(一)理論依據為例,房地產的價值等價于市場上能帶來同等效益的房地產的價值,估價質是以房地產的成交價格為導向來求取房地產的價格。 (二)基本思路在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似產狀況等因素進行修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。 (三)適用范圍 (四)操作步驟運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：(1)搜集交易實例。 (2)選取可比實例。(3)對可比實例成交價格做適當的處理。其中，整和房地產狀況調整。(4)求取比準價格。常 (一)理論依據 場參與者對房地產未來所能帶來的最大收益的預期,歷史資料的作用主要況下,僅僅因為人們對未來獲取收益信心的心理波動,也會影響到房地產 (二)基本思路 (三)適用范圍公用、公益性房地產價值評估大多不適用。 (四)操作步驟 (2)預測估價對象的未來收益(如凈收益)； 收益法公式計算收益價格。成本法是以假設重新復制被估房地產所需要的成本為依據而評 成本法所評估的價值是以當前房地產的重新開發建設成本以及歷史損耗為依據的,其本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的在此需要注意的是:房地產成本的增加不一定能增加其價值,投入的成本不多也不一定說明其價值不高,但是在運用成本法估價時,投入成本的增加就意味著房地產價格的上升,其求得的積算價格與房地產的實際價值會 (二)基本思路先計算被評估資產的現時重置成本,即按現時市場條件重新購建與被 去各項損耗,所得到的差額即為被評估資產的評估值。因為資產的價值是一個變量,影響資產價值量變化的因素,除了市場價格以外還有因使用磨損和自然力作用而產生的實體性損耗、因技術進步而產生的功能性損耗、 成本法在土地評估中的應用范圍受到一定的限制。 ； 房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后， (一)基本思路個房地產開發商，他購買這塊土地進行開發的目的是將其出售賺取利潤。筑密度、綠地覆蓋率、建筑物高度、朝向等，以及有關法律法規的現值， (二)適用范圍地產的評估。這時的建筑費還應包括拆遷費用。 (三)計算公式PABCDE)土地價值=房屋的預期售價-開發建設成本-利息-利潤-稅費筑費用-專業費用-利息-發展商利潤或地價=總開發價值-開發費用-開發者收益-取得土地所需的稅費其地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤 (四)操作步驟完成后的收益，測算開發總投資，預測開發利潤，測算投資利息和稅費， 。 價及租金水平有著非常密切的關系。被估房地產的最佳開發利用方式 確定為(假設房屋收益年期為無限年期)：14.估算各項成本費用 間接工程費、建筑承包商利潤等)可采用比較法來測算，即通過當地同類 利潤開發商的合理利潤一般以房地產總價或預付總資本的一定比例計算。在運用公式求取待估對象價值時，需注意待估對象所對應的時入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為 地價=樓價-建筑費-專業費-利息-銷售稅費-利潤 樓價=20002.59000=45000000(元)xx 建筑費=300020002.5=15000000(元)xx 利潤二(地價+建筑費+專業費)X10%=(地價16500000)10%XX ]=0.1236地價+990000X -1125000-2925000-0.1地價-1650000-0.1236地價-990000XX地價=21810000+1.2236=17824452(元) 元/平方米) (一)基準地價法的含義基準地價，是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。從其定義可以看出，基準地價不同于宗地地價，它有一個重要特點，是特定區 (二)基準地價測算的基本思路租和房屋出租、買賣等材料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準宗地地 (三)基準地價的特點與作用1.基準地價的特點 2.基準地價的作用 (四)基準地價修正法的基本思路方法。 (五)基準地價修正法的適用范圍1.適用于完成基準地價評估的城鎮土地評估，即該城市具備基準3.基準地價修正法的估價精度取決于基準地價及其修正系數的精度， (六)基準地價修正法評估的程序1.收集、整理土地定級估價成果資料定級估價資料是采用基準地價修正法評估宗地地價必不可少的基礎2.確定修正系數表根據被估宗地的位置、用途、所處的土地級別、所對應的基準地價，3.調查宗地地價影響因素的指標條件按照與被估宗地所處級別和用途相對應的基準地價修正系數表和因，4.制定被估宗地因素修正系數確定被估宗地使用年限修正系數。1。系數下的價格。 (一)路線價法的含義等對個別宗地地價評估方法相比，這種方法能對大量土地迅速進行評估，關東大地震后為復興城市辦理市地重劃事業時，用于確定補償金額標準， (二)路線價法的理論依據路線價法認為，市區內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大， (三)路線價法的計算公式或 (四)路線價的適用范圍 (五)路線價法的程序為帶狀地段。街道兩側接近性基本相等的地段長度稱為路線價區段長度。路線價區段一般以路線價顯著增減的地點為界。原則上街道不同的路段， 第一種方法是各國通用的方法。根據選定的標準宗地的形狀、大小，宗地價格時，應對評價區域調查的買賣實例宗地進行地價影響因素分析，4.深度百分率表的制作百分率表又稱深度質數表，深度百分率表的制作是路線價法的難點和關鍵所在。路線價法在美國由來已久，長久以來根據豐富的實際資料，制定了各種路線價法則，如四三二一法則、蘇慕斯法則(克利夫蘭法則)、霍夫曼法則、哈柏法則、愛迪生法則等。臨街同一街道的土地，路線價雖然相同，但由于宗地的寬度、深度、為〃1，a2.........................an1，〃」且“1>a2>^>〃」因為地塊愈接1a之差最大，a與a之差次之，依次縮小，參見上圖土地價值與地塊臨223mnA=ma+ma+...+ma+ma從而121深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計深度百分率呈遞增現象，naaaa+a+a<.<a+a+.+an11212312確定級距；(3)確定單獨深度百分率；(4)根據需要采用累計或平均如下圖所示，標準深度為100英尺(30.48米)的宗地，每25英尺 50英尺(15.24米)的累計深度百分率等于前25英尺(7.62米)的單獨深度百分率加上后25英尺(7.62米)的單獨深度百分率，50英尺(15.24米)的平均深度百分率等于前25英尺(7.62米)即(40%+30%)x100+50=140%。75英尺(22.86米)的平均深度百分率為：(40%+30%+20%)x四三二一法則(4-3-2-1Rule),是將標準深度100英尺(30.48米)的普通臨街地，與街道平行區分為四等份，即由臨街面算起，第一個25英尺(7.62米)的價值為路線價的40%，第二個25英尺(7.62米)的則需用九八七六法則來補充。即超過100英尺(30.48米)的第一個25英尺(7.62米)的價值為路線價的9%，第二個25英尺(7.62米)的價值為8%，第三個25英尺(7.62米)的價值為7%，第四個25英尺 (7.62米)的價值為6%。蘇慕斯法則(SomersRule),是由蘇慕斯(WiliamA.Somers)慕斯經過調查證明，100英尺(30.48米)深的土地價值，前半臨街50部分占27.5%，若再深50英尺(15.24米)，則該宗地所增的價值僅為美國俄亥俄州克利夫蘭市應用而著名，因此一般將其稱為克利夫蘭法則o (ClevelandRule)o霍夫曼法則(HoffmanRule),是1866年由紐約市法官霍夫曼 霍夫曼法則認為：深度為100英尺(30.48米)的宗地，在最初50英英尺(30.48米)的宗地,最初的25英尺(7.62米)等于37.5%；最初的一半,即50英尺(15.24米)等于67%；75英尺(22.86米)等于87.7%;全體的100英尺(30.48米)等于100%。霍夫曼——尼爾法則(Hoffman——NeilRule)o4)哈柏法則哈柏法則(HarperRule)創設于英國，該法則認為一宗土地的價值與其深度的平方根成正比，即深度百分率為其深度的平方根的10倍。也即深度百分率二(10x)%。例如，一宗50英尺(15.24因為深度百分率二(10x、而)%，約等于70%。但標準深度不一定為100英尺(30.48米)，所以修訂的哈柏法則認為：V深度應用舉例A=2000x0.4x10=8000(元)房地產價格指數(Realestatepriceindex)是反映房地產價格變 (一)指數種類房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。房地產租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權所取得租金的價格。用房租賃、商業用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部交易價格指數土地交易價格指數指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開。土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后繼開地、商業旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數，就是指反映一定時期內土 (二)指數編制 格指數，準確地反映全社會及各類房地產價格變動幅度和變動趨勢。 要指標，房地產價格指數積極開展統計分析，及時反映新情況和新問題， 象4.房地產價格調查方法式調查單位和調查項目的原則 (1)代表性強。(2)要兼顧各種用途的房地產項目。(3)兼顧不同地理位置的房地產項目。(4)兼顧不同經濟類型的調查單位。代表性 產價格調查要考慮 屋、同級地段(同級地段內繁華位置接近)、同樣結構的非本座建筑物的基期平均銷售(租賃)價格替代。 (2)根據同類房屋、同級地段、同樣結構的平均銷售(租賃)價格段、同樣結構的平均價格變動幅度+1)房地產價格指數 (3)可用當地基期同級地段、同類房屋、同樣結構的平均銷售(租賃)價格替代。 (4)可通過房地產開發(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關 (三)國內外指數編制方法比較 (1)成本投放法(InputCostMethod)成本投入法是根據營造各項投入成本(包括材料及人工費用等)的 (2)中位數價格法(MediaSalePrice)場變動的集中趨勢，代表性比較強。使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，(5)混合模型(PooledMethod)鑒于特征價格模型和重復售出模型廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變量方差的方法。該方法被稱為〃混MLE以“中房指數”為例我國房地產市場起步晚，發育不完善，對房地交易資料不全面。與此相應的是目前我國包括“中房指數”(1)中房指數的編制方法中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商，需進一步完善。為了解決這一問題，中房指數在目前的實際操作中多先用同一項目。3)指數的應用受限制目前我國各類房地產指數在應用上尚顯稚嫩。開發商、投資者則往往更加關心市場的未來一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。包括中房指數在內多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡修正(即考慮供需平衡等市場調節因素)，那么這就是一種新的估價方法將某套房產在需求方心中的滿意度價格化，再通過適當的市場供需調整，衡量這名客觀消費者心中的“總滿意度價格”可以用累加法和扣減該房產需求價格=底層次的居住滿意度價格+中層次的居住滿意格+高層次的居住滿意度價格存有關的需求滿意度;例如，知道客觀消費者愿意為某房產帶給他的底層次居住滿意度 (遮風、擋雨、休息、避獸等)支付2000元/平米，為其能帶來的中層次居住滿意度(位置、環境、樓層、朝向、配套等)支付1000元/平 米，為其能帶來的高層次居住滿意度(榮譽感、炫耀感、堪輿等)支付500元/平米，那么不考慮市場因素(即賣方因素)的影響，這套房產的 客觀需求者所出的最高價格=該需求者對某房產完全滿意時所出的價格估價對象房產的需求價格=客觀需求者對該類房產最滿意時的最高出價－對該房不滿意度的量化價格他認為如果讓其接受朝向上的不滿意的代價(南朝高值(周邊新建商品房均價)，然后扣減。但是需求法的立足點是需求的先只站在了市場的一邊，既買方的角度去計算(成本法則從賣方或供方角度入手)；而市場法調整的立足點是狀況、情況和時間三要素，這三點都2)分析該類房產的主力需求群(更準確地說，就是客觀需求群)；3)核算該需求群中的最大支付價格(該需求群對某房產完全滿意時所出的價格)；5)從該需求群的角度，對估價房產的各因素評分并量化不滿意度；算。客觀需求者所出的最高價格客觀需求者所出的最高價格=該需求者對某房產完全滿意時所出的價格綜合分析該群體的房產消費水平和A市的實際經濟狀況，我們認為該消費群能承受的最高價格=戶均年收入乂房價收入比元對該房不滿意度的價格量化 為那樣做其市場調整和狀況調整都進行了供方市場的調整，屬于重復計好評度。選房評分表可以分為有權重和無權重兩種。 外部環境綠化噪聲周邊商業環境醫院學校交通運動場地散步地餐飲菜市超市交通線路工交收班周邊狀況時間房產距車站距離治安狀況夜晚回家是否安全物業公司狀況是否封閉式管理治安封閉清況綠化設施會所泳池藍球場車位車位數收費幼戶型樓層朝向質量樓房外觀電梯電梯質量電梯費用室內裝修家電家具其他室內附屬物景觀私密性采光通風房產權益其他層菜市大小老年活動室朋友所其他工作距離朋友距離菜市大小休閑場所鍛煉場所工作距離朋友距離菜市大小休閑場所學校距離學習氛圍活動場所鍛煉場所其他堪輿鄰居類型能讓客人有時尚或氣派的感覺品牌小區得獎建筑再出手難度(可替代性)升值潛如果一個考慮因數(如房屋朝向)對購房決策有輕微影響，我們就設它的在評分時，每個等級的差為房價的1%或定值，如該項目的評分總差大于5個等級(即房價的5%)，則可以靠提高第2)步中的權數。4)將上兩步的取值相乘，得出該項的得分，再將各項因數的得分相分6)該房的不滿意得分x每個等級的差值=該房不滿意度的價格。 3453456966994型況區素度30003000元/分分度^價格(元)結論：該房(A房)的不滿