2009年9月Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.JIAOZHOUYOUTHLAKENEW

TOWN石獅港塘/南環路地塊項目

產品定位及規劃建議·第一頁，共八十三頁。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat一、國家宏觀調控對房地產市場的影響二、石獅房地產市場分析三、項目地塊分析四、產品規劃建議五、有巢氏成功個案分享目錄

CONTENTS第二頁，共八十三頁。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat國家宏觀調控對房地產市場的影響第三頁，共八十三頁。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat

2010年上半年國家房地產市場調控政策連續出臺市場反應如何？第四頁，共八十三頁。1月10日《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》·加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加住房建設用地有效供應。·加大差別化信貸政策執行力度，繼續實施差別化的住房稅收政策·加強房地產信貸風險管理，繼續整頓房地產市場秩序，進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理，加強市場監測。·力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。·進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責。一、出臺政策及主要內容上半年中央政策接連出臺，市場顯現“緊縮”態勢第五頁，共八十三頁。

3月8日《加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》·確保保障性住房用地供應。·嚴格規范商品房用地出讓行為。·堅持和完善土地招拍掛制度。·嚴格依法處置閑置房地產用地。一、出臺政策及主要內容第六頁，共八十三頁。

4月13日《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》·加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可項目，開發企業不得進行預售，認

購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取定金、預定款，不得參加任何展銷活動.·嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。·加強房地產銷售代理和房地產經紀監管。一、出臺政策及主要內容第七頁，共八十三頁。

4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》

·二套首付50%+利率1.1倍；

·可暫停發放三套以上住房貸款；

·不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款；

·在一定時期內限定購房套數；一、出臺政策及主要內容第八頁，共八十三頁。

5月26日《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》·“既認房又認貸”；

·對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執行；

·可暫停發放三套以上住房貸款；一、出臺政策及主要內容第九頁，共八十三頁。政策接連出臺，調控初現成效，快速上升的樓市開始顯現收

緊之勢，平穩運行。1月3月4月5月關于促進房地產市場平穩健康發展的通知關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知市場緊縮第十頁，共八十三頁。二、政策影響

5月份開始，北京、上海等一線城市的房價停止了持續上漲的趨勢，呈現較為平穩走勢1、一線城市，成交量減小，房價平穩運行。第十一頁，共八十三頁。2、三線城市成交量減少，房價堅挺第十二頁，共八十三頁。5月份開始，廈門、泉州等二、三線線城市的房價并沒有調頭向下，而是保持堅挺態勢。第十三頁，共八十三頁。宏觀調控一線城市：北京、上海二、三線：廈門、泉州縣域城市：石獅持續上漲的趨勢保持堅挺態勢未受太大影響平穩第十四頁，共八十三頁。·目前，中央對房地產市場的調控政策已經取得成效。·未來的房地產將如何走？·我們還需綜合考慮國內的宏觀經濟形勢。第十五頁，共八十三頁。2、三線城市成交減小，房價堅挺5月份開始，廈門、泉州等二、三線線城市的房價并沒有調頭向下，而是保持堅挺態勢。2009年石獅市房地產成交分類情況都處于爆發性的增長。

2010年上半年，全市經濟穩健增長，固定資產投資繼續高速增長，增長28.1%。

其中房地產開發完成投資88439萬元，增長43.3%。

從數據上可以看出，石獅市房地產市場處于高速發展的階段，未來一段時間內

還將保持良好發展趨勢。第十六頁，共八十三頁。三、目前經濟形勢

數據還顯示，規模以上的工業增加值增速減緩，4月份增速比3月份小幅回落了0.3個百分點，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3個百分點。近日，溫家寶帶隊于各地開展針對全國經濟的密集調研。7月3日，溫家寶再次強調宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。二季度以來，中國經濟一改第一季度高位運行的勢頭，各項經濟數據指標先后出現下滑，引發了國內對下半年經濟形勢的擔憂。最先反應仍舊是先行指標——制造業采購經理人指數（PMI）。國內宏觀經濟面臨增長平緩局面第十七頁，共八十三頁。未來宏觀調控以穩定政策為主基調中國人民銀行貨幣政策委員會繼續實施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節奏和重點。中共中央召開黨外人士座談會溫家寶在通報時強調，以穩定政策為主基調，把處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理通脹預期的關系作為宏觀調控的核心，始終把握好政策實施的力度、節奏和重點。財政部在部署下半年工作時明確表示，要把“穩定政策”作為宏觀調控的主基調，繼續落實好積極的財政政策，把握好政策實施的力度、節奏和重點，努力促進經濟社會又好又快發展。四、政策形勢第十八頁，共八十三頁。·在房地產調控取得初步成效的同時，國內經濟也面臨著增長放困境，因此中央頻繁表態未來政策“以穩為主”。·中央短期內出臺宏觀控制政策的可能性很小，對房地產市場平穩向好發展是一重大利好消息。五、總結分析第十九頁，共八十三頁。石獅房地產市場分析第二十頁，共八十三頁。2006-2009年GDP保持年均14.9%的增長速度，總體經濟快速發展，榮膺全國十大活力縣級城市。轄區內各鄉鎮特色產業持優勢，民企經濟發達。目前，總體經濟回暖，受海外市場經濟增長等因素帶動，外貿出口形勢出現環比改善，市場需求有所回暖。宏觀經濟持續增長，助推石獅城市化進程1、轄區內各鄉鎮特色產業保持優勢，民營企業經濟發達，2、石獅市外貿經濟開始出現回暖，受海外市場經濟增長等因素帶動，外貿出口形勢出現了環比改善，市場需求有所回暖。3、09年GDP為280億元，到2010年，全市GDP達到310億元；

2020年，全市GDP達到804.1億元。4、加快城市化進程，要做大做強第三產業，特別是房地產，力爭第三產業增幅和比重超過第一、二產業。石獅整體優越的宏觀經濟市場，城市化進程、城市化建設不斷加快。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第二十一頁，共八十三頁。目前石獅市城市發展步伐較快，東區作為重點發展新城區，以規劃中集行政、商務、休閑為一體。片區內以高檔住宅為主，同時作為多功能綜合性人居環境示范區，匯集眾多本土富裕階層，亦被稱作“富人區”。畔山云海位于東區的核心位置，受城市發展方向影響項目未來區域價值優勢明顯。本案東區石獅城市向東發展，新興“富人區”崛起Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第二十二頁，共八十三頁。服裝城版塊市中心版塊北環版塊東區版塊石獅城市發展方向為“東進、北拓、南移”主要可以劃分為四大版塊Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat市中心板塊：舊城改造，老城區“舊貌換新顏”，改善人居環境。北環板塊：教育、交通、休閑等配套日臻完善，居住品質逐步提升。服裝城板塊：重點發展商貿為主，提升產業集群效應。東區板塊：云集市級行政單位、市政配套設施，是未來的新城中心。第二十三頁，共八十三頁。城東板塊城東板塊是目前政府大力發展的區域，云集市級行政、市政配套，區域市場發展熱度較高，產品品質也較高，價格也處于較高的水平上。一、石獅四大板塊項目說明第二十四頁，共八十三頁。百德康橋假日二期

位置：東港路石光華僑聯合中學西側總建：約12.2萬㎡總戶：717戶均價：6000元/㎡已售：657戶未售：60戶社區配套：會所、網球場、羽毛球場、游泳池、幼兒園等。附加價值：垃圾處理器、高效生態滅蚊系統、家具智能系統、采光地下室等。訴求重點：處城市“東進”的龍頭地段、名校旁、別墅引領項目品質、工程

品質高（用材精細）、一期園林景觀完美展現。戶型面積(㎡)戶數(套)比例2R

97

608%3R120-16120829%3、4R165-19028540%5R

199-262

14320%樓中樓≥270213%東區版塊第二十五頁，共八十三頁。北環板塊城北片區，新一任政府建設重點區域，規劃新鳳里中學、幼兒園、鳳里實驗小學、

西洋公園、汽車總站等設施。目前，城北片區市場熱度較高，開發也較成熟，產品

品質中檔，但商業氛圍還不足。客戶對項目的關注點主要為地段、價格、教育、公園、客運中心等。項目戶型以130-150㎡的面積為主，60㎡左右的投資性戶型也頗受歡迎。區域價格

主要集中在5200-5800元/㎡。可能的問題點：板塊內部層次有分化，南洋路以東為鳳里街道，可以享受優質教育配套，相應開發

樓盤定位較高，均價集中在5500-5800元/㎡；南洋路以西為靈秀鎮，無法享受優質

教育配套，而且市中心客層有一定抗性，目前開發項目也以價格低為一個訴求，均

價在4700-5000元/㎡。第二十六頁，共八十三頁。興進豪園戶型面積(㎡)戶數(套)比例3R170-180210

58%4R180-23013036%5R(樓中樓)

280-415206%Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat北環版塊位置：南洋路與東西三路交匯處總建：34萬㎡總戶數：1363戶（一期360戶）均價：5400元/㎡銷售率：75%未售約：90戶訴求重點：城市規劃“北拓”地段，西洋公園為鄰、鳳里中學、鳳里小學。附加值：廚房垃圾處理系統、游泳池、網球場、小區幼兒園。第二十七頁，共八十三頁。市中心板塊市中心板塊的可開發用地少，加上各項配套成熟，商業集中，戶型

面積分布相對比較均衡，價格相對也是處于最高的水平。第二十八頁，共八十三頁。位置：八七路總建：約4萬㎡總戶數：365戶均價：未定銷售率：未售（預計2010年10月份推出）戶型面積(㎡)戶數(套)比例單身公寓

38

5314%2R

75

12735%3R125

10830%4R158-310

7721%Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat市中心版塊中天國際第二十九頁，共八十三頁。服裝城板塊服裝城板塊以重點發展服裝商貿為主，但是板塊定位不夠高，周邊環境

較為喧囂，居住品質一般。目前配套仍然處于起步階段。目前，待推項目的產品品質訴求較高。戶型以135-180㎡的三房、四房為

主。意向客戶以服裝城及周邊的個體戶、私企等為主。第三十頁，共八十三頁。地理位置：石獅服裝城東區占地面積：占地15畝樓層規劃：1棟26層商住樓和1棟19層寫字樓組成

商住樓1-2層為挑高5.7米的商鋪總建筑面積：5萬多㎡，其中住宅近3萬㎡總戶數：122戶均

價：未定銷售率：未售戶型面積(㎡)戶數(套)比例2R903629.51%3R1403831.15%4R180

42

34.42%樓中樓200-320

64.92%華閩世貿國際服裝城板塊訴求重點：戶戶贈送面積，90㎡升100㎡，140㎡升160㎡，180㎡升200㎡第三十一頁，共八十三頁。二、石獅市場存量分析板塊項目量體未售量備注北環板塊興進豪園1363500二期剩余100套三期400套尚未推出百江明珠

31211富貴天驕12110佳豪城市花園二期5288板塊內合計2324529市中心板塊泉美豪庭15240中天國際354354中天名座180180精裝酒店式公寓國際廣場270270精裝公寓板塊內合計956844Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第三十二頁，共八十三頁。板塊項目量體未售量備注東區板塊芳星豪園472濠江國際二期446446府東一號706130康橋假日155318濠江時代廣場12010東城美居520520安居工程（寶源花園二期）1293129390㎡以上188戶90㎡以下1105戶（經濟適用房）畔山云海13761376板塊內合計606137952502套服裝城板塊板塊華閩世貿國際1220鼎盛公元14001400板塊內合計15221400總合計1086364685192套（除經適房外）Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第三十三頁，共八十三頁。09年全年成交量約2800套，受國家房地產調控政策影響，預計2010年銷售量于2009年會有明顯減少,同時各開發商也延緩推盤的節奏，轉向觀望。總體而言市場仍處于供略大于求。三、總結分析第三十四頁，共八十三頁。項/目/地/塊/分/析第三十五頁，共八十三頁。

北環板塊市中心板塊服裝城城東板塊港塘路地塊南環路地塊地塊區位：緊臨城市主干道，交通便利，區域配套相對成熟。一、地塊解讀第三十六頁，共八十三頁。港塘路地塊宗地總面積：19745㎡道路面積：4307㎡容積率：3.5建筑密度：30%總建：約69000㎡南洋路金盛路港塘路地塊北環路港塘路地塊內現狀金盛路第三十七頁，共八十三頁。優勢：交通網發達西北臨北環路，東臨南洋路，南靠香江路，均為城市主干道。劣勢：地域差異南洋路以東，為鳳里街道，有眾多教育資源；南洋路以西，為地塊所在的靈秀鎮，周邊商業氛圍不足，配套明顯較弱，并且可能享受不到鳳里街道的良好教育配套。

地塊東向和北向目前均為菜地地塊西向為汽配廠地塊西南向為港塘路（次干道）兩邊基本沒有商業配套地塊西洋公園（規劃）汽車總站（在建）鳳里中學鳳里實驗小學幼兒園南洋路香江路北環路香江路南洋路北環路港塘路地塊港塘路地塊優劣勢分析地塊現狀第三十八頁，共八十三頁。科盾醫院南環路擁軍路南環路地塊內現狀科盾醫院擁軍路墳地地塊南環路地塊征地面積：29497.6㎡用地面積：23925.83㎡容積率：3.5總建：約83740㎡第三十九頁，共八十三頁。地塊北向緊挨南環路（主干道，過境車流量大，速度快，無人行道），且與路面有1—3米的坡差；地塊東向靠擁軍路（村道），路右邊為一片墳地；地塊南向為雙龍新村；地塊西向為村落自建房。優勢：周邊交通路網發達；向北緊挨南環路，

向西近臨S308，均為城市主干道。劣勢：①地塊處于服裝城邊沿，與市中心區相比較屬于二級區位等級，周邊商業

氛圍與配套相對較弱，周邊居住環境和居住品質也不高；②地塊旁邊擁軍路的對面是一片墳（距離3-4米）。地塊科盾醫院服裝城南環路S308南環路地塊石金路群英南路擁軍路北向東向西向南向地塊現狀地塊優劣勢分析第四十頁，共八十三頁。石

獅

市

主

要

在

售

樓

盤

分

布興進豪園城市花園百江明珠泉美豪庭濠江國際府東壹號華閩世貿國際濠江時代廣場康橋假日市中心板塊北環板塊服裝城板塊城東板塊二、區域樓盤對比分析第四十一頁，共八十三頁。

依據學區、土地級別、生活配套、社會治安、自然景觀、民眾口碑、交通等因素綜合對比

評價在售主要樓盤和本項目

注：評分標準5分-A

4分-B

3分-C

2分-D

1分-E板塊項目評價指標總分綜合評價土地級別交通情況學區情況社會治安生活配套自然景觀民眾口碑環境污染社會人文北環興進豪園44433344332B百江明珠55434234333B佳豪城市花園34333334329B港塘路地塊34333344330B市中心泉美豪庭55545214435B城東濠江國際55434555339A府東1號55444455339A康橋假日55534455339A濠江時代廣場34323224326C服裝城鼎盛公元44234444332B華閩世貿國際55233444333B南環路地塊34333344330B二、區域樓盤對比分析第四十二頁，共八十三頁。

港塘路地塊位于城北板塊，地段良好，居住環境良好，但是位于南洋路西邊，隸屬于靈秀鎮，配套和教育資源較為一般，無良好的景觀資源，因而定性為B檔。南環路地塊位于服裝城板塊邊緣，具有一定地段優勢，周邊配套良好，但是居住環境一般，教育資源也欠缺，且無良好的景觀資源，因而定性為B檔。定性為B檔（二級市場）三、項目定性第四十三頁，共八十三頁。通過以上地塊市場分析我們得出本案定性為B檔，且不適合做高端產品，不宜面向高端客群。那么我們的目標客群在哪里？第四十四頁，共八十三頁。客源本地周邊外地石獅晉江五鎮泉州其它75%15%5%5%購房目的首次置業55%55%70%90%二次改善35%40%15%5%二次以上5%5%15%5%投資5%---------購房方式按揭95%90%95%95%一次性付款5%10%5%5%

注：五鎮指晉江市龍湖、金井、永和、英林、深滬；其它指旅居海外華僑以本地及周邊客源居多，自住為主四、客源分析—主力客群第四十五頁，共八十三頁。根據市場調研，對石獅市市場的客層結構進行分析，可以看出：①石獅市場主要客源以本地及周邊晉江五鎮為主；本地客源個體戶、經商、私企占60%左右，事業單位、公務員、教師等占20%左右。②外來客源一般是中小企業主，個體戶，多為在本地從事服裝相關生意；晉江五鎮客源也是以個體經商為主。③目前本地客源二次及以上購房比重較大，近5成；外地客源絕大部分為

首次置業者，基本沒有投資需求。④在購房方式上，按揭逐漸被接受，占九成以上。以本地及周邊客源居多，自住為主四、客源分析—主力客群第四十六頁，共八十三頁。一方面，本地中等收入群體存在著巨大的剛性需求，包括結婚置業、改善居

住條件等需求。

目前，石獅市戶籍人口約31.4萬人，其中城鎮人口約23.6萬；全市城鎮居

民人均可支配收入26407元，城鎮家庭（以3人計）收入約7.8萬。故石獅

市城鎮人口基本為中等收入群體，比例約有75%。另一方面，事業單位工作人員和政府機關公務人員因工作需要、安家置業等也存在購買需求。

據統計局有關數據，截止2009年底，石獅市事業單位共有在崗人員約3728

人，各級黨政機關公務人員編制約1940人。

尚有龐大的中端群體需求有待挖掘五、客層分析第四十七頁，共八十三頁。此外，石獅服裝產業有很強的集群效應，匯聚龐大的從業人群，蘊藏了巨大的購買潛力。③石獅市目前服裝產業的專業技術人員約達到8200人。①全市擁有3000多家服裝及配套行業企業，以服裝為主的注冊商標達2000多個，包括富貴鳥、斯得雅、愛登堡、拼牌等。②以石獅為中心，連接晉江、泉州等周邊地區而形成的福建服裝板塊，共有紡織服裝企業10000多家，年產值達500億元，是我國乃至世界重要服裝板塊。五、客層分析第四十八頁，共八十三頁。客層：本地中等收入客群，公務員、事業單位工作人員、服裝產業中層管理人員、技術人員本地中端群體政府機關事業單位服裝產業針對這部分客群，我們的產品機會點在哪？第四十九頁，共八十三頁。目前石獅市場商品住宅樓層規劃：以高層為主，基本沒有多層主力戶型：以三房為主根據目前在售樓盤調研數據顯示石獅市市場戶型配比：二房：三房：四房：五房:樓中樓=8：55：19：5：31、在售樓盤調研六、產品機會點分析第五十頁，共八十三頁。主要戶型主要面積區間比例總價帶二房90㎡以下8.13%市中心和城東：約55萬其他區域：約50萬三房120-160㎡55.03%基本在70萬以上市中心和城東約80萬四房180-200㎡18.96%基本在100萬以上五房200-260㎡5.28%基本在115萬以上1、興進豪園一期戶型偏大，二期戶型略為改小，適當增小戶型配比，但是目前大戶型銷售也較差，去化緩慢。2、泉美豪庭雖地處市中心，地段、配套和位置上佳，但是小區格局較差，存在建筑密度大，綠化少，樓間距小，后排采光差，外立面顯老等問題，所以均價僅5600元/㎡，去化仍然緩慢。3、地處服裝城板塊的華閩世貿國際，戶型設計較好，戶戶南北通透，并可自由組合，加上5600元/㎡低價，開盤當日就告售罄。在售樓盤數據分析第五十一頁，共八十三頁。2、石獅客層對住宅戶型結構的需求特征類別特征戶型一房一廳面積以40-50㎡為宜二房二廳一衛面積在75-90㎡為宜，客廳面寬要求較大（4m左右）；客廳和主臥朝南；三房二廳二衛（經濟型）面積在110-125㎡為宜，客廳≥4.6m，主臥≥3.3m帶衛生間；客廳和主臥朝南；三房二廳二衛（標準型）面積在160㎡左右，客廳≥5m，主臥≥3.6m，次臥≥3m；客廳、主臥和次臥朝南四房二廳二衛面積在180㎡左右，已經區域可適當做170-220㎡的“4+1”；客廳5.5-6m，主臥3.6-4m，次臥≥3.3m第五十二頁，共八十三頁。類別特征采光客廳采光要求高，一般都明廚明衛凸窗不做步入式凸窗社區配套一般要配備幼兒園，最好有游泳池、羽毛球場等建筑規劃以18-20層為宜，最好板式南北朝向，采光佳；“品”字型也可，圍合式較難以接受建筑外立面外立面暖色調為主，底下為板材，上面一般為馬賽克。園林景觀簡歐風格或者東南亞風格居多，新古典風格也逐漸被認可；園林綠化現代中式風格也可以。戶型朝向高樓層，對朝向比較敏感，即使帶景觀面（公園、中庭）的朝西、東、北的抗性比較大。考慮到總價的因素，建議朝西南向的戶型面積比東南向的面積小。低樓層，對朝向抗性相對高樓層較小。喜好、禁忌喜歡入戶即為客廳或入戶花園；餐廳不能正對衛生間；大門不能正對衛生間，樓中樓大門不正對樓梯。小區主大門入口不建議設置在朝西或者朝北3、石獅購房客層的其他需求特征第五十三頁，共八十三頁。戶型定位戶型面積比例備注二房二廳二衛85㎡50%可修改成三房二廳一衛經濟三房二廳一衛90-100㎡20%舒適三房二廳二衛110㎡20%豪華四房二廳二衛120㎡10%控制面積控制總價提高性價比創造高搶購創造高單價市場風險低二房小三房戶型設計主要以經濟型80-90㎡三房，適當增加大三房戶型產品類別，豐富產品。4、我們對戶型的定位第五十四頁，共八十三頁。創造天生就暢銷的商品房低總價高單價的價值產品有巢氏觀點：第五十五頁，共八十三頁。產品規劃建議第五十六頁，共八十三頁。設計二房、小三房和少量小四房戶型的產品90㎡二房戶型特點：短進深，大面寬，可適用于沿街105㎡三房一、戶型建議第五十七頁，共八十三頁。戶型特點：短進深，大面寬，可適用于沿街。120㎡三房80㎡二房110㎡三房戶型展示第五十八頁，共八十三頁。戶型特點：可用于中庭或北面，客廳朝南，北面有大陽臺。戶型展示第五十九頁，共八十三頁。二、景觀風格建議1、歐式風格---效果好，但是建材需求高，會加大成本園林成本約700-800元/㎡（按綠化面積計）第六十頁，共八十三頁。二、景觀風格建議目前市場上景觀主流風格主要有歐式和東南亞風格2、東南亞風格---A、成本低園林成本約500元/㎡（按綠化面積計）B、市場認知度高，易出效果如廈門的巴厘香墅、金域藍灣和陽光清境、南安的四季康城和藍灣上城從成本及市場認同度上分析，建議本案采用東南亞風格第六十一頁，共八十三頁。南島風情已成為富裕、品味、高級享受的代名詞具東南亞特色?有南島休閑風情之度假形態景觀設計規