大連別墅市場研究報告[大連別墅市場報告]August52010[大連市高新園區黃浦路554號嘉創大廈1404室]Telox610大連市別墅市場現狀簡析大連每年的別墅推出量并不是很大，基本上在3到5個左右，銷售期相對比較長。然而預計進入2010年后，據統計，大連市場上待建、在建和在售的別墅項目將有近30個，達到歷史供應的高峰大連的別墅市場競爭開始日益激烈起來，眾多樓盤都瞄準了別墅市場，紛紛推出別墅項目，在萬科?溪之谷、藍灣等大型別墅社區相繼開放示范區之后，大連的別墅市場開始風起云涌，一時間讓大連的房地產市場出現了從未有過的別墅“主流”，墅之爭在所難免。大連市別墅市場狀況簡介大連主要別墅項目分布圖褐色：已建或在售藍色：規劃中或待售托斯卡納星海灣一號合生創展項目藍灣張家二期萬科溪之谷萊茵海岸優山美地中庚項目從地理位置上來看，大連的別墅項目分布在主城區、開發區（含金石灘）及新城區（含旅順）三個區域。主城區為最早別墅的供應區，產品形態落后，如海天瀛洲、董事匯等，而新供應有限，主要為托斯卡納和星海灣壹號。開發區和金石灘依靠綿長的海岸線與絕佳的旅游環境，成為新一輪別墅市場的發展地，以紅星海世界觀和紅堡為代表及金州的萊茵海岸和魯能的優山美地等。新城區（含旅順），是未來別墅的主要供應區，如在售的藍灣、旅順合生·江山帝景。利好規劃海景區域配套不完善開發區城郊產業海景、旅游風景度假區區域配套日漸完善產業海景區域配套缺乏利好規劃山景區域配套不完善旅順核心區域，成熟海景、山景城市中心金州新城區大連主要別墅發展區域走勢旅順區別墅項目項目名稱開發商建筑風格項目地址別墅宣傳語建筑形式規劃類型社區規模開盤時間面積范圍別墅數量銷售率銷售價格（元∕㎡）藍灣億達圣北西班牙塔河灣天成一灣淡定大連獨棟別墅復合社區占地35萬㎡建筑20萬㎡2007年9月175-251㎡178套26.4%均價23000合生江山帝景三期北京合生西班牙鐵山鎮——————聯排別墅復合社區占地24萬㎡建筑38萬㎡2010年7月24日160-200㎡76套剩47套均價13000

大眾開世嘉年天津大眾西班牙白銀山融創風華傳奇在線疊拼、聯排別墅復合社區占地23萬㎡建筑23萬㎡2007年-9月240-320㎡192套未售未定價西郊高爾夫莊園大連億信托斯卡納大連西郊國家森林公園?西郊鄉村體育俱樂部院內大西山·小鳥球·純手工藝墅別墅,獨棟別墅,聯排別墅,雙拼別墅純別墅占地5.4萬㎡建筑3.7萬㎡預計2010年9月220-420㎡預計不到140套未售未定價中擁藍天下大連中擁新中式大連市旅順口區摸珠街111號海上的中國院落多層高層別墅復合社區占地159813㎡建筑331131㎡2009年8月289-700㎡66棟銷售五套均價17000各板塊匯總分析表項目名稱開發商建筑風格項目地址建筑形式規劃類型社區規模開盤時間面積范圍別墅數量銷售率銷售價格（元∕㎡）大連市內別墅項目壹品漫谷友誼合升西班牙甘區凌水橋疊拼別墅復合社區占地14萬㎡建筑16萬㎡2007年5月260㎡76套50%8800-9300大華御庭上海大華北歐沙區臺山聯排別墅復合社區占地10萬㎡建筑13萬㎡2007年6月220㎡100多套，一期50套一期推出17套，剩余2套18500-20000卡納意鄉家園集團意大利、地中海、中式相結合中山區解放路與中南路圍合疊拼別墅復合社區占地15萬㎡建筑22萬㎡2007年11月200㎡一期56套，其他未規劃40%14600-19000加州洋房永高地產西班牙甘區華南廣場聯排別墅復合社區占地16.8萬㎡建筑17.7萬㎡2006年11月160-220㎡78套60%均價13000-16000萬科溪之谷大連萬科西班牙甘區柳樹村聯排別墅復合社區占地37萬㎡建筑40萬㎡2007220㎡220套，一期56套一期90%15000-18000托斯卡納萬隆地產西班牙中山區東港獨棟、雙拼、聯排別墅別墅社區占地4萬㎡建筑2.8萬㎡2008年7月8日260-400㎡108套未售預計20000小平島安達圣島地中海甘區凌水河一期單體別墅其余未定復合社區占地126萬㎡建筑137萬㎡預計2008年下半年300-600㎡26套未售等現房銷售——————星海灣壹號華潤地產英國喬治亞星海灣聯排、雙拼別墅城市綜合體占地12萬㎡建筑24萬㎡2008年9月10日380-500㎡一期16套，其他未規劃未售——————一方公館大連一方

沙河口區星海廣場高層、獨棟別墅復合社區占地3.39萬㎡建筑5.2萬㎡2010年8月350、390㎡22套未售——————湖海麗灣別墅大連中郡英倫風情甘區夏家河子夏麗高爾夫球場東側獨棟別墅、雙拼、聯排別墅社區占地9萬㎡建筑37萬㎡未開盤250、280、420㎡

108套未售——————中海英倫觀邸大連中海純粹英倫建筑沙河口區新生路板樓、獨棟別墅復合社區占地8.7萬㎡建筑14萬㎡2009年5月190-310㎡80套左右未售

均價：13000中?！とA庭大連中海法式高新園區海事大學西側聯排別墅、高層復合社區占地4.36萬㎡建筑104640㎡2009年8月190、240㎡60套左右100%均價：12000大連天地·悅翠臺大連軟件園瑞安簡約式高新區軟件園核心位置獨棟、雙拼、聯排、洋房、高層復合社區占地566萬㎡建筑354萬㎡

預計2010年9月75-680㎡192套未售——————南山1910大連華成天宇歐洲建筑中山區七七街與南山路之間獨棟別墅別墅社區占地3.1萬㎡建筑2.4萬㎡未開盤280-600㎡60套未售未定項目名稱開發商建筑風格項目地址建筑形式規劃類型社區規模開盤時間面積范圍別墅數量銷售率銷售價格（元∕㎡）開發區別墅項目東方優山美地山東魯能歐式金石灘獨棟、疊拼、聯排別墅復合社區占地300萬㎡建筑210萬㎡預計2008年7-8月330-800㎡15棟獨棟183棟疊拼聯排別墅未售——————王子莊園大連嘉富西班牙金石灘獨棟純別墅占地4萬㎡2005年500-1000㎡19棟已經售完750-1500萬∕套金石天地大連順邁歐美風格金石灘快軌車站正對面獨棟別墅社區占地5萬㎡建筑3萬㎡2009年10月16日378-415㎡55棟基本售完14000-20000紅星海世界觀遠洋地產西班牙開發區海濱路與金馬路南延交匯處別墅,高層,花園洋房復合社區占地112萬㎡建筑180萬㎡2008年10月190-1000㎡1000套左右（在售）一，二期售罄，三期未推均價：15000陽光地中海大連圣泰度假村地中海金石灘楓葉學校東600米板樓、獨棟別墅、雙拼、聯排復合社區占地85538㎡建筑61328㎡2009年9月6日211-288㎡60套基本售完清水：336-450/套精裝：392-548/套紅堡大連翱鵬西班牙金石灘龍灣廣場中心大街東北側獨棟、雙拼、聯排純別墅占地4.1萬㎡2009年8月350-450㎡87棟剩余2套起價：370-380萬/套最高價：1500萬/套正中·金灘大連正中西班牙帕提歐金石灘南湖街及麗湖路交界處獨棟別墅、多層洋房復合社區占地:5萬㎡建面:3萬㎡2010年8月190-270㎡

42棟未售

500-600/套小結：城區別墅即所謂的城市別墅，既擁有稀缺的景觀資源，又擁有醇熟的配套，成為大連市高端客戶的置業選擇，購買的用途偏重于長期居住。地處偏遠（相對于市區）的別墅多以經濟類別墅為主，雖區域均有利好的規劃，但啟動和最終實現需要相當長的周期，具有明顯的滯后性，目前區域配套不完善，整體認同度低，這從在售的藍灣和萬科溪之谷的銷售周期和成交客戶的來源可以看出，而且是以投資性客戶為主，其中又是以品牌的追隨者為主，顯然并未形成規模市場。以自住投資并重的目標市場：開發區區域市場以投資為主的目標市場：東三省及全國發展層次較初級——別墅市場的發展一般經歷三個階段：第一階段別墅只做高端產品；第二階段開始出現經濟型別墅或中產型別墅，別墅市場出現擴容；第三階段別墅市場回歸高端；從目前市場狀況來看，大連別墅發展仍處在第一階段，但具有了向第二階段轉化的趨勢。功能劃分不明顯——目前大連別墅市場產品仍以景觀(海景)產品為主,功能區化較弱。目前宜居別墅及城市別墅等其他功能類產品未形成潮流。風格多樣化——大連市場歐美風格，美式院落、西班牙風格中式別墅占主流，但地中海、中式、日式等風格別墅在大連較少?？蛻魜碓簇S富——大連別墅的客戶并不局限于大連本地，作為東北的出海口及環渤海經濟圈的重要對外交流城市，東三省內陸客戶、日韓籍客戶及歐美客戶也都有一定數量。市場競爭激烈、營銷手段需加強——大連目前市場上有不少于30個別墅項目在售，可以肯定的是，別墅市場的競爭日趨激烈。但目前大連各別墅項目的營銷手段仍以傳統手段為主，小眾營銷等新型推廣手段應用還不廣泛。大連別墅市場現狀小結:大連別墅市場發展趨勢：從南部沿海向西北部、北部內陸發展——主要是西山方向、北部東北快速沿線發展；從城市中心區域向大連上下兩端發展——開發區（金石灘）方向及旅順方向發展；從純粹的別墅項目為主流向混合型住宅項目的低密產品發展，產品、定位、功能、客群將有穩定的針對性；從注重周邊景觀向注重內在品質發展，對別墅社區的區內景觀及產品綜合品質的關注將提升。城市南部濱海區域城市兩端旅順、開發區西部北部城市郊區西部區域時間

空間關注海景產品品質良莠不齊混合型住宅項目中低密度產品內陸山景海景林景注重生活品質注重綜合品質的別墅產品理念

產品大連別墅市場發展趨勢預測代表項目分析藍灣開發商：大連圣北房地產有限公司項目位置：旅順塔河灣項目規模：共178棟獨棟別墅，4幢觀海公寓。其中一期占地35萬平方米，建筑面積20萬平方米，容積率0.68，綠化率達65%。建筑風格：南加洲風格和托斯卡那風格1期57幢2期47幢商業街區觀海公寓首推別墅57幢。開盤時間：07年9月29日入住時間：08年3月戶型面積：175-251平，地上兩層，每戶都贈送私家車庫及半地下空間。銷售價格：總價款295-500萬，最高價720萬元。單價約16000-20000元。銷售率：二期藍案剩余47套。2期47幢開盤時間：07年10月27日戶型面積：與一期相同，175-251平，地上兩層，每戶都贈送私家車庫及半地下空間。銷售價格：單價約24000元。2期47幢戶型分布規劃設計：美國F+A設計公司建筑設計：美國F+A設計公司園林設計：豪斯泰勒張思圖德設計咨詢有限公司內部配套設施：美式院景式商街和復合型會議中心規劃設計及配套營銷推廣媒體：電視、報紙、戶外等階段推廣：07年5月份開始會員積累。操作模式參考“萬科會”。

7月28日在塔河灣浴場舉辦項目說明會

8月收取意向金30萬，共約100多人。

9月17日海邊獨棟示范區開放

9月29日開盤推廣主題：深深的海洋，悠悠的時光賣點：海景，人工湖小結藍灣項目一期早已售完，在推二期藍案產品，75-175平法系公寓，均價：12000元/平，還剩47套，藍山項目暫時還未開盤，公建已售罄；項目2010年7月份銷售29套，從其銷售周期來看，顯然市場的需求空間并不是很大；從成交客戶的來源看，有60-70%為億達的忠誠客戶及其推薦（青云林海、青云映山等老業主），一方面說明了億達品牌的號召力，另一方面也說明了因為距離市區較遠，雖產品綜合質素較高，仍存在一定的抗性，需求的理念并未達到同步。開發商：大連萬科城置業有限公司項目位置：甘井子區柳樹街柳樹村項目規模：用地面積37萬平，總建筑面積40萬平，容積率1.0。產品類型：聯排別墅、疊拼、多層、小高層、高層、公寓、老年住宅、公建建筑風格：西班牙風格萬科溪之谷首推：71幢聯排別墅開盤時間：2007年9月8日戶型面積：220平（地上三層，送半地下一層）銷售價格：總價款在300-400萬之間，單價：兩側戶型為18000元，中間為15000元。一期示范區萬科溪之谷：9200元/平起現推3期藍山93平情景三房，106平空中疊墅，另3期“半山墅”同步發售，面積在300平左右，贈送60平左右花園戶型面積：220平方米一期銷售率：90%效果圖營銷推廣階段推廣

2月4日在富麗華舉行新品發布會

5月1日溪之谷體驗生活館落戶凱賓斯基酒店

6月24日項目說明會

8月25日8萬平示范區啟動

9月8日開盤推廣主題：原生山水，小鎮生活賣點：原生山谷合生江山帝景合生江山帝景項目位置：旅順中科院科技創新園開發商：合生創展項目總占地23萬平米總建面38萬平米聯排別墅總建面10萬平米，地上200平/套，含地下260平/套小高層、高層板樓24萬平米，12—18層，初步戶型規劃：90平2居，60平1居酒店公寓、別墅

4萬平米，酒店公寓120平大兩居，300~500平酒店別墅戶型圖效果圖小結：品牌開發商運作。產品定位與本項目具有一定的相似性。項目周邊環境及景觀資源不及本項目，區域發展成熟度低。合生會擁有良好的客戶資源。項目2008年5月上市，首推產品為聯排別墅，銷售指標為10個億?，F推二期精裝修公寓，98平兩室和68平一室，均價8500元/平，二期新品實體別墅已經發售，房源面積為200平，附贈80平左右露臺花園和車位，價格在290萬元/套左右。萊茵海岸項目位置：金州區萊茵海岸度假村開發商:大連萊茵海岸度假村有限公司占地面積:60000平方米總建筑面積:450000平方米開工時間:2007-3-9效果圖兩層連排別墅高層多層公寓小結：目前德國在中國投資最大的旅游項目。城市規劃，政策引導，發展前景廣闊，但效應存在一定的滯后性。擁有絕佳的海景景觀資源。旅游復合型項目，包括酒店、滑雪場、游艇俱樂部、海上餐廳、住宅、公寓、別墅等產品類型。項目缺乏系統的營銷推廣支持。項目首推多層、小高層普通住宅部分，意向客戶基本為投資性客戶，預期售價較低對客戶具有很好的吸引力。紅堡紅堡——區位①期②期大連市內四區北進金石灘紅堡——項目規劃53售樓處142423222118102125191389764122011152728171626二期一期入口35紅堡——基本信息項目名稱紅堡項目地址金石灘國家旅游度假區中心廣場占地面積（萬）4.051開發商大連翱鵬房地產開發有限公司建筑面積(萬）2.436建筑景觀設計美國AKC建筑師事務所綠化率（%）40.5物業管理日本豪之英物業（中國）容積率0.6營銷策劃I.D.E.A*理念見智總戶數87交通狀況地處金石灘婚禮廣場，距離快軌步行20分鐘，小區門口有1路公交車至快軌站，約20分鐘一次。產品類別獨棟、雙拼、聯排別墅面積區間（m2）245-515商業配套周圍有發現王國、溫泉度假村、金石高爾夫俱樂部、金灣高爾夫球場、潛水區、黃金海岸、海水浴場、國際游艇俱樂部、三輛車垂釣區、金石夢幻劇場、錨地俱樂部、旅游港口、中華武館、金馬超市（中小型）總房款區間（萬）350-1500開盤時間2009.8教育配套楓葉國際學校、美國學校、模特學校、民族學院、魯迅美院、沈陽音樂學院、開發區十三中學入住時間2009.12.39付款方式一次性付款，按揭貸款預售許可證大房（開）預許字第2008016號裝修標準清水醫療金石灘醫院步行需5分鐘采暖方式地熱紅堡——雙拼A戶型地下138平一層123平二層114平三層71平紅堡——雙拼B戶型地下127平一層114平二層99平三層72平紅堡——聯排C戶型地下138平一層123平二層114平三層71平地下120平一層103平二層98平三層76平紅堡——聯排D戶型地下138平一層123平二層114平三層71平地下106平一層106平二層88平三層64平紅堡——聯排B戶型地下138平一層123平二層114平三層71平地下95平一層73平二層81平三層60平紅堡——實景圖地下138平一層123平二層114平三層71平外立面材料為防水、防腐蝕涂料。在戶型設計上保證每一戶的主臥、主衛、主廳都能看到海。紅堡——樣板間展示地下138平一層123平二層114平三層71平魯能—東方優山美地魯能東方優山美地——基本信息A區B區項目位于國家4A旅游度假區大連市金石灘的中心部位，距大連市約39.07公里，距金州約22.21公里。規劃占地面積4437.5畝（A區2849畝，B區1588.5畝），規劃總建筑面積207.3萬㎡（A區101.4萬㎡，B區105.9萬㎡）。是大連市少有的超級大盤。該項目規劃之初就確立了“旅游地產為主導、海洋文化為主題、沐浴文化為主線”的創新開發思路及高品質定位，而成為金石灘乃至大連高端復合地產的代言。目前A區東側已建成主題公園“發現王國”（占地47.7萬㎡，06年7月開業），由曾參與迪士尼設計的美國RPVA公司進行規劃設計，韓國三星愛寶樂園的頂尖管理團隊全程參與經營管理，力求打造成為中國人自己的“迪士尼”。A區已開發23.1萬㎡（8.3㎡+5.1㎡+9.7），B區尚未啟動。本案項目名稱魯能東方優山美地項目地址金石灘國家旅游度假區發現王國西側占地面積（萬）300開發商大連魯能置業房地產開發公司建筑面積(萬）210建筑景觀設計美國豪斯泰勒.張.斯圖德建筑設計咨詢綠化率（%）48物業管理戴德梁行容積率0.8營銷策劃世聯地產顧問總戶數4241交通狀況項目距快軌站步行15分鐘，項目臨近金石路產品類別獨棟、雙拼、聯排別墅、洋房面積區間（m2）洋房：90-170別墅：310-551商業配套周圍有發現王國、溫泉度假村、金石高爾夫俱樂部、金灣高爾夫球場、潛水區、黃金海岸、海水浴場、國際游艇俱樂部、三輛車垂釣區、金石夢幻劇場、錨地俱樂部、旅游港口、中華武館、金馬超市（中小型）價格區間（萬）洋房：7900元/平聯排別墅：300萬起雙拼別墅：600-800萬獨棟別墅：800-1400萬開盤時間2007.6教育配套楓葉國際學校、美國學校、模特學校、民族學院、魯迅美院、沈陽音樂學院、開發區十三中學入住時間2008.10付款方式一次性付款，按揭貸款預售許可證大房（開）預許字第2008024號裝修標準清水醫療金石灘醫院開車15分鐘采暖方式地熱魯能東方優山美地——基本信息三層71平魯能東方優山美地——基本信息別墅區山體公園迪亞小鎮濱海路大道魯能東方優山美地——基本信息A區規劃占地面積2849畝，規劃總建筑面積101.4萬㎡，主要物業有海洋溫泉、獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅、多層花園洋房等。A區一期為17棟5-6層多層花園洋房，二房89-143㎡、三房152-174㎡、四房193-202㎡、復式217-234㎡。07年8月20日開盤，累計推案56219㎡/269套，目前銷售100%。A區二期全部為別墅，聯排別墅192-282㎡、雙拼530-551㎡、獨棟495-853㎡。08年9月28日開盤，累計推案71800㎡/180套，目前銷售19套。A區三期洋房與別墅，二房83-99㎡、三房112-129㎡，聯排別墅195-302㎡、雙拼216-238㎡、獨棟175-250㎡。09年10月1日開盤，累計推案97199㎡/742套，目前洋房銷售約218套剩余248套，別墅未售魯能東方優山美地——基本信息三層71平B區規劃占地面積1588.5畝，規劃總建筑面積105.9萬㎡。B區主要物業類型為沿街商業、花園洋房、多層公寓等。目前B區尚未啟動。魯能東方優山美地——戶型配比一期洋房戶型配比三期別墅戶型配比48%101200-300聯排未售去化100%211

合計48%102175-190、240-250疊拼4%8230-240雙拼配比套數面積戶室產品100%2810%28216-237復式100%269100%269

合計

100%3011%30193-210四房100%18970%189152-184三房100%228%2289-150二房（㎡）去化率去化配比套數面積段戶室7%21100%187

合計7%1288%164296-480（贈送地下室閣樓192-285）聯排31%54%16490-559（贈送地下室閣樓338-380）雙拼27%48%15494－853獨棟去化率去化配比套數面積段（㎡）戶室三期洋房戶型配比47%宣稱售罄218100%466

合計43%宣稱售罄6731%155112-129三房49%宣稱售罄15169%31183-99二房（㎡）去化率去化配比套數面積段戶室二期別墅戶型配比魯能東方優山美地——營銷節點2008.9.28報紙頻次:15次費用:208.352萬元預熱期熱銷期開盤推案：報廣：活動：價格：去化：2008.12報紙頻次:1次費用:16.8萬元雜志頻次:1次費用:2萬元銷售停滯獨棟:13136元/㎡雙拼:10449元/㎡銷售停滯獨棟:4套雙拼:6套續銷期至今2007.12VIP認籌開盤樣板間開放3期洋房開盤報紙頻次:29次費用:329.2萬元雜志頻次:4次費用:35.8萬元二房:5470元/㎡三房;5700元/㎡四房;6800元/㎡復式:6800元/㎡聯排:11000元/㎡洋房存量消化殆盡新增推案去化47%聯排:3套二房:3三房;40四房;2復式:9獨棟:4套雙拼:6套二房:5470元/㎡三房;6517元/㎡四房;5977元/㎡復式:6391元/㎡地下138平三層71平魯能東方優山美地——經典戶型地下138平三層71平魯能東方優山美地——經典戶型魯能東方優山美地——歸類小結

優山美地項目定位于旅游休閑地產，2007年開售初期，放棄了高端別墅標桿啟動策略，以洋房進行啟動，但其洋房去化極為緩慢，原因有兩點：其一，針對非富豪的一般富裕家庭，作為度假產品其洋房面積段過大；其二，受市場調控及金融危機影響而后推出的別墅產品，至今銷售依然緩慢，其原因同樣是因為面積段過大，作為度假型產品，在滿足足夠舒適性的同時，必須對面積進行控制，原因有二：其一，面積過大客群就會相對狹窄，集中于超級富豪，直接導致購買隨機性大，同時對品