江西華南城項目定位及經濟測算二0一四年八月商業密級【AAA】第一頁，共一百二十九頁。前言2008年在全球金融危機大背景下，我國實行較為寬松的財政貨幣政策。2009年，中國房地產市場經歷了低迷、復蘇、火爆的一個發展過程。據社科院發布《2010年房地產藍皮書》數據，2009年房地產市場的銷售量為9.4億平方米，其中商品房銷售面積8.9億平方米。與08年相比，商品房的銷售面積增長42.1%，商品住宅的銷售面積增長43.9%，銷售面積及其增速均創歷史新高。房價一季度最低，后半年同比增幅由1%上升到7.8%。一線城市房價反轉和上升幅度大于其他城市。房地產開發企業資金充裕，個人按揭貸款快速上漲。2009年房地產企業開發資金達5.7萬億元，同比增長44.2%，增幅高出2008年42.4個百分點。定金及預收款9―12月連續4個月增速超過100%。個人購房貸款新增1.4萬億元，約為2008年的5倍。國家統計局統計數據顯示，2010年1—3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。增幅上升了16.4個百分點。1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升了

16.1%；房價再一次創出新高，呈現量價齊漲的局面。房地產業是關系國計民生的重要產業，面對當前房地產過熱，房價增長過快的形勢，政府高度重視，從3月份開始，不斷出臺政策，進行新一輪的房地產調控。

.第二頁，共一百二十九頁。

此輪調控，力度之大，措施之嚴，充分體現了政府堅決遏制部分城市房價過快增長，擠壓房價泡沫的決心。政策調控針對性強，對投機市場打擊尤為精確，同時又盡量滿足首套以及自住型購房需求，充分挖掘和引導剛性需求市場的健康發展。

南昌·華南城項目依托項目所在地良好的先天優勢，以戰略性的眼光進行高起點、獨創性、科學性的項目規劃，力爭通過華南城項目的高效運作，奠定開發公司的市場地位，一舉躋身行業翹楚。南昌·華南城項目選擇此時入市，無疑為專業運作提出了更高的要求，項目準確的市場定位是成功的方向，輔以高效精細的運作，成功應是必然。本文稿著重就項目定位及推廣涉及的相關內容進行詳細闡述。第三頁，共一百二十九頁。

文件名稱：南昌·華南城項目定位及營銷推廣總策略文件類別：論證稿文件密級：商業AAA

文件編號：chb0001

創作指導：章學方主創：程建國協創：李保興、謝文輝、魏斯銘、苗華鋒、盧樂清創作時間：2010、08

提交時間：2010、8、31

第四頁，共一百二十九頁。目錄

第一部分市場篇第二部分項目篇

第三部分定位篇

第四部分策略篇第五部分推廣篇第五頁，共一百二十九頁。第一部分市場篇

第一節：城市及經濟概況第二節：南昌房地產市場發展第三節：宏觀政策分析第四節：片區市場分析第五節：專業市場概述第六頁，共一百二十九頁。第一節：城市及經濟概況一、城市概況：

南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國第一大淡水湖鄱陽湖西南岸。東連余干、東鄉、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靜安，北與永修、都昌、波陽共鄱陽湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對平坦，西北丘陵起伏，水網密布，湖泊眾多。南昌是江西的省會，全省政治、經濟、文化的中心。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣等四個縣，東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、灣里等5個區，以及南昌經濟技術開發區(昌北區)、南昌高新技術產業開發區(高新區)和紅谷灘新區。人口：據公安戶籍統計，南昌市年末戶籍總人口為491.31萬人，比上年末凈增7.35萬人，其中非農業人口232.76萬人，增長2.2%。據2007年全市變動抽樣調查結果顯示，2007年全市年末常住人口為458.06萬人，人口出生率為13.63‰，死亡率為5.79‰，自然增長率為7.84‰。

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立體交通凸顯優勢

對于經濟的發展，區位是個永恒的命題，它往往成為投資者考量投資目標的首選依據。“十五”期間江西省提出了“五年決戰交通”戰略。五年的時間里，江西的高速公路的總里程從421公里驟升到1579公里，由2000年全國第20位一躍而進前九位，一個貫通南北、承東啟西的“天”字形高速公路骨干框架伸張成型。作為江西的軸心，南昌在決戰的步伐中加速了與“長珠閩”的對接。梨溫高速公路通車，南昌通向“長三角”的東大門從此暢通；贛粵高速省際會和，“珠三角”可以長驅直入南昌；昌九城際鐵路的即將通車、向蒲鐵路的建成…意味著南昌又新增了一條快速、便捷的出海通道。南昌昌北國際機場也提前5年迎來了它的改擴建工程，總投資達25億元的省重點工程，目前已開始進入具體實施階段……。通覽南昌交通，一個水陸空的立體交通體系正在朝著一個堅定的目標——“對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化”的方向全速前進。第八頁，共一百二十九頁。對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化。

——立體交通助推南昌第九頁，共一百二十九頁。科學規劃布局未來

改革開放的30年，南昌市城鎮化進程快速推進，城市基礎綜合實力顯著增強。90年代末，南昌對城市建設進行重新定位，把建設花園城市和現代化大都市作為目標，帶來城市建設新的高速發展時期。20世紀末，市委、市政府制訂了“一江兩岸”城市發展規劃，21世紀初，進一步確定了“一江兩岸、南北兩城，雙城擁江”的城市發展新格局的戰略決策，著手開辟江北新城區，城市建設的重點開始向贛江對岸延伸。堅持從“既立足當前，更兼顧長遠”出發，南昌市逐漸拉開城市框架，朝著高科技、多功能、強輻射的區域經濟中心城市邁進。至2010年，城市建成區面積由1965年的50平方公里拓展到300平方公里；城市重要功能區形成“一核五片”，即以昌南、昌北為核心區，以蓮塘、望城、灣里、樂化、羅家五片為衛星城市組團；“一江兩岸”格局初步形成，城市功能日益完善，城市品位不斷彰顯，城市綜合競爭力顯著提升。第十頁，共一百二十九頁。科學規劃布局未來第十一頁，共一百二十九頁。結論：良好的區域規劃及外部條件（地理、區位、城市規劃、未來發展等）是項目開發成功的基礎。第十二頁，共一百二十九頁。二、經濟概況第十三頁，共一百二十九頁。二、工業增加值

2009年1-10月，全市完成工業投資490.32億元，同比增長44.2%，比全市50萬元以上投資增速高3.5個百分點。其中以電力、熱力的生產和供應業，通信設備、計算機及其他電子設備，交通運輸設備制造業，非金屬礦物制品業，電氣機械及器材制造業為龍頭產業，投資總額超20億元以上的工業行業達11個，累計完成投資351.11億元，同比增長61.2%。

三、進出口

2009年1-11月，我市海關進出口總值為31.10億美元，比上年同期下降0.6%，降幅連續六個月減緩，比1-10月累計減少5.5個百分點，復蘇跡象更加明顯。分項目看：海關出口總值19.36億美元，比上年同期下降15.8%；海關進口總值11.74億美元，比上年同期增長41.5%。

第十四頁，共一百二十九頁。

四、固定資產投資

2009年1-10月，全市50萬元以上固定資產完成投1087.94億元，增長40.7%第三產業投資增長平穩，完成580.26億元，增長37.4%。非國有投資繼續保持活躍，共完成投769.11億元，增長44.6%，全市資金到位情況良好，50萬元以上固定資產投資到帳資金達1328.99億元，增長44.9%。

五、社會零售總額

2009年1-11月，南昌市實現社會消費品零售總額566.75億元，比上年同期增長19.5%，扣除物價因素，實際增長20.6%。分行業看：批發和零售業實現518.95億元，增長19.6%，其中限額以上批發和零售業實現235.12億元，增長24.2%；住宿和餐飲業實現46.81億元，增長17.6%，其中限額以上住宿和餐飲業實現17.88億元，增長12.6%。第十五頁，共一百二十九頁。結論：城市經濟良好的發展勢頭是項目開發的優越條件；良好的區域產業結構（社會消費及批發零售）及發展前景是項目成功的保障。第十六頁，共一百二十九頁。第二節：南昌房地產市場發展一、總體市場走勢分析與預測

市場概述：經歷了07年房地產市場的高峰期，到08年的樓市低谷，再到09年的樓市瘋狂，各種風云在此間變動，三年之間房地產市場一波三折，09年金融危機的影響貌似悄然已去，未來刺激消費，09年的放松政策使得房地產市場碩果累累，多少開發商起死回生，而市場又進入了高房價的狀況，即將到來的2010年，政策已維穩為主，但已經不可能向09年如此寬松，我們的預測是：供應量較09年有所上漲，成交量出現小幅下降，成交均價保持不變。第十七頁，共一百二十九頁。

分析圖表--1第十八頁，共一百二十九頁。2、成交量——持續低迷，但逐步回暖

分析圖表——2南昌2007-2010年商品住宅成交情況匯總及預測第十九頁，共一百二十九頁。2010年前期在有效供應持續不足，政策環境有所收緊的情況下成交量有所下降，全年成交量預估為315.06萬平方米。環比09年下降26.72%，2010年前三季度由于有小供應的持續不足以及價格的持續上漲使得成交回歸到正常水品，第四季度由于供應的不斷推出，成交量同比09年持平。

3、房價走勢預測

房地產市場經過09年的快速銷售，08年積累下來的庫存被迅速消化，市場面臨房源不足的問題，在2010年樓市都將進入補庫存階段。預計開發投資增長將迎來較大增幅，市場供應量有望增長，“供應式”成交下滑現象不會再出現。市場需求受房價高企、政策收緊影響將有所下滑，但剛性需求依然較旺盛，此外供應量的增加有望抵消部分需求觀望的影響，因此我們預計成交量在明年將有所回調，但仍處于歷史相對高位。房價方面，開發企業在庫存恢復到一定水平之前不存在降價的動機和理由，房價下跌的概率較低，整體將以平穩走勢為主。

第二十頁，共一百二十九頁。二、區域市場走勢預測09年成交區域主要集中在紅谷灘區，經濟技術開發區和青云譜區，09年市場成交區域越趨集中，齊聚紅谷灘，09年的市場集中度更高。但三季度較二季度又有所變化，二季度由于投資性需求的大量涌入市場，從而使得區域集中在市中心，而三季度隨著投資性客戶的退出，市場成交客戶主要以剛性需求為主，區域集中在近郊區域。市場上09年12月底商品住宅的存量已減少到65.49萬平方米，其中主要存量供應集中在紅谷灘區、西湖區和灣里區，占全市存量的15%，17%，和23%。如果按照當前的消化速度紅谷灘和青山湖的去化較快，但西湖區需7.53個月，灣里區則為高度風險區域，需要42個月，但這只是由于1月的特殊情況，僅供參考。第二十一頁，共一百二十九頁。

分析圖表—3第二十二頁，共一百二十九頁。

結論：階段性的行業調控帶來了區域市場小幅震蕩，隨著對調控的逐漸適應并逐步強化自身優勢，市場前景依然看好。第二十三頁，共一百二十九頁。第三節：宏觀政策分析※第一季度：年度調控新政首推

1－4月份，經過幾近天量的交易量以后，政府出手的時到了。抑制房價過快增長已經不是經濟問題而直接是政治問題了。因此國家果斷決定推出房產新政，核心內容主要是以下幾點：1、提高二套房首付比例；2、提高貸款利率的優惠門檻；3、提高異地置業的投資門檻。以上三條，其引導目標明確，直指房產投機或投資。

※4月17日，中國國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為房地產“國十條”。本次調控兼顧需求、供應、保障、市場規范等，堪稱滴水不漏，其中尤以抑制需求層面、改變客戶市場預期的策略，最速直效地影響了房地產市場。

第二十四頁，共一百二十九頁。※7月份，36個大中城市房價繼續攀升。根據國家發改委公布的7月份36個大中城市房價監測情況，7月份新建商品房成交均價為8680元/平方米，環比6月份還上漲了1.61%。納入監測的36個大中城市樣本，多為本輪樓市調控中提出的“房價上漲過快”的重點城市。國家發改委在相關的監測分析中表示，隨著房地產調控持續，多數城市房價出現回落，房地產市場平穩，但是少數城市房價上漲幅度仍然較大，尤其是二三線城市房價出現了較快的上漲。

※8月，李克強三問樓市，第二輪的樓市調控隱現。21日由國務院副總理李克強在常州主持召開的加快保障性安居工程建設工作座談會，主要是針對華東和華北11個省份的保障房建設，接下來，高層還可能繼續在全國其他地區召開1-2次類似會議，以督促地方加快保障性安居工程建設。自6月12日國務院召開加快發展全國公共租賃住房工作會議開始，在不到三個月的時間中，李克強參加的促進保障房建設的會議或考察已有3次，幾乎月均一次，預示第二輪的樓市調控可能將現。

第二十五頁，共一百二十九頁。

結論：

調控新政打擊投機市場，剛性需求支撐市場抵抗下跌；住宅市場風聲鶴唳，投資熱錢將轉向商業地產。第二十六頁，共一百二十九頁。第四節：片區市場分析（紅角洲/紅谷灘）

【一】住宅市場

2009年紅谷灘區新增供應量和成交量及成交均價分別為87.83萬平方米、162.48萬平方米和5154元/平方米。漲跌幅分別為-25.69%、157.98%和5.74%。2009年紅谷灘區新增供應量大幅下降，主要是由于08年市場的萎靡使得開發商心有余悸，以消化存量為主，部分項目年初停工緩解以緩解資金壓力。成交大幅上漲，主要是由于年初各大項目降價促銷以緩解壓力，加上08年堆積的剛性需求的爆發，而本身就剛性需求產品集中的紅谷灘區必然成為成交重點。從而09年的成交量大幅上漲，價格方面，09年后期區域內高端項目的大量成交拉動成交均價上漲。

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分析圖表—1第二十八頁，共一百二十九頁。【二】商業市場（全南昌市）1、2008年至2010年上半年南昌市商業項目供應量與成交量分析（數據由房管局提供）2009年市場環境較好，南昌市商業地產年成交量為70.06萬方，此數據包含了南昌市社區配套商業、臨街商鋪、寫字樓、專業市場商鋪、賣場分割式商鋪等各類商業地產形式的商鋪銷量總和，專業市場商鋪年銷售量展比重超過30%。年度供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）均價（元）200885.85377190.86200945.5170.066357.72010（上）12.1627.147596.23第二十九頁，共一百二十九頁。2、南昌市商業項目銷售情況

（1）、南昌小商品市場2010年上半年銷售662套，銷售面積44954.75平米，銷售金額155693563。元。從2007年開盤至今共銷售2428套，銷售面積165114.89平米。

項目預售總面積累計成交套數累計成交面積鴻順德131045.9561646352.29江西舊貨大市場86229.8263756626.92西格瑪29635.5515225028.59藍天碧水購物廣場109958.57159282332.19江中紫金城商業220743.9714萬余方洪城財滿街32134.9536727753.45洪大服裝世界5340029343091.77南昌國際金融大廈商業709近5萬方中航國際廣場5475829822863.38第三十頁，共一百二十九頁。

結論：商業地產價格與住宅價格形成相對倒掛，為商業地產的發展提供了契機。第三十一頁，共一百二十九頁。第五節專業市場概述一、南昌市專業市場概況

2009南昌市較為成熟商品交易市場有十多個，年總成交額近365.77億元。其中億元以上商品交易市場11個，分別是江西省家電市場，交易額1.00億元；萬壽宮商城，交易額1.3億元；南昌新華群市場，交易額1.00億元；江西省新大地市場，交易額3.00億元；南昌長運商貿城，交易額1.47億元；江西聯信大市場，交易額1.00億元；江西五華批發市場，交易額12.00億元；洪城大市場，交易額330億元。江西省家電市場，交易額2.00億元，江西聯信大市場，交易額9.00億元，華東商貿城，交易額2.8億元。經營行業囊括家用電器、小商品、服裝服飾、電子電器、五金機電、建材家居、物流等眾多行業。經過多年發展，南昌市各主要專業市場已逐漸落后于市場的發展，當年的規劃今已經落伍；人車混流，雜亂無章，給商戶及采購者帶來諸多不便；省城各大專業市場似乎總是和假冒偽劣聯系在一起，各項經營產品質量普遍存在較大問題；市場內各項配套和服務設施逐漸不適應于市場正常需求。第三十二頁，共一百二十九頁。洪城商圈1、洪城大市場2、聯信大市場3、五華大市場3、華東商貿城4、盛世東方商貿城5、金潤廣場6、洪順德商貿城7、江西省家電市場8、榮昌酒店用品市場9、萬馬服飾廣場10、羅馬服飾廣場11、福地干鮮大市場12、寶源大市場13、陽光燈飾城14、……南昌小商品城華東建材裝潢大市場華東工業博覽城香江家居建材城龍鼎茶城江西茶葉交易中心鹿鼎國際昌北國際汽車城洪大城東城紅谷灘二手車交易市場江西省建材裝潢大市場江西農機大市場農機直補超市第三十三頁，共一百二十九頁。

二、江西省專業市場概況近年來，全省已初步形成了以多元化流通為主體的競爭格局，商品流通的市場化水平有了很大提高。全省現有各類商品市場2500多個，市場年交易額近1000億元，其中年交易額超億元的市場有近百個，超20億元的十多個。南昌洪城大市場年交易額達330多億元，成為全國五大日用工業品市場之一。江西周邊省市商品市場建設的迅猛發展，分流了江西省同類商品市場的客貨源，削弱了江西一些市場特別是缺乏工業產業支撐的商品市場的集散功能。與此同時，由于現有專業市場各項軟硬設施落后于市場發展的要求，導致一些大型生產企業紛紛通過各種方式自建營銷網絡，整體脫離批發市場和批發企業銷售渠道，導致一些商品市場和批發企業快速萎縮。第三十四頁，共一百二十九頁。樂平贛東北大市場1、贛南貿易廣場2、贛州南北蔬菜水果水產土特產批發大市場3、贛南建材大市場4、龍都商城1、南康國際家私城2、南康國際家具博覽中心3、南康光明家具博覽中心1、吉安貿易廣場2、四方圓建材家具廣場1、萍鄉商城2、萍鄉義烏小商品批發市場3、萍鄉鋼材大市場1、宜春貿易廣場2、宜春建材大市場3、宜春贛西農產品批發市場1、新亞新商城2、粵新建材大市場3、明星五金商貿城1、江西九江京九農副產品中心批發市場2、華東市場3、柴桑大市場（九江五金城）1、撫州貿易廣場2、江西輕紡城3、撫州小商品城1、鷹潭干鮮果綜合批發市場2、鷹潭五金幾點百貨綜合批發市場1、江南商貿城2、上饒大市場3、上饒國際家居城4、上饒陶瓷市場1、景德鎮豪德貿易廣場2、景德鎮國際貿易廣場3、景德鎮中國陶瓷城樟樹中藥城高安汽運城第三十五頁，共一百二十九頁。

結論:

1、全省區域分布諸多市場，但都有一定局限性，規模小、居家不便、倉儲物流不配套、管理服務跟不上、輻射覆蓋面窄等，恰好為項目的開發提供了機遇。

2、機遇即是機會，突出自身優勢，進行獨創差異化開發運營，是成功的不二法則。

第三十六頁，共一百二十九頁。第二部分項目篇

第一節：項目概況第二節：SWOT分析第三節：競爭分析第四節：對比分析第五節：應對策略第三十七頁，共一百二十九頁。第一節：項目概況南昌?華南城位于南昌紅谷灘新區九龍湖及紅角洲片區交匯處，生米大橋西延線即城市二環線以南、320國道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速及建設中的西客站和地鐵2號線終點站以西區域內，規劃用地總面積約2平方公里（3000畝），規劃總建筑面積約428萬平方米，規劃總投資逾80億元，將分三期開發建設。南昌?華南城包括紡織服裝、皮革皮具、化工塑料、五金工具、機電配件等十大類工業原料及商品展示交易區，并提供包括保稅倉、監管倉、普通倉、等物流倉儲設施，寫字樓、商務中心、多功能展示展覽中心、金融服務中心、人才交流中心、技術研發中心、行業協會服務中心、賓館、酒店、酒吧、會所、電子網絡、物業管理、廣告宣傳、中介服務等商務配套設施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、購物中心、商業步行街、大型購物中心、酒樓餐飲、娛樂休閑等生活配套設施。第三十八頁，共一百二十九頁。

南昌?華南城對完善江西乃至中部地區的綜合商貿物流配套功能，穩定和促進現有企業發展，吸引投資，加快中部崛起，加速長三角、珠三角、閩東南經濟圈的產業升級轉移等方面，都將起到積極作用。南昌?華南城建成后將成為規模龐大、品種齊全、成本更低的一站式、國際化工業原料及商品交易中心、現代化綜合商貿物流基地、制造業高端集成服務平臺，可創造近15萬個就業機會。.

項目相關指標數據:項目總用地:規劃用地總面積2平方公里，約3000畝。總建筑面積:總建筑面積為428萬平方米（地上約353萬平方米、地下75萬平方米）。容積率:市場容積率2.0，住宅容積率2.5，配套商務容積率3.9，小學容積率0.8。商鋪體量:約244萬平方米（含倉儲/地下）。住宅體量：約121萬平方米（含地下）。配套設施：寫字樓、商務中心、多功能展示展覽中心、金融服務中心、人才交流中心、技術研發中心，行業協會等。公共設施：320國道、向莆鐵路、昌樟高速、西客站等。第三十九頁，共一百二十九頁。

項目鳥瞰效果圖第四十頁，共一百二十九頁。第二節：項目SWOT分析“SWOT分析”即優勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)和威脅(Threats)。

SW

1、規模優勢（3000畝/428萬平方米)1、內部及周邊配套尚不完善

2、區位優勢（中部崛起、城市規劃）2、項目地內在知名度缺乏

3、交通優勢（立體交通通達四方）3、項目周邊暫無人流商氣，形成尚需時日

4、配套優勢（一站式規劃滿足所需）4、產業基礎薄弱，同類競爭激烈

5、資源優勢（行業領軍得心應手）5、品牌號召力不足

6、管理優勢（管理與服務并舉）

……

OT

1、類比項目的不足1、類比項目的升級改造產生壓力

2、沿海產業轉移助推項目成功2、新興市場不斷涌現爭奪市場

3、行業整合契機為項目提供機遇3、投資信心不足觀望氛圍漸濃

4、工業發展促進市場及經營發展4、行業（房地產）走向不明朗

5、城鎮化建設催生市場大發展第四十一頁，共一百二十九頁。第三節、競爭分析※洪大城中城江西洪大集團巨資打造，是青山湖區區委區政府重點規劃。約2800畝的“新洪城商圈”內的核心項目，南昌市“3010”重點工程之一。項目位于南昌市昌東工業園，北臨昌東路、西接昌東一路、南至工業一路、東靠幸福水渠與昌東二路，交通便捷。縱有市區主干道高新大道快速通達城市南北，橫有解放東路、昌南大道接駁城市快速干道，連貫東西。項目與城區無縫對接，繁華主干道解放路，直通城市中心，距市區10分鐘車程，距南昌火車站3公里，距南昌港6公里，距外環公路僅4公里，距飛機場20公里，地鐵2號線（規劃中）站點設置在高新大道、廣州路交匯處，未來的長途客運、公交總站也將匯聚于此。第四十二頁，共一百二十九頁。

洪大城東城以環“鄱陽湖生態經濟區”國家發展戰略為契機，順應江西商貿業隨之而來的高速發展，依托昌東工業園的民營加工業產業基礎，將精品市場植入工業園區，以“商貿立市、產業互動”作為開發宗旨，塑造全新城市引擎，在昌東打造一個“面向廣闊中部市場的，集生產資料、生活資料原料采購、產品研發、生產加工、商品展示、交易、物流、電子商務、企業總部、居住配套等于一體的新型產業服務平臺。

項目區位示意圖第四十三頁，共一百二十九頁。一、項目概況1市場名稱

洪大城東城2產權歸屬（開發商）

洪大集團（洪大物業管理服務有限公司）3運營商

江西洪大物業管理服務有限公司4整合推廣

全程整合運營：建華地產推廣：江西冠晨廣告5地理位置

南昌市昌東工業園內（東升大道與昌安路交匯處）6管轄區域

南昌市青山湖區7開業時間2010年10月2010年6月29日開始招商登記，2010年7月中旬內部認購招商10月正式開業8交通情況

周邊主干道：2條東升大道與昌安路60米/條，公交車路線：正在洽談中9占地規模（畝/平米）

總占地2800畝，一期175畝總建筑面積超過11萬平方米10商鋪總間數

一期連倉庫450間門店380間第四十四頁，共一百二十九頁。11商鋪面積

上下兩層在120平米左右12經營戶數

尚未開盤13商鋪空置數（率）

尚未開盤14經營品種

一期定位：紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業、小商品、服裝工業廠房等15商鋪建筑結構類型

一期項目建筑類型：7號樓商場式購物（類似新洪大服裝城）

2-4號樓：原規劃廠房用地1樓門店2-3（2.5）樓辦公、倉庫

5-6號樓：交易中心，1-2樓門店3-4樓辦公、倉庫16購買租賃水平

購買：未定，租賃：未定。優惠政策：買三間以上店鋪可以送倉庫2-3年使用權17所有稅費（元/戶/月）

未定18物業/倉儲物流情況

倉庫：1-2樓店鋪，3-4樓倉庫19租賃、自購經營戶比例

開發商打算70%銷售，30%預留20主街、內街寬度

一期主街30米左右，內街20米左右21市場描述作為新洪城商圈的領航者，作為江西商貿業的領軍人，洪城大市場瞄準現存傳統市場群的發展瓶頸，以提升交易效率、降低商貿采購成本為突破，將昌東工業區及南昌現代制造業配套市場、洪城板塊傳統市場溢出，打造中部創新型商貿采購平臺，提供一站式生產、生活資料采購中心。項目依靠洪城大市場原有的市場資源，進行重新整合升級（因老市場現處于市區交通、物流擁堵），原洪城大市場商戶明年A、B區拆遷，現正協商安置于處項目地；市政府現大力支持；公交總站將會落戶項目地中，南昌長運客運站2011年將搬遷于項目周邊；第四十五頁，共一百二十九頁。二、規劃布局在規劃上洪大城東城采用“五縱兩橫”的規劃布局設計。五縱：1.商貿辦公服務帶：高新大道東側，服務昌東工業園，以商貿辦公、酒店為主要功能。2.創意園區及開放式居住帶：東鄰商貿辦公服務帶，以商住樓、購物中心、創意園區、配套小學為主，集居住、商業、教育、產業研究于一體。同時在其南面設置公交總站。

3.主題市場帶：西鄰創意園區及開放式居住帶，東鄰傳統市場帶。以高端商貿市場為主要服務對象，在其南端設有市場綜合服務樓。4.傳統市場帶：西鄰主題市場帶，東鄰傳統居住帶。以廣闊的中部市場常規需求的生產、生活資料市場為核心的傳統市場。北端設置公交站和物流倉儲中心，南端設置物流配送中心和長途客運站。5.傳統居住帶及商務會所區：東升路幸福渠以西，昌東南路以北為商務會所區，為入住的商貿產業相關行業協會提供舒適空間；昌東南路以南為高檔居住區，主要為規劃區內的私營業主、中高層干部提供優質生活空間。第四十六頁，共一百二十九頁。二橫1.城市綜合商業服務帶：沿昌東南路兩側布置，提供餐飲、休閑、娛樂等配套服務。2.城市商貿辦公服務帶：位于工業路兩側，為此區域的辦公人員提供配套服務。洪大城東城規劃示意圖第四十七頁，共一百二十九頁。三、招商環境及對象

項目位于昌東工業園內。昌東工業區內有企業350余家，涉及針織、服裝、醫藥、化工、機械、電子、食品、建材等十多個行業，并已初步形成以針紡服裝、食品飲料、醫藥化工、電子信息等為主導的支柱產業。尤其是針紡服裝行業，形成了從原料、加工、后整理的較為完善的產業鏈。其銷售收入占園區總銷售收入的近60%。昌東工業園已被青山湖區命名為“江西省紡織服裝產業基地”，并被全國工商聯授予“全國紡織服裝生產基地”，目前其正在申報江西省針織服裝特色工業園區。洪大城東城一期紡織交易中心即將隆重面市，預計2010年10月盛大試業，現針對紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業等經營者進行全國招商。主要目標客戶為洪城大市場客戶與產業園生產性廠家。

洪大城東城依托良好的地利優勢，借助政府的優撫政策，對推動項目招商作用明顯，尤其是昌東工業園內潛在招商對象促進明顯。第四十八頁，共一百二十九頁。四、物流體系※外：多級物流，網蓋6小時經濟圈物流中心將開通省際物流，市際物流，縣際物流等多級物流線路，網蓋以南昌為中心的六小時經濟圈。※內：交通體系動線分流，實現貨物無阻礙流通交易中心兩側的布置物流中心，引導大型貨車、采購車輛及搬運車輛實現動線分流，采用客貨分流、人車分流（人力車、機動車）方法。物流形成大分小、小分細、由外而內、由內而外的循環，不會再有貨物堵塞造成的貿易延遲，提高采購效率，市場交易率。第四十九頁，共一百二十九頁。五、電子商務為商戶提供了完善成熟的電子商務服務，為商戶在互聯網搭建一個貿易平臺。洪大城中城網站以一站式創新服務理念，實現多種形式的信息交互，提供全面的行業信息和市場信息，立主把“洪大城東城網站”建設城以商業貿易鏈為背景，先進科學技術為主導，專業性服務為一體的新一代電子商務平臺。在電子商務逐漸成為主流的互聯網時代，在全球任何一處都能找到訪問的網絡店面，24小時捕捉商機。真正做到足不出戶，收獲財富。六、品牌運營15年成功運營，成就洪城大市場全國十大綜合批發市場的強勢地位，洪大城東城一期紡織輔料交易中心是洪大集團在昌東打造新洪城商圈的起點之作，以洪大集團雄厚品牌底蘊與資金做后盾，市場號召力毋庸置疑。第五十頁，共一百二十九頁。七、合作機構依托環鄱陽湖國家戰略布局，聯手國內、省內各行業領域的社團組織，充分利用各行業自身特點及發展趨勢，結合國內外先進理念，為江西及中部地區未來的商貿業發展打造一個采購成本最低，最符合產業發展的產供銷一體化交易平臺。合作商會/協會洪城大市場商會百貨分會、洪城大市場商會副食品分會、洪城大市場商會服裝世界商會、洪城大市場商會文體用品分會、洪城大市場商會服裝商會、南昌市服裝布匹商會、南昌市醫療器械商會、五華商會、南昌市青年供應商協會、江西洪大商業運營有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上海同濟工程項目管理咨詢有限公司、江西華海消防工程安裝公司、南昌洪城大市場商會、南昌洪城商圈管委會銀行招商銀行南昌洪城支行、工商銀行、南昌銀行、交通銀行、浦發銀行、建設銀行、中國銀行、洪都農村商業銀行、農業銀行、興業銀行、中國郵政儲蓄銀行保險中國平安典當行洪大典當行第五十一頁，共一百二十九頁。附：城東城階段性推廣分析鑒于洪大城東城項目與本項目的巨大共性，根據洪大城東城項目的入市，對我公司項目帶來的沖擊，現將此項目在對外廣告宣傳上做出分析，從對外宣傳和內部宣傳，兩大塊做出詳細分析:一、對外推廣洪大城東城對外宣傳渠道為：報紙廣告、洪大城東城自身項目網站、昌南大道處高炮廣告牌、及少量的電視新聞。報紙廣告前期以軟宣為主，而且廣告位置及標題不是很醒目，洪大城東城于7月1日在《江南都市報》、《南昌晚報》、《信息日報》三家主流媒體投放了一次整版廣告（封底），作為項目開篇入市正式亮相。同時售樓處開放、開始接受預約登記等銷售信息發布。洪大城東城項目網站作為其現階段主要的媒體宣傳手段，詳細的介紹了項目規劃、發展及項目現狀。第五十二頁，共一百二十九頁。電視廣告以媒體新聞采訪為背景，介紹洪大城東城規劃及發展，沒有大篇幅的形象廣告宣傳發布。高炮廣告位置處在去其項目的主干道上，作為項目的形象宣傳。對商戶去到其項目還有引導作用。洪大城東城主要對外宣傳定義是：打造一個“面向中部市場的，集生產資料、生活資料原料采購、產品研發、生產加工、商品展示、交易、物流、電子商務、企業總部、居住配套等于一體的新型產業服務平臺。2010年6月12日下午，在洪大集團在本部3樓會議大廳舉辦了“洪大城東城紡織輔料交易中心項目推介懇談會”。主要參加會議的是洪大集團領導及紡織原、輔料的商戶。闡述洪大城東城的規模、定位、發展及配套等優勢。

該項目的市場定位與我公司項目定位具有極大重合之處。對本項目后期推廣存在極大的影響。容易使商戶對兩個項目定位感覺重復，無法對公司項目產生觸動，使以后項目銷售及招商增加困難。第五十三頁，共一百二十九頁。※南昌小商品城

一、項目概況南昌小商品城于2004年興建，位于南昌市生米大橋東南面，占地有

2400畝，是南昌市最近幾年建設的規模較大的商品集散項目。南昌小商品城的團隊擁有強大的投資運營團隊和長期建設經營專業市場的成功經驗，擁有雄厚的沿海產業和商貿資源，又有五華批發大市場等南昌市專業市場運營管理豐富經驗的合作者戰略加盟，可以說，南昌小商品城具有極其良好的發展前景。

二、對比分析南昌小商品城與華南城有著較大的直接競爭面：兩座市場建設時期相近；在相同的行業政策環境下戰略定位出奇的相似（生活資料市場方面）；兩個市場整體的建設規模也相差不大；兩個市場經營品項雷同面也較大；兩個市場位于生米大橋東西兩頭，區域位置特征也較為相似等。第五十四頁，共一百二十九頁。※優勢1、開發優勢：

浙江開發管理團隊，專業市場林立且基礎產業雄厚，擁有成熟的專業市場運作經驗以及雄厚的產業和資金作為競爭后盾。2、稍占市場先機：南昌小商品城先華南城建設，且現在一期大部分鋪面已近交房。3、地利優勢：該項目與南昌縣小藍工業園、英雄開發區、昌南工業園等直線距離較近，且其周邊已有多個樓盤已封頂交房，隨著南昌市城市建設南移的逐步推進，朝陽洲板塊將成為南昌城市新的發展中心，南昌小商品城將擁有較高的社會消費基礎和產業基礎的支持。第五十五頁，共一百二十九頁。※劣勢1、規模相對較小，規劃落后：2400畝的總體量與南昌·華南城相比要小。場規劃較為保守，比較落后。南昌小商品城經營店面大多為三層產權式商鋪，一層經營，二、三成辦公、倉儲等。這種模式的專業市場在浙江義烏出現范圍較廣，但不是專業市場的主流發展形態。2、周邊交通道路環境較差，不具備大市場必須的立體交通網絡。3、信心不足：項目耗時過長，尚未形成良好市場氛圍，開發團隊信心及市場經營者信心不足，后期難以形成強勢競爭地位。4、開發運營持續力度減弱：團隊管理混亂，資金緊張，項目現狀堪憂，未來前景不明朗。第五十六頁，共一百二十九頁。三、綜合評定

作為直線距離最近，規劃功能類同，具有一定直接競爭的對手而言，南昌·華南城確實需要面對一些來自該項目的競爭壓力。但是，成敗的關鍵在于找到問題，運用策略予以化解。遵循“人無我有，人有我先”的策略，迅速展開建設、推廣、招商、運營工作，搶占市場先機。避免因后期類同市場競爭導致的“你死我活”或兩家皆“不溫不火”的尷尬局面。第五十七頁，共一百二十九頁。第四節、對比分析一、洪大城東城SWOT分析

SW

1、品牌優勢（洪大集團開發)2、本土資源優勢（洪大的體系內）1、立體大交通滯后

3、產業支撐優勢（依托昌東工業園）2、整體規劃尚缺完整性科學性

4、政策優勢（青山湖區核心項目）3、小環境知名度小承載力不足

5、資源優勢（行業領軍得心應手）4、拆遷導致建設滯后

6、地利優勢（現有先天質素優良）

O

T

1、傳統市場的升級換代1、自身資源運用的成本問題

2、洪大市場的升級催生的遷移2、同類市場的市場爭奪

3、產業（服裝紡織）的發展依托3、高水平運作的難題

4、區域政府的大力度支持4、紡織服裝、房地產的行業走向

第五十八頁，共一百二十九頁。二、綜合對比南昌·華南城VSVS洪大城東城品牌影響全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業領軍人物。江西本土著名企業，洪城大市場已經在江西形成了行業龍頭企業。品牌影響規模占地為3000畝占地為2800畝規模規劃南昌.華南城在項目整體設計、規劃上都充分考慮到了投資者和消費者的動機和需求。華南城作為世界工業原料及商品交易中心，南昌.華南城在項目上主要是集物流倉儲、工業原料及商品展示展覽交易、物流信息服務、商務、生活配套于一體。在規劃上洪大城東城采用“五縱兩橫”的規劃布局設計，商貿辦公服務帶、創意園區及開放式居住帶、主題市場帶、傳統市場帶傳統居住帶及商務會所區、城市綜合商業服務帶、城市商貿辦公服務帶，整體規劃欠妥。規劃立體交通南昌華南城東面是規劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環線，有著先天的交通優勢。目前主要出路是昌東大道、昌南大道。隨著朝陽新城、象湖新城，城南板塊的建設，昌南大道將是下一條洪城路，擁擠不堪，從商貿物流的角度考慮，這是致命的弊病。立體交通政策支持是江西省十大重點建設項目之一。是南昌市青山湖區3010重點工程項目政策支持經營成本暫無暫無經營成本招商政策暫無暫無招商政策資源優勢七大優勢：規模大、配套齊、區位優、檔次高、資源廣、管理佳、前景好有洪城大市場得天獨厚的客戶資源優勢。資源優勢地域條件在紅角洲區域，地域四通八達，交通便利。在昌東工業園區、有產業支撐，交通不是很便利。地域條件管理能力采用先進的國際化管理理念江西本土企業自主管理管理能力第五十九頁，共一百二十九頁。三、南昌小商品城SWOT分析

SW

1、開發優勢（浙江團隊)1、規模較小規劃落后

2、地利優勢（依托工業園開發區）2、立體大交通不具備

3、資源優勢（浙江市場資源）3、管理混亂資金緊張前景不明

4、市場先機（建設、入市較早）4、市場口碑較差投資信心受挫

O

T

1、傳統市場的升級換代1、自身團隊的開發能力

2、區域人氣的主逐步形成2、同類項目的市場爭奪

3、產業（服裝紡織）的發展依托3、高水平運營的難題

4、紡織服裝、房地產行業走向

第六十頁，共一百二十九頁。四、綜合對比南昌·華南城VSVS南昌小商品城品牌影響全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業領軍人物。行業內影響較弱品牌影響規模占地為3000畝已建設560畝，共2400畝規模規劃南昌.華南城在項目整體設計、規劃上都充分考慮到了投資者和消費者的動機和需求。華南城作為世界工業原料及商品交易中心，南昌.華南城在項目上主要是集物流倉儲、工業原料及商品展示展覽交易、物流信息服務、商務、生活配套于一體。分四期。一期三層店鋪；二期物流倉儲；三期展覽展示、酒店規劃立體交通南昌華南城東面是規劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環線，有著先天的交通優勢。撫生路、沿江路南延伸線立體交通政策支持是江西省十大重點建設項目之一。南昌市重點建設項目政策支持經營成本暫無尚未開業，暫無經營成本招商政策暫無產權式商品，全部勇于銷售，一層搭二三層一起出售，拐角鋪連搭內鋪招商政策資源優勢七大優勢：規模大、配套齊、區位優、檔次高、資源廣、管理佳、前景好價格、戶型、先期建設資源優勢地域條件在紅角洲區域，地域四通八達，交通便利。毗鄰工業區和住宅小區，土地平整地域條件管理能力采用先進的國際化管理理念外請管理公司，只能提供簡單的安保功能管理能力第六十一頁，共一百二十九頁。

結論：通過進行綜合對比分析，本項目與洪大城東城及南昌小商品城并無絕對優勢，只有強化自身優勢，彌補現有不足，才能在競爭中立于不敗之地。第六十二頁，共一百二十九頁。第五節、應對策略

突出優勢*完善自身*樹立品牌1、因勢力導，著力運用媒體資源，熱炒區域地利優勢及未來發展方向，“財富昌西南”熱點板塊呼之欲出。2、有效聯動，樹立無法超越的市場地位。結合項目招商進度，與國內大型同類項目（如義烏小商品城、廣州白馬服裝市場、永康五金城、保定箱包城等）進行聯動、合作，塑造強勢品牌。3、充分發揮自身資源優勢，加快前期招商工作，實行“先有市場，后建工廠”的招商模式，市場是有限的，必要占定先機。4、適時進行形象推廣，打壓競爭對手，穩固潛在客戶、商戶。5、進行差異化市場招商，打造自身特色業態，如箱包、小商品、兒童天地、女人街等，形成鮮明特色優勢。6、完善自身管理體系，迅速成立市場管理部門，如管委會、行業協會等，立于促進各項工作的推進。第六十三頁，共一百二十九頁。

提示：

市場相對有限，在進行同質化競爭的同時，進行差異化、精細化運作，才是成功之道。第六十四頁，共一百二十九頁。第三部分定位篇

第一節：項目戰略發展定位第二節：項目品牌形象定位第三節：項目品牌愿景第四節：項目目標市場定位第五節：項目總體功能定位第六十五頁，共一百二十九頁。第一節、項目戰略發展定位1、關于市場交易中心（MarketCenter）市場交易中心通常是指集聚服裝、室內裝飾、日用品等各類商品的批發店、代理店及廠家的展示、銷售、策劃等各種部門的建筑物。其中又以將大規模展示場、會議室、貨物倉儲和配送等復合在一起為多。

1946年美國首創的市場交易中心—芝加哥商品市場交易中心（ChicagoMerchandiseMart）成立，之后，在世界各地相繼新建各種業種的市場交易中心，其市場種類已經擴展到了電腦相關市場、家居與餐具、雜貨等。產生這種市場交易模式的原因，是由于原來大服裝生產企業的推銷員在各地巡回展示簽約，并負責同企業和零售商聯系，工作相當辛苦，因此取代之的是以固定展示、銷售為場地的服裝商品交易中心。目前商品市場交易中心不僅在業種上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂、現代服務業等方面復合化的趨勢。第六十六頁，共一百二十九頁。2、項目的發展戰略定位以南昌·華南城項目為支點，做江西南昌的新城標，做中國新型現代化市場的航向標，使之成為一個中部地區規模最大、配套最齊、區位最優、資源最廣、檔次最高、管理最佳、前景最好的：

七星級國際綜合商貿物流中心第六十七頁，共一百二十九頁。第六十八頁，共一百二十九頁。3、定位詮釋

七星級國際綜合商貿物流中心

*星級規模*星級配套*星級檔次*星級區位*星級管理*星級資源*星級前景第六十九頁，共一百二十九頁。★

星級規模南昌?華南城是占地2平方公里，總建筑面積約428萬平方米（地上353萬平方米、地下75萬平方米）的現代化國際化商品及原材料交易中心、現代化綜合商貿物流基地、現代制造業高端集成服務平臺。其中，綜合物流市場145萬平方米、綜合物流倉儲90萬平方米、綜合商務配套595萬平方米，商住配套134萬平方米，能為3萬家實力商客提供商品展示、交易、辦公、生活等全方位的綜合服務。★星級配套南昌?華南城集綜合商貿市場、綜合物流倉儲、綜合商務及商住配套三大功能于一體，將綜合商貿、現代物流、信息傳遞、金融結算、保稅倉儲、貨運配送、通關服務、電子商務、國際會展、產品展示、品牌推廣、技術創新、人才交流、商品交易、政策服務、行業互動、辦公居家等有機融合，為四海商客打造一個溝通國內外資金流、商品流、貿易流、技術流、人才流、信息流的國際綜合商貿物流大體系，是江西乃至中部地區商貿物流業改進、升級、發展的現代供應鏈管理基地。★星級區位南昌是唯一一個與長三角、珠三角和海峽西岸經濟區相毗鄰的省會城市，地處我國中部核心，承東啟西、縱貫南北，具有承接沿海和國際資本向中部地區轉移的先天優勢，是產業結構調整、市場升級換代實現經濟向中西部腹地深輻射的首選基地。長、珠、閩地區共同腹地的區位優勢，水、陸、空發達的交通網絡，形成了以南昌為中心的6小時通達滬、浙、粵、閩、鄂、湘、皖等周邊省市的“大經濟圈”，其聚集著中國三分之一以上的人口，二分之一以上的GDP，擁有高達12萬億的消費品市場。第七十頁，共一百二十九頁。

南昌?華南城位于南昌市西南部、地跨紅谷灘新區九龍湖及紅角洲兩大片區，處于生米大橋西延線即城市二環線以南、320國道以東、向莆鐵路以北、建設中的西客站和地鐵2號線終點站及昌樟高速以西區域內，是城市交通網與高速公路網的連接區域，地理位置十分優越。★

星級資源南昌?華南城投資者均為各相關行業的資深工業家，實力雄厚、商譽超著，各自擁有廣泛的行業網絡，使得南昌?華南城擁有雄厚的客源優勢；華南城經過多年運營管理，已發展成為了業界最具影響力的商貿物流平臺，積累了一整套先進的管理理念和管理經驗，培養了眾多優秀人才，形成了強大的品牌優勢和影響力，為南昌?華南城的成功奠定堅實基礎。★

星級檔次南昌?華南城主動適應全球經濟一體化的新要求，通過高科技的手段、高水平的管理、高質量的服務、多資源的整合、多渠道的信息、科學合理的規劃、多功能的配置等建設經營理念為四海商客構筑一個集商品展示、采購、臨時倉儲及配送為一體的一站式全方位的綜合經營管理服務平臺。南昌?華南城通過努力提升市場硬件設施、經營采購環境、交易結算方式等手段提升市場檔次，以現代商業模式營造一個大市場、創造一片大商機，鼎助商客實現最大的經濟效益。第七十一頁，共一百二十九頁。★

星級管理南昌?華南城始終堅持“謀求共贏、分享成功”的經營管理理念，規范市場商品交易市場的秩序，保護市場經營者和消費者的合法權益。經過多年經營發展，華南城已擁有一流的、完備的配套設施及管理服務體系，物流、金融、電子商務、國際會展、物業、營銷及運營等12大中心及生產生活配套、政府現場管理服務，已打造出一支具有專業水準、敢于創新、善于管理的優秀團隊，以高效的服務、建設優質的經營環境，為華南城商家和客戶提供全方位的周到管理與服務。★

星級前景專業市場作為商品流通的一個重要渠道，在江西有較好的基礎，江西已基本形成了由省級核心專業市場、地市專業市場、縣級專業市場和鄉鎮集貿市場組成的多層次、多類型的專業市場體系。南昌?華南城以排山倒海之勢，在南昌專業市場亟待改造升級、重新布局之時，大氣概、大投入強勢登入南昌，在南昌邁向現代化呼喚國際化商業新業態的時刻，它將徹底改變南昌商貿市場的物流格局，引流中部地區商貿流通新領潮。建成后的南昌?華南城，必將會對江西各地市、縣、鄉鎮的層級批發及零售市場擁有絕對壟斷的輻射力。第七十二頁，共一百二十九頁。第二節、項目的品牌形象定位1、項目名稱：南昌·華南城名稱釋意：簡潔大氣，商業味道濃厚。“南昌”—點名項目的城市區位；“華南城”—唱響全國華南城的品牌，樹立項目的高起點和大氣勢。整個意思合起來容易理解，氣勢、高度、氛圍俱全。第七十三頁，共一百二十九頁。2、品牌形象定位：南昌·華南城——中部商谷、財富之都

突出項目的高度和廣度、展示項目的影響力和輻射力以及對目標客戶的吸引力。（1）宏觀層面：南昌·華南城不僅承載江西對外的門戶窗口作用，也是中部地區商品交易流通輻射全國的重要點。（2）中觀層面：南昌·華南城的建筑體量和商業規模無可爭議地成為南昌的新城標。南昌·華南城是助推南昌經濟發展的新引擎，南昌·華南城的出現，必將從產業帶動和城區經濟上給南昌帶來一次快速的啟動和提升。第七十四頁，共一百二十九頁。

（3）微觀層面：大——從建筑規模上，南昌·華南城是國內可數的超大的單體商業建筑群，所以說它是中國商業航空母艦一點也不為過。全——從商品品類上，南昌·華南城集多種商品之大成。涉及多種商品品類。旺——南昌·華南城作為未來的商業旺地，萬千商機，盡蘊其中。新——南昌·華南城是創新的綜合商貿物流中心，在傳統商業基礎上注入多種新型功能，如信息系統和物流配送系統。國際貿易、大規模展示、現代商務等。優——無微不至的全方位服務。即對經營者有非常大的意義，也對將來的消費者有意義。高——這里的高是指高額的投資回報率。這一點對于投資型客戶有著非常大的吸引力。第七十五頁，共一百二十九頁。第七十六頁，共一百二十九頁。第三節、項目品牌愿景1、宏觀愿景：國家戰略層面中部地區在我國經濟社會發展全局中占有重要地位，長期以來為我們經濟社會發展促進中部的，有利于提高我國糧食和能源保障能力，緩解資源約束，有利于深化改革開放，不斷擴大內需，培育新的經濟增長點；有利于促進城市區域協調發展，實現全面小康和諧的戰略目標實現，而南昌華南城將為實現這一宏偉目標而努力將自己打造成立足江西，幅射中部，影響全國的商貿航母物流旗艦。廣告語：

1、中部商貿航母，區域物流旗艦

2、中部商谷，財富之都第七十七頁，共一百二十九頁。第七十八頁，共一百二十九頁。2、中觀愿景：區域經濟層面鄱陽湖生態經濟區是以江西鄱陽湖為核心，以鄱陽湖城市圈為依托，以保護生態、發展經濟為重要戰略構想，把鄱陽湖生態經濟區建設成為全國生態文明與經濟社會發展協調統一、人與自然和諧相處的生態經濟示范區和中國低碳經濟發展先行區。國務院已于2009年12月12日正式批復《鄱陽湖生態經濟區規劃》，標志著建設鄱陽湖生態經濟區正式上升為國家戰略。這也是新中國成立以來，江西省第一個納入為國家戰略的區域性發展規劃，是江西發展史上的重大里程碑，對實現江西崛起新跨越具有重大而深遠的意義。借助鄱陽湖生態經濟區正式上升為國家戰略這一契機，將南昌華南城打造成城市經濟發展的引擎，收入增長的發動機，鄱陽湖畔的一顆明珠。廣告語：南昌·華南城——代言一座城市未來

南昌·華南城——贛鄱明珠，財富之都第七十九頁，共一百二十九頁。第八十頁，共一百二十九頁。第八十一頁，共一百二十九頁。2、微觀愿景：城市發展層面

城市化進程的加快，城市人口的快速擴容，城市框架的拉大，南昌市“一江兩岸，南北雙核，兩核擁江”的城市規劃格局已然成形。更隨著大學城國際體育中心、儺文化園、南昌西客站及南昌華南城等一系列重大項目的落成和開建，一個匯集文教、體育、娛樂、交通、商貿、物流為一體的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌華南城將是這一趨勢的最好體現。廣告語：

1、新南昌，新中心

2、大南昌，新中心第八十二頁，共一百二十九頁。第八十三頁，共一百二十九頁。第八十四頁，共一百二十九頁。第四節、項目目標市場定位1、目標客戶群的類型南昌·華南城是一個復合型的商貿流通中心，而不僅僅是一個批發市場。所以，目標客戶非常復雜，具體分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標客戶

批發商業投資商鋪客戶、國內外經銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發市場經營者、國外批售中心（OMM）零售商業食品超級市場企業、行業專營店（綠滋肴、雙虎家私等）、品牌專賣店、主題商店（汽車用品）等方面的投資企業。

輔助商業包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、拍賣等配套服務稅務、法律、培訓、財務、中介、信息、廣告等第八十五頁，共一百二十九頁。2、主要目標客戶的特點

（1）批發市場的主要客戶

※特約店：生產有商標品牌商品并具有一定實力的廠家在批發市場中設立特約店。特約店的機制是廠家決定商品的價格，包括批發價格和零售價格，并根據特約批發商的進貨額、結算條件、物流機能完成的好壞，給予回扣（需要配送、結算、理財服務，防止三角債務）。

※銷售公司：銷售公司是生產廠家的子公司企業，可在批發市場內設產品的展示廳（兼零售），主要組織、推介和銷售產品，并負責區域內的批發流通組織工作（需要配送、推介、宣傳形象和信息反饋服務）。※銷售代理店：對于國外企業進口的商品和國內中小企業的產品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個區域的批發業務（應該有委托授權證書），構筑流通渠道，促進商品流通。第八十六頁，共一百二十九頁。※制造批發商：

以設計的優勢，制定商品開發計劃，采用OEM的方式生產制造。采用設計展示，看樣訂貨，批發銷售的經營模式※廠家直銷店：

對于一些非國內知名品牌的生產企業，在批發市場中設立銷售點，小批量批發和零售為主的經營方式（展示、交易、配送、理財服務）。倉儲式的批發店：國外的大型倉儲式的批發店，類似麥德龍，可以選擇某些業態，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。※引入市場的其他專業市場：包括與同國外的專業市場合作，例如臺灣的百腦匯的電腦市場，廣東、浙江的其它專業市場。※個體經營者：

以自己生產加工的產品銷售為主（如前店后廠的服裝加工店等）。第八十七頁，共一百二十九頁。（2）零售類的客戶※綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費商業，一般選擇在人口聚集區域。區內有足夠的居住人口和消費能力，而從百榮世貿所處的地理位置和商圈特征來看，中型的百貨、超市能較好地滿足區域商圈內和輻射周邊居住區的消費需求，結合項目大體量的物業情況，中型的百貨或超市作為整個項目的配套，起到“錦上添花”的作用。與批發商業主體不會形成矛盾。何況目前已經有名牌超市對進入項目有興趣。※連鎖經營店：連鎖經營在中國的發展如日中天是不爭的事實，無論國內、國外的連鎖經營企業都在中國市場上極力擴張，項目的商圈地位對這些企業來說肯定是有具競爭力的。※特許加盟店：特許加盟是“外來的和尚”，在目前的大市背景下“很好念經”。其優質的服務和商業質量保證體系，在項目周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動狀態的“潤滑劑”。第八十八頁，共一百二十九頁。

※行業專營店：項目巨大的體量和商機給此類商家提供了良好的交易舞臺。

※品牌專賣店：

作為一個商品集散地，與主體商業形態不發生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業主直接就是經營者。

※主題商店：

在體驗經濟日盛的時代，很多有個性的主題商店吸引著追求時尚的人們的消費。在成本不高，商業氛圍很好的情況下，主題店很容易成行成市。(3)其它的主要目標客戶

※會展公司：通過專業會展活動提升商品產品集散地的輻射半徑，提升產品集散地的市場聚集程度。

※郵政：這是批發市場必定有的服務配套。

※金融：巨大的物流系統不可能沒有銀行的支持。

※拍賣：根據商品的業種，舉辦各種拍賣活動。第八十九頁，共一百二十九頁。3、投資行為的特征

1、對于投資性的客戶，資金的回報期望值應該高于銀行存款、債券、購置住宅、購買小區商鋪和其它批發市場；而投資的風險性則應低于股票和期貨；投資心理是穩健型的，有一定的風險意識，但不愿冒太大的風險；

2、對于經營型的投資客戶，關鍵要體現未來的經營價值，而不是資產增值的價值，對方更關心區位、經營的模式、具體的商業規劃、可持續的經營與發展。對物業的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購買沖動；

3、對于經營型的租賃客戶，關鍵是在短期內的經營商業價值，而不是未來的、長期的、可持續的經營與發展；

4、判斷投資或租賃主要依據：回報分析、區位、其它人士或項目成敗經驗、企業承諾、企業實力和口碑、親友評價和專業人士意見等因素。第九十頁，共一百二十九頁。

第五節、項目總體功能定位1、項目功能規劃的原則（1）項目的規劃依照客戶資源共享的原則規劃和設計：市場共享：共同面對同一的市場目標；資源共享：面對同一市場目標所需的服務功能和設備；空間共享：造成良好的環境（廣場、景觀、停車場等）；（2）完善的、專業設計的商業物業根據展示交易的要求，委托專業的商業賣場設計師設計，吸取零售、超市、庫存和批發市場的優點，使其更符合現代化商貿流通中心的需求。合理的賣場動線；完善的商品類別區域規劃；專業的展示設計；體現現代商業經營觀念的場所；舒適的購物環境和優美得體的景觀。（3）高性能的配套設施供水供電設施，消防安全和保安報警系統、停車場、計算機網絡和

21世紀和智能信息系統。（4）完整的、高品質的服務體系場內有上萬家公司從事經營活動，保證物業管理的優良品質，暢通的配送渠道、專業的展示服務和有效的推介效果，都是至關重要的。第九十一頁，共一百二十九頁。2、項目功能的規劃

商務辦公服務功能區信息服務功能區休閑娛樂功能區會展會議推介培訓功能區倉儲、配送服務功能區零售商業功能區公共環境設施服務區管理功能區展示、交易功能區特色商業街部分

第九十二頁，共一百二十九頁。3、功能說明

（1）展示、交易功能區該功能區是南昌·華南城的重要功能區。展示功能與交易功能區，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對于中部及全國的輻射作力，通過動態的展覽展示提升本項目的輻射半徑，使本項目成為輻射中部地區乃至全國的商品交易流通中心。同當前批發市場、商貿城的主要差異表現在：集中主題規劃，導購便利（吸收零售商業的優點）；增加了展示的設計，為交易提供了一個動態的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；經營產品多而全（體現本項目的商業航母的定位）；對于小的代理商可將倉儲和批發、零售一體化，但需達到展示功能要求