房地產權屬登記新第1頁/共35頁2（一）房地產登記適用的法律法規1、物權法＊（2007年10月1日施行）2、土地管理法3、房地產管理法4、廣東省城鎮房地產權登記條例5、房屋登記辦法＊（建設部令第168號）（2008年7月1日施行）6、廣州市城鎮房地產登記辦法＊（2007年10月1日施行）7、廣東省城鎮房地產轉讓條例8、廣州市房地產抵押登記條例9、廣東省土地使用權交易市場管理規定（廣東省政府令第79號）＊（2002年12月1日施行）10、其他相關法律法規、政策、規章，如擔保法、民法、合同法等等。(帶＊的重點掌握)第2頁/共35頁3（二）登記定義效力功能1、定義房地產權屬登記，是指房地產行政主管部門依當事人的申請或者依職權，對土地使用權、房屋所有權、房地產他項權和其他依法應當登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。第3頁/共35頁42、效力。指法律賦予房地產權屬登記的強制力，也即在登記之后產生何種法律上的效果。不動產登記制度的三種主要模式：權利登記制度、托倫斯登記制、契約登記制。權利登記制度：登記生效主義，德國、瑞士、奧地利、匈牙利等國家采用。不動產物權的得喪變更非經登記不得生效。不發權利憑證。托倫斯登記制：登記發證制度，澳大利亞、新西蘭、新加坡等國家采用。不強制一切物權必須登記，但一經登記后，權利變動非經登記不發生效力。頒發權利憑證。契約登記制：登記對抗主義，法國、日本、美國、中國香港等采用。物權得得喪變更，以當事人意思表示一致即生效力，但不得對抗第三人。登記僅僅是對抗第三人的要件，而非生效要件。不發權利憑證。第4頁/共35頁5我國房地產登記制度兼顧權利登記制度和托倫斯登記制。《物權法》第9條規定“不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，采納了登記成立要件主義作為一般原則，而以登記對抗作為例外。第5頁/共35頁6我國實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，依當事人的申請審核核準登記發證。《房地產管理法》第59條、60條、61條明確規定，當事人應當申請登記。《廣州市城鎮房地產登記辦法》第10條規定，房地產登記由當事人向房地產行政主管部門提出申請，并按照規定提交申請登記材料。房地合一登記發證的原則。第6頁/共35頁7但也有依職權進行的登記，不發證，如:《廣州市城鎮房地產登記辦法》第二十一條規定：有下列情形之一的，房地產行政主管部門可以直接登記：

（一）依法由房地產行政主管部門代管的房屋；

（二）經人民法院判決認定的無主房屋；

（三）經人民法院判決收歸國有的房屋；

（四）被行政機關依法沒收的房屋。

前款第（二）、（三）、（四）項規定的情形，人民法院或者行政機關書面通知房地產行政主管部門的，房地產行政主管部門應當予以登記，并辦理原房地產權的注銷登記。

本條規定的登記，可以不發給房地產權證書。第7頁/共35頁8登記機關：一類是依法設立的專職登記機關，如日本的登記所；一類是由司法機關充任，如美國的地方法院；一類是由房地產行政管理部門充任，如我國是縣級以上人民政府的土地管理機關和房屋管理機關。《物權法》的實施，將由統一的登記機構負責。一般情況下，一個城市只能由一個登記機關核發房地產權證，如廣州市國土資源和房屋管理局負責全市的登記發證主管工作，具體發證工作由廣州市房地產交易登記中心負責，已核發房地產權證的交易登記部分業務下放到區交易登記中心負責。第8頁/共35頁9（三）登記的種類

房地產產權登記種類分為：換證登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記、遺失登記、預告登記、更正登記、國有土地轉讓登記和異議登記。第9頁/共35頁10登記種類的定義換證登記：因房地產權證書破舊或損壞等情況，權利人申請換發房地產權證的登記。初始登記：指權利人獲得從未確認權屬的房地產以后申請確認該房地產權屬歸屬的登記，亦稱首次確認權屬登記。轉移登記：已經確認權屬的房地產在發生買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使權屬發生轉移的，權利人申請權屬轉移登記。《廣州市城鎮房地產登記辦法》第30條規定，因買賣、交換、贈與、繼承（遺贈）、其他事由（如劃撥、分割、合并、裁決等原因）等導致房地產權屬轉移的，當事人申請轉移登記。第10頁/共35頁11變更登記：已經確認權屬的房地產在發生擴建、加建、改建或者部分拆除等原因致使房地產狀況發生變化的，權利人再申請房地產權屬登記的，叫變更登記。如產權人更改姓名或名稱；房屋用途、地址、面積、結構等現狀發生變化的；房屋分割、合并的。他項權利登記：指在國有土地使用權或者房屋所有權上因債務或其它原因而發生的典權、抵押權等他項權利而申請設立他項權利登記。注銷登記：已經確認權屬的房地產因房屋滅失、土地使用權消滅等情形終止的，原權利人應當按規定申請辦理權利終止的一種登記。第11頁/共35頁12遺失登記：原已登記并領取房地產權證書，因遺失、焚毀、被竊等致使滅失的，權利人要求補領房地產權證書而申請的登記。預告登記：是與本登記相對應的概念，它是為確保債權的實現，保障將來實現物權等目的，按照約定向登記機構申請辦理的預先登記。廣州市目前辦理商品房的預告登記是開發企業與預購人在簽訂商品房買賣合同后，為保全物權請求權而申請的一種登記制度。第12頁/共35頁13更正登記：指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤時，經其申請，經過權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構對錯誤事項進行更正的登記。國有土地轉讓登記：已經登記發證的國有土地使用權在發生轉讓致使土地使用權轉移的，轉讓方和受讓方共同申請辦理土地使用權轉移的登記。異議登記：就是指利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以通過異議登記以保護其權利的一種登記。第13頁/共35頁14

（四）房地產權證書

1、國有土地使用證；

2、房地產權證；

3、房地產權權屬證明書；

4、房地產共有權證；（2009年3月起不再發放）

5、房地產他項權證；

6、土地他項權利證明書；

7、房地產預告登記證明書；

8、房地產抵押權預告登記證明書；（2009年3月起不再發放）

9、在建工程抵押登記證明。（2009年3月新版）

第14頁/共35頁15思考與討論請思考以下房地產應當在哪里的登記部門申請登記：1、位于天河區的房地產辦理初始登記；2、位于海珠區的存量房辦理繼承登記；3、位于黃埔區的房地產辦理預購商品房預告登記；4、位于番禺區的房地產辦理在建工程抵押權預告登記；5、位于荔灣區的房地產辦理持房地產權證抵押登記；6、位于越秀區的房地產辦理地址變更登記；7、位于白云區的房地產辦理存量房轉移登記；8、位于荔灣區的房地產辦理關于房屋使用性質的更正登記；9、位于蘿崗區的房地產辦理遺失登記；10、位于南沙區的房地產辦理換證登記。第15頁/共35頁16李某在荔灣區有一處房產，今年3月經某房地產中介人員介紹以80萬的總價成交賣給王某，雙方簽訂了買賣合同，按照合同約定，王某應于3月底繳交首期房款20萬元，四月底之前繳交第二期房款50萬元，并委托中介人員辦理房地產權證，尾款于領取房地產權證之日全部付清并交付房屋鑰匙。由于王某急需地方居住，3月底王某交付首期款后和李某達成協議立即入住。5月20日，李某到房地產中介公司要求撤銷和王某的成交，稱王某違約沒有交付第二期房款，因此已經將該屋賣給其親戚以100萬的價格成交，李某愿意將收到的20萬首期款退還王某，請王某立即搬出房屋。請問如果你是該案的中介人員，面對此情況會如何處理？第16頁/共35頁17二、登記程序及繳交資料第17頁/共35頁18(一)登記程序

根據《廣州市城鎮房地產登記辦法》第九條規定，房地產登記的一般程序為：（1）申請；（2）受理申請；（3）審核；（4）核準登記并發給房地產權證書。(含記載于登記簿)實際工作流程：（1）申請并領收據；（2）預受理（適用5件以上批量案件；復雜疑難案件或不能當場作出受理決定的）；（3）繳交稅費；（4）受理并領受執；（5）審核；（6）公告（適用于登記機關認為有必要進行公告的登記）；（7）繕寫權證；（8）校對發證；（9）檔案歸檔。第18頁/共35頁19現行法律法規規定的需要繳交的資料都是比較概括性，因此，在實際工作中，根據不同種類的登記和具體案情，要求申請人提交相應的資料。舉例：存量房交易轉移登記,俗稱二手房交易。第19頁/共35頁20（二）繳交材料存量房轉移登記需要繳交的資料1、廣州市房地產轉移登記申請書（復印件5份）如果屬劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓的，還需要提交劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓審批申請書2、房地產權證書（復印件四份）（1）房地產權證（2）房地產共有權證（3）國有土地使用證（4）房地產權權屬證明書（5）房地產他項權證第20頁/共35頁213、身份證明：（1）法人及其它組織的身份證明包括：工商登記營業執照或組織機構代碼證（提交復印件，同時提供原件校對）。（2）自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護照或其它身份證明（提交復印件，同時提供原件校對）。香港、澳門特別行政區居民申請房地產登記的，應當提交《港澳居民往來內地通行證》（簡稱《港澳通行證》）或特區護照；臺灣居民申請房地產登記的，應當向登記機構提交《臺灣居民往來大陸通行證》（簡稱《臺胞證》）。在香港、澳門、臺灣地區辦理委托認證手續的，可以提交該地區身份證明。在填寫證件號碼時，應加注證件名稱，如港澳通行證、臺胞證、香港身份證、澳門身份證、臺灣身份證等。（3）委托辦理的提供：法定代表人證明書、委托書原件及法定代表人和代理人的身份證明。（4）購買人或出售人為未成年人的提供戶口簿或出生證和監護人身份證明、監護人證明書，如屬未成年人出售房地產還須提交監護人保證書（5）申請對象是境外注冊公司的，須提交經合法認證的注冊登記證明、授權委托書原件、董事長身份證復印件及被委托人身份證明。第21頁/共35頁224、房地產買賣合同（一式兩份）5、房地產測繪附圖（數量：按購房人數＋1份）6、同意出售證明：（1）經中國人民解放軍后勤總部批準的證明（屬軍產的）（2）市國土房管局批文（屬直管公房的）（3）抵押權人及售房人、購房人三方協議（屬已設定抵押的）（4）兼并、破產、轉制、撤銷等文件，并注明房屋產權歸屬（屬單位兼并、破產、轉制、已撤銷的）（5）單位更名轉制批文或工商局證明，證明須包括企業變更登記情況及股東是否發生變化情況（屬體制改革或資產重組更名的）（6）財稅部門或國有資產管理部門和上級主管部門的證明（屬國有資產的）（7）提供廣州住宅建設辦公室核準上市的復函（屬安居房的）第22頁/共35頁237、法律文書（屬法院判決的）：（1）人民法院的生效判決書、裁定書、調解書、協助執行通知書、仲裁機構的生效裁決書、行政機關具有強制執行力的行政處理決定等（原件）（2）法院判決破產的文件、法院判決成立清算組的文件及清算小組出具的法定代表人證明書及委托書（屬破產企業出售房地產的）8、拍賣成交確認書（屬房地產拍賣過戶的）9、出售存量公房辦理轉移登記的，還需提交以下資料：（1）國有資產管理部門同意出售的意見（國有企業出售存量公房的）（2）行政事業單位需提供上級主管部門及同級財政部門同意出售的證明10、企業轉制辦理轉移登記的提交：經國土部門批準的土地使用權處置方案11、證明本企業為非國有企業的法律意見、企業工商登記證和已報工商局備案的公司章程（屬非國有資產出售的）屬于房改房的，須提交《出售公有住房繳款明細表》。第23頁/共35頁24新規定：屬于房改房的，須提交《出售公有住房繳款明細表》。須與《出售公有住房繳款明細表》上注明的配偶共同申請。配偶不能前來的，須提供經公證的授權委托書或者同意辦理產權登記的聲明文件。已離異的，應提交經民政部門認證或者公證部門的財產分割協議，證明該房屋產權已歸屬一人所有。配偶已死亡的，應提交經公證的合法繼承人的授權委托書或者同意辦理產權登記的聲明文件。第24頁/共35頁25三、轉移登記程序及相關稅費

第25頁/共35頁26（一）轉移登記辦理流程(1)申請并領取收件收據;

(2)繳交稅費;

(3)受理;

(4)一審;;

(5)二審；(6)三審(復雜疑難案件);

(7)繕寫權證;

(8)發證

辦理期限：自受理領取《房地產交易登記受理回執》之日起計算：免實勘：10個工作日；實勘：15個工作日。法律規定的是30個工作日。第26頁/共35頁27（二）相關稅費房地產交易手續費：買方：3元/平方米；賣方：3元/平方米；房屋登記費：住房：單位登記80元/件；個人登記50元/件。非住房：550元/件，每增加一本證書按每本10元收取工本費。（經濟適用住房減半收取）權證印花稅：5元/本印花稅：買方：房屋產價的0.05%；賣方：房屋產價的0.05%契稅：買方：個人購買普通住宅按產價1.5%計收，其余按3%計收土地增值稅、個人所得稅、營業稅及附加稅：按照國家有關規定征收,具體標準由稅務機關核定，隨政策調整而調整標準未辦理土地有償使用手續的，應當按規定繳交土地出讓金。第27頁/共35頁28四、相關知識第28頁/共35頁29

（一）代理制度法定代理：無民事行為能力或限制民事行為能力人由其監護人作為法定代理人申請登記。法定代理人應當提交其為監護人的證明，以及代理人和被代理人的身份證明。委托代理：委托代理人申請房地產登記的，應當向登記機構提交委托書、代理人和被代理人的身份證明；法人或者其他組織委托代理人辦理房地產登記的，還應提交加蓋公章的法定代表人或負責人身份證明書。所有的委托書均應提交正本。委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、代理權限、代理期限并由委托人簽名或蓋章，法人或者其他組織的委托書由法定代表人或負責人簽署，并應加蓋公章。房地產買賣或抵押雙方當事人不能委托同一人或者當事人一方辦理房地產登記。但是，商品房的買受人、預售商品房的預購人委托出售房屋的房地產開發企業代為申請辦理房地產登記的，可以由受托的房地產開發企業申請登記。第29頁/共35頁30

代理人為多人的登記申請

代理人為多人時，任何一個代理人都可以代被代理人申請房地產登記，但是委托書明確要求所有代理人一起申請的除外。舉例說明。未成年人或精神病人的監護人為兩人或以上的，需要全體監護人共同申請。境外委托按照授權委托的地點，分別按下列規定辦理委托：委托書在香港、澳門地區辦理的，應當經中國委托公證人（香港、澳門）認證，并經司法部中國法律服務（香港、澳門）有限公司審核加蓋轉遞章公證證明。委托書在臺灣地區辦理的，應當經當地公證機關公證，并到廣東省公證員協會辦理認證。委托書在國外辦理的，應當辦理公證并經中國駐該國大使館或領事館認證。注意：委托書應列明代理人有無簽署買賣合同的代理權，沒有特別說明的，須買賣雙方申請人親自簽署買賣合同。第30頁/共35頁31（二）公證問題因房地產繼承、遺贈申請房地產登記的，