三分的院三落式商三街平均三租金按三35元三/m2三·月，為一般三商場較三低的租三金水平三，平均三出租率三按80三%。6、財三務基礎三數據的三確定6、財三務基礎三數據的三確定（五）三項目收三入測算（根據三物業經三營計劃三，計算三各類物三業收入三，填列三《經營三收入與三經營稅三金及附三加估算三表》）銷售收三入：合三計23三794三萬元。物業類型住宅臨街商鋪院落式商街車位銷售收入（萬元）1812033591483833銷售率95%85%30%30%出租收三入：三合計547三1萬元。物業類型院落式商街車位出租收入（萬元）14831985租期20年20年出租率90%80%自營收三入：三無7、財三務效益三評估（一）三盈利能三力分析（綜合三企業開三發經營三期現金三流入流三出情況三，填列三《項目三全部投三資現金三流量表三》。計三算生產三經營期三內企業三各年盈三利情況三，并據三此填列三《損益三表》。三根據上三述結果三，計算三得出）項目投三資利潤三率：5三.83三%財務凈三現值：三44萬三元（I三=7.三839三%）財務內三部收益三率：7三.96三%分析上三述指標三：該項目三投資利三潤率5三.83三%，說三明該項三目的資三產有一三定的獲三利能力三；項目財三務凈現三值44三萬元，三財務內三部收益三率為7三.96三%，說三明項目三在經濟三上可行三。由于該三項目成三本偏高三，而銷三售價格三受當地三市場約三束，價三格不高三，因此三盈利能三力、內三部收益三率偏低三。（二）三貸款償三還期計三算1）獨三立項目（對于三除貸款三項目外三無其他三在建項三目，僅三以貸款三項目投三產后自三身效益三中的可三用部分三用于還三貸，填三列《項三目貸款三償還期三計算表三》，測三算項目三貸款償三還期作三為貸款三償還期三指標）該項目三申請建三行貸款三400三0萬元三，評估三測算以三本項目三實現銷三售收入三后可用三于還款三的凈現三金流并三重點鎖三定住宅三的銷售三收入作三為還款三來源，三計算得三出項目三貸款償三還期為三1.9三9年。7、財三務效益三評估（二）三貸款償三還期計三算2）多三個項目（除貸三款項目三外客戶三還有其三他在建三項目或三擬開發三項目，三除了測三算項目三貸款償三還期外三，還應三綜合考三察借款三人各類三還貸資三金來源三和各類三債務負三擔，填三列《企三業綜合三貸款償三還期計三算表》三，計算三綜合貸三款償還三期，作三為貸款三償還期三的另外三一個指三標）。項目貸三款償還三期：本項目三較為獨三立，根三據預測三，項目三本身產三生的凈三現金流三能夠償三還項目三貸款，三故沒有三測算綜三合貸款三償還期三。信貸項三目新增三效益是三否可部三分或全三部用于三償還借三款人原三有或可三能的其三他負債三：該項目三的效益三除保證三償還建三行貸款三本息外三，本項三目的收三益有較三大的結三余。項目自三身不盈三利或盈三利能力三不足的三情況下三，借款三人用整三體效益三償還債三務的能三力：經測算三，若項三目建設三及銷售三按計劃三進行，三項目自三身產生三的效益三能夠償三還本項三目貸款三。在借款三人整體三效益欠三佳，但三項目盈三利能力三較好情三況下，三項目效三益用于三償還借三款人其三他負債三的能力三：該企業三經營較三為正常三，有良三好的發三展前景三，在保三證項目三建設資三金和優三先償還三我行貸三款外，三本項目三的收益三有一定三結余。7、財三務效益三評估（三）三利息保三障倍數三（計算利三息保障三倍數并三對計算三結果進行分三析）企三業生產三經營所三獲得的三息稅前三利潤與三利息費三用的比三率貸款償三還期內三利息保三障倍數三分別為三：200三6年：三5.三06200三7年：三7.三02200三8年：三18三.18從利息三保障倍三數來看三，利息三的償還三有保障三。（四）三本息保三障倍數（計算三本息保三障倍數三并對計三算結果進行分三析）貸款償三還期內三200三7年、三200三8年本三息保障三倍數分三別為1三.25三、2.三18，三從本息三保障倍三數來看三，其數三值均大三于1，三說明項三目貸款三本息償三還有保三障。7、財三務效益三評估8、不三確定性三分析（一）三盈虧平三衡分析三：銷售率三盈虧平三衡點:三C/三(P-三T)S三＝80三.71三%。表明本三項目銷三售至少三達到可三銷售面三積的8三0.7三1%，三才能實三現盈虧三平衡。三如果按三評估測三算的銷三售率（三即住宅三95%三）測算三，則本三項目住三宅部分三以價格三反映的三盈虧平三衡點為三273三8元/三平方米三，表明三在達到三預期銷三售率的三條件下三，該項三目住宅三銷售價三格應達三到27三38元三/平方三米才能三實現盈三虧平衡三，與銷三售價格三273三8元/三平方米三相比，三價格下三降的彈三性空間三已較小三。（二）三敏感性三分析（敏感三性分析三中，影三響項目三內部收三益率、三貸款償三還期的三主要因三素波動三幅度可取該三因素當三前值或三未來最三可能值三的正負三向變動三5%、三10%三和20三%計算三）1）敏三感性因三素的選三擇及依三據（對利三用外資三達投資三總額3三0%以三上的項三目應將三匯率作三為敏感三性因素三進行敏感性三分析）敏感性三因素一三：經營收三入敏感性三因素二三：總投資考察當三銷售收三入、總三投資正三負變動三5%及三10%三時，投三資利潤三率、財三務凈現三值、內三部收益三率及項三目貸款三償還期三的變化三。8、不三確定性三分析2）進三行單因三素敏感三性分析

投資利潤率財務凈現值財務內部收益率貸款償還期基本方案5.83%447.96%1.99經營收入上升5%6.96%7639.97%1.93經營收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87經營收入下降5%4.69%-6756.06%2.07經營收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14總投資上升5％4.68%-7545.93%2.09總投資上升10％3.53%-1,5534.16%2.18總投資下降5％6.95%84110.29%1.91總投資下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：總投資三和經營三收入對三本項目三項目敏三感性影三響程度三均較高三，相比三之下，三由于建三設期較三短、前三期建設三投資大三，因此三項目總三投資對三動態評三價指標三的影響三更為敏三感。8、不三確定性三分析（二）三多因素三敏感性三分析（在基三該方案三的基礎三上，根三據預測三，選定三各敏感三性因素三的變化值，計三算新的三各項指三標值的三結果，三并填列三《項目三敏感性三分析表三》）項目的三主要敏三感性因三素是銷三售收入三和項目三總投資三，前面三已進行三了單因三素敏感三性分析三，已能三夠反映三因素變三化對項三目效益三的影響三，故未三作多因三素敏感三性分析三。8、不三確定性三分析9、銀三行效益三與風險三防范措三施評估（一）三銀行效三益進行項三目評估三時，我三行提出三如下業三務合作三要求：嚴格按三我行的三房地產三貸款封三閉管理三辦法進三行貸款三項目管三理。我行作三為本項三目的按三揭主辦三銀行。對方答三復：能滿足三我行的三上述要三求。(一)