房地產基礎知識房屋基礎概念一、土地來源：土地所有權：土地所有權按主體分為國家土地所有權和集體土地所有權。土地使用權：土地使用權分為出讓和劃撥兩種形式。出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（有償、有限期）國有土地使用權出讓年限：居住用地：70年；工業用地：50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地:50年；商業、旅游、娛樂用地:40年；綜合或其他用地:50年。土地使用權劃撥：

是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。（房改房、公管房、經濟適用房均屬于劃撥，轉讓時補繳土地出讓金）土地性質劃撥，轉讓時繳納1%土地出讓金。

二、面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。

=

+套內墻體面積

+陽臺建筑面積

=

+公攤面積【指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?！克新杜_均不計入建筑面積。套內使用面積套內建筑面積套內使用面積套內建筑面積建筑面積公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％.三、“率”：容積率：反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指標容積率=建筑總面積÷建筑用地面積出房率：指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。（=套內使用面積÷建筑面積）一般：多層住宅為85-91％小高層住宅為72-76％高層住宅為76-82％商業、辦公樓為55-70％四、“度”：

住宅進深--實際長度

住宅開間--實際寬度五、房地產三級市場：一級市場：土地交易市場二級市場：商品房開發市場（增量房市場）三級市場：二手房及存量房交易市場

存量房--是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。(二手房)增量房--指由開發商建造的新上市的商品房私產企業產公產商品房合同其他（還遷協議、抵債協議、軍產、路產、校產、宗教產等）按產權性質分類不同標準下房屋分類【私有（自有）房產】是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產，以及中國公民投資的私營企業（私營獨資企業、私營合伙企業和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。其中部分產權：指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產權?！竟俊繃液蛦挝煌顿Y建設或購買的，產權屬國家或單位所有的住房?！痉扛姆俊恳猿杀緝r購買的公有住房?！締挝划a權房】單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

【轉讓受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景觀花園(不許賣租給外籍人)。各種房型的介紹二室，一室，都包含哪幾種？？一室：直門獨，寬直門獨（廳≥8㎡），中獨，偏獨，葫蘆獨（葫蘆獨和刀把獨）二室：偏單，中單“偏”和“中”的區分原則：是否能有空氣對流。你知道自家的房子是什么房型嗎？房型圖——直門獨房型圖——中獨房型圖——偏獨房型圖——刀把獨,葫蘆獨房型圖——偏單房型圖——偏單房型圖——偏單房型圖——中單你知道怎樣辨認朝向嗎？朝向的介紹各種圖都是按上北下南左西右東的順序來朝向：南北、東西、陽面、陰面、東照、西照金角、銀角、銅角、鐵角金銀角三介紹按房屋層數或三建筑總三高度的分類三：低層三1三~三3層多層三4三~三6層中高層三7三~三9層高層三1三0三~3三0層超高層三30層三以上備注：三公共建三筑及綜三合性建三筑總高三度超過三24m三的為高三層，建三筑總高三度超過100三m的，均三稱為超三高層建三筑。按照住三宅層數三分類磚木結三構：主要承三重構件三是用磚三、木做三成。其三中，豎三向承重三構件的三墻體和三柱采用三磚砌，三水平承三重構件三的樓板三、屋架三采用木三材。這三類建筑三物的層三數一般三較低，三通常在三3層以三下。古三代建筑三，19三49年三以前建三造的城三鎮居民三住宅，三20世三紀五六三十年代三建造的三民用房三屋和簡三易房屋三，大多三為這種三結構。磚混結三構：這類建三筑物的三豎向承三重構件三采用磚三墻或磚三柱，水三平承重三構件采三用鋼筋三混凝土三樓板、三屋頂板三，其中三也包括三少量的三屋頂采三用木屋三架。這三類建筑三物的層三數一般三在6層三以下，三造價較三低，但三抗震性三能較差三，開間三和進深三的尺寸三及層高三都受到三一定的三限制。三所以這三類建筑三物正逐三步被鋼三筋混凝三土結構三的建筑三物替代三。磚混結三構中可三拆改的三部分是三那些？三不傳力三的12三墻及門三連窗的三部分。鋼筋混三凝土結三構：這類建三筑物的三承重構三件如梁三、板、三柱、墻三（剪力三墻）、三屋架等三，是由三鋼筋和三混凝土三兩大材三料構成三。其圍三護構件三如外墻三、隔墻三等，是三由輕質三磚或其三他砌體三做成。三它的特三點是結三構的適三應性強三，抗震性三能好，耐久三年限較三長。從三多層到三高層，三甚至超三高層建三筑都可三以采用三此類結三構。鋼三筋混凝三土結構三房屋的三種類主三要有：框架結三構、框三架剪力三墻結構三、剪力三墻結構三、筒體三結構、三框架筒三體結構三和筒中三筒等。鋼結構三：這類建三筑物的三主要承三重構件三均是用三鋼材制三成。其三構造成三本較高三，多用三于高層三公共建三筑和跨三度大的三建筑，三如體育三館、影三劇院、三跨度大三的工業三廠房等三。按住宅三建筑結三構分類由于抗三震的要三求、磚三混住宅三一般在三5--三6層以三下。它是磚三墻及鋼三筋混凝三土樓板三構成的三房屋。三墻壁是三承重的三構件，三墻壁不三可隨便三拆移，三否則房三屋有垮三下來的三危險。有的人三為了擴三大廳的三面積，三把廳與三陽臺之三間的墻三拆掉。三這樣，三雖然房三屋未必三馬上垮三下來，三但一有三小地震三就會發三生危險三。磚混住三宅可分為三：點式三（墩式三、塔式三）住宅三、條式三（板式三）住宅三；按照住三宅的平三面布局三分類按照空三間