碧桂園集團全套項目開發指引【從拿地到售罄全攻略】第一部分獲取優質土地，產品定位精準獲取一塊優質土地，項目就成功了一大半。集團要求各區域及投資團隊要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經歷土地信息收集、意向地塊談判、集團立項、定位策劃、定案、摘牌及后續辦證等工作和程序。為了確保獲取優質土地并保障新項目按照“碧桂園模式”進行開發，應該著重做好以下工作：一.組建精干團隊1、前期項目團隊區域有意向地塊后，就應該著手組建前期項目團隊。項目團隊越早組建、越早介入投資談判，對項目風險識別、后續快速開發越有利。為降低項目風險，最好由有經驗的老項目總出任新項目的總經理。2、前期策劃小組區域投資部或項目總牽頭，組織項目部及區域設計、營銷、成本、財務、運營等各職能專業人員到現場就各專業各業務板塊進行深入研究，同時組成項目前期策劃小組，對該項目進行論證及編制各專業的計劃及安排，尤其是實現項目摘牌即開工、工程關鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時間提供等的策劃方案。二.深入市場調研1、研究市場（1）研究市場容量及城市發展：城區人口有多少，消費能力如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場，市場屬于內需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區或行政部門往哪個方向發展，市場存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場價格：當地別墅/洋房銷售價格如何，不同產品價格差異；要選擇最好的、有一定規模的競品進行調研。除意向地塊所在區域外，還應增加例如中心城區等多個不同區域的價格研究，當地別墅/洋房銷售價格如何，不同產品、不同景觀、不同戶型/面積的價格差異，了解背后的真實價格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會來購買我們的房子，是否能夠傾銷。2、研究產品（1）研究競爭對手的產品：研究當地競爭對手規劃什么產品，各類產品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、去化快的項目。（2）研究客戶對產品的需求：研究目標客戶對住房有什么需求，包括外立面風格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當地有什么特別的地方規定。（3）研究自身標準化產品的競爭力：別墅是否是當地稀缺產品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當地居住習慣（喜歡大家族多代同堂還是其他），洋房是否建得房率高的產品，市場是否偏愛贈送率高的產品，對比競爭對手是否有競爭力，最核心的是我們的產品是否有傾銷的競爭力。3、研究配套及綠化景觀環境（1）研究當地最早和最新的城市公園，綠化環境最受認同的項目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設施。悼（節2淺）研究客戶對售配套綠化有哪矛些需求，超市君、商業街、運扮動場所、優質狼的物業管理等將；當地是否對役某些植物存在存忌諱。農（含3邪）研究項目自翠身的競爭力：啄研究地塊是否炭有自然景觀設戚施資源可利用忍，我們的配套貢設施能否成為羞客戶購房的關刃注點，綠化水旨平對比競品的英競爭性。吼三申.戚項目定位精準達對于新項目，辣集團要求首期拘推出貨量達到嚼總貨量顫的鍛8達成，開盤一周駐內銷售首期推貧出貨量異的肅7放成，開盤一個薦月內銷售首期月推出貨量復的柿9晨成捧。要實現這些肥目標，項目必確需定位準確。徐否則一旦出現訊定位偏差，將芬會造成產品積園壓，難以達緊到鋪“鐘7瞎、遺8拋、慚9蹲”咸的去化要求。巖因此，糾區域、項目、胖投資、營銷四填位一體元親自參與市場宰調研，在對當西地市場有深刻壺理解的基礎上餐，會同營銷，啟提出項目定位嗽策劃建議。晌項目定位務求稍精準，以保證統產品適銷對路儲、開盤實現傾圖銷為原則渡。要特別重視娃項目定位策劃損會，在會前對勸項目做全面研幅究，對項目情切況了然于胸，紅對產品定位胸廊有成竹。在準素備充分的前提樹下，編制高質姻量的定位策劃愿方案，借助項獻目定位策劃會翅，對且階段性成果予顛以確認兇，并借助會議址決議和共識，探推動項目開發質。尤其避免因櫻前期研究不充肆分，方案有重漲大偏差或缺陷領，導致方案被漲顛覆，從而影分響項目進展。薦在提出規劃建虜議時，注意以豆下幾點原則：棕1風、新地塊規劃拼，要根據項目爐地方情況進行圾不同產品組合繞：通過不同組格合下各產品建已造成本、銷售汁價格、推售周肉期、去貨速度頓、凈利潤圍、匯IR猛R唇、成就共享金駛額等指標進行濟綜合分析，采和用能平衡銷售抓與開發速度、捆項目獲得最佳喇效益的方案糾。溉2弊、建與眾不同獨的當地標桿產渾品：英（雹1泰）蘋可以實現快速企傾銷飯；訪（晌2晴）升打造完美展示珍區圾；患（蠶3展）嘆盡可能采用標報準化產品梨；玻（解4雁）借鑒周邊區悶域或相鄰市場值暢銷產品。虹投資部門根據艱項目的定位審沉批報告，編制交項目定案報告范，報集團投資育決策委員會審嫌批。如果集團港審批通過了，還項目部即可按壘計劃全面推進鍬該項目。購四償.處加強風險控制駝重點做好以下畜風險點排查：課是否為建設用區地，是否符合毀土規、城規捧；醉地塊內是否有情林地、基本農墳田、偷高壓線畝、垃圾填埋場權、墳墓、軍事裹設施、文物，靠地質條件是否輝復雜、拆遷難膨度如何等；張考慮永久水電蛾、臨水臨電、亭燃氣、供暖、斧排污管道接入吼等問題。毅在風險點排查草的基礎上，做沖好風險評估和符應對方案。不肌盲目投入資金很，以免陷入被蒸動。如果是合匯作項目，還要悉對合作方及土黑地權屬做盡職鹿調查，以確保終土地沒有糾紛炮。海五春.嗽爭取優惠條件奶應充分利用政域府招商引資階胸段我司所處的堂有利地位爭取驅優惠條件最大眠化，并通過框壓架協議、備忘蓬錄或會議紀要財等形式將優惠響條件予以書面酒固化。齊1矛、爭取政府支例持：悶（屯1絲）可以通過拌邀請政府參觀系公司已成熟開哲發樓盤盤增強其對我司牙的信心，獲得礎其對我司快速蜂開發經營模式種的理解和支持瑞；折（固2斃）利用我司對量當地政府稅收扛、產業支持、掘城市環境改善埋、政府形象的作提升等籌碼，纏爭取土地的優境先獲取、路土地款分期支米付或延遲支付廉、規費減免、脾開通綠色通道擔及開發證件的異快速辦理、降恥低預售門檻、手政府大市政配式套等方面的支策持；貌（帽3悼）爭取酒店用瓜地價格的優惠筐或減免，爭取屢酒店、學校等淋大型公建在項萌目后期建設，亦減少首期投入載，應盡量避免累按政府要求的奏規模檔次建酒銹店（新拓展且塞我司品牌影響犧度小的區域，較建議配套先行俯）；警（會4參）對超過一千蹦畝的項目，爭爪取能由名我司主導參與切目標地塊的控掃規編制饅，最大限度利爺用政府配套；飛（身5溪）在爭取優惠晃條件或土地議層價過程中，需驢注意明確市政層配套類工程（密包含外線建設就）的資金落實瞞方案，且方案抄中應明確投資確人及資金的具泛體操作實施方矛法，若由政府耗投資，則需明阻確資金的具體電來源；若采取撕政府協助方式于，必須明確具發體的出資單位玉及其資金數目窗、來源等問題桂，必要時可選樂擇設立共同資亦金賬戶的方式槍解決資金問題細。鋪2稈、土地款溢價最返還：押（睛1竄）一般可約定艱政府將土地溢由價返還給投資肌公司作為基礎彼設施、公建配鞭套的建設費用迫；飼（光2濟）對于數額較脆大，一時難以強消化的土地溢巧價，應該由政撈府返還到土地誘儲備的共管賬漁戶，避免資金冒被政府挪用；誘（按3旱）對于需要使拐用溢價的工程舊，由投資公司核與相關單位簽兔署協議，由投促資公司向政府衛申請該項工程欲費用；憶（幼4釀）爭取更高的容溢價凈收益返喊還比例，避免絨政府后期有意射抬高地價而造勺成我司被動；硬并要書面約定系溢價返還期限弦，逾期按高于宗同期貸款利率權的兩倍計算利紛息。貍3樣、巡降低預售條件砍：與政府協商雷提前預售，規竊范輸出口湊徑匹“吳分三步途走賊”責：廢（宅1除）因為不清楚坊市場需要什么狡樣的產品，什紗么樣的戶型，雞我們會提前做洽好樣板，銷售漢更好的戶型將慚多推貨量，鹿在紡±膛0糊以上無法修改幸，如果做沈了誼±亦0海就可以銷售的蠟話，那產品將薦更貼合市場，勵所以需要提前喬預售；雞（坡2疾）如果政府不廊接受上訴理由繼，則表示，項彩目所有的預售斯資金可由政府共監管；兆（犁3賀）如果第二步擋仍不成功，則步表示，可在與灑政府共管的賬槽號上押保證金霧，保證達到預堆售節點。古經過上述三步幕，大部分的政升府應該可予以廈項廉目洗“立提前預暈售坑”柄的資格。這第二部菌分友吃做好前期策劃瀉，實現快速開喉工柔集團基準工期唐為歉5-不7規個月，部分項而目已經實現窩摘牌毅后屠3-它5亞個月開盤孤。只有快速開佳工才可能實現講快速開盤。為剝實現快速開工征，要認真開展紹前期單工程策劃破，做好工作前趴置，實現暮摘牌即開工吳。鳥一、做好前期棍策劃祖應充分考慮事吐情的因果關系艦、先后次序、尾內在的邏輯關未系，開工前把狀項目開發存在抬的各種不利因瑞素都羅列出來棗，理清各種因蕩素的邏輯關系押，形成系統的上解決方案。合血理地配置開發悟資源，克服項秤目開發中可能衛出現的瓶頸如冷收地、報批報術建、設計出圖滋、招投標、材加料采購、施工泥道路暢通、臨酸設容量充足菜等問題，保障挖示范區的實現向。科學合理地勁做好施工現場團總平面布置（技含臨水、打臨電垂、伶道路燦、辦公區、識生活區代、的垂直運輸協設備的布置等培），做到策劃涼先行、臨設先敢行、道路工（進出方向、港寬度、規避客飯戶、雨季影響箭等扇）先行、管線道（尤其是臨電包、臨水架設方松式和影響）擋先行、計劃雜（協同性）宣先行、鳴樣板酬先行。施工策論劃上，片區的紅市政、土建、悉機電、掛石、蠟裝修、園藝、飲綠化交叉、平納行、流水施工譜，單體中的土循建、機電、裝療修工程分層、延分段、分面施揚工，同時還要陸制定制約項目母目標重點區域嶼的討專項計劃泉。纏二、規劃設計漿前置臘新項目要盡量感選時標準化產品督或成熟的產品矮，要把工期短貢、能快速預售木的產品放在首短期供貨中；銷顏售展示區在綜快合考慮規劃因籮素外應該安排您在項目最有利疫的、能馬上動冤工的地方。在呢樓盤的定位，掏我們不一定做全到最高檔次的償項目，但我們感要結合產品與仍購買群體，合器理定位，打造貪性價比最高的歉項目；友在同樣產品中社，我們必須做箱到最優；在同星等售價中，我鷹們必須做到品唉質最好縫。但1潮、規劃前置：喇規劃方案在摘翠牌前基本要能傾通過規劃部門累預審批蠻（主要地方領航導認同）。要踩特別重視容積寨率、日照分析舍、建筑間距、永商業比例等指造標，盡量做滿霞容積率；特別即重視普通住宅思面積界定的臨熄界點；項目提術前了解清楚當匠地的規劃設計岸要求，建議嚴浙格按照當地規突劃要求進行規沃劃設計，避免皆后期因方案修膜改影響進度；馳盡量提高售建惹比，減少無法侄出售的地下室祝面積。尊2感、板房設置：伙（睛1犯）煤原則上，所有胸戶型都要設置烏樣板房憑。于（轉2精）但也避免設捉置過多樣板房閑導致成本增加坦，須控制規劃屑戶型的數量。螺（逗3功）說新項目都要設顆置豪裝別墅及碗公司通用標準籮裝修別墅板房想（績對于毛坯銷售角不暢的項目要蘇裝臉修取4~車5拋套別墅板房，輩銷售部分再裝昂修部分）。輸（耳4平）為充分展現抓苑區的成熟配殲套以及環境，急需于貨量現場丘選擇景觀好的剝樓層設置現場姐板房，并做好絡首層架空層的本泛會所展示和確體驗，項目應限盡量避免建臨歸建板房。帆3且、產品選擇：血（見1允）展示區宜采聾用公司已有標遙準戶型，這樣多可以做到套用莖原有土建、安犯裝施工圖紙和況裝修圖紙，節浸省設計、采購均和招標時間；挺（刷2診）別墅和洋房謠要同期展示，屠同期開賣；地神下車庫施工周帳期長穩，王1-執2膽個梅月吐/籮層，難以與別祥墅產品同期展鋤示；尤（盯3輕）展示區中盡境量不規劃帶地盲下室的洋房產酸品，以保證施戰工工期滿足同彈期展示開賣。語4描、物業規劃建塘議：參考物業居公司從物業管含理和業主角度越提出的規劃建釘議，如出入口業、物業管理用約房、垃圾房的平選址及面積等字。路三、強勢推進食收地少由于我司獲取野的土地往往不風是凈地，拿地醉前與政府或合申作方談好的收龜地條件，到實士際收地時不一查定能全部滿足破，康這種風險籃往往會影響我幟們不能快速開豐工或增加開發舌成本和難度，灑因此我們在收辱地前必須從多球種渠道深入了事解地塊的現狀亦是否已經滿足盜我們的開發要睡求，對方是否斤已履行了所有礦承諾，否則，悄我們應該要求只推遲收地，并芹且一定要把收葡地時間與土地狼出讓金或合作梯出資的交付時當間掛鉤，才能宇更好地規避我禿司的風險。若次發生土地移交畏晚于合同約定父，應爭取由國欄土部門出具未螺能交地證明，訊以便財務部門傾申請相關地塊倒的免繳土地使旬用稅。組在收地的過程凍中，要積極推挎進目標地塊掛現場的清理與以及參與厚收地砌圍墻戲工作。要綜合夫平衡裁提前一天收地盡付出的代價和怎提前一天開盤匠帶來的收益之壘間的對比竭，按照項目子利益最大化原街則勺強勢推進收地娛工作。膊四、勘探先行郊進場堡1標、參考周邊地騰質情況彩了解目標地塊陽的地質情況，個盡可能取得周病邊建筑物地質鐵勘查資料及相厭關工程資料，曲為基礎設計提膽供參考，也為胳前期工程提供還依據，可以有院效提高設計和藥前期工程的進冷度。漁2垃、提前進入地咐塊勘探劍提前進入地塊抽內進行詳細勘命察以取得勘察駱報告；對目標惱地塊的地質報尋告進行分析，均將地質勘查報光告第一時間提葛供給予設計院涂，出樁基圖。音按鏈先售樓部、后焰展示區，最后泰貨量區的原則茫完成地勘。地樸質條件較差情洞況下，先行初暴勘，第一時間破確定基礎形式裝；規劃及現場讀條件較完備情底況下，直接詳屯勘。氏五、提前開展擦招標額1辱、招標前置：遭在摘牌之前提曠前做好溝招標前置渡與配合工作有搏利于實現摘牌驚即開工。從摸土地掛牌開始羞，就可以開展能招標立項、投潮標單位確認、恨發標、開標、醉定標工作。招葬標立項方面要掩前置的工作包腿括：鏟（嶺1綠）盡快了解當艇地的市場材料澆價格，購買當磨地的定額及材碎料信息資料，獻了解項目現場瞎的特殊情況；秤（棗2預）將現場的環擊境及特殊性、廚具備的施工條承件等，提供給蜘成本管理中心幸，便于招標文報件快速編制；胳（芽3濁）明確招標工圖程各專業的施探工承包范圍，醉利于招標文件甲的快速編制，銀減少后期爭議短；榮（泰4學）施工單位開離標。斧2芹、施工單位考狗察：項目立項進后，即發起招掏標立項書，同降集團、區域一檢起將納入集團族招標范圍內的供施工單位提前罷考察和選擇；漿優先確定展示狠區基礎施工單朗位及總包單位矩。項目必須主展動的參與到招筋標的工作中去失，選擇總包單皂位時應考慮：且（鍬1甘）施工單位的侄實力；帶（齊2沾）施工單位的圾信譽度；鐵（耕3服）施工單位的蕉經營狀況；筍（祥4葬）特別關注施缸工單位擬委派籮的批項目經理師（施工悼生產負責人影、廈經營負責人條或塌包工頭本人神有調動公司資站源能力優先浴）抵—宅—伯優先選用熟悉充公司操作模式尊、同區域合作速過的、在當地瞇做過項目、信咸譽好的項目經區理。考察施工略單位時，播放雞公司的宣傳片撓，與施工單位活做有效的溝通蝶，便于施工單效位對集團的了找解。暑3吼、快速確定施均工單位的方法棉（危1講）條件允許的星情況下，示范歌區應將打樁基礎海（或其它基礎倘類型）趙與總包工程疲招投標分開進禾行。挨（及2切）對新項目，徹可考慮尋找已裝經合作過的優春秀施工單位做竊展示區，示范披區計價方式按窄后續貨量區定菌標價格約定蛇點數上浮叔。瑞（蹦3志）對舊項目、硬新地塊，若相防近時間剛招過垮標，則可以妄直接以擴標的零方式確定單位涉。伐（斃4緊）對使用原有愧圖紙且已施工文的工程，可以版由總包單位薦按原有合同造色價原則進場施汪工弱。居4繼、施工合同：端區域項目應積決極參與施工合潛同職中償“爹工程管理條是款驚”雅的制定，掌握予進度管理主動業權；提前確定騎展示區各專項螺工程合同單價飼，尤其對于播趕工費、施工掏進度明確約定末、施工人員數誤量、垂直運輸攀設備數量、總償分包權責約定態等，提前確定霉操作方式，為如后期支付工程怕款提供依據。擾六、重視臨設彎先行規1向、輪臨水、臨電必那須考慮足夠永，除了考慮全枝面開工的施工螞和宿舍生活用社電，還要考慮誰售樓部和展示習區的用電要求刃，是否設獨立擠電纜，以免售盼樓部受施工保蛾護電源跳閘的薄影響而經常斷制電。在收地完忌成前就應該與檔水電部門簽訂服合同，確定水處電到達地塊時姜間，確保摘牌接后能順利及時相接入臨水臨電父，不妨礙項目惱現場施工，在斜條件不具備的消情況下，可以掙在前期施工采砌用發電機。與閥電力水力部門聾談判時，可考征慮將永久水電黨條款與臨水臨歇電一并進行談懇判，對于項目芳后期開展將免黨去較多麻煩和怎減少重復的費瞎用開支。膛2巧、提前完成紅充線外臨時道路千建設及場區內芬的管網及施工儀道路的建設，掀臨近公路要注螞意考慮地塊開像口問題。房3漠、提前完成臨翻時用地租賃，界搭設生活區，夸為施工單位進駕場創造條件。每4材、提前考慮項興目臨時宿舍、使永久宿舍問題魯。單七、政府關系掌維護衛1膽、建立與政府稅各層級領導、暫分管領導、業典務部門的密切平聯系關系，按選政府部門層級懸領導關系，逐倡級上報，下級病能解決的不要稈用上級壓下級牢；各種關系的救建立必須是公奮司與當地政府稱的關系，杜絕攏把關系建立在毅個人關系上，會更不能參與到搞小圈子內，避描免因領導調整咐而影響整個項肉目的運作。上2望、爭取政府相獄關領導掛職我書司項目，如凈爭取城建副市通長級別領導掛憲職指揮部長稠。鑼3式、定期向主要踐政府領導匯報伯項目進展情況徒，汗定期或不定期項邀請政府領導央前來項目指導齒工作悼，配以媒體報抄道，既推動項窗目工作開展，使也提高項目影潑響力。必要時抱，可以坡邀請政府領導賤到集團或公司差其他成功樓盤靜參觀矛。謹4插、產以工作簡報的軌形式定期書面胃報告政府主要匠領導糧，匯報重要工壁作進展，請求皆協調解決問題歇及提出處理方皮案的建議。跪八、摘牌即是鍋開工擠1尸、報建前置：尺（喂1胳）現場動工前墻應盡量辦理好溜先行施工合法翻手續約，這就要求我沫們進入一個地誤方時，首先要哄到各部門（行墓政服務窗口）帝了解所有的報靈建報批驗收流相程，了解需要炮提供的資料和陶當地的特殊要垮求，提前做好幻一切準備，看特別是規劃方牌案先與規劃部臂門溝通調整好填，土地立臭項誦1傻0罵天內完成規劃心設計方案編制流，協調政府及續各相關部門召友開規劃提報會迎，提出我司規姻劃思路和規劃樣手續預審等推湯進理念通過預掩審批，獲得規刑劃主管部門及身當地主要領導挖支持。狡（短2洗）如分歧較大饑，則以確保展駱示區不變為原附則。推進規劃縮報建工作，有槍條件的先做地按勘。提前選定刃施工圖設計單憐位和審圖公司疲，先行完成報逢建施工圖，進機行施工圖審查椒和報建。特殊比情況下同政府觀溝通，單獨就著基礎圖進行報弊建，痰確保摘牌后取昌得基礎施工潑的喝“望尚方寶須劍必”葛。幅（幕3液）施工圖紙提昨前送到建設部騾門初審好，一紙切能準備的辦術理國土證、立許項、用地規劃角許可證、工程緞規劃許可證、論施工許可證等礎送件資料提前憲交到相關部門撓審查好，能后助補的資料盡量解跟政府協商（鵲如立項、環評飾）。徹（成4鳳）同時項目國要提前通知施挑工單位準備報瘦建所需的配合偉資料雙，并積極協助撿完成一些與政跡府相關的手續常。最理想的狀葉態是，到摘牌金當天就可以馬窮上補齊剩下的肉文件辦理施工隔許可證，或與貪建設部門商量獲好可以簽發預枕開工證。毅利用開工典禮箭這一契機頸，合理合法地嗓把展示區土方恩和施工臨路提攜前施工和鋪設嚴完成；帽3梯、提前末邀請當地政府遙官員參與開工聲典禮夏，并溝通當地礎主流媒體發布山，擴大品牌及某項目影響揀力做,民唯摘牌后即通過推戶外廣告牌、府新聞宣傳進行帶品牌導入。季4默、組織項目啟量動會，進一步舒明確項目目標酸，落實每個部磨門的職責及工獲作計劃，充分未取得集團各中巷心的支持，為昌后續搶工創造咬條件。便第三部插分噴慌聚焦展示區域戒，確保完美開傭盤茫“通搶臨設，保保鑰障；搶地下，證保地上；搶主惰體，保裝修；暫搶板房，保貨厘量可。范”斧“耳聚焦展示區，渴提前每一撫天氣”灘。動—勾—測集團總裁莫斌綱一、計劃管理聞嚴謹料1么、一級計劃：李展示區計劃要鷹單獨編制，編勇制計劃時嚴格猜根據公司一級艇計劃節點完成遇關鍵線路分析創倒排，依據適連度超前的原則認，制定重大節轟點倒排計劃、灰專項計劃，制模定嚴謹的二三槐線計劃，實時蝦跟蹤，及時糾眨偏，確保重大腫節點按時（提煤前）完成。體2盆、施工計劃：頃在工程施工前樹，加強對總分冒包施工單位的仁施工進度計劃即個勞動力、材脅料供應、機械載設備投入等資寧源投入計劃的兔嚴格審核，審吳查施工進度計湊劃是否合理，拒有無可能實現倒，是否適合工至程的實際條件乓和現場情況，蠅避免以空洞的貌不切實際的工藏程進度計劃來眠指導施工。為播了保證施工進曉度，需要著重咸審查的內容包刪括：有無制定袋節假日（如春傳節）期間的趕猜工人員、資金糟安排措施，有編無擬定雨季、箭高溫、臺風等造惡劣氣候條件錯下施工的應急卡補救預案，對芝訂貨期較長的兔材料設備有無僵提前訂貨措施書等。應例如，對雨季攤等影響工期的墳因素可提前界癥定：下雨可將奮其細分小、中榴、大雨。小雨擱、中雨通過提番供雨衣給工人辟，讓施工單位盒沒有借口不開兄工，并且項目員也以身作則，京親自在現場督乘促施工單位加權班，這樣項目呼只需支出很少差的成本，在不榮是很惡劣的天史氣中爭取到寶抬貴的時間。對固于大雨暴雨惡溝劣的天氣現場暴不能施工的，別項目應提前與黨施工單位約定底趕工措施。參二、設計合理鴨出圖況根據權“憂先展示區，后椅貨量區；先管齡線，后主體；懂先基礎、后上難部；裝修、機腫電、綠化同歡步職”斥的原則出具圖加紙，第一時間篩內給予項目施里工隊圖紙支撐矛。車三、重點搶展您示區嬌1驚、踢“風12顫3靠”籃原則楚“鑒12閱3孤原剛則奮”典給我們一個很哥清晰的搶進度何的思路科，份“彼1圓”拖代表的是錫售樓部和豪裝字板房釀，必須放在第撲一位，保證首逼先完成咬；氣“岡2逮”瀉代表的是榆樣板區、展示許區內的非樣板蜘房、室外市政見、園建、園林郵等工程崖，應作為第二運重點來搶工程糊進度濫；嬸“乞3犯”比代表的是箭首期貨量區鳳，需達到預售碼條件，應放在庸第三位來趕工類。他趕工時要按照弓主席要求負的簽“搭2型4什小時，滿人工耽作球”家的原則來組織繭樣板區的搶工符，銷流水作業，人疤山人海先的去做，職每一個工作面抓都要有人褲。要求施工單僅位每天上報人霜員、材料和機柔械使用計劃，吼實現精細化管鐘理，向過程管疫理要結果。同瓣時，要重點考神慮關鍵工序的湯施工組織，例黑如，有掛石的內施工時間較長寨（尤其關注石棍材材料的堆放億場地合理設置去）仿，其施工應該兔盡量安排在前專面。2、搶工獎壘為實現快速開腎盤，區域項目昂在成本增加與睛收益之間進行鑒合理權衡，可負以在總包合同海中明確工程起帽始時間和相應爸的行工期獎罰規定硬，或者單獨設讓置趕工獎。趕包工獎應在事前粗以協議的形式儉約定，明確獎債勵的條件和處農罰規則；趕工幅獎后補無效。灶原則上趕工獎譜勵費用從該項沾目的成就共享璃獎金池或舊項灌目獎金包中扣徒減。伶四、施工組織圾科學置按照傍“梢整體市政管網遙先行，單體結祥構與砌體同步黃，機電、裝修泰、園藝綠化穿隔插進夸行兆”冠來組織施工計瘡劃。綜合布置揪售樓部、板房的區和貨量區的知施工場地和臨困時道路，在主產體工程施工的塌同時能保證與聰主體結構施工脂不沖突的位置京可以同步施工脅室外工程、市游政工程和綠化挺工程氣（尤其是大樹就種植）域。采取流水、閑穿插施工，前齒工序給后工序料預留工作面，徹確保分部分層抖交接場地；上嚇下工序按確保露的節點按時驗杜收、交接合理德；主體周邊水訂景、道路管網暗的施工，在主紫體腳手架未落埋的條件下，采繞用局部拆除、銅部分加固懸挑折腳手架的方案宅同步推進室外披各項工程的施虎工。必須保證炎關鍵線路中施凍工資源配置，幫如：頁施工道路的暢蹈順、樁基施工旗機械數量、土優方機械數量、盼模板周轉套數歐、垂直運輸機司械的運力、備棒用發電機、夜惕間施工照明等綠及合理提前安柏裝時間。坡五、裝修突擊歐管理慮集團成立了以銳雅駿裝修公司夢為主導的裝修演突擊隊徐，對新項目（豪含舊項目新地揀塊）展示區重羨點突擊，并且具集團要求雅駿簡裝修公司奉到壺201柴3年年棍9畫月實現對新項談目展示區的全漫面承接。捆1但、裝修的重點輔包括：對（元1抗）售樓部大堂傻（或酒店大堂導）、樣板房的豬廚房、衛生間打、電梯大堂的餓鋪貼；煉（勁2筋）電梯、石材害、櫥柜等，開紀工時就要與廠訪家溝通排產；葵（扯3耐）吊頂、機電窩安裝穿插、消關防、空調線管久；改（倉4獨）超豪板房的女成品家具，需惜土建嚴格按照歲圖紙尺寸施工延，提前交底，鞭嚴控分層移交偶；須（狡5匆）雙拼板房以繼裝修戶先組織爹土建施工，然克后分層分段移搞交工作面。目2蕉、裝修進場前愧期準備：冠（雨1默）裝修施工任茫務應預先落實才，最好施工何前糠4蝦0聞天用書面形式仇通知施工單位惹，有條件時考爭慮提落前汗6及0租天。以便使承慣包方預先組織蚊安排施工隊伍遮，按數量安排鋼人力，才能保踐證對任務的準楚備；影（細2籮）施工圖紙應叫預邀先紅30-4閑0叉天由設計院完肅成出圖，有條水件時審圖完成滅，最好安排任乳務時一起提供碼給施工方，目鼓的方便做好材禍料的準備和產稱品工廠化生產臟；肝（揀3板）項目分項專達業分包工程完伙成節點落實，誠上工序按質、賊按量、按時驗貫收，合格后移庫交下工序糞。槐3歷、展示區裝修構工程聯系單：焰區域項目提交恨展示區裝修工飯程聯系單至集遠團工程管理中蹈心、運營中心描、雅駿裝修公軟司，由忌工程管理中心途統籌展示區裝憂修工程任務安步排及下達療。裙六、重視采購尖下單舒嚴格按照《采些購專項計劃任晚務項標準》【罰參見關于下發窮《項目專項計荷劃管理辦法》蝴和柴《項目專項計炮劃考核辦法》弄的通知】的要余求制定材料下格單計劃。確定波電梯、石材、賤裝修材料及家淋具等進場時間溪與工程進度的御高度銜接，關氏鍵點在于接到李圖之后一周時腫間內下單，有俘些可以先根據湖裝修標準下單唇，施工圖出來默后再核對數量嗽補單；洋房板休房使用的材料漏直接甲供，樣郵板房渴在輩2段樓及以上的，練開放式電梯應稠同步投入使用肺；與現代家居拆、設計家私組獄溝通好，確保擁入戶門、房間搏門、木地板、恰櫥柜、家私及黎時進場安裝及揀擺放。對于非秧標設計，要在相設計過程中隨顯時與采購中心號聯系溝通，以悠便盡快確定供抄應商，縮短供鏈貨周期。前期修物料、設備采彼購時如涉及到作酒店、物業，滔要請酒店、物罷業參與設備選休型。負特殊材料及專島項分包生產制相作周期參考：加（般1辭）電梯：生訓產喊7心0碰天，安吹裝神20-3豎0爐天；辰（傭2沈）櫥柜豪裝：偽廠家生即產默2慌5博天，安裝時屆間瓦3看天（供應商配脖置所有廚房配膏套電器）；香（具3非）木門、木地瓶板、樓梯扶手辦、整體櫥柜：奶供應商生產時仍間及3殲0鄰天；安裝時玻間碑8-1忠5憂天。鼓（五4咳）入墻整體衣群柜：供應商生勢產及安裝時優間雁3具0倡天；圣（勺5鏡）海洋展池：哈供應商制作及鞠安裝時檔間悶12茶0賠天；羞（割6鳴）專業泳池工論程：安裝時膽間稼6純0戒天；扮（言7去）國振裝修：授廠家生產及安強裝時祥間御10本0秘天；獄七、園林綠化倍穿插揪景觀充分考慮赤水體、山體等頭自然借景，通擔過參觀公園、引植物園和當地棗最好樓盤，了正解當地植物選弟用的原則，利掠用由當地最便宜、柳最實用的植物討為我公司造景混，打造最合適天的景觀風格。突同時，對當地現園建材料進行值調研，評判成堆本，最大限度獅充分利用當地根材料。園林施辮工要注意：擺（貨1權）跟進圖紙，士主要的園建圖桶、水電圖、結姨構圖；摸（豈2與）室外園藝綠面化與建筑施工槐的工作面劃分越；努（抄3堤）提前做好施鎮工籌備，項目池開工時綠化巡（尤其是地形性土方早日完成宋）堵同步開工，交拐叉作業，售樓姓部前后花園、華泳池、水景區遼等與土建同步濁施工；今（貞4炮）私家花園的欠園藝綠化等排列刪拆后即馬上繪施工；太（燙5霞）可種綠化的霜地方先進土種書綠化。大樹能劍提前種植的優皂先種植，考慮禍樹的生長周期明，在開盤時有熟好的展示效果丈。拖綠化施工工序金：堆坡造爐型宵—絕—諷種植大劫樹旁—鹽—差石頭、汀步石譽安眼裝菊—輕—勾灌木、地被種瓦植永—滋—秒草皮和玉龍草快的種征植介—陶—爽完工，小品擺傭設和成品保護叔。惠八、輕裝修、碎重擺設情要按照染“項輕裝修、重擺巖設殊”搶的原則，控制牙好裝修成本，孤讓利于客戶，耀以最豐富的軟璃裝設計展現生洪活情趣和功能崗體驗，讓客戶漫感受埋“個入住式的體驗等營攔銷疾”史，使客戶走進優板房就有購買木的沖動。同時掀特別注意要做疲好室內陰生植拒物的養護。驟九、加強聯合歪驗收1、驗收組織限由區域工程技陽術部負責組織應，項目部、設須計單位、營銷怨中心、客戶關欲系管理中心、究物業部門及其評他內外部相關蚊單位對展示區雁進行聯合驗收恥。2、驗收內容諸包括營銷環境涂、建筑質量、容物業管理、市器政工程、園林野綠化效果和服灌務管理系統（餃安保、后臺管們理系統）及產彼品設計合理性為、裝修標準與受銷售合同一致新性、工程質量山等。閃3叔、驗收評估和辨審定鴿（瑞1劍）在驗收中現合場達成一致整艷改意見的問題熄，由項目部督匯促相關施工單揉位立即進行整刷改，整改完成刪后進行復檢。繳（惱2滋）在驗收中涉死及設計的問題衫，如驗收組內起部意見不一致鏟的，應提交產吧品研發院牽頭情組織相關部門孤研討，將研究嫂建議報主席辦悠、總裁辦審定跡。躬（翠3現）在驗收中涉滴及裝修、綠化頁景觀和營銷環榜境的問題，如衛驗收組內部意屠見不一致的，懼應提交集團聯豐合評審小組進斬行審定。損（浪4級）經整改后復蛾檢，如聯合驗彩收小組對驗收拴合格、達成一牲致意見的，填瓜寫驗收記錄表逃，各參與驗收叮的人員簽名確來認。劫未經驗收或驗這收不合格的，則不得對外開放遇。智區域項目對主江席在規劃圖上史劃的展示圈必陜須高度重視城，展示區開放康前應做希到找“絡目之所及，皆叢是完美嫩”沸。唇十、確保完美剛開盤趴項目奠基開工緊后，營銷團隊把面向目標客群期進行推廣宣傳撥、客戶拓展及枝圈層營銷等，墨期間項目部與治營銷團隊密切贈溝通，既保證且營銷推廣節點俱與工期相匹配液，也能及時確祥認相關利好賣汗點輸出，以實把現按時（或提散前）供貨，確羽保銷售。開盤廚具體工作包括笛：溝1哲、為增加開盤席的轟動效應，附前期廣告鋪墊勺要合理有效布葉置，適當舉行站有針對性的推劍廣圈層活動，國有條件的邀請獵政府要員、新謎聞媒體和企業屬家代表提前參訪觀，創造社會劍認同氣氛和免紫費宣傳效應。杜2命、做好價格政劇策、產品的成纖本及預留客戶炕梳理工作，協柿助制定開盤前隔的價格策略及懇價格的制定：慨（喪1斯）政策：不能氧忽視政策對價襪格的影響，如木價格備案等政域策直接限制項輸目后期價格走兇勢，定價前需按針對限制政策熊與政府良性溝聞通攻關；兄（鳴2范）成本：成本配控制直接影響幕價格競爭力；澇要整體控制項奴目的成本；刻（紗3喂）對預留客戶索進行分類：產尸品偏好，戶型擁偏好，位置偏袖好，提前對預繞留客戶進行分令析篩選，有利鼻于更合理判定豐價格；對預留供客戶心理價格輸進行持續性的缸跟進。討3乏、開盤前完成膀物業管理公司合的招標工作，普案場物業服務睛人員培訓到位竄，訓練有素。犁4于、做好詳細周洽到的計劃和工怪作安排，各部引門、人員的分器工，現場功能舞臨時分區、停鼻車帶設置，不遵要遺留任何的買角落或環節；扯現場提供適當陸的暖心服務和第后勤保障工作剛，做好安保、參衛生、急救醫炸療準備。困5浴、開盤時，姥銷控區人要放疼滿躺，增加現場下男單的緊迫氛圍旱。洞6罩、開盤后辦理鴉好相關相關預艙售合同簽訂、內政府備案、抵引押登記、業主柏資料提供等相豆關程序，減少順因程序、資料哲不全引影響按釋揭貸款的發放幼，好讓我司盡療快回籠資金。召預售監控款也酒要長期緊迫跟園蹤，與政府和樸銀行做好溝通飄工作，按照施酷工進度越早越潤多的申請。塘7粉、后續貨量組篩織：合理確定現展示區與貨量靠區、各貨量區叼推售次序及各虜貨量區推售的蛙節點安排，尤貸其保證首次開妄盤成功后后續跨貨量的及時補娃給；為解決后注續貨量供應問毅題，應在本次顆展示區開工同栗時，準備好下乒一期的施工圖富紙和施工準備票等所有工作。遵做到一旦一期稱銷售賣得好，蘇二期工程第二思天就能開工。闖第四部秀分堪午過程管控到位窩，主體質量合兩格胖集團高度重視舉工程質量管理教，建立健全了但工程質量管控箭體系，通過在為工程技術管理躬、工程質量評井估考核、施工性質量全過程控則制、典“送最佳開推盤狀復態法”組和鞠“陳最佳交樓狀承態揭”考營造等方面進娘行監督和支持朵，推動集團整杰體工程質量水技平上新臺階。懲集團按照脾“瞇關注客戶滿意溝度、加強過程沒質量控番制姨”浮的管理原則，物建立集團層面竿的質量管控體厲系，由三大部怖分組成，即密“罪工程技術管理勵支持體系脂”患、法“滾工程質量評估滅考核體系宴”芒和欣“僑施工質量全過渴程重點控制偷”耗。若集團組織編寫搜了大量的工程鵲技術文件，為僚工程質量管理勿建立了企業技歉術標準和提供炒了有力的技術尼支撐點，并加請強對一線工程遺技術管理人員逆培訓，提高他鍬們的專業水平補，為現場管好嶄質量奠定了基寶礎。影1毀、《防開裂、規防滲漏重點控替制》：《兩防遙》文件通過制剖定土建工程各輸重要環節的構尖造措施及施工色要求，并要求差區域項目貫徹燭實施，達到防扛開裂、防滲的顧目的。逝2道、《工程質量閉通病及防治辦咱法》：該文件賄的特點是圖文敗并茂，全部是圍巡檢中收集的雞工程現場質量怒問題照片，與展正確的做法相祝對比，直觀的細展現質量通病淋的防治措施。伐3河、《工法樣板世引路工作手冊神》：詳細指導絹設立工法樣板烤的技術要求，決并配上反映相疲應工序樣板的合現場照片、文芬字說明，是技扭術交底和崗前愁培訓內容比較獨直觀、清晰、振易于工人了解無掌握，有效地界促進工程施工齒質量水平提高堤。蔽二、加強考核壇評估顛1物、工程質量檢蛇查評估制度碎（自1瘡）憑《暈碧桂園工程質營量評分辦法鴉》疼：集團設有專贏職質量巡檢組毅，每月對全部叛在建項目進行晝工程質量巡檢侍，實行單月普爬查督辦，雙月昏評分考核。失（彼2閘）碰《遭施工尺寸誤差顛專項檢查辦法拆》如：為實現集團補產品標準化施盛工和提高工程貍質量，巡檢組纏采取現場實測矩實量的檢測數縫據進行合格率伴計算，得出各將項目的專項檢減查評分，直觀士表現了施工尺鍋寸管控的質量導水平。覺（殿3太）忌《今碧桂園綜合質鑰量評分辦法雜》剃：綜合巡檢組連通過對板房區兵和交樓區進行固檢查和評分，稼量化各苑區的收綜合質量水平閱。庸（惹4便）表《殖碧桂園聯合巡劇檢辦法裝》愿：各專業子公砍司對各自在建愈工程進行常態響化的質量巡檢蛇和考核，并獎塌勵先進，處罰衡落后，有效提境高各專業子公淺司的工程質量膝。魚（陵5抬）楚《工監理資料檢查章評分細則痕》系：監督各項目映的工程資料與旅現場實體工程疏的進度的同步籍性、準確性、護完整性，為順北利完成項目竣邪工驗收備案提贈供保障。頑2典、工程質量考家核激勵機制挨（俊1含）實行結“毅雙月質量考核揀排名計劃羨”愈：根據集團質撥量巡檢評分情紡況，對集團所銅有區域和項目桑實扯行茶“根雙洗月化”康質量考核排名敢，對排名前列賄的區域和項目屑進行獎勵，對說排名落后的區腥域和項目處罰萬并通報批評。駱（棍2干）實行晝“宋創隊優疤100猴”躲計劃：為鼓勵司總包單位爭創鑄優質工程，積皂極配合我司向輕業主交樓，使削項目在既定時背間內達到目標姑交樓率，對經強過既定程序評煮估、認可的優鮮質工程和總包墨單位給予合約樸價格之外辛約先10夏0哭元鼠/婆平方米的獎勵鏡。館（腎3厭）開展緊“秤三級樣板工程援”查活動：集團每柳年開少展蜻“蠶三級樣板工硬程售”季活動，通過相辱關中心及各區文域、各項目的致聯合評比，評據選出年標度密“笑集團樣板工伍程逮”常、攝“典區域樣板工肅程滾”鴉和蜜“滲項目樣板工禿程抵”妖，進行表彰獎徑勵，為各區域茶、各項目的工厭程質量樹立了輸標桿；并通過蓄組織項目和施桶工單位對樣板燕工程的學習和朋總結，充分發旋揮先進榜樣對山提高集團工程備質量的帶動作棗用。核（個4槐）評選集團專目項獎：卵“危最佳開推盤狀盯態折”裁、蓮“崗最佳交樓狀態萌”怎：引導各項目買營造完美的銷羅售板房區和交包樓苑區綜合品由質，對促進銷叔售，提升集團驢的品牌和成功身開拓市場的起鬼到了重要作用檔。論（吼5切）姑對工程質量問炊題嚴厲處罰鹽：對最常見、針影響嚴重的工婆程質量問題作遞出統一的處罰拴，對施工單位川拒不整改或整疊改造假的加倍裝處罰，勒令停萌工整改，直至洋清退出場。粘（則6緣）刑推行約談和督醫辦制度相：約談是由集甜團召集相關項涌目和施工單位龍領導進行面談拴，指出存在的鐘質量問題，要哲求制訂整改方毅案和計劃，按嚼期完成整改。得督辦是由集團矩工程管理中心勾派專人駐點項抱目，協助區域垮和項目解決對潔極少數施工隊堅伍質量管理的控老大難問題；藥對個別極端不誼配合的施工單跟位診,亭巾堅決進行清拜退燕,圍避免后期交樓僑風險。欠三、實現重點顏控制侄1司、區施工質量的事踐前控制措施摔（庭1鮮）雞加強圖紙會審動工作買：圖紙會審工擁作使施工單位茫充分了解設計偉意圖和技術要筒求，消除可能殲存在的設計錯世漏，以確保工工程質量。競（罵2迎）撤加強板房區施陸工工序的管控循：避免項目在蛋板房區快速施辦工中，因無序辦施工而造成的評返工和浪費，渣要求各項目必煎須編制板房區帽施工詳細工序微計劃，項目總倒必須親自進行汪交底，并在過貝程中加強監控晚落實。織（域3瞇）掙加強工法樣板漂引路和技術交蚊底雞：要求施工單嶼位利殊用胡“寇工法樣板鞭間茂”續對施工班組和脫工人進行實物膜技術交底，各偷班組掌握了我糾司的質量要求熊后，才能進場識施工。訓（繁4晶）挽推戀行袍“效裝修交樓標準膊樣板貨間嶼”板制度戶：目的是發揮齊預先管控的作個用，及時發現蛇和修改不合理室的設計；起到走裝修樣板引路芽和技術交底的墻作用。稅2壘、鵲施工質量的事綁中控制措施墾（酸1及）各項目增設恐質量專職崗位夠：該人員專職古監督駐點項目癢工程質量，對氏項目總和區域較工程技術部負縣責，并可越級藍向工程管理中辭心匯報，具有偉對施工單位存窯在的質量問題摧要求整改、進虛行處罰、直至往建議勒令停工早的權力。仰（節2寶）推行項目些重點工序專項逝驗收制度托：建立施工質柴量跟蹤檔案及柱質量追溯制度師，集團要求各木項目對十項重娛點施工工序實哪行項目工程師瞎、監理、施工送單位三方聯合依專項驗收，專褲項驗收資料需蹲相關人員簽字瞇后存檔。耗（朱3久）加強對集團宅各專業子公司邀現場均工作面移交的登協調艷：規范場地交瘦接驗收程序，夏并制訂了相關林的場地移交標在準，并對移交牢的時間和范圍故作出詳細記錄溜，明確了雙方限責任，保證集冬團各專業公司口順利進場。賺（慶4司）加強集團裝陡修質量管控：敗明確項目總對許裝修質量縣的陡“室第一責任黑人托”懲、計劃制定預大留合理工期、怪推悄行流“命裝修交樓標準映樣板眨間烤”刻制度、加強裝剪修工程現場管再理和強化交樓且前分戶驗收等姑系統性措施，梁保證集團裝修塌質量博。慰醬（銀5揪）轉加強高層建筑弱沉降觀測作：各項目如發綱現沉降量超過張規范和設計要拼求的，應立即確通知設計院，肅并上報工程管出理中心，由相淚關部門及時處哈理。愈（季6融）鏈加強對重要建安筑材料的管控墻：集團明令禁除止使用海砂，對推廣使用新型想反應型防水卷賤材。窄3叛、話施工質量問題無的整改控制措非施斯加強對項目落吃實質量問題整混改的監督漢：規定了施工昌單位整改方案戒的內容和模板顧，以及要求項六目部對整改情詠況進行驗收，堅規定了檢查驗歌收回復模板；儲如發現項目部霉或施工單位弄慰虛作假的，將遣進行嚴肅處罰受。吵第五部苦分隱悔重視精裝策劃善，打造精品貨止量她一、執行交樓灌標準堤新項目別墅嚴嗓格按頁照英“趨一半裝修、一續半毛盡坯規”邊執行以作市場殼試驗，后期根蒼據客戶反映及輔銷售情況細化滑裝標分區；舊虛項目打墨造幻“泉裝修一條曠街贊”意試探市場反映焦，根據客戶反爬映及銷售情況噴確定其他貨量蛾的交付標準。煩所有洋房貨量葬嚴格按犬照款“可帶裝修銷志售見”獨執行。如有特絲殊情況，需請辮示主席。雪二、精裝策劃熟先行頭項目工程開工殘前的工程策劃眨針對配合裝修召施工的計劃方粘案要全面，考凱慮范圍包括：惠（幫1掃）畢工作界面劃分載清楚蔽；伸（花2友）魚裝修垂直運輸圾設備的使用冶；稅（妥3愧）橫裝修施工臨水盾臨電的配置釘；舊（傭4包）偶裝修施工腳手齡架的配合呢；里（我5姿）機裝修施工產品申、半成品及材幟料的保護和堆仆放載；迅（搏6乘）遭工序交接驗收淋；規（勺7坐）趕裝修圖紙會審逮；議（答8閑）視裝修工藝、工丟法明確俘；片（州9普）饒材料樣板確認堆；竭（赤1廟0腎）碌各專業在施工相過程中出現矛莫盾時，特別是決工序間的嵌接普問題必須及時壁協調，并應有成專人負責跟辦纖。沾1、裝修圖紙搬為保障裝修工茅程順利實施，涉裝修設計圖紙掙應提前會審，摔會審要求其它仆各專業需參與礦，同時為保證目裝修材料的采晴購和品質，裝筒修施工圖須于彈裝修施工單位宅進場純前浪6魚0撕天完成設計，蠟因此要求設計多院配合和項目濫部計劃及協調糕的工作須及時境到位。垂直運輸惹精裝修工程垂默直運輸供料比報較緊張，材料廚品種繁多，規需格類型各異，棟而保證現場材狹料的運輸、搬培運和存放，使可其流暢、有序扯的進行是創造侄良好施工條件幣之必須，所以聽，垂直運輸設壓備（如外用電舒梯、井架）的調位置、高度，就須考慮到精裝抵修階段的使用擋需要，結合建國筑的平面形狀蘋、高度和材料坡、設備的重量篩、尺寸大小，悉考慮機械的負飄荷能力和服務捏范圍，做到易離于運輸，便于掙組織精裝修施羽工分層分段流禮水施工。項目境宜在總包垂直沈運輸機械安裝籮前組織裝修分疏包方提出相關午使用性能參數植要求。在情況膛允許的情況下聞，可以提前完竟成永久電梯安竭裝，在加強管貫理做好成品保麗護的情況下提汁早投入使用，培以方便后續精鉗裝修的垂直運輸輸使用。3、場地布置辟施工平面布置葬原則：在滿足愚施工的條件下矮，盡量節約施酸工用地；在保間證場內交通運梅輸暢通和滿足巡施工對材料要里求的前提下，鎖最大限度的減權少場內運輸，為特別是減少場舌內二次搬運。聰具體地：毅（毒1筆）平面管理總承原則：根據施王工總平面設計訪及各分階段的服布置，以充分戲保障階段性的乳重點施工、保陡證進度計劃的割順利實施為目儉的，在施工實向施前，制定詳消細的機械使用闖、進退場計劃熄，材料生產、亮加工、堆放、內運輸計劃，以爽及各工種施工模隊伍進退場調辭整計劃。同時柴制定以上計劃障的具體實施方箱案，嚴格依照訴執行標準、獎梳罰條例，實現性施工平面科學選、文明的管理歸。肚（臉2插）平面管理計細劃的確定及實邪施：根據工程狂進度計劃的實虎施及調整情況睛，分階段發布門平面管理實施膊計劃，包含時們間計劃表，責食任人，執行標熟準，獎罰標準細。計劃執行中辜，不定期召開補調度會，以充棗分協調，研究牲后，發布計劃掃調整書。描（然3捎）平面管理辦龍法：施工平面蟲管理由項目經扮理總負責，由須生產負責人、旋項目工長、材獸料部門、機械暢管理部門、后承勤部門組織實婚施，按平面分臟片包干管理措點施進行管理。壟施工現場按照愚標準設置六牌通一圖，即工程拋概況圖、管理汁人員名單及監遣督電話牌、安聞全生產制度牌劫、消防保衛制止度牌、文明施乳工制度牌、環密境保護制度牌狼及施工總平面貿布置圖。姻按照總體規劃估要求作好平面甘圖，主要包括純：現場辦公臨禮建布置、現場侍生活區布置、杯材料堆放場地算（庫房）及構奮件現場拼裝區票布置。施工現吼場要加強場容綢管理，做到整員齊、干凈、節饅約、安全、力屯求均衡生產。筑另外，需要考理慮到計劃采購骨、計劃使用、啟材料滾動進場搭的具體情況，臂做好材料到貨歷動態管理，保滅證到場材料、笨物資隨到隨進饒庫，保證材料盤在室外停留及單庫房存放時間調不超出規定范計圍。使材料進宜場存放和垂直沃運輸處于良好想的控制狀態。神三、進度計劃遠嚴格評1客、嚴格審查施虧工單位編制的多施工總進度計刷劃。檢查總計查劃中一級節點搬完成時間是否撤滿足集團一級怎計劃的要求。鳥2補、在進度計劃萍的實施過程中編，常常受各種狼因素的影響而莫出現進度偏差蛇。為了保證工志期總目標的實職現，必須對原洽計劃進行相應誠的調整。計劃綱的調整按以下況原則：計劃調乓整應慎重，能彎不調的盡量不悔調，能局部調幕整的決不大范昌圍調整；計劃橡的調整要及時螞，一發現有進陵度偏差，必須月及時分析，立攏即采取相應對朋策及時解決。充3妥、對于交樓風烏險要提前足夠詞的時間進行預王警。當發現工翁程滯后嚴重，滴交樓存在重大箏風險時，應制獨定嚴謹的倒排昌計劃或銷項計廳劃，并要求施廢工單位制定細耳致的趕工計劃姐，并有人工、蓬材料、機械等被方面的具體計錦劃和保障措施鷹。需要集團予尊以協助的，可山以請求集團相鐵關職能部門組超織召開協調會閣。拐四、落實樣板剃先行籍為保證集團屑“坊多快好械省堪”收戰略的實施，碗材料采購和項賓目管理中須切達實貫徹宋“鍵樣板先誕行牲”槳方針。在大面袖積施工前必須歷先做施工樣板軟，施工樣板經碼確認后方可大鏟面積施工（關嶼于貨量區的裝蔬修工程質量的夫管控，請遵梅照擠“境裝修交樓標準隸樣板鴉間好”插制度執行）。掘“業樣板先根行亂”公的作用駛（壁1撤）檢驗設計的園合理性及工種怪之間配合，及賞早發現問題、辦及早解決。諸（昆2眠）確定各項施翅工內容的驗收盼標準，指導大遺面積裝修工程弄的施工，并在業完工時按此標貨準進行驗收。肝2茅、設議立羊“來先行樣層板編”給的原則要求家（橋1繩）時間要求：蓄各采購或施工滔項目應在單位眨定標后，立即噸提前籌投備暖/慰施窄工返“場樣意板濱”扎，在大范圍采元購聲/孝施工前完成驗涌收工作。隱（豬2速）地點要求早：柿“醋先行樣律板愉”沃應設置在大范沾圍施工的單元鋼內，方便各相茅關班組及管理表人員學習；樣息板間的選取不頭得影響該單位良的銷售和交樓放。的（武3拾）標段要求：咬建議每一個定膠標單位均在該膜標段內設巡立陷“紐樣板壯間些”沿。憐（也4乓）戶型要求：姓對于貨量區的割精裝修，原則鑰上要求每種戶怪型均須設立一菌套躍“哨裝修交樓標準邊樣板凱間睛”娛，個別數量較叛稀少的戶型由居項目根據實際所情況決定是否閘設立。泊注：若某些戶泥型已經在銷售繭示范區設立了師交樓標準樣板漸間，則在貨量害區可不再重復軋設立。傻完成標準匹：旬“腹樣渴板鷹”沖各項指標、分生項工程應達到腳合同約定的標轟準。透3塊、卵“惠樣妹板叮”柳的驗收喝根據樣板的重歇要程度，由項缺目部負責組織滴、邀請區域工凍程技術部參加吐，營銷中心、坡客戶關系管理糾中心、設計單么位及相關施工膀單位聯合驗收估，對發現的問餓題（包括與銷浸售承諾或合同刮約定的標準不甘一致、設計使秧用功能不合理搜、裝修質量不敬合格等），督灣促有關單位立饞即更換或整改綿，整改合格后宴進行復檢并簽虛署驗收合格記偉錄表。幅“胸樣礎板東”燕未驗收或驗收醉不合格的，不柳得開展貨量區盯大范圍推廣。施4料、懼“惕樣瞧板權”奏的應用絹（撤1機）柳發揮完善設計駁功能的作用世：如炮在胸“郊樣度板施“堪施工或驗收中所發現設計功能河不合理，應及綱時進行修改完解善。嚴（濁2潛）財發揮樣板引路銷和技術交底的嘗作用伴：供應商或施交工單位應充分角利用樣板對班待組和工人進行抗技術交底，并盞通挎過開“梅樣智板鋸”垂的展示和施工親，總結各工藝蒸及流程要求，童并在樣板間進說行標示。封（蕩3鉤）發揮驗收標陶準的作用：樣創板間開放后，辛供應商或施工口單位須按照樣撓板標準進行貨抵量區供貨或施允工，項目建立悉質量檢查驗收庫制度，按此標訊準進行驗收。個“舌樣場板遙”蜘的管理忍（喊1框）工程管理中偶心在工程質量坦巡檢中，對材嚇料及項糖目跪“涂樣板割間鋤”叔進行檢查，并暢對沒有落新實訴“影標準樣板攔間固”圈制度的項目進泉行處罰。胖（踐2跡）裝擋修她“們樣板糊間會”姐由裝修總包單抱位進行管理，棉應做好室內的鑒裝修的成品保艇護工作。在合輕同收樓日期前里，裝修總包單浙位應進歐行側“秀裝修交樓標準灣樣板勻間麻”韻的保鮮維修，鄰確保樣板間單剪位的室內裝修職工程應達到正牧常可交付狀態繞。刑五、重視采購雞下單茄做好采購計劃晴的前置；與集帽團采購部有效子的溝通，爭取撲所需材料能盡文快的完成采購籠；特別是做好渠甲指材料及甲塊供材料的采購匆計劃工作，因慣該部分流程及靈供貨時間較長鋼。如甲指材料狀的采購，需簽烈訂三方買賣合邪同方能正常供稈貨，在總包合估同簽訂后，立精即溝通集團造甚價部提供三方垃合同范本，由饒項目部及施工留單位進行蓋章土，返回造價部秋發送集團采購織部進行確認后乎，由集團采購聞部發送指定品裙牌廠家確認蓋艷章返回施工單允位，在過程中戶及時主動進行傾跟進，將采購元計劃、甲指材百料三方合同簽帶訂進行前置，緞爭取更早更快其的完成采購工雞作。采購下單纖要點：攔1概、按集團標準伴化要求下訂單象，尺寸準確，帳圖紙標準化，景填寫規范。蔬2揭、下單時要考嚼慮合理的安裝挑周期。岔3展、按標準化要戴求控制現場尺爆寸，保證場地向交付尺寸與下將單尺寸一致。渾4蒜、按入場條件鵲控制工程節點患，確保按時按稿質交出安裝場欠地。妙六、質量控制押到位產1割、工程質量方好面做好主體結貴構驗收（含基購礎隱蔽驗收）仆，并做好基礎銳資料。基礎隱冬蔽工程驗收合畫格才能進行下艘一工序施工。到2償、嚴控空間尺冷寸，確保裝修吸四大件的現場答安裝尺寸與圖劍紙設計尺寸、顫生產尺寸相符形，到場后能準孫確安裝，避免總返工浪費。棵3反、做好材料把續關，主要有鋼嚴筋、混凝土及膏建筑用沙、電兩氣、五金等。芽4差、兩防方面，層做好地下室、居天面、外墻、辣門窗邊、陽臺伶、衛生間的防胃滲漏、防開裂熄，減少裝修過瓜程中及交樓時戶土建維修的工也程量。踏七、園林綠化癥管理1、工藝管理惠做好圖紙會審位、技術交底及希材料定板，督眼促施工單位按譽圖施工，不擅禮自更改設計、建不漏工序，并轉加強對整體觀估感的把控，項綠目部嚴把材料述關、面層關、出藝術關；現場比人員需加強對甘細節部位、特燕殊部位的研究儲（比如轉角部恐位、高低差部患位、入口部位數、結構外露部南位），如施工憶圖大樣無法滿雙足施工要求或映存在矛盾，須枯盡早與設計院箏溝通并確定施招工方案，做到青設計合理、施眨工可行、效果爐可觀。時間管理蛾熟悉園林工程武的施工步驟先垃后順序，制定狠詳細可實操的逗施工組織計劃避，注重事前控檢制。形將公司在進度鳳管控上的獎罰戶要求融入到施票工管理中，根照據大計劃編排躲小計劃，根據治總體計劃編排坐分項計劃，做旺到工序銜接合艘理，工種交叉挺多而不亂。將滔時間節點、進花場計劃進行合階理安排，為園哨林施工創造良僵好的客觀條件得。重視隱蔽工鹽程，做好檢查妙驗收工作，避怪免后工序做完賊后進行開挖破蜻壞。空間管理烘工作面的鋪展尤是勞動力有效腹利用的有力保過證，也是減少哭工種相互破壞墊、確保施工質忠量、劃清責任矛范圍的重要因陳素。對公共區閉域，除了督促犁總包單位按要饞求時間及質量估完成地下管線愛工程的套管預病埋、井道圍砌雪，地表道路、鹽公園、小品等姐的土建施工外駛，還需盡早為層市政工程（主猴要是煤氣管和鏈市政自來水管預）提供工作面墻，以推動地表街工作的全面展肺開。對樓房周渾邊區域，特別諷是樣板房周邊止的園林工程，副須協調總包單妹位盡早完成外吃立面施工，以斥達到拆除外立律面腳手架的條崗件（高層區樣收板房達到拆除雞低層外立面腳眨手架即可），鳴為室外化糞池凍、園建工程、技雨污水井、管宇等的施工提供尼足夠的工作面屈。睛八、加強成品慢保護排高標準住宅成搬品保護尤為重籠要，主要落實窗以下兩個制度巡：途（繪1鈴）灘現場成品保護腐巡檢制度粥：對現場成品境保護的工程進敗行巡視檢查，妨發現有損壞現滲象的必須追查君到底，責任到極人，并及時與展廠家協商對產價品修復。籍（貫2宗）逐室內看護制度速：已經竣工驗殘收踏(疏具備交搞房索)卻的樓層，設專駕職人員對樓層毀進行看護，對乓樓層鑰匙專門兼保管，以防室叉內成品人為損勒壞或丟失。同棍時做好必要的白保潔工作，定滑期開啟窗戶（歌在有雨季保障變措施情況下）園使室內空氣流經通，減少室內坐有害物質凝聚呀。閑第六部芬分誼鴨注重細節完善按，實現完美交窯樓夫一、交樓計劃臨合理咳在推售前，制思定合同交樓時嗎間時，要充分饑考慮市政配套療（永久供水供語電）的完成時像間，避免因臨古電供應交樓造緞成業主投訴，滴尤其是毛坯交者樓單位的業主柴需進場裝修，擱臨電供應容易啊造成客戶群訴械。壟二、分戶驗收俯嚴格峰1綿、分戶驗收聯兇合小組秒組織工程項目脹的有關單位（自建設單位、施府工單位、監理程單位、物業公刃司）成立分戶能驗收聯合小組悔，并明確各方延的具體責任。商2研、分戶驗收范邊圍訓（靜1派）單位工程的驟每套住宅故，公共部分的饞樓梯間、電梯農間、屋面、地夸下室亦。怨（刷2騰）分戶驗收應誘當在確保工程胃地基基礎和主鍵體結構安全可頌靠的基礎上，墨重點對每戶住斑宅的觀感質量順和使用功能質攜量進行檢查，怨主要項目包括昆：行室內空間悔、沃構件尺寸門、蠅樓地面穿、田墻面和天棚質握量挨、歪門窗安裝質量握、籮防水工程質量逼、謀建筑節能工程膜質量岡、槐給排水、采暖酬系統安裝質量親、決室內電氣工程勢安裝質量糕、艘強制性條文規卵定的安全防護編措施林，以及達國家和省市有倉關規定要求檢輔查的其它內容底。攻3序、分戶驗收準輩備工作缺由約施工單位編制雪分戶驗收方案滿，并報乓監理單位、項條目管理部審批環。睬（局1占）對于處土建垂部分，須提前被標識冤室內空間尺寸額測量的控制點筒和線妨，并提前作好繁屋面、衛生間滋等澤有防水要求房轎間的蓄水等準顏備工作魄；明確依照驗街收順序，確保益驗收不留死角頁。回（殃2續）對于過安裝斷部分，須提前缺在室內地面上幸標識好幅暗埋水、電管繳線的走向擊，并對毛配電控制箱內辭電器回路往進行清楚的標駁識。多（撞3費）充分準備分積戶驗收禽所需要各種設聾備糾。一般包括：塞經緯儀、水平圈儀、激光測距末儀、自動安平沒激光標線儀、容鋼尺、靠尺、牙塞尺、檢測尺